屁理屈

ネットで検索すると、「金額」とは“具体的な数字で表される金銭”、「価格」は“物の価値の貨幣による表示”とあります。

森友学園の8億円値引き問題が国会で取り上げられて久しいのですが、新聞を読んでいると、ここにきて財務省の太田充理財局長は・・・
「金額のやり取りがあった。そこは認めている」
「金額のやり取りが一切なかったかのように答弁が受け止められて誤解を招いたとすれば、おわび申し上げる」
としながらも、今年3月の前理財局長佐川氏の答弁は「金額」ではなく「価格」、つまり学園側への売却額を示す「予定価格」についてのものだったと釈明。
売却額そのものは事前に伝えていないので、佐川氏の答弁に問題はないということだそうです。
こういうやり取りを、我々商売や営業している人がやったらどうなりますかね。
「絶対、あいつはアホや!屁理屈ばっかり言いやがって~」「もうエエから帰れ」ってなるはずです。

商売人や営業マンは、自分の話している相手が、自分の発言により、どう思うかを考えて、それを推測して話をしています。。
自分の方に都合のよくなる話ばっかりして、それにより相手がどう思うのか?

財務省の人は相手のことを全く考えて話をしていないのですね。
これって凄くないですか?

不動産人/情報交換と雑談

不動産屋の日常生活で欠かせないものの一つに、「情報交換」という名の「雑談」があります。

先日、学生時代の友人と呑みに行った時のことですが、彼は不動産屋の仕事を全く知らない人で、「不動産業者って同業者との付き合いってあるン?」というレベルです。

もちろん、売り買いのお話や貸し借りの依頼が直接あるように情報発信はするのですが、毎日毎日そのようなことで忙しいと嬉しいのですが、事業用物件の場合は同業者からの依頼や相談事も日常的にあるものです。

全く面識のない不動産業者さんとは、まずその人がどういう人物か、今までにどういう物件を処理した経験があるのか、どういう考え方で仕事しているのかなど、その業者さんの人となりを見極めた上で、より深い仕事上の話をするようになるものです。

その為、情報交換」と称して「雑談」をするのも凄く大事なことなんです。
この「コミニュケーション」は「呑みニケーション」に発展することもあります。

ある会合で知り合った不動産業者屋のA社長のことですが、見た目はすごく真面目そうで、聞けばある関西六大学を卒業して、ある大手のデベロッパーに勤めた後、不動産業で独立したということ。
話の端々にちゃんとした雰囲気が伝わって来たので、後日その事務所にお伺いして私の方から売却依頼を受けていた“一棟売収益マンション”の資料を見てもらいました。

2~3日して、A社長から「買主が見つかった・・・」と連絡がありましたので、『さすが、ちゃんとしてるなぁ』と関心していました。

すると、もう2~3日すると、A社長から「もう一件買主が見つかった・・・」と連絡があり、それからもドンドン買主(←正確には、購入検討者ですが)が増えてきて、ひとつひとつ聞いてみると全部A社長から別々の業者さんに物件情報を巻き散らかしていたということが分かりました。
A社長から別の業者さん、また次の業者さんと拡散し始めると収拾がつかなくなるものです。

『これは拙いな・・・』ということで、一件ずつ話を詰めて潰して行くことになり、それなりに日時がかかり始めた為に、待ちきれなくなった不動産業者Bが物件の所有者に直接アタックしてしました。
(これは”抜き”行為と言って、行儀の悪い不動産業者のよくやることです。)

私のところに所有者(←売主)さんから、「どうしてこうなるのか」とお叱りを頂いたことになりましたが、最終的には、私が直接買主さんを見つけることが出来て、成約したのでややこしい取引にはなりませんでした。

後日、知り合いの業者さんとその話をすることがあって、「あの人はいつもそうやねん!評判悪いで、ほんまに」ということが分かりました。

気~つけないとアカン!!と言う見本です。

 

不動産人/イールドギャップ

「イールド」って“利回り”、「ギャップ」は“すきま”とか”ずれ“のことです。

不動産業界でもの英語やカタカナの表現方法が多くなっていますが、「イールドギャップ」もそのひとつです。

イールドギャップ=表面利回りー借入れ金利

不動産購入をする場合、殆どの人、法人であっても、金融機関からの借入れを考えるのが普通です。
理由は、金融機関による担保価値を判断してもらうことにより、一定の安心感を得るということもありますでしょう。今だと、都銀で1~2%とか、地銀で2~3%、信金信組で3~4%くらいを目安にして、それ以下でもそれ以上でも借入先の与信・物件の融資評価額(担保価値)を含めての融資借入を考えないといけませんね。

また、手持ちの資金を使い融資を受けないと、その資金を他の運用に廻す事が出来なくなったりするからです。
金融機関からの借入金利が、投資する収益物件の利回りより低いとするなら、借りても損はないと思うから借入をして投資をするわけです。
それは、かつてバブル期に利回りが2%の収益物件に、借入金利8%で借りてでも融資を受けていた時代でも、最終的に購入価格が売却価格を大きく上回るだろうと思ったからの投資行動だったからです。
物件が高額であればあるほど、融資の必要性は高まりますので、バブル期の破綻が本体の金融機関まで及んだということでした。

私のお客さんで、サラリーマン家主の方が、いくつかの区分所有のマンションを当初は借入をして購入するのですが、その後その借入金は返済して無担保の状態で運用しておられます。
この場合、「イールドギャップ」=「表面利回り」です。

今年も1物件売却されたのですが、長い間所有されていたので、かつての購入金額より売却金額の方がかなり下回っていたのですが、毎年の収益が借入が無いのが貢献していて、結果として差引売却損を上回るトータルでの収益を得ることが出来ました。

勿論、そのまま借入していてもトータルでの収益は得られたのですが、借入比率の低い投資はいわゆるレバレッジ効果は無いけれど、結果として“儲け”が多くなることも知っておいて損はありません!

 

南森町不動産の「お問合せコーナー」

FAXの思い出

FAXが受信されている音がしております。
FAXが10件あれば、7~8件は知らない相手から一方的に送られてくる広告、セールス、勧誘の類です。
あとの2~3件が知り合いで年配の業者さんや家賃保証会社からの通知とかです。
今は、ほとんどの資料はメールを使いますので、FAXから送られてきているのをウッカリ忘れていることもよくあります。
これはアナログ情報の欠点ですね。
ただ、別に興味の無いDMのFAXでも、元々の数が少ないので一応読んでいますので、これは長所かもしれません。

平成になって暫くは、不動産業界もまだFAXの時代でした。
私が“一棟売マンション探してます!”のFAXを不動産業者の名簿を見てセッセと流していた時の話です。
1通の電話があって、「このFAX番号はうちのだけど、前に使ってた不動産屋さんは辞めたからね、うちは不動産業者じゃないから」って、Aさんという方から連絡を頂きました。
「すみません、これからはお送りしませんので…」と伝えて、電話を切ろうとすると、「おたくは、こういう物件扱ってるの?」と聞かれたので、「はい、収益物件の仲介をしております」。
すると、「うちの収益マンション見てくれませんか?売ろうと思ってるので・・・」ということで、1週間後にその方の会社に伺って、その後にその物件の売却依頼を受けて、成約したことがありました。阿倍野区の古いマンションで、金額も1億円弱だったと記憶しています。

Aさんとは同い年だったこともあり、その後も長くお付き合いをさせていただきましたが、Aさんのお父さんから亡くなったとご連絡を頂いた時はビックリしました。
間違い電話から始まったという、稀なケースですが、いかにもアナログ時代のマッタリシタ話で、今でも忘れられません。

 

 

 

「衣摺加美北」

「JRおおさか東線」ってすでに南側の「久宝寺」~「放出」の間は開通しているので、数少ないとは思いますが皆さんの中には乗られた方もいらっしゃるでしょうね。

その「JRおおさか東線」の開通している南側に新しい駅が来年春にできるということです。
「新加美駅」~「長瀬駅」の間が長いので、その途中にできる名称が「衣摺加美北駅」という名前に決まりました。

「衣摺加美北」って読めますか?→「きずりかみきた」です。

関西の地名でよその人が読めないとか、面白いとかいうランキングがあります。
クイズなんかにもなってますけど

放出 はなてん JR学研都市線など
喜連瓜破 きれうりわり 地下鉄谷町線
黄檗 おうばく 京阪宇治線/JR奈良線
雲雀丘花屋敷 ひばりがおかはなやしき 阪急宝塚線
菖蒲池 あやめいけ 近鉄奈良線
天下茶屋 てんがちゃや 南海本線/地下鉄堺筋線
十三 じゅうそう 阪急神戸線など
杭全 くまた バス
河堀口 こぼれぐち 近鉄南大阪線

「衣摺加美北」もこの中に入ることは間違いないと思いますね!

北側の「放出」~「新大阪」間が2019年開業を目指して工事が進行中です。

 

少しだけ遠出して・・・

久しぶりに大和川より南に行ってきました。

大阪府下ですけど、最近はあまり南部に行くことは無くなりましたけど、●●●市の駅前にある収益ビルを見てみようと思ったからです。
●●●市に来たのは、もう何年も前のことですから、以前と比べることもできません。

紙に書いてある情報では分からないことが、現地に行ってみると分かることがあります。
GoogleMAPの写真でもどの位の人が行き来しているのか分かりませんし、近隣の様子も分かりません。

手元の資料には最寄り駅から徒歩2分と書いてありましたが、目的の収益ビルまでの道中の歩道が一メートルないほどすごく狭くて、向かいから歩いてくる人とお互い斜めになってすれ違って歩くほどです。
駅前でも“テナント募集”中の建物も多くて、どことなく静かな雰囲気です。
大阪でも少し離れると地方都市そのものです。

目的の収益ビルは思っていた以上に期待はずれでしたが、日ごろ大阪市内で活動していると感じられないものを知ることができて妙に納得した気分でした。

芸術の秋

昨夜は千日前の「トリイホール」で浪曲を聞きに行ってました。
鯨のお鍋「ハリハリ鍋」で有名な徳家さんが2階で、「トリイホール」はその上の3階です。
初めて行きました。
19時開演ということで、30席ほどの小さな寄席はいっぱいです。
いつも行く一心寺や寝屋川市民ホールとは違って若い人が多いようです。

最初は若手の「京山幸太」さんと「春野恵子」さんです。
二人とも以前より上手になられてますが、浪曲は若いということが必ずしもメリットではありません。
浪曲は「唸る」とか「語る」とかいう言い方をしますが、「歌う」とは言いませんので、腹の底から聞き手の心と頭に入ってこないと本当に「上手だな~」ってことになならないです。
まあ、それなりの年月が必要なんでしょうねぇ!
三人目のトリはお目当ての「京山幸枝若」さんです。
演目は「大関五所桜」でした、随分昔に聞いたものでしたので、殆ど初めて聞いたように聞き入りました。
本当に「上手だな~」と関心至極、堪能して帰宅した次第です。
野澤 裕二、”芸術の秋”の一夜でありました!

 

不動産人/収入印紙を貼りたくない人へ

不動産売買契約書に貼る「収入印紙」を節約する方法としては、通常売主と買主で2通作成するのを1通にして、契約当事者の一方のみが原本保有、他方はコピーのみを保有する方法があります。

その場合、コピーの方には、余分なことは一切書かずに、割り印もしてはなりません。
単にコピーであることが大事です。
不動産取引でよく使う「買付証明書」や「売渡承諾書」、「売買協定書」「基本同意書」なども各文書のタイトルとは関係なく、契約することを売主と買主が同意していると判断できれば「契約書」と見なされて、印紙税の対象になります。 契約が成立しなくても関係ありません
課税対象の文書であると認められる場合は、「収入印紙」の貼付が要求されます。
本契約したとか、売買予約とかいう言い回しが通用しないことも考えられますので、先の契約書1通の場合も含めて十分注意が必要です。
「領収書」については、銀行振込み売買代金を受け取れば領収書は発行しなくても問題はありませんし、「収入印紙」は必要ありません。 ただ、買主がどうしても「領収書」は欲しいと要求してきたら、理屈じゃなく気持ちよく応じてあげて下さい。

≪印紙を貼り付けなかった場合の過怠税≫

国税庁HPより

印紙による納付の方法によって印紙税を納付することになる課税文書の作成者が、その納付すべき印紙税を課税文書の作成の時までに納付しなかった場合には、その納付しなかった印紙税の額とその2倍に相当する金額との合計額(すなわち印紙税額の3倍に相当する過怠税を徴収されることになり、また、貼り付けた印紙を所定の方法によって消さなかった場合には、消されていない印紙の額面金額に相当する金額の過怠税を徴収されることになっています。

不動産ナマ知識/三為契約(さんためけいやく)

収益物件の価格自体が高いものになってしまったせいで、不動産業者による収益物件の転売もし難くなっております。
今迄から不動産価格が右方上がりの時には、不動産業者が一旦取得した物件(土地でも収益物件でも)を再販して商売をするのが常であります。

 

ここ2~3年は金融が緩んでいたのにも係らず、銀行は大口の融資先が見当たらないこと、低金利による不動産投資ブームと相続税対策ブームが重なって、収益物件の取得に拍車が掛かり一機に収益不動産の価格が上がってしまって、収益物件の利回りは低下してしまいました。
金融機関の方も売主よりエンドユーザーに1件ずつはめ込むより、転売する不動産業者に何棟かロットで収益物件を買い取ってもらい、その不動産業者から新たな買主に売り渡した方が楽です。

不動産業者が買い取ることにより、瑕疵担保責任を負うことになるし、リフォーム工事や空室の募集なども行い”商品化”しますので、次の買主にとっても悪いことばかりではありません。
転売用の収益物件を保有する不動産業者にとっても、日銭が入ってくるのでジックリと買主を待つことも可能です。
不動産業者は日常的に売り物件を目にしているので、購入できるとすれば即着手する体制が出来上がっていますが、そもそも不動産業者による買取転売市場は昔から存在しているものです。

「三為契約」(さんためけいやく)は、そのスキームをもっと大胆に実行する方法です。

「三為業者」とは、不動産の買取と転売をする業者のなかでも、特に「第三者にためにする契約」を行う不動産業者のことです。
売主A→三為業者B→買主Cの流れの中で、Aから所有権を移転させるのにBは登記費用を負担することのない「中間省略登記」という方法で、買主Cに物件を売却します。
「中間省略登記」については、一時禁止されましたが、第三者Cの為にAとBが「買主たる地位の譲渡契約」を結べば、合法的に「中間省略登記」はできます。

問題なのは、金融機関がそのスキームに便乗して、三為業者Bの手助けと真の買主Cへ融資を同時に行う立場を利用しているところにあります。
真の買主Cへの融資を行うことを前提に、金融機関はBに対するアドバイスと利幅確保を行います。

三為業者Bはノンリスクで売主Aから物件購入と(Bからすると出口に当たる→)買主Cへの転売を同時に行うことが出来るので、殆どの場合はA→B→Cの契約を同日中に行うことが出来ます。

一般の転売とは違って、買主Cは高値で取得するリスクを負うことになります。

不動産の業界人は、この買主さんは購入する物件から遠い地方にお住まいの方が多いということを知っています。
殆ど物件を見ることもなく、机上の知識と情報で購入するスキームに嵌っているからでしょうか。

このスキームで面白いように儲かった不動産業者(←儲かればなんでもやる”不動産業者みたいな人”)も多かったと聞いています。
まあ、すでに不動産業界から抜けていった人もいるみたいですけど・・・

/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

事業用不動産の売買・テナント募集のご相談は・・・

06-6360-9791
nozawa@minamimorimachi.jp

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

 

天神橋筋商店街その2

週末の雨降りが多過ぎます。
自転車はやめて、自宅から徒歩で事務所に到着です。
途中、天神橋筋商店街を歩いてきましたが、朝は殆どシャッターが閉まっています。
だいたいの店は、朝は10時頃からオープンでしょうね。

商店街の中にも不動産屋さんが何軒かありますが、大手の系列とかチェーン店は大通りの天神橋筋の方にあるので、商店街の中は地元の不動産屋さんが頑張っています。

心斎橋や千林、針中野とか大きな商店街と違うのは、飲食店が多いことですね。
コーヒー店、お好み焼き、たこ焼屋、弁当屋さん、お寿司屋さんや、トンカツ屋さん、洋食屋さんなど、世代交代があったりしてどこかのチェーン店が多いですね。
それでも、路地に入ると昔ながらの個人でやっているお店も頑張っています。
天神橋筋商店街全体では、600店以上あるらしいのですが、最近では隣接する天満市場の周りに新しい飲食スポットができて、屋台村みたいなお店や、老舗っぽい感じの和食店など若い人中心に盛況です。
江戸時代から大阪天満宮の門前町として栄えて、明治時代からいまの商店街の形に発展したとされる天神橋筋商店街。
大阪市北区天神橋1~7丁目まで長さ約2・6キロにわたり、長さ日本一の商店街と言われてますが、いわゆる風俗店街や歓楽街がないので家族連れでも安心して歩ける大阪庶民の誇りです。