フジテレビ不祥事問題とか東京都や兵庫県の知事選挙でSNSやYouTubeがすごい威力を発揮したことから、テレビ・ラジオ・新聞・雑誌などオールドメディアの在り方今までにない厳しい目が向けられています。
反面、ニューメディアと称するネツトメディアの過度な影響力にも疑問が投げかけられています。

【仕事の仕方】

オールドと言えば、不動産業界はいまだにアナログで、デジタル化が遅れている業界だと考えられています。

でも流石にポスティングや、新聞折り込み・電ビラは昔話になりつつありますけどね（笑）

特に不動産業仲介業の多くは中小零細業者で、経営者の平均年齢は６０歳以上だと言われていますし、その内でも事業用物件を扱う業者はベテランが多い。

実務的にも、契約書・媒介契約書・重要事項説明書・覚書など紙ベースのやりとりが多いのもデジタル化が遅れている要因かも知れませんし、パソコンでグーグルマップを見るだけでなく、現地で実際に見る“現調”と呼ばれる作業も重要です。
ただ、連絡方法としてメールやLINEなどは記録も残るし単に電話するよりも優れています。
物件の価格査定、図面作成したりするのは、機械的に出来る範囲もあるので確かに便利ですけど、資料をどう使いこなすかは不動業者として人間のやる仕事です。

マンションや戸建てなどの住宅系の売買や賃貸営業だとアナログでなくてもイイ部分も多いのかもしれませんが…売主・買主・貸主・借主などの性格・経済状態・嗜好などの背景もそれそれですし、不動産は同じ物件が存在しないという特異性から、どうしても対面して意思の疎通を図る行為が必要であってそれは不動産仲介業として仕事の醍醐味でもあります。

【集客力はデジタルの勝ち】

事業用不動産仲介業者の場合、住宅系の売買や賃貸営業より集客能力や事務処理作業のデジタル化においては劣るかと思います。

また、オンライン重説やオンライン内見なども便利ですが、できれば対面での説明や実物を見て納得する方がベターであって、オンラインを活用するのはどうしても無理な場合のみにして出来れば避けたほうがイイと思っています。

また、事業用不動産取引の打ち合わせをオンライン会議の方式で行うケースも増えていますが、慣れればどういうことはないのかも知れませんが、個人的には微妙な時間差などに違和感を感じているのは親爺だからでしょうか。（苦笑）

【信頼感は人間力の勝負】

TVCMをドンドン流しつつ、何度消しても出てくるネット広告をドカンドカンと打ってる大手の不動産会社も連日飛び込みや訪問営業をやっています。
確かにアナログ営業はデジタル営業やインサイドセールス（内勤営業）よりも効率性や経済性では劣るのですが、人は対面した相手に心を開く傾向があるようで、その効果はネットやデジタルでは得られない安心感や信頼感はあるからでしょう。

それに中小零細企業の経営者の方は、中高年以上の年代の方がまだまだ多いので、若い人みたいにスマホをいじくりまわしてるってことはないですから、まだまだアナログ営業の活躍する場所はまだまだあると感じております。

デジタルとアナログ、一長一短あります。

両方とも上手く使いこなせることが出来ればとイイですね！

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【晴海フラッグの事例】

神戸市の市長が、年初の会見で「神戸市の中心部にあるタワーマンションの空室に対して、所有者に新たな税負担を課す制度を検討すると発言しました。
念頭にあるのは、東京オリンピック選手村跡の「晴海フラッグ」なのだそうです。
「晴海フラッグ」は去年５月の街開き以降、夜電気がついている部屋はまばらで、ある調査によると登記簿上で４割以上が法人登記で、住む予定のない投資目的の業者が購入していたという記事を見かけました。

神戸市は既に２０２０年から市中心部でタワマンの規制を既に実施していますが、神戸市内のタワーマンションでも、３０～３９階までで２１．２％、４０階以上だと３３．７％が住民登録のない「空き部屋」だという。

以前ワンルームマンションの投資ブームの時、賃借人ばかりで、また所有者は物件から離れたところに住んでいて一年に１回も物件を見たこともなく、マンション管理は管理会社に全部お任せ状態で、管理総会も委任状ばかりで出席者がいないので、悪徳管理業者の餌食になるという問題がありました。

タワーマンションに投資するとか、節税目的で購入する人は物件自体の思い入れは希薄でしょう。
各所有者では所得水準や購入目的も違うでしょうから、将来の大規模修繕や管理規約の改定などの合意形成も意見の相違があって、上手くマンション管理がし難くなることが予想されるという。

【問題山積】

でも、個人の所有物に課税しても、タワマンの問題を解決できるのか？また、同じ問題はタワマン以外の一般の分譲マンションのも起こり得ることなので、その辺の整合性はどうするのか等の課題は山積で、一筋縄ではいきそうにありません。

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謹賀新年

今年もよろしくお願いします。

「年収の壁」

昨年の総選挙が終わって国民民主党の「年収１０３万円の壁」の話題が大きく取り上げられました。

“「基礎控除額４８万円」＋「給与所得控除５５万円」＝１０３万円“

年収がこの額を超えると超えた部分に所得税が発生するので、年収の壁と呼ばれているのですが、これを１２３万円とか１７８万円に上げるとか上げれないとかいう論議があります。

社会保険料や市府民税はまた別の壁があります。

日本の労働者のほとんどはいわゆる給与所得者ですが、わたしどものような個人事業者には先の「給与所得控除５５万円」はありませんので、「基礎控除４８万円」だけが壁です（笑）

ただ、事業者にはその代わりに「経費」が認められている。

仮に給与所得者並の「経費」が５５万円係ったとしても、事業者にはその「経費」を収入の中から支払う必要がありますので、その分給与所得者よりも収入が必要になるという理屈です。

「青色申告特別控除」というお金を一切使わないで課税所得を下げることが出来る鮮度はあります。

売り上げから６５万円とか５５万円とか１０万円とかいう金額を引いて税金を計算する制度はです。

事業者には給与所得者と違うメリットもありますが、一番問題なのは収入が安定していないという点ですね。

「年収の波」

不動産業界の波は大きいです。

昭和のバブル、総量規制、バブル崩壊、リーマンショック、ハゲタカファンド来襲、超低金利と金融緩和とそれぞれとんでもない大きな波でした。

ここ数年、いつ流れが変わるのかドキドキしながら正月を迎えている同業者も多いのですが、日銀が１２月１８～１９日の金融政策決定会合で

「利上げを判断する局面は近い」

とする意見が出ていたそうです。

黒田総裁の異次元の金融緩和策の総括みたいなのもあったし、春闘の賃上げやトランプ大統領の動向を確認した後のようです。

そろそろ常識的な金利のある社会の到来でしょうか。

潮目が変わる兆しでしょうか…

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新聞によりますと、９月１９日日本損害保険協会は損保会社から保険代理店への出向を制限すると発表した。
損保保険（火災保険・自動車保険など）は９０％以上が代理店を通じて契約されていますが、代理店に出向させることにより、代理店が管理している同業他社の顧客情報を自社の損保会社に送るなどして不正を働いていたからです。（要するにスパイです。）

いかにも狭い市場で業界の顧客の奪い合いならではの発想です。
でも、この制限に違反しても法的な拘束力はないらしく、あくまでも自主規制だそうです。

どこかの大政党の裏金問題の対処の仕方と同じようですね。

また、日本郵便は、ゆうちょ銀行の顧客の貯蓄残高や年齢を基に、かんぽ生命を勧誘する人を本人の同意もないままリスト化していたというニュースも目にしました。

個人情報の私物化です。

実は、不動産業界にも商売道徳に反していると思える仕組みがあります。

問題の当事者になったことはありませんが、銀行の顧客を系列の不動産会社に紹介したり、逆に不動産会社のからの物件情報を取引先に紹介し、めでたく制約に至った場合、当然、その金融機関はローンを組んだり、投資信託を購入してもらったりするメリットがあります。

銀行さんは仲介手数料を頂けない（注）ので、「業務委託料」などの名目で事実上の仲介手数料を受け取るのが当り前になっているとか。

注）信託銀行やりそな銀行は手数料をゲッとできます。

これって広い意味で脱法行為だと思うのですが、如何でしょうか？

損保会社、大銀行、政党など社会的に強い立場にある組織は、その「立場」や「力」をそういう風に使っては駄目だと思います。

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自民党や立憲民主党のリーダーを選ぶ選挙が始まりました。
皆さん、いろいろなテーマについて意見を述べています。
正直な気持ち、誰がいいのかよく判りません。
でも、確実なのは「日本の人口は減り続けている」ということです。

【神戸市のタワマン規制】

神戸市の人口は減り続けている。

ピークは２０１１年の１５４万人、２０２３年１０月には１５０万人を下回った。

久元市長は「これからは人口増を狙うのではなく、人口減少を前提にまちづくりを考える」と言ってる。

神戸市は、２０２０年から三宮・元町などの中心部で容積率の規制をして、高層マンションが建てられないように規制している。

大阪市内のタワマンも『へ～こんな所に建てるんだぁ』と驚くことがあります。

大阪や東京などとは「逆張り」して街つくりをしようとしているのが神戸市です。

５０年後、１００年後の高層マンションの姿を危惧しているらしい。

成果は長期間の歳月を要します。

神戸市：特別用途地区（都心機能誘導地区）の概要

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【空家が過去最多の９００万戸】

「住宅・土地統計調査」（５年に一度：総務省）によると、１年以上誰も住んでいない、使われていない空家が全国で９００万戸あるという。
５年前の調査から５１万戸増加。
その内、放置されている空家は、３８５万戸（同３６万戸増加）

空家になる原因の半数以上が「相続」で所有することなのだそうで、多くは不便な立地にあって貸家にも、建替にも向かないケースが多く、単に更地にしておくと「小規模宅地の特例」が使えないので、２００㎡以下の場合、固定資産税が６分の１、都市計画税が３分の１に権限されることがなくなり、結果として古年家屋を放置した方が税金が安いということも空家が増える理由でしょう。

その上、「解体費」も必要です。

「空き家バンク」制度や、「特定空家」として指定されると、自治体が指導や勧告などが所有者に通知され、５０万円以下の過料や固定資産税の軽減対象から除外されます。

また、２０２４年４月からは、「相続登記も義務化」されました。

宅建業者の仲介手数料も、金額の安い「空き家」については通常の報酬に色をつける措置が取られました。

【コンパクトシティ：富山市】

最近、富山市がコンパクトシティで街づくりをしているニュースを見聞きします。

富山市は２０１０年をピークに人口減少が始まり、地方都市で顕著な若い人と働き盛りの人口減少、逆に高齢者の割合が高くなる傾向が問題となりました。
大都会と違って、車がないと生活できないし、公共交通も採算面で将来の維持がテーマだったそうです。
ちなみに、富山市は自動車保有率の高い都市だそうです。

そこで、富山市はそれらの問題を解消しようと、公共交通（特におしゃれな路面電車）の整備、その沿線への居住誘導、中心市街地の活性化などをテーマにコンパクトシティ計画を進めています。

一定の成果を得ている為、札幌市や金沢市、熊本市などがコンパクトシティ計画を行っているそうです。

でも、これって国土交通省の旗振り策のひとつなのだそうですけど、実務は各地方都市がアイデアを出して実行した成功例ですね。

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今年も酷暑であります。
皆さん、体調にはお気をつけください。

日銀は７月３１日の金融政策決定会合で、政策金利（注）の引き上げを決めました。

（注）政策金利とは、日本銀行など各国の中央銀行が金融政策において使用する短期金利のことで、金融機関の預金金利や貸出金利などに影響を及ぼします。

金利が上下すると、最も身近に影響するのが預金金利と貸出金利、中でも多くの人が利用している住宅ローンの金利が高くなると利息は増えるので負担が重くなります。

住宅ローンは３０～４０代世帯の子育て世帯に対する影響が大きいと思われます。

また、企業や個人でも事業資金や設備投資に借り入れた資金の利息が増えることは、本当の意味で業績が良くなっていれば問題は無いのですが、現状はそうでもないことを多くのひとが感じているので、嬉しいことではありません。

一方、預金金利が上がると、６０代世帯の平均貯蓄額が２０２６万円なんて言う数字で考えると、仮に金利が１％上がると利息は２０万円増加しますので、高齢者には嬉しいことです。

借入金が多い業種、不動産業界はその内のひとつです。
金利上昇は、支払い利息の増加だけでなく、購入者のお財布の紐を固くする要素から物件価格の下げ圧力にも連動します。
そして、今までは金融機関にとって上得意先であった不動産業界にむける目が厳し目に変化します。

例えば、物件価格の７０％まで貸出していたのが、６０％に下がるというような感じです。

自己資金の割合が高まる、支払い利息は増加するという感じで、３０年ぶりの金利のある社会を働き盛りの購入者と働き盛りの不動産業者が初体験することになります。

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老舗企業の多い日本

日本って世界中でも屈指の老舗企業の多い国ってご存じでした？

創業１００年以上の老舗企業が４万社以上あって、事業を継続していることは本当にすごいことだと思います。

老舗企業の多くは小規模企業だとか・・・で、震災やグローバル化、後継者不足、物件高などの理由で倒産や廃業する件数が増加しているという。

不動産業者って不動産市場の景気が良くなると増加して、悪くなると減少するのは昔からの趨勢です。

「令和３年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果について」（国土交通省）によると、令和４年３月末現在での宅地建物取引業者数は、大臣免許と知事免許の合計で １２８５９７ 業者となっています。１年間で年間で １４４８ 業者（１．１％）増えています。

不動産は儲かると思って不動産業に参入するということでしょう。

最近では８年連続で増えています。

個人業者の高齢化

個人業者の平均年齢は　６６．３ 歳で、令和　２　年度末と同じ数値となっています。

構成比率は、６０ 歳以上が全体の　７１．６％、５０ 歳以上は全体の　８８．０％を占めています。

個人業者でも大阪市内の中心部である北区、西区、中央区など建物の1階や駅前の目立つ場所に店舗を構えている不動産業者の多くは賃貸物件を扱っていることが多く、当然、飛び込みの客もある。

私みたいにビルの２階とかで事務所として営業している不動産業者は飛び込みの客は滅多にありません。

ではどうして食っているのか？

社長さんが独立する前にどんな仕事をしていたのかにもよりますが、自分自身の人柄や、経験と知識を生かし、人脈を活かして商売のネタを探し、相談を受けて成約に結び付けるのです。

でも、相談事も社長さんの得意な分野の物件ばかりではありません。３０年年近く仲介業やってますと色々な問題を抱えている方にお会いできますし、内容も諸々で大小はありますが、ひとつひとつ紐を解く感じです。

いつ売上に結び付くのか分からないものも多いし、そもそも解決できることが出来ない問題もあります。

それとは別ではありますが有難いことに、プロの不動産業者、例えばマンション業者、建売業者、収益物件などの購入業者や仲介業者の方々は日々とっかえひっかえに訪問してくれて、世の中のトレンドが感じられます。

不動産業者のそんな日常の営業活動は予測するのが難しいし、思い通りには行かないことも多いものですから、精神力や忍耐力は自然と鍛えられるものです。

仲のいい会社員の業者さんからは、『自由で好きなように生きていて羨ましいって』言われることもありますが、これでも苦労はありますからね（＾＾）

まあ～これも３０年やってれば慣れてしまいますし、考えようによってはこの不安定感が結構楽しいもんですよ！

元気なうちは頑張りたいと思っています。

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今や”転職は当たり前”ですが…

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融資先企業の情報を無断で系列の証券会社に流したとして、金融庁は三菱ＵＦＪ銀行に業務改善命令などの処分を検討しているそうだ。
（令和６年６月８日毎日新聞より）

『ファイアウオール規制』という規制で、グループ内の銀行と証券会社の間で顧客情報の共有は制限されているという。但し、以前は顧客の合意が必要だったが、現在は顧客が望まない場合に限り、情報共有を注視しなければならないと分かったような分からないような運用に変わったらしいのです。

不動産業界では、随分前から銀行は不動産取引の世界に進出したくて仕方がなくて、再三要望をしているが、不動産業界の団体は断固拒否の姿勢を崩していません。
銀行の社会的な信用力は絶大ですから、不動産業界に参入すれば業界の景色は一変してしまいますし、情報操作や融資基準まで意のままになり不健全な市場が生まれることになってしまいます。

そういう経緯や背景があるから、銀行は系列の不動産会社を通じて不動産取引の世界に入ってきてるし、最近ではその系列の不動産会社から報酬を求めるという一段と陰湿な方法で収益を上げようとしているとか。
『ファイアウオール規制』は不動産会社には適用はないけれど、ご存じのように銀行が系列の不動産会社や親しい不動産会社にはインサイダーの情報を提供しているって誰でも知っています。

まるで、自民党の裏金問題の対策で、分かったような分からないような理屈で抜け道を作り出す手法は同じです。
一流と云われる大銀行でも政治家でもこの程度なのかと思うと、全く情けないお話じゃありませんか。

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テレビのニュースで知りました。

新入社員が入社後数日で退職、それも退職代行業者からの連絡ってすごくないですか？

昔と違ってそれだけドライなのか、合理的なのかはよく分かりませんが…

入社後、数年経っての退職もすごく多いみたいです。

テレビであれだけ転職のＣＭが多いのは、そういうことなんでしょうね。

せっかく入社したのだから、しばらくは我慢しょうという気、ボーナスもらったら辞めようとかいう考えは無いみたいです。

転職しやすい環境もあると思いますが、２０代後半くらいの中堅の社会人の方でも、意外とスゥと会社と辞める人がいます。

不動産業界は元々が離職率の高い業界です。

それでも「へぇ～そうなんだ」と思うのは、数年間いろいろな商談を重ねていた間柄なのに、なんの音沙汰もなく会社を辞めているケース。

また商談の途中なのに、連絡もなく辞める人もいますね。

そういうケースここ数年毎年のようにあります.

希薄な人間関係が当たり前の時代なのかも知れません。

正直、戸惑ってますが・・・（＾＾）

実は、そういうわたしも転職人生を歩んでいて、３０年前なんか面接に行くと前の「退職理由」を聞かれて、それが終わったと思ったら「その前の会社は何故辞めたの？」と次々聞かれるので、数社転職するとこいつは辛抱の出来ない人間だとか、文句ばっかりいう奴だなんていう印象だったんでしょうね。

それでも、なんとか個性的な人間だと思ってくれる処に拾われて仕事に在り付きましたが、自分に未だ一定のスキルのない頃は結構苦労しましたね。

今の時代はそういう苦労や下積み生活は存在しないみたいです。

なかなか理解できない自分がいます。

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