不動産ナマ知識/「管理会社」の仕事内容とは

一口に不動産の「管理会社」といっても何をどういう風な仕事をしているのかは、かなり大雑把な名称なので実はその個別の委託内容を見てみないと分からないものです。

一般的に「管理業務」を大きく分けると、2つに分かれます。

①    PM(プロパティマネジメント)

②    BM(ビルディングマネジメント)

PMは主としてソフト面、②BMは主としてハード面からの建物管理となります。

どちらの管理業務もその目的は、建物の維持管理をすることにより継続して収益の確保する為ということになります。

 

【PM】の管理業務

賃貸募集の仲介、賃料回収と滞納対応、各種トラブル対応、リフォーム工事等の発注と管理、オーナーへの報告業務などを行います

【BM】の管理業務

エレベーターや受水槽設備の管理・点検、警備業務や防災管理、共用部の日常清掃などを行ないますが、PM会社の指示で業務をこなすことも多く、それぞれの作業は専門業者が行なうので各発注内容はかなり細分化されたものになります。

オーナーにとって、PM管理業務は、毎月の収入によって変動する契約内容となるケースが普通なのですが、BM管理業務は収入に関係なく必要な金額を支払うことになりますので、空室が多くて収益率が悪い建物だと管理状態をより良くしたい筈なのに、逆に管理状態が悪くなるという悪循環に陥ってしまうと言うことにもなっている建物もあります。

尚、建物の管理状態をのレベルに保つ為の工事をするのが「リフォーム」(修繕)、以前よりもより高い性能や機能にアップさせる為の工事を「リノベーション」(改修)という呼び方をしています。

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私もサラリーマン家主さん所有の投資用マンションの管理をしていますが、毎月の管理料は頂いておりません。それぞれが分譲マンションなので、建物全体の管理会社は共用部分や設備については家主さんがマンション管理料と修繕積立金を納めているので、日常的にはそれほどの大きな用事が無いからです。要するに、PM管理だけだから一棟マンションを管理するような手間が掛からないです。

ただ、入居者の退去と入居の立会い入居者募集とリフォームの必要性の有無の判断家主さんの承諾を得た後のリフォーム工事の発注入居後の細かな問い合わせ(ベランダに鳩が…とか、新たに駐車場や自転車を借りたいとか、お風呂の湯が出ないとか…)などに対応しています。

そのような仕事ありましたら、お声を掛けてください!

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不動産ナマ知識/投資用マンションの修繕積立金

分譲マンションは、販売時点で「長期修繕計画」「修繕積立金」の額をマンション購入者に提示するようになっていますが、自ら住まいとする場合は「修繕積立金」の額について納得して毎月の支払いをするはずです。
投資用マンションの場合、管理組合の構成員である意識が低いせいか、総会などの出席率も低いし、役員になりたくない人も多く、所有者になってもどこか他人事の気持ちがあるのでしょうね。

だから、「修繕積立金」の支払いが1万円/月よりも1千円/月の方が安くてイイと思っている人も多いみたいです。

そのことを知っている販売業者は、新築の時点で「修繕積立金」を低く設定して、毎月の出費を抑えることで購入者に儲かると思わせて、物件を売りやすくしている場合もあります。

でも、築年数が10年、15年、20年と経つと共用部分や各部屋の設備についてメンテナンスしていかないと建物自体が劣化して資産価値が下がることになりますので、入居者募集の条件が悪化し、入居者其のものの確保もままならない状態にもなってしまいます。

それに「修繕積立金」自体も「メンテナンス費用」や「大規模修繕工事」の際に必要な金額が不足していると、必要な修繕工事が実施できない事態にもなりかねませんので、毎月適切な金額を積み立てていた方が結果として気は楽なはずです。

だから、中古の投資用マンションを購入する場合は、管理組合として「修繕積立金」が幾らあるのかを購入前に知っておかないといけません。
勿論、購入しようとしている部屋の「修繕積立金」にも滞納がないか確認してから購入しないといけません。

※前所有者に滞納がある場合は、新所有者が滞納分を支払うことになります。

「修繕積立金」が低く設定されている方が支出金額は抑えられる為、キャッシュフローや利回りは良く見えるのですが、迂闊に飛びつくと“危険”ですのでご注意ください。

 

【修繕積立金の目安】

「修繕積立金」はどの位が相場なのか?

目安は「国土交通省のガイドライン」(平成23年4月)が参考になると思います。

※下記クリックしてご覧下さい!

 

(注意)

自ら居住するマンションを想定したマンションを念頭に置いた数値です。また、エレベータの数、立体駐車場の有無、仕上げ材や設備の仕様などによっても金額は異なってきますので、あくまでも目安です。

★管理や利回りに関する記事★

修繕費と減価償却処理

“表面利回り”と”収益還元利回り”

キャップレート

自己資金とか利回りとか

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不動産人/投資用マンション売却前のリフォーム工事

一般の中古住宅(マンション・戸建)について、リフォームしてから売りに出す「リフォーム済み物件」が人気でした。「でした。」と過去形にしたのは、最近では以前よりは売れるのに時間が掛かっているようだからです。
多分、不動産業者が挙って中古物件を買いに行ったので、購入する価格が上がってしまって、リフォームして売り出す価格も割高になってしまったからだと思います。
購入したら直ぐに住めるし、住宅ローンもリフォームローンと二本立てじゃなく一本で組めて金利も安いなど買主にもメリットもありました。
でもそもそも、絶対価格が高いとなるとそういう買主のメリットも、あるようなないような感じです。

では、投資用マンションを売却する時は、賃借人付の物件は当然そのままで売りに出しますが、空き室の物件はリフォームした方がいいのかどうなのか?

大阪市内などでは、投資用マンションが空室状態で売りに出されると、取り敢えず購入者が自分で住むというケースが珍しくありません。
将来、結婚したり、転勤したりした場合は、そのマンションに入居者を募集して収益用マンションにするという考えです。

元々、一般的な投資用物件のリフォームは高額な費用を掛けて施工する必要がないので、普通にリフォームしてから入居者募集をするのと並行して売却活動もした方がいいように思います。

もし管理業者が不必要なリフォームを執拗に勧めるようなことがあったら、管理業者だけが儲かるためのリフォーム工事でないかどうか疑ってみる必要はあります。

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不動産ナマ知識/収益マンション購入後の管理委託業者への注意

最近、どうも一棟売マンションの売買取引が一時ほどの勢いがありません。

昨年の夏くらいから、新聞紙上でもアパート建築に対して、建築業者と地元金融機関の積極的な営業攻勢が行き過ぎているのではないかと話題になっていたり、あのスルガ銀行の「かぼちゃの馬車」事件が社会問題になってしまいましたので、行政当局も不動産融資に少しブレーキを掛けざるを得なくなったのではないかと推測しています。

でも、売主側も売物件に少しくらいの間、買主が付かなくても今のところ金利も安いし、現状の収益で賄っていける場合が殆どですから「まあ、客が付まで待っておこうか」という感じでしょうか!

 

20~30年前ならマンション経営なんて一部の地主さんや資産家、またはプロの不動産業者の取り扱うもので、一般の人が参入するものでは無かったのですが、今のように裾野が広くなったのはやはり金融機関の力が大きいです。

従来の住宅ローンや事業ローンとは違った、アパートローンで20年とか、30年の長期間のローンをそのマンション収入で返済するスキームをベースに融資をするという仕組みが出来上がったからです。

最近では、相続対策という目的にも利用されるようになって、融資先の少なくなっている地元金融機関の絶好の金融商品に成長したわけということです。

また、銀行に預けていても雀の涙ほどの利息しかない預貯金よりも、チャンとした勤め先があればアパートローンが組めることから「新築や中古の区分所有のマンション」に投資する民間サラリーマンや公務員の方々も想像以上に沢山いらっしゃいます。

悪徳管理業者に気をつけて!

でも、不動産投資はお金さえ調達できれば誰でも購入することは出来ますが、株や債権投資と違い、購入後の運用は不動産業者や管理業者の協力が必要です。。

プロの協力が必要だと言っても、日常的に色々な問題が発生するわけではありません。

時々というか、珠に不動産オーナーとして判断し具体的に対処すべき問題が発生するのです。

例えば、入居者の募集、リフォームや修繕、賃料の未払いや滞納、管理会社の不備や不正等、細かな問題であればベランダに鳩が住み着いたのをどういう風に駆除するのとかいう類の問題も最終的にはオーナー判断が必要であります。

細かい問題や大きな問題が出てきても日常的には建物全体の管理会社とか、区分マンションであればオーナー代行する不動産会社が実務的に対処してくれますが、全て家主さんに相談・報告・費用負担をお願いして対処するわけで、業者が勝手に判断して問題を解決してくれる訳ではありません。

そこでよく耳にするのが投資用区分マンションのオーナー代行業者の問題です。

特に、所有しているマンションとは離れた所にお住まいのオーナーさんは、ともすれば業者任せになりがちで、業者の方も緊張感がなく適当な対処をしているケースです。

最悪の場合は、オーナーさんの知らないところで不正が行なわれていたりする場合もありますので、業者からの相談・報告・費用負担について疑問な点や分からないことがあれば其の都度チャンと担当者に質問・確認・状況写真の提出や請求をしてください。

そうでないと、家主さんが支払ったリフォーム費用が不当に高額であったり、そもそも本当に施工したのかどうかも分からないとか、管理委託業者から振込まれる毎月の振込み賃料や募集する際の広告費が余分に抜かれていないかなど、残念な結果になってしまうケースもありますので。

一棟収益マンションでも、同様のことがあったりしますので、管理会社の業務内容には関心を持って接して頂くことが必要ですね。

ここ数年の間マンション購入は、金融機関の融資金額もほぼ物件購入価格に近い金額になっていましたので、結果的に毎月の返済額はいっぱいいっぱいの状態になっています。
ということは、少しでも金利が上がるようなことがあれば、(収入はそのままの状態だとして)支出については不必要な費用は出来るだけ抑えないと収支のバランスが一機に崩れてしまいます。

赤字を作って、相続税や所得税などの税金を少なくする為に収益用マンションを購入したり新築したとしても、悪徳業者にせっせと貢いでいたのでは意味がありません。

それでは、購入当初に描いていたマンション投資の目的を達成することが出来なくなってしまいますので、もう一度、皆さんの物件の現状把握をしてみて下さい。

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不動産人/自分だけは大丈夫と思う気持

昨日は台風13号が関東方面に接近していましたね。

関西地方はそのお陰で、朝の気温が24度なんて前日の朝より5度位低かったので、凄く涼しく感じました。

西日本の大豪雨の時に、避難するように言われたり、警報が鳴ったりしても「自分は大丈夫だ!」とか「まだ大丈夫」とか思っていた人が沢山いたと報じられています。

経験したこともないような自然災害ですから、安全かどうかの判断も出来なくても仕方ないのですが、心のどこかに「自分は大丈夫」みたいな気持って誰しもあるような気がします。

不動産投資で失敗した人や、後悔している人の話を聞くことがありますが、最初は疑心案儀です営業マンの巧みな話術に乗せられて知らず知らずの内に契約するってケースも多いようです。

不動産の購入って一般の人は人生で数回あるかないか、賃貸の契約でも自信を持って理解している人はそう多くないように思います。

私の子どもが一人暮らしをしたいと言った時、安心して取引できる業者さんを選別して部屋を探しました。キャッチセールスみたいな賃貸の営業マンに一日中車で案内されて最後に、「申込してもらわないと困る・・」なんていう輩に引っ掛かってしまうのは親として困るからです。

売買でも売主さん・買主さんを金儲けの対象としか見ていない不動産営業マンに引っ掛かると、とんでもない事になってしまいます。今でも、有ること無いことを並べ立てて、「この契約しないとエライコトに・・・」なんて脅しを掛ける奴がいるという話があります。
それも有名人を使ってTVコマーシャルを流している著名な不動産業者というから、この世の中どうなっているのかって感じです。

不動産の良し悪しを見極める前に、信用のできる不動産業者さんを見つけることが大事です。
甘い話や巧妙な話術には、くれぐれもご用心ください!

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事業用不動産の購入や売却、購入したけど実は困ったことがある、大きな声では言えないが不動産管理業者が信用できない・・・みたいなお困りごと、テナント募集のご相談など、お気軽にご連絡下さい。

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不動産人/管理会社の倒産

「家主業」も大変です!

先月の25日、家主業をしている不動産業者さんの管理会社が倒産したという。
私も会ったことがある管理会社さんで、真面目そうな感じの社長さんでしたが、2日前まで電話で話していたのに突然、連絡が取れなくなっていきなり倒産したそうです。

丁度、月末の家賃の振込みの時期であったため、急いで、家主さんは入居者に毎月振り込んでもらっていた(管理会社の)銀行口座ではなく、直接自分の銀行口座に振り込んでもらう電話連絡を掛け捲ったそうです。

その管理会社が請け負っていたその他の仕事は、別の管理会社に急遽変更したそうですが・・・『ほんまに、忙しかったわ』って言っておられました。
物件の数が少ない時は、家賃保証会社を使ってでも、家賃の振込みは管理しやすいのですが、それなりの戸数を持つとなると、集金代行まで任せることになります。

昔は、多くの戸数をお持ちの家主さんでも、管理会社を使わずに自分で管理業務をしていた方もいらっしゃったのですが、最近は入退居時のリフォームや大規模修繕、日常清掃、賃貸募集や集金代行まで分離発注しないで1社に任せる方もおられます。

確かに1社にすべて任せるといろいろ便利ですが、もしもの時には大慌てです。
「おんぶに抱っこ」(=すべて他人に頼り切りになること)は、こういう場合は少し怖いので多少の手間は掛かりますが、保有する賃貸物件の戸数が増えても少しは分散しておりた方がイイみたいです。

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不動産人/万年床の話(原状回復義務)

「自然損耗」と「日常生活損耗」は人によって違う!!

賃貸借契約は、家主さんと入居者の合意に基づいて行われますが、貸す側の家主さんと仲介業者は事業としてやっているプロですが、借りる側の入居者は殆どの場合、素人さんです。
契約のときは、特に問題がなくっても、退去時に「原状回復義務」ということに対して双方の認識が違う場合があります。

「原状回復義務」は、建物賃貸借契約の終了時における借主のなすべき義務の一つです。

この「原状回復義務」について、借主がどこまで建物を原状に戻す義務を負うかに関してはさまざまな見解がありますが、いわゆる入居時の状態から通常の暮らしをしていて生じる「自然損耗」は借主は原状回復する必要はありません。
借主が故意に傷つけたり、壊したりした箇所については、入居時の状態に戻す義務が生じます。

最近では、「喫煙」による室内の汚れは借主の責任で原状回復するように賃貸借契約書の特約などでも明記されています。
以前、家主さんに代わって賃借人の退去立会いをした時に、床のフローリングが変色しているのを見つけましたので入居者に原因を尋ねました。
すると、敷布団をズ~と引いてあったので、こうなったのではないかということが分かりました。

ご本人は「日常生活していての損耗(=自然損耗)」だと主張しましたが、「万年床」は自然じゃなくて、単なる物臭とか不精だということでフローリングの張り替え費用を支払ってもらいました。
木製のフローリングの張替って、入居者の家賃1ヶ月より高額でしたから、「万年床」は高くつきました。

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不動産人/「既存不適格建築物」と「違反建築物」

改正宅建業法と重要事項説明書

既存不適格建築物は、その建物が建てられた時は合法的であったのですが、その後の法改正などにより現状の法には適合していない状態にある建築物のことです。
それに対して、違反建築物とは、建築当初から法的に違反していたものであります。

この4月から、改正される宅建業法により「重要事項説明書」に、建物検査済証の有無、建物状況調査の有無、確認申請時の図面添付、リフォーム履歴などを記載したり、添付したりするようになります。

戸建住宅と同様に、一棟売物件でもそのように対応しないといけませんので、当初から違反建築物だった物件や、建築確認申請後に検査済証を取得しなかった物件や検査済証取得後に増改築した物件は、4月から売却する際には今まで以上に過去の記録が大事な資料になります。

おそらく、各金融機関もそれに沿って融資基準を変えてくると思われますので、築年数の古い物件や所有者が何回か変わっていて過去の資料が無いような物件は、購入者に対しての融資条件がより厳しくなって、売却する際には苦労するかもしれません。

尚。不動産業者の分譲した戸建住宅は、建築確認取得後で無いと広告・販売が出来ませんので、最低限の資料は収集できると思いますが、注文住宅として建築した戸建住宅は、案外過去の資料がない場合がありますので、注意が必要だと思います。

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不動産人/インスペクション説明《中古住宅仲介》 4月1日から

インスペクション(建物状況調査)の活用促進を目玉にした改正宅地建物取引業法が、今年4月1日から施行されます。
平成16年6月に公布されたもので、最近の不動産業者向けの勉強会では度々取り上げられているものです。

今回の改正では、(1)売主に対して案内・斡旋する媒介契約時、(2)買主に結果の概要を伝える重要事項説明時、(3)売主・買主双方が納得の上で契約が成立したことを書面で確認する売買契約時――という3つのタイミングでインスペクションの説明がなされるわけですが、これはなかなか大変なことでもあります。

最もポイントとなるのは、宅地建物取引士が買主に対してインスペクションの有無と建物状況について説明する重説時だと思われます。
宅建業者は中古建築物の品質を把握した上で、買主の購入判断や交渉が可能になるので、建築の知識のない宅建主任士や業者は厳密に言えば、仲介が出来ないことになります。
中古の住宅でも、分譲マンションは管理会社や管理組合があるので過去の調査も比較的簡単ですが、中古戸建の住宅は所有者の判断で修繕・改装などを行っていますので、過去の記録がちゃんとある方が少ないし、瑕疵の問題も曖昧な部分があるものです。
私自身も、中古戸建の仲介や調査は、一棟売り物件よりも難しい部分があると思っています。
日本ではまだまだこれから伸びる市場だと言われている”中古住宅”の仲介は、宅建取引士の実務能力を相当高めていかないと、空虚な制度になる可能性もあると思います。
これは相当大きな改正です。

 

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不動産人/「サブリース契約」について

賃借人(入居者)と賃貸人(家主)との間に入って、家主さんにとって入居者の居る居ないに係らず、借り上げした業者が約束した家賃を支払う契約を「サブリース契約」と言いますが、家主さんにとって一見すごく便利なことだと思われています。

でもこの「サブリース契約」が、ここ数年の相続税対策や私的年金作りと称して投資用マンションを販売していた業者さんとオーナーさんとのトラブルのひとつとにもなっています。

「サブリース契約」は20年とか、30年とかの契約ですが、通常は2年毎に条件の見直しが契約書に記載されていますので、最初は7万円のサブリース家賃が3年目に6万円に減ってしまったりすると、家主さんは困ったことになります。
また、修繕費用やいろいろな手数料がかさんで、当初聞いていたのと違うってことで、オーナーさんと業者間の信頼関係が悪化するということもあったりします。

「サブリース契約」でオーナーさんに支払われる賃料は、実質家賃の8~9割と言われていますが、オーナーさんによっては実際の賃料を知らない、調べない、業者を信用し過ぎたりしていて、7割とかに設定されていても気づかないこともあります。

この点は「サブリース契約」でなくても、遠隔地の収益物件を所有している家主さんは、家賃相場が判り難いので気をつけないといけませんね。

賃貸募集や、管理する不動産業者とのコミュニケーションは是非とも密にしていただきたいものです。建築や購入はお金が調達できればいいだけですが、運用は手間隙を掛けることが大事です。
アパートでも投資用マンションでも、「ほったらかし」はアカンと覚えておいてください!

 

★賃貸契約に関する記事★

悪意の商法をご紹介します!

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