8月倒産192件/近畿

政府の補助金・無利子融資の効果があるとは言え、8月の近畿(2府4県)の企業倒産は192件と東京商工リサーチが発表。

飲食サービス業が70件、卸売業と建設業が各30件、小売業が24件。負債総額は5ケ月連続で前年より増えているそうです。

政府の施策がひと段落した今秋以降に倒産件数が増えると予想しているとのことですが、確かに、小生も8月に入ってから新型コロナウィルスで休業要請があった頃とはどうも一味違った空気感を感じています。

このまま寒くなって、インフルエンザか新型コロナか分からないような咳込む人が増えて、冬のボーナスもない会社が多発して、身も心も冷え込むなんてことはホントに嫌です。

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不動産人/損益通算『土地金利不算入』の話

個人が家賃収入などの不動産所得に損失がある場合、建物取得の借入金(返済)利息はOKですが、土地取得分の借入金に対する(返済)利息は、他の所得金額の黒字と損益通算することはできません。
でも、以前は土地の借入金利息も含めて損益通算することが出来てったということ知っていました?

1980年代後半のいわゆる「バブル経済」期と、1991~1993年の「バブル崩壊」期から約30年経ちましたので、今50代後半の人でないとその当時のことはご存じないかと思います。
その頃のことを振り返るとします。
当時の米国の不況と貿易赤字に対して、欧米各国と一緒にドル安になるよう協力することになります。
ニューヨークのプラザホテルで行われたので、「プラザ合意」と呼ばれています。その「プラザ合意」の直後から各国は大規模なドル売り協調介入を実施しますが、円高で日本の景気は急速に悪化。
日銀は公定歩合引き下げを行なうなど大幅に金融緩和し、銀行の預金の金利だけでなく、借入の金利も下がります。
世の中に出回るお金の量が増え、お金は土地や株に流れて、財テクブーム・土地や株の投機などにつながったというから、アベノミクスと同じようなものです。

日本には昔から「土地の値段は上がることはあっても下がらない」という考え方がありましたし、大規模な土地開発ブームが起こりつつあったこともあって、建設会社や不動産会社が銀行から多額のお金を借りて不動産投資をはじめた結果、土地の値段が上がっていきました。
金融自由化により大企業の銀行離れが進んだ結果、都市銀行は中小企業に対して不動産向け貸し出しを急増させ、すべての地価が上昇することになる。
また、リゾート法が制定(1987年)され、リゾート施設を開発する動きが活発となり、それまで安価な土地が何倍もの金額で取引されるなど、日本国中の地価上昇に火に油を注ぐことになる。

その後も金融機関の貸出競争は激化し、バブル退治に政府が講じたのが、総量規制であり、地価税、各種税制の課税強化などであり、そのひとつが『土地取得の金利分の損益通算を認めない』という制度です。「バブルが崩壊」するとその融資は、銀行を破綻させるほどの“不良債権”となったというのが一連のストーリーです。

今、コロナ禍の経済状況はかなり深刻なものだと思います。
第1派の金融支援や経済対策も遅いとは言われていますが、冷静に考えてみれば、誰かれなしに個人10万円支給したり、個人事業主100万円、中小企業200万円や無利息無担保の融資などかなりの大盤振る舞いです。
そしてこの夏、全国的にドンドン感染者数が増えている状況です。

期待されている”ワクチン”が開発されれば、一機にマインドが変わり、景気もV字回復に向かっていくという人もいます。
そうだとしても、やっぱり景気対策は必須でしょう!
消費税を下げるとか、追加の支援策を講じるとか、安倍首相もきっと、いや多分(?)考えているのでしょう。

小振りな経済対策だとは思いますが、不動産投資を活性化させる一策として、『土地取得部分の金利も損益通算』に加えるという『先祖帰り策』を是非とも検討頂きたいです。

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不動産人/コロナ禍の金融緩和と収益物件

コロナでマスクを着けて出かける習慣が定着していますが、わたしはついつい朝に玄関を出てからマスクを忘れていることに気が付きます。
家に戻ってマスクを探すときもありますが、面倒だと思ったらカバンに袋に入った予備のマスクを使うようにしています。

『備えあれば憂いなし』って感じでしょうか!

コロナ禍の中、借入支援が行きわたっています。
新型コロナの影響で経済を支えようと政府が打ち出した、実質無利子(3年間)・無担保融資。リーマンショックの時にもなかった特例措置で、中小零細企業の資金繰りを支えているのです。

貸し手の金融機関にも、メリットがあるらしくて融資を実行すると自治体から一定の利子がその金融機関に振り込まれる制度だとか。
また、日銀に預けている当座預金残高の一部に0.1%の利息もつけてくれるという。
それに加えて、もし焦げ付いた時には信用保証協会が最大100%保証してくれるというから、金融機関にとってもリスク回避と旨味がある融資制度になっていると言われています。

株価も戻り、不動産価格も意外なほど堅調なのは、市中にお金が大量に供給されているからで、そのお陰で資金ショートすることなく延命している事業者さんも多いのでしょう。
勿論、コロナ禍で実体経済は間違いなく悪いわけだから金融支援は必要だと思いますが、いつかお金の流れは変わるはずです。
幸いにしてコロナの第2波が来なかったとしても、長期的な人口減少の流れはなにも変わっていないし、雇用が不安定になったことも事実ですから、外国人旅行者は直ぐには戻ってこないだろうし、近い将来直面する課題は重い・・・と悲観的な意見ばかりを言うつもりはありませんが、正直なところ金融緩和の“反動”が怖いなって思っています。

 

コロナ禍で改めて認識をしたのが、レジ系の収益物件です。
レジは「レジデンシャル」(住居用)の意味です。
平易に言えば、賃貸マンションということになりますが、店舗やオフィスに比べて退去数も少ないし、賃料等の減額交渉も少なかったということです。
レジ系は、今回のような景気変動にも強く安定的な強みを持っていることを教えてくれました。

コロナウィルスはかなり手強い相手です。今後もしも、感染の第2波が到来し、実態経済の回復基調にストップを掛けるようなことになれば、果たして最初に講じた手法と同じようなことが出来るのだろうか?
先が見えない状況下で、プロであれば兎も角も、一般的には危険を顧みずに高額で高収益の物件を購入することには慎重に成らざるを得ないと思います。

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不動産人/路線価5年連続上昇 大阪市35%UP

毎年のことですが、国税庁が今年の1月1日を評価基準として路線価を発表しました。(7月1日)「阪急梅田本店」前は、1平方メートル当たり2160万円と前年より35%上昇しました。

もちろん、新型コロナの騒動前の評価ですから実態とは懸け離れているわけですが、バブル経済崩壊の時や、リーマンショックの時も急激な経済変動が起こった時も同じようにいわゆる時価とは大きく乖離が起こりますが、この時間差によるズレは路線価の宿命です。
路線価は相続が起こった時の不動産価格を把握するのが第一の目的ですから、1月1日以降にお亡くなりになったかた方は、この評価額を相続財産として相続税を支払うということを計算します。
ただ、国税庁もさすがにそれが通るとは思っていないらしくて、コロナによる急激な経済の落ち込みを考慮したうえで、路線価を減額修正できる措置を考えているそうです。

路線価は、金融機関も一般の融資をする際のひとつの指標としているので、そうなると担保価値を査定する時の金額は低めになる、つまり厳し目ということになるはずです。
まったく景気の先行きは誠に不透明であります。

国税庁HP(路線価)

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異常な金融緩和の先は・・・

6月24日、東京では新たに55人の感染が確認されました。
「夜の街」だけなく、職場内でクラスターが発生しているとみられています。 50人を超えたのは大型連休中の5月5日以来で、緊急事態宣言の解除後、最も多い数値となり、小池都知事も驚いたという。 


55人のうち12人は、ホストクラブなどの集団検査で判明し、人材派遣会社の「職場内クラスター」の濃厚接触者が8人。 
この職場の仕事内容はデスクワークに近い仕事だそうです。
ここで23日までに7人の感染が判明していて、24日に新たに8人が追加されたケースだというから大変厄介です。

プロ野球が開幕するというので、阪神巨人戦をスポーツバーで観戦しようと出掛けました。たくさんのタイガースファンが押し掛けているはずと思って行ったのですが、店内は閑散とした状況で拍子抜けしてしまいました。
今週の月曜日には数ヶ月ぶりに北新地に呑みに出掛けました。
6月1日から通常通リに営業していると聞いておりましたので、それからもう3週間経っているので少なく見積もっても50%くらい復活しているだろうと予想しておりましたが、意外なほど来店者は少なくて“新型コロナ”の影響の大きさを実感してしまいました。

現在、各種給付金や緊急融資などで世間ではお金が大量に行き渡り始めて、倒産や廃業が食止められてるという良い効果の一方で、多くの事業者がその金を運用資金や投資に回しているという話も聞こえてきました。

コロナ対策で、各国が財政支出のオンパレードです。
それでも、今年の景気は大幅なマイナス予想となっています。
このまま、この金融緩和が株価を押し上げ、不動産だけでなく各種の物価を支えていることになるとどうなるのでしょうか?
意図して創られたバブル・・・どういう反動が起こるのか、だれにも分かりません。

【気になる言葉】  マーシャルのK

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不動産人/国もやってる「中抜き」

新型コロナで日本国中が大混乱ですが、日頃何気なく見過ごしていたようなことや判り難かったことがハッキリとするものですね。

自粛することで、近い将来の人口減少で起こることが感じられたし、マイナンバーがいかに中途半端ものなのかも分かりました。
各種の給付金や補助金の段取りの悪さで役所仕事がものすごくアナログで遅いことも明らかになりましたし、IT担当大臣がハンコ議連の会長だなんてブラックユーモアの極み話もありました。
いろいろなことがあり過ぎて、どこをどうしたらいいのか分かりませんが、兎に角、国の経済対策が大事です。
感染拡大の影響を受けた中小企業に最大200万円を支払う給付金事業に769億円手続き業務を受注した一般社団法人が20億円を「中抜き」して、大半の業務を電通に再委託しているという問題が国会で取り上げられています。
たぶん、意図的に作られた「幽霊会社」とか「トンネル会社」なんでしょうね。

「中抜き」は不動産の取引にも登場しますよ。
大手でなくても仲介手数料を身内の不動産業者に落とすなんてことはよくあることですし、”中間省略の売買契約”なんかも「中抜き」に近いものです。
一概に悪いことだとは思いませんが、我々のような仲介を本業にしている不動産業者からすれば嬉しくはないですね。

経済産業省や天下の電通、人材派遣の大手パソナ、大日本印刷などコンプライアンスにうるさそうな大企業が釣るんで「中抜き」をやっているとなると情けない限りです。

20億円あったらどれだけの中小企業が助かることか・・・

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黒川検事長の退職金6700万円とか

「賭けマージャン」が発覚し、辞任した黒川東京高検検事長の退職金が6700万円だそうです。

(黒川検事長さんはカジノも大好きだとネットで書かれていますので、黒川検事長が関わっていた事案では、賭博行為の人には寛大だったかもしれません。)

退職金はそういう風に決まっているのだから、そのこと自体は良いとしても、コロナ自粛で街の飲食店の人が必死で資金繰りに走り回っている時に、ひんしゅくもの、いや大ひんしゅくものです。
以前にも書いたことがあるのですが、こういう人がトップにいる裁判官の人ですから、程度の違いがあったとしても、資金繰りとか商売とかしている人の気持ちはわかるはずがありません。
法律に反してるかどうかを判断している立場の人は、どうせそんなもんでしょうか。
処分は「訓告」だったから、ちゃんと法に従って退職金を頂戴できるわけですから。(おかしいとは思うが・・・)

退職金も大きな話題ですが、テレビや新聞では小さくしか扱われないのが、産経新聞や朝日新聞の元記者としょっちゅう卓を囲んでいたということです。
黒川検事長と大新聞の記者がズブズブな関係なのだから、大新聞が黒川検事長問題を辛辣に取り上げることが出来るはずがありません。

片や、法律を作っておる方はどうかとなると、安倍首相は大新聞の幹部や有名評論家と頻繁に食事して、ズブズブに情報交換をしているってことは有名な話です。
たぶん、それじゃ新聞は真っ当な政治の記事なんて書けるはずもないし、当然、政府を批判することも出来ないのじゃないでしょうか。

結局、頼りになるのは、週刊文春と日本共産党?の調査能力ですかぁ。
それはそれで問題だと思うのですが、あまり理屈っぽいこと言いたかないのですが、どんな仕事であっても「職業倫理」みたいなものない人には偉くなってもらいたくありません。

★裁判や法律に関する記事

初めての裁判(1)・・・「媒介報酬等請求事件」

初めての裁判(2)・・・「裁判官は選べない」

相談相手の選択(弁護士・税理士・設計士…)

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逆に大変! ネット申請は

新型コロナのお陰で、日本ってつくづく”アナログ社会”だったことがよく分かりました。

アナログ人間
全国すべての人に一律10万円を配る「特別定額給付金」はネット申請では入力ミスも多く、職員が申請書と住民基本台帳と照合す作業でに時間が掛かり過ぎて、郵送で申請した方が支給が早いそうです。
また、東京都では休業や営業時間短縮要請に応じたお店や事業者に支給する「感染拡大防止協力金」(50万~100万円)の申請を5月11日から支給を開始したのですが、9万件の申請件数うち支給が決まったのは1週間経っても2800件(約3%)だそうです。
職員の人海戦術だけでは捌ききれないようです。
(いずれも、5月19日朝日新聞より)

郵送申請を推奨する大阪府泉佐野市 ⇓

大阪府泉佐野市の郵送推奨コメント

マイナンバーも15~16%の人しか持っていないとか、給付金や貸付金の種類も多すぎて、家計や事業の「支援策一覧表」とか載っていてもどこがどういう内容なのか判り難いですね。

最近でこそ、確定申告のネット申告は分かりやすくなりましたが、数年前はなにやらややこしくて嫌になってしまって、結局のところ税務署に持っていったり、郵送したりしていました。

お役所の申請書や手続き方法は、国や市役所、区役所を含め総じて民間の感覚では有り得ない面倒くささです。

今回のことを教訓にして、ネット申請や業務の効率化を進めてもらうよう切に願うばかりです。
それから、選挙の投票もネットで出来るように早急に法律を変えて欲しいのですが・・・今の自民党は「検察庁法改正案」を頑張っても、ネット投票はきっと嫌でしょうね!!

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不動産人/「持続化給付金」は“収入”扱いです‼

新型コロナショックで自粛要請され、各都道府県から休業要請などに従った結果、中小零細企業や個人事業主の多くが大幅な収入の減少に陥っています。
国が支給する「持続化給付金」は、一定の売上減の法人で最高200万円、個人事業主で100万円を支給するという制度です。


このお金って経理上、どういう扱いをするのか気になったので経済産業省のホームページを見てみました。
よくある質問のページでは、『今年創業したが対象になるのか?』『売上減少が50%に満たないと給付されないのか?』『申請方法は電子申請のみか?』などについて答えています。

その中の「課税の対象となるのか?」という質問に対して、次のように答えています。
※税務上、益金(個人事業者の場合は、総収入金額)に算入されるものですが、損金(個人事業者の場合は必要経費)の方が多ければ、課税所得には生じず、結果的に課税対象となりません。
◎よく似た「持続化補助金」というのがありますが、全く違うものです。

「持続化給付金」は申告する売上に加算するので、結果的に売上が減少したけれどそれほどでもなかったとか、コロナが収束してから頑張って売上が急上昇して黒字だった場合は、税金を納めることになります。
但し、消費税については非課税だそうですが・・・

不動産オーナーの場合、個人の不動産収入の減少は「持続化給付金」の対象外ですし、都道府県の協力金等についても、施設の使用停止や営業時間短縮の協力する中小事業者等が対象で、個人の不動産オーナーは対象外です。
※各都道府県などが独自で支援策を講じているようですが、その場合は別途お調べください。

ちなみに、一人10万円支給の「特別定額給付金」は“非課税”ですので、5人家族で50万円の支給を受けても、所得税や住民税に影響はありません。

★不動産オーナーの悩みに関する記事

テレワークで、オフィスも変わる?

「事故物件」のガイドライン

不動産オーナーの新型コロナ・テナント対応策(南森町不動産PC版)

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不動産ナマ知識/新型コロナウィルスと「金融検査マニュアル廃止」の影響

昨年12月、金融庁が銀行の経営内容を把握するための「金融検査マニュアル」を廃止したことはご承知の通リです。

「金融検査マニュアル」は、バブル後の1990年代以降、融資先の経営悪化により多額の不良債権を抱えた銀行に対する「検査の手引き」です。
要するに融資先の経営状態に応じてちゃんと引当金等の対策を講じなさいというものでしょう。
それを辞めて各銀行の自らの判断で融資するという大胆な政策変換でした。
実務的なことは分かりませんが、不動産業社にも昨年後半からの景気後退に銀行さんがどういう風に動くのか見極めようとしていた人も多かったと思います。
ところが、3月の決算前に勃発した新型コロナウィルス感染症の影響により、その大きな話題はどこかに吹っ飛んでしまいました。

今は、緊急事態宣言の影響で飲食店・宿泊観光業な・製造業など幅広く急激な売上減少に対する、資金繰り支援が緊急の課題だからです。

テナントの家賃負担が大きな問題になっていますが、建物の所有者(家主)さんや事業主さんの取引先銀行にとっても大問題です。

テナントの撤退や収入の激減などで経営が悪化する家主さんが増えれば、各銀行は一体どれだけ引当金を積めばいいのか?
将来の予測が合理的に判断できる状態でない今、事業融資に対する見極め・目利きは普段よりもっと難しいはずだけど、
家主さんや事業主を支える金融機関が、「金融検査マニュアル廃止後」に不良債権を抱えることになってはいけないはずだからです。
5月1日現在、約1ケ月程度の緊急事態宣言の延長が予定されていますが、解除後もかなり厳しい経済状況が待ち受けているはずです。
”新型コロナは医療従事者”の皆さん、”経済は金融機関”の皆さんの協力なしには成り立ちませんので、頑張つてください!
事業主さんも、テナントさんも、不動産業者さんもなんとか前向きに頑張りましょう!

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