不動産人/不動産ポータルサイト

住宅を探すのには、まずネット検索するのが当たり前の世の中であります。
賃貸でも、売買でも不動産情報のいっぱい載せてある有名不動産ポータルサイトにアクセスすると、希望の価格帯、間取り、最寄り駅、子供の学校区まで細かなサービスで満ち溢れています。

希望の物件が見つかれば、メールや電話を掛けて、いろいろ内容を聞きますし、内覧の日を決めたりします。ここからは「話半分」で読んでいただきたいのですが、サイトに載っている物件は売れていないから載せているので、オトリ広告で売れてしまっている物件を載せている場合は別ですが…本当に売れ筋の物件は、売却を依頼された不動産会社が直接、自ら買主に持ち込んでいるはずです。

その後、何らかの理由から“両直”で商いが出来なかった物件情報が、情報サイトに載せられるということです。・・・「話半分」ですよ(^^)

住宅系の不動産情報以外で、一棟売収益マンションや一棟売ビルや事業用地などの事業用物件は基本的には情報サイトには載せないものだと思っています。

ひとつには、購入者の数が一般的な住宅よりも少ないし、当事者の年齢層も住宅系に比べて高く、より詳細な検討を要するからだと思われます。
それに、取り扱う不動産業者も、相手側の不動産業者が意思の疎通の図れる人、おおよそ同等の知識や経験がないと、打ち合わせや商談の呼吸がスムーズに行かないものです。
そういう部分で、事業用不動産の仲介はなかなか上手く処理できないことがあるのです。

売主さん・買主さんも会社経営など人生の修羅場を潜ってきたような方が登場したりする世界ですので、仲介業者もいろいろ世の中の裏表を見聞きしたり、経験したことがあった方がいいのです。

事業用不動産の取引については、物件情報へのアプローチの前に、気持の通った不動産業者と出会うことは、即効性は無いけれども、失敗しない不動産取引の近道だと思います。

 

 

事業用不動産の売却や購入・テナント募集など、お気軽にお問合せください!南森町不動産 06-6360-9791 nozawa@minamimorimachi.jp

 

不動産ナマ知識/売買取引の習慣、大阪と東京の違い

※関西・関東では範囲が広すぎるので,ここでは解り易さを優先し「大阪と東京」と表現します。

お笑いの世界では東京でも大阪弁がかなり浸透していますが,不動産取引の世界では逆に大阪に東京方式の考え方が入り込んできております。
東京では大阪以上にマーケットが大きくて、且つ、金融の世界では世界の中心でもありますので、不動産でも圧倒的な強さを保持しています。
東京では、それなりの立地であれば、利回りも表面3~4%確保出来る物件を購入することは至難の技だそうです。
外資系のファンドが日本に来た頃から、大阪方面にも進出し東京方式の取引が増えたのです。
今回は、数ある不動産取引の中でも特に“収益物件取引”に伴う大阪・東京の習慣の違い、≪★保証金・敷金の取り扱い≫≪★税負担の按分方法の相違≫について整理してみました。

★保証金・敷金の取り扱い

■   収益物件で賃借人(入居者)付の物件は、売買する物件の所有権等の移転に伴い、賃借人の方との契約も旧所有者から買主(新所有者)に継承する手続を行ないます。
その際、元々賃借人が旧所有者に敷金や、保証金を支払っているのですが、その賃借人の退去時には敷引・ 解約引きや、保証金の償却などを差引かれた後の金額を返還してもらいます。
物件自体の所有者が売買によって変わるので、新所有者は所有権移転後に賃借人が退去した場合は、「返還金」を支払う事になります。

例)取引金額 1億円 保証金600万円(内350万円解約引き)

上記例の物件を東京方式(保証金返還方式)と称する方法ですると、1億円の物件取引を行ない、その時に売主は将来賃借人に返す予定の250万円(注1)を買主に引き渡します。(※保証金600万円ごと引き渡すケースもある。)

(注1→ 保証金600万円-解約引350万円=返還債務分250万円)

同じく、大阪で1億円の物件購入をした場合、“持回り”(返還債務負担)と言って、買主は購入後の退去者に対してその都度返還金を自らの負担で支払うのが一般的です。
取引金額が同じであれば東京方式の買主は“お徳”に決まっていますが、大阪の収益物件を購入する場合はその取り扱い習慣を理解した上で、検討・交渉しなければなりません。

★税負担の按分方法

■   同じく上記例にある収益物件の取引が11月1日決裁とします。
今回の売主が1月1日時点の所有者であるとすると、1年分の固定資産税・都市計画税の支払をすることになります。
仲介業者は、所有権の移転の日でその年間の税額を売主と買主に按分する作業をします。

大阪では下表のように年度初めの4月1日から10月末が旧所有者の、新所有者は所有権移転日から来年の3月末までを負担するように計算しますが、東京では1月1日から12月31日迄を1年間として案分するケースが多いようです。

例)11月1日決裁の場合で、固定資産税・都市計画税が年額80万円とします。

大阪の場合

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2

売主負担分:467,760円 【4/1~10/31214日分】

買主負担分:332,240円 【11/1~翌年3/31152日分】

東京の場合

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2

売主負担分:666,667円 【1/110/31305日分】

買主負担分:133,333円 【11/1~12/3161日分】

他にも色々商習慣の違いは各地域によってあると思いますので、プロでもその都度気をつけて確認していかないといけないものです。

事業用不動産の売却や購入、各種トラブルなどのお問合せ・ご相談は、お電話またはフォームにて受けたまわります。まずはお気軽にご連絡ください。南森町不動産:06-6360-9791

 

不動産人/「裁量労働制」

安倍首相の目玉政策「裁量労働制」の裏付けデータに、疑惑の目が向けられています。

「裁量労働制」にすると、働いている人は労働時間が少なくなるっていう処が、いい加減だったということがバレタからです。
「裁量労働制」になると働いている人が自分の好きなように働けるというのですが、なんでも自由かということではありません。
現状のイメージとしては弁護士、税理士、プログラマー、デザイナーとかでしょうか?

営業マンは通常、時間外手当は付かないけれど、成果が上がると、歩合給とか賞与とかで報酬アップになるので、これも、「裁量労働制」の範疇でしょうね。
昔の住宅営業だったら、3ヶ月契約できなかったら”首”ですからね。
逆に、売れる営業マンは、昼間からお酒呑んだり、仕事中にゴルフしたりしていてもOKです。
数字がすべての世界ですからね。
でも、そういう奴に限って嫌な奴が多いんですよ、世の中って(笑)

結局、時間的な自由度は高いけれども成果が上がらないとダメなので、営業以外の職業でも、多分実働時間はもの凄く長くりそうではないでしょうか。

個人事業主や会社経営する人も、時間的には自由ですが、成果が上がらないと殆ど無職の浪費家と同じですから、テレビを見ていても、お酒を飲んでいても、頭の中は四六時中、どこかに仕事のことがあるものです。
会社員だったら、会社に対する愛社精神とか、帰属意識も薄れることになりそうです。
「裁量労働制」って、個人には厳しい環境作りになると思いますが、どうなるのでしょうか・・・

 

小平奈緒選手、「金メダル」以上の価値

平昌オリンピックの女子500メートルで金メダルを取った、小平選手が過去2連覇していた韓国のライバル李相花選手に対してのレース後の態度が素晴らしいと賞賛されていますね。

「金メダル」以上の価値があるとさえ評価が高いというから、小平選手って本当に人間性が素晴らしい人なのでしょうね。

順位を争う勝負の世界ですが、勝つのは一人だけで、その他の選手はそれ以下です。
勝って驕らず、負けても相手を称えるなんて普通じゃあ~できませんぞ。

政治的には日韓の歴史問題等いつまでもスッキリしないのですが、このシーンは感動しました!

(写真は報知新聞より)

不動産人/怖かった話

20代の頃、転勤で東京に住んでいたことがあります。
数年間でしたけど、今から思うと楽しかったこともありました。
“明石家さんま”さんの人気が出掛かった時でしたので、大阪弁が受けて女の子にうけたこと。
若さで夜の新宿で飲み明かしたことなど、懐かしい思い出です。
でも、あることがあって大阪に帰って来ることになりました。

そのあることとは、当時、一人暮らしをしていた私は、友人の住んでいる木造アパートの2階に引っ越すことにしたのです。引っ越してから暫くすると、隣の部屋や向かいの部屋に住んでいる人の顔とか分かるようになりますよね。
特に親しく話すとかは無いのですが、すれ違う時には会釈くらいはするようになります。

隣の部屋に大学生の男子が住んでいて、友達もドカドカ出入りしていたので、特に気にもしないで気楽に生活していたのです。

ある夜、深夜です。
突然、私の部屋の扉が開いて、黒い人影が布団に包まっている私目掛けて飛び掛ってきました、と言っても、わたしは寝てるのでボコボコに殴られてからそのことを察知したのですが・・・飛び起きて、「何すんねん!」って叫んで相手に静止するよう言ったのです。
取り敢えず訳を聞くと、私がその学生が住んでいる隣の部屋の壁に向って、なにやら話し掛けていると言うじゃないですかぁ!
またその上、その学生が部屋に帰ってくるときには、2階から下を覗いて監視していると言うじゃないですかぁ~!(そんな趣味はありませんから)
「そんなことはしていないと・・・」と言うと、学生は「友達の所に行く」と出て行きましたので、部屋の電気を点けると、白い壁に赤い鮮血の飛沫が飛び散ってました。

その夜は、目黒の友人宅に転がり込んで、翌朝病院で診断書を作ってもらい、目白警察署に行って事情を話していると、丁度、家主さんが警察に電話を掛けてきたところでした。

聞けば、男子学生が家主さんの自宅に、私が壁にヒソヒソ話しかけていることや、帰宅するときに2階から監視していたという話をしに来ているというじゃないですか!

さすがに、家主さんも男子学生さんが精神的に病んでいることを感じて、昨夜の暴力沙汰を警察に通報したというのです。
その後、男子学生のご両親が田舎からやってきて、家主さんに就活中で精神的に疲れているから何とか示談で話をつけて欲しいと言われたそうです。

正直、迷うところはあったのですが、家主さんのお話をお聞きして引越し料等を頂き、そのアパートから立ち退いたのでした。
家主さんも、たいへんだと思いましたが、今でもあの恐怖心は忘れることは出来ません。

 

不動産人/空き家等の売買について、仲介手数料改正

不動産仲介の報酬規定は、取引金額にかかわらず基本的に同じパーセンテージの手数料です。
東京や大阪などの大都市に不動産業者が多いのは、物件の金額が地方都市に比べて高いからです。
昨今、問題となっている空き家ですが、特に地方の空き家についてはタダでも売れないとか、10万円や100万円などと不動産価格としては非常に低いケースがあるので、仲介業者も労力に見合った報酬が期待できないというのが実情です。
プロの仲介業者なら分かると思いますが、小振りな物件、築年数の経った古家、特に田舎の物件調査は、非常に手間隙が掛かりますので不動産業者であっても経験が少ないとかなり難しいものです。
特に、大都市で不動産業を営んでいて分譲マンションの取引や、賃貸物件の取引などを主にしている業者さんでは、田舎の物件調査は頭が真っ白になるくらい難しいはずです。
実際、大手の不動産仲介会社は、ほとんど田舎にはありません。
これは、不動産会社が悪いわけではなく、採算が合わないからです。

今回は、空き家対策と言うことで、宅建業法の一部改正となりました。

一、不動産価格400万円までの売買・交換については、仲介手数料の上限が18万円+消費税となります。
二、上記の仲介手数料は、売主のみに適用し、買主については従来通り。
三、媒介契約時に、売主の同意が必要です。
四、上記の仲介手数料については、物件調査費用を含みます。

さて、この改正で空き家の取引は改善されるのか?
不動産業者への報酬アップだけでは現実は難しいと思われますので、もっと違った方策も考えて欲しいです。

 

働き方改革・・・副業

今、国会では我々国民の働き方について、従来とは違った勤務時間や給与体系を審議しています。

(国会議員の方々に、普通のサラリーマンの働き方が分かるのかどうかは別にして・・・)

たぶん、高齢化と少子化が影響しているからの対策なのでしょうね。

他方、AIの発達により、9割の仕事は人間を必要としなくなるという話もありますし、ドローンやロボットの進化により、人間の手が必要なくなるというのも耳にしますので、頭の中はゴチャゴチャであります。
例えば、自動運転で無人化されれば、ドライバーは要りませんよね、会計ソフトが便利になれば税理士さんの仕事は減りますし、スマートフォンに入れることが出来る通訳ソフトで通訳さんも・・・

また、サラリーマンの副業も大幅に認める方向だとか!
会社への帰属心とか、忠誠心はこれでグッと下がりますよ。
今のところ、会社の仕事に忙しい人の代表的な副業と言えば、不動産投資、特にマンション投資がありました。
比較的、日常的な拘束時間がなくて、会社にもばれないサイドビジネスの代表格でした。
これからはそんなこともなくなりそうです、会社にばれても不動産投資、マンション投資できますぞ!

 

 

 

不動産人/春一番の期待

昨日の話です。
某金融機関の支店長さんとお話しに伺いましたら、「儲かってますか?」って言われて、いつもの様に「あきまへんですわ!」って感じで挨拶したのです。
そうしたら、「そうやろな、融資絞ってるからなぁ」って本音の言葉が・・・。
確かに、昨年夏以降は不動産融資が厳しくなっているのは、業界の人なら誰でも分かっていることですが、業界以外の方はその意識はまだ無いと思います。
不動産と金融は裏表の関係ですから、融資は不動産業界を元気にさせてくれますが、逆の場合もあるのです。

新聞や雑誌では、不動産を手放す時期はいつがいいとか、新築マンションの売れ行きがいいとか、オフィスの空室率が低いこと、東京オリンピックがどうのこうのと勢いのイイ気楽な論調で賑わっています。
実は、ここ半年間の不動産業界は静かなもので、価格は下がりはしていないけれど、上がりもしていないので、プロの買取業者さん、マンションデベロッパーや建売業者などの開発業者さんも仕入れが大変なんです。
配送業、宿泊業などの実需の買主さんは元気ですから、がんばって物件探しに努力しないといけません。
取り敢えず、新年度まではこのまま膠着状態なのかと言われたりしていますが、早く春一番を感じたいと思う此の頃です。

不動産人/かぼちゃの馬車2

朝日新聞で昨日まで3日連続で、「シェアハウス投資」の事件について掲載しています。

金融機関に対して、不動産投資をしようとする人の属性を良く見せる為に、預金通帳の残高を増やしてお金があるように見せかけてたり、保有している資産内容について本人が知らないところで書き換えられていたというのは、「犯罪」ですね。

この手の投資話は都銀クラスでは考えられないと思いますが、超金融緩和とゼロ金利政策で融資先のない地方銀行や信金信組は、本当に困っているんじゃないですかね。

新聞の中でスルガ銀行は審査内容に問題は無いというが、問題の不動産会社が今後どのように説明するかで、問題はさらに大きくなるような気がします。

で、このような問題が発生すると、次にはいろいろ問題が起こらないように審査を厳しくするとか、手続きを複雑にすることが予想されます。
我々のような全く関係のない人達がトバッチリを食うわけです。
手続きのための手続きみたいなことで、仕事量が多くなって前向きな融資に慎重になったりするのは本当にゴメンです。
「モグラの頭叩き」みたいな事は、過去にもいっぱいありましたけど、一向になくなりませんし、一層巧妙になっているのです。

「犯罪」に対しては、「厳罰」しかないと思うのですが・・・

計算間違い

三連休明けでどこか気持はお休みモードを引き摺ってますが、気分を変えて確定申告の準備をしなくてはいけません。
ネットで調べるよりも、税務署に直接尋ねた方が・・・いや、納税協会もあると気が付いて、午前中は相談コーナーの税理士さんに教えを請う。
ベテランは安心感があるし、どこか優しい指導です。
数字は、嘘を付かないので、イイ加減なことは出来ません。

不動産取引でも、収益物件や契約・決裁前の数字を売主さん、買主さんにお伝えする場面は緊張までとは言わないけれど、確認と再確認と間違えないように行動しますね。

昔は、不動産屋って字が汚いと恥ずかしいって言われていたけど、いまはパソコンでの書類作成が殆どですから、字が汚いのは殆ど気にならないですね。
古くから営業している不動産屋さんの玄関や窓ガラスに縦長の用紙に毛筆で「貸家 賃十万円也 要保証人・・・」とか書いてあるの見たことありませんか?
皆さん、達筆ですよ、今でも大阪市内でも珠に見かけますよ。

でも、計算が間違っているのは信用が無くなるので、絶対あってはなりません。