『イチロー選手が引退』

大リーグでも一流の選手になった元オリックスのイチロー選手が引退することになりました。
イチローといえばいつも思い出すのが仰木彬監督です。
それまで元巨人のＶ９戦士だった土井監督の型にはまった指導方法を受けてくすぶっていた鈴木選手。
その才能を高く評価し、登録名をイチローに変えて１軍レギュラーに抜擢して、イチローは堂々と年間２００本安打の記録を作る。

その指導者が仰木彬監督です。

イチロー選手だけでなく、野茂英雄、田口壮、吉井理人など大リーグで活躍した選手が、仰木彬監督のもとでプレーをすることができたのは幸運だったと思います。

「がんばろー神戸」オリックスで優勝したとき

我々でも上司やお客様、偶然出会った人に恵まれたってことありますよね？
勿論、逆もありますけど（笑）

『高倉健さんにはまっております』

その仰木彬監督と同じ福岡県中間市出身なのが高倉健さんです。

実は私、今頃になって高倉健さんのやくざ映画に凝っていまして、毎週ＴＵＴＡＹＡでＤＶＤをレンタルして観ております。元々映画館に行って映画を観るのも好きなのですが、最近では週に数本は洋画や日本映画などをいろいろレンタルして観ています。

最近、アルバイト店員の馬鹿馬鹿しい投稿が話題になったり、嘘をついても隠蔽じゃないとか平然と言ってのける偉い人？などわけの分からないニュースに嫌気がさしてしまっているせいなのか、健さんの「昭和残侠伝シリーズ」等の義理と人情の板ばさみ、筋の通った生き方を貫く姿、最後には悪い奴をやっつけるシーンを観ると気分がスカッとしちゃうんです！

イチロー選手もストイックでカッコいいけど、高倉健さんも最高ですよ！

そんな高倉健さんも俳優を辞めようと思ったときがあったそうですが、でもそんなときにいい作品やいい監督に出会ったことで、続けることができたとか。

いい話じゃないですか・・・イチロー選手も仰木彬監督に出会えて良かったですね。

高倉健さんの言葉『人生っていうのは、人と人の出会い。一生の間にどんな人と出会えるかで、人生は決まるんじゃないですか。』

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☆不動産投資の現状☆

２０１８年に不動産投資市場でいろいろな不祥事があったお陰なのか、金融機関の不動産融資に対するハードルは一段と引き上げられて、いまやフルローンなんて言葉は「死語」扱いとなっております。
それでも、融資さえクリアーできれば購入したいという投資家さんも多いのが実情です。

初めて投資用マンションを購入する方や、不動産に対する知識のない方は、新築物件に対する危険性を感じることが少ないようです。
また、そういう方は中古物件に対して必要以上に危険性を感じているのかも知れません。

実際、新築物件と中古物件は何がどういう違いに気をつけないといけないのかを、考えてみましょう。

■仲介手数料の有無■

投資用に限らず新築の分譲マンションや戸建住宅は、事業主が販売しているので仲介手数料が要りません。（稀に仲介業者を通じて販売している場合がありますが、その場合は仲介手数料が必要となります。）

例えば、１７００万円の物件だと、その（３％＋６万円）×消費税８％＝６１万５６００円が中古物件だと要りますが、新築物件はゼロです。

でも、新築物件は１７００万円の中に販売業者の利益や広告宣伝費が内蔵されているだけだと考えれば一概に不必要な費用が要らないものとは言えません。

■新築物件だと修繕費用が必要ない■

確かに建物は新築物件であれば１０年とか１５年とか修繕工事の負担は無さそうです。
中古物件であれば、築１０年、築２０年経っている物件であれば、売主がどの程度の修繕工事やメンテナンス工事をしたのか知る必要があります。
そして、そのような工事をしていなかっったら近い将来その金銭的な負担をする覚悟をして購入しないといけません。

実際的な支出を伴わない「減価償却費」という経費も含めて、新築物件に軍配が上がりそうです。

■賃借人の確保が心配な方■

新築物件の場合、入居者の確保が楽だと思います。
ただし、それは最初だけです。

入居者の入退去が２～３回あれば、後は中古物件と同じです。

投資用物件の場合、単身者用のマンションが多いので、同じ入居者が５年１０年と住み続けるケースはあまり考えられません。
同じ収益物件であっても店舗物件や事務所は、住居系と違って中長期の賃貸期間を想定して運用します。

また、新築時の賃料設定は同じエリアの中古物件と比べると高く設定できるのですが、入退居が２～３回行われれば、後は中古としての賃料だということは必ず知っておかないとダメです。

■利回りや資産価値とか…■

表面利回りで考えると、新築物件は中古物件より低いと考えられます。

中古物件も最初は新築だったのですが、築年数を経て物件価格を下げて売り出されているから、相場の賃料が確保できれば新築よりも利回りは高くなります。

新築物件を購入される方は、相続税や所得税などの節税目的が多いと思いますので、利回りは低くてもいいのでしょうか。

もの凄く築年数が経っている中古物件は、設備や共用部などのメンテナンスしていてもやはり古さを感じますので、賃料設定も低いし購入に際しての融資期間も短いというデメリットを解消するために高い利回りで売りに出します。

よく「不動産は“立地”」だと言われます。

いかに新しくても立地が悪いと資産価値は低いと言わざると得ません。
反対に古い物件でも、駅前だとか駅近だとか利便性に優れているとかだと資産性はあると言えます。

特異な例ですが、１０年位前に数百万円だった古年の投資用マンションを地上げ業者が１戸１戸買い増しして、今はその頃の３倍とかになっている物件を見たことがあります。
お金と時間に余裕のある投資家さんなら、そういうもの古年物件に目を付ける手もあります。

★投資用不動産の利回りに関する記事★

「７２の法則」

総合的な判断

表面利回りと収益還元利回り

６つの係数

自己資金とか利回りとか

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地価公示２０１９年（平成３１年度）が発表されました。
京都や大阪の繁華街や、北海道などの地方の住宅地の地価も上昇しているという結果でしたが、外国人旅行客と外国人投資家、日本人としては金融緩和の恩恵を受けての地価上昇と言うべきでしょう。

平成の時代もあと１ヶ月余りとなりました。
この３０年間は、昭和時代のバブル崩壊と平成初期の不良債権処理、そしてハゲタカの襲来、ファンドバブルなどいろいろなことがありましたし、平成２０年リーマンショックもありました、もう１０年以上経ちました。

あの頃は景気が一機に景気が悪くなり、日本の不動産市場も状況は悪くなって、なんとか取引を喚起させようとこんな特例を作っていたのです。

『平成２１年と平成２２年に購入した土地を５年を超えて売却した場合、譲渡所得の金額から１０００万円を控除できる』という特別控除です。
（１０００万円以下だったら、その金額が控除額となります。）

都会であれば、５年前の価格よりより今の方が土地の価格は高くなっていると思われるので、慌てて売らなくってよかったなんて人もいるんじゃないですか？
この特別控除は土地にしか適用されませんが、マンションであっても敷地権部分の土地について、建物部分と按分して申告すればＯＫです。

自宅以外でも、投資物件やセカンドハウス、賃貸用の土地を売却してもＯＫです！

東京辺りでは、分譲マンションの金額がもの凄く高くなって売れ行きが良くないなんて話も聞いていますが、確かにここ数年がピークでその後は値下がりするなんて予想している人も多いですよね。実際のところは分かりませんが、現状の不動産市場ば売り手市場ですから売って“売損”はなさそうだと思いますね。

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２０１９年春闘も大手企業の回答日を終えたようです。
基本給をベースアップ実施するとは言いながら、中国の経済減速がはっきりしたことを受けて、輸出企業中心にかなり低い回答だったようです。

不動産市場でも「かぼちゃの馬車事件」や「スルガ銀行他の不正融資問題」等で金融庁が各金融機関に対して不動産融資に慎重になるような指導を行っていると言われており、物件の動きは一時の状況から比べるとかなり冷え込んでいる状態に入っています。

今のところ低金利の状態に変化はありませんので、表立った不動産価格の下落は感じられません。

ただ、各金融機関もここ数年は不動産融資を積極的に行ってきたので、金融庁あたりの指導でその融資が出来ない状況が続くとなると、金融機関の儲けは激減するはずです。

もし日本の経済に本格的な景気後退局面になれば、かつてのバブル崩壊の時期にあった「貸し渋り、貸しはがし」などがないとは言い切れません。

そうなるとプロの不動産業者も大きな被害を被りますが、サラリーマン家主さんなどフルローンで物件購入していた人も売却する際に借入残高の抹消することに困るケースが多発するはずです。

「屋根を修理するなら晴れた日に限る」という言葉がありますが、今のうちにいざ不景気になった時に困ったことにならないように少し考えておいて損はありません。

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投資用マンションの「起承転結」

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かぼちゃの馬車３

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分譲マンションは、販売時点で「長期修繕計画」と「修繕積立金」の額をマンション購入者に提示するようになっていますが、自ら住まいとする場合は「修繕積立金」の額について納得して毎月の支払いをするはずです。
投資用マンションの場合、管理組合の構成員である意識が低いせいか、総会などの出席率も低いし、役員になりたくない人も多く、所有者になってもどこか他人事の気持ちがあるのでしょうね。

だから、「修繕積立金」の支払いが１万円／月よりも１千円／月の方が安くてイイと思っている人も多いみたいです。

そのことを知っている販売業者は、新築の時点で「修繕積立金」を低く設定して、毎月の出費を抑えることで購入者に儲かると思わせて、物件を売りやすくしている場合もあります。

でも、築年数が１０年、１５年、２０年と経つと共用部分や各部屋の設備についてメンテナンスしていかないと建物自体が劣化して資産価値が下がることになりますので、入居者募集の条件が悪化し、入居者其のものの確保もままならない状態にもなってしまいます。

それに「修繕積立金」自体も「メンテナンス費用」や「大規模修繕工事」の際に必要な金額が不足していると、必要な修繕工事が実施できない事態にもなりかねませんので、毎月適切な金額を積み立てていた方が結果として気は楽なはずです。

だから、中古の投資用マンションを購入する場合は、管理組合として「修繕積立金」が幾らあるのかを購入前に知っておかないといけません。
勿論、購入しようとしている部屋の「修繕積立金」にも滞納がないか確認してから購入しないといけません。

※前所有者に滞納がある場合は、新所有者が滞納分を支払うことになります。

「修繕積立金」が低く設定されている方が支出金額は抑えられる為、キャッシュフローや利回りは良く見えるのですが、迂闊に飛びつくと“危険”ですのでご注意ください。

【修繕積立金の目安】

「修繕積立金」はどの位が相場なのか？

目安は「国土交通省のガイドライン」（平成２３年４月）が参考になると思います。

※下記クリックしてご覧下さい！

（注意）

自ら居住するマンションを想定したマンションを念頭に置いた数値です。また、エレベータの数、立体駐車場の有無、仕上げ材や設備の仕様などによっても金額は異なってきますので、あくまでも目安です。

★管理や利回りに関する記事★

修繕費と減価償却処理

“表面利回り”と”収益還元利回り”

キャップレート

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昨日は左足が動かないので、仕事休みました。前日の風呂上りに下着を穿こうと片足になった瞬間、左足に激痛が走りそのまま膝が曲がらなくなったのです。
四六時中痛いわけではないのですが、歩けないのでどうしようもなかったのです。

事務所に居なくても電話で話しできればある程度は仕事になるのですが、机に座ってパソコンに向き合わないといろいろ困ることはありますので、今朝１０センチずつ歩いて時間をたっぷり掛けて事務所に辿り着きました。

平日の昼間に家に居ることはないので、昨日は珍しい一日でしたけれど、森友学園の籠池夫妻の裁判や日産のゴーン被告の保釈、国会中継やワイドショウなどたっぷり観ることが出来ました。
でも、いつも通り夜にコンパクトに集約されたニュース見ている方が時間的には楽だと感じましたね。

そうそう今朝の新聞で、あまり長い時間テレビを見続けると記憶力が低下するって記事が・・・なんか分かるような気がします。

兎に角も、今日は「健康であることが一番」だと痛感しております。。

この災難が「人間万事塞翁が馬」のように、良いことの起こる前兆であればいいのですが・・・

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