日本の「所有者不明土地」が問題になっています。
誰が所有者なのか分からない土地は、日本全体で約４１０万ｈａとされていて、九州よりも大きな面積だというから凄いことです。

不明の原因の７割が相続の起った後に相続人がそのままほったらかしているケースだとか。

不動産を取得しても、“登記”自体は義務ではありませんから。

都会でも昔なら未登記の土地にお目に掛かりましたが、未登記の建物は今でも時々出会うことがあります。

地方の土地は価格が低いし、利用するにも適当な方法が見つからない、子供は都会に行ったきり帰ることもない・・・等々の理由で、登記費用を負担してまで自分たちの名義にする必要性を感じないのでしょう。

所有者不明の原因の３割は、住所変更登記未了です。

管轄の役所では、１代目はまだそれでも所有者は特定出来ます。（戸籍などで確認したり、使用者を特定したりして）

でも、その所有者に相続が発生し、複数の名義に散らばり、空き家になって未使用になる状況だと、ドンドン誰のものか分からなくなりますし、固定資産税の徴収も出来なくなってしまいます。その上、公共工事の妨げ、上下水道などの老朽化による設備工事の妨げ、空き家で火災や犯罪が起ったりなどの問題にも。

■相続で不動産取得を知った日から３年以内に登記、名義変更をしないと１０万円以下の過料の対象になる。

尚、遺産分割がまとまらない場合、その内の１人が法務局に申告することにより、一旦、過料は免れます。

■個人・法人が住所変更した場合、住所変更登記が義務化され、２年以内に手続きしなければ５万円以下の過料の対象になる。

３月５日に不動産登記改正案を閣議決定して、国会で成立すれば、２０２３年度に施行される予定となっております。

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どこかのブログで、“成功した話よりも失敗した時の話の方が読者に受ける”というのを読んだことがありました。
確かに、成功談は自慢話みたいに思われたりしますし、失敗談は人間的な匂いがするような気がします。

一人前の営業マンや経営者の方であっても、若い頃には営業に不慣れだった時期があったはずです。最初からベテランなんて人はいないし、誰しも上司のアドバイスだとか、先輩の段取りやり方を見聞きして今日までやってこられたのではないでしょうか。

【失敗は成功の母】

営業慣れしていない時期には、会社の知名度に頼り過ぎたり、物件情報を次から次にお客さんに見せまくるようなこともあると思います。

最初は売主さんの物件の売却を任されることは少ないと思いますから、購入希望する方の要望を聞いて物件情報を集める仕事が多いでしょう。

希望条件に見合う物件情報を探してきて、見てもらうに努めます。

でも、ある日突然、他社からの持ち込まれた物件で決まってしまうことがあるものです。

ちなみに、どんな物件を購入されるのか教えてもらうと、自分が聞かされていた希望条件とは全く違うものだったりすることもあります。

他社の営業マンの方が本当の希望を聞き出す能力（？）、技術（？）、感性（？）が優れていたかも知れません。

また、買主と取引している銀行のから持ち込まれた物件だったりして購入を決定したのかも知れません。（その場合は、物件の良し悪しとは別の要因と考えていいでしょう。）

そういう残念な結果に終わった商談も決して無意味ではありませんよ。

商談が全て成約できるなんてことはそもそも有り得ないのですから。

こういう成就できなかった商談も”肥やし”になるはずだと考えるようにしています。

「失敗は成功の母」ですから。

【自分を飾らない】

営業マンとして数年経験した頃のサラリーマン時代のことです。

理由が分かりませんでしたが、会社の上司から行くように言われて、あるお客さんのところに訪問しました。

よく喋る飲食店経営している社長さんでしたが、２０社くらいの不動産業者に声を掛けて、ヨーイドンで業者を競わせようとしているヤナ感じの買主です。

ベテランの営業マンは、こういうお客さんには意欲が沸かないもので、だから上司がまだ青臭い私に行ってこいと言った意味が分かりました。

でも、私も特に忙しい仕事もないし、好きなようにやってみようと商売っ気なしでぶつかりました。

社長さんは昼間からお酒を飲む人でしたので、ランチタイムには一緒にお酒も飲みました。

夜にはご本人が行こうと言えば、ミナミの韓国クラブにも同行しました。

なにも成約するとか決まっていないのに、親戚の方を紹介してもらい先にそちらを成約しました。

結局、社長とは成約することになるのですが、今までとは違ったストーリーはその後の営業スタイルに影響しました。

お客さんは営業マンがどういう人物か見ているし、逆に営業マンもお客さんがどういう人なのか見ています。

だったら先にこちらから自分を出すことでお客さんも本音を出しやすくなるはずです。

今では自分を出すことに躊躇することは全くなくなり、妙な気負いや気兼ねすることもありませんので仕事はすごくやりやすくなりました。

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【今年の確定申告は未だ間に合います】

前年の１月１日から１２月３１日まで所得に対する税金などを計算して、税務署に申告するのが「確定申告」です。
「確定申告」をすることで、税金が戻せたり、支払う税金が少なくなる場合がありますので、税金に敏感な人は一生懸命に電卓を叩いて税金を取り戻そうと頑張ります。

所得税の「確定申告」の期間は、通常は２月１６日〜３月１５日迄ですが、２０２１年（令和３年）は、コロナ禍での「密」を避けるために、２月１６日（火）から４月１５日（木）までに「確定申告」するということになっています。

【確定申告は、税金のことを知るいい機会】

投資用のマンション、特に区分所有の分譲ワンルームなどを営業マンの巧みな話術に乗せられて購入した方の中には、確定申告をその営業マンに任せている人が結構いらっしゃるようです。なにかよく分からない経費が計上されていたり、実際よりも高額なリフォーム費が記載されていたりして収支が赤字になっていても、税金が戻ってくるから「まぁ～いいか！」って感じみたいです。

実は、「確定申告」って思っているほど複雑な計算もいりませんし、自分でやってみると所得控除や税額控除の意味、経費ってこういうものも参入できるなんてことが分かると、凄く役に立つものだということが実感できるものです。

特に、給与所得者（サラリーマン）の方は、源泉徴収制度にドップリと浸かってしまっていますので、納税意識は自営業者や会社の経営者に比べて希薄だと思います。

わたしも今から３５年位前のサラリーマン時代に投資用マンションや自宅として分譲マンションを購入してから「確定申告」するようになって、“税金“についてよく考えるようになりました。今では、自営していますので“税金”（所得税・市府民税・事業税・消費税）さえ無ければなんて素晴らしいのかと思ったりもします。（笑）
それに、税金は健康保険料などにも影響しますから、知っているのと知らないのとでは大きな差があります。
投資用マンションを所有されている方は、是非、ご自分で「確定申告」するようにしていただきたいものです。

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【離職・転職】

大雑把ですけど、全産業における離職率は１５％位らしいのですが、不動産業界のそれはそれより数％低いと言われています。
不動産の営業は厳しい世界だと思われているようですが、２０~３０年前とは違って今の世の中コンプライアンスの世界ですから、大手の不動産会社など営業職でも残業代が支給されるところもあるくらい緩いところもあるのです。
でも、中小零細では、離職なんて日常茶飯事でしょうから、そもそも率を計算するなんてことは不可能でしょうね。

昔ながらのテレアポ営業、飛込み営業を行っている会社は離職率が高くなりますが、それでも２０～３０年前の比ではないはずです。

昔も今も不動産業界は、同業他社に転職したり、独立したりする人も多い業界です。
転職や独立をされると、結果としてこ相談できる相手が増えることになりますので大歓迎です。

【信頼できる同業者】

今やネット社会で、誰でも簡単に不動産物件情報を見聞きすることが出来るようになっています。
でもその物件情報は、昔で言うところのチラシ情報と同じ撒き散らしている情報です。
賃貸物件や自宅用のマンション・建売住宅をお探しの方は、ネット検索は有益だと思いますが、事業用不動産はまた別ものですので情報発信と入手する方法は違うものです。

事業用不動産の売情報はエンドユーザーの目に触れる前に、不動産業界人は何らかのかたちでその物件を知る場合が結構あります。
その物件について所有者さんから売却する依頼を受けた業者が同業者に問題点について相談したり、近隣の実勢価格を調べたりすることもあります。
そういう時の相談相手は、口の軽い業者に相談したりすれば、あっという間に世間に広まってしましますから、信頼できる人や物事の道理をわきまえている人であります。
なかには、知らんふりをして直接所有者のところに出掛けるような“抜き”の業者もいますから、信用の置けない業者には怖くて相談なんてできません。

信頼できる同業者は、事業用不動産仲介業者にとって必要なことで、財産が増えたのと同じ意味があるのです。
やっぱり、イザと言う時に頼りになるのはいい友人や先輩だとつくづく思いますね。

【廃業・死亡】

不動産業はコロナ禍でも、比較的ダメージの少ない方の業種だと思います。
フランチャイズでやっている賃貸専門業者の店舗が突然なくなっていたなんてことはありますが、売買仲介の不動産業者で廃業したなんて、わたしの身近にはいないですね。
東京の知り合いに聞いても以前の営業実績と比べても大きく落ち込んだなんてなっていないと話していました。

先月、３０年来のお付き合いのある不動産業者のＭさんの奥さんから電話があり、Ｍが亡くなられたことをご報告頂きました。
昨年体調を崩されたときに、数年前に手術をして闘病生活を送りながら仕事を続けていたことはＭから聞かされていました。
その時に、電話口で「今度の宅建免許の更新をどうしようか迷っている」と弱気な感じで話していたので、だいぶん体調が悪いのだろうとは感じていましたが…またひとり、長いお付き合いのある戦友が居なくなってしまうことはとっても悲しくて、残念なことです。
６５歳にもなりますとこういう別れも徐々に増えてくるのも仕方のないことだと思いますが、ポッカリと心に穴が空いたような気持になります。

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昨年４月に続いて今年も発令された「緊急事態宣言」。

大阪では今日３月１日から解除されました。

でもまた、第４波が来るかも知れないとか言われていますので、油断は出来ないですけど。

そんななか、２月最後の土曜日に日本橋の国立文楽劇場「浪曲名人会」に出かけました。

昨年はこの名人会も中止になって、延期して６月に開催される予定だったそうですが、その予定も中止せざるを得ないことになったそうです。

浪曲の客層は高齢者がほとんどですので、コロナ禍でこういう公演も随分久しぶりです。

客席数７５３席ですが、コロナ対策のために間隔を設けてあるので、満席にはなりませんがおおよそ７～８割方入っていたので安心しました。

最初の演者「天中軒月子」さんの襲名披露予定のその２回とも、コロナによって中止されたわけで、初めのご挨拶では感極まってしまい涙で言葉が詰まって観客の皆さんももらい泣きしていましたね。

飲食業のお店や、町の小売店なども大変ですが、浪曲師の人たちはどうしているのかと心配していましたが、これから徐々に活躍の場が広がっていくことを楽しみにしています。

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