不動産人/水漏トラブルの話(投資用マンション)

埼玉県八潮市の交差点で道路が陥没して74歳の男性運転手さんの救助は難航していて、1週間経ってもまだ救助活動が進められています。(令和7年2月4日現在)
不幸な事故ですが、この下水道管は42年経過していて老朽化が進んでいるというものの、未だ耐用年数(50年)には達していなかったそうです。
下水道管の普及率は1950年~70年代(高度経済成長期)に向上したので、今後10~20年掛けて老朽化がいっきに進んでいくというから日本国中で同様の事故が起こる可能性があります。

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さて、話は変わって表題の水漏トラブルについて書きます。

昨年のお正月明けのことでした。
分譲マンションの一室を賃借人(法人)に事務所として貸している家主さんから連絡がありました。
正月休みが明けて、賃借人の方が出社してドアを開けると、部屋のドア付近や洗面所・給湯室などが水浸しになっていたそうです。
壁はクロスだけでなく下地のボードも水を含んでボロボロになり崩落し、天井の化粧板も同じく水をたっぷり吸って変形して、床のCFも水膨れしていたそうです。

原因は上の階の給湯器の給水菅が何かの拍子で外れたとか、恐らく年末に外れたようで、約1週間超水漏れ状態が続いて下の階まで水が落ちてきたと考えられるます。

事務所使用ですからお正月休みに入っていて上階と下にあるこの部屋も無人だったため、長期間放置されていたということです。
それに室内で漏れていたので、建物の管理会社も気が付かないでいたのです。

大騒ぎになって止水して、「どうしてくれるんだ」と言う話になります。
上階の部屋の所有者は東京の不動産業者で、その管理をしているのは地元大阪の管理会社でした。ちなみに、この部屋の家主さんは千葉県の方です。

管理会社通じて上階の所有者に修復の抗議をしました。
それからしばらくして業者さんが下見に来てくれました。
そこまでは未だ良かったのですが、その後管理会社の担当者に、何度も連絡しても「施工業者が忙しいので」「もう少し待ってください」「家主にも言ってるんですが…」と数か月経ちました。
日数が経ったので、壁や床などの水分も枯れてしまい、ズブズブ状態ではなくなりましたが、賃借人に迷惑を掛けているので、こちらで修復工事をするのでその費用を負担して欲しいと先方に伝えると、「いや、こちらで直しますので…」「損害保険には入ってません」とか埒が明かない。

ついに年末近くになり、結局のところ、被害を受けた家主さんの負担で修復工事を行いました。
こういう場合は、損害保険も適用外だそうです。
法的措置も考えましたが、その費用を考えると割りに合わない金額なので断念です。
(今回の損害金が倍だったら当然、訴訟しますけど)

こういうケースは稀だと思いますが、建物も築年数を経ると、設備も老朽化しますし、対賃借人だけでなく、他の区分所有者もいろいろな人(日本人とも限りません)ですから、不動産投資ってイロイロな問題が起こるもんです。

※この事例を逆に悪用するのは止めた方がいいですよ、すごく危険ですから!

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不動産人/『タワマン空室課税』神戸市が検討

【晴海フラッグの事例】

神戸市の市長が、年初の会見で「神戸市の中心部にあるタワーマンションの空室に対して、所有者に新たな税負担を課す制度を検討すると発言しました。
念頭にあるのは、東京オリンピック選手村跡の「晴海フラッグ」なのだそうです。
「晴海フラッグ」は去年5月の街開き以降、夜電気がついている部屋はまばらで、ある調査によると登記簿上で4割以上が法人登記で、住む予定のない投資目的の業者が購入していたという記事を見かけました。

神戸市は既に2020年から市中心部でタワマンの規制を既に実施していますが、神戸市内のタワーマンションでも、30~39階までで21.2%、40階以上だと33.7%が住民登録のない「空き部屋」だという。

以前ワンルームマンションの投資ブームの時、賃借人ばかりで、また所有者は物件から離れたところに住んでいて一年に1回も物件を見たこともなく、マンション管理は管理会社に全部お任せ状態で、管理総会も委任状ばかりで出席者がいないので、悪徳管理業者の餌食になるという問題がありました。

タワーマンションに投資するとか、節税目的で購入する人は物件自体の思い入れは希薄でしょう。
各所有者では所得水準や購入目的も違うでしょうから、将来の大規模修繕や管理規約の改定などの合意形成も意見の相違があって、上手くマンション管理がし難くなることが予想されるという。

【問題山積】

でも、個人の所有物に課税しても、タワマンの問題を解決できるのか?また、同じ問題はタワマン以外の一般の分譲マンションのも起こり得ることなので、その辺の整合性はどうするのか等の課題は山積で、一筋縄ではいきそうにありません。

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不動産人/越境物の将来撤去について

更地や建物付きの土地の売買契約する時に、買主から測量図を求められることが一般的ですが、その際に隣地境界を確認すると売主も気が付いてない越境物があったりします。

越境物とは、塀やフェンス、隣りの木の枝や根っこ、電柱から引き込まれている電線、地中にお隣の下水管、建物の庇など意外と気づかないものもあります。

売却する前に売主とお隣さんとの間で越境物の存在を確認して、速やかに撤去するのか、または将来撤去することを確認する必要があります。

そこで「覚書」で合意内容を記載することになります。

売主が売却して、新しい所有者に変わっても合意内容は引き継がれることを記しておきます。

但し、この「覚書」は当事者にのみ適用される文書です。

売却後の新しい所有者は、あらためて越境物の将来撤去について「覚書」を取り交わす必要があります。

覚書(案)

●●(以下、「甲」とという)と、▲▲(以下、「乙」という)は、双方が所有する土地境界上の越境物について、以下の通り同意した。
第1条

甲・乙は甲所有の越境物が、別紙確認図の通り、乙所有の土地の境界線を越えて存在していることを相互に確認した。

第2条

乙は、甲所有の越境物について、建替えや改築等で現状変更しない限り、撤去請求をしないものとし、現状のまま所有・使用することを承認する。

第3条

甲は、甲所有の越境物について、将来に建替えや改築等を行う際には、自己の責任と費用負担において越境物を撤去し、越境物の乙所有地について所有権を主張しないものとする。

第4条

甲・乙は所有地を第三者に譲渡する際に、本覚書の権利・義務を当該譲受人に対して継承するものとする。

令和6年12月1日

甲:×××××  印

乙:×××××  印

尚、先の覚書(案)では越境されている側の所有者:乙が新しい所有者に変わり、新所有者として当該地に新しい建物等を建築しようとする際に、隣からの越境物が邪魔になり甲に撤去を申し入れた際に、その費用負担を誰が持つのかトラブルが発生するなど、微妙な問題もあります。

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不動産ナマ知識/借地契約の悪意ある営業行為

【地代の増額請求・減額請求】

借地の地代は幾らくらいが妥当なのか解り難いものです。

借家の住居や店舗だと近隣の取引事例もありますが、借地ってそのスタートする時期にもよって金額が大きく違いますし、底地の規模にも拠りますので。

借地の地代は、月額●●万円とか決めるとしても、その期間によって契約内容は複雑です。

借地契約について

普通借地権

一般定期借地権

事業用定期借地権

契約期間

当初期間30年以上

50年以上

10年以上50年未満

契約の様式

特に定め無し

書面

公正証書

建物の用途

居住用・事業用 居住用・事業用

事業用

備考

①  更新有

②  建物滅失・再建築・存続期間の延長可

③  建物買取請求権可

①  更新無

②  建物滅失・再建築・

存続期期間延長なし

③  建物買取請求不可

①  更新無

②  建物滅失・再建築・

存続期期間延長なし

③  建物買取請求不可

契約時の地代も年月が経つと、固定資産税の増減や地価そのものの上昇・下落、景気の善し悪しなど変化するものです。

土地の貸主からすれば地代は上がることは結構な話ですが、下がるのは困ると思うものでしょう。

借家借家法にその地代の増減について触れています。・・・・普通借地権の場合

土地や建物の賃貸借契約においては、借地借家法により、賃料の増額または減額の請求が認められています(土地については、借地借家法11条、建物について借地借家法32条)。

この規定は、強行法規とされており、たとえ、契約書で「賃料は増額(または減額)しないこととする」と定められていたとしても無効であり、賃貸人または賃借人は増額または減額の請求ができることとなります。

但し、賃料の増額または減額の請求ができることの条件として

「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」

と定めていますので、なんでもかんでもOKと云う訳ではありません。

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不動産人/(賃貸)アメリカ村店舗のご紹介

大阪市中央区西心斎橋(現状空き室)
SRC造B1付地上10階建の2~3階部分
2階133.56坪+3階74.15坪=合計207.71坪
展示場・物販・スタジオ向き(内階段あり)
賃料12,000円/坪 共益費(込) 保証金10ヶ月

【定期借家契約希望】

★諸条件相談可

★披露宴会場、音楽スタジオ・インバウンドのお土産物販店として賃貸実積あり。

仲介物件:南森町不動産 ☎06-6360-9791

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不動産人/大企業「商売道徳」の欠如

新聞によりますと、9月19日日本損害保険協会は損保会社から保険代理店への出向を制限すると発表した。
損保保険(火災保険・自動車保険など)は90%以上が代理店を通じて契約されていますが、代理店に出向させることにより、代理店が管理している同業他社の顧客情報を自社の損保会社に送るなどして不正を働いていたからです。(要するにスパイです。)

いかにも狭い市場で業界の顧客の奪い合いならではの発想です。
でも、この制限に違反しても法的な拘束力はないらしく、あくまでも自主規制だそうです。

どこかの大政党の裏金問題の対処の仕方と同じようですね。

また、日本郵便は、ゆうちょ銀行の顧客の貯蓄残高や年齢を基に、かんぽ生命を勧誘する人を本人の同意もないままリスト化していたというニュースも目にしました。

個人情報の私物化です。

実は、不動産業界にも商売道徳に反していると思える仕組みがあります。

問題の当事者になったことはありませんが、銀行の顧客を系列の不動産会社に紹介したり、逆に不動産会社のからの物件情報を取引先に紹介し、めでたく制約に至った場合、当然、その金融機関はローンを組んだり、投資信託を購入してもらったりするメリットがあります。

銀行さんは仲介手数料を頂けない(注)ので、「業務委託料」などの名目で事実上の仲介手数料を受け取るのが当り前になっているとか。

注)信託銀行やりそな銀行は手数料をゲッとできます。

これって広い意味で脱法行為だと思うのですが、如何でしょうか?

損保会社、大銀行、政党など社会的に強い立場にある組織は、その「立場」や「力」をそういう風に使っては駄目だと思います。

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不動産ナマ知識/「37条書面」と「35条書面」

「宅地建物取引業法第37条」により、宅地建物取引業者が、宅地または建物の売買・交換する際に交付することを義務付けられている書面のことを「37条書面」と言います。
でも「37条書面」とは「契約書」とイコールではありません。

契約は民法上、口頭の意思表示でも成立することができます。

でも不動産取引においては、トラブルを回避するために書面で契約するのが当たり前になっています。

実務上は、その「契約書」に、契約を仲介した宅建業者が義務付けられた事項(注1)を記載して「37条書面」を兼ねた「契約書」を完成させているのです。

(注1)

■当事者の氏名・住所

■宅地建物を特定するための表示

■取引金額・支払い時期・支払い方法

■契約の解除に関する定め

■損賠賠償の予定または違約金に関する定め

□買主・借主が宅建業者の場合、宅建士の記名が必要

仲介業者が介在しない当事者同士の取引の場合は、「37条書面」は必要ありませんが、

仲介手数料を支払ってでも不動産業者に「契約書」を作成してもらい契約を成就させているケースが多いと思います。

「35条書面」とは何でしょうか?

「宅地建物取引業法第35条」に定められている「重要事項」を記載した書面のことを「重要事項説明書」のことです。

買主や借主に対してその土地や建物がどんなものかを説明するのは、宅地建物取引士です。

重要事項説明(注2)は宅建士にとって最も重要な仕事です。

もちろん、単に文字を読むだけではなくて、その物件の調査をして、よく物件のことを理解してることがとても重要です。

(注2)

■登記の状況

■法令の制限

■上下水道、ガス、電気の状況

■37条書面で記載する内容、未定の箇所があればその旨を伝える

□買主・借主が宅建業者の場合、重要事項説明は不要ですが、交付は必要

大きな不動産会社では、営業社員と宅建士を分けて仕事をしているところもありますが、わたしは営業の担当者が直接物件の調査もして、重要事項説明も行い、契約も行うことが顧客にとって非常に安心感を与えることに繋がる不動産業者の仕事だと思っています。

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不動産人/仲介業者の独り言⑪

老舗企業の多い日本

日本って世界中でも屈指の老舗企業の多い国ってご存じでした?

創業100年以上の老舗企業が4万社以上あって、事業を継続していることは本当にすごいことだと思います。

老舗企業の多くは小規模企業だとか・・・で、震災やグローバル化、後継者不足、物件高などの理由で倒産や廃業する件数が増加しているという。

不動産業者って不動産市場の景気が良くなると増加して、悪くなると減少するのは昔からの趨勢です。

「令和3年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果について」(国土交通省)によると、令和4年3月末現在での宅地建物取引業者数は、大臣免許と知事免許の合計で 128597 業者となっています。1年間で年間で 1448 業者(1.1%)増えています。

不動産は儲かると思って不動産業に参入するということでしょう。

最近では8年連続で増えています。

個人業者の高齢化

個人業者の平均年齢は 66.3 歳で、令和 2 年度末と同じ数値となっています。

構成比率は、60 歳以上が全体の 71.6%、50 歳以上は全体の 88.0%を占めています。

個人業者でも大阪市内の中心部である北区、西区、中央区など建物の1階や駅前の目立つ場所に店舗を構えている不動産業者の多くは賃貸物件を扱っていることが多く、当然、飛び込みの客もある。

私みたいにビルの2階とかで事務所として営業している不動産業者は飛び込みの客は滅多にありません。

ではどうして食っているのか?

社長さんが独立する前にどんな仕事をしていたのかにもよりますが、自分自身の人柄や、経験と知識を生かし、人脈を活かして商売のネタを探し、相談を受けて成約に結び付けるのです。

でも、相談事も社長さんの得意な分野の物件ばかりではありません。30年年近く仲介業やってますと色々な問題を抱えている方にお会いできますし、内容も諸々で大小はありますが、ひとつひとつ紐を解く感じです。

いつ売上に結び付くのか分からないものも多いし、そもそも解決できることが出来ない問題もあります。

それとは別ではありますが有難いことに、プロの不動産業者、例えばマンション業者、建売業者、収益物件などの購入業者や仲介業者の方々は日々とっかえひっかえに訪問してくれて、世の中のトレンドが感じられます。

不動産業者のそんな日常の営業活動は予測するのが難しいし、思い通りには行かないことも多いものですから、精神力や忍耐力は自然と鍛えられるものです。

仲のいい会社員の業者さんからは、『自由で好きなように生きていて羨ましいって』言われることもありますが、これでも苦労はありますからね(^^)

まあ~これも30年やってれば慣れてしまいますし、考えようによってはこの不安定感が結構楽しいもんですよ!

元気なうちは頑張りたいと思っています。

★不動産業の営業に関する記事

営業としての「接待」

営業スタイルの話

今や”転職は当たり前”ですが…

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不動産人/紛争予防の為の契約書作成だが…

ご承知だと思いますが、契約書を作成しなくて口頭の合意であっても売買契約は成立します。不動産売買の場合、一般的に高額であるし、すぐに消滅するようなものでもないので、将来に渡って権利関係が証明できる必要があります。
書面化しておくと、「言った、言わない」というようなリスクもなくなります。

このように不動産売買契約書を作成する意義は、「紛争の予防につながる」ことです。

【仲介業者のトラブル】

売買契約書を作成する人は、ほとんど不動産仲介業者や売主である建売業者やマンションデベロッパーなどの不動産業者だと思います。

不動産業者は一から契約書の条文を作成すると大変ですから、全日や宅建協会などの大手の不動産組織に加入している場合、先ずは標準書式の契約書を使います。

標準書式の契約条項とは違った内容の合意がなされている場合は、特約条項にその合意内容を追加で記載します。

ところが、いわゆる大手の不動産業者や老舗の不動産業者ではオリジナルの売買契約書を作っている場合があります。

実はこれが相手方の不動産業者にとっては厄介なのです。
標準的な条文ではないので、表現が独特でするので理解するのに苦労します。
この独特の表現を他の表現に換えようとすると、絶対に代えようとしないので小さなバトルになったりして、こんなことで時間を取られるのは本当に嫌なのですよ。

【契約者のトラブル】

また次に問題が発生する場合もあります。
数十年前であれば、契約書や重要事項説明書もA31枚で終わっていた時代もありました。
現在、そんな売買契約書は先ずお見かけしませんね。

それどころか、売主と買主の双方が例えば境界確定や越境物・残置物の扱い等の問題などで自分に有利になるように主張することも多く、仲介業者がその調整を上手に出来ないと売買金額は合意で来ていたにも関わらず、契約自体が成就出来ないなんてこともあります。

【知識不足はトラブルじゃない!】

売買契約の締結を断ったところ、売主から「買付証明・売渡証明の取り交わしにより、売買契約は既に成立している。預け金は手付金になっているから没収する」などと主張される話もありますが、これ自体は真のトラブルではありません。単なる売主の知識不足です。

 

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不動産人/リーガルチェックのメリット・デメリット

昨今、リーガルチェックと称して法的な問題がないかをチェックするケースが増えています。不動産取引、特に売買契約って事前に弁護士さんに見てもらえば安心ですよね。

ただ、我々の不動産業者の仲間内では、弁護士さんが取引の経緯や背景などを無視して単に法律的なトラブルが起こることを前提にしたチェックをするために、取引相手をあたかも問題児かのような前提でまるで訴訟しているかのように加筆して契約自体がトラブルになるケースを知っています。

弁護士さんもお金をもらっているので、妙に張り切るのでしょうね。

また、弁護士さんも専門分野がありますので、不動産取引に精通している方に依頼しないと面倒くさい問題が発生するかも知れません。
そもそも契約って売主と買主が合意することで成り立ちますが、あれやこれや言い出すと本来の一番大切な部分がどこかに行ってしまって、どちらか片方にだけ有利な契約書になってしまいます。

宅建協会か全日という大きな団体に加入している多くの不動産業者はその団体が規範とする契約書を使っています。
その契約書の条文と異なる合意内容が必要な場合は、特約条項の欄で追加条文を加筆します。
ですから、概ね特約条項の条文に気を付けてチェックをすることになります。

【例】

■隣地との越境物に対する対応についての取り決め

■建物内のテナント契約を停止条件とした売買契約を記載する

■契約後、決済までに施工する工事内容と期日や費用負担についての取り決め

■収益物件の賃料の清算方法について本文とは違う合意内容である場合

■建物内の設備に関して、残置物とするか、一定の保証期間を決める取り決め

 

『理屈は通っても、道理が引っ込む』
理屈は通るものの、道理が引っ込むことがありますね。
時には論理的には間違っていないものであっても、それが人の感情や状況に合わないことがあります。
人間関係や社会的な問題では単なる論理だけでなく、共感配慮も大切です。

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退去時のトラブル

不動産投資トラブル20~30代が餌食に

『特約条項』(売買)の話

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