【地代の増額請求・減額請求】

借地の地代は幾らくらいが妥当なのか解り難いものです。

借家の住居や店舗だと近隣の取引事例もありますが、借地ってそのスタートする時期にもよって金額が大きく違いますし、底地の規模にも拠りますので。

借地の地代は、月額●●万円とか決めるとしても、その期間によって契約内容は複雑です。

借地契約について

契約時の地代も１０年～２０年と経つと、固定資産税の増減や地価そのものの上昇・下落、景気の善し悪しなど変化するものです。

土地の貸主からすれば地代は上がることは結構な話ですが、下がるのは困ると思うものでしょう。

借家借家法にその地代の増減について触れています。

土地や建物の賃貸借契約においては、借地借家法により、賃料の増額または減額の請求が認められています（土地については、借地借家法１１条、建物について借地借家法３２条）。

この規定は、強行法規とされており、たとえ、契約書で「賃料は増額（または減額）しないこととする」と定められていたとしても無効であり、賃貸人または賃借人は増額または減額の請求ができることとなります。

但し、賃料の増額または減額の請求ができることの条件として

「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」

と定めていますので、なんでもかんでもOKと云う訳ではありません。

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（悪意の営業）…要注意！

実際にあったことですが、私のお客さんが有名な大手不動産会社から借地契約を提案されて、契約書（案）を示されたときのことです。

野沢さんこの契約書どう思うと尋ねられたので、持ち帰って読んだ見たら・・・「本契約の地代を賃貸借期間内において減額されることはありません。」と書いてありました。
地主さんに聞いてみると、こちらからの希望として申し入れたら、「了解しました。」と契約書をその通りに書き換えてくれたと言うことでした。

その大手不動産会社は、契約書で「賃料は減額）しないこととする」と書いても法的には無効であり、賃借人は減額の請求ができるということを知っていて契約書（案）を作成していたのです。
一般ユーザーより専門的な情報量で優位であるプロのやるべき行為ではありません。
契約さえ取れればいいという、誠意のカケラも感じられないやり口ですよ。
有名な上場企業のだからと言って、油断も隙もあったもんじゃないですわ！

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新聞によりますと、９月１９日日本損害保険協会は損保会社から保険代理店への出向を制限すると発表した。
損保保険（火災保険・自動車保険など）は９０％以上が代理店を通じて契約されていますが、代理店に出向させることにより、代理店が管理している同業他社の顧客情報を自社の損保会社に送るなどして不正を働いていたからです。（要するにスパイです。）

いかにも狭い市場で業界の顧客の奪い合いならではの発想です。
でも、この制限に違反しても法的な拘束力はないらしく、あくまでも自主規制だそうです。

どこかの大政党の裏金問題の対処の仕方と同じようですね。

また、日本郵便は、ゆうちょ銀行の顧客の貯蓄残高や年齢を基に、かんぽ生命を勧誘する人を本人の同意もないままリスト化していたというニュースも目にしました。

個人情報の私物化です。

実は、不動産業界にも商売道徳に反していると思える仕組みがあります。

問題の当事者になったことはありませんが、銀行の顧客を系列の不動産会社に紹介したり、逆に不動産会社のからの物件情報を取引先に紹介し、めでたく制約に至った場合、当然、その金融機関はローンを組んだり、投資信託を購入してもらったりするメリットがあります。

銀行さんは仲介手数料を頂けない（注）ので、「業務委託料」などの名目で事実上の仲介手数料を受け取るのが当り前になっているとか。

注）信託銀行やりそな銀行は手数料をゲッとできます。

これって広い意味で脱法行為だと思うのですが、如何でしょうか？

損保会社、大銀行、政党など社会的に強い立場にある組織は、その「立場」や「力」をそういう風に使っては駄目だと思います。

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「宅地建物取引業法第３７条」により、宅地建物取引業者が、宅地または建物の売買・交換する際に交付することを義務付けられている書面のことを「３７条書面」と言います。
でも「３７条書面」とは「契約書」とイコールではありません。

契約は民法上、口頭の意思表示でも成立することができます。

でも不動産取引においては、トラブルを回避するために書面で契約するのが当たり前になっています。

実務上は、その「契約書」に、契約を仲介した宅建業者が義務付けられた事項（注１）を記載して「３７条書面」を兼ねた「契約書」を完成させているのです。

（注１）

■当事者の氏名・住所

■宅地建物を特定するための表示

■取引金額・支払い時期・支払い方法

■契約の解除に関する定め

■損賠賠償の予定または違約金に関する定め

□買主・借主が宅建業者の場合、宅建士の記名が必要

仲介業者が介在しない当事者同士の取引の場合は、「３７条書面」は必要ありませんが、

仲介手数料を支払ってでも不動産業者に「契約書」を作成してもらい契約を成就させているケースが多いと思います。

「３５条書面」とは何でしょうか？

「宅地建物取引業法第３５条」に定められている「重要事項」を記載した書面のことを「重要事項説明書」のことです。

買主や借主に対してその土地や建物がどんなものかを説明するのは、宅地建物取引士です。

重要事項説明（注２）は宅建士にとって最も重要な仕事です。

もちろん、単に文字を読むだけではなくて、その物件の調査をして、よく物件のことを理解してることがとても重要です。

（注２）

■登記の状況

■法令の制限

■上下水道、ガス、電気の状況

■37条書面で記載する内容、未定の箇所があればその旨を伝える

□買主・借主が宅建業者の場合、重要事項説明は不要ですが、交付は必要

大きな不動産会社では、営業社員と宅建士を分けて仕事をしているところもありますが、わたしは営業の担当者が直接物件の調査もして、重要事項説明も行い、契約も行うことが顧客にとって非常に安心感を与えることに繋がる不動産業者の仕事だと思っています。

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老舗企業の多い日本

日本って世界中でも屈指の老舗企業の多い国ってご存じでした？

創業１００年以上の老舗企業が４万社以上あって、事業を継続していることは本当にすごいことだと思います。

老舗企業の多くは小規模企業だとか・・・で、震災やグローバル化、後継者不足、物件高などの理由で倒産や廃業する件数が増加しているという。

不動産業者って不動産市場の景気が良くなると増加して、悪くなると減少するのは昔からの趨勢です。

「令和３年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果について」（国土交通省）によると、令和４年３月末現在での宅地建物取引業者数は、大臣免許と知事免許の合計で １２８５９７ 業者となっています。１年間で年間で １４４８ 業者（１．１％）増えています。

不動産は儲かると思って不動産業に参入するということでしょう。

最近では８年連続で増えています。

個人業者の高齢化

個人業者の平均年齢は　６６．３ 歳で、令和　２　年度末と同じ数値となっています。

構成比率は、６０ 歳以上が全体の　７１．６％、５０ 歳以上は全体の　８８．０％を占めています。

個人業者でも大阪市内の中心部である北区、西区、中央区など建物の1階や駅前の目立つ場所に店舗を構えている不動産業者の多くは賃貸物件を扱っていることが多く、当然、飛び込みの客もある。

私みたいにビルの２階とかで事務所として営業している不動産業者は飛び込みの客は滅多にありません。

ではどうして食っているのか？

社長さんが独立する前にどんな仕事をしていたのかにもよりますが、自分自身の人柄や、経験と知識を生かし、人脈を活かして商売のネタを探し、相談を受けて成約に結び付けるのです。

でも、相談事も社長さんの得意な分野の物件ばかりではありません。３０年年近く仲介業やってますと色々な問題を抱えている方にお会いできますし、内容も諸々で大小はありますが、ひとつひとつ紐を解く感じです。

いつ売上に結び付くのか分からないものも多いし、そもそも解決できることが出来ない問題もあります。

それとは別ではありますが有難いことに、プロの不動産業者、例えばマンション業者、建売業者、収益物件などの購入業者や仲介業者の方々は日々とっかえひっかえに訪問してくれて、世の中のトレンドが感じられます。

不動産業者のそんな日常の営業活動は予測するのが難しいし、思い通りには行かないことも多いものですから、精神力や忍耐力は自然と鍛えられるものです。

仲のいい会社員の業者さんからは、『自由で好きなように生きていて羨ましいって』言われることもありますが、これでも苦労はありますからね（＾＾）

まあ～これも３０年やってれば慣れてしまいますし、考えようによってはこの不安定感が結構楽しいもんですよ！

元気なうちは頑張りたいと思っています。

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今や”転職は当たり前”ですが…

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昨今、リーガルチェックと称して法的な問題がないかをチェックするケースが増えています。不動産取引、特に売買契約って事前に弁護士さんに見てもらえば安心ですよね。

ただ、我々の不動産業者の仲間内では、弁護士さんが取引の経緯や背景などを無視して単に法律的なトラブルが起こることを前提にしたチェックをするために、取引相手をあたかも問題児かのような前提でまるで訴訟しているかのように加筆して契約自体がトラブルになるケースを知っています。

弁護士さんもお金をもらっているので、妙に張り切るのでしょうね。

また、弁護士さんも専門分野がありますので、不動産取引に精通している方に依頼しないと面倒くさい問題が発生するかも知れません。
そもそも契約って売主と買主が合意することで成り立ちますが、あれやこれや言い出すと本来の一番大切な部分がどこかに行ってしまって、どちらか片方にだけ有利な契約書になってしまいます。

宅建協会か全日という大きな団体に加入している多くの不動産業者はその団体が規範とする契約書を使っています。
その契約書の条文と異なる合意内容が必要な場合は、特約条項の欄で追加条文を加筆します。
ですから、概ね特約条項の条文に気を付けてチェックをすることになります。

【例】

■隣地との越境物に対する対応についての取り決め

■建物内のテナント契約を停止条件とした売買契約を記載する

■契約後、決済までに施工する工事内容と期日や費用負担についての取り決め

■収益物件の賃料の清算方法について本文とは違う合意内容である場合

■建物内の設備に関して、残置物とするか、一定の保証期間を決める取り決め

『理屈は通っても、道理が引っ込む』
理屈は通るものの、道理が引っ込むことがありますね。
時には論理的には間違っていないものであっても、それが人の感情や状況に合わないことがあります。
人間関係や社会的な問題では単なる論理だけでなく、共感や配慮も大切です。

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新しい気持ちになりやすいのは、新年が一番です！
「今年はこんな年にしたい」とか、「去年よりいい年にしたい」と願う気持ちが大事です。
既に不動産業を営んでいる方や、これから就職とか開業するひとも年明けに気持ちを新たにして臨みたいものです。

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昨年の宅建合格者は４万人余り、大阪府では４０００人弱でした。

【不動産業者の年収】

いろいろな資格の中でも宅建は人気の資格です。

もちろん、不動産業界で働く人には必要で、不動産業者として独立する方にも必須です。

わたしがまだ若かりし頃、賃貸マンションや沿道サービス店舗などの建築を請け負う営業していて、地主さんを紹介してもらうために足しげく町の不動産屋さんに訪問を繰り返していました。

当時は不動産屋さんがどのくらいの収入があるのか、どのくらいの経費が掛かるのか、さっぱり分かりませんでした。

将来、自分がまさか独立して不動産業者になるということも考えていなかったし、収入とか質問をすること自体が失礼なことだと思っていました。

でもある時に聞ける雰囲気になり、率直に聞いてみました。

その時の答えは、あっさり「ひとりでやってる不動産屋だと月５０万円くらいの収入くらいは…」「ただ、生活費がどの位かによるけど…」というものでした。

但し、３０年以上のことですが。

令和４年民間給与実態統計調査（国税庁）の不動産業・物品賃貸業の平均年収（男子）は、５４９５千円です。

おおよそこの金額に経費を加えたものが、不動産業者として開業して毎年必要となる売上みたいな額じゃないでしょうか。

月の経費って、（ひとりで営業して、事務員もいないとして）事務所の家賃、水道光熱費、通信費、交通費、接待交際費、その他です。大雑把に言えば、３０万~４０万円位は要るみたいです。

これまた大雑把に言えば、年間９００～１０００万円の売上年収が要るということでしょうか。

ぼっぷり給与所得生活していると、いつ収入があるかもしれない的な資金繰りの必要な感覚と全然違います。

【不動産業者のビジネスモデル】

一口に不動産業者と言っても色々なビジネスモデルがあります。

ここでは、不動産仲介業を念頭にしていますが、仲介業者でも①売買②賃貸のふたつがあります。

売買仲介でも、大別すれば“事業用”と“個人住宅”、賃貸でも“事業用”と“個人住宅”に区分されます。

両方やってても問題は無いのですが、どっちが主で従なのかはあります。

また、土地を造成や開発して売却するような不動産業、大家さんの所有している賃貸マンションやビルの管理業者として営業している不動産屋、最近特に多い買取して転売する不動産屋さんなど多種多様です。

免許は大臣免許か知事免許かの違いで、基本的に宅建免許は１種類です。

【不動産業者の浮き沈み】

不動産屋の仕事は成功報酬ですから、成約しなければ収入はありません。

ただ、取扱物件が高額ですので、成約したときのリターンは大きい。

世間的にはこれがクローズアップされていて、一発屋みたいな仕事だと誤解されています。

日常的には結構地味な仕事が多いことも知っておいて欲しいですね。

不動産業で開業するのは、他の仕事と比べても比較的初期費用は低いと思います。

大幅な金融緩和と異次元の低金利政策もあって、不動産に追い風だったこともあるでしょうか、

令廃業数を上回る新規業者数があったので、令和４年末の宅建業者数は９年連続で増えています。

令和４年末では（新規業者－廃業者）＝６６０９業者―５２６１業者＝１３４８業者の増

事業用不動産の仲介に限って言えば、楽しいこと、辛いことの繰り返しです。

マインドは相当鍛えられます！

これも含めてこの仕事の面白い部分なのでしょう。

不動産業で一旗揚げようと思ってるひとも多いのですが、お金も大事ですが不動産業ならではの奥の深さや、面白味、醍醐味なども魅力ですので

で、金金（カネカネ）は二の次で考えたいものです。

波のある仕事で、景気に大きく左右される仕事なので、もし開業をお考えならよく考えて行動してください。

一緒に頑張りましょう！！

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ＴＶで高齢者向けに自宅を売却し、売却後に毎月買主に賃料を支払ってその家に住み続ける「リースバック」というCMをよく見かけます。
でもトラブルも多発しているというのを知ると、心配な気持ちと一般の方の不動産知識の無さに付け込んだ不動産業者や事業者の悪意が感じられてすごく嫌な気持ちになります。

わたしのお客様に「マスターリース」物件を購入したいという法人がいらっしゃいますが、その法人はプロの不動産会社ですので、「マスターリース」の長所や短所、そしてその意味も理解した上でのリクエストですので、わざわざ下手な説明など無用なのです。
もし一般法人や個人などからのリクエストであれば丁寧な説明が必要となります。

「マスターリース」とは

オーナーが不動産業者と賃貸借契約を締結することを「マスターリース」と呼び、その不動産業者と借主との契約を「サブリース」と言います。

「マスターリース」契約は「サブリース」契約を前提に行うことになります。

「マスターリース」はオーナーが不動産会社に「一括借上げ」する契約なのです。

オーナーが不動産会社を通して借主を確保する大きな理由は、募集や管理する手間やその他の問題点を不動産業者が面倒見てくれるというのが最も大きな理由です。

当然、対価が発生しますが、オーナーにとってはそれを上回るメリットがありのです。

但し、「マスターリース」でも賃料保証型と稼働率変動型があり、必ずしも家賃が保証されている訳ではありません。

家賃以外にも、管理費の負担、維持管理費の負担など、そこはオーナーと不動産会社の契約内容になります。

「リースバック」とは

先に紹介した「リースバック」は、一見すると「マスターリース」や「サブリース」に似ているのですが、いくつかの点での違いがあります。

「リースバック」の基本的な部分

• 所有権がリースバック業者に移行する。・・・その業者が大家さんになる。

• 売主はその家に住み続ける。・・・・売主は賃借人になる。

以上の２点を基本としているのですが、トラブルになる事例としては、売却価格（＝業者の購入価格）が著しく低額であるとか、賃料自体が高いとか。

賃貸借契約としては、定期建物賃貸借契約が多いのですが、一般の方の多くは普通賃貸借との違いを理解していないし、業者側も丁寧に説明していない場合があるでしょう。

特に、高齢者をターゲットにしている商品ですので、取扱する業者によっては高齢者が大きな損害を被ることも…

知らないことを聞くのに多少後ろめたさもあるかも知れませんし、そもそも、何が分からないのか分からないってこともありますよね！
不動産の知識は浅くても、人を見る目はある筈ですよね、いや、あって欲しいです！！

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２０２３年度上半期（４~９月）の新築マンションの平均価格は、東京２３区で前年同期比３６．１％UPの１億５７２万円。（不動産経済研究所）

調査開始してから５０年間で初めての１億円超えだそうです。

人件費や建築材料の高騰、超低金利状態の影響もありますが、都心の新築物件が少ないことも影響があると考えられています。
大阪でもまとまった広さの土地はすごく希少で、結果的にすごい金額で取引が成立する状況です。
ちなみに２３区以外の東京のそれは５４８８万円、千葉は大阪並の４７６９万円だとか…

今では記憶の中から消え去った“バブル期”を超える金額となったマンション価格ですが、一番の関心事はこの状況がいつまで続くのかということです。

事業用不動産も品薄状況で、必要な買主さんは言い値で購入するしか方法が無いのに近い状態です。

投資用不動産も利回りは一時期の７～８％という目安の物件も少なくなって、４～５％でも築浅や立地が良ければOKだという買主が増えています。

東京で利回りが２～３％とかいう話は大阪圏ではほぼないですが、そのうちに東京みたいになるかも知れません。

米長期金利が上昇…約１６年ぶりに５％の大台を突破のニュースが、また円安が進んでしまうのか…景気はちゃんと良くなるのか…

それも金利が上がるという声が出てくれば一気に崩れるのでしょうけど、いつなのかは誰にも分かりません。

ドキドキしながら様子を見ています。

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