不動産人／「不動産取引のプロ」

地面師のニュースが報じられていますが、一見不動産屋風の人物が他人の物件を売買させようとするのですが、実はチャンとした「不動産取引のプロ」ではありません。

また、司法書士がそのような成りすましに手を貸して、取引をしようとする地面師の事件もありましたが、そもそも司法書士って「不動産取引のプロ」ではありません。

不動産業者の人でも、営業マンとして優秀で数字をドンドン上げている人は一応プロだと思いますが、必ずしも「不動産取引のプロ」ではなく「セールスのプロ」なのかも知れませんね。

逆に、不動産鑑定士のように難しい試験に合格してる人は“不動産のプロ”に違いはありませんけど、いざ実際の不動産取引の仕事となると、これはまた全く違った話であります。

弁護士も同様です。
昔から、弁護士さんに相談してから返事しますとか、取引の当事者が同意して出来上がった“契約書”を、売主（買主）が弁護士さんにチェックして貰いますということを言い出すと、相談を受けた弁護士さんも何か痕跡を残さないといけないと思うからでしょうか、話が妙な方向に向かい始めて結局破断になるということが結構あります。

「不動産取引のプロ」って何かって考えてみると、小難しいことをいっぱい知っている、審査に甘い金融機関を紹介してくれる、法の抜け道をよく知っている、買えないひとに買わせる、とかじゃなくって、依頼人のニーズをちゃんと理解して、不動産業者の都合を優先することなく取引を成就させる人のことを「不動産取引のプロ」って言うのでしょう。

不動産業界は厳しい世界ですので、未だ業界に足を踏み入れて年月が浅い時期には。数字が上がらないと会社の中で居づらくなり会社を辞めざるを得ないひとも多いのが実状です。

人間ですから、つい大切なものを見失いなうこともありますが、出来るだけそういう無理はしないように踏ん張って「不動産取引のプロ」になりましょう！

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不動産人／近頃の営業手法について

この歳になると、お医者さんに診てもらうことが多くて、スマホのスケジュール表もやたらと●●医院とかが多いし（笑）
診てもらう先生は総じて自分よりも歳下である。
それでも医療の分野では、私などの頭では追いつかないレベルの知識や経験があるはずです。
でも、正直いうと、ひとの話聞いてる？　説明がよくわかりません！みたいなこともあります。
人間ですからネ、万能ではありません。

我々不動産業者も同じだと思います。
相手の話をちゃんと聞いて理解すること、逆にこちらの伝えたいことを正確に話す能力を身に着けておかないと、物事はチャンと成就させることは出来ません。

不動産業界の営業も対面から非対面の電話・LINE・mail・ネット広告と“物品販売”と変わらないような感じになっているのは、とても気になるのです。

プロ相手の仲介業務を主としている「南森町不動産」にも、有難いことに飛び込み営業の方がよく来てくれるのです。

いきなり、「うちの所有物件です。手数料は正規手数料お支払いします。」とか、今月中に●●億円買いますので、物件紹介してください。」とか、バナナの叩き売り（と言っても若い人には何のこっちゃら分からないですよね！）的な直球でど真ん中目がけて言葉を投げ込んでくる営業マンが殆どです。

正直な話、私はそういう営業手法に対しての理解がないひとですので、「そうです」かとしか返す言葉が見つかりません。

でも、それでもちゃんと取引が成立して営業成績が上がるのでしょうね。
もちろん、契約手続きが進むに伴って、ちゃんと意思の疎通をはかりながら契約に持ち込むのでしょうけど…

それが不思議でなりません。

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不動産人／ネット広告の効果

衆議院選挙も終わり、意外なほどの結果が出ましたね。
自民党大勝の要因の一つとして指摘されているのが、高市早苗首相が登場する動画広告（YouTube）ですね。
巨額の広告費で１億６０００万回という異常な再生回数を叩きだしたと言われています。
ネットの影響力はすごいということを目の当たりにすることが出来ました。

不動産業界の古典的な広告は、ＤＭや新聞の折り込みチラシや電ビラ、郵便受けに投げ込み等ありましたが、いまではすっかりネットを使った方法です。
費用対効果で言えば、ネット広告は単価だけで考えればアナログ広告に比べて安上がりですね。
ただ、自民党じゃないけど豊富な費用をつぎ込めば、中小零細業者は太刀打ちできません。

東京商工リサーチの企業データを調査した記事によれば、（特に売買を主としている）日本の不動産業はすこぶる好調で、４年連続で前期を上回る売上（１７兆３４３０億円・前期比７．９％UP）で利益は１兆３０６３億円（同６．８％UP）と７年間で最高になりました。

ただ、大手企業の内でも売上１００億円以上の企業２４４社（構成比４％）で、全体の約８割（構成比７７．３％）という売上額には驚きです。

他方、売上高５億円未満は４３９７社（同７２．２％）、売上高は全体の２．８％と真逆の数字です。

記事には、従来の営業手法とは違い“豊富な資金力”と“情報網”を持つ大手が優良物件を取得し、再開発などの有効活用で業界をけん引しているとある。

なお、２０２５年の不動産業者休業解散は２０００社（前年日３．３％増）、倒産は１３６社（同３２％増）で合計２１３６社（同４．７％増）と過去１０年で最多とか…２極化が進むのは個人だけではありません。

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不動産人／節税対策封じの気配が・・・

「年収の壁」の１７８万円への引き上げで合意や子供１人２万円支給、ガソリン減税など耳障りのいい言葉が聞こえてます。

でも逆に、ネット上では増税計画が着々と進行している記事を見かけます。

与党の「自民党税制調査会」って、年末恒例の会合で来年度の国の予算に関する税制の在り方について方向性を決まる大きな力を持っている会合ですよね。

不動産と利用した相続税・贈与税の節税策封じは長年行われていますが、最近では２０２４年の「タワマン節税」がありました。

一般庶民と富裕層の格差が近著な時代に突入してお陰で、節税封じは「一棟収益マンション」と「不動産小口化商品」に向かいそうだというのです。

両者ともに、不動産時価と相続税評価額としての乖離を１０対３くらいと捉えて、不動産小口化商品は３を１０（時価）ベースに、一棟収益マンションを３の評価額を「購入から５年以内の相続」に関しては購入価格（取得価格）をベースに調整する方向性だというのです。

昨今の４％前後の表面利回りの収益不動産が取引対象となる背景には、“節税“と”超低金利”があってのことです。

不動産価格自体が高騰して高利回りも期待できない（但し、都心から離れてるとか、築年数が経っているなどの物件は別です）し、どうやら日銀も金利を上げる姿勢を示しているようですから、これからの不動産市場の動向は明らかに変化すると見た方がイイのかもしれないですね！

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不動産人／狭小住宅の流れ

↑平成８年度税制改正大綱概要について（国土交通省）

年末恒例の税制改正の季節です。

上の表（令和8年税制改正大綱概要）の隅にある「床面積要件」のところに、５０㎡、新築の場合４０㎡〈所得要件１０００万円〉とあります。

これからは子育て世帯だけでなく、単身世帯にも住宅購入を勧める狙いですね。

全国的にも単身者世帯の比率が高くなっているデータがちゃんとあるようです。

この間、東洋経済オンライン（２０２５年１２月６日）の記事を読みました。

『狭い住宅が多い自治体　ランキングTOP２００』という見出しです。

１位東京都新宿区５１．７㎡　２位中野区５２．０㎡　３位豊島区５２．２㎡‥‥１９位足立区６２．５㎡まで東京勢が続きますが、１３位に大阪市５９．２㎡がポツンと混じっています。
２０位埼玉県和光市６３．０㎡、２１位神奈川県川崎市　５３．６㎡…

東京やその近郊都市、大阪市などは共同住宅を建てる土地が希少ですし、あっても大規模な面積を要する物件を見つけるのが至難の業なのです。

また土地の単価が高いので、単身者やディンクス向けの物件でないと事業者の採算が合わないというのが実情です。

都会では狭小住宅への流れがドンドン進んでいます。
それに反して、家賃は上がってます。

ただ、東京都が子育世帯に不向きなのは、出生率の数字が物語っています。

住宅の面積が狭くなるのは、出生数の減少を食い止める人口減少対策の大きな障害なんでしょうね。

因みに、東洋経済オンライン（２０２５年１２月５日）では『日本のどこなら広い家に住めるのか？広い家ランキングTOP５００』があって、上位には富山県や北海道、新潟県の各市などが占めていて、順位が下がるにしたがって、千葉や愛知などの各市も出てきていて面白いですよ。

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不動産人／不動産市場の苦悩

11月も半ばに差しかかろうとし、やっと秋らしい気配が感じられるようになってきました。

ここ数年、猛暑のせいだと思うのですが、小生の髪の毛が薄くなるのです。

猛暑で髪の毛もダメージを受けているのでしょうね。

例年だと徐々に髪の毛は復活の兆しがあるのですが、今年はその気配が余り感じられません。

さすがに“歳”なの知れません！

不動産の高値が続いています。

我々のような不動産業者は、少し前から不動産価格が上昇しているのを体感していました。

今までの経験からすれば、近い将来下落に転じ調整期が訪れます。

インフレによって市民は苦しんでいるのですが、人口減少が続く日本国の不動産市場は今後どういう風になるのかが気になりますよね。

総務省統計局のデータによると日本国内の都道府県別、２１大都市圏別の転出・転入者は傾向が見て取れます。

都道府県別だと、『東京都・神奈川県・埼玉県・大阪府』は転入超過数が多いですね。

因みに、それ以外の地域は減少している傾向が続いています。

全国の政令市の移動人口を見てみると、東京23区は断トツで増加、大阪市や札幌市、横浜市、福岡市…などが入ってくる方の数が多いのですが、京都市や神戸市、広島市などは差し引きすれば減少です。

経済圏で見ると、東京圏と大阪圏が増加ですが、東京圏は千葉や埼玉・神奈川など周辺も増加ですが、大阪圏では大阪市以外は徐々に減少でしたありません。

名古屋圏も、全般的に弱含みで勢いが感じられません。

都会では中心部に住まいを構えるには、購入する価格や家賃の高騰が話題になっておりますが、距離的に中心部から離れるだけでなく、価格を抑えるために居住面積をより狭くする傾向です。

これも大きな問題だと思います、不動産市場も苦しんでおります。

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不動産人／不動産管理会社の活用と勘違い

「不動産管理会社」という場合、通常の管理会社と違いマンションやビルの所有者や親族に所得を分配することを意図して作られた受け皿のことを指しています。

（尚、ここでは所有者の不動産を法人に移す「資産管理会社」とは違うことにご注意ください。）

それなりの棟数や戸数、規模の家主さんは仕事として管理の仕事がありますので、「不動産管理会社」の存在は納得できますが、実際に建物のメンテナンスを行う設備業者や賃借人の募集などをやってくれる賃貸業者に丸投げしていては所得税等を節税しているだけと見なされます。

税務署も単に節税のために作られた「不動産管理会社」を認めるはずはありません。

もう少し具体的な話をすると、「所有者」から「不動産管理会社（親族）」に賃貸管理全般を委託する契約を仮に管理料５％とします。
この５％自体は問題ないので６％でも７％でもいいのですが、「不動産管理会社」から賃貸業者や設備業者へ丸投げしていて実質的な仕事をしていないと税務署が判断したら、管理料５％が否認される可能性があるということです。