明けましておめでとうございます。
今年はどんな一年になるのでしょうか？
良い年になればと思っております。

【キタ】

梅田の景色が変わってきております。
長い間駐車場として放置されていたような感じだった「元中央病院跡地」に客室数Ⅰ７０４室のアパホテル＆リゾートの高層ホテルが完成しました。
また、阪神百貨店も増２０２１年に店舗増を増床後、２０２２年春には上層階のオフィスが開業して大阪梅田ツインタワーズ・サウスが完成しております。
曽根崎小学校跡地の高層マンションも完成していますし、２０２３年春には大阪駅の地下に「うめきた新駅」が稼働し始め、大阪駅北側の「うめきたⅡ北街区」（２０２４年春）「うめきたⅡ期南街区」（２０２４年秋）も大阪では一番大きな開発エリアです。

【ベイエリア】

２０２５年４月１３日～１０月１３日には大阪・関西万博が開催されますので、来年は目に見える形で各種の工事が進行するでしょう。
（全国への経済波及効果は１．９兆円とか）

同じく大阪のベイエリアでは総合型リゾート（IR）の誘致が予定されています。
（建設投資の経済波及効果７６００億円とか）（運営による経済波及効果は年間６９００億円とか）

このふたつの計画に連動して、大阪メトロ中央線は会場である夢洲まで延伸予定です。
また、京阪中之島線は、大阪メトロ中央線九条駅で接続させることで京都からダイレクトに乗り入れが可能となる予定です。
梅田と難波を結ぶ「なにわ筋線」の事業決定もあり、難波エリアも高層高級ホテルの計画が進んでいますので、大阪中が変貌するスタートが切られています。

【森ノ宮】

大阪府立大と大阪市立大が統合して２０２２年４月に開学した大阪公立大学は、大阪市内に建設中の森之宮キャンパスについて、建設予定地から発見された不発弾の処理などで工期に遅れが生じたため開設時期を当初予定の2２０２５年４月から半年間延期すると発表しました。
住吉区や堺市から学生が森ノ宮周辺に移動してくるので、周辺の住居や店舗などいろいろなところにイイ影響があると思われます。

少子高齢化や物価高やコロナ感染など景気の足を引っ張るような話題も多いのですが、大阪は２０２３年も引き続き暗雲を吹き払う勢いです。

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現在６６歳のわたしですが、町を歩いていてもたぶんわたしより年上だと思える人の方が多い場面がよくあります。
自分のことは分かっていないものですから、逆にその人たちは私のことを自分より年上だと思っているのかも知れませんが…
そういえば、知り合い方の母親がどうも認知症みたいだと嘆いていましたけど、周りの人は大変です。

１～２ケ月前に突然我が事務所に訪れた初老の男性の話です。
どこかで「南森町不動産」を紹介されたらしくて、ご自宅のことで相談したいようでしたが、話をお聞きしても「兄さんがどうのこうの」、「固定資産税がどうのこうの」と話に脈絡がなくて、なにをどうしたいのかよく分かりませんでした。

結局、「もう一度、お兄さんの意見を踏まえてから、お話を整理してからお聞きしますので」と一旦お帰りいただきました。
その後、何度かお電話をいただくことがあったのですが、運悪く私が商談中で詳しくお話することが出来なかったので、折り返し連絡をするといつも不通になっているのでした。

申し訳ないので、教えて頂いた住所に手紙を出してみました。

そんな擦違いがあって、３日前に「明日の午前中に伺います」との連絡があったのですが、結局ご訪問はありませんでした・・・
そして翌日の今日の午前中に「すみません…」と扉が開いて、ご本人が何故か地図の本を持って来られたのです。
改めて、訪問の内容をお聞きしたのですが、先回にも増して話の中身が広がっていて「あれ」とか「それ」「それで」の語句が多くて理解できませんでした。
ただ、たぶん自分が死んだ後に自宅をどうするかを心配されているような感じはしました。

ご自身は奥さんも子供さんもいないというので、ご兄弟やその子供さんのこともお聞きしました。
でも、だからどうしたいのかお聞きすると、頭の中が混乱するらしくて会話は先に進みません。
不意のご訪問でしたので、わたしの方が別の約束の時間になってしまったので、再び「整理してから連絡お願いします」と告げたのですが、「すみません」を言って帰って行かれました。

最初に年齢はお聞きしていたのですが、（見た目は私より年上に見えますが、）実は私より５歳若いということでした。

ドンドン高齢化の進んでいる日本国、他人事だと笑ってられない話です。

★高齢化の関する記事

高齢者の意思・能力

不動産取引の２つの高齢化問題

高齢者の「終の住まい」

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最近、夕方とか夕食の時間帯にテレビを観ていると、「お葬式」のCMが良く流れますよね。

わたし自身が前期高齢者ですからでしょうか・・・すごく嫌ぁ～な感じを受けます。

仕方ないことだと思いますが、何とかなりませんかね～！

先日夜に、個人で４戸のワンルーム分譲マンションをお持ちの家主さんから電話がありました。

思い起こせば、２０数年のお付き合いであります。

「●●号室の部屋で入居者が亡くなっていたらしい…」と言う話で、自分が今入院中なので後の面倒をみて欲しいとの依頼です。

ご遺体は警察が引き取ってくれていますが、身元の確認には１ケ月ほど掛かるそうです。

翌日、警察に行って事情や様子を聞いて、先ずはご遺族に連絡して「落ち着かれたら、今後どうするかをお話いただきますように」とお伝えしました。

後日、警察より連絡があり、「ご遺族は財産放棄されるので部屋の清掃など家主さんでされるようになると思うとのこと」です。

これって法律的にはどうかとは思いますが、実務的・金銭的には家主さんの費用で対処せざるを得ないと話でしょう。

私は入居者の死亡に関して２回目の経験でしたので、大よその段取りは分かっているつもりで、当面の課題は、室内の特別清掃＋原状回復、遺品整理をすることです。

場合によっては、異臭や血痕などを取り除くのに、１月以上も要することもあります。

１回目の時は、入居者に家賃保証会社に入ってもらっていましたので、少しですけど家主さんの負担する費用は軽くなりました。

今回は１６年前の入居で家賃保証会社には加入していなくて、保証人も既に亡くなっておられました。

と言うことは、家主さんの費用負担が重くなってしまいます。

人は皆一度は亡くなるものです。

どこで亡くなるかは、誰にも分かりません。

これから高齢者のひとりでの入居はもっと増えることでしょう、入居者の生存確認の方法についても色々なサービスも普及していますし、家賃保証会社の加入も普通になっています。

あまり経験したくはありませんが、これも自然の摂理と思って粛々と仕事して参ります。

★死亡事故に関する記事

『事故物件』の話

「事故物件」のガイドライン

「事故物件」と「告知義務」

賃貸マンションと孤独死について・・・その１

賃貸マンションと孤独死について・・・その２

賃貸マンションと孤独死について・・・その３

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仮想通貨（暗号資産）の大手交換所FTXトレーディングの経営破綻って、巨大詐欺事件のようでもあり債権者も１００万人以上だとか…

そんな最中、損害を受けた投資家がFTXのコマーシャルに出ていた大リーガーの大谷翔平選手やテニスの大坂なおみさんに対して責任があるとして提訴したという。

「これってどうなの？」って思いませんか。

確かに、有名人の影響力は大きな営業力になります。

日本国内でも、いろいろなCMに有名タレントや歌舞伎役者、俳優を使って企業イメージや製品の知名度を上げています。

さすがにその企業や製品に不祥事や欠陥があったとしても、タレント・俳優さんに責任を求める人はいないと思いますが…

不動産会社や住宅販売会社などエンドユーザー相手の会社は、バンバンCMでイメージアップを図っていますけど、事業用仲介となるとCMは信託銀行くらいでしょうかね。

権利関係や人間的な判断を要する事業用不動案取引は、業者としても「個」のチカラが要る世界ですけど、一番チカラになるのは「口コミ」「紹介」でしょうか。

そんなことを考えながら、ボチボチ頑張っております！

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毎日のように大きな出来事が起こり、世界中がコロナウィルスやウクライナの戦争に大きな影響を受けて、右往左往しています。今回は少しスパンを中長期の目線で見ることにします。

大阪市西区を南北に縦断する府道４１号、通称「なにわ筋」。
今から９年後の２０３１年春に開業予定の都市高速鉄道「なにわ筋線」の工事が進んでいます。

“靭公園”や“西本町”は最寄り駅である「本町」や「阿波座」から５００メートル、「西大橋」からは７００メートルと都心部だけど少し不便な感じのするエリアです。

「なにわ筋線」の西本町駅が出来ると、梅田に直接乗り入れが可能になり、また、「なにわ筋」はＪＲと南海が相互乗り入れする路線になって、それぞれミナミにも向かう利便性がグッと高まることになります。
残された”大阪市内の空白地帯”と言われたなにわ筋エリアの価値は上がります。

当然、土地は上昇しますが、先を見込んで先行取得する開発業者は虎視眈々と狙っています。
でも、昨今のインフレ、円安、将来不安などの問題は山積していますので、９年後に日本の不動産市場がどう変化しているのかなんて誰にも分かりませんが・・・でも、楽しみな「なにわ筋線」の工事は着実に進行しています！

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不動産投資しようと物件を購入する場合、個人であっても法人であっても殆どの買主は金融機関から借り入れをします。
借入するとレバレッジ効果と称して、手元資金があったとしてもそれを使うことなく物件を購入できる。

実は２０１８年にスルガ銀行等の不正融資事件が発覚してから不動産投資、特に収益用不動産融資はそれまでの勢いを失いつつあったのですが、厳しく成りかけた不動産融資は、コロナ禍で再び積極的になり、且つ、事業が倒産しないように、リスケしたり、返済を一時的に猶予したりと事業者にとっては誠にありがたい政策を打ってくれました。

でもそれって要するに、潜在的な不良債権が表面化していないだけです。

コロナ禍の自粛生活から、ウィズコロナ政策でコロナ前の状態に戻ってくるとしんどい事業者も出て来ますし、最近では身近なところにも「ほんとにしんどい！」って声が聞こえています。

一棟売マンションも数年前のように取引は活発とは言えないし、サラリーマン家主さんに人気だった区分所有の投資用ワンルームも物件は値上がりし収益率はかなり低下してしまいます。

また、以前のようにフルローンが難しいので手元資金を用意する必要もありますので、軽い気持ちで購入する気分には成り難いですね。

厳しかったコロナ禍から徐々に通常生活に戻れば、売り物件が増えて物件の価格は徐々に調整局面に入るような気がします。

一棟売マンションや収益ビルのような億単位の不動産は、事業として購入する投資家が虎視眈々とその時を待っています。
金融機関は属性の良い、信用力のある買主には融資は積極的に貸しますから、融資依存比率の高い買主さんは以前のようには優良物件を買うのは難しくなると思います。

蛇足ですが、超一等地にある不動産は利回り期待ではなく資産価値で購入する方がいらっしゃるというのがこれまでの不動産業界の通説です。

★不動産融資の関連する記事

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新型コロナウイルス第7波の感染者が増加していて、正に身近な人も感染し始めて、今までの状況とは一味違った感じです。

お盆頃にピークを迎えるという予想もありましたが、どうもそういう風にはならないようですね。

それと気になるのが、毎日の死亡者数です。

大阪でもついこの前まで１０人とかだったのが、３０人とか４０人の日が当たり前に…

ちなみに今までの最高は９２人（令和４年６月２８日）。

全国でも３００人前後というのが続いています。

３００人/日って年換算にすると、１０万９５００人になりますので、その凄さが判ります。

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「死」とは、富裕層の人にとっては「税」の問題にも通じる関心事でしょ２０２０年の年の死者数は１３７万人で、相続税の対象になった人の数は１２万人として「課税対象割合」は８．７％となります。
１００人に８～９人が相続税の問題を背負っていることになります。
つい２０年前にはその課税割合は、５％だったことを知っている人にとっては、急速な高齢化と２０１５年の非課税枠の縮小が課税対象者の増加の原因だと判ると思います。

『週刊東洋経済』の「変わる相続」特集の中に、「都道府県別の相続税課税割合一覧」（資料参照）

という資料がありますが、全国トップの東京都は１７．０％、大阪府はその半分の８．８％、最も低い秋田県２．５％です。
人口の多い東京都は数自体も多いし、不動産価格も高いこともあって、相続税も断トツにトップです。

東京都千代田区の課税割合は３９．４％と約４割、渋谷区のそれは３２．７％、目黒区３１．５％とあります。港区は２６．４％ですが課税価格は３億３３２６万円で相続税額が７７９３万円と一人当たりの数字は全国トップ。

大阪と比べると東京の富裕層の多さは桁違いです。
私などもう長い間、東京に出掛けたことがないのですが、たぶん圧倒されてしまうかも知れません！

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高齢者の不動産取引

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当方のホームページを見て来訪していただけるデベロッパー、ゼネコン、不動産業者、一般ユーザーさんなど、本当に有難いことだと喜んでいます。
若い方だと新卒２２～２３歳、転職されたり独立されたりした方なら４０～５０歳台の方もいらっしゃいますが、殆どの方は２回目はありません、あってもメールとか電話ですね。

でも何回も会ったり、電話やメールなどで打ち合わせしたり、雑談できる方もいらっしゃいますので、長いお付き合いになりますが、それで十分です。

不動産業者は”ひと”が好きでないと出来ない職業だと思いますし、年齢や社会経験、性別など幅広い方とお会いするのは楽しいですね。

（注）不動産業者の中には、「ひと」よりも「マネー」が好きな人もいますけど…

ホームページの１回目は２００１年（平成１３年）１０月スタートですから、彼此２１年間ごそごそ書いていることになります。
実は、その１年前からコラムは書き始めていましたが、なんか人に見られるのが恥ずかしく、世間に全く公表しないなんの意味があるのか解らない時期がありました。
でもその後、いろいろな会社がホームページを持っているのが当たり前みたいな雰囲気に成りかけてきたので、勇気を振り絞って「一発太郎」を使っていろんな検索エンジンに発信しました。
個人的にはそんなことも、妙に懐かしい思い出です！

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南森町不動産／失敗しない不動産投資と不動産基礎知識（ＰＣ版）・・・２１年前におそるおそる開設しました！

南森町不動産／不動産投資の”前後左右”（スマホ版）・・・ＨＰは７割の人がスマホで見ていると知り、慌てて６年前に開設

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初期のころは、「南森町不動産」としても新聞折り込みや日経新聞に小さい広告したり、限られた地域のフリーペーパーにも広告出したりしておりましたから、一般ユーザーさんからのお問合せも多かったんです。
当時、私も４０歳前後と若かったので、マメでしたね～！

でも、元々がプロ相手の事業用不動産の仲介業者ですから、億単位の物件を扱う比率が高いし、一番多く取引している種別は一棟売マンションとビルの仲介です。
ひとりで大小様々な種別の物件を処理するのは、なかなか難しいものですが、景気の波はありますが平均すると、３～４億円の物件を年間３～４棟仲介していた感じですね。
たまに、建売用地や事業用地も処理していますけど、メインは収益物件です。
でも最近は、売り物件も少ないし金額も少し小振りになっていますね。
家主さんから空き室募集の仕事も依頼されればやっていて結構忙しい時期もありましたけど、コロナ禍の間に売却依頼の波が来て処理できてしまったので現状は静かです。

一般ユーザーさんの方とお取引すると、凄く喜んでいただけるので楽しいので、もっと積極的に仕掛けないとといけないのでしょうが…いや、今でも一般事業者やサラリーマン家主さんのお仕事はマンツーマンでやらせて頂いていますから、よろしくお願い致します。（＾＾）

★不動産業者の日常に関する記事

実務的な仕事

見極めの重要性について

高齢者の不動産取引

情報交換と雑談

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これまでは好景気で「インフレ」が進み、不景気の時はデフレが進むと聞いておりましたが、今回はウクライナで戦争が起こったのが主な原因で、世界的に「インフレ」になっています。
元々、日本は欧米各国と比べても景気が良くなかったのに物価は上がっていて心配です。

「不動産はインフレに強い」と言われていますが、今回の場合もそうなのでしょうか？

≪現金より現物≫

物価が上がるということは、貨幣価値が下がるということ。
こういう風に「インフレ」下では、現金・預金は価値が下がるとされ、現物が強いという理屈です。
異次元の金融緩和や低金利政策で株価と不動産市場は上向き、コロナ禍の緊急融資や補助金の放出で不景気でも倒産は少なく済みました。
不動産投資は他の投資商品と比べても魅力的なのですが、特にここ数年は相続税対策や年金対策ともリンクしてバブル化していました。

東京や大阪の分譲マンションは低金利と共稼ぎ夫婦のペアローンのお陰で返済能力はかつてないほど高まり、１０年前に６０００万円／２０坪と言えば高額物件だったのに今では当たり前の価格になりました。
でも給料が上がらない以上、これ以上の販売価格アップは難しいとも言われています。

≪金利はどうなる？≫

投資用マンションや一棟収益物件も、大阪での表面利回りは４～５％が多いですね。
不動産は金利が上がれば、値は下がるというのが今までのトレンドです。
金利はもう下がりようがありませんし、逆に少し金利が上がれば忽ち値崩れが起りそうな雰囲気がプンプンしています。
欧米では「インフレ」退治策として金利を上げ始めています。
今後、融資の縮小が始まるのは景気が悪くなりそうなのでイヤなのですが、お金を引っ張ることのできる買主は良い物件を拾いやすくなるメリットがあります。
どちらにしても、生産年齢層は減少し続ける状況で、不動産価格の上昇トレンドがいつまでも続くなんてことはあり得ませんよね。

≪収益物件の命＝賃借人の収入≫

「インフレ」で家賃も上がると問題はないのですが、投資用マンションの賃料を上げようとしても、入居者の給料（収入）が上がらないと難しいし。（※ただ、超一等地や好立地の物件はまた別物ですけど！）

やっぱり、『給料』（収入）のアップ…これが収益用不動産にとっても『命』です。

７月１０日参議院選挙の最大の焦点は「物価対策」みたいですが、『賃金アップ』に熱心な候補者のことをお忘れなく！！

⇔大阪日日新聞より（令和４年６月１１日号）

★不動産と景気に関する記事

「年収倍率」今と昔

不動産景気の遅効性

２０４０年　高齢世帯４割超

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【不動産業界人材育成策】

プロ野球の佐々木朗希投手（２０）がすごいと話題です。
ロッテ球団としては入団当初から２年間プロの体力になるまでじっくりと育てるという方針だったそうです。
昔でしたら、佐々木投手のように高校野球で活躍した選手は、結構早く１軍の試合に出していたはずです。
（稲尾・池永・尾崎・堀内・江夏…）
大きな素質と才能を見抜いていたから、大切に育てようという方針の球団はイイですね。
我が阪神タイガースだったら、どうだったでしょうか。

不動産業界では、新卒として入社した人達がそろそろ現実の世界に足を踏み出す季節になりました。
不動産業界って離職率の高い業界として知られていますが、最近では一概にそういう風でもなさそうです。
大手では営業でも残業代があるとか、帰社する時にはスマホも会社に置いて帰るとか、もちろん、夜訪や朝駈けなんて言うのは死語です。
新卒なら数か月、中途入社なら入社して数週間、いや翌日からひとりで営業に出掛けるのです。
あなたが買主、売主であったとして、そんな素人が営業に来たらどうですか？
不動産取引の仕事って５年、１０年と経験しても知らない問題に出会ったりするものです。
兎に角、経験を積めば、そういう場面に遭遇しても、調査や相談するする術も身についています。
また、問題を解決する判断力も働かせるようになります。
いろいろなお気客様と遭遇して修羅場を経験し、いろいろな物件に出会って失敗や成功して一人前の不動産業者になるのだと思います。

個人的には、最低宅建の試験には合格する。出来れば、半年は先輩と一緒に営業しながら仕事を覚えるなんて時間があれば良いと思うのですが…
実社会では、たぶん無理ですよね？（＾＾）

★不動産の営業に関する記事

相談相手の選択（弁護士・税理士・設計士…）

不動産投資トラブル２０~３０代が餌食に

同業者の離職・転職・廃業・死亡

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