仲介物件のご紹介/サムティ本町橋

分譲マンション/収益マンションのご紹介です。

大阪市中央区の”サムティ本町橋”8階の1室、長らく賃貸管理させて頂いておりました物件です。

空き室になっても短期間で入居者が確保できる物件でしたので、売却後は寂しくなるかも知れませんが、もし宜しければ購入後も賃貸管理をさせて頂ければ嬉しいのですが・・・(でも、絶対条件ではありません)
私どもは月額の管理料は頂戴しておりませんが、入退去の立ち合いとかも特に家主さんの費用負担をお願いしておりません。
入居者募集の仲介手数料は、1ケ月分をお願いしております。

現在の家主さん(売主)も、東京の方ですがご信頼をいただきマメにご報告を差し上げて安心してお任せ頂いております。もし管理業務についてご相談が御座いましたら、お気軽にご相談下さい。(但し、近畿圏の物件のみ)

サムティ本町橋:仲介物件のご紹介です。(収益用マンション)・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫TEL06-6360-9791
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不動産ナマ知識/修繕積立金のトラブル

昨年にあった実体験のお話です。
投資用マンションの売却の依頼があって、無事に取引も終了しました。
ひと月ほど経ったころ、買主様から電話があり「マンション管理会社」から”修繕積立金の値上げ”のお知らせが来たとのこと・・・
売買契約前に重要事項説明書を作成した際、「マンション管理会社」「重要事項に関わる報告書」の費用を払って申請し、管理費や修繕積立金の値上げ予定や、検討中の有無を確認していますので、その時点では修繕積立金の値上げについては、関係者全員知る由もありません。

内容を聞いてみると、契約後数週間経った頃、「マンション管理会社」に一人の理事から修繕積立金の見直しを希望する話が出たそうです。
それで、「マンション管理会社」の担当者は翌月に開催される総会に議題として取り上げたとのことです。
議題としては各組合員に郵送で通知して、翌月の総会で可決され、約4ケ月後の修繕積立金から月額2340円アップするという結果を各組合員に郵送で報告したということです。
この可決された報告書が届いた時は、当該物件の売買取引が決済した後で売主さんも報告書の内容は認識していなかったとのことです。

※一連の流れは下記一覧表にて

修繕積立金のトラブル時系列表

買主さんは売主の通知義務違反だと言ってこられましたが、どうなのか微妙な問題です。
確かに、総会前に修繕積立金のアップが議題にあったのであれば、買主に知らせるべきだったので、その点はお詫びが必要でしょう。
実際には、この手の通知文を熟読している投資用マンションの所有者は少ないと思います。
決済前に行われた年一回の総会には、売主さんは遠方にお住まいだということもあり委任状を出して出席していません。
総会の結果には従わなければなりませんが、決議内容が送られて着たのは、既にマンションは人手に渡った後のことです。

ここで問題だと思うのは、「重要事項に関わる報告書」を提出後、修繕積立金の見直しを数週間で議題にまでした「マンション管理会社」の手続きと、総会に至る事務処理をしたというもの凄いスピードです。
修繕積立金はマンション共用部の大規模修繕を計画して、施工する部分の費用を見積もって、各年度や各組合員に案分して金額を算出するものです。
場合によっては、施工会社に費用を再度見直したりする作業も必要ですので、かなり時間と手間を要する作業です。
この「マンション管理会社」はその作業を、半月足らずで算出してひと月程で総会で可決したというのだから到底まともなものとは思えません。


こんな感じで「マンション管理会社」の都合で「修繕積立金」を上げられたのでは、投資用マンションの家主さんは堪ったものではありません。
皆さんは、この問題どうお感じになりましたでしょうか?

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25年前の1月17日のこと

今日1月17日は阪神淡路大震災から25年目となる日です。
東日本大震災の方が規模的には大きいのですが、当時としては経験したことのない大地震だったわけです。


当時、大阪市内の城東区のマンションの最上階に住んでいた私は、朝6時前の大きな揺れにビックリして飛び起きたことを覚えています。
最初はあれほどの大きな被害があるとは想像も出来ませんでしたが、少し経ってからテレビでどうも凄いことになっているらしいと思い始めて、確か9時過ぎくらいに自転車をこいで事務所に行きました。
小さなマンションの一室で不動産業を始めて2年目、初めての正月です。
初めて日経新聞に行打ちの広告を載せた日でしたから、絶対電話は掛かってこないと思っていましたが、近畿版だったので和歌山から1本電話が入りましたね。
次の日も、何故か広島から電話がありました。
大阪市内でも、梅田や豊中の方は激しく揺れたみたいで、阪神間の被害ほどではないけれども、暫くは仕事どころじゃなかったですね。
大体、関西とか近畿地方は関東に比べて地震に対する意識はなかったと思いますね。
日本中どこでも大きな地震が来るんだって思い知らされたわけです。

振り返ると、凄いスピードで復旧工事が進んで、今更ながら日本って大した国だと感じました。
あの時、生まれた人が25歳になってるのですから、当時のことが我々の記憶から徐々に過去のものになってきています。
今朝のテレビで当時の映像を見ていると、凄かったんだと体に寒気が走りました。

「天災は忘れたころにやってくる」

正に名言です。

不動産人/個人が消費税課税事業者になる場合

個人の場合、前々年度(基準期間)の課税売上が1000万円超もしくは、前年の1~6月までの期間(特定期間)での課税売上が1000万円超であれば、その年が消費税の課税事業者となります。

 

個人で不動産投資をされている方は、課税業者でなくても”店舗や事務所の賃料”には既に消費税を徴収しておられるはずですが、課税事業者でなければ支払いはありません。
また、賃貸マンションの賃料収入は非課税ですから、そもそも課税事業者という頭の中にその概念がないのが普通でしょう。
賃貸マンションの家賃収入は非課税売上ですが、所有マンション自体を売った場合は、2年後に”課税売上”が発生するため、上記の「基準期間」「特定期間」のことを思い出して欲しいですね。

課税事業者になった年に、賃貸マンションの賃料収入しかなければ、消費税の納税義務は発生しませんが、駐車場や自販機、店舗、事務所の賃料があれば消費税の申告をしなければなりません。

また、別のマンションとかの賃貸不動産を売却すると、建物の売却代金に消費税が掛かります。


同じ年に購入した建物を、その年に売却する場合は消費税を差し引きして計算することも出来ますが、数年前とかに購入している場合は仕入れ税額控除はないと考えれますので、消費税の納税額は結構負担になるものです。

この売却については、売却損であっても消費税は掛かりますので大いに厄介です。

また、課税事業者として物件を売りに出すのですから、購入者の方から見れば10%が物件価格にオンされた金額になりますので、売主はその分がデメリットになるということも言えます。

消費税の課税事業者には「原則課税」「簡易課税」の選択の余地がありますが、「簡易課税」を選択する場合、個人の場合は前年12月31日までに「消費税簡易課税制度選択届出書」を提出することが必要です。
これを忘れていると、後々面倒くさい手続きが必要になりますし、他にもいろいろなケースにより、適用具合が違ってきますので注意が必要です。

★不動産と税金の関する記事

確定申告とキャッシュフロー

意外な負担感がある「住民税」「健康保険料」の話

要注意!年末の契約【長期譲渡か、短期譲渡か】

一棟売マンションを購入した時の不動産取得税・固定資産税

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令和2年/年頭のご挨拶

やっと正月が終わり、初出からそろそろ世の中が動き出したと思ったら、大阪は9~11日と“えべっさん”です。


また暦では11~13日は三連休です。
例年のことではありますが、1月は月半ばまでなかなか仕事モードになれません。

 

年末のプレサンスコーポレーションの社長逮捕や金融機関の慎重な融資姿勢など、秋から冬にかけてグッと冷え込んだ不動産業界でした。
年初から中東情勢の煽りを受けて、株価の大幅な下落から一転して急反発したりして、落ち着きのない経済情勢です。
でも、年末や年始のご挨拶などで暫くぶりにお会いできる方もあって、面白いお話もあったりしますので、不動産業界はやっぱり雑談も含めて情報産業だと思い返しております。

今年も昨年同様、宜しくお願い申し上げます。

《お年玉》プレゼント お正月企画

《お年玉》不動産の書籍プレゼント お正月企画

あけましておめでとうございます。
新年早々「南森町不動産」HPにお立ち寄りいただきまして、誠に有難うございます。

感謝の気持ちをこめて、お好きな書籍1冊プレゼントさせていただきます。いずれも、肩の凝らない読みやすいものばかりです。

  1. 「不動産投資 騙しの手口」 前田 浩司著

    「不動産投資をすれば、安定した家賃収入が得られ、自由な人生を手に入れられる」とか、「不動産投資は怖いもの。営業マンの口車に乗せられ、ローン返済で苦しんでいる人がたくさんいる。」どちらも不動産投資の世界ではよくあることです。
    不動産業者の口車に乗って物件購入しても責任は購入者が負うのです。反対に儲かっても営業マンにお礼は必要ありません。不動産投資は自己判断で行ってやるものだと理解するのに役立つ一冊です。

  2. 「大家さん、空室に困ったら管理会社を変えなさい」 宮田 直宜著

    不動産投資は賃料収入が無ければ単に保有しているだけのものです。。
    でも、入居者募集やテナント付を不動産業者の協力なくしては難しいものです。
    あなたに合った不動産業者を見つけることは、物件探しよりも難しいかも知れません。
    そういったことを考えさせられる一冊だと思います。
    今年もいい人との出会いを心掛けたいものですね!

  3. 「不動産テック 巨大産業の破壊者たち」 日経不動産マーケット情報 編

    市場規模40兆円、約100万人を雇用する国内不動産業界に、ひたひたとAIやブロックチェーン、ItoTなどの技術を武器に旧態依然とした不動産業界にIT企業が切り込んできています。
    ユーザーにとってもその技術のパワーに翻弄されるような時代が迫ってきています。
    不動産投資をするには、その潮流を知ったうえで行動することも大事な世の中になっていますので、予備知識としてお読み下さい。

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※ご応募は、当ブログ内のお問合せフォーム」「メールをご使用ください。
※先着30名様までとさせていただきます。
※日本国内に送付、おひとり様1冊とさせていただきます。
応募期間は、令和2年1月1日~1月15日迄とさせていただきます。

 

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