「知らないと損をする！」不動産取引の現実
事業用不動産のオーナー様や既に不動産投資家にとって、不動産市況の動向を知り、どう対策をとっていくかは大事なことです。後で「そんなこと知らなかった」では済まされないこともあります。このサイトでは具体的なお話と事例を踏まえて、不動産取引を各方面から分かりやすく解説し、いろいろなリスクについてもご紹介して参ります。
↑ クリックしてご覧下さい
弊社では、次のようなご要望・ご相談にお応えします
●所有している不動産の査定をして欲しい。
●自社ビル・倉庫・事業用土地の売却・購入・買い替えについ て相談したい。
●収益マンション（一棟・区分）・収益ビル・収益用店舗の売 却・購入・買い替えについて相談したい。
●相続した不動産を売却、有効利用したい。
●所有不動産のテナント募集が思うように決まらない。（尚、ここでは所有者の不動産を法人に移す「資産管理会社」とは違うことにご注意ください。）
もう少し具体的な話をすると、「所有者」から「不動産管理会社（親族）」に賃貸管理全般を委託する契約を仮に管理料５％とします。
この５％自体は問題ないので６％でも７％でもいいのですが、「不動産管理会社」から賃貸業者や設備業者へ丸投げしていて実質的な仕事をしていないと税務署が判断したら、管理料５％が否認される可能性があるということです。
東京や大阪の家賃相場は、２０００年頃から下落を続けてから、２０２２年頃に落ち着き、昨年頃から上がり始めている傾向です。
大阪でも市内の利便性のいい地域は、デベロッパーの開発用地取得が難しくなっているし、取得した物件も結構な坪単価で、且、建築費の高騰もあって完成したマンション価格は５年前とかの４０％アップとかです。
今、総裁選挙でも食料品の高騰をインフレ対策としてどうするかワイワイ言ってますが、住居の問題はあまり耳にしないですよね。
家計消費の構成比からすると、食料費と住居費はほぼ同じで、全体家計消費のの４０％超と思われます。
水道光熱費や教育費よりも負担が大きいとも言える重大な問題です。
住居の家賃が食料品並みに上がると、賃貸住宅で暮らす人の負担はとんでもないことになります。
一旦、家賃が上昇し始めると、防衛策として安い所に引っ越す策が考えられますが、若い単身者の人なら未だしも、小学生のいる家庭や、共稼ぎの夫婦、高齢の単身者の方など、決して簡単なことじゃありません。
引っ越しも人生の一大イベントです。
今後、家主さんの修繕費や損害保険などの管理コストや金利もアップすることはほぼ確実でしょうから、家賃の上昇はほぼ確実です。
家賃の上昇には注視しないといけませんよね。
売上げ予測
街の小さな不動産屋は少人数で営業している、わたしみたいに一人でやってる不動産屋も数多く存在します。
一人でやれることには限りがありますが、他業者の情報をいっぱい抱えて営業するスタイルもあれば、わたしみたいに極力直接に依頼された情報をひとつひとつ成約する営業スタイルの仲介業者もいます。
また、それぞれの不動産仲介業者が得意にしているジャンル、例えば売買や賃貸、事業用とか住居、事業用の中でも収益物件、開発用地、店舗、工場…住居であればマンション、戸建、別荘など各得意なジャンルは実に様々です。
１０年とか２０年前のことですけど、わたしも1棟売物件の仲介が忙しい頃は１億円以下の物件は敬遠してましたし、小振りの賃貸の募集などもお断りしていました。
偉そうなことですけど、実際の話あれもこれもって出来ないんです。
種別が違う物件を扱うと、不動産業者としては日常の動きが物件毎に違うので、非効率な時間を余儀なくされますからです。
ところが、年齢を重ねてそれなりの経験もあるし、かつての多忙期に比べると時間的なゆとりもありますので、物件種別が違っていても工夫して処理することが出来るようになりました。
というわけで、現在は1棟売物件だけでなく区分マンションの売却や賃貸募集も家主さんから直接依頼であればやってます。
直物件であれば無駄な動きはかなり減りますので、時間的な効率から言えば、すごくいい感じです。
でも、悩ましい問題もあります。
取り扱い物件が多種多様なので報酬額が数万円のときもあれば、数千万の場合もあったりするので、年間通じての売上げ予測がしづらいという問題です。
勿論、億単位の収益物件だけ仲介していたころ、成約出来なければゼロですから、予測は出来ないのですので、結局は同じことなんですけどね。
でも、専門分野の物件に特化していた時の方が、売上げ予測自体はしやすいです。
まあ、慣れの問題かもしれませんが・・・
西成区や中央区の島之内などは特に民泊需要の多いエリアです。
そもそも、宿泊ビジネス（ホテルや民泊）は賃貸マンションなどに比べると、高利回りで儲かると考えられています。
民泊の場合、もし思うように行かない時は、賃貸マンションにするという切り替えることもできるという側面も安心感を与えるのかもしれません。
たから、「特区民泊」の問題はほぼ大阪市での問題なのです。
ひとつは、滞在客のマナーの問題。
いわゆる、住宅地や近隣に居住用のマンションなどにある民泊だと、そのの近くに住んでいる日本人へのコミだしや騒音の問題。
この問題を解決せるために、大阪府では住宅地の民泊を禁止して、商業地のみにするなどの策を考えているみたいです。
もうひとつは、５００万円の資本金で取得可能とされる「経営・管理ビザ」の存在。
このビザ制度を利用して、大阪で民泊ビジネスを立ち上げる中国人が「特区民泊」の４０％だと言われています。
なにやら、難しい審査もいらないらしくて、日本語が理解できなくてもOKだとか。
★不動産トラブルに関する記事
『全日みらい研究所』（全日本不動産協会）のアンケート調査結果によると、一般の人が不動産仲介業で働くことに興味がある人は約2割、興味がない人は方の人は8割です。
| 令和6年8月1日～6日 回答数２０００ ネットによるアンケート調査：不動産業界で働いたことのない１５～３９歳の男女（全国） |
なぜ不動産仲介業で働きたいのか！
興味があると応えた人の理由は、①給料が高い②スキルが身に着く③成果主義だから…と上位に収入が高いと思っている回答があります。
同じ質問を、既に不動産業界に在籍している人にもした結果は、一番に「成果主義」が挙がっています。
一方、一般の人に不動産仲介業で働きたくない理由は？という質問には、「仕事が魅力的でないから」「成果主義」「休日・労働時間が適切でない」という回答が上位です。
業界の人では、「安定性」「休日・労働時間」「成果主義」がウィークポイントとして挙げられています。
確かに、今でも入社して右も左も分からない新人に、いきなり『さぁ～行ってこい』みたいな営業を強いる職場もあるようです。
