不動産業界以外の方は分かり難いと思いますが、事業用不動産の売買をやっていると情報交換、交渉、調査や売主買主の見極めなどを他社の不動産業者さんと一緒に協力して仕事することが多いものです。

他社と言っても初対面の方のときもありますが、多くは日常的に情報交換したり半ば友達関係に近いお付き合いをしている同業者が関わっているケースが圧倒的に多いものです。
それは、相手の営業能力や交渉力、不動産の知識などが既に分かっているので、安心して商談を進めていけるからです。

初対面の業者さんや、一度も一緒に仕事をしたことがない業者さんであれば、どういう風に物事を進めていくのか、また、どのくらいの能力があるのかが分からないし、いろんな場面に遭遇したときにどういう判断をしてくれるのかが予想できないので、少しづつ手探りで商談をしなくてはなりません。

口は達者ですが、ハートの無い人も居ますし、売主や買主のことを親身になって対処せず、自分の儲けのことしか考えていない人もいます。
会う度に話がコロコロ変わっていくような人、いったい嘘なのかホントなのか分からない話をするような人もいます。

そういう人とは一緒に仕事はしたくはないのですが、不思議なことにそういう人には同じような気の合う人がいるのですねぇ・・・（＾＾）

経験が乏しくても、共同仲介している相手がフォローできる範囲なら問題は無いとは言えないけれども未だ救われますが、性悪な人、嘘を付く人などとは一緒になっていい仕事は出来ません。

これは性格の問題かも知れませんが、社会的に一流だとか立派だとか言われている会社に勤めている人自身が、あまりにも立派じゃない場合、心の中で「ご免なさい、止めときます」と呟いてしまうこともあります。

売主さん・買主さんと意思の疎通がスムーズだと商談は上手くいくものですが、共同仲介の相手さんともいい関係を築くことも不動産取引を成功させるためには大事なことであります。

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不動産を購入する方はほとんど融資を受けて買うのですが、その不動産を担保にするのに金融機関から抵当権の設定を求められます。稀にその不動産以外の物件を差し出すことや、他の物件と一緒に共同担保でお金を引っ張ることもあります。

抵当権とは、金融機関から融資を受けた方が、債務の担保として不動産などに設定される登記のことですが、抵当権は、借金の返済ができない時は、これを競売し換金して優先的に債務の弁済を受けることができるものです。
但し、提供される担保（≒不動産）は債務者本人の所有物件でなくても第三者（＝物上保証人）の所有物件でもよいことになっています。

こうした抵当権設定を物上保証（ぶつじょうほしょう）といい、このときの抵当権設定者を物上保証人と言います。

稀なケースですが、このような物件がありますので、買主は売主のその担保提供者の意思確認がとれない場合は売買契約が成就できないので、十分な注意と確認作業が必要です。

下記のケースのように、社長さんとその会社などもそういう関係になります。

（例：売主と担保提供者の名義が違うケース）

■売主A社長（個人）と物上保証人A社長の会社Y社所有の不動産（法人）

■売主B氏（個人）と物上保証人B氏の祖父X氏（故人）名義

根抵当権とは、不動産等に設定する抵当権の一種です。

抵当権は特定の債権に対して設定されますが、まず抵当権は、その借りたお金だけの担保で、その返済が終わると担保としての効力はなくなります。
根抵当権の場合、一度抵当を入れて極度額(担保として認められる額)を定めるとその限度内で債権は担保される。

通常は極度額の八賭け（８０％）が利用できる上限だと認識されています。

ですから、購入しようとする不動産に根抵当権が設定されている場合は、実際は幾らの借入残高があるかは登記簿を見ただけでは分かりません。

根抵当権は、銀行から何度もお金を借りたり返したりする会社の利便性のために作られたものですから、住宅ローンやアパートローンを申し込み時は殆ど使うことはありませんが、会社の経営者や事業主などに場合は根抵当権を設定して収益物件を取得したりすることもあります。

売主が売りたいと思っても、抵当権や根抵当権の設定されている物件については、金融機関が抹消することに同意しなければ売却することは出来ません。

物件の価格が下落基調にある時などは、売主だけでなく買主としても仲介業者を介して契約前に必ず確認するべき作業となっております。

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一口に宅建業者（不動産業者）と言っても、賃貸仲介業者・住宅仲介業者・管理業者・戸建分譲業者・マンション販売業者など多種多様ですが、数量的に他業種と比較すると一体どうなのでしょうか？

【コンビニ・歯科医院・美容院の状況】

２４時間営業の是非、同一地域に大量出店して競争激化などと、コンビニ業界の話題が世間を騒がせています。
国内のコンビニ店舗数は５万５０００店強で、郵便局（２万４０００店）の２倍（注）ですが、大阪市内などを歩くと分かることですが、ライバル店同士のコンビニがひしめき合っているにも関わらず、同じ看板の店が道路の反対側にあったり、数分歩くとあったりするくらいの飽和状況です。
人手不足と店舗飽和でコンビ経営者はかなり厳しい状況が続くと言われていますし、そもそも店舗の独自性が発揮できる余地が限られているので、本部の経営方針が非常に大事なところです。

（注）大阪府下では、コンビニ店舗数４０００店に対して、郵便局は１１００店で、４倍弱もあります。

昔から店舗数の多いのは、歯医者さんと美容院と言われていましたが、全国で歯医者さんは６万９０００店（大阪府５５００店）、美容院は２４万３０００店（大阪府１万６０００店）という位の数で沢山な数ですね。
実はどちらも新規開業、閉店の多い業界ですが、手に職があると１人でも出来る仕事だというので数が多くなるのでしょう。

【宅建業者の状況】

宅建業者数は、平成３０年３月末の調査で１２万３７８２社（全国：法人個人含）です。
宅建業者に勤めていた人が独立する数と、廃業する数はほぼ拮抗している感じです。
ただ、景気の波が大きく上向いた時は新規開業も多くなりますが、逆に景気が悪くなると廃業がドッと増えます。
ここ数年の宅建業者数は微増ですから、景気がいいのだと言うことでしょう。
もうひとつには、コンビニ同様にＦＣ賃貸業者が多いので店舗数は減らない。
コンビニと違うのは、仕入れを各店舗が独自に行うという点ですが、不動産賃貸の世界でも人口減少の波は確実に押し寄せていますので、家主さんが入居者確保の為に仲介手数料とは別に広告料を家賃の2ヶ月分、3ヶ月分と賃貸業者に支払うことも珍しくはありません。結果として賃貸業は美味しい仕事として成り立っていて、歩合給の客付け営業マンは結構高収入です。

大阪府下の宅建業者数は２９年度末で１万２３４１件ですから、全国の宅建業者の１０分の１で、東京は２万４００９件で大よそ１０分の２ほどです。
特徴としては地方都市では個人免許の業者さんが今でも多いのですが、大阪１，９１５件、東京が１，０３１件と圧倒的に大阪の方が比率・数共に多いということですので、大阪は未だ地方都市なのかも知れません。
また、大阪の不動産業者は個人色が強いので、その傾向が未だ残っているのだとも言えます。
最近では新規開業するときは、個人免許でなく法人免許で申請する人が殆どです。
全国の個人免許業者の平均年齢はすでに６５歳を超えているので、今後は徐々に比率・数的にも減少していくことは間違いありません。
因みに、平均年齢が最も高いのは東京の６８．４歳だそうです。

宅建業者も賃貸業者は成約時の広告料がなくてはもっと少ない業者数になるはず。
売買仲介では、大手業者が得意な両直（売り側と買い側を1社で仲介すること＝手数料は２倍になる）が禁止になるとすれば、今の売り上げを維持するのは無理でしょう。
また銀行系の宅建業者が、銀行の顧客情報を取り込んで水面下での取引を続けるなら、不動産市場は不自然な形の取引が横行して、真面目に顧客本意で取引を行う業者が育たないことにも繋がることになると思われます。
宅建業者の数は確かに多いような気がするのですが、その前に顧客が真に満足できるような整備をしないといけないと思う次第です。

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最近、人手不足が現実になってきていることが実感できるニュースや出来事が増えてきました。

TUTAYAの支払いも、スーパーの支払いも機械相手で少しずつ慣れてきました。
都市銀行の新卒採用も大幅に縮小し、店舗も減らして行くようです。

人口が減少を続ける中、不動産オーナーにはさらなる競争を強いられる時代が始まります。

日本の人口が減少するというのに、今後の不動産投資は大丈夫なのか？ということは、今後も入居者を確保できるのかとほぼ同じ意味です。
日本に人が住んでいる限り、持ち家であろうが借家であろうが住居は必要です。
そういった意味では、需要はこれからもなくなりません。
だた、２０１３年現在１３．５％の空き家率は２０２３年には２０％を超えるとか、２０４０年には４０％近くの空き家率になるという話もあります。

ぼちぼちではありますが、いろいろな対策も講じられるようになってきました。
まず、築後２０～３０年経った建物は担保価値がないという時代から、適切な修繕履歴や補修工事が為されている物件であれば、ローンが受けやすくなってきました。
借家とか投資用物件で運用されていた築年数の経った物件でも適切なメンテナンスを施されていたりすれば買い手は居ますし、立地が良ければ建て替えを念頭にした購入先もあります。

ただ、過疎化の進んでいるような処だと建物や土地を購入しょうとする人も極端に少なくなるので、売却先や入居者を見つける苦労は相当の覚悟をしなければならないでしょう。

東京や大阪のような都会でも、空き家はしっかり存在しています。

空き家の多いエリアとか、比較的高めの家賃が見込めるエリアとかあります。
投資用マンション業者のなかには、兎に角、高額な家賃で利回りを上げてから高く売ろうとする不動産業者もいます。
そんな業者は入居者をつける為に、賃貸業者に広告料を家賃の４ヶ月分とか５ヶ月分とか支払って高い賃料で入居者を確保してから売り払う努力をします。
その辺のとこもをちゃんと調査しないと、トンでもないことに成りかねません。

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一口に不動産の「管理会社」といっても何をどういう風な仕事をしているのかは、かなり大雑把な名称なので実はその個別の委託内容を見てみないと分からないものです。

一般的に「管理業務」を大きく分けると、２つに分かれます。

PMは主としてソフト面、②BMは主としてハード面からの建物管理となります。

どちらの管理業務もその目的は、建物の維持管理をすることにより継続して収益の確保する為ということになります。

【PM】の管理業務

賃貸募集の仲介、賃料回収と滞納対応、各種トラブル対応、リフォーム工事等の発注と管理、オーナーへの報告業務などを行います。

【BM】の管理業務

エレベーターや受水槽設備の管理・点検、警備業務や防災管理、共用部の日常清掃などを行ないますが、PM会社の指示で業務をこなすことも多く、それぞれの作業は専門業者が行なうので各発注内容はかなり細分化されたものになります。

オーナーにとって、PM管理業務は、毎月の収入によって変動する契約内容となるケースが普通なのですが、BM管理業務は収入に関係なく必要な金額を支払うことになりますので、空室が多くて収益率が悪い建物だと管理状態をより良くしたい筈なのに、逆に管理状態が悪くなるという悪循環に陥ってしまうと言うことにもなっている建物もあります。

尚、建物の管理状態をのレベルに保つ為の工事をするのが「リフォーム」（修繕）、以前よりもより高い性能や機能にアップさせる為の工事を「リノベーション」（改修）という呼び方をしています。

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私もサラリーマン家主さん所有の投資用マンションの管理をしていますが、毎月の管理料は頂いておりません。それぞれが分譲マンションなので、建物全体の管理会社は共用部分や設備については家主さんがマンション管理料と修繕積立金を納めているので、日常的にはそれほどの大きな用事が無いからです。要するに、PM管理だけだから一棟マンションを管理するような手間が掛からないです。

ただ、入居者の退去と入居の立会い、入居者募集とリフォームの必要性の有無の判断、家主さんの承諾を得た後のリフォーム工事の発注、入居後の細かな問い合わせ（ベランダに鳩が…とか、新たに駐車場や自転車を借りたいとか、お風呂の湯が出ないとか…）などに対応しています。

そのような仕事ありましたら、お声を掛けてください！

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☆不動産投資の現状☆

２０１８年に不動産投資市場でいろいろな不祥事があったお陰なのか、金融機関の不動産融資に対するハードルは一段と引き上げられて、いまやフルローンなんて言葉は「死語」扱いとなっております。
それでも、融資さえクリアーできれば購入したいという投資家さんも多いのが実情です。

初めて投資用マンションを購入する方や、不動産に対する知識のない方は、新築物件に対する危険性を感じることが少ないようです。
また、そういう方は中古物件に対して必要以上に危険性を感じているのかも知れません。

実際、新築物件と中古物件は何がどういう違いに気をつけないといけないのかを、考えてみましょう。

■仲介手数料の有無■

投資用に限らず新築の分譲マンションや戸建住宅は、事業主が販売しているので仲介手数料が要りません。（稀に仲介業者を通じて販売している場合がありますが、その場合は仲介手数料が必要となります。）

例えば、１７００万円の物件だと、その（３％＋６万円）×消費税８％＝６１万５６００円が中古物件だと要りますが、新築物件はゼロです。

でも、新築物件は１７００万円の中に販売業者の利益や広告宣伝費が内蔵されているだけだと考えれば一概に不必要な費用が要らないものとは言えません。

■新築物件だと修繕費用が必要ない■

確かに建物は新築物件であれば１０年とか１５年とか修繕工事の負担は無さそうです。
中古物件であれば、築１０年、築２０年経っている物件であれば、売主がどの程度の修繕工事やメンテナンス工事をしたのか知る必要があります。
そして、そのような工事をしていなかっったら近い将来その金銭的な負担をする覚悟をして購入しないといけません。

実際的な支出を伴わない「減価償却費」という経費も含めて、新築物件に軍配が上がりそうです。

■賃借人の確保が心配な方■

新築物件の場合、入居者の確保が楽だと思います。
ただし、それは最初だけです。

入居者の入退去が２～３回あれば、後は中古物件と同じです。

投資用物件の場合、単身者用のマンションが多いので、同じ入居者が５年１０年と住み続けるケースはあまり考えられません。
同じ収益物件であっても店舗物件や事務所は、住居系と違って中長期の賃貸期間を想定して運用します。

また、新築時の賃料設定は同じエリアの中古物件と比べると高く設定できるのですが、入退居が２～３回行われれば、後は中古としての賃料だということは必ず知っておかないとダメです。

■利回りや資産価値とか…■

表面利回りで考えると、新築物件は中古物件より低いと考えられます。

中古物件も最初は新築だったのですが、築年数を経て物件価格を下げて売り出されているから、相場の賃料が確保できれば新築よりも利回りは高くなります。

新築物件を購入される方は、相続税や所得税などの節税目的が多いと思いますので、利回りは低くてもいいのでしょうか。

もの凄く築年数が経っている中古物件は、設備や共用部などのメンテナンスしていてもやはり古さを感じますので、賃料設定も低いし購入に際しての融資期間も短いというデメリットを解消するために高い利回りで売りに出します。

よく「不動産は“立地”」だと言われます。

いかに新しくても立地が悪いと資産価値は低いと言わざると得ません。
反対に古い物件でも、駅前だとか駅近だとか利便性に優れているとかだと資産性はあると言えます。

特異な例ですが、１０年位前に数百万円だった古年の投資用マンションを地上げ業者が１戸１戸買い増しして、今はその頃の３倍とかになっている物件を見たことがあります。
お金と時間に余裕のある投資家さんなら、そういうもの古年物件に目を付ける手もあります。

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地価公示２０１９年（平成３１年度）が発表されました。
京都や大阪の繁華街や、北海道などの地方の住宅地の地価も上昇しているという結果でしたが、外国人旅行客と外国人投資家、日本人としては金融緩和の恩恵を受けての地価上昇と言うべきでしょう。

平成の時代もあと１ヶ月余りとなりました。
この３０年間は、昭和時代のバブル崩壊と平成初期の不良債権処理、そしてハゲタカの襲来、ファンドバブルなどいろいろなことがありましたし、平成２０年リーマンショックもありました、もう１０年以上経ちました。

あの頃は景気が一機に景気が悪くなり、日本の不動産市場も状況は悪くなって、なんとか取引を喚起させようとこんな特例を作っていたのです。

『平成２１年と平成２２年に購入した土地を５年を超えて売却した場合、譲渡所得の金額から１０００万円を控除できる』という特別控除です。
（１０００万円以下だったら、その金額が控除額となります。）

都会であれば、５年前の価格よりより今の方が土地の価格は高くなっていると思われるので、慌てて売らなくってよかったなんて人もいるんじゃないですか？
この特別控除は土地にしか適用されませんが、マンションであっても敷地権部分の土地について、建物部分と按分して申告すればＯＫです。

自宅以外でも、投資物件やセカンドハウス、賃貸用の土地を売却してもＯＫです！

東京辺りでは、分譲マンションの金額がもの凄く高くなって売れ行きが良くないなんて話も聞いていますが、確かにここ数年がピークでその後は値下がりするなんて予想している人も多いですよね。実際のところは分かりませんが、現状の不動産市場ば売り手市場ですから売って“売損”はなさそうだと思いますね。

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分譲マンションは、販売時点で「長期修繕計画」と「修繕積立金」の額をマンション購入者に提示するようになっていますが、自ら住まいとする場合は「修繕積立金」の額について納得して毎月の支払いをするはずです。
投資用マンションの場合、管理組合の構成員である意識が低いせいか、総会などの出席率も低いし、役員になりたくない人も多く、所有者になってもどこか他人事の気持ちがあるのでしょうね。

だから、「修繕積立金」の支払いが１万円／月よりも１千円／月の方が安くてイイと思っている人も多いみたいです。

そのことを知っている販売業者は、新築の時点で「修繕積立金」を低く設定して、毎月の出費を抑えることで購入者に儲かると思わせて、物件を売りやすくしている場合もあります。

でも、築年数が１０年、１５年、２０年と経つと共用部分や各部屋の設備についてメンテナンスしていかないと建物自体が劣化して資産価値が下がることになりますので、入居者募集の条件が悪化し、入居者其のものの確保もままならない状態にもなってしまいます。

それに「修繕積立金」自体も「メンテナンス費用」や「大規模修繕工事」の際に必要な金額が不足していると、必要な修繕工事が実施できない事態にもなりかねませんので、毎月適切な金額を積み立てていた方が結果として気は楽なはずです。

だから、中古の投資用マンションを購入する場合は、管理組合として「修繕積立金」が幾らあるのかを購入前に知っておかないといけません。
勿論、購入しようとしている部屋の「修繕積立金」にも滞納がないか確認してから購入しないといけません。

※前所有者に滞納がある場合は、新所有者が滞納分を支払うことになります。

「修繕積立金」が低く設定されている方が支出金額は抑えられる為、キャッシュフローや利回りは良く見えるのですが、迂闊に飛びつくと“危険”ですのでご注意ください。

【修繕積立金の目安】

「修繕積立金」はどの位が相場なのか？

目安は「国土交通省のガイドライン」（平成２３年４月）が参考になると思います。

※下記クリックしてご覧下さい！

（注意）

自ら居住するマンションを想定したマンションを念頭に置いた数値です。また、エレベータの数、立体駐車場の有無、仕上げ材や設備の仕様などによっても金額は異なってきますので、あくまでも目安です。

★管理や利回りに関する記事★

修繕費と減価償却処理

“表面利回り”と”収益還元利回り”

キャップレート

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マイホーム購入でも収益用不動産でも、物件価格とは別に諸経費と称する費用が必要です。
収益用不動産・事業用不動産は自宅とは違った経費もありますし、税務上の処理についての知識も若干必要です。

一口に諸経費と呼ばれますが、何が諸経費と言えるのかは些か曖昧な部分があります。

大雑把に物件価格の１０％弱なんていう人もいれば、物件購入時の手付金を契約時の諸経費に入れている不動産会社もあるそうです。

ここでは物件価格以外に最低限必要な費用全体とします。

１．仲介手数料・・・多分、諸費用の中で一番大きな金額になっている。

２．司法書士報酬・・・所有権移転、抵当権設定などの登記費用。

３．固定資産税等精算金・・・日割り精算することが多いが、税務上は資産計上します。

★売買取引の習慣、大阪と東京の違い

４．家賃等の精算金・・・賃借人付の物件だと、決済日を基準に日割り精算します。

５．管理費用の精算金・・・管理業者を引き継ぐ場合は、決済日を基準に精算します。

６．火災保険料・・・建物に対する損害保険加入費用。

７．印紙税・・・物件価格に応じて契約書に印紙を貼る。また、固定資産税精算金・家賃等の精算金の　　　　金銭受領時にも印紙が必要です。金融機関との金銭消費貸借契約書（ローン契約書）にも印紙貼ります。

８．登録免許税・・・所有権保存・移転・抵当権設定を司法書士さんが手続きを行う際に、印紙や現金で納付する。

９．不動産取得税・・・物件を取得してから数ヵ月後に支払います。

１～９までは不動産取引の際、仲介業者が介在している場合はその担当者が、売主から直接購入する場合は、売主からそれぞれの内容と金額を買主に説明します。

その他、購入目的によっては、贈与税や相続税、譲渡所得税の税額が物件購入によってどう変化するのか気になりますが、勿論、購入前に試算しておられるわけであっても、その後の諸状況の変化にともなって机上の計算通りには行かないのですが、不動産業者としてのサポートは必要だと思われますので、今後の管理運用方法についても説明が要りますね！

※税金の試算については、不動産業者は専門外です。細かな部分については、税理士さんや税務署に相談しないといけません。

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収益マンション購入後の管理委託業者への注意

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中国の大型連休「春節」がスタートして、日本にも中国からの観光客が押し寄せてきます。
大阪は特に、外国人客に受けがよく、観光地の京都や奈良にもアクセスが便利ですし、高級な食べ物でもなくても美味しいものも沢山ありますので人気があります。

国としては、昨年の６月に民泊新法が施行して違法な民泊を排除しようとしています。

観光庁が２月１日に発表したところによると、民泊仲介サイトに掲載（２０１８年９月末現在）されていた４万１６０４件の物件の内、約１６％に違法や違法の疑いがあったという。

１棟マンションだと比較的分かりやすいと思いますが、区分所有権の分譲マンションだと一つ一つ調査するにも手間隙が半端じゃないので大変です。

区分所有者にするとその手の業者から声が掛かったりして話を聞くと「賃貸に出して住居にするより儲かる」って思うでしょうし、物件とは縁遠い所に暮らしていると、罪悪感も感じなさそうですけど、見つかると罰金は結構きついってことも知っておいた方がイイと思いますよ。

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