不動産人/「共有私道」ちょっと良い話

”不動産”にとって、『道路』は”命”(とても大切だという意味)です!

『道路』には「公道」「私道」があり、「公道」は誰でも通行できる道路、「私道」は個人とか法人とか所有者のものですので、誰でも通行できるとは限りません。

「私道」には一定の制限があるのですが、一般的によく目にする事例として建売住宅などの開発を行う場合、下記のような道路を「私道」として設置することがあります。

図面上の「私道」部分は、①共有持分として住民が所有する場合、②私道部分の一部をそれぞれの住民の所有とする場合、として通行出来るようにする。

ただA~Eの住宅も年月が経つと老朽化しますし、所有者も変わるなどします。

6月7日の古川法務大臣の記者会見が小さなニュースとして伝えられました。

その内容のひとつが、『共有私道の管理に新しい指針』であります。

共有する私道の舗装や樹木の伐採など、今までは全員の同意が必要でした。

それを来年4月の民法改正にあわせて、「過半数の同意があればOK」にしょうというのです。

例えば、Aさんの所有者が売却後や相続などで、所在不明だと全員の同意が難しかったメースも、過半数であれば随分助かりますし、下水道管や給水管の工事などもスムーズに進めることが出来そうです。

小さなニュースでしたが、不動産取引に係る者としては結構大きなニュースでした。

★「道路」に関する記事

『道路』について

内寸と壁芯・2項道路・旗竿物件と囲繞地(いにょうち)通行権

目には見えない「道路」?

///////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

不動産人/『相談は無料』ってどうなん?

保険や銀行などで「ご相談は無料」とか、資料請求すると“高級和牛“とか”ブランド米“「プレゼント」しますなんていう広告ありますよね。
あれってよく考えてみるとおかしくないですか?
ボランティアですか?
ハッキリ言って集客です。
「無料」とか「プレゼント」って言葉で釣っているだけでしょう!

そんなこと言えば、不動産業者も『ご相談は無料』『お気軽にお問合せ下さい』なんて言うのも、同じですけど。

ただ、不動産仲介業の場合で言えば、保険や投資信託や株式みたいに決まった商品でなくて、所有者(≒売主)の事情や目的、購入者(≒買主)の希望や懐具合を知らないと始まらない仕事ですので、聞かないとそもそも先に進めない。

いや、相手の事情などお構いなしに商談を進める不動産屋さんもいますが、それは物売り(=セールス)であって本当の意味で不動産業者とは違うと思って下さい。

不動産は絶対に同じものはないのです。

売主や買主が双子であったとしても、同一人物ではない。

滅茶苦茶複雑なマッチングをしようとしている仕事が不動産仲介業であります。
『不動産一括査定」サイトなんかも大手の不動産業者の集客方法のひとつですよね。
事業用不動産には通用しないけれども、戸建住宅や分譲マンションなどの多数の取引事例があると一応机上査定でおおよその金額は算出できますから。
それに査定金額は、成約金額とは違います。
先ずは高めに査定して取り敢えず売り物件をゲットしておけば、何だかんだ言いながら価格を下げて成約してもいいのですからね。

★不動産営業に関する記事

”両手”と”片手”の話

悪意の商法を御紹介します!

常套句

高すぎる価格査定

///////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

不動産人/銀行の不動産業参入

今回は、銀行が不動産業に参入したがっているというお話です。

(但し、信託銀行は不動産業務が可能です。)

民主党政権が出来る前だったと思うのですが、銀行が不動産仲介業希望を表立って表明して大騒動になり、宅建協会や全日などの業界団体がこぞって反対したことがありました。
結果的に銀行の希望は叶わなかったのですが、その騒動以降、都市銀行は露骨に系列外の不動産業者には情報提供をしなくなり、情報の囲い込みが当たり前になっています。

銀行系列の不動産会社に詰めている方も、外部に情報を出させないためにちょっとしたFAXやメールも承認を得ないと送信すらできないみたいです。

最近では、その社内の締め付けも一層きつくなっているみたいですから、誰のために仕事しているのかよく分からないようになっていると悲鳴が聞こえています。

ただ、その後も繰り返し銀行は不動産業参入の要望を出し続けられています。

不動産市場は金融の支援があると取引は活発になるし、金融が引き締められると景気が悪くなる。

だから不動産業者は銀行に対して(あからさまに)文句が言えない立場なのです。

何故、銀行は不動産業を兼業すると問題があるのか?

銀行は社会にとっても特別な存在でありますし、だから“銀行の信用力”は絶大なものです。
どんな人も生活に欠かせない存在で、商取引の世界でも銀行は優越性を持っています。
銀行と取引している会社は、毎年の決算の数字をちゃんと見られているし、個人が不動産を購入する時には、幾らローンが組めるのか相談しますよね。

そういう立場の銀行は既に不動産取引の売主や買主にとって公平なポジションが取れません。
そうそう忘れていませんか?
スルガ銀行と不動産業者がグルになって投資物件を知識のない買主に買わせたなんて事件があったのは、つい数年前のことです。
本来、中立的でなければならない銀行業務が不動産業務も兼ねると、銀行に都合のいい取引ばかりになって仕舞いかねない。

まさしく「利益相反」「モラルハザード」そのものであります。

今の銀行は、利益を確保する為に「リストラ」が進め、我々が両替するにも手数料を取られ、通帳を作るのにもお金を払うくらいシビアです。
そういう状況下で、金融と不動産仲介や売買をするとどうなるのか自明の理であります。

我々は銀行さんに、どうか本業で利益が出せるようになって欲しいと願っています。

★不動産と金融に関する記事

金融機関の融資基準

法人融資の裏技

大手不動産会社の横暴・「両手」「両直」

「貸し渋り」「貸し剥がし」

フラット35悪用した不動産投資

///////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

不動産ナマ知識/不測の事態が…相続対策に落とし穴

相続税対策としてタワーマンションを購入したけれど、国側が勝訴して追徴課税3億円超が確定したというニュースを見て書いています。(令和4年4月19日付)

一般的に相続財産の評価について、土地は「路線価」を使用し、建物は「固定資産税評価額」を使うということですが、国税庁は「時価」に基づくとしていますので、「路線価」以外の“算定基準”を使うことは問題ありません。
でも、数年前に出席した相続対策のセミナーの講師が、殆どの税理士さんは「路線価」を使って機械的に税額を算出していると解説していました。
税理士さんは、不動産の専門家ではないので「不動産鑑定」「取引事例」などを使う方法は思いつかないというのも仕方ないのかも知れません。

今回ニュースになっているケースは、①金額が大きい、②時価と路線価との差が4倍くらいある、③相続人の中に孫を養子にして周到に節税対策をしていた、④被相続人は90歳だったがタワーマンション2戸を購入して、3年後に亡くなっている、⑤購入に際して多額のローンを組んでいたため、申告した相続税はゼロだったことが、国税庁から相続税対策としてやり過ぎだと判断されたようです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

先のタワーマンションなど収益用不動産を購入するのとは違い、自分でアパートやマンションを建てるという古典的な相続対策があります。
アパートやマンションを新築する場合は、計画~着工~完成~賃借人の入居まで長い時間を要するので、途中で依頼者(被相続人)が亡くなってしまうという不測の事態が起こることがあります。

私も今から30年以上も前のことですが、、ご相談者のお父さんが賃貸マンションがほぼ完成した段階で亡くなられたことがありました。
今とは違う思いますが、その時は未入居でしたけれど貸家建付地の評価減が適用されたと記憶しております。

税法も変化しますし、税金の適用基準も微妙に変化しますので、以前はこうだったと言っても今はそうならないことがありますので、気をつけないとエライ目に合います。
税金を払う側と、税金を徴収しようとする側の攻防は、モグラ叩きゲームのようにあっちを叩けばまたこっちというように延々と続いております。

現状の考え方は・・・

【建築途中で亡くなった場合】
土地=自用地の評価(評価減はない)
建物=亡くなった日までに要した費用×70%(建替えにより、旧賃借人の入居が決まっている場合などで例外あり…)

 

【建物完成後に亡くなったが、空室状態の場合】
土地=賃借人がいなければ評価減はない。

※更地価格×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

※賃貸割合=全10戸の内、5戸入居者がいれば5/10、全戸空き室だと0/10

※一旦入居者が入ってから退出した場合は、賃貸中とされます。

※一時的な空室でない物件の敷地は、賃貸事業を行っていないので、貸家建付地の評価減は適用されないし、小規模宅地の特例も適用されません。

建物=空室割合に応じる(固定資産税評価額×(1-借家権割合0.3×賃貸割合)

★不動産と相続に関する記事

財産評価基本通達6項

相続財産に収益不動産がある場合

相続財産の”路線価“評価=不適切の判決

実家の処分はなぜ揉める?

///////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

不動産人/“季節感”のない年度末

3月末は年度末、昔だったら駆け込み需要とか押し込み需要とか言って、なんとか年度内(3月中)に契約だけでもとかいう不動産取引があったものです。

いつ頃からでしょうかね、そういうのがなくなってしまったのは…年度末の取引って、ある意味、数字合わせの部分もありますが、おそらく銀行や各企業が年間通して数字を見ているので、年度末にバタバタと数字合わせをする必要がなくなっている為だと思われます。

数字を創る側の銀行を相当進化させたのは、昭和後期のバブル期の不良債権処理によって得られた功績が大きいのでしょうか。

例えば、あの頃はペパーカンパニー使って不良債権を「飛ばし」ていたなんて、いかにも悪いことしている雰囲気ありましたけど、今は「飛ばし」もチャンとA社→B社と実態のある法人を使って所有権ごと移動させていますから罪悪感は全くありませんよ、ちゃんとした“商“ですから。

取引企業も銀行に嫌われたら生きていけませんから、逆らうことは出来ません。
特に不動産業界は、低金利と金融緩和があれば景気が良くなる業界です。
銀行の支援が不可欠な業界なのです。

 

コロナ禍で世界中が金余りと言われて“コロナバブル”と言われて株や不動産は高止まりしているのですが、実経済は相当傷ついているって思うのですけど。

コロナ禍で滞留している資金の中には、相当不良債権化しそうなものがありそうですね。

だってあんなに大盤振る舞いして困っていない人にまでお金出していたんですから…どういう風に回収するかって言えば「増税」しかないでしょう。

 

3月29日、岸田総理は「総合緊急対策」を来月末までに取りまとめるよう指示しました。

「総合緊急対策」は4つの柱になるということです。

■原油の高騰対策

■穀物などの食料品対策

■中小企業の資金繰り支援

■生活が困窮する人などへの支援

あの“年金受給者への5000円給付”は早々に取止めとなりましけど、「総合緊急対策が単なる夏の「参議院選挙」対策にならないことだけは願ってやみません。

★景気と不動産に関する記事

「年収倍率」今と昔

賃貸「繁忙期」に異変!

不動産景気の遅効性

人為的? “売り物件不足”

///////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

不動産人/仲介業者の独り言⑥

年金生活者に”5000円バラマキ”の評判がすこぶる悪く、新聞各紙・ネット上で炎上していますね。
そんな時にこっそりと小さな扱いで頭にくるような記事が・・・
東京・赤坂にある議員宿舎の家賃が来月から値下がりするというではありませんか!

ネットで検索すると、赤坂議員宿舎は地上28階・地下2階建ての建物で、総戸数は300戸、食堂・会議室・社交室・医務室(看護師さんが24時間常駐しているとか)・地下に駐車場の設備があるそうです。

現在の家賃は月額13万8066円で、4月から約10%ダウンして12万4652円になるとのことです。

腹の立つのはその理由でありますぞ!
なんと、今回建物が築15年経ったので、値下げするというからビックリです。(国家公務員宿舎には、そういう規定があるそうです。)
広さ82㎡の3LDKの賃料は格安です。
また、マンション相場はその地であれば、10倍近くしてもおかしくないそうですし、そもそも、築年数がたったの15年で家賃を下げるなんて頭おかしいんじゃないでしょうかねぇ~!

ウクライナの大統領が必死になって世界に助けを求めている姿、負傷者を見舞う映像を見てて感動しますけど、日本の政治家を見て感動したことなんかないけどなぁ~(悲しい・情けない・残念)

///////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。
≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL06-6360-9791
南森町不動産の「会社案内」
南森町不動産の「お問い合わせ」

不動産ナマ知識/「年収倍率」今と昔

ご存じの通り、「年収倍率」はマンションを年収の何倍の価格で買えるか?という指標です。
東京カンテイの調査によると新築マンションの2020年の全国平均は年収の
8.4倍、東京都のそれは13.4倍、大阪は10.3倍となっています。

築10年中古マンションだと、全国5.9倍、東京11.5倍、大阪7.9倍です。
かつて「年収5倍論」みたいな説が頭にこびりついている私のような世代(昭和30年生まれですが…)には、年収の10倍なんて途方もないことのように感じるのですが、バブル期を知らない若夫婦にとっては『買えるのだからいいじゃない』ということでしょう。
逆に、新築も中古も販売価格が相当高くなっているので、それにつられて賃貸の家賃も上がっていて、賃貸よりも購入した方が毎月の支払いが低いなんて状況になっています。

 

簡単に言えば原因は2つです。

一つ目は「低金利」です。

昭和と平成の境目にあったバブル期の「年収倍率」最高値は東京の18.12倍(1990年)、大阪は13.87倍(同年)でした。
当時の住宅ローンの金利は確か7~8%だったと思います。

いわゆる収益物件の表面利回りは2~3%なんて当たり前でしたし、日本中が「不動産は下がらない」って信じていましたから、売却すれば損はしないという前提だった時代でした。
私も購入した新築マンションが2年ほどすると2倍以上になって、一度売買契約して決済待ちしている間にまた値上がりしたので、違約金を支払って二度目の売買契約したなんて経験もしました。
それから3000万控除を受けて、次の新築マンションを購入するのに約100倍の倍率があって、幸運にも抽選でその物件を購入するという経験もしました。いまから思えば夢のような時代です。

今の住宅ローンの金利は1%とかもしくはそれ以下です。

返済金額が昔とは全然違います。(下表参照)

当然、購入金額はそれなりに高くても手が届くことになります。

金 利

毎月返済額

6%

228,075円

3%

153,940円

1%

112,914円

借入金額4000万円/返済期間35年として/ボーナス払い無/固定金利として

 

二つ目は「夫婦共稼ぎ」です。

30~40年前は奥さんが正社員で働いているのは、教員や公務員くらいしか思い浮かべないくらい少なかったのですが、最近では奥さんが全く働いていない世帯はレアケースになっています。
特に、大阪や東京では、大きな企業もあって二人とも正社員なんて家族も多い、だからマンションや戸建住宅を共有名義でローンも組めますので、初めてのマイホームであっても6000万円や7000万円の物件を買えたりするわけです。
要するに、お父さんの稼ぎだけでは苦しくっても、奥さんの年収でダブルの住宅ローン組めばOKだということですね。

これは中古でも一緒です。

大阪市内の中心部では、新築マンションをタワーマンション以外で購入するのは結構難しい状況で、少し郊外でないと供給される物件は少ないですね。
それにプラスして、新築マンションはここ数年間の土地高騰のお陰でもあって、間取りや専有面積が大きなものが少ない。
そこで目を引くのが、築年数は経っているが10年前、20年前の中古マンションです。
平気で80㎡とか4LDKの広さを持っている物件があります。
ただ、コロナ禍で人流が止まっているので、売りに出る物件は思うほど多くはありません。

私の知り合いの人で、築年数20年以上経っているのに、今売却すれば1000万円以上譲渡益が出るが、50歳後半とかになって自宅を売却すると次にどこに住むのかという問題があるので、本当は売りたいけど売れないと残念がっていました。

それにしても、物件価格自体が相当高くなっていることは間違いありません。

年収倍率が10倍超の二つの原因を考えてみると、逆に怖いのは①金利の上昇、②家族の離反(離婚・別居)の二つのリスクです。

金利はそろそろ上がるだろうと皆が感じているところです。

また、30年間で結婚した夫婦のうちの32%は離婚をしているというデータもある。

だからこそ、これからも夫婦仲良く、二人共に安定した収入を確保して快適な人生を過ごさなければなりません。

 

 

★不動産と金融に関する記事

忘れていませんか? 金融機関の怖さ

返済方法の話

コロナ禍の金融緩和と収益物件

「貸し渋り」「貸し剥がし」

///////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。
≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL06-6360-9791
南森町不動産の「会社案内」
南森町不動産の「お問い合わせ」

不動産マメ知識/大阪市消防局立入検査で法令不備7%

昨年12月に大阪市のキタ新地にほど近い雑居ビル内のクリニックで起きた放火殺人事件、あれから約2ケ月が経ちました。

放火した犯人はガソリンを撒いて火をつけたということですが、25人の亡くなられた方たちは火傷ではなくて煙を吸ったりして一酸化炭素中毒が死因だったそうです。あの建物は「階段がひとつで、1~2階以外の階に不特定多数の人が出入りするような店舗や飲食店・物販店がある建物=特定一階段等防火対象物」というものでした。

大阪市消防局の立入検査数は5480ケ所、その内の7%の376ケ所に階段や避難口に邪魔になる障害物があったり、防火扉付近に開閉を妨げるものが置かれていたりしていたということです。

事件直後は、ビルのオーナーもテナントも気をつけていますが、しばらくすると気持ちは緩んでしまいますので、この時点で“7%”と言う数字は結構高いものと感じました。

以前にわたしも、商業ビルの管理業務をしたことがあるのですが、今回の雑居ビルと同じような規模の建物でした。
非常階段の踊り場にくつ箱を置いたり、専用部分が徐々に荷物が増えてくるとどうしても共用部分に私物やストックする品を置いてしますのです。
ひどかったのは、従業員の飼っている小型犬を非常階段の手すりにつないでいるなんてこともありました。
注意しても本人は悪いことだと思っていないというのが厄介でしたね。

注意する→また置く→引込める→また置く→注意する→また引込める…の繰り返しでした。

消防署から注意してもらう手もあるのですが、そうすると目を付けられるので、法定点検以外の時もビルのオーナーに是正勧告みたいなきつめのお咎めがあるので、それは避けたいという意識も働いてしまいますし、管理会社としての怠慢というイメージも避けたいという気持ちもありますから。

今回の事件は、ふだんは気にしない非常階段防火扉ってすごく大事なんだと改めて思い起こしました。

複数のテナントが入るビルに火災が起こると、建物全体に火煙が流れますので、ビルのオーナーやテナントとそこで働く従業員は運命共同体だという意識が必要だと思います。
日ごろからの心掛け、行動ってすごく大事ですよね!

※令和4年2月28日に総務省消防庁は新たに発表しました。先の大阪の立ち入り検査同様の建物が対象ですが、全国の消防本部が各地の雑居ビル約3万棟に立ち入り検査を実施した結果、約13.3%に避難通路に避難の障害になる物が置かれていたという。防火戸の周囲に閉鎖の妨げになるものが置かれていたケースも5%あったそうです。感覚的にはこの数字が実態に近いような気がします。

★不動産管理業務に関する記事

水漏れで水道代が高額に…

その管理会社は「最適」なのか?

マンション投資家の敵・悪徳管理会社

///////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。
≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL06-6360-9791
南森町不動産の「会社案内」
南森町不動産の「お問い合わせ」

不動産人/仲介業者の独り言⑤

確定申告の時期になりました。

今年は電子申告に挑戦してみようと思い、いつも使っている会計ソフトから国税庁のe-TAXソフトに組み込みまでは無地に出来ました。
それから電子証明やら云々のところで躓き、国税庁のe-TAX相談コーナーに電話してどうしたらいいのか尋ねようとすると、「大変電話が混みあっております」というメッセージが長々と流れます。

結構な待ち時間の後、やっと電話がつながりました。
“ここのところが分からない”って伝えると、「しばらくお待ちください」と中断し別の人が電話に出て来られて又“ここのところが分からない”って…それでもチャンとした答えが返ってくればイイのですが、よく分からない返事で終わってしまいました。

ということでネットで調べましたが、それでもよく分からないので、今度は所轄の税務署に電話してみましたが、こちらもよく分からないらしくて、国税庁のe-TAX相談コーナーを紹介されたので、ついに断念です。

そもそも税務署の人がよく分かってないのに、素人の私が分かる訳もありません。
たぶん、分かっている人からすればそれほど難しいことは聞いていないと思うのですが・・・面倒くさいので結局、今年も今まで通リ会計ソフトからプリントアウトして郵送することにしました。

★税金に関する記事

悪い冗談? デジタル庁のメール誤送信

新築物件は『固定資産税評価額』が決まっていないが…

「はんこ」の次は「収入印紙」の廃止? \(^^)/

個人が消費税課税事業者になる場合

///////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。
≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL06-6360-9791
南森町不動産の「会社案内」
南森町不動産の「お問い合わせ」

不動産人/今年もコロナで始まりました・・・

明日1月17日は「阪神淡路大震災」から27年目です。
「東日本大震災」の方が規模的には大きいのだそうですが、関西人としては経験したことのない大地震だったわけです。

※当時のことを書いたコラム

今はコロナ、コロナで大変ですが、どういう形かは分かりませんが、必ず収束する日がくるのでしょう。

辛抱しなければなりません!

不動産のことで気になるには、欧米の金利や金融緩和に対する対応です。
コロナ禍で物件が上昇してインフレ気味ですので、それを鎮静化させるために金利を上げるとか、その上、コロナ禍で各国が支援策を講じてお金がダブついていて妙な形で株価が上がっていて明らかに庶民的な実体経済と乖離している。
金融緩和にも一定のルールを作ろうとしているとのことです。
諸外国がそのような政策を取り始めると、日本だって追随するというのがこれまでもそうでしたよね。

昨年までは私の周りでも『日本の低金利は10年は続く!』って言ってる人がほとんどでした。
ところが年明けからの挨拶初めからは、『近い将来、金利が上がる』と心配する声が聞こえ始めました。
早々にそんなことがあるとは思えませんが、そろそろその予兆は感じる時期になっているのかも知れませんね。

★不動産と金融に関する記事

忘れていませんか? 金融機関の怖さ

「検査済証」の有無と銀行融資の関係

異常な金融緩和の先は・・・

///////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。
≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL06-6360-9791
南森町不動産の「会社案内」
南森町不動産の「お問い合わせ」