皆さんの最寄り駅近くには、賃貸不動産のお店がたくさんありますか？

テレビでコマーシャルを流している大手不動産会社や、昔から地元で営業している周旋屋の名残を持った不動産会社などたくさんの賃貸をメインにしている不動産会社があるということは、そのエリアにたくさんの賃貸マンションがあるということでしょう。

逆に駅前に一軒も不動産屋さんがないのであれば、そういう需要がないということでしょう。

空き家の問題がクルーズアップされているのですが、半数近くは賃貸物件だと言われています。

家主さんは入居者を確保する為に、リフォームをし、広告料のアップを承諾し、敷金・礼金の減額の契約条件を呑み、フリーレント期間の承諾など色々な対策をして安定した賃料を得るわけです。
特に空室状態が長引いてしまうと、敷金・礼金もなし、広告料も通常の額よりも２～３倍奮発して入居者の確保をすることも珍しくありません。

それなのに、やっと入居者と賃貸契約を結んで、ホッとして１～２ヶ月で「転勤で東京に行くことに・・・」なんて１ヶ月予告で解約を申し出られた暁には、せっかく多額の出費をしたのに大赤字になってしまいます。

不動産業者としては家主さんの負担を無駄にしない為に、「半年以内の解約は認められない」とか「３ヶ月分家賃相当額を違約金として支払うものとする」とかの特約を付けて賃貸契約することがあります。

但し、この特約は賃借人（消費者）の合意が前提ですので、一方的に押し付けるような形をとると問題がありますので、家主さんとしても知っておいていただきたいと存じます。

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誰しも歳をとります。

日本ではその数が急増していて、２０２５年における７５歳以上人口が約２１７９万人で、全国のおよそ５人に１人が７５歳以上の高齢者となる。
さらに、２０４０年にはすべての都道府県で６５歳以上人口が３０％を超えると予想されているらしい。

昔、お爺ちゃんやお婆ちゃんと息子夫婦が同居しているところが多かったのですが、今は都会で仕事している息子達はマンション暮らしで一緒に暮らすスパースも余りないし、お爺ちゃん達も元気な人が多くて、『自分のことは自分でやります』なんて気持の方も多い。

だから、高齢者は夫婦だけとか単身生活者の世帯が増えて、これからもそういう世帯が増えると言われています。（←持ち家派も同様です。）

ところが、高齢者になってから、賃貸住居を探すとなるとこれが厄介なことにハードルは高い！
孤独死や室内事故、あるいは家賃滞納などのリスクを恐れて「高齢者には貸したくない」といった賃貸オーナーが依然として多いからです。

行政の用意する「施設」も数量的には足りることは無さそうですし、大勢の高齢者が難民化する可能性もあります。

行政も対策を講じようとしているみたいですが、まだまだこれからという感じです・・・

京都市の高齢者住宅用の対策

不動産ナマ知識/”空き家”問題と相続&賃貸の関係について

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今日は三連休の最終日、少しだけ気になったことがあったので事務所に顔を出しました。
今年のお彼岸は、９月２３日の前後３ヶ日の７日間だそうですが、「暑さ寒さも彼岸まで」というように、一年間のなかでも過ごし易い季節です。お墓参りもしないとって思っています。

さて、カレンダーを見て９月後半だと再認識することになると、もう年末が近づいていることを思い知らされます。
１２月は何かと慌しい時期です。忘年会やクリスマス、年末の仕事納め、お正月の準備と皆さん多忙で、いつもの月より出費もかさみます。
サラリーマンの方は、ボーナスがあるので潤うことも出来るのでしょうが、個人事業主は一年間の数字を締める月でもあります。

不動産仲介で売り物件をお預かりする時に媒介契約を締結するのですが、その期間は３ヶ月を超えない範囲で依頼者と不動産業者が相談で決めることになっています。

この３ヶ月という期間が絶妙だと思っています。

売り物件や賃貸募集の仲介業務を受託して、広く世間に知らしめる方法はレインズ登録して同業者に物件を知ってもらう、新聞折込や雑誌に投稿して一般のユーザーに知ってもらう、ダイレクトメールやインターネットで知ってもらう方法などありますが、やはり不動産はそれなりに高額ですし、スーパーの野菜みたいに取り敢えず安いから買っとくみたいなことは出来ません。

物件自体についても慎重に考えて不動産業者から説明を聞いて、資金的の用意はどうするのかなど、それなりに時間を要します。
ただ、その物件を目にした別の買い主様も同様に検討しているのが普通です。
自分が気に入った物件は、別の第三者も気に入る場合があって当然だからです。

特別に人気の物件だとそんなに時間が掛からずに買い主が見つかりますが、買主を決定するのに１月やそこらは掛かるとすると、契約後１ヶ月の決裁として媒介契約後２～３ヶ月要することになります。
スムーズに行って３ヶ月ですね。
尚、ご相談を受けて売主様のご希望や売却理由などをお聞きして、売値の査定や物件調査はそれ以前に行ないます。

その段階で「この物件は半年くらい掛かりそうだな」とか、「ご希望の売値が少し高めだから、指値を待ちたいので」という方針はお伝えします。

ここはコミュニケーションを取り合って、二人三脚で成約に向けて進んでいくのですが、９月後半に契約しておかないと１２月の決裁に間に合わないって可能性がありますので、９月と１０月は不動産業者としては年内の頑張りところであります。

【関連ページ】

不動産ナマ知識／事業用不動産の売買契約前から決裁までの流れ

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兵庫県西脇市の岡之山美術館は、メイン作品の制作日に美術館職員が遅刻し、横尾忠則さんが「創作意欲が失われた」と立腹。
その後、横尾さんのスケジュールが多忙で完成のめどが立たず、特別展「横尾忠則　西脇幻想展」（９月２８日～来年３月２４日）の開催を延期すると発表した。
美術館側は申し訳ないと謝罪したのですが、開催の目途は立っていないということです。

不動産取引でも遅刻は論外です。

取引の日時や場所が決まって、当日、売主さんや買主さんが遅刻することがあります。

プロであれば、契約とか決裁に遅れて来るなんてことはまず無いと思いますが、一般の方で取引時間に遅刻してくることがままあります。

それでも多少の遅刻なら目をつぶれますが、１時間とかそれ以上ということになると「取引をする気持ちがない」と思われて、先方から契約の無効を主張されても仕方ありません。

一般の方でその辺の認識が甘い方がいらっしゃるのは事実です。

不動産取引の時間は厳守しないととんでもないことになる可能性がありますので、くれぐれもお気をつけ下さい！

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プロ野球も各チームの試合数が残りわずかになっていて佳境ですね。

先日、休日に甲子園球場に試合を見に行ったんですが、相変らず超満員の盛況振りでした。
私がビールやお弁当を売りに走り回っていた頃と比べると、売り子さんは可愛い女の子ばっかりで、笑顔満載で接客してました。
私らの頃は、巨人戦以外は１万人入っているかどうかの空席だらけで、ヤジの声が響き渡っていましたよ＾＾）
球場のアナウンスも色々なコーナーがあって、風船飛ばし以外にもジャンケンやプレゼントコーナーなどもあって、ボールパークって感じです。

でも、ひとつ気になったことが・・・この試合も結果的に、ヤクルトに負けたのですが、周りの阪神ファンも特別怒りをぶつける様子もなく、試合が終わると淡々と家路へと向かう。
押し合いへし合いして阪神電車の駅へ歩き始めます。
梅田行きの電車の中でも、試合のことを話している人もいるようには・・・・いない感じ。

私など、ガックリして「何でやねん！」と腹の立つこと。
ファンって贔屓のチームが負けたらもっと怒らないとアカンのと違いますかね！

昔やったら、こんな風じゃなかった・・・と思う今日この頃でした。

売主が真の所有者かどうか特定する？確認する？

当たり前過ぎて、そんなこと判りきったことだろうって思いますよね。

勿論、他人に成りすまして、人の土地を勝手に売ったり、買ったりするのは犯罪だとわかっていますが、でも例えば、相続物件の場合に相続人が３～４人で、１人だけと契約してもその他の人の相続分には契約の効力が及ばないので、こういう場合も、「真の売主」ではありませんから、この取引は完結できない可能性があります。

こういう複数の売主さんが合意して売却するなどの相続物件の売却はかなり手間隙が掛かります。
(注１)一人ひとりが納得できる条件でないと契約書にハンコをついていただけません。

全員が揃っている場面では、「そうだね」なんて言っている人が、個別にお話をしてみると「あの人に都合で・・・」なんて話が横道に逸れて、「だから嫌です」なんてことにも成りかねません。

相続物件でなくても、共有名義になっている不動産も同様です。

他にも、売主が未成年者や成年被後見人など、知らずに契約すると取り消される可能性があります。
代理人だという人「私が売主です！」と言っても、正式な委任状（注２）も持たずに現れる場合ならば、代理権がないので商談を進めてもその商談は無駄になります。

法人の場合も注意すべきことはあります。株式会社の場合、代表取締役以外の者と契約すると、契約に効力が及ばない場合があるので、必ず代表取締役と契約を結ぶ必要があります。

その他の団体・法人でも理事長・組合長・代表社員など権限のある者と契約する必要があります。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・　　　以前、こんなことがありました。一棟のマンションを売ることにした高齢のお父さんが売却をするのに知り合いの不動産業者の方と進めていて、丁度、私の知り合いが収益マンションを購入する意思があったので物件を紹介したところ、話がトントン拍子に進んで契約することとなりました。物件の所有者はご本人とご長男の持分が少しで、取引の時にはご長男も同席することにしていたのですが、悪いことにその日が大雪になり、ご長男が長野県から来れなくなったわけです。
売主の片方が来れないので、司法書士の先生も本人確認が出来ないということで延期しようということになりましたが、お父さんが「大丈夫です。息子も同意しているので今日取引を済ませたい…」と主張し始めました。
売主側の不動産仲介業者も「大丈夫です」と言うのですが、些か無責任な感じの発言としか感じられません。（早く済ませたいだけの理由に、腹も立ちましたけど）
その後、司法書士さんと息子さんが電話とＦＡＸで、いろいろやり取りをしてもらって間違いないという判断が出来たので、取引は無地終了出来ました。
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犯罪収益移転防止法

（平成２０年３月１日施行：平成２８年１０月１日一部改正）

いわゆる「マネー・ロンダリング（資金洗浄）」対策として、宅建業者は一定の義務を課せられる「特定事業者」（注３）のひとつとなっています。

宅建業者は、不動産売買や仲介を行なう場合、取引に係る当事者の①本人確認をすること②その記録を７年間保存すること③疑わしい取引の届出をすることの３つの義務が課されることになりました。

本人確認は、職業を聞くことと基本的に顔写真付の身分証明書にて確認し、取引を行なう目的（買い替え、相続対策、投資など）を行なうことになっています。

また、不動産売買における疑わしい取引としては、短期間に複数の土地建物に現金で支払いを行うこと、また高額であることなど。売買契約の締結が、架空名義や他人の名義で行なわれた疑義が生じた場合。契約書としての法人が、実体のないもの疑い、必要書類を契約者の住所以外に送付することを希望するなどが、疑わしい参考事例として挙げられています。（国土交通省）

また、スルガ銀行の問題でもあったような、公務員やサラリーマンがその収入に見合わない高額な物件を購入することも疑わしい事例となって、「マネー・ロンダリング」を防止するのに協力することになっております。

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先週の土曜日、９月８日に久しぶりに一心寺門前浪曲寄席に行ってきました。

相変らず、６２歳の私が若い方の部類にいるのかと思っておりましたら、２０代の女性がチラホラと、それに多分５０歳前後と思われるご夫婦も・・・

京山幸枝若さんの弟子で、「京山若菜」サンが初舞台だということが関係しているようでした。

今までも何回かまだ場数を踏んでいない若手の浪曲師さんの口演を見ていますので、恐らく時間が長く感じられるだろうなって覚悟しつつ、間違えないようにという緊張感を持ちながら、始まるのを待っておりました。

そして、いよいよご本人の登場です。
初めに軽くご挨拶があり、「安珍清姫」という演題で浪曲が始まりました。
伴奏は一風亭初月さんです。
目と閉じて、聞き入っておりますと、思いの外（笑）凄く上手でしたね！
終わると、初口演の為の拍手と、本当に上手だという拍手が重なって大きな歓声が上がっておりました。

浪曲師の世界は女性の地位も男性と同じです。

年配の女性浪曲師の方は、京山小圓嬢サン、天中軒 雲月サンなど本当に上手です。

戦後、落語、講談、浪花節(浪曲)と並び称された三大演芸のうち、浪曲は急速に人気が衰えたのですが、数は少なくなってもこの芸を守って来られたのは、今はベテランとなった女性浪曲師のお陰ではないかと思っています。

また、数少ない若手の中にも菊池まどかサンなど上手な有望株が居ますので、若い人にも浪曲を聞いてみて欲しいと思っています。テレビで見たことがあるのですが、東京でもそのような若手の浪曲師が出てきているみたいですのでこの先も楽しみにしております。

浪曲師紹介

世の中、目に見える問題より、目には見えない問題の方が厄介なものです。

今日は朝から市役所で、建売用地として紹介している売り土地の「道路」調査に行ってきました。
不動産にとってどのような「道路」に接しているのかは、殆ど“命”です。

「道路」に接していないと利用価値がグンと下がりますし、反対に広い「道路」に接していると利用価値は上がりますので、金額的にもその差は大きなものとなります。

今回の建売用地に向いていると思われる２７０坪の土地は、一見した所では建売住宅が幾つか建てるような開発できるかどうか心配なので、接道状況を役所で調べようと思ったわけです。

「道路」台帳を見ても当該物件の場所が特定できないくらい、分かり難いものでしたが、市役所の担当者の方に見てもらうと大体この辺りだと教えてもらうことが出来ました。

そして、この物件の接道状況が凄く悪いことが判りました。

その上、敷地内には目視では判らない市道が存在していることも判ったのです。
添付した画像で破線の部分が書面上で存在する「認定道路」です。

現地にはそのような「道路」はありません。（昔はあったのでしょう）
この破線は、路線の一部または全部がすでに供用廃止されているか、又は、現況が「道路」形態していないということを表しています。

通常の「道路」は、実線で表記されています。

この目に見えない「道路」はどういう意味を持っているのかというと、もしこの土地に建物を建てるとすると、この「道路」がどのように存在しているのかを市役所で「道路」明示してもらうように申請します。
その後、使用していないことが判れば、その「道路」を廃道してもらうように申請して、議会で決議してその存在を消してもらうのです。

これは手間と時間が掛かる手続きです。

それから、建売住宅などに利用するなら、開発行為に適合しているか審査してもらい、ＯＫなら建売住宅を建てる買主さんと土地の売買契約することになります。

さあ、現実問題としてそのように進むことが出来るかどうは全く判りません（笑い）

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賃貸物件をお探しの方、「家賃」とかは意味が分かりますが、「敷金・礼金・保証金」とかとなると分かり難いですよね。

また、「ハウスクリーニング代」とか「鍵の交換費用」とか「仲介手数料なし」とかなんか物件ごとにあったなかったり色々違っていて分かり難いものです。

そもそも現状では、「敷金」と「保証金」は同じだと考えて差し支えありません。
ただ、退去時に「敷金」の場合は「室内の原状回復費用」を差し引いて返金されます。
「敷金」は契約書に「敷引き」の金額かまたは何％とか書いてあるので、その金額が退去時に引かれますが、「原状回復費用」は「敷引き」に含まれているという解釈が一般的です。

「保証金」は家主に預けているお金なので、本来は退去時に全額返金されてもいいのですが、「敷金」同様に「室内の原状回復費用」相当額を差し引かれることが殆どです。

「ハウスクリーニング費用」を借主に負担させるのはどうなのかという点については、私的には「現状回復費用」内の費用だと思っていますが、現実はそうではないケースも多いですね。
かつて私が聞いたことですが、借りていた事務所などを退去する際に自ら施工業者に頼んで原状回復していた時期もあったそうで、その場合は「保証金」はそのまま返金されていたということです。

「敷金」と「保証金」はその言葉だけでは詳細は分からないので、賃貸契約書に記載された条文読んで理解することで初めて内容が分かるものです。

※賃貸契約書を読んでも分からない場合は、不動産仲介業者に質問して下さい。
知らないことは全然可笑しなことではありませんから。ひょっとしたら、その不動産業者の担当者もよく分かってないかも知れませんよ（笑）

「礼金」は入居する時に、家主さんに支払うお礼（←違和感はありますが・・・）的な意味合いがありますので、退去時に返金はされません。ということは、「礼金」のみの賃貸契約だと退去時には別途「原状回復費用」が必要となる場合があります。

「敷金・礼金・保証金」や「フリーレント」、「仲介手数料」が要らない物件もあります。

借主にとってこれほど有難い物件はないと思いますが、必ず何らかの理由はあるはずです。

例えば、入居者が長い間現れない物件、シーズンを逃した学生向けの物件、初期費用は安くして毎月の家賃を高めに設定している物件、部屋のリフォームをしないままで貸そうとしている物件、事故物件といわれる死亡・殺人などがあった物件等いろいろな理由がありますので、その当りもちゃんと理解したうえで賃貸借契約をして下さい。

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４６年ぶりとか、こんなに大きな台風が来たのは・・・

昨日は午前中は晴れていたりして、出勤できた課と思ったのですが、午後からは一機に豪雨になりました。
家の中でも建物が揺れるくらいで、とても外に出るなんて気も起こらななかったです。

こういう天候でも、銀行って休まないんでしょうね！
昔、台湾の法人に物件を購入してもらった時の契約日に、日本の都市銀行の台北支店が台風で休みだから振込みが出来ないと伝えたところ、「そんな嘘付いても、駄目！」と売主の社長さんが怒り出して、電話で確認するとほんとに休んでいたことがありました。

日本ではそんなこと無いでしょうが、国によってはあることなんだと、思い出しました。

今朝、犬の散歩に外に出てみると、大きな大木が何本も根本から風で押し上げられて倒れていました。
勿論、枝や葉っぱも散乱して公園や道路も山のように積みあがっていました。

テレビでは関空の損害の大きさを伝えていましたが、関西経済に大きな損失を与えたことは間違いありません。

今年は、自然のパワーに驚かされることばかりですが、まだまだあるかも知れません。
ご用心です！

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