不動産人/「自宅売りませんか!」ポストのチラシ

朝、事務所に着くと、先ず部屋の照明とエアコンのスイッチを点けます。

次に、パソコンの電源を入れて、野菜ジュースとかお茶を飲みながら、メールチェックです。(以前はヤクルトを飲んでいたのですが、野菜ジュースに変えました。)

迷惑メールのBOXには毎日凄い数が入っていますし、いかにも真っ当そうにAmazonや楽天を名乗った悪質なメールも毎日到着し続けています。

不動産営業の”定番”で「チラシ」広告というものがあります。

皆さんの自宅のポストに「このマンション限定で、購入希望されている方がいらっしゃいます!」とか、「○○小学校に通学希望の方が・・・」「予算3000万円で・・・」なんていうチラシが頻繁に入っていませんか?

そうそう、そのチラシです。

私みたいな不動産業の人間でも、「このマンションを買いたい人が・・・」と、真に受けてしまうくらいですから、一般の住民であれば「いくら位で売れるのかな」って心が動くこともあると思います。

でも、そのほとんどが「売り物件」を獲得する手段として、そういうチラシを撒いている営業手法なのです。

勿論、別に悪いことをしているわけではありません。

でも、一般の売主さんや買主さんは不動産取引に精通しているわけではないので、こういう“引っ掛け“や”軽い騙し“についつい引っ掛かりやすいものです。

3000万円で売れる物件を、4000万円で査定して他の業者から切り離して、専任で受けてから、「やっぱり金額を下げましょう」なんていうのはザラですし、高値で売り出した物件に内覧する人が少ない場合に、知り合いの業者を客に見せかけて案内件数を増やしたりする輩(やから)も居ます。

コロナ禍で、対面営業に不慣れなエンドユーザーも増えることでしょうから、悪質な営業と良質な営業を見破る経験が欠乏してしまうと思います。
そんなことで、これからドンドン騙されやすい売主・買主さんが増えることを心配しております。

くれぐれも、お気を付けください!

 

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不動産人/『事故物件』の話

殺人、自殺、孤独死、無理心中……などの死亡事故が起きた「事故物件」に住み続ける芸人の話として、映画『事故物件 怖い間取り』が上映されます。
内容は詳しくは知りませんが、要するに怖い話なんでしょうか。
ちなみに、主演は「亀梨和也」というからきっと若者向けなんでしょう。

私自身は今までに事故物件を取扱いしたことはなかったのですが、先週に警察署から連絡があり、2年前に入居契約して頂いた方が孤独死をされたということがありました。
生活保護受給者で、ご親戚も疎遠であって寂しい限りです。
この方の場合は、区役所と警察の方でご遺体を引き取られて、ご葬儀を済まされることになりました。
少し遺品があるみたいですが、遠縁の方が受け取らなければ家主側で処分することになりますが、そのご親戚の方に電話で事情をお伝えすると「考えて連絡します…」ということでしたので、まだどうなるのか決まっていません。
また、家賃保証会社に加入していたので連絡を入れました。
生活保護も家賃保証会社も死亡すると同時に契約は打ち切られます。

相続人や親戚の引継ぎが無ければ、室内の原状回復費用も全て家主さんの負担で処理しなければなりません。
不動産業者としても、このお手伝いは気が重い仕事です。
通常のリフォームとは違い、特別清掃なる撤去費用・処分代金などはやはり大きな負担ですし、室内を換気する期間も数日というわけにはいきません。
次の入居者を探すのにも、当初は割安な家賃設定をするべきでしょうし、仮に売却するにしても同じく割安な価格になります。

『事故物件』っていうには、かなり重い心理的なダメージがありますが、上映される映画の”どこか軽いイメージ”と違い、”家主さん”にとっては物凄い負担があるということだけは知っておいて頂きたいですね。

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【もうひとつの『事故物件』の話】

森友学園の国有地値引きで、公文書改ざんを強要され命を絶った財務省近畿財務局の赤木俊夫さんの妻、赤木雅子さんのロングインタヴューが大阪日日新聞(8月29日号)に掲載されていました。元NHK記者の相沢冬樹さんが大阪日日新聞社の編集局長に着いて、赤木さんの裁判の記事や雅子さんの心情を取り上げているので、全国紙とは違って内容はかなり細かいものになっています。(ちなみに、大阪日日新聞は無料で配られている新聞で、広告料で経営している。)

「実家の支え」という箇所で、ご主人が亡くなって雅子さんが実家に帰り、母親とお兄さん一家(男の子3人)と暮らしていた時のことが書かれています。

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一番下の小学5年生だった子が「まあちゃん、こういう時はな、お笑い番組見たらいいんやで」って言ってくれて、番組を録画してくれて。その子は自分の見たい番組とかいっぱいあるじゃないですか。なのにね、部屋に連れていってくれて、それで一緒にお笑い、「千鳥が好きやろう」って言って、それをわざわざ録画してくれてて、一緒に見てくれたんですよ。

(中略)そしたらね、真ん中の子がね、急になんか様子がおかしくなったんですよ。
で、下の子に「もうちょっとその番組消せ」って大騒ぎになって、「ええじゃん、どしたん」とか言いながら見てたら、お笑いのそのネタに事故物件(室内で自殺者などが出た物件)の話があったんですよ。

ほんならね、真ん中の子はすごい気つかう子やから、その事故物件のネタが出るの分かってたから、「もう消せ、消せ」って大騒ぎしてくれて。うん、優しいなあと思った。ははは。

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不動産ナマ知識/『特約条項』(売買)の話

日本の不動産業者の殆どは、全国宅地建物取引業協会(宅建)か全日本宅地建物取引業協会(全日)に加盟しています。
その理由のひとつには、不動産業を開業するには宅建の免許はもちろん、事務所の手配をはじめとした開業資金として1000万円の供託金が必要です。
宅建や全日に所属すれば60万円の支払いで済むため、開業資金の負担が軽減できるし、法定研修などでタイムリーな講習を受けることが出来ます。
不動産税制や判例等は間違った知識を持ったままだと、不動産取引をする際に大きなトラブルに繋がりますので、不動産業者としては日頃からこうした講習に参加することはとても重要なことになります。

■標準的な契約書条文■

元々両団体とも”売買契約書”や”重要事項説明書”などのフォーマットが、サイトからダウンロードして使用できるため、書類作成の手間が随分と減ります。
ただ、売買契約書としてダウンロードできるのは、標準的な条文だけです。
不動産取引には売主・買主の当事者が合意した独自の契約内容と言うものが頻繁に出てきますので、標準的な契約書の条文以外にオリジナルの『特約条項』があることは半ば当たり前のことであり、且つ、重要な部分でもあります。。

 

■『特約条項』の意義■

不動産の契約は当事者同士の同意内容を網羅した書面です。
契約当事者が特に希望した契約条件が別途出てきたとしても、なんら不思議な問題ではないし、むしろその方が自然だとも言えないこともありません。
売買契約であると、賃貸契約であろうと、標準的な条文と異なる取引条件というものは、契約書の中に記載しておく必要があります。
昔の契約書は、契約書の条文そのものを二重線で抹消し訂正印を押したりし、または、追記・修正したりする方法が多かったのですが、現在は標準的な契約条文の最後に『特約条項』として追記する方法が一般的です。

 

■『特約条項』の例■

それでは具体的な例文で、『特約条項』ってどんなものなのか見てみましょう。

□「地積更生手続き」の特約

最近の売買契約では、売主が実測測量を済ませているか、未了であれば決済までに完了させるという契約が多いのです。

その実測面積が登記簿記載の面積と異なる場合、買主が売主に地積更生の登記を行うことを特約で縛る条項がこれにあたります。

実情は地積更生までは求めず、隣地の筆界確認書・接道している官民境界明示書を取得するという特約の方が多いと思います。

 

□「更地渡し」を求める特約

この特約はよく見かけるものです。

売主が取引対象の土地の上に建っている古家などを、引き渡し日(≒決済日)までに撤去し既存建物の滅失登記を完了させて、更地にして買主に引き渡す内容を記載するという特約です。

その費用を売主が負担する場合が多いのですが、中には買主負担で実務を売主が実行する場合など当事者間の合意内容はケースバイケースであります。

 

□「立ち退き」についての特約

賃借人付の不動産(古アパート等)という場合や、売主やその親族などが居住している場合(相続物件等)、空き家にして引き渡すということが多々あるものです。

青空駐車場なども同様です。

「売主は、本物件の賃借人を第〇条〇項の引渡日までに、売主の責任と負担により本物件から退去させるものとする」という特約となります。

 

□「越境物についての確認」についての特約

となりの家の庇が敷地の上に掛かっている。

こちらの敷地にある柿や桜の木の枝がお隣の塀の上を越している。

家の壁に設置してあるクーラーの室外機が少しだけどお隣の方へ飛び出ている。

家の基礎が地中で隣の敷地まであることが分かった。

奥にある家の排水管が我が家の敷地を横断していた。

など、昔はおおらかなもので、50年前にお隣のお爺ちゃんと故人となったお父さん同士が口約束で承諾したようなことを今も引きづっていることがあります。

また、目視で分かる場合もありますし、土地の測量をした時に初めて分かったなんてこともあります。

特約の種類は2つです。

  • 越境物を承諾し異議を申し立てないし、金銭で解決するなら幾らか明記すること。
  • 引き渡しまでに隣地の所有者と話し合いの上、それを撤去するか、将来建替えやその他のタイミングで撤去することを約束する合意書を取り交わすこと。

 

□「建築確認・開発許可」が得られなかった場合の解除

買主の購入目的が分譲マンションや建売住宅などで、契約から決済までの間に建築確認申請や開発許可申請の手続きを行いたい場合、もし何らかの理由でその許可が得られないということが判明した時には、売買契約を解除できるという特約を結ぶケースがあります。

その場合、契約書上の違約金の規定を適用せずに、売主は受領した手付金を無利息で買主に返還するとなどという特約を付け加えるケースもあります。

 

□「故人の名義の不動産」を売却する時の特約

相続物件の場合、被相続人の名義のまま対象物件を、第三者に売却することが決定したなんてことがあります。

その場合、「本物件の登記上の名義が被相続人〇〇〇の名義であり、本物件は被相続人〇〇〇の相続人間の遺産分割協議により売主が取得する予定になっていることを確認します。売主は第〇条の残代金支払・移転登記手続の日までに、本件不動産の名義を相続を原因として売主に変更するものとする。」

勿論、遺産分割の合意書に基づき相続人数名の連名で契約して、中間省略しても不動産の売却はできます。

こんな風に、『特約条項』の内容はいろいろありますが、他にも売主・買主の都合により細かな内容を記載して、後日揉めることがないようにしておくことが『特約条項』の目的です。

契約書の“胆”の部分でもありますので、もちろん本文である契約書条文も大事なのですが、『特約条項』はより深く理解することが大事です。

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不動産人/対面営業のメリット

【非対面営業の普及】

コロナの感染者数もドンドン増加してきて、ここまできたら第2波って感じですよね。

第1波の時のような自粛で引きこもるようなことはなさそうですが、不要不急の外出は止めて下さいということになります。

そのため、「非対面営業」が普及しています。

移動時間、交通費も節約できますし、コストを抑えて、大きな効果がある。

小人数でも成果を上げることが出来るなど、

今ではネットで何でも買えるし、商品の説明もチャットやホームページ、電話応対などで会って話さなくても可能です。

簡単に言えば、聞かれたことに答えるということでしょう。

【不動産業界も変化しています】

もともと不動産業の仕事は「対面」するのが当たり前の「時代遅れのアナログ社会」でしたが、ネットやメールなどのお陰で出来るだけ対面する機会は随分と減ってきました。

でも、対面をしないで不動産業者とお客様が出来ることと、出来ないことがあります。

電化製品やその他単品の商品と同じような感覚で取引が成立する「賃貸マンション」や「中古マンション」などは、なんとかなる部分が多いと思いますが、500坪とか1000坪あるような売り土地、またはその利用方法について所有者と不動産業者が相談や協議する場を電話やメールで行えるのは資料の授受、いわゆる報告程度のやりとりであって、相手の考えや心配事を一緒に考えようとするならば、相対して時間を掛けて話し込み必要は不可欠だと考えます。

物件を案内するのも不動産の仕事のひとつです。

賃貸物件などは、ネット上で現地に居るような画像のあるサイトもありますし、大阪市内の投資用マンションを東京の方が購入を検討する際に、資料をメール等で手に入れて投資効果を判断するなんてことも昨今珍しいことではありません。

でもそのような場合でも、一度は現地に足を運んでおくことはとても大事なことです。

私どもでもgooglemapやストリートヴュ―で物件を見ますが、商談が進めば現地に行って生の状態を見ます。

写真や画像と全く違った印象を持つ場合も少なくありません。

最も大事なことは、相談相手(不動産業者)の人柄や態度、安心できる人物かどうかは対面しないと分からないということです。

 

随分昔のことですが、ホームページを見たという男性から『1000万円あるので、なにか良い投資用の物件を紹介して欲しい…』と電話がありました。

話をお聞きすると、電話をすればホイホイといろいろな物件を『どうぞ、どうぞ』と送ってくれると思っておられる様子が感じられました。

確かに、そういう業者さんもおられるでしょうが、でもなにか勘違いされているという感じでしたね。

【対面営業で信頼と安心を得る】

不動産の購入や売却は、電化製品や車のそれとは違います。

不動産は“同じものが二つとない”世界です。

隣の同じ間取りの部屋であっても微妙に日当たりも違いますし、所有者の状態も違います。賃借人がいれば、その賃貸契約の内容も異なります。

不動産は、そのような個々の違いを知ること重要になることが多いものです。

不動産取引には、少なくとも相互に信頼関係や安心感を得られるような「面談」「対面」を経験しておくことがとても大事だと思い、わたしは

そこが面白いところだと思ってこの仕事をしています。

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不動産人/コロナ禍の金融緩和と収益物件

コロナでマスクを着けて出かける習慣が定着していますが、わたしはついつい朝に玄関を出てからマスクを忘れていることに気が付きます。
家に戻ってマスクを探すときもありますが、面倒だと思ったらカバンに袋に入った予備のマスクを使うようにしています。

『備えあれば憂いなし』って感じでしょうか!

コロナ禍の中、借入支援が行きわたっています。
新型コロナの影響で経済を支えようと政府が打ち出した、実質無利子(3年間)・無担保融資。リーマンショックの時にもなかった特例措置で、中小零細企業の資金繰りを支えているのです。

貸し手の金融機関にも、メリットがあるらしくて融資を実行すると自治体から一定の利子がその金融機関に振り込まれる制度だとか。
また、日銀に預けている当座預金残高の一部に0.1%の利息もつけてくれるという。
それに加えて、もし焦げ付いた時には信用保証協会が最大100%保証してくれるというから、金融機関にとってもリスク回避と旨味がある融資制度になっていると言われています。

株価も戻り、不動産価格も意外なほど堅調なのは、市中にお金が大量に供給されているからで、そのお陰で資金ショートすることなく延命している事業者さんも多いのでしょう。
勿論、コロナ禍で実体経済は間違いなく悪いわけだから金融支援は必要だと思いますが、いつかお金の流れは変わるはずです。
幸いにしてコロナの第2波が来なかったとしても、長期的な人口減少の流れはなにも変わっていないし、雇用が不安定になったことも事実ですから、外国人旅行者は直ぐには戻ってこないだろうし、近い将来直面する課題は重い・・・と悲観的な意見ばかりを言うつもりはありませんが、正直なところ金融緩和の“反動”が怖いなって思っています。

 

コロナ禍で改めて認識をしたのが、レジ系の収益物件です。
レジは「レジデンシャル」(住居用)の意味です。
平易に言えば、賃貸マンションということになりますが、店舗やオフィスに比べて退去数も少ないし、賃料等の減額交渉も少なかったということです。
レジ系は、今回のような景気変動にも強く安定的な強みを持っていることを教えてくれました。

コロナウィルスはかなり手強い相手です。今後もしも、感染の第2波が到来し、実態経済の回復基調にストップを掛けるようなことになれば、果たして最初に講じた手法と同じようなことが出来るのだろうか?
先が見えない状況下で、プロであれば兎も角も、一般的には危険を顧みずに高額で高収益の物件を購入することには慎重に成らざるを得ないと思います。

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不動産人/不動産投資「商法」にだまされないで!

コロナ禍の経済状況は誠に不透明ですが、どうやら第一波が収束したということで、ボチボチもとの日常生活にもどりつつあります。
3~5月の間、時間が止まっていた状態でしたから、不動産取引どころではなかったというのが普通だと思います。

 

ところが、サラリーマン投資家さんを相手に投資用マンション(主に区分所有)を販売している不動産業者は、そのコロナ禍の間も相変わらず元気だったようです。
私どもは仲介専門で営業しておりますので、投資用マンションを買い取って転売する不動産業者さんとは買主の立場か、売主の立場でお付き合いすることになるのですが、コロナ禍の最中でも物件をせっせと仕入れしておられたようです。
事業主とは言え、区分の投資用マンションの所有者さんは、いわゆる素人さんですのでプロの不動産業者の感覚とは違います。
当方のお客様が所有している投資用マンションを売却されることになり、昨年秋に5戸、今年2月に8戸の仲介をして、コロナ禍の最中に決済を済ませました。
東京のお客様の物件は10年近く、岡山のお客様の物件は3年位いろいろなご相談にのりつつ、物件管理(入居者からの問い合わせや、入退去の立ち合いや募集、リフォームの程度を診断、業者の手配など)(注)をさせて頂いておりましたので、一抹の寂しさも感じながらの仲介業務でした。
お客様からも「売ってしまうと、野澤さんとのやり取りがなくなるのは寂しい」とおっしゃっていただき、本当に有難いことだと感激した次第です。

(注)投資用分譲マンションの管理業務って専融部分の管理ですから、日常的に用事があるわけではありません。私どもはひとりで仕事しており、通常は一棟売マンションやビル、事業用地の仲介業務を生業として営業しておりますので、投資用分譲マンションの管理業務であれば、30~40戸をこなすのは、特に費用を必要としないでも大丈夫です。但し、実費として費用が発生する場合は事前にお伝えしてから着手することはあります。ご相談は随時うけたまわりますので、お気軽にお問合わせ下さい。)

実際に売りに出してみて、少し驚いたのは、エンドユーザーの希望購入価格より、プロの買取業者さんの購入希望金額の方が高いケースが続いたことです。投資用マンション市場の需給バランスが偏っている状況を感じさせるものでした。

サラリーマン家主さんの場合は不動産投資はあくまで副業ですので、時間的な制約もありますし、遠隔地にある物件の管理は地元の不動産業者さんに頼りっきりになる方が圧倒的となっています。
私どものお客様も、それぞれ関東地方や北陸・中国四国地方など所有物件のある大阪以外にお住まいになっていたわけで、物件の状況については私からの連絡や報告がほぼ全てです。
もしも私が悪意をもって管理や売却などの仕事をしていたら、売主(=所有者)さんに多大な不利益を与えることになったはずです。
不動産管理業者の中にはそういう輩(やから)が多いのも現実なのです。

今回売却させて頂いた物件をお預かりした際も、前に管理していた業者さんがしてもいなリフォーム代を請求したり、入居者からのクレームや要求に対処することなく、ホッタラカシにしていた状態から引き継ましたので、同じ業界にいる私でもこういういい加減なのがいるんだと驚いたものです。
投資用マンションを購入しようとしている方の多くは、営業マンを信用してローンを組み、管理を任せて、人によっては「確定申告」まで手伝ってもらうなんて、全てを任せてしまうなんてことも・・・こういう不動産投資家が一番危ないのです。
結局、肝心なところは業者に取られてしまって、逆に空室リスクや余分な管理料や手数料を負担して、挙句の果てに上手く運用できないからということで、その業者に言われるままに安く売却してしまうなんてこともよくあるパターンです。


世の中、良い人ばかりではないことは分かっているはずなのに、不動産投資となるとなぜかそういう被害にあう人が多いのは残念なことです。
悪意の「不動産投資」商法にはお気をつけ下さい!

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気をつけようこんな不動産屋

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不動産人/国もやってる「中抜き」

新型コロナで日本国中が大混乱ですが、日頃何気なく見過ごしていたようなことや判り難かったことがハッキリとするものですね。

自粛することで、近い将来の人口減少で起こることが感じられたし、マイナンバーがいかに中途半端ものなのかも分かりました。
各種の給付金や補助金の段取りの悪さで役所仕事がものすごくアナログで遅いことも明らかになりましたし、IT担当大臣がハンコ議連の会長だなんてブラックユーモアの極み話もありました。
いろいろなことがあり過ぎて、どこをどうしたらいいのか分かりませんが、兎に角、国の経済対策が大事です。
感染拡大の影響を受けた中小企業に最大200万円を支払う給付金事業に769億円手続き業務を受注した一般社団法人が20億円を「中抜き」して、大半の業務を電通に再委託しているという問題が国会で取り上げられています。
たぶん、意図的に作られた「幽霊会社」とか「トンネル会社」なんでしょうね。

「中抜き」は不動産の取引にも登場しますよ。
大手でなくても仲介手数料を身内の不動産業者に落とすなんてことはよくあることですし、”中間省略の売買契約”なんかも「中抜き」に近いものです。
一概に悪いことだとは思いませんが、我々のような仲介を本業にしている不動産業者からすれば嬉しくはないですね。

経済産業省や天下の電通、人材派遣の大手パソナ、大日本印刷などコンプライアンスにうるさそうな大企業が釣るんで「中抜き」をやっているとなると情けない限りです。

20億円あったらどれだけの中小企業が助かることか・・・

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不動産ナマ知識/新型コロナウィルスと「金融検査マニュアル廃止」の影響

昨年12月、金融庁が銀行の経営内容を把握するための「金融検査マニュアル」を廃止したことはご承知の通リです。

「金融検査マニュアル」は、バブル後の1990年代以降、融資先の経営悪化により多額の不良債権を抱えた銀行に対する「検査の手引き」です。
要するに融資先の経営状態に応じてちゃんと引当金等の対策を講じなさいというものでしょう。
それを辞めて各銀行の自らの判断で融資するという大胆な政策変換でした。
実務的なことは分かりませんが、不動産業社にも昨年後半からの景気後退に銀行さんがどういう風に動くのか見極めようとしていた人も多かったと思います。
ところが、3月の決算前に勃発した新型コロナウィルス感染症の影響により、その大きな話題はどこかに吹っ飛んでしまいました。

今は、緊急事態宣言の影響で飲食店・宿泊観光業な・製造業など幅広く急激な売上減少に対する、資金繰り支援が緊急の課題だからです。

テナントの家賃負担が大きな問題になっていますが、建物の所有者(家主)さんや事業主さんの取引先銀行にとっても大問題です。

テナントの撤退や収入の激減などで経営が悪化する家主さんが増えれば、各銀行は一体どれだけ引当金を積めばいいのか?
将来の予測が合理的に判断できる状態でない今、事業融資に対する見極め・目利きは普段よりもっと難しいはずだけど、
家主さんや事業主を支える金融機関が、「金融検査マニュアル廃止後」に不良債権を抱えることになってはいけないはずだからです。
5月1日現在、約1ケ月程度の緊急事態宣言の延長が予定されていますが、解除後もかなり厳しい経済状況が待ち受けているはずです。
”新型コロナは医療従事者”の皆さん、”経済は金融機関”の皆さんの協力なしには成り立ちませんので、頑張つてください!
事業主さんも、テナントさんも、不動産業者さんもなんとか前向きに頑張りましょう!

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不動産人/減る住宅賃貸成約・2019(アットホーム)

年度末だから静かなのでもなさそうです、きっと新型コロナの影響でしょうね。世間が混乱しているので、どちらさんも足元の本業をしっかりしないと大変ですから…

日本の景気は昨年後半には下降していたと考えられていますが、不動産市場も売買は一昨年起きたスルガ銀行の不正融資事件をきっかけに、銀行融資が厳しくなって動きが鈍くなっておりました。
賃貸はどうだったのでしょうか?
住宅系賃貸は一件毎の金額は小さいけれども件数が多いので、一見なにやら動きがあるように思われますが、実は大都市でも一昨年あたりから下降傾向が顕著なようです。

 

不動産情報サービスのアットホームの調査によると、昨年12月の首都圏:居住用賃貸物件の成約件数は1万3,846件で、前年同月比17.1%減でした。
特に東京23区は19.1%減です。
2019年1~12月(首都圏)で見てみると、成約件数198,315件/前年比11.7%減で、4年連続のマイナスということですのでこの落ち込み傾向は数年間続いているものです。(内、東京23区は87,930件/前年比14.1%減)
ただ、入居率は90%半ばを維持しているので、世間的には賃貸用マンションは安定しているわけです。
成約件数が減少しているということは、空き室になったときに入居者を確保するのが難しくなったという意味です。
要するに“引越し”をしなくなって来ているわけです。
今の住まいから別の賃貸物件に引っ越さない、自宅から通える大学に進学するとか、転勤する人が少ないとか複数の理由があります。
近畿圏は首都圏よりも流入人口の影響が少ないので、減少傾向としてはまだマシなのですが、傾向としては同じであります。

私はサラリーマン家主さんから依頼されて、賃貸マンションの入退去を取扱いますが、確かに昨年は新しい賃借人を確保するのに今までより少し時間が掛かったと思いました。

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「南森町不動産」賃貸管理の依頼いただいている家主さんは、大阪以外の方も多くて石川県・岡山県・東京都・千葉県などにいらっしゃいますが、元々は大阪にお勤めであった方や別の家主さんからのご紹介で知り合った方などです。
勿論、このホームページからお問合せやご相談を頂いてという方も。
ただ、入居募集の仲介手数料以外の「管理料」は頂いておりません。「費用」が発生する場合は事前に業者見積書必要金額をお知らせして、「実費」をご負担いただいております。
遠方にお住いの投資用マンション所有者の方でも、なにかお困り事がありましたらお気軽にお問合せ下さい。

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不動産人/いよいよ消費税の還付が出来なくなる?

確定申告や決算を経験した人なら判ると思いますが、「所得税」や「市府民税」も負担に感じるのですが、「消費税」はもっと重く感じる税金です。

今から10年ほど前、2010年前後に流行した「マンション建築に伴う建築費にかかった消費税の還付を受ける方法」という税制を逆手に取った方法がありました
基本的な考え方は、つぎのような感じでした。
マンションのオーナーは、賃料収入が非課税なので消費税の課税業者ではないのですが、自動販売機で少しの売り上げがあればそれで消費税の課税となって、申告によって還付されるというスキームでした。(下記イメージ参照)

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【消費税還付のイメージ】
土地があってマンションを建築する際、建築費(1億円とする)には消費税(10%)がかかる(1000万円。)住居としての家賃には消費税がかからないが、家賃収入が得られない時点で、自動販売機で課税収入(20万円…消費税2万円)を得ると、差し引きマイナス(1000万円―2万円)となるので消費税還付が受けられるというストーリーが出来上がる。

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もともと、消費税が創設された平成元年4月当初は、住宅家賃も「課税売上」だったのですが、家賃に消費税を上乗せするのが難しいという業界団体からの要望もあり、平成2年10月以降は住宅の家賃は「非課税売上」に改正されました。

その後、消費税の納税を逃れる為に、還付を受けた後3年の課税割合が著しく減少したりすると還付を受けた消費税を遡って納付することになったり、繰り返し新会社を設立したりして課税事業者認定(基準期間)を逃れたりするケースに対しては前事業年度の6ケ月間の課税売上(1000万円超)を見て課税するようにしる税制改正もありました。
最近では、法人で事業として「金」の売買を繰り返し行って課税売上を確保して、消費税の還付を受けるなんて荒業も流行っておりました。
税務署からすると「過度な節税」は封じ込める制度を創生せざるを得なくなり、それで今回の税制改正となったようです。

≪令和2年度税制改正≫

端的に言えば、「マンション(建物)の消費税還付をさせない」ということです。

原則として、今年(令和2年)の10月1日以後に(1000万円以上)マンションの取得または新築する場合、(不動産賃貸業以外の)法人は消費税の還付を受けることが出来なくなる。
但し、新築する場合は令和2年3月31日までに契約していれば、建物に係る消費税の還付を受けることが出来ます。※完成時期の期限はありません。
中古物件を購入して、「消費税還付を受けたい」方は、令和2年9月30日までに物件の引き渡し(=決済)を受けて下さい。
また、事務所・テナント物件は従来通リの方法です。
今は民泊で宿泊客を泊めている部屋を、賃貸マンションに変えて賃料を得る場合は、課税売上→非課税売上になりますが、このように取得から3年以内に転用した場合は、還付の調整をするようです。
例えば、1年以内だと全額返還、2年以内だと2/3返還、3年以内だと1/3を返還になるようです。


税制はとても複雑で解りにくいし、ころころと改正や特例がなされるので詳細なところについては税理士さんにお尋ねください。

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