11月も半ばに差しかかろうとし、やっと秋らしい気配が感じられるようになってきました。

ここ数年、猛暑のせいだと思うのですが、小生の髪の毛が薄くなるのです。

猛暑で髪の毛もダメージを受けているのでしょうね。

例年だと徐々に髪の毛は復活の兆しがあるのですが、今年はその気配が余り感じられません。

さすがに“歳”なの知れません！

不動産の高値が続いています。

我々のような不動産業者は、少し前から不動産価格が上昇しているのを体感していました。

今までの経験からすれば、近い将来下落に転じ調整期が訪れます。

インフレによって市民は苦しんでいるのですが、人口減少が続く日本国の不動産市場は今後どういう風になるのかが気になりますよね。

総務省統計局のデータによると日本国内の都道府県別、２１大都市圏別の転出・転入者は傾向が見て取れます。

都道府県別だと、『東京都・神奈川県・埼玉県・大阪府』は転入超過数が多いですね。

因みに、それ以外の地域は減少している傾向が続いています。

全国の政令市の移動人口を見てみると、東京23区は断トツで増加、大阪市や札幌市、横浜市、福岡市…などが入ってくる方の数が多いのですが、京都市や神戸市、広島市などは差し引きすれば減少です。

経済圏で見ると、東京圏と大阪圏が増加ですが、東京圏は千葉や埼玉・神奈川など周辺も増加ですが、大阪圏では大阪市以外は徐々に減少でしたありません。

名古屋圏も、全般的に弱含みで勢いが感じられません。

都会では中心部に住まいを構えるには、購入する価格や家賃の高騰が話題になっておりますが、距離的に中心部から離れるだけでなく、価格を抑えるために居住面積をより狭くする傾向です。

これも大きな問題だと思います、不動産市場も苦しんでおります。

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「不動産管理会社」という場合、通常の管理会社と違いマンションやビルの所有者や親族に所得を分配することを意図して作られた受け皿のことを指しています。

（尚、ここでは所有者の不動産を法人に移す「資産管理会社」とは違うことにご注意ください。）

それなりの棟数や戸数、規模の家主さんは仕事として管理の仕事がありますので、「不動産管理会社」の存在は納得できますが、実際に建物のメンテナンスを行う設備業者や賃借人の募集などをやってくれる賃貸業者に丸投げしていては所得税等を節税しているだけと見なされます。

税務署も単に節税のために作られた「不動産管理会社」を認めるはずはありません。

もう少し具体的な話をすると、「所有者」から「不動産管理会社（親族）」に賃貸管理全般を委託する契約を仮に管理料５％とします。
この５％自体は問題ないので６％でも７％でもいいのですが、「不動産管理会社」から賃貸業者や設備業者へ丸投げしていて実質的な仕事をしていないと税務署が判断したら、管理料５％が否認される可能性があるということです。

★所得税法では同族会社の行為または計算によって、その株主などの所得税の負担が不当に減少すると認められる場合、税務署長は適正な税額を計算し直すことができると定めています。

 （租税回避行為の例）

☆個人事業主が同族会社に支払った高額な不動産賃借料。

☆同族会社の社長が会社に無利息で融資を行い、個人の利子所得を計上せず所得税の負担を軽減した場合。

☆役員報酬の異常な高額設定や、相場と乖離した不動産取引など、一般的な商慣習から逸脱した不合理かつ不自然な取引。

無理な節税は不要な手間が掛かりますし、程々にしないと返って違った問題に発展しかねません！

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１０月４日、自民党総裁が決まりました。
自民党の総裁に誰がなったとしても、石破総理とそれほど変わらないだろうと多くの国民が思っている。
見たいと思ってなくてもTVで、各候補者が農家や中小企業を視察したり、日本を成長させると訴えてるのを見てると、じゃあ今まで何をしてたんだと言いたくなる人もいらっしゃるんじゃないですか。

東京の新築マンションが１億円超えたというニュースが大きく取り上げられてる中、賃貸物件の賃料はどうなんだと心配です…大阪の人間からすると元々東京の家賃は高くてビックリする金額なんですけど、今のところ家賃は急激な上昇とまではいってないみたいです。

東京や大阪の家賃相場は、２０００年頃から下落を続けてから、２０２２年頃に落ち着き、昨年頃から上がり始めている傾向です。
大阪でも市内の利便性のいい地域は、デベロッパーの開発用地取得が難しくなっているし、取得した物件も結構な坪単価で、且、建築費の高騰もあって完成したマンション価格は５年前とかの４０％アップとかです。

今、総裁選挙でも食料品の高騰をインフレ対策としてどうするかワイワイ言ってますが、住居の問題はあまり耳にしないですよね。

家計消費の構成比からすると、食料費と住居費はほぼ同じで、全体家計消費のの４０％超と思われます。

水道光熱費や教育費よりも負担が大きいとも言える重大な問題です。

住居の家賃が食料品並みに上がると、賃貸住宅で暮らす人の負担はとんでもないことになります。

一旦、家賃が上昇し始めると、防衛策として安い所に引っ越す策が考えられますが、若い単身者の人なら未だしも、小学生のいる家庭や、共稼ぎの夫婦、高齢の単身者の方など、決して簡単なことじゃありません。

引っ越しも人生の一大イベントです。

今後、家主さんの修繕費や損害保険などの管理コストや金利もアップすることはほぼ確実でしょうから、家賃の上昇はほぼ確実です。

家賃の上昇には注視しないといけませんよね。

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全国の訪日客の約４０％が大阪を訪れている。（令和６年）
道頓堀・心斎橋や大阪城は、外国人観光客だらけです。
関西国際空港からのアクセス、京都や奈良への交通網も便利ですから、当然、外国人観光客の皆さんは大阪市からどこへ行くかプランを立てます。
宿泊先としてはホテル以外にも大阪市内には「特区民泊」がたくさんあります。

西成区や中央区の島之内などは特に民泊需要の多いエリアです。

※「特区民泊」⇒一般の民泊は年間１８０日の上限があるけれど、「特区民泊」は２泊３日以上の滞在利用を条件に年間１８０日ルールの制約を受けずに通年営業できる。

そもそも、宿泊ビジネス（ホテルや民泊）は賃貸マンションなどに比べると、高利回りで儲かると考えられています。
民泊の場合、もし思うように行かない時は、賃貸マンションにするという切り替えることもできるという側面も安心感を与えるのかもしれません。

全国の「特区民泊」の６５２３件／６８９９件＝９５％が大阪市なのですが、その「特区民泊」の評判が悪い。

たから、「特区民泊」の問題はほぼ大阪市での問題なのです。

ひとつは、滞在客のマナーの問題。

いわゆる、住宅地や近隣に居住用のマンションなどにある民泊だと、そのの近くに住んでいる日本人へのコミだしや騒音の問題。

この問題を解決せるために、大阪府では住宅地の民泊を禁止して、商業地のみにするなどの策を考えているみたいです。

もうひとつは、５００万円の資本金で取得可能とされる「経営・管理ビザ」の存在。

このビザ制度を利用して、大阪で民泊ビジネスを立ち上げる中国人が「特区民泊」の４０％だと言われています。

なにやら、難しい審査もいらないらしくて、日本語が理解できなくてもOKだとか。

既に、大阪に居る中国人のコミュニティで不動産購入から民泊運営まで面倒をみてくれるらしいのです。

そのビザを利用して、移住の手段として親族を日本に呼び寄せたりして、本来の目的とは違う不正利用の問題点が指摘されています。

防止策としては、この「経営管理ビザ」の資本金を５００万円→３０００万円に引き上げる、常勤従業員１名の義務付けなどが検討されているそうです。

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令和7年版ですから令和6年度の土地取引の動向、不動産市場の動向等について書いてあるデータとなります。
今年の前半も終わろうとしていますが、後半の不動産市場の動向を考える昨今、気になるものなのでザっと目を通してみました。

【令和6年の地価動向は、東京圏・大阪圏は上昇幅の拡大傾向、名古屋圏は上昇幅が縮小】

特に東京圏・大阪圏の中心部は高い上昇ですが、全国で見ると長期的な地価動向としては、昭和の終わり頃～平成の最初に掛けて大幅な上昇期（バブル期）の後、大幅な下落期（バブル崩壊）を経験したことを実感として記憶している人は少なくなっています。

令和3年の新型コロナウイルス感染症で商業地・住宅地ともに下落したのですが、国の金銭的な支援策もあり、今でも低金利政策も継続していて地価は上昇期を続けている。

【土地取引の動向】

令和6年度の土地取引の件数は、全国で約132万件でありここ数年の間、ほぼ横ばいで推移している。

令和7年度の企業の土地投資額計画値は、日本銀行調査で3兆7758億円（前年度比２０．３％減）で、すべての分類（大企業・中小企業・製造業・非製造業）で減少の見込みとなっています。

【土地利用の動向】

国土面積約３７８０万haのうち、一番が森林で約２５０３万ha、2番は農地で約４３７万haと合計で国土面積の約8割を占めている。

それに、最近の米高騰のニュースをテレビや新聞で見ることが増えたので、改めて市街地の農地の面積がどんどん減少しているのを下記の表を見ると驚きの一言です。

【不動産市場の動向】

銀行による不動産業向け新規貸出は、令和6年は15兆５５１９億円となっており、ここ10年間かなりの不動産業者への融資がなされいて、その不動産業者の貸出残高は、１０６兆７４８５億円となっております。

ちよっとバブリーな感じかなと思います。

※取引件数が横ばいで、融資金額が増えていて、中でも不動産業者向けの金額はかなりの額になってる。エリア的に東京圏・大阪圏の中心部が突出しているのが特徴的ですね。
『令和7年版土地白書』にはその他にも、マンション価格やマンション賃料や店舗・オフィス面積やリートについても書いてありますが、総じて平易な表現ですので時間があれば一読するのも一興ですよ。

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正式名称「建物の区分所有等に関する法律」の一部改正されることになりました。

東京や大阪などの大都市に限らず、都市中心部にマンション開発に適した用地が少なくなっていることもあり、戸建住宅がメインだった周辺都市でも分譲マンションが多数建築されるようになりました。

日本国中の１０人に１人以上が居住している住居形態です。

築４０年以上のマンションは全体の２割（約１３７万戸）あり、今後１０年でその数は２倍に、２０年後は３．４倍に増加すると予測されているそうです。

その入居者も歳をとりますので、建て替えや大規模修繕などの費用負担の問題は深刻なものでしょう。

投資用の区分マンションのオーナーさんにとって気になる部分は、売却や取壊しに必要な要件「所有者全員の同意」⇒「５分の４の賛成」になったこと。

もうひとつは、共用部分の修繕、管理規約の必要な要件「全所有者の過半数」⇒「集会の出席者」に変更したこと。

投資用マンションの所有者は遠隔地に住んでいたり、建物管理に無関心な人が多いので、２０２６年４月施行を目指す改正法が大きな改正であったことを知ることになると思います。

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【晴海フラッグの事例】

神戸市の市長が、年初の会見で「神戸市の中心部にあるタワーマンションの空室に対して、所有者に新たな税負担を課す制度を検討すると発言しました。
念頭にあるのは、東京オリンピック選手村跡の「晴海フラッグ」なのだそうです。
「晴海フラッグ」は去年５月の街開き以降、夜電気がついている部屋はまばらで、ある調査によると登記簿上で４割以上が法人登記で、住む予定のない投資目的の業者が購入していたという記事を見かけました。

神戸市は既に２０２０年から市中心部でタワマンの規制を既に実施していますが、神戸市内のタワーマンションでも、３０～３９階までで２１．２％、４０階以上だと３３．７％が住民登録のない「空き部屋」だという。

以前ワンルームマンションの投資ブームの時、賃借人ばかりで、また所有者は物件から離れたところに住んでいて一年に１回も物件を見たこともなく、マンション管理は管理会社に全部お任せ状態で、管理総会も委任状ばかりで出席者がいないので、悪徳管理業者の餌食になるという問題がありました。

タワーマンションに投資するとか、節税目的で購入する人は物件自体の思い入れは希薄でしょう。
各所有者では所得水準や購入目的も違うでしょうから、将来の大規模修繕や管理規約の改定などの合意形成も意見の相違があって、上手くマンション管理がし難くなることが予想されるという。

【問題山積】

でも、個人の所有物に課税しても、タワマンの問題を解決できるのか？また、同じ問題はタワマン以外の一般の分譲マンションのも起こり得ることなので、その辺の整合性はどうするのか等の課題は山積で、一筋縄ではいきそうにありません。

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謹賀新年

今年もよろしくお願いします。

「年収の壁」

昨年の総選挙が終わって国民民主党の「年収１０３万円の壁」の話題が大きく取り上げられました。

“「基礎控除額４８万円」＋「給与所得控除５５万円」＝１０３万円“

年収がこの額を超えると超えた部分に所得税が発生するので、年収の壁と呼ばれているのですが、これを１２３万円とか１７８万円に上げるとか上げれないとかいう論議があります。

社会保険料や市府民税はまた別の壁があります。

日本の労働者のほとんどはいわゆる給与所得者ですが、わたしどものような個人事業者には先の「給与所得控除５５万円」はありませんので、「基礎控除４８万円」だけが壁です（笑）

ただ、事業者にはその代わりに「経費」が認められている。

仮に給与所得者並の「経費」が５５万円係ったとしても、事業者にはその「経費」を収入の中から支払う必要がありますので、その分給与所得者よりも収入が必要になるという理屈です。

「青色申告特別控除」というお金を一切使わないで課税所得を下げることが出来る鮮度はあります。

売り上げから６５万円とか５５万円とか１０万円とかいう金額を引いて税金を計算する制度はです。

事業者には給与所得者と違うメリットもありますが、一番問題なのは収入が安定していないという点ですね。

「年収の波」

不動産業界の波は大きいです。

昭和のバブル、総量規制、バブル崩壊、リーマンショック、ハゲタカファンド来襲、超低金利と金融緩和とそれぞれとんでもない大きな波でした。

ここ数年、いつ流れが変わるのかドキドキしながら正月を迎えている同業者も多いのですが、日銀が１２月１８～１９日の金融政策決定会合で

「利上げを判断する局面は近い」

とする意見が出ていたそうです。

黒田総裁の異次元の金融緩和策の総括みたいなのもあったし、春闘の賃上げやトランプ大統領の動向を確認した後のようです。

そろそろ常識的な金利のある社会の到来でしょうか。

潮目が変わる兆しでしょうか…

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返済比率”６５％”の話

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更地や建物付きの土地の売買契約する時に、買主から測量図を求められることが一般的ですが、その際に隣地境界を確認すると売主も気が付いてない越境物があったりします。

越境物とは、塀やフェンス、隣りの木の枝や根っこ、電柱から引き込まれている電線、地中にお隣の下水管、建物の庇など意外と気づかないものもあります。

売却する前に売主とお隣さんとの間で越境物の存在を確認して、速やかに撤去するのか、または将来撤去することを確認する必要があります。

そこで「覚書」で合意内容を記載することになります。

売主が売却して、新しい所有者に変わっても合意内容は引き継がれることを記しておきます。

但し、この「覚書」は当事者にのみ適用される文書です。

売却後の新しい所有者は、あらためて越境物の将来撤去について「覚書」を取り交わす必要があります。

尚、先の覚書（案）では越境されている側の所有者：乙が新しい所有者に変わり、新所有者として当該地に新しい建物等を建築しようとする際に、隣からの越境物が邪魔になり甲に撤去を申し入れた際に、その費用負担を誰が持つのかトラブルが発生するなど、微妙な問題もあります。

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【地代の増額請求・減額請求】

借地の地代は幾らくらいが妥当なのか解り難いものです。

借家の住居や店舗だと近隣の取引事例もありますが、借地ってそのスタートする時期にもよって金額が大きく違いますし、底地の規模にも拠りますので。

借地の地代は、月額●●万円とか決めるとしても、その期間によって契約内容は複雑です。

借地契約について

契約時の地代も年月が経つと、固定資産税の増減や地価そのものの上昇・下落、景気の善し悪しなど変化するものです。

土地の貸主からすれば地代は上がることは結構な話ですが、下がるのは困ると思うものでしょう。

借家借家法にその地代の増減について触れています。・・・・普通借地権の場合

土地や建物の賃貸借契約においては、借地借家法により、賃料の増額または減額の請求が認められています（土地については、借地借家法１１条、建物について借地借家法３２条）。

この規定は、強行法規とされており、たとえ、契約書で「賃料は増額（または減額）しないこととする」と定められていたとしても無効であり、賃貸人または賃借人は増額または減額の請求ができることとなります。

但し、賃料の増額または減額の請求ができることの条件として

「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」

と定めていますので、なんでもかんでもOKと云う訳ではありません。

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