南森町不動産

「知らないと損をする！」不動産取引の現実

事業用不動産のオーナー様や既に不動産投資家にとって、不動産市況の動向を知り、どう対策をとっていくかは大事なことです。後で「そんなこと知らなかった」では済まされないこともあります。このサイトでは具体的なお話と事例を踏まえて、不動産取引を各方面から分かりやすく解説し、いろいろなリスクについてもご紹介して参ります。

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●所有している不動産の査定をして欲しい。

●自社ビル・倉庫・事業用土地の売却・購入・買い替えについ　て相談したい。

●収益マンション（一棟・区分）・収益ビル・収益用店舗の売　却・購入・買い替えについて相談したい。 ●相続した不動産を売却、有効利用したい。 ●所有不動産のテナント募集が思うように決まらない。 南森町不動産 TEL06-6360-9791

地面師のニュースが報じられていますが、一見不動産屋風の人物が他人の物件を売買させようとするのですが、実はチャンとした「不動産取引のプロ」ではありません。

また、司法書士がそのような成りすましに手を貸して、取引をしようとする地面師の事件もありましたが、そもそも司法書士って「不動産取引のプロ」ではありません。

不動産業者の人でも、営業マンとして優秀で数字をドンドン上げている人は一応プロだと思いますが、必ずしも「不動産取引のプロ」ではなく「セールスのプロ」なのかも知れませんね。

逆に、不動産鑑定士のように難しい試験に合格してる人は“不動産のプロ”に違いはありませんけど、いざ実際の不動産取引の仕事となると、これはまた全く違った話であります。

弁護士も同様です。
昔から、弁護士さんに相談してから返事しますとか、取引の当事者が同意して出来上がった“契約書”を、売主（買主）が弁護士さんにチェックして貰いますということを言い出すと、相談を受けた弁護士さんも何か痕跡を残さないといけないと思うからでしょうか、話が妙な方向に向かい始めて結局破断になるということが結構あります。

「不動産取引のプロ」って何かって考えてみると、小難しいことをいっぱい知っている、審査に甘い金融機関を紹介してくれる、法の抜け道をよく知っている、買えないひとに買わせる、とかじゃなくって、依頼人のニーズをちゃんと理解して、不動産業者の都合を優先することなく取引を成就させる人のことを「不動産取引のプロ」って言うのでしょう。

不動産業界は厳しい世界ですので、未だ業界に足を踏み入れて年月が浅い時期には。数字が上がらないと会社の中で居づらくなり会社を辞めざるを得ないひとも多いのが実状です。

人間ですから、つい大切なものを見失いなうこともありますが、出来るだけそういう無理はしないように踏ん張って「不動産取引のプロ」になりましょう！

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この歳になると、お医者さんに診てもらうことが多くて、スマホのスケジュール表もやたらと●●医院とかが多いし（笑）
診てもらう先生は総じて自分よりも歳下である。
それでも医療の分野では、私などの頭では追いつかないレベルの知識や経験があるはずです。
でも、正直いうと、ひとの話聞いてる？　説明がよくわかりません！みたいなこともあります。
人間ですからネ、万能ではありません。

我々不動産業者も同じだと思います。
相手の話をちゃんと聞いて理解すること、逆にこちらの伝えたいことを正確に話す能力を身に着けておかないと、物事はチャンと成就させることは出来ません。

不動産業界の営業も対面から非対面の電話・LINE・mail・ネット広告と“物品販売”と変わらないような感じになっているのは、とても気になるのです。

プロ相手の仲介業務を主としている「南森町不動産」にも、有難いことに飛び込み営業の方がよく来てくれるのです。

いきなり、「うちの所有物件です。手数料は正規手数料お支払いします。」とか、今月中に●●億円買いますので、物件紹介してください。」とか、バナナの叩き売り（と言っても若い人には何のこっちゃら分からないですよね！）的な直球でど真ん中目がけて言葉を投げ込んでくる営業マンが殆どです。

正直な話、私はそういう営業手法に対しての理解がないひとですので、「そうです」かとしか返す言葉が見つかりません。

でも、それでもちゃんと取引が成立して営業成績が上がるのでしょうね。
もちろん、契約手続きが進むに伴って、ちゃんと意思の疎通をはかりながら契約に持ち込むのでしょうけど…

それが不思議でなりません。

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衆議院選挙も終わり、意外なほどの結果が出ましたね。
自民党大勝の要因の一つとして指摘されているのが、高市早苗首相が登場する動画広告（YouTube）ですね。
巨額の広告費で１億６０００万回という異常な再生回数を叩きだしたと言われています。
ネットの影響力はすごいということを目の当たりにすることが出来ました。

不動産業界の古典的な広告は、ＤＭや新聞の折り込みチラシや電ビラ、郵便受けに投げ込み等ありましたが、いまではすっかりネットを使った方法です。
費用対効果で言えば、ネット広告は単価だけで考えればアナログ広告に比べて安上がりですね。
ただ、自民党じゃないけど豊富な費用をつぎ込めば、中小零細業者は太刀打ちできません。

東京商工リサーチの企業データを調査した記事によれば、（特に売買を主としている）日本の不動産業はすこぶる好調で、４年連続で前期を上回る売上（１７兆３４３０億円・前期比７．９％UP）で利益は１兆３０６３億円（同６．８％UP）と７年間で最高になりました。

ただ、大手企業の内でも売上１００億円以上の企業２４４社（構成比４％）で、全体の約８割（構成比７７．３％）という売上額には驚きです。

他方、売上高５億円未満は４３９７社（同７２．２％）、売上高は全体の２．８％と真逆の数字です。

記事には、従来の営業手法とは違い“豊富な資金力”と“情報網”を持つ大手が優良物件を取得し、再開発などの有効活用で業界をけん引しているとある。

なお、２０２５年の不動産業者休業解散は２０００社（前年日３．３％増）、倒産は１３６社（同３２％増）で合計２１３６社（同４．７％増）と過去１０年で最多とか…２極化が進むのは個人だけではありません。

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日経平均が過去最高値、東京の中古マンション平均価格が１億円超とか耳にしても、バブル期を経験している者としては、当時の熱気みたいなものは全く感じられません。
いや逆に、お米が４０００円台で買えないとか、”維新の会”の議員が社団法人の理事になれば健康保険料よりも安い社会保険料で済む「脱法行為」みたいなセコイ話が多くて残念であります。

昭和～平成のバブル期のころは、一応物価は安定していて、会社や個人も金廻りが良いところに「不動産と株価」が高騰していたと思います。
日本国民＝「総不動産業者」という言葉があった程、不動産の値上がりは凄まじくて、宝くじより確率高いってことで。普通のサラリーマンが仕事中に倍率３０倍とか９０倍の分譲マンションの抽選会に行ってましたよね（笑）

社長さんが部下に命令して、その抽選会に行かせて部下が見事に当選したら、その社員が社長さんに譲渡しないでそのまま退職して揉めた話なんかもあった時代でした。

現在の状況の不動産は、賃貸も分譲もマンションが高騰しているし、適当な事業用地も取り合いになるほど品薄の状況で、都会の不動産価格は正直言って高いです。

さすがに国や府・市としても対策を打ってくるはずでしょう。
現役世代ではバブル退治の時代を経験した人も少なくなってますので、今回は参考までに当時の記憶を呼び戻してみました。行政の立場からすると、税収が減るのはよくないので、不動産の評価額・時価ともに上昇するのは好ましい状況です。

バブル退治は不動産の取引を減らし、評価額や取引金額を下げる策の実行となります。
下記の税金対策（所得税・相続税）、金融機関（金利・融資制限）への指導は紛れもなくそういう施策でした。

【超短期譲渡重課税】で転売を抑制する

短期間に不動産を転売するのを抑制するため、昭和６２年から平成２年３月までの間、所有期間が２年以下の土地等を譲渡した場合、法人なら通常の法人税＋３０％、個人事業者には譲渡益の５０％（住民税１５％追加）等や個人にも譲渡益×４０％（住民税１２％）等の重い税率が課せられました。

※所有期間は今と同じく、その年の1月1日における所有期間です。

【長期保有の定義】を変更して課税する

先の超短期譲渡重課税とは別に、通常の長期譲渡所得税の保有期間を、１０年間から５年に変更しました。（昭和６２年１０月）

【相続税評価額の変更】で庶民を救済

相続税の基礎控除は、相続税が掛かるかどうかの線引きがあって、非課税のラインが上下させて、現在の「３０００万円＋６００万円×法定相続人数」基礎控除額に至ります。

最初の改正がバブル期の昭和６３年１月より「４０００万円＋８００万円×法定相続人数」と、高騰した地価で相続税対象者に配慮して、それ以前の２０００万円＋４００万円×法定相続人数」の２倍にラインを引き上げました。

非課税額を下げると相族税対象者は増え、上げると減少します。

【総量規制】で不動産融資急ブレーキ

バブルで過熱した景気に対して日本銀行は平成元年以降、金融引締めを行った。公定歩合は2.5％から数次にわたって引き上げられ、平成2年8月には6.0％となった。

また、大蔵省は金融機関に対して不動産融資の比率を抑制する行政指導「総量規制」を行ないました。

ただ住宅に関して「総量規制」の対象外であったため、不動産融資はノンバンクや住宅金融専門会社（という名前でしたが、実際には何でもありの会社）にシフトしてしまい不動産バブルは取り返しのない状態にまでに膨らみました。
「総量規制」は、平成２年４月～平成３年１２月迄の１年９ヶ月の短期間でしたが、その効果は物凄く、不動産を担保に融資をしていた金融機関とノンバンクや住専は強烈な打撃を受けることになり、北海道拓殖銀行（拓銀）や日本長期信用銀行（長銀）、日本債券信用銀行（日債銀）などの金融機関が破綻したほどです。
地価の下落は続き、低金利政策と積極的な融資を続けるのですが、１０年以上景気は低迷し、その後も景気は良くならない状況は続きました。

【その他】・・・結構大事な改正でしたぁ

昭和６３年１２月３１日以降に取得した「土地」に係る利息は、損金不算入となりました。
固定資産税評価額は全国平均で、公示価格の２～３割でしたが、７割に大幅アップにすること、但し、負担調整なる措置ができたお陰で何が何やらよく分からなくなりました。
三大都市圏の特定市の市街化区域の農地に宅地並み課税が導入されました。（生産緑地を除く）
地価税というのもありましたね、平成４年１月１日施行で法人・個人の保有している国内の土地に課税価格を設定して０．３％の税を課すというものでした。（平成１０年廃止）

補足・・・≪消費税≫は不滅です

ただ、平成元年に最初3％で導入された消費税は、平成９年に５％、平成２６年に８％、そして令和元年１０月から１０％と税率が引き上げられてきました。
消費税は土地には課税されないけれども、建物には課税されるので国や地方としてはありがたい税金になっています。

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