少しだけ遠出して・・・

久しぶりに大和川より南に行ってきました。

大阪府下ですけど、最近はあまり南部に行くことは無くなりましたけど、●●●市の駅前にある収益ビルを見てみようと思ったからです。
●●●市に来たのは、もう何年も前のことですから、以前と比べることもできません。

紙に書いてある情報では分からないことが、現地に行ってみると分かることがあります。
GoogleMAPの写真でもどの位の人が行き来しているのか分かりませんし、近隣の様子も分かりません。

手元の資料には最寄り駅から徒歩2分と書いてありましたが、目的の収益ビルまでの道中の歩道が一メートルないほどすごく狭くて、向かいから歩いてくる人とお互い斜めになってすれ違って歩くほどです。
駅前でも“テナント募集”中の建物も多くて、どことなく静かな雰囲気です。
大阪でも少し離れると地方都市そのものです。

目的の収益ビルは思っていた以上に期待はずれでしたが、日ごろ大阪市内で活動していると感じられないものを知ることができて妙に納得した気分でした。

芸術の秋

昨夜は千日前の「トリイホール」で浪曲を聞きに行ってました。
鯨のお鍋「ハリハリ鍋」で有名な徳家さんが2階で、「トリイホール」はその上の3階です。
初めて行きました。
19時開演ということで、30席ほどの小さな寄席はいっぱいです。
いつも行く一心寺や寝屋川市民ホールとは違って若い人が多いようです。

最初は若手の「京山幸太」さんと「春野恵子」さんです。
二人とも以前より上手になられてますが、浪曲は若いということが必ずしもメリットではありません。
浪曲は「唸る」とか「語る」とかいう言い方をしますが、「歌う」とは言いませんので、腹の底から聞き手の心と頭に入ってこないと本当に「上手だな~」ってことになならないです。
まあ、それなりの年月が必要なんでしょうねぇ!
三人目のトリはお目当ての「京山幸枝若」さんです。
演目は「大関五所桜」でした、随分昔に聞いたものでしたので、殆ど初めて聞いたように聞き入りました。
本当に「上手だな~」と関心至極、堪能して帰宅した次第です。
野澤 裕二、”芸術の秋”の一夜でありました!

 

不動産人/収入印紙を貼りたくない人へ

不動産売買契約書に貼る「収入印紙」を節約する方法としては、通常売主と買主で2通作成するのを1通にして、契約当事者の一方のみが原本保有、他方はコピーのみを保有する方法があります。

その場合、コピーの方には、余分なことは一切書かずに、割り印もしてはなりません。
単にコピーであることが大事です。
不動産取引でよく使う「買付証明書」や「売渡承諾書」、「売買協定書」「基本同意書」なども各文書のタイトルとは関係なく、契約することを売主と買主が同意していると判断できれば「契約書」と見なされて、印紙税の対象になります。 契約が成立しなくても関係ありません
課税対象の文書であると認められる場合は、「収入印紙」の貼付が要求されます。
本契約したとか、売買予約とかいう言い回しが通用しないことも考えられますので、先の契約書1通の場合も含めて十分注意が必要です。
「領収書」については、銀行振込み売買代金を受け取れば領収書は発行しなくても問題はありませんし、「収入印紙」は必要ありません。 ただ、買主がどうしても「領収書」は欲しいと要求してきたら、理屈じゃなく気持ちよく応じてあげて下さい。

≪印紙を貼り付けなかった場合の過怠税≫

国税庁HPより

印紙による納付の方法によって印紙税を納付することになる課税文書の作成者が、その納付すべき印紙税を課税文書の作成の時までに納付しなかった場合には、その納付しなかった印紙税の額とその2倍に相当する金額との合計額(すなわち印紙税額の3倍に相当する過怠税を徴収されることになり、また、貼り付けた印紙を所定の方法によって消さなかった場合には、消されていない印紙の額面金額に相当する金額の過怠税を徴収されることになっています。

不動産ナマ知識/三為契約(さんためけいやく)

収益物件の価格自体が高いものになってしまったせいで、不動産業者による収益物件の転売もし難くなっております。
今迄から不動産価格が右方上がりの時には、不動産業者が一旦取得した物件(土地でも収益物件でも)を再販して商売をするのが常であります。

ここ2~3年は金融が緩んでいたのにも係らず、銀行は大口の融資先が見当たらないこと、低金利による不動産投資ブームと相続税対策ブームが重なって、収益物件の取得に拍車が掛かり一機に収益不動産の価格が上がってしまって、収益物件の利回りは低下してしまいました。
金融機関の方も売主よりエンドユーザーに1件ずつはめ込むより、転売する不動産業者に何棟かロットで収益物件を買い取ってもらい、その不動産業者から新たな買主に売り渡した方が楽です。

不動産業者が買い取ることにより、瑕疵担保責任を負うことになるし、リフォーム工事や空室の募集なども行い”商品化”しますので、次の買主にとっても悪いことばかりではありません。
転売用の収益物件を保有する不動産業者にとっても、日銭が入ってくるのでジックリと買主を待つことも可能です。
不動産業者は日常的に売り物件を目にしているので、購入できるとすれば即着手する体制が出来上がっていますので、不動産業者により収益物件市場は昔から存在しています。

「三為契約」(さんためけいやく)は、そのスキームをもっと大胆に実行する方法です。

「三為業者」とは、不動産の買取と転売をする業者のなかでも、特に「第三者にためにする契約」を行う不動産業者のことです。
売主A→三為業者B→買主Cの流れの中で、Aから所有権を移転させるのにBは登記費用を負担することのない「中間省略登記」という方法で、買主Cに物件を売却します。
「中間省略登記」については、一時禁止されましたが、第三者Cの為にAとBが「買主たる地位の譲渡契約」を結べば、合法的に「中間省略登記」はできます。

問題なのは、金融機関がそのスキームに便乗して、三為業者Bの手助けと真の買主Cへ融資を同時に行う立場を利用しているところにあります。
真の買主Cへの融資を行うことを前提に、金融機関はBに対するアドバイスと利幅確保を行います。

三為業者Bはノンリスクで売主Aから物件購入と(Bからすると出口に当たる→)買主Cへの転売を同時に行うことが出来るので、殆どの場合はA→B→Cの契約を同日中に行うことが出来ます。

一般の転売とは違って、買主Cは高値で取得するリスクを負うことになります。

不動産の業界人は、この買主さんは購入する物件から遠い地方にお住まいの方が多いということを知っています。
殆ど物件を見ることもなく、机上の知識と情報で購入するスキームに嵌っているからでしょうか。

このスキームで面白いように儲かった不動産業者も多かったと聞いています。
まあ、すでに不動産業界から抜けていった人もいるみたいですけど・・・

天神橋筋商店街その2

週末の雨降りが多過ぎます。
自転車はやめて、自宅から徒歩で事務所に到着です。
途中、天神橋筋商店街を歩いてきましたが、朝は殆どシャッターが閉まっています。
だいたいの店は、朝は10時頃からオープンでしょうね。

商店街の中にも不動産屋さんが何軒かありますが、大手の系列とかチェーン店は大通りの天神橋筋の方にあるので、商店街の中は地元の不動産屋さんが頑張っています。

心斎橋や千林、針中野とか大きな商店街と違うのは、飲食店が多いことですね。
コーヒー店、お好み焼き、たこ焼屋、弁当屋さん、お寿司屋さんや、トンカツ屋さん、洋食屋さんなど、世代交代があったりしてどこかのチェーン店が多いですね。
それでも、路地に入ると昔ながらの個人でやっているお店も頑張っています。
天神橋筋商店街全体では、600店以上あるらしいのですが、最近では隣接する天満市場の周りに新しい飲食スポットができて、屋台村みたいなお店や、老舗っぽい感じの和食店など若い人中心に盛況です。
江戸時代から大阪天満宮の門前町として栄えて、明治時代からいまの商店街の形に発展したとされる天神橋筋商店街。
大阪市北区天神橋1~7丁目まで長さ約2・6キロにわたり、長さ日本一の商店街と言われてますが、いわゆる風俗店街や歓楽街がないので家族連れでも安心して歩ける大阪庶民の誇りです。

不動産ナマ知識/訂正印・捨印

今朝など、まるで冬そのものの寒さでした。
今年は秋の虫の鳴いている声を聞いていません。
風情ってなくなりましたし、テレビのワイドショーでもやたら切れる人の話題が多くなっているような気がしますが、日本国中でなにかしらの不満が溜まっているんでしょうね。

不動産の世界でも何か言ったら、コンプライアンスとか言って、業者さんも自分で自分の首絞めているような感じがしています。
だから、契約書とか申込書とかもすごく神経質な扱いになってます。

最近の不動産取引では(昔は当たり前だった)“手書きの契約書”を見かけることは殆んどなくなっています。
今は、ワードやエクセルで作成して、プリンターから打ち出し、チェックして、一応作成できればメールで相手方の業者さんに送って内容確認してもらった上で最終的に完成させることが多いですね。

で、不動産取引の場面で、誤字や脱字とか“訂正印”で修正したり、当日に新たな合意内容を書き加えたりすることは滅多になく、ましてや予め“捨印=訂正することを前提にあらかじめ契約書などの欄外に押しておく訂正印のこと)を押すなんてことは殆どなくなりました。
だから、社会人になった時にパソコンがあるのが当たり前の20~30代の不動産業者さんですと、“訂正印“をもらって「4文字削除、5文字追加」記入なんていうことを経験したことがある人は滅多にいないでしょう。
ネットで検索してみても、“捨印“は絶対に押すべきものでないとする意見で占められていますが、”捨印“の目的は少々の書き間違いなどで、その都度連絡を取って訂正の確認を取りに行くのが面倒だなどという理由で、その手間を省く便利な慣習ですが、訂正の範囲や限度は決められていないので、理屈上は”捨印“は「白紙委任」と同じです。

それでは“捨印”で契約金額や購入希望額、契約名儀人の変更が可能かについては、意見も判例も1つではない。
契約者の意見と異なる内容に変更されても、契約書等を2部作って各1部ずつ所持することや、1部しか作成しなくてもコピーを持っておくことで、一応の保全はできると思います。
でも、“捨印”の効果が広義に解釈されれば、もう内容を無茶苦茶に修正されたとしてももう後戻りはできません。
最近のように何かあると法律が出てくるギスギスした世の中では、どんな書類にでも“捨印”は押さないほうが賢明です。

不動産人/自己資金とか利回りとか

何かで読んだんですけど、自宅を購入する方の自己資金はだいたい1割程度が多いとか。
私がまだ自分の自宅を購入した時に言われていたのは、自己資金は2割~2割5分は必要だってことでした。
当時と今の住宅ローンの商品は随分と違ってますから、借り入れしやすくなっているのでしょうね。
また、返済期間も35年間とかですから、30歳でローンを組むと65歳になって完済です。
35歳から35年ローンだと70歳です。
これだと絶対に70歳まで働く気でないとローンは組めないかなぁ!

事業用のローンはそこまで緩くは無いけど、新築だと35年はいけそうです。
メインの中古物件の場合、金融機関の方もあの手この手で融資を手助けしてくれますけど、昨年とは違って、最近は少なくとも1~2割の手持ち資金が必要な感じです。
でも、頃合いの収益物件は取り合いになっておりますので、すごく足が速いのでローン付けもスピード勝負です。

今が売り時だと思っている売主さんも多いのですが、以前私のお客さんで1棟売マンションを2棟買っていただいたことのあるビル経営会社の専務さんが「時代によって利回りは変化するけど、経験からすると6.5%がひとつの目安かな・・・」ってお話されてたことを思い出しました。

複数のビルやマンションを保有されていましたので、物件の入れ替えもありますし、新規で建築したり改装したりと、いろいろ費用も掛ける必要もあったでしょうが、その平均値がおおよそ6.5%位だったんでしょうね。

確かに、純粋に借り入れだけで収益物件を検討するなら、表面利回り4~5%はきついと思うのですが・・・どう思われますか?

不動産人/テナント募集の張り紙

先日、ある賃貸物件の契約を終えました。
私と出会うまでに数社の不動産賃貸業者さんに声を掛けていたそうです。
勿論、それは承知の上で私は私で「テナント募集」をすることにしました。

既に、現地の入り口には「テナント募集」の張り紙が4社分ありましたが、各社ともそれほど力を入れているような感じはしませんでした。

オーナーさんは早く賃借人を確保したいということで、複数の不動産業者に仲介依頼をされることは理解できるのですが、4社も5社もとなると・・・・依頼を受けた不動産業者の方も力が減退するということをご理解いただいていないということになります。
今回の場合、少し間をおいてその辺のお話をしてみたところ、「確かに、誰も一生懸命やってくれている様子はないので、早速、“テナント募集の張り紙”を撤去してもらいます。」と動いてくれました。

私自身は、「テナント募集」の張り紙は行いませんでしたが、この物件はやれる物件だと判断しましたので、こつこつ地道に客探しに励んだ結果、ようやく契約することが出来たわけです。

不動産業者の意見もちゃんと聞いていただけるオーナーさんは、不動産業者の方としても責任感が増しますし、いろいろ手を変え品を変え対策を講じることが出来ますので、結果的に早期にテナントを確保できる可能性が高いと思います。

※もう1年以上、入り口のシャッターに「テナント募集」の張り紙が何枚も張ってある物件を知っていますが・・・果たしてその業者さんはどう思っているのかな?

不動産人/『わかる』ということ

不動産業界の仕事は経験が必要です。
でも、最初から経験者ってことは有得ません。
経験するということは失敗も含めてのことですから、売主・買主・貸主・借主にとって失敗されるということは大問題ですよ。
身の回りに、信頼できる上司、先輩、サポートしてくれる知り合いの業者さん達がどうしても必要です。

昔は、どこの不動産会社でも入社してしばらくすると、「ほな、今日から一人で営業に行って来い!」なんて言われて、どこに行ったらいいのか分からず、ウロウロするなんてこともありました。
今は、インターネットがあるので、分からないことや、知らないことも机の上で調べることが出来ますし、情報自体がネット上でいろいろ見ることが出来るので、無闇に出掛けなくてもいいので楽チンでスピーディーです。

“相田みつをさん”は著書の中でこう書いておられます。

『わかる』

やけどについて辞書を引くと やけど(火傷)・ヤケ(焼)ド(処)の意。
皮膚が火・熱湯などに触れて、ただれそこなわれること。

またその痕。 大体こんなふうに書いてあります。
ペーパーテストならば、そう書けば、まぁ正解ですね。
これはやけどというものを、知識として頭で理解するわかり方ですね。
もう一ツのわかり方があります。
うっかりして、焼けたアイロンに手をふれてしまいました。
その瞬間、「アチッ!!」 全身で飛び上がるような熱さ。
そのあと、ひぶくれができて痛いこと痛いこと。
頭でわかることとは根本的に違います。
どっちのわかり方が本当でしょう?  

(一九八六年一一月一日)
相田 みつを著『生きていてよかった』より

これって、分かるような気がします。

お医者さんと、不動産屋の仕事は間違えると問題は大きいですから、気をつけないと!

定期健診

今日は朝から大阪市立医療センターで6ヶ月ぶりの定期健診でした。
大きな病院は人が多くて、一日仕事です^^)
去年の5月に腎臓ガンの手術をして、3ヶ月毎に健診を受けていたのですが、今回は6ヶ月ぶりです。

9年前に通常の健康診断を受けて、バナナ味のバリウムなんか飲んでレントゲン写真撮ってもらったら、即その場でレントゲン技師さんが走ってきて(緊迫した表情で)「精密検査受けて頂くことになりますが…」なんて言うもんだから、『あっ!胃がんなんだ』って。
それから半年後の正月に胃の腫瘍を取ってもらったんです。
良性の腫瘍だったんですが、やることは悪性のと一緒です。

ところが、胃の術後健診している3年目に、腎臓の腫瘍が見つかって、小さ過ぎるということで
それから1年間検査した後、昨年手術を受けたわけです。
経過は良好ですが、当時の緊迫感は全く無くなっていますが、健康の有難さを再確認することができて気分的にはいい感じです。

皆さんも健康診断は定期的に受けておいて下さい!