不動産人/減る住宅賃貸成約・2019(アットホーム)

年度末だから静かなのでもなさそうです、きっと新型コロナの影響でしょうね。世間が混乱しているので、どちらさんも足元の本業をしっかりしないと大変ですから…

日本の景気は昨年後半には下降していたと考えられていますが、不動産市場も売買は一昨年起きたスルガ銀行の不正融資事件をきっかけに、銀行融資が厳しくなって動きが鈍くなっておりました。
賃貸はどうだったのでしょうか?
住宅系賃貸は一件毎の金額は小さいけれども件数が多いので、一見なにやら動きがあるように思われますが、実は大都市でも一昨年あたりから下降傾向が顕著なようです。

 

不動産情報サービスのアットホームの調査によると、昨年12月の首都圏:居住用賃貸物件の成約件数は1万3,846件で、前年同月比17.1%減でした。
特に東京23区は19.1%減です。
2019年1~12月(首都圏)で見てみると、成約件数198,315件/前年比11.7%減で、4年連続のマイナスということですのでこの落ち込み傾向は数年間続いているものです。(内、東京23区は87,930件/前年比14.1%減)
ただ、入居率は90%半ばを維持しているので、世間的には賃貸用マンションは安定しているわけです。
成約件数が減少しているということは、空き室になったときに入居者を確保するのが難しくなったという意味です。
要するに“引越し”をしなくなって来ているわけです。
今の住まいから別の賃貸物件に引っ越さない、自宅から通える大学に進学するとか、転勤する人が少ないとか複数の理由があります。
近畿圏は首都圏よりも流入人口の影響が少ないので、減少傾向としてはまだマシなのですが、傾向としては同じであります。

私はサラリーマン家主さんから依頼されて、賃貸マンションの入退去を取扱いますが、確かに昨年は新しい賃借人を確保するのに今までより少し時間が掛かったと思いました。

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勿論、このホームページからお問合せやご相談を頂いてという方も。
ただ、入居募集の仲介手数料以外の「管理料」は頂いておりません。「費用」が発生する場合は事前に業者見積書必要金額をお知らせして、「実費」をご負担いただいております。
遠方にお住いの投資用マンション所有者の方でも、なにかお困り事がありましたらお気軽にお問合せ下さい。

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真に立派な人とは・・・

『FUKUSIMA50』を見ました。

2011年3月11日、マグニチュード9.0の東日本第地震が発生して巨大な津波が福島第一原子力発電所を襲い全ての電源が喪失して原子炉の冷却ができなくなりメルトダウン(炉心溶融)の危機が迫る中、現場の指揮を執る所長の吉田昌郎(渡辺謙)と発電所内にとどまった50名の作業員たちが現場で大事故に立ち向かうという映画です。

東電本社からの指示、総理大臣の暴走など現場の状況を分からないまま、あぁしろこうしろと言われながらも、最終的には自らの判断で対処する姿は、今サラリーマン生活を過ごしている人や、かつて阿保な上司にトンチンカンな指示を受けた経験者ならよく分かるものでしょう。

でも残念ですが、これは世の常です。
それが嫌だったら、その組織から脱出するしかありません。
勿論、組織を変えるパワーがあればそれでも結構ですが・・・
たいがいの人は脱出(退職や転職、起業など)を考えるか、辛抱して引き続きブチブチ言いながらでも働くかして仕事をするのだと思います。
そんなことを考えていると、2年前の「森友学園事件」で自殺された赤木俊夫さんの遺書が“週刊文春”に掲載されて大騒ぎとなっています。
国会で野党の質問に対して、安倍首相と麻生財務大臣は「再調査する考えはない」と答弁。
すると、赤木さんの妻が「この2人は調査される側で、再調査しないと発言する立場ではないと思います。」とコメントしました。
確かにそうです、正論であります。


責任ある立場の人は、分かりやすい言葉で話し、誰もがそうだと納得も得心も出来るように行動しないと駄目ですよね。
心のこもった受け答えが出来ない“偉い人”が多いような気がします。

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公示地価と、個人金融資産の発表

国土交通省が18日発表した公示地価は、地方圏の全用途平均と商業地が、1992年以来28年ぶりに上昇、地価回復の動きが地方に波及したという結果でした。東京、大阪、名古屋の3大都市圏と地方4市(札幌、仙台、広島、福岡)は全用途平均、住宅地、商業地のいずれも上昇幅。
景気回復と訪日客の増加でオフィスやホテル需要が堅調だったので地価を押し上げた結果でしょう。
ただそれは今年1月1日時点の話で、新型コロナウイルスで急激に景気が悪化している現時点で景気が堅調だなんて思っている人はひとりもいないはずです。

同じく18日、日銀は2019年末時点の個人金融資産が1903兆円で2年ぶりに過去最高を更新したと発表しましたが、年末の株価2万3656円が3月18日には1万6000円台で約30%ダウンです。

ついこの間の数字は立派ですが、現実は厳しく、コロナ騒動はいつ落ち着くとも分かりません・・・

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不動産人/いよいよ消費税の還付が出来なくなる?

確定申告や決算を経験した人なら判ると思いますが、「所得税」や「市府民税」も負担に感じるのですが、「消費税」はもっと重く感じる税金です。

今から10年ほど前、2010年前後に流行した「マンション建築に伴う建築費にかかった消費税の還付を受ける方法」という税制を逆手に取った方法がありました
基本的な考え方は、つぎのような感じでした。
マンションのオーナーは、賃料収入が非課税なので消費税の課税業者ではないのですが、自動販売機で少しの売り上げがあればそれで消費税の課税となって、申告によって還付されるというスキームでした。(下記イメージ参照)

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【消費税還付のイメージ】
土地があってマンションを建築する際、建築費(1億円とする)には消費税(10%)がかかる(1000万円。)住居としての家賃には消費税がかからないが、家賃収入が得られない時点で、自動販売機で課税収入(20万円…消費税2万円)を得ると、差し引きマイナス(1000万円―2万円)となるので消費税還付が受けられるというストーリーが出来上がる。

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もともと、消費税が創設された平成元年4月当初は、住宅家賃も「課税売上」だったのですが、家賃に消費税を上乗せするのが難しいという業界団体からの要望もあり、平成2年10月以降は住宅の家賃は「非課税売上」に改正されました。

その後、消費税の納税を逃れる為に、還付を受けた後3年の課税割合が著しく減少したりすると還付を受けた消費税を遡って納付することになったり、繰り返し新会社を設立したりして課税事業者認定(基準期間)を逃れたりするケースに対しては前事業年度の6ケ月間の課税売上(1000万円超)を見て課税するようにしる税制改正もありました。
最近では、法人で事業として「金」の売買を繰り返し行って課税売上を確保して、消費税の還付を受けるなんて荒業も流行っておりました。
税務署からすると「過度な節税」は封じ込める制度を創生せざるを得なくなり、それで今回の税制改正となったようです。

≪令和2年度税制改正≫

端的に言えば、「マンション(建物)の消費税還付をさせない」ということです。

原則として、今年(令和2年)の10月1日以後に(1000万円以上)マンションの取得または新築する場合、(不動産賃貸業以外の)法人は消費税の還付を受けることが出来なくなる。
但し、新築する場合は令和2年3月31日までに契約していれば、建物に係る消費税の還付を受けることが出来ます。※完成時期の期限はありません。
中古物件を購入して、「消費税還付を受けたい」方は、令和2年9月30日までに物件の引き渡し(=決済)を受けて下さい。
また、事務所・テナント物件は従来通リの方法です。
今は民泊で宿泊客を泊めている部屋を、賃貸マンションに変えて賃料を得る場合は、課税売上→非課税売上になりますが、このように取得から3年以内に転用した場合は、還付の調整をするようです。
例えば、1年以内だと全額返還、2年以内だと2/3返還、3年以内だと1/3を返還になるようです。


税制はとても複雑で解りにくいし、ころころと改正や特例がなされるので詳細なところについては税理士さんにお尋ねください。

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イタリアのドメニコ・スキラーチェ校長が書いたメッセージ

親愛なる生徒の皆さん。私たちの高校は、私たちのリズムと慣習に則って市民の秩序を学ぶ場所です。私は専門家ではないので、この強制的な休校という当局の判断を評価することはできません。ですからこの判断を尊重し、その指示を子細に観察しようと思います。そして皆さんにはこう伝えたい。

冷静さを保ち、集団のパニックに巻き込まれないこと。そして予防策を講じつつ、いつもの生活を続けて下さい。せっかくの休みですから、散歩したり、良質な本を読んでください。体調に問題がないなら、家に閉じこもる理由はありません。

スーパーや薬局に駆けつける必要もないのです。マスクは体調が悪い人たちに必要なものです。

世界のあちこちにあっという間に広がっているこの感染の速度は、われわれの時代の必然的な結果です。ウイルスを食い止める壁の不存在は、今も昔も同じ。ただその速度が以前は少し遅かっただけなのです。この手の危機に打ち勝つ際の最大のリスクについては、マンゾーニやボッカッチョ(ルネッサンス期の詩人)が教えてくれています。それは社会生活や人間関係の荒廃、市民生活における蛮行です。見えない敵に脅かされた時、人はその敵があちこちに潜んでいるかのように感じてしまい、自分と同じような人々も脅威だと、潜在的な敵だと思い込んでしまう、それこそが危険なのです。

16世紀や17世紀の時と比べて、私たちには進歩した現代医学があり、それはさらなる進歩を続けており、信頼性もある。合理的な思考で私たちが持つ貴重な財産である人間性と社会とを守っていきましょう。それができなければ、本当に ‘ペスト’が勝利してしまうかもしれません。

では近いうちに、学校でみなさんを待っています。

『イタリア、ミラノにあるアレッサンドロ・ヴォルタ高校のドメニコ・スキラーチェ校長が書いたメッセージ』より

 

不動産ナマ知識/「新型コロナウィルス」と不動産市況

私たちは今までに、“バブル経済崩壊”や“リーマンショック”などを経験してきましたが、今回の「新型コロナウィルス」の混乱はまた一味違ったインパクトを感じさせてくれます。
さながらテロ攻撃を受けたような感じでしょうか。
「新型コロナウィルス」は医学的な問題ですが、日本国中が混乱し、大阪ではインバウンドが激減して心斎橋や黒門市場もガラガラです。
大人も子供も外出を控え、各種の催し・スポーツ・興行が中止や延期されてしまい、深刻な経済的な問題になっています。
経済的損失は物凄い金額になりますが、東日本大震災の時よりもダメージが大きくなりそうです。
こういう状況だと国内の景気は悪くなりますし、立ち直るのに相当な時間が必要になるという事は素人の私にでも分かります。

では今後、不動産市況はどうなるのか?
不動産業者としては、とても気になる問題です。
もともと巷では「東京オリンピック」後の動向を心配する人も多かった訳ですから、より一層の危機感を持たざるを得ない状況になってしまいました。

【現状認識】

2020年2月17日に、2019年10~12月の経済成長率が発表になりました。
実質GDP成長率は年率換算で▲6.3%のマイナスになりました。
名目GDP成長率も年率換算で▲4.9%のマイナスです。
これに加えて「新型コロナウィルス」の影響を受けた今年1~2月はより深刻な状態でしょう。

これに対して、安倍首相は2月17日国会で、「経済対策の効果もあり、基調として緩やかな回復が続く」と言っています。
安倍首相は、“桜を見る会“の問題でも、「幅広く募っている認識だったが、募集している認識ではなかった」とか、「資料がない」と言う答弁に続いて「調べない」と言ったり、かなり問題のある人物だと思います。
世間で今の状況を緩やかな回復基調だと考えている人はほとんど居ないと思いますが・・・

景気の「気」は人の「気持ち」「気分」だと言われていますが、世の中の景気が悪い時には、殆どの人は不動産購入をする気持ちが減少するというのが通例です。
ただ、相当気持ちと資金に余裕のある方は、逆張りという反対の行動を起こすのも一興です。
振り返れば、ここ最近でいうと不動産価格のピークは2018年だったと思います。
「スルガ銀行&かぼちゃの馬車事件」「レオパレスや大和ハウスの手抜き工事」で金融庁から不動産投資用の融資を厳格に行うように各金融機関にお達しがあった為、一機にお金の流れが止まりました。
その後も、一部の金融機関はあの手この手で不動産融資をしようと努力してくれていたわけです。
でも、最近のニュースで『住宅ローン融資会社アルヒが提供する「アプラス投資用マンションローン」において、融資を担当するアプラスが本来の融資手続きから逸脱し、物件価格が担保評価を大きく上回る場合でも、高金利の商品を組み合わせて満額融資を実行していた』(東洋経済)なんてことが報じられました。
なんとかしょうと、どこか無理をしていた一例でしょう。
こういう事があると、不動産融資はまた厳しくなるのでしょう。
また、中長期の問題としては、空き家問題、少子高齢化、民法改正、生産緑地問題などがありますので、ネガティブな要素が多いのも気掛かりです。

【不動産売買の近未来】

景気が悪くなって、金融機関の不動産融資が消極的になれば、不動産取引は停滞し始めます。
景気の悪化に伴って、不動産価格は調整局面に突入します。
すでに不動産市場では昨年辺りから、販売価格と成約価格の差が広がってきていると言われています。

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ネット上の「一括査定サイト」で大手不動産業者に仲介価格を調べてもらうというものがあります。
各社の提示してくれる仲介価格は、低く査定すると仲介業務を受けることが出来なくなるので、仲介業者としては出来るだけ高めに査定しないと仕事になりません。
これは仲介物件の“一本釣り“という作業です。
不動産市況が上り調子の時はそれでも成約に繋がりますが、下り坂に入ってしまうと高い査定金額から売値を下げるのには、自ら査定した金額を直ぐに下げるわけにいかないので、売主様に納得していただく時間が必要です。
媒介契約期間の3ケ月経ってから考えれば良いなんて考えたりもします。
その間は、ダミーの買主に指値させたり案内したりしながら、時間稼ぎをします。
これが“囲い込み”という商法です。
売主様は『担当者が一生懸命頑張ってくれたけど、値を下げないと仕方ない』と思って、値下げを承諾するわけです。
ここで登場するのが、仲介業者の知り合いの買主です。
この買主は、不動産業者の場合もありますし、個人投資家の場合もありますが、この場合、仲介業者は売主・買主の両方から手数料をゲットできる“両手”で商売ができるスキームです。
またこの買主が転売するとすれば、その仲介業者は再び買主探しをして、仲介手数料を得ることが出来るわけです。
だから、この買主は出来れば転売しそうな先が望ましいでしょうね。
大手と言えども、顧客を見ないでひたすら営業成績の為に仕事する仲介業者にはくれぐれも気を付けて下さい。

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取引が停滞すると、希望する金額で買い手がつかなくなり、金額を下げて売却せざるを得ません。
ただ、ここ数年の投資用不動産、特にマンション投資(一棟売・区分マンション)ブームに乗ってフルローンで物件を購入された方の中には、ローン残高より売却価格の方が下回っているケースもあるでしょう。
抵当権抹消するために持ち資金を使うなんてことも・・・その資金が用意できないと物件は売るに売れないということも考えられます。但し、「新型コロナウィルス」が予想外に短期間で収束することも無いとは言えないでしょうから、バタバタする前にジッと状況を見極める必要はありそうです。
それでも資金的に余裕のある人は、サッサと売却してしまいますので、取引事例として物件価格の相場価格は下がることになり、抵当権が抹消できない人はずっと持ち続けるしかありませんが・・・


でも、売却しないということが一概に悪いことでもありませんので、賃貸人・テナントを確保して保有し続けましょう。
大家さんの為に親身になって協力してくれる不動産業者さんと一緒に頑張りましょう。

★不動産市況に関する記事

2019年は景気悪かった?

首都圏の新築マンションが売れてないらしい・・・

投資用不動産「萎縮」の先

都心オフィス空室率1%台に・・

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不動産ナマ知識/『固定資産税』の“あれこれ”

固定資産税は毎年1月1日に土地・家屋等を所有している者に対し、不動産の所在地する市町村が課税する地方税のことです。
各市町村にとって「固定資産税」「都市計画税」と合わせて、税収の4番バッターです。

大阪市の場合、平成30年度約7000億円の税収の内、約3400億円(50%弱)が固定資産税で占められている。
日本国中の地方行政は「固定資産税」抜きでは成り立たないということです。

不動産売買の経験がある方なら、「固定資産税評価額」「固定資産税課税標準額」というものがあることをご存じでしょう。

「固定資産税評価額」は、固定資産税を計算するための基準となる評価額です。相続税評価額は公示価格の80%、土地の固定資産税評価額は公示価格の70%を基準に決定されることとなっています。
ところが、実際の地価ってバブル期には短期間で2倍、3倍と高騰してたり、逆に景気の悪い時には半値でも買主が見つからないなんていうものです。
実際、バブルがはじけてから御堂筋に面している一等地が坪1000万円でも買主が現れなかったなんて時代もありましたよね。
固定資産税は3年毎に価格を見直しますが、いきなり2倍にしたり半分にしたりすると税金を支払うこと制度が無茶苦茶になってしまいますので、調整した評価額を作り出すわけで、それが「固定資産税課税標準額」というものです。

「固定資産税課税標準額」とはそういうものと分かった上で、今年2月に気になる報道が2つありました。

① 大阪市独自の基準で敗訴
令和2年2月21日発表された、賃貸マンションのオーナーから訴えられて裁判で大阪市が敗訴した事案です。
大阪市内の賃貸マンションオーナー2人がそれぞれ1999年から16年間、1994年から21年間の固定資産税がおお過ぎるとして返還を求めていて、国が決めた「固定資産税評価基準」とは違った算出方法を大阪市が使っていたことを裁判所が違法だと認めたというものです。
報道された記事や大阪市の発表によると、大阪市な1979年から、建物(特にオフィスビルやマンション)の基礎工事で使われる“杭”の長さや太さで国の基準より多額な税金を徴収していたとあります。
このケースでは、約292万円が賃貸マンションのオーナーに支払われたのですが、同様に過払いしている人は、昭和53年(1979年)~平成16年(2004年)の間に約6000件、所有者3万人、返還される金額は16億円になる見込みだそうです。(大阪市の推計)

大阪市としては20年間の時効の壁があり、それ以前の過払いは認められないそうですが、これも別の裁判が続いていて、この3月に最高裁判決が下されるということです。

② 納税者を間違えた例
令和2年2月14日の報道発表はもっとお粗末な事案です。
平成18年にAさんの所有地をBさんと入力してしまって、令和2年にそれが発覚したということです。
5年さかのぼってそれぞれ課税と、還付をし直したという。
事務処理としての入力ミス、その後のチェックも疎かだったということです。
これも「納税通知書」を見て、直ぐに間違っていると気づくのは意外と難しいと思いますよ。

「固定資産税」は課税する計算式だけじゃなく、恣意的に金額を操作できたり、担当者の能力によって間違いがあったりと、隠れたところに問題点も多い税金なのです。

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国税庁が住宅ローン減税で失態

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