不動産人/自分の仕事(社内分業制の弊害)

週末に大急ぎで売買契約書を作っておりました。
不動産業界のお盆休みは、他の業種と比べると少し長い目にお休みするところが多いのです。
今回の買主さんも不動産屋さんで、2週間超休むみたいで、どうしてもこの契約はお盆前に締結しておかないと駄目なんだそうです。

確かに、お盆休み前やお正月休み前の商談がずれこんでしまうと、休み明けで気が抜けたような感じになってしまい結局は破談になることが多いようです。

で、そそくさと「売買契約書と重説」を仕上げて、最終版を買主さんへメールで送って最終確認してもらいます。OKが出たら、それから製本する作業に入ります。

でも、事前にほぼ完成の状態の売買契約書(案)は送ってありますので、通常は大幅な変更は有り得ないのですが・・・

2時間ほどして返ってきたものには、幾つもの修正箇所があるではないですかぁ~

それを確認する為には、新たにビル管理会社に問い合わせを必要とする箇所もあり、また、重箱の隅を突っつくような文言まであって、一変に血圧が上昇してしまいました。

「もっと早く言ってくれよ!!」

管理会社も「本日の営業は終了致しました。」って電話の向こうでアナウンスしてますし、明日は土曜日、管理会社は休んでいるし、当然日曜日も・・・

大手に限らず、「仕入れ」「販売」「総務」などのセクション分けをしているところは多いのですが、不動産業者特有だと思うのですが、「法務」とか「契約管理」とか名前はいろいろですが、契約書や重説のチェックをする部署があるところがあります。

そのセクションの担当者は、ひたすら間違い探しを生業としているコンプライアンスの専門家です。
いままで頑張ってきた現場での「交渉」や「駆け引き」などは全くお構いなしです。
その上、今回のように時間の観念も頭に無い有様です。

自分の「仕事」のためだけの「仕事」になっていたりする。

『間違っていないのが、全てただしいことではない』のが、人間社会ではないですか?
「契約」そのものよりも大事な仕事をなさっている担当者さん、大変だとは思いますが、自分が自己満足するだけの仕事だけはお止めになって下さい!

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不動産ナマ知識/「貸し渋り」「貸し剥がし」

数年前に比べると不動産投資に対する融資姿勢は厳しくなっていることは間違いありませんが、でも冷静に考えれば今のような状況が通常の状態なのかも知れません。

「貸し渋り」

アベノミクスの金融緩和策と低金利政策で、不動産に向かってドッとお金が貸しやすくなったお陰で、投資用マンションや一棟売収益ビル・マンションなどの買主さんはフルローン(満額融資)を受けることも珍しくない状況が続きました。

スルガ銀行やその周辺で商いをしていた不動産業者、レオパレスなどの地主さん向けの建築業者と組んで積極的に融資を行ったきた金融機関のお陰で、不動産融資に対するお金の流れは厳しくはなっていても全く駄目かというほどでもないのです。

だから、今の状態を「貸し渋り」とは言い切れないとは思います。

でも、ついこの間までの融資姿勢を知る人は「貸し渋り」のように感じてもおかしくはありませんよね。

「貸し剥がし」

昭和と平成の境目でのバブル破綻の際、巨額の不良債権を抱えた金融機関は自己資本比率の改善、経営の安定化を図るために、「貸し渋り」に加えて「貸し剥がし」も行いました。
当時、所有者の同意なしに銀行が買主を探すなんてことがよくありましたし、リーマンショックの時もそのような動きがありました。

勿論、買主はその金融機関の取引先ですから物件を購入する際の資金は融資も含めて問題はありません。

でも、なぜ所有者の同意無しに物件を売ろうとするのか?

通常であれば、借主(所有者)が返済を滞ったり、契約内容に違反があったり、経営不振で倒産などの自体が生じたので金融機関が「期限の利益の喪失」を恐れて手を打つことは有り得ます。

当時はそうではなくて、黒字経営している不動産会社が毎月ちゃんと返済しているのに、一括返済を求められたということがありました。

理由は、金融機関からみてその会社のバランスシートが崩れているということです。

つまり、所有している不動産の価値が下がって、”担保割れ”していると金融機関は言っているのです。

大幅に景気が悪くなると言うことは、収益のバランスがチャンとしていても、現物の不動産を評価して値崩れしていると判断できれば、金融機関は債権を回収することができると言うことです。

これが「貸し剥がし」の怖さです。このようなことはそう頻繁にはありませんが、一般的に不動産購入には2~3割の資金が必要だと言われている理由はこういうこともあるからなのでしょうか。

不動産業界の会社は他の業界よりも、借入依存率が高い業界です。

景気が良いと一気に成長しますが、逆に悪化するとバタバタと倒産するという繰り返しの業界でもあるのは、そういうことなのでしょう。

「他山の石」の教訓

そんな風に過去に大損をした不動産会社を「他山の石」として、一般の不動産投資家の皆さんは二の舞を踏まないようにして欲しいと思っています。

現実的に考えると、フルローンで購入した投資用不動産は長い目でみれば、近い将来で(実質的)赤字になる可能性が高いので、世間の景気の良い時に売ってしまうか、本業の収入に余裕が出来たときに借入金を減らす努力をする必要があります。

また、出来るだけ空室期間を少なくして安定した返済原資を確保し、不必要な管理費や高額なリフォーム費用を支払うこともないように気をつけましょう!

今だけのことだけじゃないて、少し先のことも考えてみられては如何でしょうか?

★融資や金融機関に関する記事

「融資が厳しくなると、物件価格は下がる」のか?

投資用マンションとローン審査

スルガ銀行、危うし!

法人融資の裏技

金融機関の融資基準

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不動産人/当事者間の売買は危険です!

不動産取引は安全に完結しよう!

通常は不動産売買は仲介業者が売主・買主の間で両方の意向を考慮して安全に取引が成就できるように進めます。

勿論、売主・買主が直接、口頭で売り買いの合意をする(諾成契約という)ことでも、契約は出来ます。
そして、売買契約書という課税文書(印紙を貼っている書類)にするこことによってもしもの紛争が起こってもその売買契約書の内容が優先されるという安心感があります。

不動産売買では「言った、言わない」が一番最悪です・・・
個人間の売買であれば、相手が全く知らない人ということはないでしょうから、揉めてしまうと折角の人間関係までダメにしてしまうことになります。

個人間の直接取引のメリットは、仲介業者に支払う仲介手数料が要らないということだけですし、金融機関の融資を受ける際にも売買契約書や重要事項説明書の提出を前提にしている金融機関もあります。

不動産取引で起こった揉め事は、結果として仲介手数料よりも高い報酬(?)になりますので、何が一番大事なのかをよく考えてから行動に移りましょう。

仲介手数料をまけてもらって安心を買う!

仲介手数料が負担だというのであれば、単純に仲介手数料を安くして契約の労を取る「不動産会社」を探せばいいと思います。

また、年配のお父Aさんに代わって息子CさんとBさんが商談に合意した場合、本当にAさんがちゃんと理解しているのか確認する必要がありますので、第三者の司法書士さんや仲介業者による確認作業は必須です。
また、何らかの理由で通常ではありえない底地の売却、他人の所有地の売買なども売主・買主の合意だけでは危険な取引です。

仲介業者も何の意味も無いのに、単に報酬を請求することはありません。

★売買契約に関する記事★

高齢者の不動産取引

個人の低額不動産売買契約について

相談相手の選択(弁護士・税理士・設計士・・・)

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不動産人/契約不適合責任(改正民法)

2020年4月1日、120年ぶりに民法の大改正が行われるのですが、ぼちぼち我々の不動産業界でも大家さんや賃貸保証人の問題、売主責任の問題などがどういう風になるのかが話しに出るようになりました。

改正では、現行の「瑕疵担保責任」「契約不適合責任」に転換されて、不動産の売買契約においては売主の責任が一層重くなるようです。

隠れたものである必要がなくなる!

そもそも「瑕疵担保」で言うところの「隠れたる瑕疵」自体がなくなる。
「契約不適合責任」では、売買契約の内容と少しでも適合しないときはアウトです。
そして、買主は売主に対して「契約不適合責任」を追及できることになります。
その責任の取り方は、「2つ」から「4つ」に増えます。(下表)

「瑕疵担保責任」の場合

損害賠償

契約解除

金銭により買主に生じた損害を補う方法。 買主の購入目的が達成できない場合は、契約の解除ができる。

「契約不適合責任」の場合

損害賠償

契約解除

追完請求

代金減額請求

※上記記載

不適合箇所を修繕してもらう請求のこと。 追完請求に応じない場合、代金を請求されること。

※「瑕疵担保責任」の損害賠償は、購入に際して負担した費用や実損です。
「契約不適合責任」の損害賠償は、転売した場合の利益までもが含まれますし、追完請求や代金減額請求と併せて損害賠償請求ができるようになるとされています。

「瑕疵担保責任」では、「契約の目的が達せられないとき」に契約解除ができる。
「契約不適合責任」の場合は、契約の目的が達せられたとしても契約解除できるし、追間請求や代金減額請求と併せて請求できるということですから、売主さんは大変です。

但し、「契約不適合責任」は任意規定です!

現在の「瑕疵担保責任」と同様に、「契約不適合責任」も契約当事者(売主・買主)が合意すれば、民法上で免責扱いすることができます。

ただ、現行でも宅地建物取引業法では『売主が宅地建物取引業者、買主が非宅建業者の場合』は強行規定で「瑕疵担保責任」は引渡しの日から最低2年間以上を必要とされています。

そして、民法と宅建業法の関係では、民法よりも宅建業法が優先します。

★「隠れたる瑕疵」に関する記事

「瑕疵担保責任の免責」と「現状有姿」

「事故物件」と「告知義務」

=ややこしいぞ=瑕疵担保責任(PC版)

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不動産ナマ知識/相続税の物納(不動産)

国税庁のHPによると、平成28年分の相続税の申告状況の概要が簡潔にまとめられていて今の状況がよく分かります。

 

【相続税の対象者の増加/物納の減少】

1被相続人の数

平成28年中に亡くなられた方(被相続人数)は約131万人。
この内、相続税の対象となった人数は、約10万6千人、その割合は8.1%。

平成25年度税制改正により、基礎控除額の引き下げが行われる前は約5%程度だったと覚えているので、随分増えたわけです。

2課税価格と税額

課税価格の合計は、14兆7813億円、被相続人一人当たり1億3960万円。
その税額は、1兆8681億円、被相続人一人当たりでは1764万円。

3相続財産の構成比率

相続財産の金額による構成比は、
『土地38.0%/現金・預金31.2%/有価証券14.4%/家屋5.5%』です。

『土地と家屋の合計では、43.5%』となり圧倒的に「不動産」の割合が大きいことが分かります。

また、国税庁のHPには、「相続税の物納処理状況等」のページがあって、毎年度の物納申請件数と許可された件数や取り下げや却下件数などが分かります。

この表を見ると、実は物納が10年前、20年前に比べてもの凄く減少していることに驚きます!

相続税の物納処理状況等/国税庁 ←クリック

平成30年度の申請件数はたったの99件で、そのうち許可された件数は47件と驚くほど少ないのです。許可された47件の金額は280億円ですから、1件当り5億9557万円。

【物納が少なくなってきた訳】

相続税はお金で支払うことが原則ですが、金銭納付が難しい人の為に、一定の財産での物納が認められています。

そのひとつが「不動産」です。

平成11年度の1%弱にまで不動産の物納が減った原因は、バブル崩壊後に地価が下落し金銭納付が難しくなった納付者が増えたことから、平成4~6年頃から物納申請件数は急増、さすがの税務署も処理するのに困って平成18年の税制改正で申請件数を抑えに掛かったわけです。

特に厳格化するとして、測量や境界確定に関する書類を最長1年以内(但し、利子が要る)とは言え、敏速に提出しなければならないことになったことが大きい。

測量や道路明示に掛かる時間は物件にもよりますが、大阪市内など隣地所有者が数人の物件でも数ヶ月、費用も数十万円、場合によってはそれ以上掛かる場合もあります。
隣地に厄介な人がいたり、所有者が相続などで数十人居たり、外国に居たりするとその作業は手間隙が思ったよりも掛かります。

生前から相続対策を考えていて、現金は別の策を講じてあまり保有しないようにし、多くの不動産を引き続き子供達に引継ぎ、物納したい不動産は測量手続き進めておくなどの準備ができる地主さんでないと物納制度を利用できにくくなったと思われます。

また、物納できない不適格な不動産には、未測量物件の他に①担保に入っている物件、②相続人間で争いがある物件、③古年建物④敷金返還を要する物件などもあります。

【時間との戦い】

物納の申請は相続発生後から10ヶ月以内と、通常の相続税の申告、納税の期限と変わりません。
通常の相続でもバタバタなのに、物納する「不動産」が決まっていない場合はその手続きだけでも大変で、ハードルはもの凄く高いことが想像できますね。

★相続に関係する記事★

不動産と相続放棄の関係

空き家問題と相続&賃貸の関係

実家の処分はなぜ揉める?

所有者不明の土地

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不動産人/農地の売買

一昨日、久しぶりに三ノ宮の神戸市役所に出掛けました。神戸市にある市街化調整区域の農地についての物件調査をするためです。

「市街化調整区域+農地」ってことになると、購入者を見つけるのも一苦労ですし、売主さんにとってもその土地の大きさの割には、坪単価が低いので総額は決して大きい額とは言えないと思われます。
それにこの物件に面して都市計画道路の拡幅があり、その道路工事は完成までに数年掛かるだろうということです。
だから、商業立地として検討は出来るのですが、”青田買い”の性格を持っている物件なので、急いで購入しようという気持ちが湧かない傾向がありました。
また、市街化調整区域の土地は建物を建てるのに大きな制約があり、市街化区域みたいなわけには行かないのですし、市街化調整区域の土地は金融機関から見て担保価値が低いので、融資対象とならないことも多いのです。

売主様は先祖代々農業を営まれていたのですが、息子や孫の代になると殆どがサラリーマンになっていて、兼業農家になってご先祖様の土地を守っていくのですが、さすがに歳を重ねると炎天下の草刈だけでも大変な作業になります。

まだ、今回の農地は都市計画道路に面することで何かしらの収益を生み出せるので、時間は掛かりますが、農転後に宅地の上に飲食店や物販などに利用できることで助かりました。
それでも、下記のスケジュール(←大雑把なものですが)にあるように、凄く許認可等に手間隙を要しますので、仲介業者としても中々大変な作業であります。

それでも、なんでもやりますので農地や空き家の処分などのご相談が御座いましたら、是非ご連絡お願い申し上げます!

★農地・空き家などに関係する記事

生産緑地地区について考えてみよう!

所有者不明の土地

”空き家”問題と相続&賃貸の関係について

昭和45年に市街化区域を決定(大阪市)

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不動産ナマ知識/『道路』について

購入を検討する物件が「道路」にどの様に接しているのか、それが凄く重要なことはご承知のことでありますが、「道路」をテーマにしたお話しは奥が深くて多岐に渡るので結構大変です。

一般的には、既存の投資用マンション購入することが検討しやすい理由の1つに、「道路」にそれほど気を使わなくいいこと言うことがあると思います。 1棟マンション購入の場合「道路」の意識は物件からの景色、車と道路の関係くらいで、購入者はもっぱら“お金(収支)の問題”に気持ちがいくのではないでしょうか。 それに比べて更地や中古住宅等を購入しようとする場合(反対に売却する場合も)や、建築計画をするときなど「道路」の重要性は最重要課題であります。

道路幅員は側溝を含み、側溝の淵までを道路の幅とします。
また、道路は真ん中で膨らんでいるもので、雨水などが側溝に流れるように作られていますので、道路幅員を測るときに、道路に巻尺をべたっと這わして測ると、実際の道路幅員よりも少し長くなったしまいます。ですから、正確に測るには巻尺などをピンと張った状態で測るのが正しい測り方です。

■   土地や土地付建物を売買するときの「道路」

建築基準法上の「道路」は、原則として幅員4m以上で公道(国道・府道・県道・市道・町道等)でも私道でもかまいません。 幅員4m未満の道でも特定行政庁(注1)が指定したものが、よく『2項道路』(注2)と呼ばれる道路で、現況道路の中心線から両サイドに2mずつセットバックしたところが道路境界線となります。 道路負担した面積は通常取引対象面積の価格には含まないことが多いのですが、たまに「坪なんぼ?(=大阪弁で[坪単価で幾らですか?]の意)」「(道路部分も含めて)坪**円です」なんて云うこともありますので、有効面積なのか私道を含めた全体面積なのかは再確認が必要です。

建売住宅などで多い『位置指定道路』は調査も厄介なものです。 住宅を効率良く建てるために例えば下の図のように道路を作って特定行政庁に認可してもらうものです。

道路の仕様(アスファルトとか砂利敷き)は決まっていても、その権利関係は様々で一律では有りません。 その道路の名義が後に府や市が引き取ってくれればすっきりするのですが、全体の住宅の共有持分であったり、建物の前だけそのその住宅の名義で持ち寄っていたり、分譲業者の名義のままでその会社は既に無くなっていたなんてこともあるので、現地を目視しただけでは解からないのです。
それのどこがよろしくないのか言いますと、例えば上下水道やガスなどの配管をやり直す時など、道路の持ち主の同意・許可が必要になり了解を得る為に“承諾料”が必要になるなどの交渉や費用の問題が絡んでくるし、もし所有者が捉らないときその手続きはとても大変な手間と労力を要するからです。

たかが「道路」なんてと何気なしに思っていても、維持管理するには費用も発生するものですから、権利関係のスッキリしないものはよろしくありません。 不動産は登記簿上の面積と実際のそれとが必ずしも同じだとは限りませんが、マンションのパンフレット表示が壁心で、登記簿は壁の内法で表示しているというようなことは特に問題ではありませんが、古くからある分譲地や最近測量していない土地などは現実に登記簿と実際の面積が相違しているものが沢山あります。
それは昔の測量方法と今の方法が異なっていたり、隣地との立会いで境界の変更、未測量だった…等の様々な理由からです。 実際の大きさや物件の現状を知るためにも、土地を購入する際は出来るだけ実測図付で取引をした方が良いでしょう。 (入札物件は別として)最近は買主も実測取引を希望するのが殆どで、公簿取引(注3)ですることは少なくなりました。

実測取引となると隣接地同様、道路と面しているところの境界もハッキリさせ実測図(注4)の作成が必要となりますので、道路の所有者(国・府県・市町村・個人・法人)との立会いがあり、買主も物件そのものをより正しく把握できるからです。

(注1)   特定行政庁

建築主事を置く市町村の区域については当該市町村の長をいい、その他の市町村の区域については都道府県知事をいいます。

(注2)    2項道路

建築基準法第42条には、「道路」について定めていますが、その2項に4m未満の道について書かれています。その為、4m未満の道路のことを「2項道路」と言っています。

(注3)    実測取引と公簿取引

実測取引…決済時には測量により実測面積が確定していて、売買代金の授受をおこなう取引。   公簿取引…登記簿面積により売買を行ない、実測面積との精算をしない取引。

(注4)    確定測量図と現況測量図

確定測量図…売買対象地とその全ての隣接地について、隣地所有者立会いの上で境界確定(民民・官民)を行ない、作成された測量図であり実測取引にはこの測量図を採用する。

現況測量図…売主(所有者)が必ずしも全ての境界確定をしないで作成された測量図。

『都市計画道路』として当該地の一部が、将来立ち退き予定のあるものも結構身近に存在します。 何十年も前に計画されたものが実行されず、役所の図面上だけで確認できるなんてものもありますし、その対象地の所有者はタイミングによっては《立退き料》や《物件の買い替え》により、立ち退き料を頂いて美味しいものになる可能性もありますし、当然、その逆のケースもあります。
直接に立ち退きを迫られる当事者でなくても、近隣の土地所有者の方々も将来道路が完成すれば周辺の状況が大きく変化し、その所有物件の価値が大きく変化することになったりします。

■   建築しようと計画するときの「道路」

現状が幅員4m以上(6m以上の場合もあります)、間口2m以上の接道が満たされていなくても、私道負担(所有地の一部を道路に提供する)や2項道路として認められれば、建築基準法上の道路として建物を建築することも出来ます。 その際考えないといけないのは、都市計画で定められた容積率と前面道路の幅員によって容積率の制限がある点でしょう。 例えば、4m道路に接している敷地で住居系の用途地域で容積率300%の場合、160%の容積率が適用せれます。 用途地域が住居系の場合と、その他の場合で次のように扱いが違っています。

建築物の前面道路(2以上あるときは幅員が最大なもの)が12m未満のときは、定められている容積率と下記の算出値と比べて厳しい方の数値を採用します。
住居系の用途地域等 前面道路のメートル:数値×4/10
その他の用途地域       〃    ×6/10

★物件調査の実務に関する記事★

目には見えない「道路」?

そもそも「登記簿」の話

更地渡し

地目(ちもく)の話

【坪・帖・間・尺】

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不動産人/高齢入居者との賃貸契約

自分が63歳になっているからなのか、最近自宅周辺や仕事で出かけたときなど、自分より年齢が高そうな人がやたらと目に付くことが最近特に気になっています。
この間、ドコモショップに行ったときも、お店に来ているお客さんが全員高齢者でした。

この間、分譲マンションに住んでいる友人が、お隣の方が鍵を無くしたということで自宅に入ることが出来なくなって、九州に居る娘さんに連絡を取ったりして大騒ぎになったそうです。
数時間後に、鍵がご自身の首に掛けていたことが分かり、一件落着したそうです。

そんな風に身近なところにも高齢化の波が急速に押し寄せていることが感じられます。

もはや、ワンルームタイプの賃貸マンションにも高齢者の方が入居を申し込んでくることも珍しいことではありません。
家主さんは孤独死や認知症、火の取り扱いなどの心配で、入居を承諾をして問題ないのかという気持ちを持っています。

孤独死の場合は、死亡後の荷物の処分や遺体の引取主が速やかに行動してくれるかの問題、、認知症や火元の確認等の場合は、その程度を誰がどう判断するかによって対処の仕方が違ってきます。

そういう事故に対する裁判の事例はいろいろあるみたいですが、個々のケースによって事情が違うので判例も同じではありません。

まあ現実問題としては、最低限連絡の取れる親族が近くにいること、その人を保証人にすること、家賃保証会社に加入してもらうことは必須条件ですね。

★高齢化に関する記事★

賃貸マンションと孤独死について・・・その1

賃貸マンションと孤独死について・・・その2

賃貸マンションと孤独死について・・・その3

高齢者の「終の住まい」

不動産取引の2つの高齢化問題

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不動産ナマ知識/「老後2千万円蓄え必要」金融庁報告書の余波

6月3日に金融庁が発表した「人生100年時代を見据えた報告書」が、大騒ぎの火種となってしまいました。
長くなる定年後の人生、じわり減り始めた公的年金、そして超低金利が続く中での運用難の時代を皆が実感し、将来への不安を感じ始めている。
そんな時に、95歳まで生きるには夫婦で約2000万円の蓄えが必要だと発表したのだから無理もありません。

高齢者の間に老後資金の不安が強まったのが平成30年頃からだったから、今多くの高齢者は「長く働く」ことを理解し始めていると思います。
公的年金だけは生活できないことを知っているけど、政治家は「100年安心」だと言っていたこともチャンと覚えています。(昨日、何を食べたかは忘れてしまっていますが^^)

いわゆる、平均的だとされる65歳男子+60歳女子の夫婦では、年金収入20万円に対して毎月5万円の赤字が生じるという試算から、95歳まで生きると約2000万円要るのだそうだ。

報告書では、現役のときから長期積み立ての商品に分散投資するように、定年後は退職金も有効に使いましょうと示唆しています。

後日、麻生金融相が「表現が不適切だった」と釈明しているのをニュースで見ました。
でも、余計に意味が分からなくなってしまいました。
たぶん、今の60歳の25%の人が95歳まで生きるという推計があるそうですので、「年金だけでは食って行けないよ」と言いたいのだということでしょう。

それから不動産関連の問題についてひつだけ取り上げてみますと・・・長い人生の中で最も比率の高いものとして、子供の教育費・老後の生活費などがありますが、最たるものは「住居」です。

どこに住むか、どんな処に住むかによってリタイアした後の生活費は全然違ってくるものです。

日本全国の持ち家比率は60%強です。最も比率が高いのが、富山県80%弱、秋田県、山形県と続きます。関西圏は賃貸比率が高くて、大阪府は40%強、京都府も約35%です。

賃貸か持ち家かという論議はあるのですが、持ち家派の方が定年位で住宅ローンが完済していると楽ですよね。
逆に、賃貸派の方は相変わらず支払いが続きます。
世帯人数が減ったりして引っ越すのもお金が掛かるのと、受け入れてくれる賃貸住宅も若いときのようには見つからないかも知れません。

この問題は出来れば、60歳より以前に考えておいて準備したいとです。
70~80代でこの問題に対処するのが結構きついと思われます。
金融庁の人はそこまで考えてはくれませんからね!

★高齢者問題に関する記事★

不動産取引の2つの高齢化問題

高齢者の「終の住まい」

遺産分割協議書

不動産と相続放棄の関係

実家の処分はなぜ揉める?

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不動産人/購入予定のマンションに、管理費・修繕積立金の滞納が・・・

中古マンションを購入しようとして、売買契約を締結しました。
その前に重要事項説明書の内容を仲介業者に説明してもらっています。
買主として管理費・修繕積立金に滞納があることは知っていました。

契約書上では、売主が清算して滞納が無い状態で決済に臨むはずが・・・売主が事前にお金の用意が出来なかったのかどうかは定かではありませんが、その滞納金を決済金から差し引いて取引を完結させて欲しいと言ってきました。

あなただったらどうしますか?

売買契約の決済時点で、滞納金額が幾らあるのか管理組合に確認する必要があります。
もし決裁の当日に仲介業者や売主が滞納額は●●●万円ですと言っても、迂闊に信用してはいけません。やっぱり、管理組合や管理会社に正確な金額を確認しないとダメです。

また契約書では次のような条項がある場合があります。

(公租公課の分担)

本物件から生ずる収益または本物件に対して賦課される固定資産税、都市計画税等の公租公課ならびに管理費および修繕積立金等、ガス、水道、電気料金および各種負担金等の諸負担は、引渡完了日の前日までの分を売主の収益または負担とし、引渡完了日以降の分を買主の収益または負担として、引渡完了日において清算します。

……売主に管理費および修繕積立金等の滞納があった場合にはその額を売買金額から控除の上、買主においてこれを支払うこととします。

この条文があったとしても、契約時に滞納金がある場合は事前に買主が支払う決済金から差し引いて取引を終わらせる契約時点での合意が必要です。

決済時にいきなりから売主がそうして欲しいと言うのは無茶な話です。
また、口約束やメモ書きで「後日、支払いますから」なんていうのも、危ないケースです。
買主は購入後、管理組合や管理会社から滞納額の支払いを求められることがありますので、売主が支払うか、後日であっても決済金から差し引きいて取引を完了させるべきです。

最悪の場合は、買主は契約を解除することも出来ます。

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