三寒四温、少しずつ温かさを感じることが出来ます。

不動産関連の記事を読んでいると、首都圏の２０２２年の新築マンションの平均価格が２年連続で過去最高で、６２８８万円（前年比０．４％UP）になったそうです。
但し、東京２３区だと平均価格は８２３６万円（同０．７％UP）だから、民間給与の平均年収４４３万円だとさすがに手の届かない金額のはずです。
誰が購入しているのか？

夫婦でそれなりの収入があるペアローンを組める人、投資目的や税金対策目的の富裕層、円安で外国人投資家などなど…そういえば、この間、数十億円する新築マンションの一番高額な部屋を中国の人が購入しょうとしたら事業主（世間では一流と云われているデベロッパー）が断ったとかいう話を業者さんから聞きました。
その理由は大きな声では流石に言えないものでしたね、国際問題になりますから。

先日、知合いの社長に会社の近くに建った新築の賃貸マンションを借りたいと声を掛けてもらいました。
貸主は大手デベロッパーですが、所有者は外資系のファンドだとか・・・
従業員の社宅用に３部屋に申込をして、数日後、契約や入居までのスケジュールを教えてもらいたいと貸主の担当者に伝えたのですが、１週間経っても全く何の音沙汰がありません。
こちらから電話しても出てこないし、挙句の果てに電話が不通になってしまいました。

１０日ほど経ってやっと電話で話が出来たので、なぜこんなに連絡が取りづらいのか聞いてみると、「忙しかった・・・」とか、この理由って凄くないですか！
その２日後、申込した３部屋について担当者から「所有者の審査で落ちた」との返事がありました。

担当者に聞いても理由は分からないとのことでしたから、こっそり裏から手をまわして審査に落ちた理由を知ることが出来ました。
不条理極まりないほど、阿保みたいな理由でした。
借主には釈明の余地もありませんでした。

広島市教育委員会が市立小中学校の平和教育の教科書から漫画「はだしのゲン」から別の絵本に変更するということが話題になりました。
今の時代にはよく分からない表現があるというのが理由だそうですが、その理由とは「ゲンたちが浪曲を披露して日銭を稼ぐとか、体調を崩した母親のために人の家の中にある池で鯉を釣ったりする」などだそうです。
個人的に「浪曲」ファンのわたしは、確かに浪曲を聞く機会は少なくなっているが、当時は大変な人気を博していた時代があったという説明をすれば、日本の伝統文化を教えることになり子供にとっても重要なことじゃないかと思うのです。
時代の流れはドンドン早くなって、一時代を築いた演芸や芸能を切り捨てるのは如何なものかと残念な気持ちです。

自分に中では、どこからみても正しいと思っていても、他の人の尺度だとそうでもないことがあります。
最近、そういうことが多くなっているように感じますが・・・多様性とは違うものです。

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お正月明けの「えべっさん」が終ると、ぼちぼち仕事モードになるの大阪です。
今年も西宮戎に行ったのですが、コロナ前に戻った人出でにビックリしました    \（＾＾）/

築年数の古い賃貸マンションや自社ビル・工場や店舗・駐車場などを売却、一定の期間内に別の事業用不動産などを購入した場合、譲渡所得の税金を低く抑える制度があります。

ざっとしたイメージですが、譲渡益の８０％を繰り延べ出来るので、税金が安く済むからです。（≒２０％課税の意味）

この事業用資産の買換え特例（１号）が、個人：令和５年１２月３１日まで、法人：令和５年３月３１日までで廃止されることになっています。

また、長期所有の土地、建物を国内の土地、建物に買換えた特例（４号）は、課税繰り延べ割合を現行の８０％⇒９０％に引き上げられます。

こちらは個人・法人ともに令和５年３月３１日まで。

一定の要件に当てはまらないとダメですが、例えば大阪市の収益物件や事業用物件で所有期間がその年の1月1日現在で１０年を超えていたものを売るのなら、この特例に適用するか確認した方がいいですね。

税金の問題はやはり税理士さんや税務署に確認する必要はありますが、入口の話ならネット上で調べる程度でいいと思います。

買い替え特例（１号）と（４号）の違いで一番大きなのは、（１号）が決められた既成市街地内からそれ以外の所へ買換えるのに対して、（４号）は国内の土地建物から国内の土地建物に買換えることが出来るので、エリアはグッと広くなります。

買替資産は、売った年の前年から売った年の翌年の３年間に取得することになっていますが、やむを得ない事情があって税務署が認めれば２年以内まで延長することが出来ます。

但し、取得の日から１年以内に事業に供する必要があります。

【国税庁HP】No.３４０５ 事業用の資産を買い換えたときの特例

また、売った物件の取得費が購入した物件の金額になるので、減価償却費は低くなってしまいますが…

※例えば、売却物件１億円（取得費３０００万円）⇒購入物件１億２０００万円（取得費を引き継ぐので３０００万円となります。）

将来の心配事としては、新たに購入した物件を売却した時は、取得費が低いことになっているので、その時は売却益がドット出てしまう可能性があります。

特に個人の短期譲渡所得だと税率が高いので、要注意となります。

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最近、夕方とか夕食の時間帯にテレビを観ていると、「お葬式」のCMが良く流れますよね。

わたし自身が前期高齢者ですからでしょうか・・・すごく嫌ぁ～な感じを受けます。

仕方ないことだと思いますが、何とかなりませんかね～！

先日夜に、個人で４戸のワンルーム分譲マンションをお持ちの家主さんから電話がありました。

思い起こせば、２０数年のお付き合いであります。

「●●号室の部屋で入居者が亡くなっていたらしい…」と言う話で、自分が今入院中なので後の面倒をみて欲しいとの依頼です。

ご遺体は警察が引き取ってくれていますが、身元の確認には１ケ月ほど掛かるそうです。

翌日、警察に行って事情や様子を聞いて、先ずはご遺族に連絡して「落ち着かれたら、今後どうするかをお話いただきますように」とお伝えしました。

後日、警察より連絡があり、「ご遺族は財産放棄されるので部屋の清掃など家主さんでされるようになると思うとのこと」です。

これって法律的にはどうかとは思いますが、実務的・金銭的には家主さんの費用で対処せざるを得ないと話でしょう。

私は入居者の死亡に関して２回目の経験でしたので、大よその段取りは分かっているつもりで、当面の課題は、室内の特別清掃＋原状回復、遺品整理をすることです。

場合によっては、異臭や血痕などを取り除くのに、１月以上も要することもあります。

１回目の時は、入居者に家賃保証会社に入ってもらっていましたので、少しですけど家主さんの負担する費用は軽くなりました。

今回は１６年前の入居で家賃保証会社には加入していなくて、保証人も既に亡くなっておられました。

と言うことは、家主さんの費用負担が重くなってしまいます。

人は皆一度は亡くなるものです。

どこで亡くなるかは、誰にも分かりません。

これから高齢者のひとりでの入居はもっと増えることでしょう、入居者の生存確認の方法についても色々なサービスも普及していますし、家賃保証会社の加入も普通になっています。

あまり経験したくはありませんが、これも自然の摂理と思って粛々と仕事して参ります。

★死亡事故に関する記事

『事故物件』の話

「事故物件」のガイドライン

「事故物件」と「告知義務」

賃貸マンションと孤独死について・・・その１

賃貸マンションと孤独死について・・・その２

賃貸マンションと孤独死について・・・その３

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コロナ禍、ウクライナの戦争、インフレなど矢継ぎ早に試練の波が押し寄せてきて、元々あった少子化、高齢化、借金体質の財政なども手つかずの状態であります。
世界中の景気が悪化しつつあって、ニュースなどでは来年は結構厳しい状況になることがほぼ確実視されているみたいです。

日本の不動産市況は相変わらずの低金利状態ですので、融資が受けられれば購入する意欲は買主側にはまだまだあります。
でも、最近は先の見通しに不透明さがあるせいか、数年前の勢いはないように感じられます。金融機関の方も、最近では買主の希望通リの金額でOKなんてことは減っていますね。

元銀行員で今不動産屋している友人によると、”６５％ルール”みたいな考え方があるようです。
要するに、例えば２億円の一棟売収益マンションを購入する場合、数年前だと１億８０００万円（９０％）の融資が見込めたのに、今は１億３０００万円（６５％）しか借りることが出来ないというのが普通だとか・・・勿論、物件にもよるし、買主の属性にもよりますので、あくまでも一般論ではありますが・・・

つまり、以前であれば２０００万円でよかった自己資金は６０００万円用意する必要があるのだということです。
数年前よりは厳しくなってはいますが、長い目で見れば此れって至って当たり前の状態なのですけど、不動産屋を２０年とか３０年やっていますと、融資って厳しく成ったり、緩く成ったりするってことを学習することが出来ますよ。

来年（卯年）は兎は跳ねる特徴に乗じて、景気は好転・回復すると言われておりまので、株式市場にとっては縁起のいい年として知られているようです。
そうなるとイイですね。

★不動産と金融・融資の記事

「年収倍率」今と昔

忘れていませんか？　金融機関の怖さ

コロナ禍の金融緩和と収益物件

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長引く低金利、金融緩和策の継続の影響下に起こった資源のコスト高、円安、コロナ禍などの最中、一見すれば不動産を購入する環境は整っているのでしょか？
中国のマンション業者は、劇的に環境が悪化しているというニュースを見ました。
不動産の価格は一国の景気に大きく影響を与えますよね。

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今回は私どものお客様が購入を希望している一棟売建物の情報提供をお願いします。

エリアの地図を添付致しました。

【購入目的】は、現在の事務所を移転して”４０～５０坪程度を自社で使える建物が欲しい”ということです。

ご紹介いただける物件が大きな建物でしたら他のフロアーは「賃貸」に出してもOKですので、小振りなビル～１０億円位迄の一棟売ビルのご紹介をお願い申し上げます。

オフィスビルでも、店舗ビルや雑居ビルでもOKですが、風俗店が横にあるとか、建物内にあるのはちょっと困ります。

ご相談いただけそうな物件情報が御座いましたら、ご一報のほど宜しくお願い申し上げます。

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借主（テナント・入居者）はビルやマンションの大家さんに賃料を支払います。
余りないことですが、大家さんが借金を返済しないことによって、債権者はその賃料を差押することがあります。
債権者は裁判所への申し立てを行って差押しますので、借主はその通知が届くと大家さんに賃料を支払ってはいけません。

借主にとっては迷惑な話なのですが、賃料を供託所に供託するか、債権者に賃料を支払うかしないといけないことになります。
今まで通リの家主さんに賃料を支払うと、差押した債権者の手元にはお金が入ってこないことになり、債権者から賃料の支払いを求められると二重払いすることになってしまいますので、気をつけないといけないですよね。
尚、家主さんの手元にある保証金や敷金は「借主からの預り金」なので、債権者からすると差し押さえは出来ません。

（注）例えば、収益用ビルの中のテナントさんに賃料差押の通知が着ていると、当然、家主さんにも通知は着ています。

以前のテナントが退去した時の保証金の返還がされていなかったりすると、トラブルになっているかも知れません。

もし、家主さんがそれを仲介業者に告知していなかったら今後大問題に成り兼ねません。

家主さん、テナントさんの賃貸条件の確認をするときには、差押通知などの有無も確認してみる必要はあります。

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不動産投資しようと物件を購入する場合、個人であっても法人であっても殆どの買主は金融機関から借り入れをします。
借入するとレバレッジ効果と称して、手元資金があったとしてもそれを使うことなく物件を購入できる。

実は２０１８年にスルガ銀行等の不正融資事件が発覚してから不動産投資、特に収益用不動産融資はそれまでの勢いを失いつつあったのですが、厳しく成りかけた不動産融資は、コロナ禍で再び積極的になり、且つ、事業が倒産しないように、リスケしたり、返済を一時的に猶予したりと事業者にとっては誠にありがたい政策を打ってくれました。

でもそれって要するに、潜在的な不良債権が表面化していないだけです。

コロナ禍の自粛生活から、ウィズコロナ政策でコロナ前の状態に戻ってくるとしんどい事業者も出て来ますし、最近では身近なところにも「ほんとにしんどい！」って声が聞こえています。

一棟売マンションも数年前のように取引は活発とは言えないし、サラリーマン家主さんに人気だった区分所有の投資用ワンルームも物件は値上がりし収益率はかなり低下してしまいます。

また、以前のようにフルローンが難しいので手元資金を用意する必要もありますので、軽い気持ちで購入する気分には成り難いですね。

厳しかったコロナ禍から徐々に通常生活に戻れば、売り物件が増えて物件の価格は徐々に調整局面に入るような気がします。

一棟売マンションや収益ビルのような億単位の不動産は、事業として購入する投資家が虎視眈々とその時を待っています。
金融機関は属性の良い、信用力のある買主には融資は積極的に貸しますから、融資依存比率の高い買主さんは以前のようには優良物件を買うのは難しくなると思います。

蛇足ですが、超一等地にある不動産は利回り期待ではなく資産価値で購入する方がいらっしゃるというのがこれまでの不動産業界の通説です。

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不動産売買契約後のトラブルは、決済期限が来てもローンの承認が取れていないので、もう少し待って欲しいとか、株を売るつもりだっのが思いの外安値になってしまったとかいろいろありますね。

この間こんな事がありました。
今年４月に売買契約した収益ビル物件、翌５月の決済日に買主さんがお金の手当てが出来ず、決済日を延ばして欲しいと売主さんに申し入れたそうです。
売主さんも無下に断ることもどうかと思って話を聞いてみたそうですが、買主の話では具体的な資金の手当てが出来そうでなかったので、結局は契約解除し契約時の手付金は没収となりました。

自分の思う通リにならなかった買主は、契約時に預かっていた売主の重要な書類を返還しないでほったらかしていた。
決済前に重要書類の原本を渡すことは通常はしない事ですが、つい気を許したのでしょう。

売主さんは弁護士を通じて重要書類の返却を申し入れましたが、元買主の反応は鈍くいつまでも返却されない状態が続きます。

元買主の行為は売主の売却行動を妨害する行為であり、本来は訴えられても当然なのですが、売主も早期に売却して借入金を返済するつもりでしたので、余計な時間を掛ける訳にもいかず、次の買主を見つけようと別の仲介会社（←私のことですが）に売却手続きを依頼することにしました。

土地家屋の謄本などは法務局で簡単に取得できますが、建築確認申請書や役所に届け出る書類（消防署や建築指導課）に定期的に報告する書類、テナントの賃貸契約書など紛失したりすると二度と手に入れることの難しい書類もあります。
また、近隣との確認事項なども新たな買主を見つけて物件内容の説明をする為には、なくてはならない資料です。

これらの資料を再入手するには役所の担当部署や測量事務所を回り、コピーをもらったり、再調査をするとなると相当な作業ですし、すごい時間のロスになります。

一定の資料が手に入ると、物件を購入しょうとする方に物件の説明が出来るようになります。

売主・買主ともに、契約する時には売買契約書の条項をチャンと理解して、トラブルが起こった時にはどうなるかをよく知った上で署名・捺印しないととんでもないことに巻き込まれ兼ねません。売買契約書ってその為にあるのですから！

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参議院選挙前の安倍元首相の狙撃や、富田林の２歳児虐待で死亡させるというような普通では考えられない事件が続きます。
TVなどで繰り返し事件を見過ぎると気持ちが落ち込んでしまったりして、よくないそうです。気持ちをハッピーな状態にするように心掛けましょう

話は変わって、今回は大家さんの預かっている保証金・敷金についてです。

≪預り金の運用益≫

賃貸借の契約時には、家主さんは保証金・敷金・礼金などの一時金を受領する。

家主さんから見れば、保証金・敷金は賃貸借契約が続いている間「預り金」として経理処理しますので、売上や収入にはなりません。

※敷引きの金額が確定していると、その金額は売上となります。

でも、例えば１０００万円の預り金をタンスに置いたままにしている家主さんはいないでしょう！

銀行の口座に入れておくと、利息が付きますが、その場合は利子として源泉分離課税されて納税は終了です。

預り金を家事消費したら、適正利息を計算して各年分の不動産所得に算入します。

その適正利息は年によって異なります。

No.1377 保証金の経済的利益に係る課税関係｜国税庁 (nta.go.jp)

保証金・敷金を現金・預貯金で持っていて相続が発生したら、そのお金は相続財産になっても将来の返還債務として扱うので±０となります。

定期借地権の預り金については、長期間且つ金額も多い場合も想定されていて無利息であるので、運用益部分を「経済的利益」として下記の計算式で算出する。

経済的利益＝保証金額―保証金額×基準年利率による複利原価率

令和4年分の基準年利率について（法令解釈通達）｜国税庁 (nta.go.jp)

この経済的利益の額が、土地価格の１／２超の場合、譲渡所得となり分離課税される。

一般的には、保証金は土地価格の１／２以下なので先に書いている通常の税務処理になるはずです。

≪相続時の底地評価≫

店舗・事務所の建物に土地を貸している場合、普通借地権と定期借地権とでは相続発生の場合の取扱いが変わるので、税務署や税理士さんなど専門家の相談が欠かせません。

先ず、土地評価額＝借地権評価額＋底地評価額であることを確認します。

普通借地権の土地（底地）の評価＝土地の更地価格×（１－借地権割合）

他方、定期借地権評価は、借地期間の残存期間が短くなるに伴って逓減し、反対に底地評価額が上昇するという説があります。

その他にも、定期借地物件の相続上の計算方法があるので、どうすれば有利なのか協議が必要です。

（権利金や前払い地代などいろいろな場合もあります。）

賃貸マンションなどでは、金額も大きくないので細かいことは気にならないのですが、大型店舗や物件の数が多くなってしまうと預り金の金額も馬鹿になりませんので注意が必要なケースもあります。

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”不動産”にとって、『道路』は”命”（とても大切だという意味）です！

『道路』には「公道」と「私道」があり、「公道」は誰でも通行できる道路、「私道」は個人とか法人とか所有者のものですので、誰でも通行できるとは限りません。

「私道」には一定の制限があるのですが、一般的によく目にする事例として建売住宅などの開発を行う場合、下記のような道路を「私道」として設置することがあります。

図面上の「私道」部分は、①共有持分として住民が所有する場合、②私道部分の一部をそれぞれの住民の所有とする場合、として通行出来るようにする。

ただＡ～Ｅの住宅も年月が経つと老朽化しますし、所有者も変わるなどします。

６月７日の古川法務大臣の記者会見が小さなニュースとして伝えられました。

その内容のひとつが、『共有私道の管理に新しい指針』であります。

共有する私道の舗装や樹木の伐採など、今までは全員の同意が必要でした。

それを来年４月の民法改正にあわせて、「過半数の同意があればＯＫ」にしょうというのです。

例えば、Ａさんの所有者が売却後や相続などで、所在不明だと全員の同意が難しかったメースも、過半数であれば随分助かりますし、下水道管や給水管の工事などもスムーズに進めることが出来そうです。

小さなニュースでしたが、不動産取引に係る者としては結構大きなニュースでした。

★「道路」に関する記事

『道路』について

内寸と壁芯・２項道路・旗竿物件と囲繞地（いにょうち）通行権

目には見えない「道路」？

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