不動産投資の関心はどんな物件を購入するかからスタートしますが、保有すると今度は維持管理・入居者確保に移行します。

購入時の時の金利や修繕積立金・管理費や賃料から、時を経ると金利も変動します。

賃料も高くなる時もありますが、減少する場合も。

あまり関心のなかった修繕積立金がクローズアップされています。

新築分譲マンションの多くが、販売時に購入者の毎月の支払額を抑えるために、管理費や修繕積立金を低めに設定して購入しやすくしていると思われています。

でも、通常の住宅用の分譲マンションも含めて、長期にわたり建物の劣化を防ぎ、快適な居住環境を保つためには定期的な大規模修繕工事が必要です。

↑　分譲マンションストック数の推移（国土交通省）

国土交通省「平成３０年マンション総合調査」によれば、大規模終戦計画に対して修繕積立金が確保されているマンションは３３．８％です。

不足していると回答しているのは、３４．８％、不明３１．４％です。

築後１０年、２０年と経つと具体的に大規模修繕工事の見積もりを業者から取ることになります。

特に現在のような建築費が高騰していると、アッと驚く工事費が要ることを知ることになります。

特に投資用マンションの場合は、自己居住用の分譲マンションよりも修繕積立金に対する意識が希薄な所有者が多いと思われます。

一時金で２００万円／戸を負担してくださいなんてことになったら大問題ですよね。（例えばの話ですが…）

修繕積立金の値上げは区分所有者等の過半数の賛成が必要です。

反対多数で値上げも出来ず、どんどん修繕積立金の不足額が膨らんでいけば、物件の資産価値がどんどん低下してしまいます。

怖いお話ですが、一棟マンションでも同様の問題は存在します。

区分所有の投資用マンションをお持ちの方も、頭の片隅に問題意識を持って置かれることをお勧めいたします。

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令和５年１２月５日付け毎日新聞（朝刊）のオピニオンの紙面にこんな投書があったので、ご紹介します。（下記参照）
賃貸物件も借りる時に、１０年前とかと比べると不動産業者のサービス業務的な費用が大きな金額になっている現状に対する意見です。
私のような不動産業者からしても、尤もだと感じる意見だと・・・

賃貸物件の管理って地味ですが大事な仕事です。

今年の８月末に、千葉県にお住いの家主さんから久しぶりに連絡を頂きました。
１４年前に仲介させていただいたテナント（事務所）から、上の階から水漏れがあったらしくてミニキッチンと天井壁床がビショビショなのだということです。
この事務所も上の階も区分所有物件なので、当事者同士で話して解決しないといけない問題です。

千葉と大阪はそれなりに遠いし、家主に代わって私に管理業者として話して欲しいという要望です。
以前にも書いたことがあるのですが、私ども「南森町不動産」は賃貸の仲介もするのですが、日常の管理業務は特に行っていないのです。

いろいろな問題が発生したときには家主さんの依頼で（その時は“実費”にて）管理業者として出向きます。
反対に言えば、普通はそう頻繁に問題やトラブルは起こらないのです。

上層階の管理会社の人と連絡を取って今後の対応策を聞きました。
その時点で水漏れ発生時から２ケ月ほど経っていたので、表面的には水は引いてして、見たところは普段通りでしたので、このままで良いだろうという感じでしたが、ミニキッチンの交換と天井壁床の張替えを要求することで合意しました。

ところが先方はとても段取りが悪くて、なかなか着手しないので、１１月になってやっと修繕作業が終わりました。
ただこの場合も、管理業者からは連絡はなく、施工業者さんがテナントさんに直接日時の調整を連絡してきてそのまま施工したという有様でした。
施工業者の作業が終わっても、確認することもしない。

こんな管理会社の仕事っぷりでも、一応プロの「管理業者」です。
こんな管理業者に毎月フィーを支払う家主さんは不幸だと思います。

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最近、夕方とか夕食の時間帯にテレビを観ていると、「お葬式」のCMが良く流れますよね。

わたし自身が前期高齢者ですからでしょうか・・・すごく嫌ぁ～な感じを受けます。

仕方ないことだと思いますが、何とかなりませんかね～！

先日夜に、個人で４戸のワンルーム分譲マンションをお持ちの家主さんから電話がありました。

思い起こせば、２０数年のお付き合いであります。

「●●号室の部屋で入居者が亡くなっていたらしい…」と言う話で、自分が今入院中なので後の面倒をみて欲しいとの依頼です。

ご遺体は警察が引き取ってくれていますが、身元の確認には１ケ月ほど掛かるそうです。

翌日、警察に行って事情や様子を聞いて、先ずはご遺族に連絡して「落ち着かれたら、今後どうするかをお話いただきますように」とお伝えしました。

後日、警察より連絡があり、「ご遺族は財産放棄されるので部屋の清掃など家主さんでされるようになると思うとのこと」です。

これって法律的にはどうかとは思いますが、実務的・金銭的には家主さんの費用で対処せざるを得ないと話でしょう。

私は入居者の死亡に関して２回目の経験でしたので、大よその段取りは分かっているつもりで、当面の課題は、室内の特別清掃＋原状回復、遺品整理をすることです。

場合によっては、異臭や血痕などを取り除くのに、１月以上も要することもあります。

１回目の時は、入居者に家賃保証会社に入ってもらっていましたので、少しですけど家主さんの負担する費用は軽くなりました。

今回は１６年前の入居で家賃保証会社には加入していなくて、保証人も既に亡くなっておられました。

と言うことは、家主さんの費用負担が重くなってしまいます。

人は皆一度は亡くなるものです。

どこで亡くなるかは、誰にも分かりません。

これから高齢者のひとりでの入居はもっと増えることでしょう、入居者の生存確認の方法についても色々なサービスも普及していますし、家賃保証会社の加入も普通になっています。

あまり経験したくはありませんが、これも自然の摂理と思って粛々と仕事して参ります。

★死亡事故に関する記事

『事故物件』の話

「事故物件」のガイドライン

「事故物件」と「告知義務」

賃貸マンションと孤独死について・・・その１

賃貸マンションと孤独死について・・・その２

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東京や大阪の新築分譲マンションがすごい高価格になっています。
そこで、相対的に安い中古マンションの人気が高まっている。
東京の知り合いに聞いた話で、新婚さんが旧耐震（注）の中古マンションをフル改装して３０００万円台後半で購入するとか聞いてしまうと、さすが東京だね！って妙な感心をしてしまいます。

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（注）耐震基準とは、建築基準法で決められている耐震強度の基準のことです。耐震基準で大きな法改正があったのが昭和５６年（１９８１年）です。昭和５６年以前の建物を、大きく「旧耐震」それ以降の建物を「新耐震」と呼んでいます。
細かく言えば、昭和５６年６月１日以降に建築確認を受けた建物に対して「新耐震基準」が適用されています。

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収益用マンション（区分所有権）では、さすがにそういう金額の高騰はありません。
理由は古年マンションでは築浅の物件に比べて賃料が取れないので、賃料から利回りを逆算して物件価格を査定すれば築年数を経た物件の価格は低くなります。
それに、ローン付も築浅物件のようには行かないというのも大きいですね。

一棟売マンションはどんな感じかと言えば、新築はピカピカで入居者の家賃も相対的に高めです。
分譲マンションタイプの収益物件と同じく築年数を経れば経るほど、賃料は逓減します。
新築や築浅の建物は修繕やリフォームの費用もあまり気にすることもありませんが、１０年、１５年・２０年と築年数を経るとともにそういうことも必要になってきます。

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【参考】長期修繕計画におけるガイドライン（国交省）⇒大規模修繕工事の周期は１２年を推奨しているようですが、定期的に状況調査をすることが前提ですが、場合によってはもう少し遅らせても問題ないですね。

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一旦大きな修繕やリフォームを実施するとなると、その費用は無視できる金額ではなくなってきます。
一棟マンションのオーナーさんは、分譲マンションのように修繕積立金を毎月積み立てていることは殆どありません。そうなると、売主にとっては「大規模修繕工事」前に売ってしまうのが得策でしょう。

反対に、購入希望者は売り主から「修繕履歴」の情報を開示してもらって購入後どのくらいの費用が必要になるのか考えておかないといけないですね。

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投資用マンション売却前のリフォーム工事

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賃貸物件の賃借人（入居者・テナント）が解約を希望する時、賃貸借契約書に記載されている解約予告期間に基づいて賃貸人（家主）に書面で提出して意思表示します。
直接、家主に書面を送ってもＯＫですが、通常は入居時にお世話になった不動産業者か管理業者に解約通知を送る場合が多いと思います。

私の経験したケースですが、賃貸マンション(専用部分）の入居者が建物１階にある管理人室に解約通知を提出しました。
管理人は「はい、わかりました」と言ってその解約通知を受け取りました。
入居者が分譲マンションの共用部分の管理会社と、その中の一戸（専用部分）の管理をしている不動産会社が別だと分かっていなかったわけです。
こういうケースは稀ですが、実際にありました。

退去の日になって、入居者が管理人室に鍵を渡そうとして初めて「これは違うな」ってお互い気が付いたそうです。
それからは大騒動になって、家主に鍵の返却がなされたのは数日後となりました。
家主さんが解約予告（注）の１ッ月前を主張して入居者がひと月分の家賃・共益費・水道光熱費を負担することになりました。

（注）解約予告は通常１ヶ月前が多いのですが、２ケ月前でも6ケ月前でも当事者の合意があればそれもOKです。特に店舗や事務所などの契約では、今でも２～６ヶ月前などは普通にあります。

また、解約通知の出し忘れもよくあることです。
特に、１ケ月前だと分かっていても、つい２～３日遅れてしまうことがあります。
その場合は、賃借人は賃貸人や不動産業者に事情を話して、了解が取れたらイイのですが、堅い家主さんなら約定通リになってしまっても文句は言えませんよ。

逆に、退去届を出した後に、会社の都合や事情があって引っ越す必要が無くなった場合は、どうでしょうか？
これも家主さんの都合によりますが、退去届が出た段階で家主さんは次の入居者を募集する段取りを開始します。
次の賃借人が決まっていれば、現入居者は期限通りに退去せざるを得ません。

次の賃借人が決まっていても日程に調整が出来るのなら暫くの期間は今まで通リに住み続けることが出来るかも知れませんが、それも家主さんの判断によります。（退去予定日の変更）

賃貸物件のトラブルは賃貸中にもありますが、退去時のトラブルも結構多いものです。

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賃貸の仲介手数料訴訟で敗訴（東急リバブル）

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昨年１２月に大阪市のキタ新地にほど近い雑居ビル内のクリニックで起きた放火殺人事件、あれから約２ケ月が経ちました。

放火した犯人はガソリンを撒いて火をつけたということですが、２５人の亡くなられた方たちは火傷ではなくて煙を吸ったりして一酸化炭素中毒が死因だったそうです。あの建物は「階段がひとつで、１~２階以外の階に不特定多数の人が出入りするような店舗や飲食店・物販店がある建物＝特定一階段等防火対象物」というものでした。

大阪市消防局の立入検査数は５４８０ケ所、その内の７％の３７６ケ所に階段や避難口に邪魔になる障害物があったり、防火扉付近に開閉を妨げるものが置かれていたりしていたということです。

事件直後は、ビルのオーナーもテナントも気をつけていますが、しばらくすると気持ちは緩んでしまいますので、この時点で“７％”と言う数字は結構高いものと感じました。

以前にわたしも、商業ビルの管理業務をしたことがあるのですが、今回の雑居ビルと同じような規模の建物でした。
非常階段の踊り場にくつ箱を置いたり、専用部分が徐々に荷物が増えてくるとどうしても共用部分に私物やストックする品を置いてしますのです。
ひどかったのは、従業員の飼っている小型犬を非常階段の手すりにつないでいるなんてこともありました。
注意しても本人は悪いことだと思っていないというのが厄介でしたね。

注意する→また置く→引込める→また置く→注意する→また引込める…の繰り返しでした。

消防署から注意してもらう手もあるのですが、そうすると目を付けられるので、法定点検以外の時もビルのオーナーに是正勧告みたいなきつめのお咎めがあるので、それは避けたいという意識も働いてしまいますし、管理会社としての怠慢というイメージも避けたいという気持ちもありますから。

今回の事件は、ふだんは気にしない非常階段や防火扉ってすごく大事なんだと改めて思い起こしました。

複数のテナントが入るビルに火災が起こると、建物全体に火煙が流れますので、ビルのオーナーやテナントとそこで働く従業員は運命共同体だという意識が必要だと思います。
日ごろからの心掛け、行動ってすごく大事ですよね！

※令和４年２月２８日に総務省消防庁は新たに発表しました。先の大阪の立ち入り検査同様の建物が対象ですが、全国の消防本部が各地の雑居ビル約３万棟に立ち入り検査を実施した結果、約１３．３％に避難通路に避難の障害になる物が置かれていたという。防火戸の周囲に閉鎖の妨げになるものが置かれていたケースも５％あったそうです。感覚的にはこの数字が実態に近いような気がします。

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「１８歳をもって、成人となす。」

令和４年４月１日から成年年齢が、２０歳から１８歳に引き下げられます。
ところが、選挙に投票することは出来ても、お酒を飲むことや、競馬などは20歳まで出来ないことになっているなんて、よく分からない部分もありますが…スマホの購入契約、クレジットカードの加入契約、マンションの賃貸借契約も親の同意なしに一人でできますし、お金の調達さえ出来れば不動産を購入することも出来るようになります。

「賃貸契約」ってホントは専門的

不動産取引って一般の大人でも、人生で何回も経験できる人の方が少ないものです。

身近な不動産取引っていうと、「賃貸契約」だと思いますので今回はそれを取り上げたいと思います。

成人と言えども１８歳、ましてや社会に出て日の浅い１８歳ならば、「賃貸契約」の怖さを未だご存じないでしょう。

悪徳業者はそれを分かって近づいてくるのです。

※賃貸借契約の流れ

最近の物件探しはネットで検索して、意中の部屋探しすることからスタートして、不動産業者に案内してもらうパターンです。

先ずは「おとり広告」してる不動産業者に引っ掛かるとややこしいですね。

希望の部屋は契約済などと言われて、車に乗せられて別の物件を数件見て回った挙句に、最後に見や物件にするように誘導されて渋々「申込み」をする羽目に…最悪です。

「申込み」＝「契約」ではありませんが、貸主がその「申込み」に「合意」すれば契約自体は口頭でも成立します。

ただ、不動産契約はその前に「重要事項説明書」なるものを有資格者「宅地建物取引士」から説明を受けて、物件の詳細や契約内容に納得しないとならないことになっています。

正面での契約後、契約時に支払う一部を支払い、入居前までに残金を支払って「鍵」を受け取ります。

「賃貸物件の引渡し」は、「鍵の引渡し」と同意語なのです。

※入居後のトラブルも

入居してからはトラブルって普通は少ないのですが、絶対ないとも限りません。

例えば、「インターネット無料」という言葉に誘われて契約したのに、ネットの速度が極端に遅いとか、「礼金・敷金なし」のゼロゼロ物件に契約したけれど「××友の会」に入らないといけなくて毎月２千～３千円づつ口座から引き落とされるなんてことも、「鍵の交換費用」が２万円だなんて本当に交換しているのかどうか怪しいぞってことなど、細かな費用が積み重なると結構な金額になっていることもある。

親切な不動産屋さんだといろいろ相談にも乗ってくれたりするけれど、電話する度に人が変わると話にも継続性がないので、入居者の真意が伝わらないことも多い。それに自分の営業成績しか頭にない人だと、「だったら別の部屋に借り換えますか」なんて平気で言ってきますし！

※退去する場合…原状回復

次にトラブルになりやすいのが退去時です。

賃貸契約する際には、退去時には「原状回復」することが義務だと書かれています。

そもそも「原状回復」とは何か？

「原状回復」は、当初の状態に戻すという意味ですので、全てのクロスや床材の交換をする高額な金額を請求してくる悪い家主や程度の悪い不動産屋もいます。

でも実は不動産業界としてはそこまでは求めていません。

通常の生活をしていて発生した傷や汚れ（自然損耗）、日々使用して消耗した器具（経年劣化）などは、家主さんが負うべき責任範囲ですので不用意にお金を払ったらいけません。
そういう知識がないと、法外な要求額を請求されたりして大損をしたりすることになりますよ。

社会経験を積んだ大人でも、不動産屋相手に対応の仕方を間違えると面倒なことになるので、ついこの間まで学生だった人が対処するのは難しいと思います。
こんなことは学校では教えてくれませんし。

たかが「賃貸契約」と侮ることなかれ、「成人」と言えどもくれぐれもご用心ください！！

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先日、知り合いの仲介業者さんから「一棟売マンションの売買契約の数日前に、水道代が１００万円位になっているのが分って…」という話を聞きました。
水道料金の支払いは、基本的には２ヶ月に１回です。

（理由は、水道局のメーターの検針に来るのが２ヶ月に１回だからです。）

先回の水道量から大幅にアップしていたのが判明したのが、契約数日前だったから大騒ぎになったということです。

漏水箇所によりオーナー負担も

一般住宅と違い一棟マンションの場合は、複数の住居があります。
各戸の水道代は、ワンルームなどでは定額２０００円にしていたり、メーター検針して使用料に応じて徴収するケースもあります。
分譲貸マンションの場合は、各戸の使用量に応じて賃借人が水道局や管理会社に支払いを行います。
下図のあるように道路から建物の親メーターまでに水漏れがあった場合は、マンションオーナーの負担は発生しませんが、親メーターから建物内の各住戸に配管されている部分の水漏れはマンションオーナーの修繕・費用負担が必要ですので、水漏れがどこで起きているのか確認が必要です。

（大阪市水道局ＨＰより）

地下漏水の場合は減額５０％が限度

もし、建物側で水漏れが発生していて、高額な水道料金になってしまっていたら、マンションオーナーの負担軽減する制度があります。
但し、目視できる箇所からの水漏れは減額の対象外です。
大阪市水道局では、次のような原因を減額対象とするとしています。

• メーターの取付又は取替の不備による漏水

• 地下、床下、壁内等の配管の破損等による漏水

• 水洗便所等の故障による漏水

• 受水槽ボールタップの故障による漏水

• 天災その他の災害による給水装置の破損等による漏水

■漏水箇所により減額割合は異なる

■③④は一度限りの適用

■減額対象期間は、修繕が完了した日をはさんだ前後２検針分

■減額申請は、正当な理由がない限り、漏水の事実を知った日または天災その他の災害による被害を受けた日の翌日から起算して６ヶ月迄に行うこと

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一棟マンションや貸ビルを所有しているオーナーは専門業者に管理を委託していますが、昔は結構「自主管理」している方もいましたので、オーナーさんが朝早く掃除していたなんて光景も見かけました。
また、ご夫婦で室内の“洗い工事”とか“鉄部の塗装”をやっていたオーナーさんもいらっしゃいました。
昔の人は器用でしたからね。
今は専門業者に頼んだ方が、素人がやるよりキレイで楽ですから、業者さんを使いますね。

分譲タイプの収益マンションの場合は、建物全体を管理している「管理会社」がいて、オーナーさんは毎月「管理費」「修繕積立金」を支払っていますよね。
室内の入居者のクレームや不具合などに対応するには、その部屋のオーナー自ら行うことも出来ますが、オーナーが選定した不動産業者（注）が「管理会社」として対応するケースの方が多いと思います。

注）厳密に言えば、この管理業務は、宅建免許を必要としないので、不動産業者である必要はありません。

確かに、通常であればそう頻繁に用事が発生するようなことはありませんので、自分で対応出来そうな感じもあります。
ただ、「管理業務」って結構細かい作業の積み重ねですので、一定の経験や知識がないと入居者が満足できる対応が出来ないと思われます。

例えば、“水漏れ”や“ベランダに鳩が巣を作った”“退去の立ち合い”リフォーム工事の確認“”鍵の紛失“…手間の掛かる仕事ですし、スピードも必要です。
でも、日常的に発生するような問題ではありません。

投資用マンションを購入した時に、「管理会社」が決まっていることもあります。
管理専門の「管理会社」なら、毎月一定の管理業務料金を支払うことになるでしょう。
サブリースや家賃保証が付いている場合もあります。

こうなると、オーナーさんは管理会社に「丸投げ」状態になります。

そのすべてを悪いことだとは思いませんが、『勿体ない』という感じもします。
だって、頻繁に用事が発生することの方が少ないからです。

以前、岡山で教師をされていたオーナーさんは、購入時にセットされていた「管理会社」に食い物にされていたので、管理委託を解約したほうが良いとアドバイスしました。そのことを告げるとその管理会社から投資用マンション５件分で２４０万円の違約金を請求されました。

結果的に、裁判をお勧めして勝訴されましたが、保有していた５件のマンションのリフォーム代金は、実際には施工もしていないのに支払っておられましたし、入居者からの苦情にも対応していない状況で、毎月定額の管理委託料を支払い続けていたという事実を取り戻すことは出来ませんでした。
ちなみに、この管理業者は入居者からも「●●友の会」と称する費用を毎月徴収していました。

先のような悪徳業者は論外ですが、オーナーさんと「管理業者」との信頼関係があることが理想的です。
事務的な仕事の仕方をされてしまうと、微妙に親切ではなくなってしまいます。

「管理会社」の選定はなかなか難しいことですが、オーナーさんにとって非常に重要な仕事なのです。

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コロナ禍でも株式投資やマンション投資は感心が高くて、その業界も景気はまずまずといったところです。

※でも、不動産業界全体が景気がイイかと言うと、実はそうでもないというのが実情ですが…その話はまた別の機会にします。

全国の消費生活センターに持ち込まれる相談や苦情は相変わらず多い。
例えば、２０２０年に寄せられた件数は１３８０件、その内６割が２０~３０代だということです。
朝日新聞の６月１日付朝刊には、サブリースだから収入が安定的に確保できると思っていたのに、ある日突然家賃が振り込まれない、サブリース業者（不動産業者）と連絡が取れなくなった、サブリース契約を解約したいと言うと２００万円の違約金をよこせと言われたなどの事例が載せられている。

また、現実の事例として、リフォーム工事をしたと請求されて支払っていたが、後で何もしていないことが分かったとか、長期間空室状態になったので、売却をする方がイイとアドバイスされて購入金額よりもかなり安く売却したのだが、実はそのストーリー全体が購入時から不動産業者によって予定されていた計画だったことが分かった。

あの手この手で不動産業界のことをよく知らない２０～３０代のネット世代の投資に関心を持っている人をはめようとする輩がうようよいるのです。

「私はこうして…成功した」とか言う成功体験の本や、オンラインセミナーで耳障りの良い話ばかり聞かされてその気にさせる業者など、軽いノリで不動産投資をするのは危険です。
２０~３０代の方は、バブル崩壊やリーマンショックなどの経験がありませんので、悪質な不動産業者にとっては恰好の餌食にみえるのでしょう。
不動産投資自体は確かにメリットもありますが、デメリットもあることを分かった上で、先ず良心的な不動産業者を見つける目を持ちましょう！！

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悪意の商法を御紹介します！

「おとり広告」について

法人融資の裏技

大手不動産会社の横暴・「両手」「両直」

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