不動産人/コロナ禍の金融緩和と収益物件

コロナでマスクを着けて出かける習慣が定着していますが、わたしはついつい朝に玄関を出てからマスクを忘れていることに気が付きます。
家に戻ってマスクを探すときもありますが、面倒だと思ったらカバンに袋に入った予備のマスクを使うようにしています。

『備えあれば憂いなし』って感じでしょうか!

コロナ禍の中、借入支援が行きわたっています。
新型コロナの影響で経済を支えようと政府が打ち出した、実質無利子(3年間)・無担保融資。リーマンショックの時にもなかった特例措置で、中小零細企業の資金繰りを支えているのです。

貸し手の金融機関にも、メリットがあるらしくて融資を実行すると自治体から一定の利子がその金融機関に振り込まれる制度だとか。
また、日銀に預けている当座預金残高の一部に0.1%の利息もつけてくれるという。
それに加えて、もし焦げ付いた時には信用保証協会が最大100%保証してくれるというから、金融機関にとってもリスク回避と旨味がある融資制度になっていると言われています。

株価も戻り、不動産価格も意外なほど堅調なのは、市中にお金が大量に供給されているからで、そのお陰で資金ショートすることなく延命している事業者さんも多いのでしょう。
勿論、コロナ禍で実体経済は間違いなく悪いわけだから金融支援は必要だと思いますが、いつかお金の流れは変わるはずです。
幸いにしてコロナの第2波が来なかったとしても、長期的な人口減少の流れはなにも変わっていないし、雇用が不安定になったことも事実ですから、外国人旅行者は直ぐには戻ってこないだろうし、近い将来直面する課題は重い・・・と悲観的な意見ばかりを言うつもりはありませんが、正直なところ金融緩和の“反動”が怖いなって思っています。

 

コロナ禍で改めて認識をしたのが、レジ系の収益物件です。
レジは「レジデンシャル」(住居用)の意味です。
平易に言えば、賃貸マンションということになりますが、店舗やオフィスに比べて退去数も少ないし、賃料等の減額交渉も少なかったということです。
レジ系は、今回のような景気変動にも強く安定的な強みを持っていることを教えてくれました。

コロナウィルスはかなり手強い相手です。今後もしも、感染の第2波が到来し、実態経済の回復基調にストップを掛けるようなことになれば、果たして最初に講じた手法と同じようなことが出来るのだろうか?
先が見えない状況下で、プロであれば兎も角も、一般的には危険を顧みずに高額で高収益の物件を購入することには慎重に成らざるを得ないと思います。

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不動産人/路線価5年連続上昇 大阪市35%UP

毎年のことですが、国税庁が今年の1月1日を評価基準として路線価を発表しました。(7月1日)「阪急梅田本店」前は、1平方メートル当たり2160万円と前年より35%上昇しました。

もちろん、新型コロナの騒動前の評価ですから実態とは懸け離れているわけですが、バブル経済崩壊の時や、リーマンショックの時も急激な経済変動が起こった時も同じようにいわゆる時価とは大きく乖離が起こりますが、この時間差によるズレは路線価の宿命です。
路線価は相続が起こった時の不動産価格を把握するのが第一の目的ですから、1月1日以降にお亡くなりになったかた方は、この評価額を相続財産として相続税を支払うということを計算します。
ただ、国税庁もさすがにそれが通るとは思っていないらしくて、コロナによる急激な経済の落ち込みを考慮したうえで、路線価を減額修正できる措置を考えているそうです。

路線価は、金融機関も一般の融資をする際のひとつの指標としているので、そうなると担保価値を査定する時の金額は低めになる、つまり厳し目ということになるはずです。
まったく景気の先行きは誠に不透明であります。

国税庁HP(路線価)

★不動産と税金に関する記事

『固定資産税』の“あれこれ”

個人が消費税課税事業者になる場合

相続税の物納(不動産)

不動産と相続放棄の関係

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異常な金融緩和の先は・・・

6月24日、東京では新たに55人の感染が確認されました。
「夜の街」だけなく、職場内でクラスターが発生しているとみられています。 50人を超えたのは大型連休中の5月5日以来で、緊急事態宣言の解除後、最も多い数値となり、小池都知事も驚いたという。 


55人のうち12人は、ホストクラブなどの集団検査で判明し、人材派遣会社の「職場内クラスター」の濃厚接触者が8人。 
この職場の仕事内容はデスクワークに近い仕事だそうです。
ここで23日までに7人の感染が判明していて、24日に新たに8人が追加されたケースだというから大変厄介です。

プロ野球が開幕するというので、阪神巨人戦をスポーツバーで観戦しようと出掛けました。たくさんのタイガースファンが押し掛けているはずと思って行ったのですが、店内は閑散とした状況で拍子抜けしてしまいました。
今週の月曜日には数ヶ月ぶりに北新地に呑みに出掛けました。
6月1日から通常通リに営業していると聞いておりましたので、それからもう3週間経っているので少なく見積もっても50%くらい復活しているだろうと予想しておりましたが、意外なほど来店者は少なくて“新型コロナ”の影響の大きさを実感してしまいました。

現在、各種給付金や緊急融資などで世間ではお金が大量に行き渡り始めて、倒産や廃業が食止められてるという良い効果の一方で、多くの事業者がその金を運用資金や投資に回しているという話も聞こえてきました。

コロナ対策で、各国が財政支出のオンパレードです。
それでも、今年の景気は大幅なマイナス予想となっています。
このまま、この金融緩和が株価を押し上げ、不動産だけでなく各種の物価を支えていることになるとどうなるのでしょうか?
意図して創られたバブル・・・どういう反動が起こるのか、だれにも分かりません。

【気になる言葉】  マーシャルのK

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不動産人/国もやってる「中抜き」

新型コロナで日本国中が大混乱ですが、日頃何気なく見過ごしていたようなことや判り難かったことがハッキリとするものですね。

自粛することで、近い将来の人口減少で起こることが感じられたし、マイナンバーがいかに中途半端ものなのかも分かりました。
各種の給付金や補助金の段取りの悪さで役所仕事がものすごくアナログで遅いことも明らかになりましたし、IT担当大臣がハンコ議連の会長だなんてブラックユーモアの極み話もありました。
いろいろなことがあり過ぎて、どこをどうしたらいいのか分かりませんが、兎に角、国の経済対策が大事です。
感染拡大の影響を受けた中小企業に最大200万円を支払う給付金事業に769億円手続き業務を受注した一般社団法人が20億円を「中抜き」して、大半の業務を電通に再委託しているという問題が国会で取り上げられています。
たぶん、意図的に作られた「幽霊会社」とか「トンネル会社」なんでしょうね。

「中抜き」は不動産の取引にも登場しますよ。
大手でなくても仲介手数料を身内の不動産業者に落とすなんてことはよくあることですし、”中間省略の売買契約”なんかも「中抜き」に近いものです。
一概に悪いことだとは思いませんが、我々のような仲介を本業にしている不動産業者からすれば嬉しくはないですね。

経済産業省や天下の電通、人材派遣の大手パソナ、大日本印刷などコンプライアンスにうるさそうな大企業が釣るんで「中抜き」をやっているとなると情けない限りです。

20億円あったらどれだけの中小企業が助かることか・・・

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黒川検事長の退職金6700万円とか

「賭けマージャン」が発覚し、辞任した黒川東京高検検事長の退職金が6700万円だそうです。

(黒川検事長さんはカジノも大好きだとネットで書かれていますので、黒川検事長が関わっていた事案では、賭博行為の人には寛大だったかもしれません。)

退職金はそういう風に決まっているのだから、そのこと自体は良いとしても、コロナ自粛で街の飲食店の人が必死で資金繰りに走り回っている時に、ひんしゅくもの、いや大ひんしゅくものです。
以前にも書いたことがあるのですが、こういう人がトップにいる裁判官の人ですから、程度の違いがあったとしても、資金繰りとか商売とかしている人の気持ちはわかるはずがありません。
法律に反してるかどうかを判断している立場の人は、どうせそんなもんでしょうか。
処分は「訓告」だったから、ちゃんと法に従って退職金を頂戴できるわけですから。(おかしいとは思うが・・・)

退職金も大きな話題ですが、テレビや新聞では小さくしか扱われないのが、産経新聞や朝日新聞の元記者としょっちゅう卓を囲んでいたということです。
黒川検事長と大新聞の記者がズブズブな関係なのだから、大新聞が黒川検事長問題を辛辣に取り上げることが出来るはずがありません。

片や、法律を作っておる方はどうかとなると、安倍首相は大新聞の幹部や有名評論家と頻繁に食事して、ズブズブに情報交換をしているってことは有名な話です。
たぶん、それじゃ新聞は真っ当な政治の記事なんて書けるはずもないし、当然、政府を批判することも出来ないのじゃないでしょうか。

結局、頼りになるのは、週刊文春と日本共産党?の調査能力ですかぁ。
それはそれで問題だと思うのですが、あまり理屈っぽいこと言いたかないのですが、どんな仕事であっても「職業倫理」みたいなものない人には偉くなってもらいたくありません。

★裁判や法律に関する記事

初めての裁判(1)・・・「媒介報酬等請求事件」

初めての裁判(2)・・・「裁判官は選べない」

相談相手の選択(弁護士・税理士・設計士…)

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逆に大変! ネット申請は

新型コロナのお陰で、日本ってつくづく”アナログ社会”だったことがよく分かりました。

アナログ人間
全国すべての人に一律10万円を配る「特別定額給付金」はネット申請では入力ミスも多く、職員が申請書と住民基本台帳と照合す作業でに時間が掛かり過ぎて、郵送で申請した方が支給が早いそうです。
また、東京都では休業や営業時間短縮要請に応じたお店や事業者に支給する「感染拡大防止協力金」(50万~100万円)の申請を5月11日から支給を開始したのですが、9万件の申請件数うち支給が決まったのは1週間経っても2800件(約3%)だそうです。
職員の人海戦術だけでは捌ききれないようです。
(いずれも、5月19日朝日新聞より)

郵送申請を推奨する大阪府泉佐野市 ⇓

大阪府泉佐野市の郵送推奨コメント

マイナンバーも15~16%の人しか持っていないとか、給付金や貸付金の種類も多すぎて、家計や事業の「支援策一覧表」とか載っていてもどこがどういう内容なのか判り難いですね。

最近でこそ、確定申告のネット申告は分かりやすくなりましたが、数年前はなにやらややこしくて嫌になってしまって、結局のところ税務署に持っていったり、郵送したりしていました。

お役所の申請書や手続き方法は、国や市役所、区役所を含め総じて民間の感覚では有り得ない面倒くささです。

今回のことを教訓にして、ネット申請や業務の効率化を進めてもらうよう切に願うばかりです。
それから、選挙の投票もネットで出来るように早急に法律を変えて欲しいのですが・・・今の自民党は「検察庁法改正案」を頑張っても、ネット投票はきっと嫌でしょうね!!

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不動産人/「持続化給付金」は“収入”扱いです‼

新型コロナショックで自粛要請され、各都道府県から休業要請などに従った結果、中小零細企業や個人事業主の多くが大幅な収入の減少に陥っています。
国が支給する「持続化給付金」は、一定の売上減の法人で最高200万円、個人事業主で100万円を支給するという制度です。


このお金って経理上、どういう扱いをするのか気になったので経済産業省のホームページを見てみました。
よくある質問のページでは、『今年創業したが対象になるのか?』『売上減少が50%に満たないと給付されないのか?』『申請方法は電子申請のみか?』などについて答えています。

その中の「課税の対象となるのか?」という質問に対して、次のように答えています。
※税務上、益金(個人事業者の場合は、総収入金額)に算入されるものですが、損金(個人事業者の場合は必要経費)の方が多ければ、課税所得には生じず、結果的に課税対象となりません。
◎よく似た「持続化補助金」というのがありますが、全く違うものです。

「持続化給付金」は申告する売上に加算するので、結果的に売上が減少したけれどそれほどでもなかったとか、コロナが収束してから頑張って売上が急上昇して黒字だった場合は、税金を納めることになります。
但し、消費税については非課税だそうですが・・・

不動産オーナーの場合、個人の不動産収入の減少は「持続化給付金」の対象外ですし、都道府県の協力金等についても、施設の使用停止や営業時間短縮の協力する中小事業者等が対象で、個人の不動産オーナーは対象外です。
※各都道府県などが独自で支援策を講じているようですが、その場合は別途お調べください。

ちなみに、一人10万円支給の「特別定額給付金」は“非課税”ですので、5人家族で50万円の支給を受けても、所得税や住民税に影響はありません。

★不動産オーナーの悩みに関する記事

テレワークで、オフィスも変わる?

「事故物件」のガイドライン

不動産オーナーの新型コロナ・テナント対応策(南森町不動産PC版)

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不動産ナマ知識/新型コロナウィルスと「金融検査マニュアル廃止」の影響

昨年12月、金融庁が銀行の経営内容を把握するための「金融検査マニュアル」を廃止したことはご承知の通リです。

「金融検査マニュアル」は、バブル後の1990年代以降、融資先の経営悪化により多額の不良債権を抱えた銀行に対する「検査の手引き」です。
要するに融資先の経営状態に応じてちゃんと引当金等の対策を講じなさいというものでしょう。
それを辞めて各銀行の自らの判断で融資するという大胆な政策変換でした。
実務的なことは分かりませんが、不動産業社にも昨年後半からの景気後退に銀行さんがどういう風に動くのか見極めようとしていた人も多かったと思います。
ところが、3月の決算前に勃発した新型コロナウィルス感染症の影響により、その大きな話題はどこかに吹っ飛んでしまいました。

今は、緊急事態宣言の影響で飲食店・宿泊観光業な・製造業など幅広く急激な売上減少に対する、資金繰り支援が緊急の課題だからです。

テナントの家賃負担が大きな問題になっていますが、建物の所有者(家主)さんや事業主さんの取引先銀行にとっても大問題です。

テナントの撤退や収入の激減などで経営が悪化する家主さんが増えれば、各銀行は一体どれだけ引当金を積めばいいのか?
将来の予測が合理的に判断できる状態でない今、事業融資に対する見極め・目利きは普段よりもっと難しいはずだけど、
家主さんや事業主を支える金融機関が、「金融検査マニュアル廃止後」に不良債権を抱えることになってはいけないはずだからです。
5月1日現在、約1ケ月程度の緊急事態宣言の延長が予定されていますが、解除後もかなり厳しい経済状況が待ち受けているはずです。
”新型コロナは医療従事者”の皆さん、”経済は金融機関”の皆さんの協力なしには成り立ちませんので、頑張つてください!
事業主さんも、テナントさんも、不動産業者さんもなんとか前向きに頑張りましょう!

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年金の受給開始年齢が75歳でも可能に?

新型コロナでしんどいのは、一般庶民だけか?

大阪府でも緊急事態宣言で、具体的な休業要請をする業種が明らかになりました。
散髪屋さんはどうなるとか、ホームセンターはどうなんだと関心が高いのですが、聞くところによれば仕事が休みになったお父さん達が日曜大工をしようと、ホームセンターが盛況だとか。
スーパーも小さい子供が走り回っていて、ぶつかりそうで危ないし.
そうそう、性風俗店も休業要請された業種ですが、ネットで見てみるとお休みしているところは少ないみたいですが、お金の為に働いている女性も多いはずですから、休めないですよね。

吉村府知事も国会議員に厳しい態度で、好感が持てます。

「吉村知事、寝て下さい!」
なんて言われるほど頑張ってるんだから。

こういう非常事態に、国会議員って思っている以上に無力でしたね。
今頃、”歳費を削減”しようなんて言ってますが、『金返すより仕事しろ』って思っている人の方が多いんじゃないでしょうかね。
本日14日に衆議院本会議で「年金を受け取り始める年齢を75歳まで繰り下げ可能にする法案」を審議するそうです。
正直なところ、別にこんな時にしなくってもよさそうな気がします。
今まで通リに65歳で年金を受け取った場合と、75歳から年金を受け取った場合、受け取った年金が同じ額になるのは86歳だそうです。
86歳以上生きれば、75歳から受け取った人が得するという法案です。
因みに、日本人の平均寿命は、男性が81歳で女性は87歳です。
世間では、仕事のできる人は、急ぐ仕事とそうでもない仕事、今やらないと意味がない仕事、明日やってもいい仕事など、メリハリをつけることが出来る人だそうだと聞いております。
役所の仕事って書類を上から順番通リに取っていくらしいけど・・・
やっぱり、この法案は、そんなに急がなくってもいいんじゃないですかね!

不動産人/国土交通省のテナント賃料の支払い猶予要請

国土交通省土地・建設産業局不動産業課は3月31日、新型コロナウイルス感染症による飲食事業者等への影響を受け、主要不動産6団体(注)に対しテナント賃料の猶予などを要請したというニュースが・・・

(注)不動産協会、全国住宅産業協会、不動産流通経営協会、全国宅地建物取引業協会連合会、全日本不動産協会、日本ビルヂング協会連合会の6団体。

小売店舗をはじめとする入居するテナントビル等の賃料支払いが困難になるケースが生じている為、国土交通省がそうしたテナントの状況に配慮し、賃料支払いの猶予に応じるなど「柔軟な措置の実施を検討」するよう各団体を通じて、賃貸ビルオーナーなどにテナントに対する柔軟な態度を求めたわけです。
既に、イオンやJR東日本や三菱地所などは、売上高に連動する変動賃料や売上に関係のない固定賃料等について、支払い猶予を含めて賃料の見直しの検討を始めたという。
J-REITの株価が激変したのは、こういうことを先取りしたのかも知れません。

この要請は、店舗などのテナントのみみたいですが、今後新型コロナによる自粛が長引けば、オフィスや住居にも影響は及ぶことが予想されます。
緊急事態宣言の発令で、経営に行き詰まるテナントが出始めるのは間違いないでしょう。

不動産業界への影響は、他業種に比べて遅れて出てくると言われていますが、大家主の大企業は大丈夫です。
街のビルオーナーの皆さんにとっては、テナントや入居者が撤退して実入りが減少すれば自身の経営自体を脅かすことにも繋がってきます。
『ビルやマンションのオーナー』=『お金持ち』ばかりではありません。
銀行の借入をしている方も居ますし、不意に資金が必要なこともあります。
政府は、支払い猶予等の要望に応じた家主さんに対しては、なんの補償もしてくれません。
個別に銀行と相談して、元本・金利・返済期間などの条件変更を協議して欲しいと言っているだけです。

【金融庁/新型コロナウィルス感染症の影響による資金繰りやローンの返済等でお困りの皆様へ】

 

一棟のビル・マンションの家主さんだけでなく、投資用マンションのサラリーマン家主さんにとっても他人事ではありません。
心の準備だけはしておいても良さそうです。

★政治や税金・規制に関する記事

相続財産の”路線価“評価=不適切の判決

「貸し渋り」「貸し剥がし」

個人が消費税課税事業者になる場合

提携ローン…投資のリスクは全て買主が負う

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