不動産人/不動産と相続放棄の関係

親や兄弟が亡くなると相続の問題が発生します。特に大金持ちでなくても、相続は誰にでも起こるややこしい問題です。

例えば、お父さんが一人暮らしをしていた分譲マンションの場合、数年の間、空き家にしていると管理費が滞納していたり、運悪くマンションの大規模修繕工事の時期にぶつかってしまって修繕積立金だけでは収まらない金額を負担しないといけないってこともあり得ます。
それは相続する人が特定されていない場合、先ずは相続人全員で負担するという考え方でいいしょう。

遺産分割や相続放棄を先延ばしにすると、固定資産税の納付やマンションや建物の維持管理が疎かになりがちですので、残された方々で速やかに話し合う必要があります。

また、故人が友人の賃貸マンションの連帯保証人になっていたりすると、その義務は相続人に引き継がれますので、その友人に連絡して別の連帯保証人を付けてもらうか、相続放棄するとかの判断をしなくてはなりません。

原則、相続放棄は3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てを行う必要があります。

ただ、相続放棄をしたとしても、故人(被相続人)の債務が消えてなくなるというわけではありません。相続放棄後、その相続人の次の順位の親族が相続人になるからです。

日頃は気にしていなくても、疎遠にしている伯父さんや叔母さん(被相続人の兄弟姉妹)や内縁の妻との間に生まれた子(内縁の妻は相続人になれない)、お父さんとは腹違いの兄弟姉妹などいろいろな立場の人がいるものです。

もし、相続放棄をしようとする時には、他の親族にいちいち了解を得る必要はありませんが、次の相続人になる方に連絡するのが大人としてのマナーじゃないでしょうか!

≪関連するサイト≫

民法改正による連帯保証人の扱いの変更

★相続関連の記事★

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実家の処分はなぜ揉める?

”空き家”問題と相続&賃貸の関係について

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不動産ナマ知識/投資用不動産の「節税効果」って“嘘”ですか?

今日は平成最後の天皇誕生日です。
1958年に東京タワーが完成した記念日でもあります。
ついで言えば、その3年前に私が生まれた日でもあります。

 

「節税効果」は“嘘”ではありません、半分“正しい”と思います!

 

投資用マンションの営業トークや広告で、「不動産投資は節税になる」とよく見聞きします。
特に、「減価償却費」は実際の出費はないのに、経費として収入から引けるので「節税」になると・・・また、青色申告すると10万円控除や貸借対照表や損益計算書を添付している場合には、最高65万円とかいうのも実際上の出費を伴わない合法的な「節税」であります。

ところで、平成30年度税制改正で、2020年度より基礎控除が38万円から48万円に引き上げられます。

単純に個人事業主にはメリットがありますが、会社員しながら不動産投資している人の場合、給与所得控除の金額が10万円下がるので、基礎控除10万円アップと相殺されてしますから基礎控除の引き上げのメリットを得られない人も出て来ます。

事業的規模(一般には「5棟10室以上」)になって、それなりの収入があれば配偶者を青色専従者にして給与を支払い、ボーナスを出すとすると、(実際に支出するかどうかは別にして、)所得分散で税金を安くするだけの「節税」効果はあるでしょう。

ガソリン代や飲食費、セミナー出席費用なども経費計上することも出来ますが、金額的には細かな部類の話ですので、ものすごい程の効果があると言うにはならないと思っています。

そのことに神経を使うよりは、実際の収入自体を確保することやアップさせることに注力する方がいいのじゃないかと思います。

不動産投資は不動産所得があるから意味があるので、入居者確保、テナントの誘致が最も大事です。
空室にしていても節税にはなりますが、実質の赤字ですから、稼働率を上げることや、もっと収入をアップさせる方法を考えてみませんか。

例えば、サブリースしていて実質賃料の90~80%の収入で満足することなく、自分で仲介業者に募集を依頼してもっと収入をアップさせる方法を模索してみませんか。勿論、悪徳管理会社に搾取されているかも知れないのなら、リフォーム費用や管理報酬も正当なものなのかともう一度検証してみるのもいいかもしれません。

不動産による「節税効果」として最も大きなのは、「相続対策」で現金を不動産に代えた時の“相続税評価額”の低下だと思われます。

大雑把に言えば、相続の時に現金1億円はそのままで評価されますが、(色々なものがありますが)不動産の評価は土地であれば“路線価”や、建物は“固定資産税評価額”などを基本に評価しますので、現金に比べて半分とか、それ以下になって納税負担を減らせる効果が期待できるからです。

また、現金であれば1億円に対する預金金利は低いけれども、不動産であれば更地であってもパーキングで収入を得ても今の預金金利よりは多いでしょうし、店舗やマンションを購入してテナント・入居者に入ってもらえれば、大阪市の物件でも5~6%の利回りにはなります。

不動産投資は「節税+収益」の両方が見込めるので、富裕層のみならず投資に興味のある方々に向けて今後も不動産投資は無くならないのでしょう。

★不動産の利回りに関する記事★

ワンルーム投資平均利回り4%

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“表面利回り”と”収益還元利回り”

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不動産ナマ知識/「私が売主です!」でも…本人かどうか確認する

売主が真の所有者かどうか特定する?確認する?

当たり前過ぎて、そんなこと判りきったことだろうって思いますよね。

勿論、他人に成りすまして、人の土地を勝手に売ったり、買ったりするのは犯罪だとわかっていますが、でも例えば、相続物件の場合に相続人が3~4人で、1人だけと契約してもその他の人の相続分には契約の効力が及ばないので、こういう場合も、「真の売主」ではありませんから、この取引は完結できない可能性があります。

こういう複数の売主さんが合意して売却するなどの相続物件の売却はかなり手間隙が掛かります。
(注1)一人ひとりが納得できる条件でないと契約書にハンコをついていただけません。

全員が揃っている場面では、「そうだね」なんて言っている人が、個別にお話をしてみると「あの人に都合で・・・」なんて話が横道に逸れて、「だから嫌です」なんてことにも成りかねません。

相続物件でなくても、共有名義になっている不動産も同様です。

(注1)相続人:相続による移転登記前の場合

【確認書類】

■戸籍謄本・除籍謄本など、全相続人が確定できる書類

■遺産分割協議書もしくは遺言書の有無

【有効な契約】

■相続人全員と契約を結ぶ。

■相続による移転登記の完了をもって不動産を取得した人と契約を結ぶ。

他にも、売主が未成年者成年被後見人など、知らずに契約すると取り消される可能性があります。
代理人だという人「私が売主です!」と言っても、正式な委任状(注2)も持たずに現れる場合ならば、代理権がないので商談を進めてもその商談は無駄になります。

(注2)正式な委任状

売主本人の実印のある委任状で、当然、本人の印鑑照明書添付されたもの。代理人の権限の範囲を定めてある内容を確認することも重要です。

法人の場合も注意すべきことはあります。株式会社の場合、代表取締役以外の者と契約すると、契約に効力が及ばない場合があるので、必ず代表取締役と契約を結ぶ必要があります。

その他の団体・法人でも理事長・組合長・代表社員など権限のある者と契約する必要があります。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・   以前、こんなことがありました。一棟のマンションを売ることにした高齢のお父さんが売却をするのに知り合いの不動産業者の方と進めていて、丁度、私の知り合いが収益マンションを購入する意思があったので物件を紹介したところ、話がトントン拍子に進んで契約することとなりました。物件の所有者はご本人とご長男の持分が少しで、取引の時にはご長男も同席することにしていたのですが、悪いことにその日が大雪になり、ご長男が長野県から来れなくなったわけです。
売主の片方が来れないので、司法書士の先生も本人確認が出来ないということで延期しようということになりましたが、お父さんが「大丈夫です。息子も同意しているので今日取引を済ませたい…」と主張し始めました。
売主側の不動産仲介業者も「大丈夫です」と言うのですが、些か無責任な感じの発言としか感じられません。(早く済ませたいだけの理由に、腹も立ちましたけど)
その後、司法書士さんと息子さんが電話とFAXで、いろいろやり取りをしてもらって間違いないという判断が出来たので、取引は無地終了出来ました。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

犯罪収益移転防止法

(平成20年3月1日施行:平成28年10月1日一部改正)

いわゆる「マネー・ロンダリング(資金洗浄)」対策として、宅建業者は一定の義務を課せられる「特定事業者」注3)のひとつとなっています。

(注3)特定事業者

仕事上、本人確認義務を課すのが妥当と考えられる業種・・・金融機関等、ファイナンスリース事業者、クレジットカード事業者、宝石・貴金属等取扱事業者、郵便物受取サービス業者、電話受付代行業者、電話転送サービス事業者、弁護士・弁護士法人、司法書士・司法書士法人、行政書士・行政書士法人、公認会計士・監査法人、税理士・税理士法人、そして宅地建物取引業者をいいます。

宅建業者は、不動産売買や仲介を行なう場合、取引に係る当事者の①本人確認をすること②その記録を7年間保存すること③疑わしい取引の届出をすることの3つの義務が課されることになりました。

本人確認は、職業を聞くことと基本的に顔写真付の身分証明書にて確認し、取引を行なう目的(買い替え、相続対策、投資など)を行なうことになっています。

また、不動産売買における疑わしい取引としては、短期間に複数の土地建物に現金で支払いを行うこと、また高額であることなど。売買契約の締結が、架空名義や他人の名義で行なわれた疑義が生じた場合。契約書としての法人が、実体のないもの疑い、必要書類を契約者の住所以外に送付することを希望するなどが、疑わしい参考事例として挙げられています。(国土交通省)

また、スルガ銀行の問題でもあったような、公務員やサラリーマンがその収入に見合わない高額な物件を購入することも疑わしい事例となって、「マネー・ロンダリング」を防止するのに協力することになっております。

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不動産人/路線価 沖縄5%アップで首位

7月2日、2018年分の路線価(1月1日現在)が発表されました。
全国平均で3年連続上昇です。
一番の上昇は沖縄で「5%」で、単なる投資ではなくて、住宅需要が拡大しているのと、企業進出も追い風だそうです。
でも、元々の原因は、金融緩和です。

昭和バブルの時は、プラザ合意からの金融緩和、米国のサブプライムローンでリーマンショックがあって、今はゼロ金利政策で賃貸マンションと相続税対策です。

但し、年収700万円のサラリーマンが1億円の一棟売物件を購入できたような時代は去ってしまいましたので、フルローンで収益物件を購入できる人はかなり限られます。
不動産市場は、金融緩和との裏表だということはハッキリしています。

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不動産人/4月からタワーマンション増税が開始(固定資産税)

相続税対策などの節税に寄与するからとして、タワーマンションの高層階の物件を購入するのが流行っていたので、さすがの国税も何もしないわけにはいかなかったのだろう・・・ちょうど今年度は3年に一度の固定資産税評価替えの年でもあります。

 

あらためて、タワーマンション節税策のスキームを説明すると・・・

「1」相続税を計算する場合、現金より土地や建物(不動産)の方が、評価額は低い。

「2」すべての分譲マンションの固定資産税評価額は、そのマンション全体のそれを算出し、次に、各部屋の床面積に応じて税額を割り振るので、床面積が同じであれば10階であろうが1階であろうが、固定資産税評価額は同じです。(参考HP有

「3」タワーマンションの高層階と低層階の乖離幅は、3倍とも7倍とも云われているので、高層階を購入すると相続税の評価額と実勢価格の差を利用した節税ができると云う訳です。

「4」そのまま、ずっと住み続けていれば問題は少ないのですが・・・住むことなく、相続発生後、直ぐに売却して現金に戻してしまう人が出てきたことが問題となりました。

平成30年度から居住用超高層建築物(20階以上の新築マンション)に関しては、補正率を使って高層階よりも低層階の方が低い固定資産税額になるようになります。

※平成29年4月1日以降に売買契約された物件で、平成30年度以降に課税対象となる物件に適用されます。

【層別専有床面積補正率】・・居住用超高層建築物の1階を100とし、階が1増すごとに、これに、10を39で除した数を加えた数値とします。
例)2階の場合、 100+10/39×(2-1) =100.26
20階の場合、100+10/39×(20-1)=104.87

 果たして、この差は大騒ぎするほどのものなのか?

今回の見直しは、マンション内の固定資産税額の按分についての見直しでありますので、固定資産税評価額そのものについては従来通りです。且つ、相続税の評価についても従来とは変化はありませんので、ちゃんと被相続人であっても、相続後も住み続ければ節税にはなります。また、中古マンションは固定資産税額の按分もなく、従来通りです。

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不動産ナマ知識/賃貸マンションと孤独死について・・・その3

今朝の朝日新聞の一面トップで、2045年推計人口の記事が載っていましたが、43道府県で20%以上が75歳以上になるそうです。(社会保障・人口問題研究所)
14歳以下の割合は全都道府県で低下するとのこと。

 

年齢が高いから孤独死が増えるという単純には言えないけれど、今後高齢者の単身世帯が増えることはほぼ間違いないので、孤独死の問題は賃貸マンションオーナーの皆さんにとっても他人事ではありません。
入居者の方が病院で亡くなっても、室内の残置物をどう処分するかで困ったことはありませんか?
身内の方が遠方であったり、疎遠であったりして、その後始末に思いの外時間と労力を使うことになることもあります。

ましてや、室内で亡くなったり、孤独死が起こったりすると、現実の問題として費用負担の問題が家主さんに降りかかってくる可能性があります。

本来の費用負担は、賃貸借契約上の賃借人の地位も相続の対象となりますので、法定相続人や保証人、家賃保証会社ですが、相続放棄や保証金額の限度があったりすることもあります。

特に、発見までの日数が掛かると、特殊清掃室内の内装工事に保険では賄いきれない費用(下記参照)が発生する可能性もありますので、気をつけたいものです。

 

次に問題となるのが、その部屋が「事故物件」扱いとなり、次の入居者募集に告知義務が発生するので、賃料の値下げ、また、長期間の空室、近隣の部屋の退出があると大家さんの収入自体が減少するわけです。

※事件が起こると、改修工事として水周りキッチン・お風呂など費用の掛かる設備の交換、臭い強烈な汚れなどの程度によって発生する費用は大きく変わってきます。

空室率が高まってきていますが、出きるだけ身元のしっかりした人、保証人や家賃保証会社を付けて入居者募集の段階で安易な妥協することは避けたいものです。また、賃料の滞納や、水道光熱費の増減にも注意することも賃貸マンションオーナーにとってのリスクヘッジになると思われます。

 

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不動産ナマ知識/賃貸マンションと孤独死について・・・その2

賃貸マンションと孤独死について・・・その1

【孤独死の死亡原因】

死亡原因については、病死が圧倒的に多くて約60%、自殺は約12%です。

病死は自然死ですから止むを得ないのですが、家主さんにとって大問題なのは自殺とか殺人です。
自殺については、元々男性の比率が高かったのですが、一昨年は11ポイント、昨年は8ポイント、今回は5.1ポイントと徐々に女性が男性の方に近づいている傾向が見られます。

死亡が発見されるまでの日数は、平均で17日ですが、3日以内に発見されるのは女性が男性よりも11ポイント程高いということが目を引きます。
30日以上経ってから発見されるケースも、16.5%と結構な数字です。
また、4日以上経過してから発見される数字は男性の方が多いようです。

死亡を発見する人の属性は、不動産管理会社やオーナーが27%で最も多いのですが、郵便物の溜まっていることに気が付いたり、家賃の支払いがないことで孤独死を発見するからでしょう。
30日以上と発見が遅いケースでは、異臭による通報が増えていますが、人との付き合いが本当に少なく孤立している様子が感じられて悲しい気持になります。

後は、福祉関係の訪問時、親族や友人などですが、親族・友人については男性が約30ポイントに対して、女性が約41ポイントで、ここでも女性の方が、ご近所や友達とのコミュニケーションが日常的に取れていることがわかります。

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不動産ナマ知識/賃貸マンションと孤独死について・・・その1

大手の保険会社協会が「孤独死現状レポート」を発表しました。

一般社団法人日本少額短期保険協会

第3回「孤独死現状レポート」

今までは高齢者というと「65歳以上の人」という位置づけですが、既に日本で100歳まで生きる人が6万7千人超になっていて、70歳から年金受給する案なんかもありますから、いくつからが高齢者か分かり難くなっています。

孤独死の問題は、賃貸マンションの家主さんにとっても気になる問題なはずです。
貸しているお部屋で、孤独死が発生すると、引取り人の問題とか、原状回復の費用、新規に募集する際の条件の見直しが必要になったりするからです。

そのようなことも念頭に置いて、孤独死の問題を先のレポートを読みながら3回に分けて考えてみたいと思います。

【高齢単身者の入居者】

レポートによると、孤独死した人の平均年齢は男性59.7歳、女性57.8歳です。
日本の平均年齢よりも男性で20歳、女性で29歳若いことになります。
それでも、孤独死の年齢層からすれば60歳代が多いのですが、女性に限ると30~40代の合計はかなり多いのが特徴的です。

賃貸住宅の男女比率は6:4ですが、孤独死の男女比率は8:2と圧倒的に男性が多い。このデータからすると、60代以降の男性の単身者が一番イメージに近いですね。

自分のことを考えてみても、親戚・ご近所のお付き合いは女性のほうが上手です。
たぶん、仕事をしなくなった男性は孤立しやすいと言われていますが、それも一因だと想像できます。

孤独死の発生する理由の一つに、単身世帯の増加がありますが、2035年には3世帯に1世帯が単身世帯になると予想されていたりします。
中でも高齢者の賃貸マンションの入居者の比率もドンドン増えるはずですから、家主さんにとって高齢者の入居者を避けて通ることは難しいということです。

 

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不動産人/遺産分割協議書

通常、「相続」って自分の親が亡くなった時に初めて経験するものだと思うのです。

私の場合は、両親が亡くなってから、長い間そのままの状態であったので、実兄が亡くなってから「相続」に取り掛かって、姉弟4人で分割することになりました。
皆で相談して、「法定相続分」で登記しましたので、登記申請は私一人で全員分の登記をすることができましたが、「法定相続分」以外の分け方だったら相続人それぞれが登記申請することになります。

それに、「遺産分割協議書」をつけなければなりません。(注)

(注)

「法定相続分」と異なる持分で登記する場合、故人の残した遺言書があれば「遺産分割協議書」は要りません。

「遺産分割協議書」を作成するということは、個別に相続財産の多い、少ないがあると言うことですから、それが意に沿わない人が一人でも居ればダメなんです。

これが相続の”肝“の部分です。

「相続」で揉めそうなことが予想できるなら、「遺言書」が有効だと言われていますが、通常そのことを予想できる人は少ないのじゃないでしょうか。

また、最近の芸能ニュースで話題になった「突然死」みたいなこともありますしね。
相続をめぐる“争続“問題は、我々にとっては永遠のテーマなのかも知れません。

 

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不動産ナマ知識/実家の処分はなぜ揉める?

「相続」は税金の問題だけではありません!

昨日、建売業者(土地仕入れ)の方と話をしていたのですが、「知り合いの税理士さんからの紹介で相続物件を購入するのが、いきなり契約直前になって相続人の一人から売却反対の意見が出て商談がパァになった」ということがあったそうです。
事業用の不動産仲介業者さんや建売業者さん、マンションデベロッパーの人なら、一度や二度はこういった相続物件取引の難しさは経験しているものです。

その理由は、その物件の売主が複数人だからです。
尚且つ、その複数の売主(相続人)が、垢の他人ではなく親族だからです。

親が亡くなると、親の不動産は子供や配偶者などの相続人に相続されます。
両親とも亡くなれば、子供に相続されますが、複数人いる場合は人数に応じて(原則)平等に相続する権利が発生します。ご存知のように、相続税は被相続人が亡くなったことを知ってから10ヶ月以内に支払わないといけません。

相続税課税の見直しで、相続税対象者は増えたとは言え、それでも課税対象者は相続全体の8%ほどですから残りの92%の人達は相続があっても相続税の支払いは必要ありません。

相続税の対象となるのは、基本的には次の金額を超えるということです。

相続税財産>3000万円+600万円×法定相続人の数

相続税課税の対象にならない相続人の多くは、親の残した財産のうちで最も大きな財産である“実家”の処分で揉めるそうです。
相続財産については、相続人同士で話し合いをしなくてはなりません。
勿論、すぐに売るとか誰が住むとか決めなくても構いませんし、すぐに所有者の名義を変えなくても問題はありません

実は、私のところも両親が亡くなってから20年以上、名義はそのままでしたし、具体的にどうしようと行動を起こしたことはありませんでした。ただ、実家に住んでいた実兄が一昨年に亡くなって、空き家になったことから、残りの姉達と話をすることになり、遡って相続登記をして実家を売却したのでした。各家庭にはそれぞれ事業や経緯、思惑がありますので、話は一筋縄には進まないものだと改めて痛感しました。

自分が不動産屋をしているので、知り合いの司法書士さん、測量士さん、不動産業者さんとの実務的なことはスピーディに処理できましたが、必要書類の手配、各人の押印、署名、打ち合わせや隣地への挨拶などなど一般の方であればそれは大変な作業だと思います。

相続した土地、建物の売却は、相続人全員の一致でおこなわないといけないので、一人でも同意していない人がいると処分できません。

「金額は幾らくらい」なのか、「どういう風に分けて」、「税金は幾らくらい払うのか」「お墓はどうする」など、相続人同士の話し合いが何回か繰り返し行われます。
この間、言っていたことと違うことを言い出す人もいますし、新たに昔のことを持ち出して、どうのこうのと言い出す人も現れます。(笑)
それでも、なんとか自分を殺してみんなの合意を取り付けます。

仮に、実家の売却や、利用方法が決まりましたら、相続登記をすると同時に、または速やかに最終的な名義にしてしまいましょう。
そうでないと、新たなる問題発生の可能性があります。
共有名義の財産を処分する場合、時間を置いてからすると各人の事情が変わったりすることがありますので、そのうちの一人が合意した内容と違った方向に動くとややこしくなるからです。

仮に、3名の共有名義にした不動産があったとして、そのうちの一人が自分の持分である所有権をややこしい人(←ナニワ金融道に登場するような人とかです)に売ってしまったり、仮登記を打たれたりすると、その”実家”(不動産)はまともには売れなくなるからです!
相続人自体が亡くなって、その相続人である子供や奥さんが全く違う考えを持っている場合もあります。
だから、相続人の意思が一致すれば、サッサと実務的に手続きを進めてください。

同様の理由で、“将来の相続税対策”として親や子供の名義で不動産を取得するのも後々問題が起こりやすいので、できるだけ避けるべきだと考えられます。

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