不動産人/売買契約締結後に相続発生が…

不動産の売買契約を締結して、売主から買主へ引き渡し(≒決済)前売主または買主が死亡した場合の取り扱いについて考えてみます。

【売買契約】

相続人が被相続人の地位を引き継ぎ決済に臨むことになります。
もし契約自体を止めるつもりなら契約手付金の没収、倍返し等の契約書上に記載された方法で解約することになります。

【相続税】

売主が死亡した場合は、取引不動産は残代金請求権(未収金)という課税財産になり、反対に買主が死亡した場合は、売買契約金額が引渡請求権(購入金額)という課税財産になるが、不動産(金額は相続税評価額)として申告することも可能だそうです。

【譲渡所得税と住民税】

不動産を売却すると、その譲渡益に対して譲渡所得税と住民税が課税されます。
勿論、譲渡損の場合に課税はありません。
通常だとその不動産の「引き渡し日」を基準に考えるのですが、希望すれば「契約日」とすることも認められています。
「引き渡し」基準だと、取引を引き継いだ相続人は相続による取得した場合と同じく、被相続人の取得費を引き継いで“確定申告”する。
住民税も発生し納税することになります。
他方、「契約日」を基準に申告するということは、“準確定申告”を行います。
“準確定申告”は被相続人(故人)の譲渡所得として、相続人が相続開始日から4ケ月以内に申告と納税を行う必要がありますので、急ぎの仕事であります。
算出された所得税は、相続税の計算上、債務控除の対象となる。
そして、“準確定申告”に対応する翌年度の住民税は、被相続人(故人)が翌年の1月1日に生存していないので、課税はありません。

【小規模宅地等の特例】

売主・買主ともに当該不動産(宅地)が相続発生と同時に「債権」になる為、「小規模宅地等の特例」は適用されないらしい。
ただ、課税財産として申告する場合は、適用を受けることが出来るケースもあるらしいので、税理士さんとの相談は必須です。

以上、税理士さんの講習で聞いた受け売りですが、詳しい税率や計算方法などは税理士さんにお任せするとして、不動産業者としてはこのくらいの知識を持ってご相談に乗れればと思っています。

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2019年は景気悪かった?

12月も3分の1を過ぎて、そろそろ”年末のご挨拶”なども始まりかけています。
マスコミでは「大手企業の中間決算」や「消費税増税後」のデータも出始めておりますので、今年1年間の業績見通しが数字で分かるようになってきました。

昨日も大手のゼネコンさんが来られて、『某銀行系仲介会社の業績が昨年の30%位と大幅な下落だった』という話をしておられました。
私のような個人で不動産仲介業をしてますと、会社勤めしていた頃みたいに何かグループ内の作業や、手伝いみたいな仕事がないので、会社勤めの方よりは景気に敏感だと思います。
例えば、電話が掛かってくる頻度や、物件情報数の多少で世間一般の景気動向が分かるようになっています。
勿論、自分だけが“暇”ってこともありますので、短期間で判断するのではなく、数か月間での実感や、同業者との意見交換で景気の良し悪しを判断することになります。

今年の前半は昨年の「スルガ銀行・かぼちゃの馬車事件」以降の不動産融資引き締めの影響で買主側の資金の手当てが難しくなっているのだろうと思っていましたが、夏以降は売主と買主の金額の差がハッキリしているにも関わらず、いつまでたってもその差は近づくことなく12月まで来てしまっているという感じです。

特に、10月以降は新規の売り物件自体が枯渇状態で、雰囲気からすると“無風”って感じです。

不動産市場がこういう感じですから、来年の春頃に発表されるだろう景気動向指数はそうとう悪いだろうし、その後の決算発表の数字も気になります。一旦、景気が悪いとアナウンスされると、更に景気は悪化する傾向に向かうので、銀行さんや大手企業も手をこまねいてはいないでしょう。
この間の政府の大型景気対策「事業規模26兆円程度、財政支出は13兆円」って景気悪化を感じているから先手を打っているとしか思えませんが・・・


少し緊張気味で年末を迎える今日この頃です。

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不動産人/提携ローン…投資のリスクは全て買主が負う

不動産投資は堅実に資産を増やして成功している人もいますが、長期間の空室や悪徳業者に騙されてローンの返済に窮してる人もいらっしゃいます。

昨年、社会問題になった「かぼちゃの馬車」事件で不動産融資が厳しくなったのは事実ですが、自宅購入のための住宅ローンは相変わらず堅調だそうです。
住宅ローンなどではお馴染みの「提携ローン」って購入物件にセットされているローンのことですが、投資用マンションにも「提携ローン」はあります。
でも、「提携ローン」の多くは新築物件に使われていると思っている人が多いのじゃないでしょうか?
中古物件にも「提携ローン」があって、最近では投資用マンションを買い取り転売する不動産業者にも広く取り扱いがされています。
一般的に不動産投資用のローンは、住宅ローンに比べてハードルは高くなっていますし、金利も相対的に高いものです。
例えば、今の住宅ローンが金利1%だとすると、不動産投資用のローンは2~5%位の感じです。

”ローン”とか”融資”とか言っても、「借金」に違いありません。

【ローン審査に通りやすい人】
※貯金がたくさんある人、自己資金が多い人
※年収が高い人
※勤務先の属性(公務員・上場企業など)
※場所・収益性・築年数などの優れた物件購入

投資用マンションに「提携ローン」がセットされていれば、金利以外のハードルはグッと下がり、融資は受けやすくなります。
でも、ここで気を付けなければいけません。

“借りれる”=“買う”という発想は危険です。


長期間保有するつもりで購入しても、人生なにが起こるか分かりません。
イザというときに、売却しなければならないとも限りません。
そんな時、売却しても抵当権が消せないほどローンが付いていたら手持ち資金を使わないと売却することが出来ません。

物件を購入する前には、毎月の返済することと、イザという時や将来の売却する時のことも念頭に置いて不動産投資に取り組むようにしましょう。

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不動産人/契約不適合責任(改正民法)

2020年4月1日、120年ぶりに民法の大改正が行われるのですが、ぼちぼち我々の不動産業界でも大家さんや賃貸保証人の問題、売主責任の問題などがどういう風になるのかが話題に出るようになりました。

改正では、現行の「瑕疵担保責任」「契約不適合責任」に転換されて、不動産の売買契約においては売主の責任が一層重くなるようです。

隠れたものである必要がなくなる!

そもそも「瑕疵担保」で言うところの「隠れたる瑕疵」自体がなくなる。
「契約不適合責任」では、売買契約の内容と少しでも適合しないときはアウトです。
そして、買主は売主に対して「契約不適合責任」を追及できることになります。
その責任の取り方は、「2つ」から「4つ」に増えます。(下表)

「瑕疵担保責任」の場合

損害賠償

契約解除

金銭により買主に生じた損害を補う方法。 買主の購入目的が達成できない場合は、契約の解除ができる。

「契約不適合責任」の場合

損害賠償

契約解除

追完請求

代金減額請求

※上記記載

不適合箇所を修繕してもらう請求のこと。 追完請求に応じない場合、代金を請求されること。

※「瑕疵担保責任」の損害賠償は、購入に際して負担した費用や実損です。
「契約不適合責任」の損害賠償は、転売した場合の利益までもが含まれますし、追完請求や代金減額請求と併せて損害賠償請求ができるようになるとされています。

「瑕疵担保責任」では、「契約の目的が達せられないとき」に契約解除ができる。
「契約不適合責任」の場合は、契約の目的が達せられたとしても契約解除できるし、追間請求や代金減額請求と併せて請求できるということですから、売主さんは大変です。

但し、「契約不適合責任」は任意規定です!

現在の「瑕疵担保責任」と同様に、「契約不適合責任」も契約当事者(売主・買主)が合意すれば、民法上で免責扱いすることができます。

ただ、現行でも宅地建物取引業法では『売主が宅地建物取引業者、買主が非宅建業者の場合』は強行規定で「瑕疵担保責任」は引渡しの日から最低2年間以上を必要とされています。

そして、民法と宅建業法の関係では、民法よりも宅建業法が優先します。

※売るなら改正前が責任が軽くなるので、早く売却した方が良いとする人もおられますが、そもそも現状の「瑕疵担保責任」であっても、売主が知っていることは買主に伝えないと「瑕疵」にはなりませんので、責任からは逃げることはできません。
知らんふりして、逃げることはできないのです。
ここのところは、十分ご注意下さい。

★「隠れたる瑕疵」に関する記事

「瑕疵担保責任の免責」と「現状有姿」

「事故物件」と「告知義務」

=ややこしいぞ=瑕疵担保責任(PC版)

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不動産人/不動産投資と会計処理の問題

不動産投資の目的は何なのでしょうか?
収入や節税など人それぞれです。

収益不動産の購入後、しばらくは「減価償却」によって利益が圧縮、税金も少なく済みます。
だんだん年数が経つと、「減価償却」が進んで「課税所得」が増えてきます。
当然、収める「税金」も増えます。
不動産所得は、個人の場合で青色申告すると10万円控除が認められる。それに一定の基準を満たして決算書などを作成すれば控除金額が65万円に増えて、さらに「税金」が安くなる。
複数の物件を購入しようとする人や既に所有している人は、個人で所有するより法人の方が税金が安いと考えるようになります。


一定の基準とは、事業的規模のことですが、戸建てだと5棟以上、区分所有のマンションなどは10戸以上だと事業的規模と税務署が認めます。
それ以外でも、1棟の店舗で大型スーパーなどを所有したりすれば5棟10室でなくてもOKです。(←誰が見ても事業的規模だからです。)

法人設立に伴って厄介なのは、事務量が増えることです。
税理士さんに頼むほどでもない程度であれば、会計ソフトなど使えば自分で決算書くらいは作れるものです。
反対に言えば、その位の事務処理が出来ない人は、不動産投資には不向きかも知れませんね。
その位、不動産投資は多少なりとも「税金」を意識して取り組まないと、成就することは難しいように思うからです
でも、わざわざ簿記の知識を身につけなくても、確定申告書が作成できれば十分ですから、先ずは自分で申告してみるくらいはやってみて損はありません。
いや、それどころか絶対に得るものは大きいと思いますよ!

※投資用マンションを購入する人の中に、不動産屋さんに確定申告してもらっている人がいるのですが、そんなに難しいものではありませんので、国税庁のHPにある「確定申告コーナー」からご自身でやってみて下さい!
だって、不動産業者のお兄さんが出来るくらいですから、あなたにできないはずはありません。

★不動産と税金に関する記事

一棟売マンションを購入した時の不動産取得税・固定資産税

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不動産ナマ知識/不動産契約・重説のIT化が目前に

不動産の契約・重説のIT化が実際のものになりつつあるのですが、日本国中の不動産業者が一機に電子契約できるものでもありませんので、当面は大手不動産業者が先陣を切って推進していくのでしょう。
5年後、10年後は中小零細業者もかなりIT化していかないと時代遅れの業者だと思われるのでしょうね!

その結果、予想されているのはいわゆる「駅前の不動産屋」の撤退です。
対面して重説・契約をする必要がなくなるわけですし、今でも賃貸物件はネットで下調べして不動産業者に連絡して、現地で物件を見て最終確認する傾向が当たり前みたいになっていますので、家賃の高い駅前や広い道路に面した目立つところに店舗を構える必要性が無くなるというわけです。

そもそも、一般に不動産業者へ訪問するのは“敷居の高い”ものです。
なにか緊張感すら伴うものじゃないでしょうか?(^^)

もう一つ懸念されるのは、“なりすまし”の危険性です。
今や一介の不動産業者であっても様々なITツールを使っています。
なにをするにしても、IDやパスワードのオンパレードです。
以前、私の知り合いの業者さんがホームページを持っていないという理由で、商談を断られたことがあったと聞いたことがあります。
今時ホームページも持っていない不動産業者なんて、胡散臭いってことでしょうかね?
業界の中で、事業用不動産専門、特に大型の物件を扱う仲介業者や売主・買主は集客を独自の人脈や情報網を持っているのでITに頼った集客を行っていないところも沢山あります。
一般の方はそういうことをご存じないのですが、世の中の趨勢として”ホームページ”は“名刺”と同じように有って当たり前ということです。

テレビのCMやネットで素晴らしいホームページを見ると、いかにも優良企業、安心できる会社だと思ってしまうのは仕方のないことです。
その為に、お金を掛けて作っているのですからね(^^)

“なりすまし”の悪用で、高い「店舗家賃」をネット上のイメージ作りにシフトして、大したことしていないのに“凄い会社”だと思ってもらえれば良いということで突っ走る者も今後一層多くなるのでしょう。
だって対面する機会が物凄く少なくなるわけですから・・・だから、悪質な発想を持って集客を図る者や詐欺的な営業を仕掛けてくる者も出てくると考えられます。

不動産業界のIT化の進化の結果、売主・買主・貸主・借主の皆さんは、今後表面的なイメージに操られて本当に大事なものを見極めることが難しい時代へと進んで行かざるを得ないのかも知れません。

個人的には、不動産の契約・重説のみならずIT化には反対ですが、この流れは止められませんので、今ある不動産業者の免許や宅地建物取引士の制度をもっと厳しくすることが急務だと思っています。

★不動産とインターネットに関する記事

インターネットの集客

不動産ポータルサイト

10年後に残れる仕事

「不動産テック」って何ですか?

高すぎる価格査定

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不動産ナマ知識/「不動産テック」って何ですか?

最近、「不動産テック」という言葉をよく耳にしたり、目にしたりします。
「不動産テック」って何かと聞かれても、恐らく明快にこういうものだと答えることの出来る人は不動産業界にも少ないと思いますね。

そういう私も判っておりませんので、少し勉強のつもりで「不動産テック」について書いてある「不動産テック 巨大産業の破壊者たち」(日経BP社)という本を読んでみました。

「不動産テック」は、そもそも我々のような不動産業界の人間を「既存勢力」と位置付けて、人工知能(IT)や様々なコンピューター技術を使って不動産業界に切り込んでくる「破壊勢力」ってイメージです。

そもそも吾が不動産業界では、最近までコンピューターを利用していると言えるのは、レインズ等の物件検索と、FAXの代わりにメールを使って資料を送信する主にこの2つだけでした。

でも、検索やメールを使ったからと言って、不動産業者の仕事は根本的な部分で変化しているとは云えないし、業務の多くが今でも紙と電話であります。確かに、相変わらず物件情報はどこか閉鎖的で、交渉の仕方はやっぱりアナログ的で昔と変わっていないことは確かです。

「不動産テック」のような抜群のデータ収集能力と処理能力を持ちこんで、賃貸・売買の取引事例や物件価格の査定をすれば不動産業者個人の能力を超越した力を発揮することができるのは確かでしょう!
また、賃貸管理の仕事や金融や資金集めのノウハウも不動産業界に持ち込めば、日本の不動産業界は大きく変化すると書いてあります。既に米国では「不動産テック」産業っていうカテゴリーが大きなものになっているとか・・・

日本でも大企業とベンチャー系企業が緒に就き始めたようですが、まだ業界を大きく動かすほどの段階ではなさそうです。ただ、国土交通省は、個人の賃貸契約や重要事項説明を対面せずに締結できるIT化を段階的に進めていて、法人間売買取引についても実験的に進めています。
また、既に賃貸物件の内覧もバーチャルで行える業者もいますし、物件探しのマッチングもかなりITで出来るようになっています。

日本の不動産業の市場規模は約40兆円。

利益率は14%で、全産業で一番高い。

事業者数はコンビニの約6倍。

従業者数は約100万人。ただ、事業所の内の9割は従業員数4人以下です。

まだまだ、未開発の業界ですが、動き出すと一機に変化するような気がします。

私より古参の業界人には、今でもメールが使えない人がいますが、多分、ドンドン淘汰されるのでしょうね!生涯現役を希望するなら勉強するしかないですね。

★不動産屋の仕事に関する記事

実務的な仕事

信頼関係

10年後に残れる仕事

常套句

情報交換と雑談

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不動産人/投資用不動産「萎縮」の先

一棟売物件や区分所有のマンションなど不動産投資の動きがおとなしい、“原因”ははっきりしています。
金融機関の融資が厳しいからです。

スルガ銀行、西武信用金庫、レオパレス21、大和ハウス工業・・・など不正融資と施工不良問題と続いた問題で金融庁が各金融機関に対して行った調査結果(投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果)を読むと、各不祥事が社会問題化する前に、既に金融庁は「不動産投資に対する融資」がヒートアップしていたことを知っていたことが分かります。

現実的に融資が厳しくなった発端は、「かぼちゃの馬車」(スルガ銀行)の問題であったのですが、根元には低金利が続く中でサラリーマンや富裕層の人が『年金もあてにならないし、アベノミクスもどこか信用できない』と思っていたところに、「不動産融資ビジネス」を生業とする人が乗っかってきたからに他なりません。

聞くところでは、不動産セミナー等で不動産投資の魅力を説いていた方の多くは、早々と出口を見つけて物件を売却して、他の投資先や現金等に代えてしまっているとか・・・

当時、納得してマンションを購入にも拘らず多くの人は、フルローンと管理費の支払以外の出費が思いの他厄介なものだということを痛感し、考えていたほど上手くは行かないことが分かったという感じでしょうか!

勿論、それはやり方が拙かったからで、上手く行っている人もいらっしゃる。

「不動産投資」自体が悪いわけではありません。

株式投資でも、不動産投資でも同じだと思いますが、相場が良いときは誰でも上手く行くような気分になる。

反対に、市場が停滞しているとどうしようか迷いでしたりして、余計にわけが分からなくなる。

何が悪かったのか、どうしたら改善できるのか、また、何をしたら傷が浅いうちに解決出来るのか。一人ひとりの問題であって、他の人がこうしたから、自分も同じようにしていればイイのだというものではないはずです。

一度、立ち止まってチャンと考えてみましょう!

★不動産投資に関する記事

不動産投資は必ず儲かる?

収益マンション購入後の管理委託業者への注意

不動産投資に失敗してしまいそうだったら・・・

悪意の商法を御紹介します!

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不動産人/「宅地建物取引士」試験の話

10月といえば、今年は消費税のアップもありますが、10月20日は宅建の試験ですね。

わたしも受験して合格したのですが、今から40年くらい前のことですから、頭も中もスッキリしていて暗記力もあった頃でした。不動産関係の会社に勤めていたわけでもなく、宅建に興味があったわけでもなかったのですが、資格のひとつもあった方がいいのかなって感じで、数ヶ月の間週に1~2回夜に学校に通っていました。9月になってもテキストの内容が頭に入っていない状態で「どうせ駄目だろうな」と思っていた矢先、先生が「あとの1ヶ月は試験に出るところだけ教えます。」と言ったのです。

実際は、具体的な部分ではなくて、建築基準法のこのあたりとか、宅建業法のここらへんって言ったものでした。

所謂、過去の問題から推察した予想ですけど、こちらにとっては藁をも掴む気持ちですから、先生の言われた部分を丸暗記しましたね。
1ヶ月間の集中力って凄いもので、繰り返し繰り返し覚えることで、びっしり頭の中にはいるものです。
過去問題や予想問題をやって、なんとなく合格しそうな感じがしてきました。

今だとネット上で動画開設とか、いろんな講師の解説とか無料で試すことが出来るらしいので、随分便利で楽できるのかも知れませんが。
不動産会社に勤めている人でも、未だ宅建持ってない人は多いのですが、仕事しながら机上の勉強するのはなかなか難しいことです。

試験を受ける為の知識以外の余分なことを知っているからです。
宅建合格したからって、不動産屋として一人前の仕事が出来るかって言うとそうでもないし、反対に、不動産業者として営業成績が良いからって言っても宅建合格とは直結しないものです。

宅建試験を受験される方は、頑張って合格してください!

特に不動産業者として仕事している方は、一応、宅建って不動産屋の免許みたいなものですから絶対に合格してくださいね。

★宅建免許に関する記事

「宅建」合格してそうな皆さんへ

「不動産投資家」は「宅建免許」が要るのか?

宅地建物取引士

宅建業者って多すぎない?

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不動産ナマ知識/事業用不動産の売買契約前から決済までの流れ

【売買契約前の重要書類について】 

特に事業用の不動産を購入しようとする時は、購入しようと思った物件が見つかったら、『守秘義務契約書』(いわゆる、CAという書類)を出すケースが増えています。物件の詳細資料を得る為に、売主に対して、その資料や内容を他の者に口外しないことを約する書類です。

その後、契約にいたる過程で『買付証明書』(購入申込書などとも言う)を提出し、当該物件について購入の意思があることを表明する習慣があります。またそれ以前に、『取り纏め依頼書』(とりまとめいらいしょ)と言う形で、購入希望者が特定物件の売却条件の整理を、仲介業者に書面で依頼することもあります。 (もちろん、『媒介契約書』で購入の意思を示してもよいのですが、事業用物件になると、案外依頼者と仲介業者の信頼関係があることを前提にしている為に、媒介契約を結ばないケースが多いのが実情です。)

売主が買付証明書の条件で承知すれば、『売渡承諾書』を発行し契約内容の詳細を詰めていくことになります。

『買付証明書』『売渡証明書』の段階では、契約は成立したことにはならないと考えることが、一般的にも知られています。(それを逆手に取って無闇に書類を出す人もいるようですが、信義に反しますので、とても困ったものです。)

その後、売主・買主の合意内容を『覚書』『協定書』を取り交わすことで確認するケースもあります。

ここで注意すべきなのは、『覚書』が目的物件の内容・売買代金を確定し、契約の当事者の意思が契約の成立を認めることが出来ると判断された場合、一方の意思では合意内容を解除出来ず、最悪の場合は損害賠償を求められることもあるということです。

その後、宅建業法で定められた物件説明を、契約締結前に、『重要事項説明書』により宅地建物取引士(注1)が、取引の当事者に書面で行わなくてはなりません。 通常、ここで買主は最終的な意思決定を下した後、『売買契約書』の締結に至ります。

なんと面倒な流れかと、思われる方もいらっしゃるでしょう が、物件内容や権利関係・購入目的・資金の流れなどがハッキリいている場合は、商談は非常にスムーズに進みます。 しかしながら、特に事業用不動産の場合は、売主、買主に色々なクリアにすべき問題があるのが普通です。 その為、商談自体が、時間的・内容的にも手間のかかるケースが多く、依頼された仲介業者とのコミュニケーションが不可欠になってきます。その仲介業者が貴方にとって、最もよきパートナーでないと困ります。

そのような問題を抱える方にとっては、日頃からよき相談相手となる不動産屋さんとの出会いがとても重要なことだと考えます。

【注1】

 宅地建物取引業者は、事務所設置の要件として、従業員5名毎に1名以上の専任の取引士を置くことが義務づけられています。

 

【不動産売買:決済時の手続き】

不動産取引を頻繁に経験している人は、プロでなければそうはいないでしょう。 一度や二度取引を経験している人でも、売主やら買主、仲介業者、司法書士、銀行員が一堂に会して次から次に書類が出て来て、「こことここに実印をお願いします。」とか、「これは銀行印で・・・」とか言われて、ほとんど訳の分からないうちに、「それではお金を支払って・・・(または、受け取って・・・)」となり、やっこらさ終了するという具合な感じじゃないですか? 今回はその手続きを、多少なりとも分かりやすいように整理してみます。

例えば1ヶ月前に重要事項説明、契約行為、手付の授受も無事終了。 さて買主の決済金の準備が整ったら、売主・買主は契約書上の約定日に決済取引をすることになります。

売主は仲介業者を通じて買主の段取り具合を教えてもらい、決済時に抵当権の抹消する書類を抵当権者(普通は、金融機関)に依頼します。(目安として決済1~2週間前迄に)

仲介業者(注2)は正式に決済日が決まれば、賃料収入や固定資産税などの日割り精算金の計算をして、売主と買主がそれぞれ幾らの金額を授受するのかを文書で伝えます。

また、通常であれば契約の場所は売主の都合で決める場合(仲介業者の事務所、売主の自宅…)が多いのですが、決済については金額が大きなものであることもあり買主の都合(≒融資する金融機関の都合)で決めるのが普通です。

売主にとってその決済場所が馴染みのない地域や場所であることが多いので、仲介業者は全く土地勘がない売主でもちゃんと時間通りにその場所に迷わず行けるように、住宅地図や目的場所の電話番号をお教えすることが必要です。

※    実際に売主が時間通りに来なくて、取引が出来なかったということもあります。最悪ですと、違約で契約解除です。 そして、仲介業者は決済金の金種(買主が希望する金額を“振込みなのか、現金なのか、小切手で準備するのか…)について売主・買主に意思の疎通がないようにするのも大切な仕事のひとつです。

※     受け取る金額が大きくなると、現金では数えるのが大変ですから、小切手は現金の代用物で便利です。でも、帰り道で落としたり、盗まれたりすると一大事です。で、小切手の表側に2本線が引いてある“線引き小切手”が広く使用されています。その線引き小切手は、持ち込まれた銀行が支払を取引先に対して行なうルールですから、万が一の場合でも被害にあった人が銀行を通じて不正にお金を受け取った人を特定できるからです。

また、通常であれば不動産売買は買主の融資を利用します、その際に金融機関が“司法書士”(注3)を紹介することが多いようです。司法書士は、売主と買主の所有権移転手続きを代行する仕事をして、取引を完了させます。

だから、決済時の最も大事な“不動産の所有権移転・変更”の実務は司法書士が行なっているわけで、仲介業者はその周辺作業、金融機関はお金の作業をしているというイメージでいいと思います。

司法書士さんが「登記申請書類は整いました!」と云えば、買主は決済金の支払いをし、売主は領収書を渡します。

※     もっともポピュラーなのが売主の口座に振り込む方法です。これが一番安心ですが、振込みしてから、自分の口座にちゃんと着金しているかどうか確認することが普通だと思います。今更なんて思いますが、着金確認をするのに数十分とか、1時間とか掛かることがありますので、次の用事がある人は一応余裕を持っておいたほうが無難ですよ。 ※     買主から売主の口座に振り込む場合の手数料は誰が負担するのか?通常は買主が負担している場合が多いけれど、珠に「それは売主が負担すべきだ…とか、小切手作成費用も売主の都合で…」と主張する買主もいます。そこまで云わなくてもとは思いますが、売主・買主が双方納得すればそれはそれでいいことではあります。 また、固定資産税等の精算や賃料収益の精算金の授受もこの段階で行ないます。

前述した金種内訳により支払いますが、買主の出金手続きや売主の着金確認に時間が掛かればこの時点で、ひたすらジッと待つことになります。 その時間を利用して、筆界確認書や確認申請書類の原本や鍵の引渡し、収益物件であれば賃貸借契約書の原本や、管理会社の引継ぎなどをするのもいいでしょう。

売主と買主はそれぞれが司法書士さんに報酬の支払いをして、司法書士さんは登記手続きに法務局へと向かいます。

※    売主側と、買主側に分かれて双方に司法書士が付く場合もあります。

以上の決済手続きが終われば、最後に仲介業者に対して“仲介手数料の支払い”(注4)をして「お疲れ様でした!」と全てが終了します。

【注2】・・・仲介業者

契約は売主・買主間で行う行為なので、当人同士で締結して何ら問題はありません。 ただ、現実的には余程慣れた方でない限り当事者同士だけで不動産の売買行為を完結させるのは無理があると思います。 当事者が合意している場合、事務処理と立会人としてのポジションで“不動産業者”を仲介人として立てる方法がいいのではないでしょうか。 ちなみに、その場合の報酬(仲介手数料)は当然ながら通常より割安になると思います。

【注3】・・・司法書士

司法書士の試験に受験資格は特に無く、中卒でも、未成年者でも、試験に合格することは可能です。試験に合格しても、未成年者である間は司法書士登録をすることはできません。 司法書士の職務内容は、法務局・裁判所(金額制限あり)提出書類、ただし不動産の表示に関する登記は土地家屋調査士が行ないます。 登記費用で大きなものは登録免許税プラス司法書士報酬ですが、税額は物件により異なりますし、司法書士報酬はそれぞれ司法書士により異なります。

【注4】・・・仲介手数料の支払い

仲介業者の仕事は契約時で一応終了していると考えられており、仲介手数料も決済時ではなく契約終了時点で請求権があると考えられています。 手数料を契約終了時点で50%、決済終了時に残りの50%を支払うことが多いようですが、これも何か決まったルールがあるわけではありません。 ちなみに私ども『南森町不動産』は、契約時には1円も戴かず、決済時に全額を戴くことにしています。

 

【登記済証(権利書)の紛失している場合】

売買契約(所有権の移転)の後、決済の直前に、売主から「登記済証(=権利書=権利証)が見当たらない」とか、(相続物件などで所有者が複数いる場合など)「誰が持っているのか分からない」とかいうことは間々あることです。

契約の段階で、「権利書は大丈夫ですか?」と聞いている時は、「銀行の貸金庫に置いてあります」とか、「大事な書類は全部まとめて仏壇の引き出しに…」なんて言っていても、いざ探してみると「あれっ!確か…」ってことです。何年ぶりに見ようと思ってみても、人の記憶は案外いい加減なものだと思い知らされます。

平成17年3月7日からの不動産登記法の改正で、「登記済証」は「登記識別情報」(12桁の暗証番号)に替わりましたが、長らく所有している不動産を売買するときは「登記済証」で行うことになります。

勿論、「登記済証」を紛失しても、その権利そのものがなくなるものではないし、権利書だけで売買は出来るものでもありません。

でも、所有者自体の不都合が生じるものですから、大事に保管すべき重要書類なのです。

不動産登記法改正前は、登記を受けたことのある成年者2人(以上)が、保証した「保証書」を添付して登記することになっていました。

改正後は、その保証制度がなくなり、(1)「事前通知制度」(2)「資格者代理人による本人確認制度」(注5)のどちらかで「登記済証」を紛失した人の本人確認することにより登記申請を受け付けることができるようになりました。

手続きが簡単になったことは間違いありません。

【注5】 (1)法務局(登記官)から書留郵便などで申請が本人のものかどうかを確認してくるので、少々時間が掛かる。 (2)資格代理人(登記申請の代理を業とすることができる代理人)が、本人確認できる情報に基づいて申請してきた場合には、(1)の「事前通知制度」の手続きは必要ない。この場合は主に司法書士の先生がその代理人になる場合が多いと思いますが、時間的には早いので主としてこちらを使う方が便利だと思います。

《別に、公証人による本人確認制度もあるが、凡そ(2)と同じ。》

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