不動産人/人為的? “売り物件不足”

コロナ禍なのに、日経平均株価が30年半ぶりに3万円台を回復したことは、普通に考えて有り得ないことだと思った人が大多数じゃないでしょうか。
証券業界の人のご意見では、日経平均を構成する東証一部上場企業は自営業や中小企業に比べて、コロナ禍の痛みが少ないところが多く、過去最高の業績を上げた企業もあったりして、全く正常なマーケットなのだそうです。
「へ~そうななんだぁ」って感じですけども、野村証券やクレディ・スイスが巨額損失を出したなんてニュースもありましたし、どこかマネーゲーム風な感じは拭いきれません。

売り物件減少+価格は高止まり!

 

株価のように不動産は上昇してはいませんが、(都心の商業地を例外として)下がってもいません。
今年の2月頃から大阪市内の不動産市況は急に冷え込んだように感じられます。
レインズの市場動向で見ても、大阪市内の登録物件は前年比では減少気味傾向、売り物件が少なくても成約状況は前年比でみても好調です。
結果として、購入希望者が検討できる物件情報は少なくなっています。

同様に事業用の不動産市場も、コロナ禍でも結構取引は行われていたのですが、新しく売りに出る物件が極端に少ないため、昨今は一部動きが止まったような状況になり、その上、不動産価格は『低金利+金融緩和+リスケ※』で高止まりしています。

いや、“高止まりさせられている”と言った方が正しいのかも知れません。

※「リスケ」は略語で、正しくは「リスケジュール(reschedule)」。金融機関への返済が苦しくなってきたときに、返済可能な計画に変更すること、先延ばしすることを指す言葉であります。

株価が下落すると不動産が動く?

 

コロナ禍が広がった2020年1回目の緊急事態宣言が発出された時は、不動産業界も仕事自体がストップ状態に陥りましたが、その後は回復基調が鮮明です。
とはいえ、先行きには不透明です。
コロナ禍で実体経済はやはりダメージを受けており、このまま不動産価格の高止が続いて安定した状況が続くとは考え難いと思います。

株価が下落するような状況や金利が上がることになれば、物件を売り急ぐ動きが出てくることも十分にあり得ます。
一方でワクチン接種が始まるなどコロナ禍の終息に向けた期待も広がっていますが、世の中が落ち着くまでは時間が必要でしょうから、当分の間はドキドキしながら過ごす日々が続きそうです。

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不動産ナマ知識/初めての裁判(2)・・・「裁判官は選べない」

初めての裁判(1)・・・「媒介報酬等請求事件」

訴訟を起こそうとする場合、まず弁護を託す弁護士さんを誰にすれば良いのかと考えるでしょう。
裁判所に行くことや法律相談をしに頻繁に弁護士事務所に行く用事がない人間は、知人の紹介とか所属している不動産団体の顧問弁護士事務所がまず頭に浮かびますが、今回の場合も同業の不動産会社の顧問契約先の弁護士事務所の弁護士さんに依頼することになりました。

そうすると原告として裁判所に通う必要もなく、弁護士の先生と行う打ち合わせはその事務所で行います。
最初は少し長めの打ち合わせになりますが、裁判が月1回のペースで行われることになれば、その裁判の前か後に協議したり、裁判所からの質問事項についての反論を行う内容を弁護士さんと話し合うことになります。

相手(被告)からの反論は、殆ど我々の主張に対して全否定でした。
この全否定については、初めは猛烈に憤りを感じましたが、弁護士の先生によると、裁判とはそういうものだそうで、「私が相手の弁護士の立場でも、同じような反論をします」と言っておられましたので、”裁判とはそういうものか”と割り切るようにしました。

半年以上のやりとりの末に、裁判官から両方の弁護士に対して、和解に応じる気持ちがあるかどうかの打診がありました。

我々はどういう(和解)金額であれ、和解に応じなくて判決となっても同じような金額になるだろうということで、和解に応じる意思を示したのですが、被告は元々が”金銭を支払う意思のない”ことを主張し続けていたのでおそらく相手は和解には応じないだろうと思っていました。

2019年8月1日のお昼過ぎに、大阪地方裁判所に出向き、まず我々原告が小さな部屋に呼ばれて裁判官から「800万円で・・・合意できますか?」と告げられました。
正直な気持ち、私たちはすごく不満でしたが、一旦退席して再度短い協議の結果「しょうがないな」ということで、被告側の弁護士さんと入れ替わるように再び部屋に入りました。

我々が着席すると、被告側の弁護士さんも席に戻ってきました。
裁判官から何故か「被告が400万でと言うところを、頑張って800万円にしてもらいました」と、まるで相手側の弁護士を労うような言葉が出て来たのには驚きました。

なんか我々が妥協して和解に応じたことが虚しく感じられた瞬間でした!

それから、支払いをいつ出来るのかという点で、相手側の弁護士さんが一度被告人と電話で確認する為にまた部屋を出たのですが、(すごく長く感じましたが)10分以上してから戻ってきて、

「会社の支払いが毎20日締めの翌15日支払いなので、15,16日が休日になっているので17日で・・・」

と言うじゃないですか!?

※先回書いたように「CA」「取り纏め依頼書」「買い付け証明書」等は自ら経営する法人名で提出してきたが、結果的に購入そのものは個人として購入していました。
こういう一連の経緯からしても、会社の定期支払いの期日が出てくること自体がおかしいと思うのですが・・・

咄嗟に、元々和解金の支払いは『可及的速やかに』というのが前提ですから、自分の会社の支払日に併せるなんて人を馬鹿にしているとしか思えません。
「おかしいじゃないですか!」という声を上げると、この
裁判官は「まぁそう言わずに・・・」と我々をたしなめる様な発言です。

さすがにこれには、頭にきました!!

今日初めて、裁判官と会ったのですが、すごく感じるものがありましたね。
この人は我々とは違う感覚の持ち主なんだと気が付きました。

裁判で被告相手に戦っていたと思っていたのですが、実は裁判官を相手に戦わないといけないものだと初めて分かりました。

たぶんこの裁判官は、事業用不動産の売買取引や仲介業務などという仕事に対する理解もないし、分かろうとしようともしていないのだと・・・だから、結果がこうなったのだということを。

裁判は、裁判官次第でどうにでもなると…我々は弁護士さんを選ぶことは出来ても、裁判官は選べないのです。
今回の裁判で、自分なりにいろいろなことが分かりました。

世の中は自分自身は意図していなくても色々な問題に巻き込まれます。そして否応なしに、その問題に対処するせざるを得ないのです。

出来れば、もめごともなく平穏に過ごしたいものです。
でも、身に降る火の粉は払わにゃなりません、

不動産のトラブルは、損害も大きな金額にものになりますので、不動産業者の皆さんだけでなく、不動産の購入や売却をお考えの皆さんも、みんなが良い人ばっかりじゃありませんので、注意をして付き合う人を見極めて下さい!

※この買主は相続対策用に収益物件を保有する為の購入でした。仲介手数料が所謂、正規手数料の「3%+6万円と消費税」の半分で済んだわけです。裁判としては、表面上我々不動産業者が勝ったように見えます。 被告である買主が実は「手数料が半分で済んだ」と心の中でほくそ笑んでいるのでしょう。 判決が取れば、実名で公表出来たのですが、和解では双方の歩み寄りということで、内々の手打ち式でしかありません・・・心底、残念です。

 

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不動産ナマ知識/初めての裁判(1)・・・「媒介報酬等請求事件」

2019年8月9日の森友学園への国有地売却と財務省の公文書改ざん問題について、元財務省幹部が再び不起訴になり、テレビや新聞などの各マスコミでは疑問の声が上がっている。

いったい検察は真相を解明しようとしているのか?

そもそも捜査をする気があったのかどうかすら分からない!

近畿財務局の職員が自殺までしているのに、全うな神経の持ち主ならだれしも納得できないことだと思います。
また、娘をレイプした父親を無罪にした裁判官のことも、我々が素直な気持ちで疑問に思う感情が司法の世界では通用しないみたいな事例です。
アメリカでも同じように、女の子をレイプした男子が「良家の出身」「名門校の生徒」という理由で検察の申し出を却下した裁判官が辞任したというニュースもありました。

司法の世界はケッタイな世界だと思っていましたが、それは他人事だと思っておりました、ついこの間までは・・・

 

ここからが本論ですが、昨年の初夏の頃、大阪の十三駅近くの一棟売収益用マンションの売買契約がありました。買主の74歳の男は、自ら経営する会社の社印を押して「CA」(守秘義務契約書)を提出、その後資料を吟味して「取り纏め依頼書」を1度、その後買主は金額の変更を行ったので「買い付け証明書」2度売主に提出し、建物を内覧後に重要事項説明書と売買契約書の案文が出来た正にその時、仲介業者に対して「君らはなにも仕事していないので、仲介手数料は支払わない」と通告してきたわけです。

因みに、私は最も売主側の仲介業者としてこの取引に関わっておりました。

買主に物件を紹介した仲介業者さんは買主に何度も連絡を取ろうとしたのですが、電話に出ないし、出ても「忙しい、こっちから連絡するから」とか逃げまくったあげくに、仲介業者に黙って売主の事務所に出向き購入を嘆願したのです。
売主も「仲介手数料は支払うべきだ」との意見を述べ、買主も相応の対価は支払う旨の態度を表明したので、後日仲介業者に通知のうえで仲介業者抜きの売買契約を終了させたのでした。

よく仲介業務には「媒介契約書」の取り交わしが必要だとされていますが、今回のような事業用不動産の売買では買主側の仲介業者は最終取引金額の合意があった時に、仲介手数料も決定するのが一般的です。

今回は、最終の「買い付け証明書」提出時に仲介手数料1550万円の支払い(因みに正規手数料の満額であれば1750万円だった)を買主が承諾していたので、速やかに「媒介契約書」の取り交わしがされる直前でした。

裁判官も「黙示の契約」の成立は認めているようで、半年以上に渡り審議した結果、和解の話が出してきました・・・

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※契約の成立を主張する当事者は,契約書が作成されなかった経緯,当事者の人的な関係,経緯及び交渉の状況などの間接事実を積み上げて契約の黙示の成立を主張することになります。
経緯や交渉記録にメールの存在は欠かせません。面談した際も、渡した書類や会話・質問等の内容はメモにしておきましょう。
レターパックでお送りした物などもあれば、何を送ったのか記録しておくことは大事です。
このように,媒介契約書がなくても「黙示の契約の成立」が認められる余地があるわけですが,無用な紛争を予防するためにも媒介契約書の作成が必要なのはいうまでもありません。

私自身は判決を出してほしい気持ちがあったのですが、共同仲介業者の中にはこれ以上に裁判が長引くことに疲れ始めている者もいたし、和解の金額がだいたい見えてきて、判決を取ってもどうせ同じような金額だろうと察しが付いたので和解調停の席に着いたわけです。

結果は我々の申し立て金額の半分、被告側は全く支払う意思はなかったわけなので、表面的には我々の勝利だと考えてもいいのですが、「黙示の契約」が成立しているし、買主が逃げ回っているにも関わらず、何故報酬金額が半分なのかは今でも全然理解できません。

(続きは、『初めての裁判(2)』・・・「裁判官は選べない」へ)

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実話/年金の話…加給年金と振替加算

コロナ禍で雇用関係も不透明な状況です。
不動産業者に限らず、転職したり独立したりする人もいらっしゃるでしょう。
また最近では、60歳や65歳になると今まで働いていた会社と「業務委託」(注1)などという関係で会社の仕事をするというような雇用関係を採るところもあるようです。

(注1)

「業務委託」で仕事すると、従来の社会保険とは縁が切れますので、自分で健康保険や年金の負担をすることになるはずです。もちろん、その分まで面倒を看てくれる会社があれば結構ですけど…普通は有り得ないと思いますね。

加給年金は、厚生年金制度のひとつです。
65歳になる本人の厚生年金加入期間が240月(20年)以上ないと支給されません。
会社員として働いていた期間が20年無い人や、転職年金加入期間に隙間があるような人は、日本年金機構から毎年誕生日月に届く「ねんきん定期便」で加入期間が240月あるかどうか確認しましょう。

 

★加給年金の受給資格(原則)

 被保険者期間が20年以上、65歳以上。

 生計を維持されている配偶者または子供がいる。(但し、前年の収入や所得制限あり)

 (配偶者は65歳未満、子供は18歳(誕生後の最初の3月31日迄など))

 自ら加給年金の受給手続きをする必要があります。

 

実は私自身の厚生年金加入期間が240月ありませんでした。
63歳の時に厚生年金の加入期間が233月だったことに気が付きましたので、年金事務所の人に「惜しいですね~」って言われちゃいました。
その時は「それがどうしたんだ」って調子でスルーしていたのですが、よくよく考えてみれば大よそ月額33,000円×12ケ月=396,000円/年があるのとないのとでは大きな差があるという風に思い直した次第です。

嫁さんが65歳になるまでの期間は3年間ありますから、396,000円×3年間の総支給額は1,188,000円です。

私は個人事業主として仕事していますから、今更法人にして厚生年金に入るのも大層ですから、友人の会社に籍を置かせてもらい、社会保険料は自分で負担するように友人に渡しました。(下表参照)勿論、個人で営業しているのはそのままです。

加給年金が受給できるのは、配偶者が65歳になるまでですので、配偶者も年金を受給できると打ち切られ、代わりに配偶者の年金に振替加算分が上乗せされます。

★振替加算の受給要件(一部)

 1926年4月2日~1966年(昭和41年)4月1日迄の間に生まれていること。

 厚生年金や共済年金の加入期間が240月未満である。

振替加算の受取額は年齢が若くなるごとに減額され、昭和41年4月2日生まれ以後の方はゼロとなります。(注2)
我が家の場合、月額3000円弱ですが、生涯受け取り続けることが出来ますので、長生きすればそれなりの金額になりますね。

(注2)
「配偶者が厚生年金加入者の場合に、国民年金に加入するルールがなかった時代の方(昭和61年4月1日時点で20歳以上の方)」を保護することを目的とした制度だからです。

65歳になっている自分を想像できない方でも、転職や独立、リタイアする時はあります。
そんな時のお役に立てれば幸いです。

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