不動産ナマ知識/『令和7年版土地白書』〈不動産マネーの動き〉

令和7年版ですから令和6年度の土地取引の動向、不動産市場の動向等について書いてあるデータとなります。
今年の前半も終わろうとしていますが、後半の不動産市場の動向を考える昨今、気になるものなのでザっと目を通してみました。

 

【令和6年の地価動向は、東京圏・大阪圏は上昇幅の拡大傾向、名古屋圏は上昇幅が縮小】

特に東京圏・大阪圏の中心部は高い上昇ですが、全国で見ると長期的な地価動向としては、昭和の終わり頃~平成の最初に掛けて大幅な上昇期(バブル期)の後、大幅な下落期(バブル崩壊)を経験したことを実感として記憶している人は少なくなっています。

令和3年の新型コロナウイルス感染症で商業地・住宅地ともに下落したのですが、国の金銭的な支援策もあり、今でも低金利政策も継続していて地価は上昇期を続けている。

【土地取引の動向】

令和6年度の土地取引の件数は、全国で約132万件でありここ数年の間、ほぼ横ばいで推移している。

令和7年度の企業の土地投資額計画値は、日本銀行調査で3兆7758億円(前年度比20.3%減)で、すべての分類(大企業・中小企業・製造業・非製造業)で減少の見込みとなっています。

【土地利用の動向】

国土面積約3780万haのうち、一番が森林で約2503万ha、2番は農地で約437万haと合計で国土面積の約8割を占めている。

それに、最近の米高騰のニュースをテレビや新聞で見ることが増えたので、改めて市街地の農地の面積がどんどん減少しているのを下記の表を見ると驚きの一言です。

 

【不動産市場の動向】

銀行による不動産業向け新規貸出は、令和6年は15兆5519億円となっており、ここ10年間かなりの不動産業者への融資がなされいて、その不動産業者の貸出残高は、106兆7485億円となっております。

ちよっとバブリーな感じかなと思います。

※取引件数が横ばいで、融資金額が増えていて、中でも不動産業者向けの金額はかなりの額になってる。エリア的に東京圏・大阪圏の中心部が突出しているのが特徴的ですね。
『令和7年版土地白書』にはその他にも、マンション価格やマンション賃料や店舗・オフィス面積やリートについても書いてありますが、総じて平易な表現ですので時間があれば一読するのも一興ですよ。

★不動産の取引に関する記事

人口減少問題に関するニュース

金利のある社会

リーガルチェックのメリット・デメリット

//////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

不動産人/区分所有法の改正

正式名称「建物の区分所有等に関する法律」の一部改正されることになりました。

東京や大阪などの大都市に限らず、都市中心部にマンション開発に適した用地が少なくなっていることもあり、戸建住宅がメインだった周辺都市でも分譲マンションが多数建築されるようになりました。

日本国中の10人に1人以上が居住している住居形態です。

築40年以上のマンションは全体の2割(約137万戸)あり、今後10年でその数は2倍に、20年後は3.4倍に増加すると予測されているそうです。

その入居者も歳をとりますので、建て替えや大規模修繕などの費用負担の問題は深刻なものでしょう。

投資用の区分マンションのオーナーさんにとって気になる部分は、売却や取壊しに必要な要件「所有者全員の同意」⇒「5分の4の賛成」になったこと。

もうひとつは、共用部分の修繕、管理規約の必要な要件「全所有者の過半数」⇒「集会の出席者」に変更したこと。

投資用マンションの所有者は遠隔地に住んでいたり、建物管理に無関心な人が多いので、2026年4月施行を目指す改正法が大きな改正であったことを知ることになると思います。

★不動産投資と管理業務に関する記事

その管理会社は「最適」なのか?

マンション投資家の敵・悪徳管理会社

「管理会社」の仕事内容とは

3棟に1棟が不足?/修繕積立金の問題

//////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

不動産人/正確で信頼できる営業方法・アナログとデジタル

フジテレビ不祥事問題とか東京都や兵庫県の知事選挙でSNSやYouTubeがすごい威力を発揮したことから、テレビ・ラジオ・新聞・雑誌などオールドメディアの在り方今までにない厳しい目が向けられています。
反面、ニューメディアと称するネツトメディアの過度な影響力にも疑問が投げかけられています。

【仕事の仕方】

オールドと言えば、不動産業界はいまだにアナログで、デジタル化が遅れている業界だと考えられています。

でも流石にポスティングや、新聞折り込み・電ビラは昔話になりつつありますけどね(笑)

特に不動産業仲介業の多くは中小零細業者で、経営者の平均年齢は60歳以上だと言われていますし、その内でも事業用物件を扱う業者はベテランが多い。

実務的にも、契約書・媒介契約書・重要事項説明書・覚書など紙ベースのやりとりが多いのもデジタル化が遅れている要因かも知れませんし、パソコンでグーグルマップを見るだけでなく、現地で実際に見る“現調”と呼ばれる作業も重要です。
ただ、連絡方法としてメールやLINEなどは記録も残るし単に電話するよりも優れています。
物件の価格査定、図面作成したりするのは、機械的に出来る範囲もあるので確かに便利ですけど、資料をどう使いこなすかは不動業者として人間のやる仕事です。

マンションや戸建てなどの住宅系の売買や賃貸営業だとアナログでなくてもイイ部分も多いのかもしれませんが…売主・買主・貸主・借主などの性格・経済状態・嗜好などの背景もそれそれですし、不動産は同じ物件が存在しないという特異性から、どうしても対面して意思の疎通を図る行為が必要であってそれは不動産仲介業として仕事の醍醐味でもあります。

【集客力はデジタルの勝ち】

事業用不動産仲介業者の場合、住宅系の売買や賃貸営業より集客能力や事務処理作業のデジタル化においては劣るかと思います。

また、オンライン重説やオンライン内見なども便利ですが、できれば対面での説明や実物を見て納得する方がベターであって、オンラインを活用するのはどうしても無理な場合のみにして出来れば避けたほうがイイと思っています。

また、事業用不動産取引の打ち合わせをオンライン会議の方式で行うケースも増えていますが、慣れればどういうことはないのかも知れませんが、個人的には微妙な時間差などに違和感を感じているのは親爺だからでしょうか。(苦笑)

【信頼感は人間力の勝負】

TVCMをドンドン流しつつ、何度消しても出てくるネット広告をドカンドカンと打ってる大手の不動産会社も連日飛び込みや訪問営業をやっています。
確かにアナログ営業はデジタル営業やインサイドセールス(内勤営業)よりも効率性や経済性では劣るのですが、人は対面した相手に心を開く傾向があるようで、その効果はネットやデジタルでは得られない安心感や信頼感はあるからでしょう。

それに中小零細企業の経営者の方は、中高年以上の年代の方がまだまだ多いので、若い人みたいにスマホをいじくりまわしてるってことはないですから、まだまだアナログ営業の活躍する場所はまだまだあると感じております。

デジタルとアナログ、一長一短あります。

両方とも上手く使いこなせることが出来ればとイイですね!

★不動産とデジタルに関する記事

『印鑑』は時代遅れなのか?

悪い冗談? デジタル庁のメール誤送信

インターネットの集客

オンライン化で営業マン不要?

//////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

不動産人/水漏トラブルの話(投資用マンション)

埼玉県八潮市の交差点で道路が陥没して74歳の男性運転手さんの救助は難航していて、1週間経ってもまだ救助活動が進められています。(令和7年2月4日現在)
不幸な事故ですが、この下水道管は42年経過していて老朽化が進んでいるというものの、未だ耐用年数(50年)には達していなかったそうです。
下水道管の普及率は1950年~70年代(高度経済成長期)に向上したので、今後10~20年掛けて老朽化がいっきに進んでいくというから日本国中で同様の事故が起こる可能性があります。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

さて、話は変わって表題の水漏トラブルについて書きます。

昨年のお正月明けのことでした。
分譲マンションの一室を賃借人(法人)に事務所として貸している家主さんから連絡がありました。
正月休みが明けて、賃借人の方が出社してドアを開けると、部屋のドア付近や洗面所・給湯室などが水浸しになっていたそうです。
壁はクロスだけでなく下地のボードも水を含んでボロボロになり崩落し、天井の化粧板も同じく水をたっぷり吸って変形して、床のCFも水膨れしていたそうです。

原因は上の階の給湯器の給水菅が何かの拍子で外れたとか、恐らく年末に外れたようで、約1週間超水漏れ状態が続いて下の階まで水が落ちてきたと考えられるます。

事務所使用ですからお正月休みに入っていて上階と下にあるこの部屋も無人だったため、長期間放置されていたということです。
それに室内で漏れていたので、建物の管理会社も気が付かないでいたのです。

大騒ぎになって止水して、「どうしてくれるんだ」と言う話になります。
上階の部屋の所有者は東京の不動産業者で、その管理をしているのは地元大阪の管理会社でした。ちなみに、この部屋の家主さんは千葉県の方です。

管理会社通じて上階の所有者に修復の抗議をしました。
それからしばらくして業者さんが下見に来てくれました。
そこまでは未だ良かったのですが、その後管理会社の担当者に、何度も連絡しても「施工業者が忙しいので」「もう少し待ってください」「家主にも言ってるんですが…」と数か月経ちました。
日数が経ったので、壁や床などの水分も枯れてしまい、ズブズブ状態ではなくなりましたが、賃借人に迷惑を掛けているので、こちらで修復工事をするのでその費用を負担して欲しいと先方に伝えると、「いや、こちらで直しますので…」「損害保険には入ってません」とか埒が明かない。

ついに年末近くになり、結局のところ、被害を受けた家主さんの負担で修復工事を行いました。
こういう場合は、損害保険も適用外だそうです。
法的措置も考えましたが、その費用を考えると割りに合わない金額なので断念です。
(今回の損害金が倍だったら当然、訴訟しますけど)

こういうケースは稀だと思いますが、建物も築年数を経ると、設備も老朽化しますし、対賃借人だけでなく、他の区分所有者もいろいろな人(日本人とも限りません)ですから、不動産投資ってイロイロな問題が起こるもんです。

※この事例を逆に悪用するのは止めた方がいいですよ、すごく危険ですから!

★不動産トラブルに関する記事

入居者の死亡と後始末

契約解除に伴うトラブル事例

悪意の商法を御紹介します!

万年床の話(原状回復義務)

//////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

不動産人/『タワマン空室課税』神戸市が検討

【晴海フラッグの事例】

神戸市の市長が、年初の会見で「神戸市の中心部にあるタワーマンションの空室に対して、所有者に新たな税負担を課す制度を検討すると発言しました。
念頭にあるのは、東京オリンピック選手村跡の「晴海フラッグ」なのだそうです。
「晴海フラッグ」は去年5月の街開き以降、夜電気がついている部屋はまばらで、ある調査によると登記簿上で4割以上が法人登記で、住む予定のない投資目的の業者が購入していたという記事を見かけました。

神戸市は既に2020年から市中心部でタワマンの規制を既に実施していますが、神戸市内のタワーマンションでも、30~39階までで21.2%、40階以上だと33.7%が住民登録のない「空き部屋」だという。

以前ワンルームマンションの投資ブームの時、賃借人ばかりで、また所有者は物件から離れたところに住んでいて一年に1回も物件を見たこともなく、マンション管理は管理会社に全部お任せ状態で、管理総会も委任状ばかりで出席者がいないので、悪徳管理業者の餌食になるという問題がありました。

タワーマンションに投資するとか、節税目的で購入する人は物件自体の思い入れは希薄でしょう。
各所有者では所得水準や購入目的も違うでしょうから、将来の大規模修繕や管理規約の改定などの合意形成も意見の相違があって、上手くマンション管理がし難くなることが予想されるという。

【問題山積】

でも、個人の所有物に課税しても、タワマンの問題を解決できるのか?また、同じ問題はタワマン以外の一般の分譲マンションのも起こり得ることなので、その辺の整合性はどうするのか等の課題は山積で、一筋縄ではいきそうにありません。

★税金に関する記事

実勢価格の6割まで?「タワマン節税」

固定資産税への疑念

個人が消費税課税事業者になる場合

////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL06-6360-9791
南森町不動産の「会社案内
南森町不動産の「お問い合わせ」

不動産人/越境物の将来撤去について

更地や建物付きの土地の売買契約する時に、買主から測量図を求められることが一般的ですが、その際に隣地境界を確認すると売主も気が付いてない越境物があったりします。

越境物とは、塀やフェンス、隣りの木の枝や根っこ、電柱から引き込まれている電線、地中にお隣の下水管、建物の庇など意外と気づかないものもあります。

売却する前に売主とお隣さんとの間で越境物の存在を確認して、速やかに撤去するのか、または将来撤去することを確認する必要があります。

そこで「覚書」で合意内容を記載することになります。

売主が売却して、新しい所有者に変わっても合意内容は引き継がれることを記しておきます。

但し、この「覚書」は当事者にのみ適用される文書です。

売却後の新しい所有者は、あらためて越境物の将来撤去について「覚書」を取り交わす必要があります。

覚書(案)

●●(以下、「甲」とという)と、▲▲(以下、「乙」という)は、双方が所有する土地境界上の越境物について、以下の通り同意した。
第1条

甲・乙は甲所有の越境物が、別紙確認図の通り、乙所有の土地の境界線を越えて存在していることを相互に確認した。

第2条

乙は、甲所有の越境物について、建替えや改築等で現状変更しない限り、撤去請求をしないものとし、現状のまま所有・使用することを承認する。

第3条

甲は、甲所有の越境物について、将来に建替えや改築等を行う際には、自己の責任と費用負担において越境物を撤去し、越境物の乙所有地について所有権を主張しないものとする。

第4条

甲・乙は所有地を第三者に譲渡する際に、本覚書の権利・義務を当該譲受人に対して継承するものとする。

令和6年12月1日

甲:×××××  印

乙:×××××  印

尚、先の覚書(案)では越境されている側の所有者:乙が新しい所有者に変わり、新所有者として当該地に新しい建物等を建築しようとする際に、隣からの越境物が邪魔になり甲に撤去を申し入れた際に、その費用負担を誰が持つのかトラブルが発生するなど、微妙な問題もあります。

★不動産トラブルに関する記事

不動産投資トラブル20~30代が餌食に

修繕積立金のトラブル

マンション投資家の敵・悪徳管理会社

「遅刻」で取返しがつかないことも

///////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

不動産ナマ知識/借地契約の悪意ある営業行為

【地代の増額請求・減額請求】

借地の地代は幾らくらいが妥当なのか解り難いものです。

借家の住居や店舗だと近隣の取引事例もありますが、借地ってそのスタートする時期にもよって金額が大きく違いますし、底地の規模にも拠りますので。

借地の地代は、月額●●万円とか決めるとしても、その期間によって契約内容は複雑です。

借地契約について

普通借地権

一般定期借地権

事業用定期借地権

契約期間

当初期間30年以上

50年以上

10年以上50年未満

契約の様式

特に定め無し

書面

公正証書

建物の用途

居住用・事業用 居住用・事業用

事業用

備考

①  更新有

②  建物滅失・再建築・存続期間の延長可

③  建物買取請求権可

①  更新無

②  建物滅失・再建築・

存続期期間延長なし

③  建物買取請求不可

①  更新無

②  建物滅失・再建築・

存続期期間延長なし

③  建物買取請求不可

契約時の地代も年月が経つと、固定資産税の増減や地価そのものの上昇・下落、景気の善し悪しなど変化するものです。

土地の貸主からすれば地代は上がることは結構な話ですが、下がるのは困ると思うものでしょう。

借家借家法にその地代の増減について触れています。・・・・普通借地権の場合

土地や建物の賃貸借契約においては、借地借家法により、賃料の増額または減額の請求が認められています(土地については、借地借家法11条、建物について借地借家法32条)。

この規定は、強行法規とされており、たとえ、契約書で「賃料は増額(または減額)しないこととする」と定められていたとしても無効であり、賃貸人または賃借人は増額または減額の請求ができることとなります。

但し、賃料の増額または減額の請求ができることの条件として

「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」

と定めていますので、なんでもかんでもOKと云う訳ではありません。

★不動産営業に関する記事

最初はみな新人です!

法令順守と倫理観

不動産投資「商法」にだまされないで!

///////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

 

不動産人/(賃貸)アメリカ村店舗のご紹介

大阪市中央区西心斎橋(現状空き室)
SRC造B1付地上10階建の2~3階部分
2階133.56坪+3階74.15坪=合計207.71坪
展示場・物販・スタジオ向き(内階段あり)
賃料12,000円/坪 共益費(込) 保証金10ヶ月

【定期借家契約希望】

★諸条件相談可

★披露宴会場、音楽スタジオ・インバウンドのお土産物販店として賃貸実積あり。

仲介物件:南森町不動産 ☎06-6360-9791

///////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

 

不動産人/大企業「商売道徳」の欠如

新聞によりますと、9月19日日本損害保険協会は損保会社から保険代理店への出向を制限すると発表した。
損保保険(火災保険・自動車保険など)は90%以上が代理店を通じて契約されていますが、代理店に出向させることにより、代理店が管理している同業他社の顧客情報を自社の損保会社に送るなどして不正を働いていたからです。(要するにスパイです。)

いかにも狭い市場で業界の顧客の奪い合いならではの発想です。
でも、この制限に違反しても法的な拘束力はないらしく、あくまでも自主規制だそうです。

どこかの大政党の裏金問題の対処の仕方と同じようですね。

また、日本郵便は、ゆうちょ銀行の顧客の貯蓄残高や年齢を基に、かんぽ生命を勧誘する人を本人の同意もないままリスト化していたというニュースも目にしました。

個人情報の私物化です。

実は、不動産業界にも商売道徳に反していると思える仕組みがあります。

問題の当事者になったことはありませんが、銀行の顧客を系列の不動産会社に紹介したり、逆に不動産会社のからの物件情報を取引先に紹介し、めでたく制約に至った場合、当然、その金融機関はローンを組んだり、投資信託を購入してもらったりするメリットがあります。

銀行さんは仲介手数料を頂けない(注)ので、「業務委託料」などの名目で事実上の仲介手数料を受け取るのが当り前になっているとか。

注)信託銀行やりそな銀行は手数料をゲッとできます。

これって広い意味で脱法行為だと思うのですが、如何でしょうか?

損保会社、大銀行、政党など社会的に強い立場にある組織は、その「立場」や「力」をそういう風に使っては駄目だと思います。

★銀行に関連する記事

三菱UFJ銀行の情報流失問題

銀行の不動産業参入

法令順守と倫理観

大手不動産会社の横暴・「両手」「両直」

///////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

不動産ナマ知識/「37条書面」と「35条書面」

「宅地建物取引業法第37条」により、宅地建物取引業者が、宅地または建物の売買・交換する際に交付することを義務付けられている書面のことを「37条書面」と言います。
でも「37条書面」とは「契約書」とイコールではありません。

契約は民法上、口頭の意思表示でも成立することができます。

でも不動産取引においては、トラブルを回避するために書面で契約するのが当たり前になっています。

実務上は、その「契約書」に、契約を仲介した宅建業者が義務付けられた事項(注1)を記載して「37条書面」を兼ねた「契約書」を完成させているのです。

(注1)

■当事者の氏名・住所

■宅地建物を特定するための表示

■取引金額・支払い時期・支払い方法

■契約の解除に関する定め

■損賠賠償の予定または違約金に関する定め

□買主・借主が宅建業者の場合、宅建士の記名が必要

仲介業者が介在しない当事者同士の取引の場合は、「37条書面」は必要ありませんが、

仲介手数料を支払ってでも不動産業者に「契約書」を作成してもらい契約を成就させているケースが多いと思います。

「35条書面」とは何でしょうか?

「宅地建物取引業法第35条」に定められている「重要事項」を記載した書面のことを「重要事項説明書」のことです。

買主や借主に対してその土地や建物がどんなものかを説明するのは、宅地建物取引士です。

重要事項説明(注2)は宅建士にとって最も重要な仕事です。

もちろん、単に文字を読むだけではなくて、その物件の調査をして、よく物件のことを理解してることがとても重要です。

(注2)

■登記の状況

■法令の制限

■上下水道、ガス、電気の状況

■37条書面で記載する内容、未定の箇所があればその旨を伝える

□買主・借主が宅建業者の場合、重要事項説明は不要ですが、交付は必要

大きな不動産会社では、営業社員と宅建士を分けて仕事をしているところもありますが、わたしは営業の担当者が直接物件の調査もして、重要事項説明も行い、契約も行うことが顧客にとって非常に安心感を与えることに繋がる不動産業者の仕事だと思っています。

 

★契約書に関する記事

三為契約(さんためけいやく)

事業用不動産の売買契約前から決済までの流れ

対面営業のメリット

自分の仕事(社内分業制の弊害)

///////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」