温故知新/山本五十六のことば

現代日本は未来への戦略構想を持っていない。
目先の利を追求するため、恒久的な富の集積ができない。
事が起これば右往左往して、一時的な手当てをし、結局、大損をするパターンである。
事故もマニュアル以外の想定外のことが発生するとあわてる人が多いのも特色である。
山本五十六は劣勢な日本海軍が、如何に互角以上の戦いができるかを真剣に考えて実行した日本人である。
かつての日本には戦略を考えられる者たちが多くいた。
日本をとりまく世界状況の中で逆境をはねのけられるバイタリティーがあった。

『山本五十六のことば』 稲川明雄 著

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一月に「連合艦隊司令長官 山本五十六」いう映画を、役所広司さんのが面白かったので、続けて三船敏郎さんのをそれぞれビデオで観ました。
山本五十六さんって人間的な魅力がある方だったのでしょう。
いわゆる、「リーダー」ってこういう人なんでしょうね!

★温故知新の記事

”浪曲”って面白いですよ!

永遠のスター”江夏豊さん”の話

一流の人、二流の人、三流の人

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不動産人/不動産業で頑張りたい

新しい気持ちになりやすいのは、新年が一番です!
「今年はこんな年にしたい」とか、「去年よりいい年にしたい」と願う気持ちが大事です。
既に不動産業を営んでいる方や、これから就職とか開業するひとも年明けに気持ちを新たにして臨みたいものです。

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昨年の宅建合格者は4万人余り、大阪府では4000人弱でした。

全 国

大阪府

受験者数

233,276人

21,646人

合格者数

40,025人

3,738人

合格率

17.2%

17.3%

 

【不動産業者の年収】

いろいろな資格の中でも宅建は人気の資格です。

もちろん、不動産業界で働く人には必要で、不動産業者として独立する方にも必須です。

わたしがまだ若かりし頃、賃貸マンションや沿道サービス店舗などの建築を請け負う営業していて、地主さんを紹介してもらうために足しげく町の不動産屋さんに訪問を繰り返していました。

当時は不動産屋さんがどのくらいの収入があるのか、どのくらいの経費が掛かるのか、さっぱり分かりませんでした。

将来、自分がまさか独立して不動産業者になるということも考えていなかったし、収入とか質問をすること自体が失礼なことだと思っていました。

でもある時に聞ける雰囲気になり、率直に聞いてみました。

その時の答えは、あっさり「ひとりでやってる不動産屋だと月50万円くらいの収入くらいは…」「ただ、生活費がどの位かによるけど…」というものでした。

但し、30年以上のことですが。

令和4年民間給与実態統計調査(国税庁)の不動産業・物品賃貸業の平均年収(男子)は、5495千円です。

おおよそこの金額に経費を加えたものが、不動産業者として開業して毎年必要となる売上みたいな額じゃないでしょうか。

月の経費って、(ひとりで営業して、事務員もいないとして)事務所の家賃、水道光熱費、通信費、交通費、接待交際費、その他です。大雑把に言えば、30万~40万円位は要るみたいです。

これまた大雑把に言えば、年間900~1000万円の売上年収が要るということでしょうか。

ぼっぷり給与所得生活していると、いつ収入があるかもしれない的な資金繰りの必要な感覚と全然違います。

 

【不動産業者のビジネスモデル】

一口に不動産業者と言っても色々なビジネスモデルがあります。

ここでは、不動産仲介業を念頭にしていますが、仲介業者でも①売買②賃貸のふたつがあります。

売買仲介でも、大別すれば“事業用”と“個人住宅”、賃貸でも“事業用”と“個人住宅”に区分されます。

両方やってても問題は無いのですが、どっちが主で従なのかはあります。

また、土地を造成や開発して売却するような不動産業、大家さんの所有している賃貸マンションやビルの管理業者として営業している不動産屋、最近特に多い買取して転売する不動産屋さんなど多種多様です。

免許は大臣免許か知事免許かの違いで、基本的に宅建免許は1種類です。

 

【不動産業者の浮き沈み】

不動産屋の仕事は成功報酬ですから、成約しなければ収入はありません。

ただ、取扱物件が高額ですので、成約したときのリターンは大きい。

世間的にはこれがクローズアップされていて、一発屋みたいな仕事だと誤解されています。

日常的には結構地味な仕事が多いことも知っておいて欲しいですね。

不動産業で開業するのは、他の仕事と比べても比較的初期費用は低いと思います。

大幅な金融緩和と異次元の低金利政策もあって、不動産に追い風だったこともあるでしょうか、

令廃業数を上回る新規業者数があったので、令和4年末の宅建業者数は9年連続で増えています。

令和4年末では(新規業者-廃業者)=6609業者―5261業者=1348業者の増

事業用不動産の仲介に限って言えば、楽しいこと、辛いことの繰り返しです。

マインドは相当鍛えられます!

これも含めてこの仕事の面白い部分なのでしょう。

不動産業で一旗揚げようと思ってるひとも多いのですが、お金も大事ですが不動産業ならではの奥の深さや、面白味、醍醐味なども魅力ですので

で、金金(カネカネ)は二の次で考えたいものです。

波のある仕事で、景気に大きく左右される仕事なので、もし開業をお考えならよく考えて行動してください。

一緒に頑張りましょう!!

 

★不動産営業に関する記事

ホントは深い「賃貸契約」

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不動産投資「商法」にだまされないで!

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今週の気になるニュースたち

【パチンコ店「ガイヤ」の倒産】

10月30日、パチンコ大手の「ガイヤ」が倒産。(民事再生法の適用を申請)

パチンコ店としては過去最大規模の倒産だとか、グループ会社含めて負債総額1133億円。

コロナ禍の当初、パチンコ店は悪の権化扱いでした。

今から考えると、甚だトンチンカンな指摘でマスコミが得意とする「風評被害」でした。

それにしても、新型コロナウィルスでの臨時休業、遊戯人口の減少、競合他社の台頭などに加えて、電気料金の高騰、新台のコストアップなどで資金繰りに窮したとのこと。

パチンコメーカーの倒産や中小パチンコ店の倒産などもニュースになっていて、パチンコ業界も大変な時代になっております。

 

【大阪万博会場建築費が1.9倍に】

11月1日、2025年の大阪万博の会場建築費が当初の1250億円から2350億円と約1.9倍になることが発表された。

国・大阪府大阪市・経済界が3分の1ずつ負担する。

この発表後、どうもまだ増えそうだってテレビでコメンテイターが言ってました。

外国のパビリオンの申請も遅延しているし、「空飛ぶクルマ」も実現するのか怪しいみたいです。

大阪維新の会「身を切る改革」の本当の見せ所ですね!

 

【三菱UFJ銀行金利100倍に】

11月1日、三菱UFJ銀行が期間10年の定期預金の金利を、現行の100倍に引き上げると発表しました。

約11年ぶりのことだと言うから凄いことです!

最近の長期金利上昇を反映した動きでしょう。

因みに、現在の金利は0.002%です。

11月6日から預け入れ分から0.2%になります(^^)/

普通預金は短期金利に合わせるために、変わらず0.001%が維持されます。

 

【岸田首相年収45万円UP】

臨時国会が始まり、定額減税や給付金で騒いでいる最中、閣僚の賃上げ法案が提出されていたとか。

法案が成立すると、首相は45万円UPの4060万円程に、閣僚は32万円UPの2961万円になるそうです。

政府は賃上げを掲げているので先ずは率先して模範を示さないといけないってことでしょうか?

いくらなんでもタイピングが悪すぎるのじゃないですかねぇ~!!

 

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不動産人/仲介業者の独り言⑩

≪進むインフレと低金利≫

ここ10年間くらい「ゼロ金利と金融緩和」でデフレからの脱却を目論んでいた日本ですが、どうも失敗だったんだという人が多いようです。

でもウクライナの戦争から、ガソリンをはじめ物価が高騰してますし、景気も特にイイとも感じないし、多くの人達の収入も実質的に増えていないのにインフレだけが進行しています。

それでも日本は超低金利が続いているので不動産投資の影響はまだまだ小さい。

コロナ禍から売り物件が増えるかと思いきや、どんどん売り物件が減少しつつ、逆に物件が減少しているので、土地の価格は高騰している。

欧米の長期金利が上がっても、日本のそれは微調整するくらいでしたが、流石に来年あたりは欧米に引きずられてそろそろ金利も上がるだろうと予想しているひともいます。

一棟売マンションや中古分譲マンションの在庫(⇚売れないでジッとしている物件のこと)の数も増加傾向です。
ところが、それでも忙しいって走り回っている不動産業者さんはいます。
なんでそんなに忙しいのか話を聞いてみると、不動産業者さんが所有している物件を、違う不動産業者さんが購入する取引が多いのです。
勿論、その仲介をする不動産業者さんはもっと忙しい(^^)
でも、エンド客である買主さんは以前よりも慎重、且つ、融資する金融機関も流石に慎重な選別融資の姿勢に変化しているという状況で、在庫は増えるってことになります。

10月25日、東京債券市場で、長期金利の指標となる新発10年物国債の利回りが一時0.865%に上昇したというニュースが・・・実に10年3ヶ月ぶりだそうです。
バブリーな市場が終わるのは、金融の引き締めが始まる時期です。

★不動産と金利・融資に関する記事

低金利で都市銀行も収益悪化・・・

「貸し渋り」「貸し剥がし」

異常な金融緩和の先は・・・

既に中小企業の35%が過剰債務を実感

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不動産人/AIサービスと不動産仲介業

先月から立て続けに昔お取引いただいた方から連絡を頂きました。
物件の売却・購入や賃貸のお取引を10度ほどさせていただいたS社長、当方のDMを見てお問い合わせいただいた貸倉庫業のMさん、元特定郵便局の経営者のNさんや、元ゼネコン勤務のOさん等などです。

昔のお客さんに連絡を頂くことは珍しくないけれど、こんなに短い期間にと立て続けにいうと今まで経験したことは無かったですね。

一度お取引させて頂いた方からご連絡いただけるとすごく嬉しいものです。
こういうのも“リピーター”って言うのでしょうかね。

自分がひとの役になっているという感じがやりがいに繋がりますし、仕事の励みにもなります。

不動産仲介業って、嬉しいことばかりじゃなくって嫌な思いをすることも多々ありますから、また声を掛けていただけるって一層嬉しいのだと思います。

最近、チャットGPTのような生成AIの進化が目覚ましく、いわゆる“士業”と言われる税理士・行政書士・司法書士などの仕事を脅かす存在になって来たという話があります。

金融サービスの世界では、生成系AIのパワーと費用対効果を活用して、コストを削減しながら顧客により良いサービスを提供することができるようになってきてます。

金融機関は、会話型ボットを使用して、顧客ごとのニーズにあった商品や顧客からの問い合わせへの回答を生成することで、顧客サービスを向上させるなど進化しています。

遅ればせながら、不動産仲介業の仕事も以前とはずいぶん変わってきています。

ネットの普及で商談や物件調査も机に座ったまま非対面で進めることが出来ることが多くなりました。

最近の投資用不動産ブームで、まるで金融商品かのような紹介の仕方や、スマートな取引手法など、不動産取引の経験の乏しい方には物件売買が簡単なものだと錯覚させる可能性もあります。

それでも今のところ、不動産取引の業界では肝心な時は対面しないと駄目ですが、その内、それもなくなるのでしょうね。

それも便利でいいのかもしれませんが、反面、危険な部分が分かり辛く危ない感じがします。

すべてがゲームみたいですねぇ。

★不動産業者の仕事に関する記事

”両手”と”片手”の話

実務的な仕事

情報交換と雑談

10年後に残れる仕事

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不動産人/仲介業者の独り言⑨

若い一時期、携帯に電話がじゃんじゃんかかってくるような生活をするのも、世界を広げるという意味では良いのかもしれません。
が、すっかり大人になっているのに携帯に電話がじゃんじゃんかかってくるというのは、あまり格好良くないものです。と言うよりちょっと馬鹿みたいなのです。
それが仕事の電話である場合は、いまだに木っ葉仕事から解放されていない無能な人、という感じも漂う。

『入れたり出したり』 酒井順子 緒…「かける、かかってくる」より

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最近では、Amazonとかkindleのお陰でわざわざ本屋さんに行かなくても机の前でジッとしてても本を読むことが出来ます。

生活習慣がジワジワ変化しているのです。

かつての不動産屋のイメージって、電話がジャンジャンかかってきて、のべつ幕なしじゃべり幕っているというものでした。

最近はパソコンの前でカチャカチャ、ゴソゴソしている作業が多くなっています。

それでも、一日中じゃべっている業者さんって未だいてはります。

いつ電話しても、来客中とか、「あっ、折り返し増すので…」なんて(^^)

ものすごく忙しいのです。

 

ちびまるこちゃん風に言うと、「わたしゃ、そういうのが苦手だよ~」って感じです。
そんな私でも、30年位前は、電話が次から次にかかってきて、本当に忙しかったですけど。
当時は日本国中が忙しかったし、若かったですよ!
でも、今の方が落ち着いて仕事してるって感じていて、これで満足してますよ。

★不動産業者の仕事に関する記事

入居者の死亡と後始末

ホームページは本当に有難い!

悪意の商法を御紹介します!

仲介業者の独り言⑧

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不動産人/「中国恒大集団」負債総額48兆円

数年前から中国の不動産市場が凄いことになっていると言われてましたが、大手不動産開発の「中国恒大集団」がついに行き詰まりました。
時期を同じくして、中国で売り上げトップのデベロッパー「碧桂園」も資金繰りに窮しているというニュースが流れています。

それに不動産に資金を投じていた高利回りの“信託商品”の運用会社も利払いを停止するなど金融危機にも波及しかねない状況になっているそうです。おそらく、これから一層中国の不動産市場や金融商品は壊滅的な状況だと言われるのでしょうね。

ネット上ではグローバルに捉えて、あのリーマンショックを超えることが起こっても不思議ではないと危惧する声が上がっていますし、中国の国内景気は相当冷え込むだろうし、日本も中国との貿易も相当落ち込むのでしょう。

ウクライナの戦争も大変ですが、この問題も日本にとっても相当深刻なことになりそうです。

★不動産と金融に関する記事

元本保証の高利回り、自転車操業で「1053億円巨額破産」

「貸し渋り」「貸し剥がし」

異常な金融緩和の先は・・・

恒大集団の危機とか緊急事態制限解除とか

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不動産人/「行儀の悪い企業」と告発本

大阪の御堂筋沿いの土地売買の仲介業務のトラブル、契約締結後には高校の同窓だった人間関係を逆手にとって約束を反故にした大企業に対する著者の告発本です。

著者は裁判でも敗訴していますが、かなり気合の入っておりこの本を読んでみると、かなりの恨み辛みがこもっています。

同業者としての感覚からすれば、ここまで詳細に書いているのであれば恐らくこれが真実なのでしょう。

(正直なところは当事者でないので分かりませんが・・・)

不動産業界では同業者を欺いて報酬を得るのは“汚い奴”と言いますが、逆に“商売が上手い”という皮肉な言い方もあります。

不動産業界にもそんなことは関係ないと“金儲け”のことしか考えていない人もいますが、私はひとの気持ちを踏み躙るような仕事はしたくないですね。

売主・買主・仲介業者ともに嫌な思いはしたくありませんから。

それから、この本の中に裁判のことについても書かれていますが、書かれている内容は確かにそうだと思いました。

以前、「仲介手数料の不払い」に対して訴訟を起こした時にも、わたしも「裁判」とか「裁判官」っておかしいと思いました。(下記参照)

どうも法曹界には、部外者には分からない序列とか位みたいなものがあって、我々が期待している「正義」とか「公平」とは別の要素があるようですし。

だから、裁判所の出した「判決」だって、(残念ですが)絶対に正しいとは限りませんよ。

【お金よりも大事なものもある】

近畿日本ツーリストのコロナ事業3億円詐取容疑、ビッグモーターがワザと傷をつけて修理費を上乗せしていた事件など、大企業だから立派なひとばかりでもないし、ちいさな事業者だから駄目だとかいうこともなくって、最後は個人の『矜持』『プライド』でしょうか。

★不動産と裁判に関する記事

初めての裁判(1)・・・「媒介報酬等請求事件」

初めての裁判(2)・・・「裁判官は選べない」

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不動産人/最初はみな新人です!

もう6月になりました。
すでに梅雨入りですし、大きな台風もやって来て、昨日は大阪でも大雨の警戒レベル3でした。また、各地で局地的な豪雨で大きな被害がありました。
年々雨の降り方がすごくなっているような気がします。

新社会人にとってもコロナ禍の3年間はとっても厄介な時間だったと思います。
一応、コロナ収束したということで普通に過ごしつつありますが、例年だったら、新卒で入社したフレッシュマンが我々のような事務所にも飛び込み営業に来るのですが、今年は少なかったですなあ。
新社会人にとっても、最初は大事ですよね。
わたしの知り合いの会社に中途入社してきた人が、新社会人として入社した会社でひどい指導を受けたおかげで「うつ病」になってそのまま社会復帰出来なかったそうですが、数年経ってなんとか日常生活出来るようになったので、今の職場で仕事することになったそうです。
それでも、まだまだケアが必要なので、周りのひとは細心の注意をはらっているとか。

わたしも新卒の時ありましたよ。

でも、外回りじゃなくて積算とか発注の仕事からスタートしましたので、まあ事務職ですね。

転職して先ずはハウスメーカーで初めて営業職になりました。

1週間ほど研修があってから、さあ営業に出かける日が来たのですが、営業課長に「どこに行けばいいのですか?」って質問しました。

そうしましたら「おまえはアホか!営業は仕事取れればどこに行ってもええんや。」って怒鳴られましたことを今でも鮮明に覚えています。

多分、一生忘れないでしょう。

その時は、『もーチョット言い方あるやろ~』って思いましたけど、今となってはその意味が良く判るようになりました。

でも、今はこういう指導方法はご法度ですよね。

いや、不動産業界にはまだこの種の教育(?)かろうじて残っているみたいですけど。

新入社員の皆さん、偉そうにしている課長さんや部長さんも最初は素人だったんで、それなりの経験を積んでプロになりました。

そう思えば、最初は辛抱ですよ、辛抱です。

「若いうちは恥をかいても大丈夫です」

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不動産ナマ知識/入口と出口

30年間ほど収益用不動産の仲介をしてますが、これまでもこのような時期が何回かありましたけど、比べてみても今回の不動産投資ブームは結構長期間続いています。
金利が上昇傾向になると不動産市場は売りの傾向が強まり、価格は低下して利回りは高くなる、でもその時は銀行も慎重な姿勢で借入は今までのようにはいかない、大雑把に言えばその逆の流れが来て、またその繰り返しです。

稀に見る低金利と金融緩和の時代でしたから、購入するには最適な時代でしたけど、そろそろブームが終焉してしまうと感じている人も多いはずです。
実はコロナ前にその兆しがあったのですが、コロナで更なる金融緩和と支援金策があったので、幸い不動産投資の人気は衰えることなく推移することが出来ました。

 

『出口戦略』って一般には、売却することを指します。
不動産って購入(入口)は意外と簡単で楽しいのですが、所有している期間はいろいろな問題に遭遇しますが、窓口になってくれる不動産業者が一仮対応してくれると問題は解決します。そのことによって不動産運用の知識を習得できれば大変有意義な経験です。
反対に売却(出口)は難しくて悩ましいものです。

自分の所有物件は、他の物件より優れているように思う人が多いし、少しでも高く売りたいと思うのは人情ですから、世上の動きを横目で見ながらの思い切りが難しいですね。
それに買いたい人がいない限り売却は出来ません。

通常ですと、一棟売物件だと数か月は掛かりますし、区分所有のマンションだと売値が相場からかけ離れていない限り1ヶ月は必要でしょう。
タイミングよく高値で売ることが出来るとキャピタルゲイン(売却益)を得ることが出来て、これまでのインカムゲイン(賃料収入)を合算させて不動産投資は完結して、投資の成果が数字で把握できます。・・・(収益還元法の考え方です。)

売却益が出ると譲渡所得の税金を払う為、出来れば長期譲渡(譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超える土地や建物を売ったときの税率は、5年以下の場合よりも税率が低い)が望ましいですね。
また、築年数の経った物件は次の買主にとっては、借入のハードルが高まりますし、修繕や改装の資金のことも考えないといけないので、どうしても利回りはそれなりのものが欲しいですね。
また金利が上昇局面になると、一層、買主の期待利回りは高くなります。
その時は銀行も融資に慎重になり、今のように誰にでもローンを組んでくれる訳はありません。
この見極めはプロでも素人でも同じで、絶妙のタイミングで売り抜けることはなかなか難しいものです。

今の収益物件の取引状況は少し停滞気味のような感じがします。
4月には日銀の総裁も代わり、欧米の金融動揺もありで、そろそろ次のステージの入り口に差し掛かっている気配を感じます。

★不動産のリスクに関する記事

ミスは何故起ったのか!

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