不動産人/売主・買主にとって「大規模修繕工事」「築年数」…

東京や大阪の新築分譲マンションがすごい高価格になっています。
そこで、相対的に安い中古マンションの人気が高まっている。
東京の知り合いに聞いた話で、新婚さんが旧耐震(注)の中古マンションをフル改装して3000万円台後半で購入するとか聞いてしまうと、さすが東京だね!って妙な感心をしてしまいます。

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(注)耐震基準とは、建築基準法で決められている耐震強度の基準のことです。耐震基準で大きな法改正があったのが昭和56年(1981年)です。昭和56年以前の建物を、大きく「旧耐震」それ以降の建物を「新耐震」と呼んでいます。
細かく言えば、昭和56年6月1日以降に建築確認を受けた建物に対して「新耐震基準」が適用されています。

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収益用マンション(区分所有権)では、さすがにそういう金額の高騰はありません。
理由は古年マンションでは築浅の物件に比べて賃料が取れないので、賃料から利回りを逆算して物件価格を査定すれば築年数を経た物件の価格は低くなります。
それに、ローン付も築浅物件のようには行かないというのも大きいですね。

一棟売マンションはどんな感じかと言えば、新築はピカピカで入居者の家賃も相対的に高めです。
分譲マンションタイプの収益物件と同じく築年数を経れば経るほど、賃料は逓減します。
新築や築浅の建物は修繕やリフォームの費用もあまり気にすることもありませんが、10年、15年・20年と築年数を経るとともにそういうことも必要になってきます。

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【参考】長期修繕計画におけるガイドライン(国交省)⇒大規模修繕工事の周期は12年を推奨しているようですが、定期的に状況調査をすることが前提ですが、場合によってはもう少し遅らせても問題ないですね。

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一旦大きな修繕やリフォームを実施するとなると、その費用は無視できる金額ではなくなってきます。
一棟マンションのオーナーさんは、分譲マンションのように修繕積立金を毎月積み立てていることは殆どありません。そうなると、売主にとっては「大規模修繕工事」前に売ってしまうのが得策でしょう。

反対に、購入希望者は売り主から「修繕履歴」の情報を開示してもらって購入後どのくらいの費用が必要になるのか考えておかないといけないですね。

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不動産人/退去時のトラブル

賃貸物件の賃借人(入居者・テナント)が解約を希望する時、賃貸借契約書に記載されている解約予告期間に基づいて賃貸人(家主)に書面で提出して意思表示します。
直接、家主に書面を送ってもOKですが、通常は入居時にお世話になった不動産業者か管理業者に解約通知を送る場合が多いと思います。

私の経験したケースですが、賃貸マンション(専用部分)の入居者が建物1階にある管理人室に解約通知を提出しました。
管理人は「はい、わかりました」と言ってその解約通知を受け取りました。
入居者が分譲マンションの共用部分の管理会社と、その中の一戸(専用部分)の管理をしている不動産会社が別だと分かっていなかったわけです。
こういうケースは稀ですが、実際にありました。

退去の日になって、入居者が管理人室に鍵を渡そうとして初めて「これは違うな」ってお互い気が付いたそうです。
それからは大騒動になって、家主に鍵の返却がなされたのは数日後となりました。
家主さんが解約予告(注)の1ッ月前を主張して入居者がひと月分の家賃・共益費・水道光熱費を負担することになりました。

(注)解約予告は通常1ヶ月前が多いのですが、2ケ月前でも6ケ月前でも当事者の合意があればそれもOKです。特に店舗や事務所などの契約では、今でも2~6ヶ月前などは普通にあります。

また、解約通知の出し忘れもよくあることです。
特に、1ケ月前だと分かっていても、つい2~3日遅れてしまうことがあります。
その場合は、賃借人は賃貸人や不動産業者に事情を話して、了解が取れたらイイのですが、堅い家主さんなら約定通リになってしまっても文句は言えませんよ。

逆に、退去届を出した後に、会社の都合や事情があって引っ越す必要が無くなった場合は、どうでしょうか?
これも家主さんの都合によりますが、退去届が出た段階で家主さんは次の入居者を募集する段取りを開始します。
次の賃借人が決まっていれば、現入居者は期限通りに退去せざるを得ません。

次の賃借人が決まっていても日程に調整が出来るのなら暫くの期間は今まで通リに住み続けることが出来るかも知れませんが、それも家主さんの判断によります。(退去予定日の変更)

賃貸物件のトラブルは賃貸中にもありますが、退去時のトラブルも結構多いものです。

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不動産マメ知識/大阪市消防局立入検査で法令不備7%

昨年12月に大阪市のキタ新地にほど近い雑居ビル内のクリニックで起きた放火殺人事件、あれから約2ケ月が経ちました。

放火した犯人はガソリンを撒いて火をつけたということですが、25人の亡くなられた方たちは火傷ではなくて煙を吸ったりして一酸化炭素中毒が死因だったそうです。あの建物は「階段がひとつで、1~2階以外の階に不特定多数の人が出入りするような店舗や飲食店・物販店がある建物=特定一階段等防火対象物」というものでした。

大阪市消防局の立入検査数は5480ケ所、その内の7%の376ケ所に階段や避難口に邪魔になる障害物があったり、防火扉付近に開閉を妨げるものが置かれていたりしていたということです。

事件直後は、ビルのオーナーもテナントも気をつけていますが、しばらくすると気持ちは緩んでしまいますので、この時点で“7%”と言う数字は結構高いものと感じました。

以前にわたしも、商業ビルの管理業務をしたことがあるのですが、今回の雑居ビルと同じような規模の建物でした。
非常階段の踊り場にくつ箱を置いたり、専用部分が徐々に荷物が増えてくるとどうしても共用部分に私物やストックする品を置いてしますのです。
ひどかったのは、従業員の飼っている小型犬を非常階段の手すりにつないでいるなんてこともありました。
注意しても本人は悪いことだと思っていないというのが厄介でしたね。

注意する→また置く→引込める→また置く→注意する→また引込める…の繰り返しでした。

消防署から注意してもらう手もあるのですが、そうすると目を付けられるので、法定点検以外の時もビルのオーナーに是正勧告みたいなきつめのお咎めがあるので、それは避けたいという意識も働いてしまいますし、管理会社としての怠慢というイメージも避けたいという気持ちもありますから。

今回の事件は、ふだんは気にしない非常階段防火扉ってすごく大事なんだと改めて思い起こしました。

複数のテナントが入るビルに火災が起こると、建物全体に火煙が流れますので、ビルのオーナーやテナントとそこで働く従業員は運命共同体だという意識が必要だと思います。
日ごろからの心掛け、行動ってすごく大事ですよね!

※令和4年2月28日に総務省消防庁は新たに発表しました。先の大阪の立ち入り検査同様の建物が対象ですが、全国の消防本部が各地の雑居ビル約3万棟に立ち入り検査を実施した結果、約13.3%に避難通路に避難の障害になる物が置かれていたという。防火戸の周囲に閉鎖の妨げになるものが置かれていたケースも5%あったそうです。感覚的にはこの数字が実態に近いような気がします。

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不動産人/ホントは深い「賃貸契約」

「18歳をもって、成人となす。」

令和4年4月1日から成年年齢が、20歳から18歳に引き下げられます。
ところが、選挙に投票することは出来ても、お酒を飲むことや、競馬などは20歳まで出来ないことになっているなんて、よく分からない部分もありますが…スマホの購入契約、クレジットカードの加入契約、マンションの賃貸借契約も親の同意なしに一人でできますし、お金の調達さえ出来れば不動産を購入することも出来るようになります。

「賃貸契約」ってホントは専門的

不動産取引って一般の大人でも、人生で何回も経験できる人の方が少ないものです。

身近な不動産取引っていうと、「賃貸契約」だと思いますので今回はそれを取り上げたいと思います。

成人と言えども18歳、ましてや社会に出て日の浅い18歳ならば、「賃貸契約」の怖さを未だご存じないでしょう。

悪徳業者はそれを分かって近づいてくるのです。

 

※賃貸借契約の流れ

 

最近の物件探しはネットで検索して、意中の部屋探しすることからスタートして、不動産業者に案内してもらうパターンです。

先ずは「おとり広告」してる不動産業者に引っ掛かるとややこしいですね。

希望の部屋は契約済などと言われて、車に乗せられて別の物件を数件見て回った挙句に、最後に見や物件にするように誘導されて渋々「申込み」をする羽目に…最悪です。

「申込み」=「契約」ではありませんが、貸主がその「申込み」「合意」すれば契約自体は口頭でも成立します。

ただ、不動産契約はその前に「重要事項説明書」なるものを有資格者「宅地建物取引士」から説明を受けて、物件の詳細や契約内容に納得しないとならないことになっています。

正面での契約後、契約時に支払う一部を支払い、入居前までに残金を支払って「鍵」を受け取ります。

「賃貸物件の引渡し」は、「鍵の引渡し」と同意語なのです。

※入居後のトラブルも

入居してからはトラブルって普通は少ないのですが、絶対ないとも限りません。

例えば、「インターネット無料」という言葉に誘われて契約したのに、ネットの速度が極端に遅いとか、「礼金・敷金なし」のゼロゼロ物件に契約したけれど「××友の会」に入らないといけなくて毎月2千~3千円づつ口座から引き落とされるなんてことも、「鍵の交換費用」が2万円だなんて本当に交換しているのかどうか怪しいぞってことなど、細かな費用が積み重なると結構な金額になっていることもある。

親切な不動産屋さんだといろいろ相談にも乗ってくれたりするけれど、電話する度に人が変わると話にも継続性がないので、入居者の真意が伝わらないことも多い。それに自分の営業成績しか頭にない人だと、「だったら別の部屋に借り換えますか」なんて平気で言ってきますし!

※退去する場合…原状回復

次にトラブルになりやすいのが退去時です。

賃貸契約する際には、退去時には「原状回復」することが義務だと書かれています。

そもそも「原状回復」とは何か?

「原状回復」は、当初の状態に戻すという意味ですので、全てのクロスや床材の交換をする高額な金額を請求してくる悪い家主や程度の悪い不動産屋もいます。

でも実は不動産業界としてはそこまでは求めていません。

通常の生活をしていて発生した傷や汚れ(自然損耗)、日々使用して消耗した器具(経年劣化)などは、家主さんが負うべき責任範囲ですので不用意にお金を払ったらいけません。
そういう知識がないと、法外な要求額を請求されたりして大損をしたりすることになりますよ。

 

社会経験を積んだ大人でも、不動産屋相手に対応の仕方を間違えると面倒なことになるので、ついこの間まで学生だった人が対処するのは難しいと思います。
こんなことは学校では教えてくれませんし。

たかが「賃貸契約」と侮ることなかれ、「成人」と言えどもくれぐれもご用心ください!!

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不動産人/水漏れで水道代が高額に…

先日、知り合いの仲介業者さんから「一棟売マンションの売買契約の数日前に、水道代が100万円位になっているのが分って…」という話を聞きました。
水道料金の支払いは、基本的には2ヶ月に1回です。

(理由は、水道局のメーターの検針に来るのが2ヶ月に1回だからです。)

先回の水道量から大幅にアップしていたのが判明したのが、契約数日前だったから大騒ぎになったということです。

 

漏水箇所によりオーナー負担も

一般住宅と違い一棟マンションの場合は、複数の住居があります。
各戸の水道代は、ワンルームなどでは定額2000円にしていたり、メーター検針して使用料に応じて徴収するケースもあります。
分譲貸マンションの場合は、各戸の使用量に応じて賃借人が水道局や管理会社に支払いを行います。
下図のあるように道路から建物の親メーターまでに水漏れがあった場合は、マンションオーナーの負担は発生しませんが、親メーターから建物内の各住戸に配管されている部分の水漏れはマンションオーナーの修繕・費用負担が必要ですので、水漏れがどこで起きているのか確認が必要です。

(大阪市水道局HPより)

地下漏水の場合は減額50%が限度

もし、建物側で水漏れが発生していて、高額な水道料金になってしまっていたら、マンションオーナーの負担軽減する制度があります。
但し、目視できる箇所からの水漏れは減額の対象外です。
大阪市水道局では、次のような原因を減額対象とするとしています。

  • メーターの取付又は取替の不備による漏水

  • 地下、床下、壁内等の配管の破損等による漏水

  • 水洗便所等の故障による漏水

  • 受水槽ボールタップの故障による漏水

  • 天災その他の災害による給水装置の破損等による漏水

■漏水箇所により減額割合は異なる

■③④は一度限りの適用

■減額対象期間は、修繕が完了した日をはさんだ前後2検針分

■減額申請は、正当な理由がない限り、漏水の事実を知った日または天災その他の災害による被害を受けた日の翌日から起算して6ヶ月迄に行うこと

 

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不動産人/その管理会社は「最適」なのか?

一棟マンションや貸ビルを所有しているオーナーは専門業者に管理を委託していますが、昔は結構「自主管理」している方もいましたので、オーナーさんが朝早く掃除していたなんて光景も見かけました。
また、ご夫婦で室内の“洗い工事”とか“鉄部の塗装”をやっていたオーナーさんもいらっしゃいました。
昔の人は器用でしたからね。
今は専門業者に頼んだ方が、素人がやるよりキレイで楽ですから、業者さんを使いますね。

分譲タイプの収益マンションの場合は、建物全体を管理している「管理会社」がいて、オーナーさんは毎月「管理費」「修繕積立金」を支払っていますよね。
室内の入居者のクレームや不具合などに対応するには、その部屋のオーナー自ら行うことも出来ますが、オーナーが選定した不動産業者(注)「管理会社」として対応するケースの方が多いと思います。

注)厳密に言えば、この管理業務は、宅建免許を必要としないので、不動産業者である必要はありません。

 

確かに、通常であればそう頻繁に用事が発生するようなことはありませんので、自分で対応出来そうな感じもあります。
ただ、「管理業務」って結構細かい作業の積み重ねですので、一定の経験や知識がないと入居者が満足できる対応が出来ないと思われます。

例えば、“水漏れ”や“ベランダに鳩が巣を作った”“退去の立ち合い”リフォーム工事の確認“”鍵の紛失“…手間の掛かる仕事ですし、スピードも必要です。
でも、日常的に発生するような問題ではありません。

 

投資用マンションを購入した時に、「管理会社」が決まっていることもあります。
管理専門の「管理会社」なら、毎月一定の管理業務料金を支払うことになるでしょう。
サブリースや家賃保証が付いている場合もあります。

こうなると、オーナーさんは管理会社に「丸投げ」状態になります。

そのすべてを悪いことだとは思いませんが、『勿体ない』という感じもします。
だって、頻繁に用事が発生することの方が少ないからです。

以前、岡山で教師をされていたオーナーさんは、購入時にセットされていた「管理会社」に食い物にされていたので、管理委託を解約したほうが良いとアドバイスしました。そのことを告げるとその管理会社から投資用マンション5件分で240万円の違約金を請求されました。

結果的に、裁判をお勧めして勝訴されましたが、保有していた5件のマンションのリフォーム代金は、実際には施工もしていないのに支払っておられましたし、入居者からの苦情にも対応していない状況で、毎月定額の管理委託料を支払い続けていたという事実を取り戻すことは出来ませんでした。
ちなみに、この管理業者は入居者からも「●●友の会」と称する費用を毎月徴収していました。

 

先のような悪徳業者は論外ですが、オーナーさんと「管理業者」との信頼関係があることが理想的です。
事務的な仕事の仕方をされてしまうと、微妙に親切ではなくなってしまいます。

「管理会社」の選定はなかなか難しいことですが、オーナーさんにとって非常に重要な仕事なのです。

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不動産人/不動産投資トラブル20~30代が餌食に

コロナ禍でも株式投資やマンション投資は感心が高くて、その業界も景気はまずまずといったところです。

※でも、不動産業界全体が景気がイイかと言うと、実はそうでもないというのが実情ですが…その話はまた別の機会にします。

全国の消費生活センターに持ち込まれる相談や苦情は相変わらず多い。
例えば、2020年に寄せられた件数は1380件、その内6割が20~30代だということです。
朝日新聞の6月1日付朝刊には、サブリースだから収入が安定的に確保できると思っていたのに、ある日突然家賃が振り込まれないサブリース業者(不動産業者)と連絡が取れなくなったサブリース契約を解約したいと言うと200万円の違約金をよこせと言われたなどの事例が載せられている。

また、現実の事例として、リフォーム工事をしたと請求されて支払っていたが、後で何もしていないことが分かったとか、長期間空室状態になったので、売却をする方がイイとアドバイスされて購入金額よりもかなり安く売却したのだが、実はそのストーリー全体が購入時から不動産業者によって予定されていた計画だったことが分かった。

あの手この手で不動産業界のことをよく知らない20~30代のネット世代の投資に関心を持っている人をはめようとする輩がうようよいるのです。

「私はこうして…成功した」とか言う成功体験の本や、オンラインセミナーで耳障りの良い話ばかり聞かされてその気にさせる業者など、軽いノリで不動産投資をするのは危険です。
20~30代の方は、バブル崩壊やリーマンショックなどの経験がありませんので、悪質な不動産業者にとっては恰好の餌食にみえるのでしょう。
不動産投資自体は確かにメリットもありますが、デメリットもあることを分かった上で、先ず良心的な不動産業者を見つける目を持ちましょう!!

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不動産人/家賃保証会社のメリット

賃貸マンションを借りる際、入居者が家賃保証会社と保証料を負担し、委託契約を締結して家主さんと賃貸借契約を結ぶのが極一般的になっていて、国土交通省の調査によると、家賃保証会社を利用する比率は約8割(昨年10月調査)で前回(2018年調査)の約6割から大きく伸びている。

※店舗や倉庫などの事業用賃貸でも家賃保証会社を利用することは多くなりましたが、住居系に比べると比率は下がります。

家賃保証会社がこれほど普及する前は、親や友人に連帯保証人になってもらうことが当たり前だったわけです。
今でも連帯保証人がいれば、家賃保証会社はいらないと考えている家主さんもいらっしゃいますが、家主さんにとつて保証会社はメリットが大きいのは事実です。

また、客付する賃貸業者にとっても家賃保証会社の加入手続きをすると保証会社から(少額ながら)手数料を頂戴できるし、入居審査や滞納が発生した際の催促、焦げ付いた賃料の立替もタダで行ってくれることから、保証会社の利用を勧めるということは自然なことだと思います。

ただ、保証会社の利用に対しては賃借人の認知度は低く、尚且つ、現状では賃借人から保証会社をどこにするかは選べません。
そして、今後より一層高齢化が進み、収入が低い人が保証会社の入居審査に落ちるケースが増えることを危惧する意見もあるようです。

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不動産人/サブリース新法施行

2~3年前、悪意をもった不動産業者や建築業者が、不動産取引に疎い素人を騙して収益用マンションを買わせたり、相続対策と称してアパート建築を勧めたりする時に、融資する銀行もグルになって、将来の賃料収入を保証するかのように装ったサブリース契約が社会問題になりました。
その結果、今頃と言うべきか、今更と言うべきなのか分かりませんが、サブリース契約に関する新法が2020年12月15日に施行されます。

 

新法の正式名称は、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」です。

国土交通省の行った調査によると、入居率が下がったり、家主に支払う賃料が減るリスクについて説明をしている業者は59.7%で、サブリース契約の説明が十分行われていないケースが多いことが判っております。

収益用不動産のオーナーはサブリース業者に一括して借上げてもらうことで、一定期間安定した収入を得ることが出来ます。でも、建物の維持管理・家賃の集金・費用の支払い業務も業者任せになることから、悪意のある業者に好き放題されてしまうケースがあると大きなトラブルに繋がります。

また、業者の目的が“賃貸マンション建築”自体である場合などは高値な建築費にしておいて、相場より高い賃料設定のサブリース契約を持ちかけておいて、数年後には契約解除を持ちかけるという信じられないような悪意のある話も耳にしたこともありました。

一棟のマンションでなくても、サブリース契約で安定した家賃収入を謳い文句に、大阪や東京の区分所有の投資用マンションを遠隔地に住んでいる医師や教師、一般のサラリーマンなどに販売して管理業務やリフォーム工事でオーナーさんに分からないように好き放題する不動産業者も残念ながら存在しています。

もちろん、大半のサブリース契約は適切に運営されていると思いますが、そんな悪質な業者に引っ掛かったオーナーはとんでもない負担を強いられることになります。
そのトラブルを防ぐためには業者側のモラルの向上と共に、家主さん=オーナーの不動産取引に対する知識と理解力が必要です。

不動産取引にとって『購入する物件』も重要ですが、ちゃんと相談できる『不動産業者を選ぶ』ことも重要だということもお忘れなく。

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不動産人/減る住宅賃貸成約・2019(アットホーム)

年度末だから静かなのでもなさそうです、きっと新型コロナの影響でしょうね。世間が混乱しているので、どちらさんも足元の本業をしっかりしないと大変ですから…

日本の景気は昨年後半には下降していたと考えられていますが、不動産市場も売買は一昨年起きたスルガ銀行の不正融資事件をきっかけに、銀行融資が厳しくなって動きが鈍くなっておりました。
賃貸はどうだったのでしょうか?
住宅系賃貸は一件毎の金額は小さいけれども件数が多いので、一見なにやら動きがあるように思われますが、実は大都市でも一昨年あたりから下降傾向が顕著なようです。

 

不動産情報サービスのアットホームの調査によると、昨年12月の首都圏:居住用賃貸物件の成約件数は1万3,846件で、前年同月比17.1%減でした。
特に東京23区は19.1%減です。
2019年1~12月(首都圏)で見てみると、成約件数198,315件/前年比11.7%減で、4年連続のマイナスということですのでこの落ち込み傾向は数年間続いているものです。(内、東京23区は87,930件/前年比14.1%減)
ただ、入居率は90%半ばを維持しているので、世間的には賃貸用マンションは安定しているわけです。
成約件数が減少しているということは、空き室になったときに入居者を確保するのが難しくなったという意味です。
要するに“引越し”をしなくなって来ているわけです。
今の住まいから別の賃貸物件に引っ越さない、自宅から通える大学に進学するとか、転勤する人が少ないとか複数の理由があります。
近畿圏は首都圏よりも流入人口の影響が少ないので、減少傾向としてはまだマシなのですが、傾向としては同じであります。

私はサラリーマン家主さんから依頼されて、賃貸マンションの入退去を取扱いますが、確かに昨年は新しい賃借人を確保するのに今までより少し時間が掛かったと思いました。

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「南森町不動産」賃貸管理の依頼いただいている家主さんは、大阪以外の方も多くて石川県・岡山県・東京都・千葉県などにいらっしゃいますが、元々は大阪にお勤めであった方や別の家主さんからのご紹介で知り合った方などです。
勿論、このホームページからお問合せやご相談を頂いてという方も。
ただ、入居募集の仲介手数料以外の「管理料」は頂いておりません。「費用」が発生する場合は事前に業者見積書必要金額をお知らせして、「実費」をご負担いただいております。
遠方にお住いの投資用マンション所有者の方でも、なにかお困り事がありましたらお気軽にお問合せ下さい。

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