不動産人/「駆け引き」の話

米国:トランプ大統領と北朝鮮:金委員長の直接会談はどうなるのだろうと思っていたら、この段階でトランプ大統領が中止を言ったかと思うと、今度は韓国:文大統領と金委員長が2回目の南北会談、そしてまたトランプ大統領が6月12日の会談もあり得ると・・・

 

灰汁(あく)の強い米韓の指導者ならではの「駆け引き」なんでしょうね!

トランプ大統領が不動産業界の人だからというわけでもないでしょうが、今までの米国大統領とは一味も二味も持って行き方が違いますよ。
不動産業界を、「駆け引き」の世界だと言われていますが、確かに口八丁手八丁の猛者が沢山いらっしゃいます。
また不動産業のことを「生き馬の目を抜く」という表現を使うこともあります。「素早く事をする。他人を出し抜いて利益を得る。油断も隙もない。」だという意味です。

商談を上手に纏めるために、相手の条件を聞き出しつつ、自分の有利な立場に持って行こうとする「駆け引き」のバトルなんていう場面は、事業用不動産の取引では珍しいことではありません。
住宅や賃貸などの一般ユーザー相手の営業ではあり得ない様な、ギリギリの攻防が繰り広げられるわけです。

商談は必ずしも合意されるまで行なわれないで、一旦決裂してから再び商談が復活することもありますし、二度と顔も見たくないほどの決裂することもあります。

正しく、トランプ大統領や金委員長がそういう場面なのではありませんか。

不動産営業の場合、あまり若いうちに「駆け引き」ばかりを覚えてしまうと、なにか大事なものを失ってしまうように思います。

飽く迄も、商談相手の立場も尊重しつつ、こちらの希望条件との摺り合わせをしているのだと考えて、口ではきついことを言ったとしても、頭の中は常に冷静な判断が出来るようにしないとアカンわけです・
これって、そうとう練れた人生経験が必要です。
不動産業者は、そういう仕事だと思います。

一歩進んで、二歩下がる・・・「日々是修練」でございます.

 

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「妻より先に死にたい」男性の8割

昨夜は阪神VS巨人戦のテレビ中継観ていたのですが、試合が早く終わったので、レンタルしていた「あん」(樹木希林 主演:2015年)人が生きる意味について問いかけるような映画でした。

今朝の新聞にこんな記事が載っていました。
「自分が先に」と答えたのは男性78%、女性50%だそうです。
男性はどの年齢層でも「自分が先に」が多い。
女性は50代までは「自分が先に」が多いけれど、60代で「自分が後に」、70代で67%にアップ。
理由も「悲しみに耐えられない」「傍に居て欲しい」など男性は妻を精神的な拠所にしている様子が感じられます。理想の死に方については、心臓病などの「突然死」が8割、病気などで徐々に弱る「ゆっくり死」は2割。でも、大切な人の死については、「ゆっくり死」が増えるなど、相手を思いやるやさしい態度が感じられる気がしました。

※資料:日本ホスピス・緩和ケア研究振興財団

不動産人/仲介業務としての責任範囲

「不動産」は千差万別、同じものは二つありません。
誠意を尽くしてくれたベテランの営業マンでも絶対に間違いを犯さないということはありません。


だから、Aさんが2年前に購入した物件を、今回売却することになり仲介業務を請け負うことになったとしても、用途地域・各種規制、全面道路の給排水管の埋設状況等は再調査ですし、仲介業者にとって土地勘のないエリアの物件調査は特に気をつけないと間違いが起こりやすいものです。

以前このブログでも書いたことがありますが、大手企業の所有するガソリンスタンド跡地の売却で売主担当者が、仲介を依頼していた某信託銀行の担当者に土地の面積を伝えていたのですが、後日それが換地前の面積だと分かり、結局破談になったなんてこともありました。

ミスは仲介業者の知名度とか上場企業だとかいうこととは別次元の問題であります。仲介業者の責任は、依頼主の目的を達することが出来るようにすることです。

契約前であれば、物件の調査義務・説明義務という形で客観的に物件そのものを判るものにする責任があります。

「善管注意義務違反」いう表現で、仲介業者のミスを指摘することがあります。
「善管注意義務」とは「善良な管理者の注意義務」の略で、仲介業務を委任された宅地建物取引業者や宅地建物取引士の専門家としての能力、社会的地位などから考えて通常期待される注意義務のことです。

仲介業者がその物件について、容易には知りえない事実については、「善管注意義務違反」には当たりません。
ここの線引きが曖昧な部分を持っているので、トラブルになるケースもあったりします。

仲介業者としては、契約前には出来るだけ細かなことでも知っておいて頂く様にして、契約後のトラブルが発生することは極力避けるようにしますが、それでも、もしもなにか問題が発生した場合は誠意ある対応だけは心掛けないといけません。
そこまでが、仲介業務の責任範囲だと思います。

中には居るんですよね、そういう場面になると逃げる奴が。

 

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「責任者出てこい」・・・2

アメリカンフットボールの悪質なタックルで、関学大生を負傷させた日大の選手(20歳)の会見をテレビで見ました。

その姿勢と発言内容に自然と涙が溢れました。

その選手は「この会見は被害選手と家族、関学大への謝罪の意味が大きい。顔を出さない謝罪はない」と申し出たという。

その夜のニュースも、翌朝のニュースも繰り返し見てしまいました。
謝罪の気持が素直に出ていて、真摯な姿勢が胸を打つ会見でした。

本当に感動しました。

20歳の学生がこんなに立派な態度を取っているのに、特に最近、立派なポジションで仕事をしている人達の詭弁や虚偽、隠蔽などにウンザリしていたので、世の中捨てたものでもないって思いましたね。

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「責任者出てこい!」

人生 幸朗・生恵 幸子さんの漫才覚えていますか?
歌謡曲や世相などにとんちんかんな難癖をつけ、「責任者出てこい」の決めゼリフを吐く「ぼやき漫才」です。
今、ご両人が健在だったら、絶好のネタが満載です。

日大アメフト部が起こした悪質タックル事件で、内田正人氏(62歳)が監督を辞任することになってインタビューに答えている映像を見ました。
「一連の問題は全て私の責任」と言っていましたが、選手に反則を指示したかについては文書で回答するって・・何で?

今月だけでも、指導者、責任者とかいう人の弁明・釈明を何回も見ました。
麻生財務大臣や事務次官・スルガ銀行の社長も登場されました。
辞めることが責任を取る方法ではないと大臣を続けている人、探しても無いと言っていた資料が大量にあったという財務省の人達、営業が数字を欲しくて審査部門に圧力を掛けたことが原因だという社長です。
こんどは日本大学の理事であり、その大学の象徴的なスポーツクラブの有名監督です。
その立場でなにを教えていた人だったのでしょうか?
画面上では、なにか自分は“運”が悪かっただけみたいな態度でしたなぁ。
教育現場の人だけにもうちょっと判り易い態度を見せて欲しかったですね。

悪質タックルされた学生も可哀想ですが、そんな監督に指導されていた学生も可哀想ですよ。

それに比べたら、薬師寺の最高位・村上太胤管主(71歳)が銀座の40代ホステスと不倫したということで辞任したなんて、判り易くてほんと可愛いもんですよ!

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不動産人/店舗の案内に行ってきました!

「南森町不動産」って売買中心の不動産業者なのですが、テナント募集もするようになったのは10数年以上に前になります。

収益マンションやビルのオーナーさんから「空いている所あるから募集してよ」って言われると、「ハイ!」って言うしかないじゃないですか(^^)
と言っても殆どは客付け業者さんがお客さんを付けてくれるケースが多いのですが、家主さんとしたら金銭的負担には変わりませんし、以前からの信頼関係がある分だけ家主さんも安心して任せてもらっていると思いますので、気持の中ではプレッシャーを感じつつマメに募集活動をやっております。

三ノ宮の店舗も募集をしていて、先週と先々週と続けて内覧の立会いを致しました。
65坪ありますから、募集賃料も約140万円とそれなりに大きな金額です。

 

実はこの家主さんとは、10年以上前に大阪道頓堀の大型店舗のテナント付けをしたことがあるので、今回も神戸ですがテナント募集を請け負ったという次第です。

最初は当然初対面から始まるのですが、一度お付き合いが始まると継続して仕事させていただけるので、すごく嬉しいですね、その信頼を裏切るようなことは出来ません。

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6人に1人「1ヵ月テレビ見ない」(10~20代)

テレビでの歌番組が盛んだったころの人気歌手西城秀樹さんが亡くなったというニュースで、同世代のスターが亡くなったということでの寂しさを感じました。

最近の地上波テレビでの音楽番組の少なさと、BSテレビでの懐かしい歌を取り上げている音楽番組の多さはどういうことでしょうか?

BSテレビでは時代劇も結構やっていますし、いろいろな企画物もあって面白いですが、地上波テレビはクイズ番組や健康番組がやたらと多くて、私としては見るものが少ないですね。

専門会社の調査(※)の結果、各年代別にテレビの接触頻度を調べたところ、10代後半は48%がテレビの接触頻度が低い。
さらに、10代後半から20代の6人に1人がテレビ視聴をしない、もしくはテレビを所有していないことがわかったというから驚きました。
一方、私のような60代に関しては、テレビをよく見ることが判明したという。

テレビは頑張って年代を超えた面白い番組を創って欲しいですね。

(※)オンラインビデオ総研:全国の10代から60代の2万人を対象に実施したテレビ接触頻度調査結果。

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「リロケーション」物件の殺人事件

「リロケーション」は、転勤になった人の自宅を期限付きの賃借人を斡旋・管理する不動産ビジネスサービスのことです。

大阪のタワーマンションの1室を購入したAさんが海外転勤となり、東京の不動産会社と「リロケーション」契約、男Bに転貸した後、Bが室内で交際相手を殺害、物件の資産価値が下がったとして、会社員Aさんが借主の不動産会社に約1500万円の損害賠償を求めた訴訟が大阪地裁であり、同社が570万円を支払うことで和解していたという記事を見つけました。(読売新聞)
自宅を賃貸に出すことは珍しくないのですが、賃借人の起こす事件や事故までは普通は想定していません。

この場合は、借主の不動産会社が事件の責任を取ったわけですが、一般的な賃借人であれば自ら責任を取らなければなりません。また、賃借人自体の経済力が無ければ保証人や保証会社への対応を求めることになります。

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無理が通れば道理引っ込む

無理が通れば道理引っ込む

【意味】無理が通れば道理引っ込むとは、道理に反することがまかり通る世の中なら、道理にかなった正義は行われなくなるということ。

「かぼちゃの馬車」の被害者の多くはサラリーマンだったようですが、報道によるとそれなりに高収入を得ていた方が多いとか。当然、大きな借入をするのに銀行も誰にでも融資は出来ないはずです。
平均的な日本人にとって「銀行」の信用は、不動産業者と比べ物にならないくらいに絶大です。
「かぼちゃの馬車」のビジネスモデルを「銀行」が評価していると言われると、投資用不動産の「信頼感」はグッと増します。

関西では流れていなかったと思いますが、テレビCMで人気タレントが登場していたのもビジネスモデル自体の「警戒感」はかなり薄れていたと思います。
「空き室があっても支払われるはずだった」30年間の保証って何だったのか?
そもそもそんなことが出来るというのか?

スルガ銀行は金融庁の立ち入り検査中です。
内部調査で、複数の行員が審査書類の改ざんを知りながら融資した疑いが浮上しています。

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昨日の午前中は、定期検査で病院に居てテレビの国会中継を観ておりました。
例の「加計学園」の問題に対して、野党の質問に対して、安倍首相が答弁していました。
ニュースで見ていた柳瀬元首相秘書官の答弁もそうですが、誠意とか真摯とかいうものが感じられないような気がして、嫌な感じを受けました。

「かぼちゃの馬車」「加計学園」も人に迷惑を掛けたとしたら、関係者の皆さんはチャンと納得できるように説明して欲しいですなぁ。

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不動産ナマ知識/不動産取引の2つの高齢化問題

高齢化社会を迎え、不動産を売買する人の判断能力を確認することが必要となってきております。

認知症、精神障害など判断能力が低下している場合には、家庭裁判所が審判を行い、本人を援助するために成年後見人を選任して、本人を代理して契約することができます。また、保佐人や補助人を選任して本人の援助をして不動産取引をすることもできます。

もし、高齢者が不動産の売買契約に際して、法律行為の意味や認識する能力を欠いていることが後日判れば、契約は無効となります。

でも、通常の生活をしている元気な高齢者の方にその疑いが感じられない場合、いちいち判断能力があるかないかを調べることも難しいこともありますし、何歳からとかいう決まった線引きもないのですから・・・80歳超の売主さんに「高齢者としての判断能力」についてお尋ねしたら、怒られた上に商談自体と打ち切られたという話もあります。
一応、子供や奥さんなど親族交えて商談すると安心ですね。

最近気づいたのですが、もうひとつの高齢化問題があるということを・・・不動産仲介業者も高齢化しているということをです。
不動産業者も70歳、80歳でも現役で仲介業務をしている方が沢山いらっしゃいます。
ベテランの不動産業者の方はベテランの政治家と同じく、円熟した経験や巧みな交渉能力など正に働き盛りかと思えるくらい仕事が出来る方がいらっしゃいます。
売主・買主との長い間の人間関係もあって、信頼関係も十分な場合も多いのですが、珠に「あれっ?」って思うような時もあったりします。
例えば、若い時と比べて物忘れが・・・とか、パソコンやメールを使った事務処理とは概ね苦手な方が多いですね。

売主・買主だけでなく、不動産仲介業者の高齢化も確実に大きなテーマであります。

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