日経平均が過去最高値、東京の中古マンション平均価格が１億円超とか耳にしても、バブル期を経験している者としては、当時の熱気みたいなものは全く感じられません。
いや逆に、お米が４０００円台で買えないとか、”維新の会”の議員が社団法人の理事になれば健康保険料よりも安い社会保険料で済む「脱法行為」みたいなセコイ話が多くて残念であります。

昭和～平成のバブル期のころは、一応物価は安定していて、会社や個人も金廻りが良いところに「不動産と株価」が高騰していたと思います。
日本国民＝「総不動産業者」という言葉があった程、不動産の値上がりは凄まじくて、宝くじより確率高いってことで。普通のサラリーマンが仕事中に倍率３０倍とか９０倍の分譲マンションの抽選会に行ってましたよね（笑）

社長さんが部下に命令して、その抽選会に行かせて部下が見事に当選したら、その社員が社長さんに譲渡しないでそのまま退職して揉めた話なんかもあった時代でした。

現在の状況の不動産は、賃貸も分譲もマンションが高騰しているし、適当な事業用地も取り合いになるほど品薄の状況で、都会の不動産価格は正直言って高いです。

さすがに国や府・市としても対策を打ってくるはずでしょう。
現役世代ではバブル退治の時代を経験した人も少なくなってますので、今回は参考までに当時の記憶を呼び戻してみました。行政の立場からすると、税収が減るのはよくないので、不動産の評価額・時価ともに上昇するのは好ましい状況です。

バブル退治は不動産の取引を減らし、評価額や取引金額を下げる策の実行となります。
下記の税金対策（所得税・相続税）、金融機関（金利・融資制限）への指導は紛れもなくそういう施策でした。

【超短期譲渡重課税】で転売を抑制する

短期間に不動産を転売するのを抑制するため、昭和６２年から平成２年３月までの間、所有期間が２年以下の土地等を譲渡した場合、法人なら通常の法人税＋３０％、個人事業者には譲渡益の５０％（住民税１５％追加）等や個人にも譲渡益×４０％（住民税１２％）等の重い税率が課せられました。

※所有期間は今と同じく、その年の1月1日における所有期間です。

【長期保有の定義】を変更して課税する

先の超短期譲渡重課税とは別に、通常の長期譲渡所得税の保有期間を、１０年間から５年に変更しました。（昭和６２年１０月）

【相続税評価額の変更】で庶民を救済

相続税の基礎控除は、相続税が掛かるかどうかの線引きがあって、非課税のラインが上下させて、現在の「３０００万円＋６００万円×法定相続人数」基礎控除額に至ります。

最初の改正がバブル期の昭和６３年１月より「４０００万円＋８００万円×法定相続人数」と、高騰した地価で相続税対象者に配慮して、それ以前の２０００万円＋４００万円×法定相続人数」の２倍にラインを引き上げました。

非課税額を下げると相族税対象者は増え、上げると減少します。

【総量規制】で不動産融資急ブレーキ

バブルで過熱した景気に対して日本銀行は平成元年以降、金融引締めを行った。公定歩合は2.5％から数次にわたって引き上げられ、平成2年8月には6.0％となった。

また、大蔵省は金融機関に対して不動産融資の比率を抑制する行政指導「総量規制」を行ないました。

ただ住宅に関して「総量規制」の対象外であったため、不動産融資はノンバンクや住宅金融専門会社（という名前でしたが、実際には何でもありの会社）にシフトしてしまい不動産バブルは取り返しのない状態にまでに膨らみました。
「総量規制」は、平成２年４月～平成３年１２月迄の１年９ヶ月の短期間でしたが、その効果は物凄く、不動産を担保に融資をしていた金融機関とノンバンクや住専は強烈な打撃を受けることになり、北海道拓殖銀行（拓銀）や日本長期信用銀行（長銀）、日本債券信用銀行（日債銀）などの金融機関が破綻したほどです。
地価の下落は続き、低金利政策と積極的な融資を続けるのですが、１０年以上景気は低迷し、その後も景気は良くならない状況は続きました。

【その他】・・・結構大事な改正でしたぁ

昭和６３年１２月３１日以降に取得した「土地」に係る利息は、損金不算入となりました。
固定資産税評価額は全国平均で、公示価格の２～３割でしたが、７割に大幅アップにすること、但し、負担調整なる措置ができたお陰で何が何やらよく分からなくなりました。
三大都市圏の特定市の市街化区域の農地に宅地並み課税が導入されました。（生産緑地を除く）

補足・・・≪消費税≫は不滅です

ただ、平成元年に最初3％で導入された消費税は、平成９年に５％、平成２６年に８％、そして令和元年１０月から１０％と税率が引き上げられてきました。
消費税は土地には課税されないけれども、建物には課税されるので国や地方としてはありがたい税金になっています。

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「年収の壁」の１７８万円への引き上げで合意や子供１人２万円支給、ガソリン減税など耳障りのいい言葉が聞こえてます。

でも逆に、ネット上では増税計画が着々と進行している記事を見かけます。

与党の「自民党税制調査会」って、年末恒例の会合で来年度の国の予算に関する税制の在り方について方向性を決まる大きな力を持っている会合ですよね。

不動産と利用した相続税・贈与税の節税策封じは長年行われていますが、最近では２０２４年の「タワマン節税」がありました。

一般庶民と富裕層の格差が近著な時代に突入してお陰で、節税封じは「一棟収益マンション」と「不動産小口化商品」に向かいそうだというのです。

両者ともに、不動産時価と相続税評価額としての乖離を１０対３くらいと捉えて、不動産小口化商品は３を１０（時価）ベースに、一棟収益マンションを３の評価額を「購入から５年以内の相続」に関しては購入価格（取得価格）をベースに調整する方向性だというのです。

昨今の４％前後の表面利回りの収益不動産が取引対象となる背景には、“節税“と”超低金利”があってのことです。

不動産価格自体が高騰して高利回りも期待できない（但し、都心から離れてるとか、築年数が経っているなどの物件は別です）し、どうやら日銀も金利を上げる姿勢を示しているようですから、これからの不動産市場の動向は明らかに変化すると見た方がイイのかもしれないですね！

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「不動産管理会社」という場合、通常の管理会社と違いマンションやビルの所有者や親族に所得を分配することを意図して作られた受け皿のことを指しています。

（尚、ここでは所有者の不動産を法人に移す「資産管理会社」とは違うことにご注意ください。）

それなりの棟数や戸数、規模の家主さんは仕事として管理の仕事がありますので、「不動産管理会社」の存在は納得できますが、実際に建物のメンテナンスを行う設備業者や賃借人の募集などをやってくれる賃貸業者に丸投げしていては所得税等を節税しているだけと見なされます。

税務署も単に節税のために作られた「不動産管理会社」を認めるはずはありません。

もう少し具体的な話をすると、「所有者」から「不動産管理会社（親族）」に賃貸管理全般を委託する契約を仮に管理料５％とします。
この５％自体は問題ないので６％でも７％でもいいのですが、「不動産管理会社」から賃貸業者や設備業者へ丸投げしていて実質的な仕事をしていないと税務署が判断したら、管理料５％が否認される可能性があるということです。

★所得税法では同族会社の行為または計算によって、その株主などの所得税の負担が不当に減少すると認められる場合、税務署長は適正な税額を計算し直すことができると定めています。

 （租税回避行為の例）

☆個人事業主が同族会社に支払った高額な不動産賃借料。

☆同族会社の社長が会社に無利息で融資を行い、個人の利子所得を計上せず所得税の負担を軽減した場合。

☆役員報酬の異常な高額設定や、相場と乖離した不動産取引など、一般的な商慣習から逸脱した不合理かつ不自然な取引。

無理な節税は不要な手間が掛かりますし、程々にしないと返って違った問題に発展しかねません！

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【晴海フラッグの事例】

神戸市の市長が、年初の会見で「神戸市の中心部にあるタワーマンションの空室に対して、所有者に新たな税負担を課す制度を検討すると発言しました。
念頭にあるのは、東京オリンピック選手村跡の「晴海フラッグ」なのだそうです。
「晴海フラッグ」は去年５月の街開き以降、夜電気がついている部屋はまばらで、ある調査によると登記簿上で４割以上が法人登記で、住む予定のない投資目的の業者が購入していたという記事を見かけました。

神戸市は既に２０２０年から市中心部でタワマンの規制を既に実施していますが、神戸市内のタワーマンションでも、３０～３９階までで２１．２％、４０階以上だと３３．７％が住民登録のない「空き部屋」だという。

以前ワンルームマンションの投資ブームの時、賃借人ばかりで、また所有者は物件から離れたところに住んでいて一年に１回も物件を見たこともなく、マンション管理は管理会社に全部お任せ状態で、管理総会も委任状ばかりで出席者がいないので、悪徳管理業者の餌食になるという問題がありました。

タワーマンションに投資するとか、節税目的で購入する人は物件自体の思い入れは希薄でしょう。
各所有者では所得水準や購入目的も違うでしょうから、将来の大規模修繕や管理規約の改定などの合意形成も意見の相違があって、上手くマンション管理がし難くなることが予想されるという。

【問題山積】

でも、個人の所有物に課税しても、タワマンの問題を解決できるのか？また、同じ問題はタワマン以外の一般の分譲マンションのも起こり得ることなので、その辺の整合性はどうするのか等の課題は山積で、一筋縄ではいきそうにありません。

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更地や建物付きの土地の売買契約する時に、買主から測量図を求められることが一般的ですが、その際に隣地境界を確認すると売主も気が付いてない越境物があったりします。

越境物とは、塀やフェンス、隣りの木の枝や根っこ、電柱から引き込まれている電線、地中にお隣の下水管、建物の庇など意外と気づかないものもあります。

売却する前に売主とお隣さんとの間で越境物の存在を確認して、速やかに撤去するのか、または将来撤去することを確認する必要があります。

そこで「覚書」で合意内容を記載することになります。

売主が売却して、新しい所有者に変わっても合意内容は引き継がれることを記しておきます。

但し、この「覚書」は当事者にのみ適用される文書です。

売却後の新しい所有者は、あらためて越境物の将来撤去について「覚書」を取り交わす必要があります。

尚、先の覚書（案）では越境されている側の所有者：乙が新しい所有者に変わり、新所有者として当該地に新しい建物等を建築しようとする際に、隣からの越境物が邪魔になり甲に撤去を申し入れた際に、その費用負担を誰が持つのかトラブルが発生するなど、微妙な問題もあります。

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自民党や立憲民主党のリーダーを選ぶ選挙が始まりました。
皆さん、いろいろなテーマについて意見を述べています。
正直な気持ち、誰がいいのかよく判りません。
でも、確実なのは「日本の人口は減り続けている」ということです。

【神戸市のタワマン規制】

神戸市の人口は減り続けている。

ピークは２０１１年の１５４万人、２０２３年１０月には１５０万人を下回った。

久元市長は「これからは人口増を狙うのではなく、人口減少を前提にまちづくりを考える」と言ってる。

神戸市は、２０２０年から三宮・元町などの中心部で容積率の規制をして、高層マンションが建てられないように規制している。

大阪市内のタワマンも『へ～こんな所に建てるんだぁ』と驚くことがあります。

大阪や東京などとは「逆張り」して街つくりをしようとしているのが神戸市です。

５０年後、１００年後の高層マンションの姿を危惧しているらしい。

成果は長期間の歳月を要します。

神戸市：特別用途地区（都心機能誘導地区）の概要

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【空家が過去最多の９００万戸】

「住宅・土地統計調査」（５年に一度：総務省）によると、１年以上誰も住んでいない、使われていない空家が全国で９００万戸あるという。
５年前の調査から５１万戸増加。
その内、放置されている空家は、３８５万戸（同３６万戸増加）

空家になる原因の半数以上が「相続」で所有することなのだそうで、多くは不便な立地にあって貸家にも、建替にも向かないケースが多く、単に更地にしておくと「小規模宅地の特例」が使えないので、２００㎡以下の場合、固定資産税が６分の１、都市計画税が３分の１に権限されることがなくなり、結果として古年家屋を放置した方が税金が安いということも空家が増える理由でしょう。

その上、「解体費」も必要です。

「空き家バンク」制度や、「特定空家」として指定されると、自治体が指導や勧告などが所有者に通知され、５０万円以下の過料や固定資産税の軽減対象から除外されます。

また、２０２４年４月からは、「相続登記も義務化」されました。

宅建業者の仲介手数料も、金額の安い「空き家」については通常の報酬に色をつける措置が取られました。

【コンパクトシティ：富山市】

最近、富山市がコンパクトシティで街づくりをしているニュースを見聞きします。

富山市は２０１０年をピークに人口減少が始まり、地方都市で顕著な若い人と働き盛りの人口減少、逆に高齢者の割合が高くなる傾向が問題となりました。
大都会と違って、車がないと生活できないし、公共交通も採算面で将来の維持がテーマだったそうです。
ちなみに、富山市は自動車保有率の高い都市だそうです。

そこで、富山市はそれらの問題を解消しようと、公共交通（特におしゃれな路面電車）の整備、その沿線への居住誘導、中心市街地の活性化などをテーマにコンパクトシティ計画を進めています。

一定の成果を得ている為、札幌市や金沢市、熊本市などがコンパクトシティ計画を行っているそうです。

でも、これって国土交通省の旗振り策のひとつなのだそうですけど、実務は各地方都市がアイデアを出して実行した成功例ですね。

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令和５年４月２７日、相続した土地が不要だったり、管理が難しいなどの理由で、国に引き取ってもらう制度、「相続土地国庫帰属法」が創設されました。

これで未登記不動産や所有者不明の物件も少なくなるはずとの期待もあったと思います。

ところが、あれから３ヶ月経った８月１６日時点で、承認・不承認となった事例はまだ１件もないということです。

７月末の時点で相談件数は１２０００件、その内、大阪法務局での相談件数は、２００件以上あったそうです。

相談者は大阪に住んでいて、土地が大阪府以外の地方であるケースが多いそうです。

審査中は２件（８月１６日時点）だそうですが、審査手数料が土地１筆１４０００円。

尚、申請の取り下げ、不承認などの場合も、納付後の返金はされないとのことです。

承認されると、今度は負担金が必要です。

田舎の土地で筆数が多かったりすれば、結構な金額になったりします。

（下記参照）

法務省：相続土地国庫帰属制度の負担金 (moj.go.jp)

その他、その土地に建物が建っていたらダメですし、

共有持ち分の土地は全員がそろって申請しないとダメ。

境界がはっきりしてないとダメ。

他人に使用されていてもダメ。

汚染されていたら除去しないとダメ。

銀行などの担保に入っているとダメ。

このような要件をクリヤーしないと駄目ですから、結構な手間と費用が必要ですので、結局は多少の安価であってもシンプルに売却した方が楽だと考える人も多いのではないでしょうか。

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現在６６歳のわたしですが、町を歩いていてもたぶんわたしより年上だと思える人の方が多い場面がよくあります。
自分のことは分かっていないものですから、逆にその人たちは私のことを自分より年上だと思っているのかも知れませんが…
そういえば、知り合い方の母親がどうも認知症みたいだと嘆いていましたけど、周りの人は大変です。

１～２ケ月前に突然我が事務所に訪れた初老の男性の話です。
どこかで「南森町不動産」を紹介されたらしくて、ご自宅のことで相談したいようでしたが、話をお聞きしても「兄さんがどうのこうの」、「固定資産税がどうのこうの」と話に脈絡がなくて、なにをどうしたいのかよく分かりませんでした。

結局、「もう一度、お兄さんの意見を踏まえてから、お話を整理してからお聞きしますので」と一旦お帰りいただきました。
その後、何度かお電話をいただくことがあったのですが、運悪く私が商談中で詳しくお話することが出来なかったので、折り返し連絡をするといつも不通になっているのでした。

申し訳ないので、教えて頂いた住所に手紙を出してみました。

そんな擦違いがあって、３日前に「明日の午前中に伺います」との連絡があったのですが、結局ご訪問はありませんでした・・・
そして翌日の今日の午前中に「すみません…」と扉が開いて、ご本人が何故か地図の本を持って来られたのです。
改めて、訪問の内容をお聞きしたのですが、先回にも増して話の中身が広がっていて「あれ」とか「それ」「それで」の語句が多くて理解できませんでした。
ただ、たぶん自分が死んだ後に自宅をどうするかを心配されているような感じはしました。

ご自身は奥さんも子供さんもいないというので、ご兄弟やその子供さんのこともお聞きしました。
でも、だからどうしたいのかお聞きすると、頭の中が混乱するらしくて会話は先に進みません。
不意のご訪問でしたので、わたしの方が別の約束の時間になってしまったので、再び「整理してから連絡お願いします」と告げたのですが、「すみません」を言って帰って行かれました。

最初に年齢はお聞きしていたのですが、（見た目は私より年上に見えますが、）実は私より５歳若いということでした。

ドンドン高齢化の進んでいる日本国、他人事だと笑ってられない話です。

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相続税対策としてタワーマンションを購入したけれど、国側が勝訴して追徴課税３億円超が確定したというニュースを見て書いています。（令和４年４月１９日付）

一般的に相続財産の評価について、土地は「路線価」を使用し、建物は「固定資産税評価額」を使うということですが、国税庁は「時価」に基づくとしていますので、「路線価」以外の“算定基準”を使うことは問題ありません。
でも、数年前に出席した相続対策のセミナーの講師が、殆どの税理士さんは「路線価」を使って機械的に税額を算出していると解説していました。
税理士さんは、不動産の専門家ではないので「不動産鑑定」や「取引事例」などを使う方法は思いつかないというのも仕方ないのかも知れません。

今回ニュースになっているケースは、①金額が大きい、②時価と路線価との差が４倍くらいある、③相続人の中に孫を養子にして周到に節税対策をしていた、④被相続人は９０歳だったがタワーマンション２戸を購入して、３年後に亡くなっている、⑤購入に際して多額のローンを組んでいたため、申告した相続税はゼロだったことが、国税庁から相続税対策としてやり過ぎだと判断されたようです。

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先のタワーマンションなど収益用不動産を購入するのとは違い、自分でアパートやマンションを建てるという古典的な相続対策があります。
アパートやマンションを新築する場合は、計画～着工～完成～賃借人の入居まで長い時間を要するので、途中で依頼者（被相続人）が亡くなってしまうという不測の事態が起こることがあります。

私も今から３０年以上も前のことですが、、ご相談者のお父さんが賃貸マンションがほぼ完成した段階で亡くなられたことがありました。
今とは違う思いますが、その時は未入居でしたけれど貸家建付地の評価減が適用されたと記憶しております。

税法も変化しますし、税金の適用基準も微妙に変化しますので、以前はこうだったと言っても今はそうならないことがありますので、気をつけないとエライ目に合います。
税金を払う側と、税金を徴収しようとする側の攻防は、モグラ叩きゲームのようにあっちを叩けばまたこっちというように延々と続いております。

現状の考え方は・・・

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