不動産ナマ知識/賃貸マンションと孤独死について・・・その3

今朝の朝日新聞の一面トップで、2045年推計人口の記事が載っていましたが、43道府県で20%以上が75歳以上になるそうです。(社会保障・人口問題研究所)
14歳以下の割合は全都道府県で低下するとのこと。

 

年齢が高いから孤独死が増えるという単純には言えないけれど、今後高齢者の単身世帯が増えることはほぼ間違いないので、孤独死の問題は賃貸マンションオーナーの皆さんにとっても他人事ではありません。
入居者の方が病院で亡くなっても、室内の残置物をどう処分するかで困ったことはありませんか?
身内の方が遠方であったり、疎遠であったりして、その後始末に思いの外時間と労力を使うことになることもあります。

ましてや、室内で亡くなったり、孤独死が起こったりすると、現実の問題として費用負担の問題が家主さんに降りかかってくる可能性があります。

本来の費用負担は、賃貸借契約上の賃借人の地位も相続の対象となりますので、法定相続人や保証人、家賃保証会社ですが、相続放棄や保証金額の限度があったりすることもあります。

特に、発見までの日数が掛かると、特殊清掃室内の内装工事に保険では賄いきれない費用(下記参照)が発生する可能性もありますので、気をつけたいものです。

 

次に問題となるのが、その部屋が「事故物件」扱いとなり、次の入居者募集に告知義務が発生するので、賃料の値下げ、また、長期間の空室、近隣の部屋の退出があると大家さんの収入自体が減少するわけです。

※事件が起こると、改修工事として水周りキッチン・お風呂など費用の掛かる設備の交換、臭い強烈な汚れなどの程度によって発生する費用は大きく変わってきます。

空室率が高まってきていますが、出きるだけ身元のしっかりした人、保証人や家賃保証会社を付けて入居者募集の段階で安易な妥協することは避けたいものです。また、賃料の滞納や、水道光熱費の増減にも注意することも賃貸マンションオーナーにとってのリスクヘッジになると思われます。

 

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不動産ナマ知識/賃貸マンションと孤独死について・・・その2

賃貸マンションと孤独死について・・・その1

【孤独死の死亡原因】

死亡原因については、病死が圧倒的に多くて約60%、自殺は約12%です。

病死は自然死ですから止むを得ないのですが、家主さんにとって大問題なのは自殺とか殺人です。
自殺については、元々男性の比率が高かったのですが、一昨年は11ポイント、昨年は8ポイント、今回は5.1ポイントと徐々に女性が男性の方に近づいている傾向が見られます。

死亡が発見されるまでの日数は、平均で17日ですが、3日以内に発見されるのは女性が男性よりも11ポイント程高いということが目を引きます。
30日以上経ってから発見されるケースも、16.5%と結構な数字です。
また、4日以上経過してから発見される数字は男性の方が多いようです。

死亡を発見する人の属性は、不動産管理会社やオーナーが27%で最も多いのですが、郵便物の溜まっていることに気が付いたり、家賃の支払いがないことで孤独死を発見するからでしょう。
30日以上と発見が遅いケースでは、異臭による通報が増えていますが、人との付き合いが本当に少なく孤立している様子が感じられて悲しい気持になります。

後は、福祉関係の訪問時、親族や友人などですが、親族・友人については男性が約30ポイントに対して、女性が約41ポイントで、ここでも女性の方が、ご近所や友達とのコミュニケーションが日常的に取れていることがわかります。

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不動産ナマ知識/賃貸マンションと孤独死について・・・その1

大手の保険会社協会が「孤独死現状レポート」を発表しました。

一般社団法人日本少額短期保険協会

第3回「孤独死現状レポート」

今までは高齢者というと「65歳以上の人」という位置づけですが、既に日本で100歳まで生きる人が6万7千人超になっていて、70歳から年金受給する案なんかもありますから、いくつからが高齢者か分かり難くなっています。

孤独死の問題は、賃貸マンションの家主さんにとっても気になる問題なはずです。
貸しているお部屋で、孤独死が発生すると、引取り人の問題とか、原状回復の費用、新規に募集する際の条件の見直しが必要になったりするからです。

そのようなことも念頭に置いて、孤独死の問題を先のレポートを読みながら3回に分けて考えてみたいと思います。

【高齢単身者の入居者】

レポートによると、孤独死した人の平均年齢は男性59.7歳、女性57.8歳です。
日本の平均年齢よりも男性で20歳、女性で29歳若いことになります。
それでも、孤独死の年齢層からすれば60歳代が多いのですが、女性に限ると30~40代の合計はかなり多いのが特徴的です。

賃貸住宅の男女比率は6:4ですが、孤独死の男女比率は8:2と圧倒的に男性が多い。このデータからすると、60代以降の男性の単身者が一番イメージに近いですね。

自分のことを考えてみても、親戚・ご近所のお付き合いは女性のほうが上手です。
たぶん、仕事をしなくなった男性は孤立しやすいと言われていますが、それも一因だと想像できます。

孤独死の発生する理由の一つに、単身世帯の増加がありますが、2035年には3世帯に1世帯が単身世帯になると予想されていたりします。
中でも高齢者の賃貸マンションの入居者の比率もドンドン増えるはずですから、家主さんにとって高齢者の入居者を避けて通ることは難しいということです。

 

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桜満開

大阪の桜は昨日から満開です。

公園や河川敷などが、いきなり桜だらけになるのは例年通りの光景ですが、今年は満開になっても暫く雨の心配がなさそうなのがイイですね!

ネットで桜についての記事を見ていると、江戸時代の「享保の改革」の一環として大雨で川が氾濫し土手が決壊して洪水の被害に悩まされていたため、治水対策用に川沿いに桜を植えさせたそうです。土手の決壊を防ぎ、洪水の被害を最小限に抑えるためにこの桜を植えお花見で人を集め、川岸の地面が踏み固められたと知りました。

大川沿いの桜は源八橋や銀橋から眺めると、本当に綺麗です。

暴れん坊将軍、8代将軍徳川吉宗の「享保の改革」って財政再建目的だったそうですが、そのほかにもいろいろな改革を行った人で今もなお名を馳せている訳ですが、お花見が一般庶民に広がったのが約300年前の江戸時代中期なんて知りませんでした。

 

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不動産人/「瑕疵担保責任の免責」と「現状有姿」

「瑕疵担保責任の免責」と「現状有姿」とは違うという話です。

「瑕疵担保責任」とは、取引対象の物件(土地・建物)に不具合や欠陥があった場合に、売主がその欠陥を修繕する義務を負うという意味です。
売主の「瑕疵担保責任」を免責とする契約なら「瑕疵担保責任」は問われないことになります。つまり「売った後のことは、一切知りませんよ」という意味です。

いわゆる事業用不動産の中でも、中古の一棟売収益マンションの売買契約でプロの不動産業者同士が売却・購入する場合に、「瑕疵担保免責任の免責」として取引することは珍しいことでもありません。しかし、売主が知っていて、それを黙っていたのなら免責にはなりません。

「現状有姿」の取引というのもよくありますが、それは「瑕疵担保責任」とは別の話であります。

プロの不動産業者でも、「現状有姿」=「「瑕疵担保責任の免責」と思っている人もいますが、それは間違いです。
「現状有姿」とは、まさしく「今ある状態で物件の引渡を行います」という意味であって、「隠れたる欠陥、不備」について売主は責任を持たないということとは違います。

「現状有姿」を条件に売買契約しても、「瑕疵担保責任」についてどのように対処するかは重要事項説明書や売買契約書に明記しておいた方が無難です。

 

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富裕層世帯が増加中とか・・・

「富裕層」ってどのくらいの金融資産を持っている人のことを言うのか、預貯金・株式などの金融資産から負債を引いた金額が1億円以上を「富裕層」、5億円以上を「超富裕層」ということらしい。

ここに不動産は入っていないから、それを加えると「富裕層」「超富裕層」の方は相当な総資産になるはずです。

相続税の課税強化は、タワーマンション節税策や賃貸マンション建設などの不動産の持っている現金よりも相続税評価額の低い資産である不動産へとシフトしたのはご承知の通りです。
平均寿命が長くなったこともあって、子供や孫への生前贈与も人気があるそうです。

日本の総世帯の2~3%の「富裕層」「超富裕層」の人達が、日本国の20%超の金融資産を保有しているらしいから、その動向はすごい威力を発揮するわけです。
ただそのような、「富裕層」「超富裕層」の資産対策はどちらかというと『守り』であって、一般庶民が資産運用として考える『攻め』の対策ではなさそうですから、同じように行動していてもダメなんでしょうね。

「富裕層」「超富裕層」が資産運用のリスクを抑える方法として、最も効果的な原則は「分散投資」だそうですから、これは一般庶民でも真似ることは出来ます。

金や株式、通貨といった基本的な運用商品に加えて、さらに不動産などにも分散を心掛ける、こうした分散投資こそが、資産防衛に役立つことを「富裕層」「超富裕層」はよく知っている。
「富裕層」「超富裕層」ほどスケールは大きくなくても、やはり「分散投資」という考え方は頭の片隅に置いておいた方がよさそうです。

本日、株式市場が974円ほど下がっております・・・世の中不透明であります。なにが起こるか判りません。

 

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不動産ナマ知識/重要事項説明に関するトラブル

重要事項説明については、買主や借主がプロの不動産業者であっても、契約前に重要事項説明をすることになっていたのですが、平成29年4月より変更がありました。

「不動産業者が土地建物の買主や借主になる場合は、重要事項説明を不要とし、その書面を交付することで足りるものとする。」ということになりました。
勿論、従来通りに対面して説明をしてもイイのですが、もし、説明そのものを省く場合は、「重要事項説明書の交付の際に、説明を行わないこと」を明記する必要があります。

不動産業者以外の買主・借主にとっても、契約前の重要事項説明はとても大事なのですが、私の経験からすると”どの部分が大事なのかよく分からない”ということもあるからでしょうか、どうも熱心に聞いている方ばかりでも無さそうです。

重要事項説明書の内容は総じて大事なものではありますが、その内容は下記の2つについて書いてあります。

①取引対象の土地や建物に関しての重要な事項
②買主や借主にとって、契約する内容について重要な事項

不動産取引のトラブル事例の一例ですが・・・

「買った土地が想定していた建物が建てることが出来ないと購入後に分かった」

「前面道路の説明に間違いがあった」

「隣接地への越境物の告知義務違反」

「物件の瑕疵や不具合に付いての説明不足」

「収益マンションの入居者の賃貸条件についての相違がある」

「契約解除の際の、手付金の返還は?」

 

その他いろいろなトラブルがありますが、
①の物件に関する問題については、買主・借主が重要事項説明書に記載されている内容を聞いていたものと、後日その内容と現実が相違していれば、売主や仲介業者に非があることになります。

②の契約に関する問題については、引渡しが遅れた時、契約違反、解約、持ち回り返還金の扱いなど、一般の買主・借主が慣れていない場面に出くわした際に揉める事柄です。

重要事項説明書の説明を聞くときに大事なのは、分からないことがあったときには、早く済まして帰りたいなどと思わず、こんなこと聞いて恥ずかしくないかなと思わずに、説明している宅地建物取引士に対して質問することが重要だと思う次第です。

これがトラブルに出会わない方法の最初の第一歩です。

 

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不動産人/せんみつ(千三つ)

せんみつ(千三つ)っていう言葉ご存知ですか?

最近では“せんみつ”っていう言葉を耳にすることは殆どありません。
私が社会人になった頃は、仲介業者を生業にしている人に対して“せんみつ”って言葉が日常会話のなかでも使っていました。
その時は、1000件の話の中で3件成約すれば“御の字”だという意味だと思っていました。でも後になって、元々の意味は“うそつき”(=本当のことは千のうち三つしかない)だということが知りました

大辞林では、『うそつき、ほら吹き』の他に、『まとまる話は千回のうち三回の意』(土地や家屋の売買、貸し金などの仲介を業とする人。)とありますので、先の“1000件の話の中で・・・3件成約”の意味も間違いではないようです。

でもテレビドラマなんかでも、不動産屋サンのイメージである口八丁手八丁で相手をだますみたいな人物像があって、昔は不動産業者のことを「千三つ屋」と呼んでいたそうです。

まあ、どちらにしても数多くの話の中で、成就できるのは1000のうち3、つまり0.3%っていうのは大袈裟ですが、実感としてはそんな感じの仕事であることは確かですから、話がまとまって、且つ、お客さんの喜んでもらえたら本当に嬉しい仕事です。

 

4000本のヒットを打つために8000回以上は悔しい思いをしてきている。
その苦しみと自分なりに向き合ってきた。
誇れるとしたらそこじゃないかと思います
イチロー(メジャーリーガー)

 

「大坂」なおみサン、初優勝!!

女子テニス界にも新星が現れました!

【BNPパリバ・オープン女子シングルス決勝】
世界ランク44位の大坂なおみサン(20)が、同19位のロシアの選手を6―3、6―2で破り、優勝賞金134万860ドル(約1億4213万円)を獲得したというニュースです。

「大坂」っていう名前だけでも、勝手に「親近感」を持ってしまいました。
ネットで調べてみると、生まれは大阪市だそうで、3歳の頃にはアメリカに移住しているので、日本語より英語の方が得意だそうです。
日本に居るときには、西区の靭公園(うつぼこうえん)にも行ったことがあるとか。
今回の大会では、元世界一、現世界一の選手を撃破して決勝に進んでの、大金星ですから大したものです。

大坂なおみサンとは関係ないのですが、地名の「大坂」「大阪」ってどういう関係かって素朴な疑問について諸説あるそうですが。

元々は「大坂」が一般的であったそうが、大坂「坂」の字を分解すると「土に反る」と読めることから縁起が悪いということで、江戸時代のころ「大阪」とも書くようになり、明治時代には大阪の字が定着するになり「大阪」という地名になったそうです。

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不動産人/勝利目前で「投了」

3月15日から16日未明にかけて行われた将棋の公式戦で、勝利目前の神谷八段が、それに気づかずに負けを認める「投了」をしたという。

神谷八段って、あの藤井六段が公式戦29連勝するまで、28連勝の記録を持っていた人ですから、相当強い棋士です。
あり得ないことが起こったということです。

我々、不動産取引の世界でもあり得ないことが起こることがあります。
実際にあった1つの例を挙げてみましょう。

仲介業者のAさんは、ある収益物件を買主に紹介して購入の意思表示を得て、売買契約の日取まで決めて後は事務手続きを着々と進めるだけとなりました。
共同仲介をする業者さんとも手数料の配分なども協議して決めて、来週に契約日を迎える段取りです。ところが、予定していた契約日の数日前になって、Aさんから共同仲介者に連絡が入ります。
「至急、会って話がしたいので・・・」というので、Aさんの事務所に行くと、新妙な表情で「契約できなくなったので・・・」と!
話を聞けば、売買契約の打ち合わせで買主さんとあっている時に、「こんな物件もある」と、契約する物件とは別の物件資料を見せたとか。

買主さんは興味を示して、「この物件の方が良い」と言い出して、契約予定の物件を断ってくれとAさんに伝えました。
と言うことで、契約する話はダメになったのです。

因みに、もう一つの物件の方は、チャンとした売り物件で無かったので、話にもならなかったのでした。
Aさんは業界でも古参の仲介業者でしたが、誠に大きなミスをやらかしたのでした。
共同仲介者(私)は、開いた口が塞がらない、情けない、アホらしいという気持でした。

本当に何が起こるか判らないというのが実感ですが、もう二度と経験したくない経験でした。

 

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