不動産ナマ知識/確定申告とキャッシュフロー

不動産投資や賃貸経営されていると、この季節は去年一年間の不動産所得の計算と申告で気ぜわしいと思います。

不動産所得(=不動産収入-必要経費)

が20万円超だと申告する必要がありますので、通常ですと年間20万円(月当り1.5万円)を超えることは全然珍しいことでもありません。
サラリーマンの方が不動産投資をして確定申告手続きを経験すると、所謂、納税意識が高まることは間違いありません。

「税金ってこういうことで増えたり、減ったりするんだ」と実感できることは凄く有益なことだと思います。

私がサラリーマンしていた頃には、投資用マンションを購入するときの借入利息は今と違って土地・建物の両方の利息が経費扱いでした。また、減価償却も今とは違って初期の金額が多い定率法が適用できたのですが、その後の税制改正でマンション投資は窮屈なものになっています。

これって簡単には節税させないぞってことでしょうかね。

でも、こういう風に税制が変わったりすることも、どっぷりサラリーマンしていると実感できないものですから、世の中の変化を体感できる不動産投資はそういう意味でも良いことじゃないでしょうか。

不動産所得の特徴としては、【損益通算】【減価償却費】【支払い利息】の3つではないかと思います。

【損益通算】

不動産所得は10種類ある所得(注1)の内、損益通算が出来る4種類のひとつです。

・不動産所得・事業所得・譲渡所得・山林所得→(ふじさんじょう)と覚えましょう!

この4つの所得は、赤字であれば他の所得の黒字と相殺できるものです。
但し、税法上のルールはありますが・・・

(注1)所得の区分/大まかな内容

利子所得/預貯金や公社債の利子など
配当所得/株主や出資者が法人から得る配当
不動産所得/土地建物の貸付により所得
事業所得/事業から生じる所得
給与所得/勤務先からの給料や賞与
退職所得/退職したときの一時金
山林所得/山林を伐採、立木を譲渡した所得
譲渡所得/ゴルフ会員権や棚卸外の不動産
一時所得/競馬競輪の払戻金など
雑所得/公的年金、プロ以外の原稿料

 

【減価償却費】

建物は時間・年月が経つとその価値が減価しますので、減価償却資産として決められた期間で割った分を必要経費として認められています。
実際の現金が支出されないので、数字上の経費として節税に寄与するものと考えられます。
ただ、徐々に節税効果は薄れていくので、節税に大きく貢献するのは購入後しばらくの間です。
土地はその対象ではありません。

【支払利息】

不動産投資をする為に、借入をしてローンの返済をすることになりますが、利息部分は必要経費ですが、元本は経費ではありません。
元利均等払いだと当初は利息の占める割合が高いのですが、徐々に元本が追い着いてきてしまいますので、必要経費が減少して節税効果が薄れてくることも知っておきましょう。

投資用のマンションを購入する際、その後の確定申告まで営業マンが面倒をみてくれるという風潮があるようです。
収入から経費を多く引いた方が不動産所得は少なくなりますので、一見すると不動産投資で節税出来たかのような錯覚を覚える方もいるみたいですが、それは多分間違いです。

確定申告とは別に、キャッシュフローベースで一年間で手元に幾ら残ったのかを知るべきです。

単に赤字を作るために不動産投資をしていることのないように、お気をつけてください!

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不動産人/不動産と相続放棄の関係

親や兄弟が亡くなると相続の問題が発生します。特に大金持ちでなくても、相続は誰にでも起こるややこしい問題です。

例えば、お父さんが一人暮らしをしていた分譲マンションの場合、数年の間、空き家にしていると管理費が滞納していたり、運悪くマンションの大規模修繕工事の時期にぶつかってしまって修繕積立金だけでは収まらない金額を負担しないといけないってこともあり得ます。
それは相続する人が特定されていない場合、先ずは相続人全員で負担するという考え方でいいしょう。

遺産分割や相続放棄を先延ばしにすると、固定資産税の納付やマンションや建物の維持管理が疎かになりがちですので、残された方々で速やかに話し合う必要があります。

また、故人が友人の賃貸マンションの連帯保証人になっていたりすると、その義務は相続人に引き継がれますので、その友人に連絡して別の連帯保証人を付けてもらうか、相続放棄するとかの判断をしなくてはなりません。

原則、相続放棄は3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てを行う必要があります。

ただ、相続放棄をしたとしても、故人(被相続人)の債務が消えてなくなるというわけではありません。相続放棄後、その相続人の次の順位の親族が相続人になるからです。

日頃は気にしていなくても、疎遠にしている伯父さんや叔母さん(被相続人の兄弟姉妹)や内縁の妻との間に生まれた子(内縁の妻は相続人になれない)、お父さんとは腹違いの兄弟姉妹などいろいろな立場の人がいるものです。

もし、相続放棄をしようとする時には、他の親族にいちいち了解を得る必要はありませんが、次の相続人になる方に連絡するのが大人としてのマナーじゃないでしょうか!

≪関連するサイト≫

民法改正による連帯保証人の扱いの変更

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不動産人/元本保証の高利回り、自転車操業で「1053億円巨額破産」

負債総額1053億円、被害者3万人、昨年秋に破産した「ケフィア事業振興会」(東京都)。
商品の多くが身近に感じる農産品で安心感があったからだそうです。

被害者の8割が60歳以上です。

最初から老後の蓄えを狙っていたのでしょう。

最初は数万円くらいで始めて、信用して続けていくうちに徐々に高額なコースに入り込んでいく営業スタイルだったそうです。
そういえば昔、空いてる店舗や事務所に年寄りを集めて、面白おかしく手軽な商品を紹介しつつ、無料でパンや日用品をプレゼントして、結果として高額な羽毛布団やマッサージチェアーを販売する商法がありましたが、その変形したものでしょうか?

元本保証の高利回り(8~10%)ですから、話として美味しい投資ですが、今までも同じような詐欺商法は何度も世間を騒がしてきましたが、この会社もベースは同じです。

証券会社なんかも昔は、バブル崩壊した時に株式市場が暴落して、大口の投資家や暴力団にだけ損失補てんしていた時代もあったのですが、今はどうなんでしょうかね?

不動産投資で言えば、「利回り保証」「満室保証」って言うのが近い感じかも知れません。

利回りを保証する場合でも、何十年も保証してくれる訳はありませんが、それでも数年間は通常家賃の8割位での「家賃保証」はあり得ます。

最悪なのは、2~3年経って今までの10万円で家賃保証してくれていた条件を、「これからは7万円でお願いします」とか、「家賃保証自体を取り止めますので…」と家主さんに通告するケースです。←でも、よくあるケースです。

例えば、マンションを建てた会社が当初数年間は、仮に赤字でも決まった家賃を支払ってくれるのですが、それは建築工事費で儲けた分を支払っているだけのことで、反対に考えれば建築費に数年間の家賃が上乗せされていただけかも知れません。

必要以上に人を疑るのは嫌なのですが、性善説を持ち続けて生きてこられた方は、そういう“からくり”に騙されやすいので気をつけください。

知識の無い人に親切に擦り寄ってくる営業マン、相手の立場を全く考えない営業マン、成績優秀でもそういう人には絶対になりたくないものです。

ちなみに日本の特殊詐欺の被害件数は、5年前に比べて23%も増えています。
※特殊詐欺=オレオレ詐欺、架空請求詐欺、還付金詐欺など・・・

世の中には本当に悪いやつがいるものですが、あなたには”いい相談相手”がいますか?

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不動産投資は必ず儲かる?

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「慣れない、群れない、頼らない」 堀文子さん

今朝の朝刊で堀文子さんが亡くなられたと知りました。

去年、ある小冊子で堀文子さんのエピソードを書いたものを読んで、面白い人やなぁ~って思って『ひまわりは枯れてこそ実を結ぶ』(堀文子著)を読みました。

 

人生100年が当たり前の時代となって、仮に60歳、65歳でリタイアしたとしても、後35~40年をどう生きていくのかを考えることは必要です。

日本画家の堀文子さんは、40代で夫を亡くし、エジプトやヨーロッパを回り、47歳のときに東京から神奈川県の大磯に移り住んで、身近なところにある草や花などを自然と生命をテーマに描き続けた人です。

「一生は毎日が初体験」と何事も前向きで、好奇心を持って生きることを楽しんでおられたそうです。

「慣れない、群れない、頼らない」とは、堀さんのモットーだったそうですが、人と一緒に行動すると自分を見失い、その人に似てくるから、なるべく人から離れているほうがいい。
人に頼れば、引き上げてもらえるが、それでは自分の生き方を探す努力をしなくなる。

私のような俗っぽい人生を歩んでいる者には難しいが、心がけたい生き方です。

★南森町不動産HP/あんな話こんな話★

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不動産人/民泊仲介サイトの16%が違法疑い

中国の大型連休「春節」がスタートして、日本にも中国からの観光客が押し寄せてきます。
大阪は特に、外国人客に受けがよく、観光地の京都や奈良にもアクセスが便利ですし、高級な食べ物でもなくても美味しいものも沢山ありますので人気があります。

国としては、昨年の6月に民泊新法が施行して違法な民泊を排除しようとしています。

観光庁が2月1日に発表したところによると、民泊仲介サイトに掲載(2018年9月末現在)されていた4万1604件の物件の内、約16%に違法や違法の疑いがあったという。

1棟マンションだと比較的分かりやすいと思いますが、区分所有権の分譲マンションだと一つ一つ調査するにも手間隙が半端じゃないので大変です。

区分所有者にするとその手の業者から声が掛かったりして話を聞くと「賃貸に出して住居にするより儲かる」って思うでしょうし、物件とは縁遠い所に暮らしていると、罪悪感も感じなさそうですけど、見つかると罰金は結構きついってことも知っておいた方がイイと思いますよ。

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「用途変更」と民泊事業

高利回りのホテルや民泊物件

大阪のホテル客室42%増(2020年末予想)

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