不動産人/人手不足の話

今日の新聞で9月の有効求人倍率が2ケ月ぶりに悪化したと書いてありました。
人手不足の話題に反して、リストラの話題も健在です。

果たして、リストラされた人は人手不足の今、すんなりと仕事を見つけることができるのでしょうか?
私は自営していますので、もう何年も求職活動をしていないので詳しくは分かりませんが、40~50代の人でリストラにあった人が、同じ待遇で転職することは難しいだろうということは想像できます。
人手不足なのは主として年収の安い年齢層の人であって、それ以外の人は会社にとって必要だったとしても人件費が負担だからリストラにあっているという風に見えるからです。
年収700万円の人にその半分の350万円で同じ仕事してくれと言えば、殆どの人は無理と答えるはずですから。

子供のころ大人から、「将来なにになりたいか」という質問は今でもポピュラーな質問です。
私は、小学生の頃は動物学者とか本屋さんに成りたいとか言っていた記憶があります。
たぶん、あまり派手な職業に就きたいと思ってなかったのでしょうね。
小学校の高学年当りから、街の本屋のおじさんが店の奥に座っているイメージが頭の中で現実的なものになってきたように思います。
その延長線上に、今の不動産業者の自分があるように感じますね。

中学生になって、性格もだいぶ今と同じくらいになってきて、好きな教科と嫌いな教科がハッキリしてきました。
高校進学の時期には、担任の先生から「お前は、学校の先生になったらいい」と言われたことがありましたが、基本的に勉強するのが好きでなかったので、即座に「先生になるには勉強しないとアカンでしょう?嫌です。」と答えました。
大学生になって、一人でバックパックをしょって国内から海外旅行するようになり、一人で行動することの快感というのか、気楽さというものが自分に合っていることを悟りました。
そんなこともあってか、38歳で組織から離れて個人の不動産仲介業者として日々過ごしています。

人手不足の話を耳にすると、いかにも景気が良くて仕事が一杯あって、だれでも好きな仕事に就けるような錯覚を覚えますが、実はそうではない。
人生100年時代で、なにやら70歳から年金支給するみたいなこともあるみたいですから、長い間仕事して稼ぐ必要があるのならば、一時的に儲けたとかいうよりは徐々に成長できるような仕事、大きな会社ではなくても仕事の中身で自分に合った職業を見つけて暮らしていければそれが一番いいですね。

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1億円超の無申告/チュートリアル徳井さん

お笑い界の売れっ子、徳井義実氏が2000万円所得隠しと,1億1800万円の数年間の無申告を税務署に指摘されていたことの波紋が広がっています。
自分で税務申告していると分かりますが、正直言えば、税金を払わなければどれだけ楽か分かりません。
それでも、これだけ大胆に無申告を重ねるということは、社会的にはかなり厳しい制裁が予想されます。
且つ、会社を設立したら社員は一人でも社会保険に加入しなくてはならなくなっているので、それも無視していたとなると、なぜ会社を作ったのかよく分かりませんし。
ただ、吉本興業も税理士さんももう少し徳井さんのフォローをするべきではなかったのかとも思っています。
全く個人の問題とは思えないのですが・・・どう思いますか?

そうそう、ソフトバンクやTOYOTAが法人税を合法的とはいえ、殆ど支払わないでいることも何か釈然としないことですが・・・

2019.10.31

反面教師

「反面教師」は「自分がそうなってはいけない」と思うような人物・出来事を見掛たりしたときに使う言葉です。

関西電力の役員20人が福井県高浜町の元助役から、総額3億2000万円相当の現金や金の小判などを受領していた問題で、関西電力の社長さんや会長さんが2回目の会見を行いました。

一人で1億円以上貰っていた役員が2人。

金品を返そうとすると、怒られたので返せずに保管していたという釈明です。

社内の処分は、報酬の2割を2ヶ月とか1ヶ月とか返上するって・・・

大企業のお決まりの「第三者委員会」を設置して検証し、年内に報告書をまとめるそうです!

温いなぁ~最高やん!!

この出来事を「反面教師」にしないで、他に適当なものはありませんなぁ~

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不動産人/首都圏の新築マンションが売れてないらしい・・・

去年あたりから耳にしてまたけど、関東の新築マンションの売れ行きが芳しくないという話です。
アベノミクスが始まった当初の3倍の供給量とオリンピックまでは大丈夫とばかりに建築ラッシュで工事費が高騰したこともあって、首都圏の新築マンションはざっと6000万円/戸くらいはするらしいから大阪の我々からすると相当お高い。

※東京23区に限れば、平均7000万円を超える価格です。

それに価格を上げないために戸当りの面積を小さくして販売するという話まで聞こえています。

市場が飽和するほどマンションを建て続けた理由は、少なくとも東京五輪が行われる2020年まで、首都圏の土地価格がずっと上がり続けると囁かれていたからです。

それに来月10月からは消費税のアップがありますので、個人が売主の中古マンションなら新築より安くて消費税も掛からないので、新築購入層が中古マンションにシフト変えして取引件数は逆転して中古マンションの方が主役になっているそうです。

関西圏はまだ新築マンションの販売にそれほど大きな深刻さはないようですけど、建築費や人件費などの高騰ぶりは関東と同じです。特に大阪市内の商業地はホテル価格と言われる坪単価になっていて、マンションを建てたのではソロバンが合わない。
近いうちに首都圏と同じような状況があるのかも知れません。

なんでも反動ってあるものですが、特に不動産市況はそういうことの繰り返しです。

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上田歯科閉院哀歌

お医者の中でも、特に”歯医者さん”は安心して任せられるところでないと困りますよね。
子供のときでも大人になってもなにか恐怖心を煽るあの音! 聞いただけでも全身が膠着してしまいますから。

 

もう、20数年いやそれ以上かも知れませんが、お世話になった歯医者さんが上田歯科でした。
この間、前歯の裏に詰めてあったのが取れたので、またお世話にならないと駄目だと思いつつ、2週間ほどほって置いたのですが、昨日決心して予約しようと電話をしましたらつながりません。
2度、3度と電話しても駄目なので、もしかして・・・と思いつつ、帰りがけに建物の前を通ると貼り紙がしてありました。

「8月31日で閉院しますと・・・」吃驚です!!

個人経営でしたから、いつかはこういう日が来るだろうと思っては居ましたが、ついにやってきたのです。

奥歯の被せたところが悪いと、「ここは10年前に治療したところですね」とか、ありとあらゆる記録があってこうしようああしようと100%の安心感があって、処置も適切でした。
そんな私の口内の歴史を知っている先生が居なくなるわけですから、個人的にはもの凄い大事件です。

先生の体調の問題なのか、またその他の理由なのかは判りませんが、感謝の気持ちと同時にまた新たな歯医者さんを探さないといけません。

気が重いのですが、歯はなにか問題が起こってから通院するのが普通ですけど、これから新しい歯医者さんを探すのですが、変に下手なところに出会うと嫌からすごく不安です。
まぁ考えていても仕方ないので、近所の歯科医院に行って参ります。

不動産人/独立開業して判ること

昨日、3年前に独立して開業したAさんが前ぶれもなく久し振りに来社してくれました。
真面目で地道なこつこつタイプのAさんですから、取り扱う案件の多くは紹介だそうです。
3年間やってみて独立開業の大変さが判ったという話をしてくれました。

私も38歳のときに独立開業したときは、全く売り上げや収入がどのくらい確保できるのか判らず、最初に契約できたのは半年経ってからでした。おかげさまでその後は順調に推移し、3年はあっと言う間に過ぎたという記憶が久し振りによみがえりました。その後、17年間に渡って大きな波、小さな波があって55歳で一旦幕を閉じた後、60歳になったのを機に再度開業したのでしたが、足掛け20年以上一人で不動産屋をなっているわけですが、単に売り上げを上げることが難しいと言うことではなくて、資金繰りという問題が一番かもしれませんね。

毎日とか毎月とか定期的に収入がある仕事ではないのに、毎月の支払いや税金、年金、健康保険など必ず支払いの時期がやってくるわけですから、時には収支のバランスが崩れそうになることもあるからです。
その上、病気になったり、子供の進学や結婚などの人生のイベント等もありますし。

でも、自分で考えて行動すること、いろいろ知恵を絞って難門を打開したときの満足感はなかなかイイもんです。そんなことを二人で話し合ってお互い元気をもらった時間を共有したのでした!

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不動産人/秋の日差し

昨日までの日差しと違って、刺すような痛みもなく幾分やさしさを感じる今日の日差しです。

カレンダーを見るとこの週末は三連休、もう9月も半ばです、今年も残すところ3ヶ月半ということです。

小振りの物件でも契約から決済まで約一ヶ月くらいは必要ですし、少し大きな物件ですと具体的な商談~契約~決済という流れで約三ヶ月くらいは掛かりますから、今そういう物件が無いと年末の懐具合は少し寒いかも知れません。

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お医者さんが出ている健康番組って多いですよね。
テレビも各局同じような内容の番組が多いので、この前見ていたのが何チャンネルだっか、何曜日だっかのか憶えられません。
そんなどこの番組だったか忘れてしまいましたが、年をとっても好奇心を持って生きていると、老化を防げるそうです。

仕事でお昼は外食しているのですが、大体数箇所のラーメン屋さん、定食屋さん、カレー屋さんってグルグル回しているだけの人は要注意だそうです。
新しいお店に入って食べることが少ない人より、どんな料理だろうとドンドンチャレンジする人の方が脳の活性化が図られるということでした。
確かに、好きなものを食べるので、だいたい同じ店で同じ料理を食べています。

仕事で遠方に行っても、馴染みのファーストフード店を見つけるとワザワザ入っていく自分が悲しいですね。

味が変わると残念だとか思ってしまいます。

これじゃ~駄目ですね。

あっ!今日も梅田にいるのに、吉野屋の牛ドン食べちゃいました!
明日から、ちょっと工夫して新しいお店を開拓します。

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不動産人/多忙な毎日で、ありがたい!!

久し振りの投稿です。

8月28日に愛知県にお住まいの方の(区分)収益マンションの決済が終わり、その数日後に一棟売収益マンションの契約が決まって、土日に重要事項説明書と売買契約書の作成をするのと並行して、8月30日と31日に退去される方の立会いとその後の賃貸募集の段取りをしました。

週明けの9月2日にその売買契約の買主様の会社に出向き、打ち合わせを行った後、区分所有の収益マンション2戸の契約が決まったので、それぞれの重要事項説明書と売買契約書の作成の為、市役所で物件調査をする為に神戸市役所と大阪市役所、固定資産税等公課証明書を取得する為に各区役所に足を運びました。
そんな時に、賃貸募集をしていた1室に入居申込が入り、その手続きと賃貸契約書等の作成を・・・今週はそれに加えて、他の物件の打ち合わせや、日常的な商談もあって多忙極まりない毎日が続き、ブログを書く時間がなかったというわけです。

忙しいのは本当に有難いことですが、同時に複数の契約や重めの商談が重なると、頭の中がパニックになってしまいます。ここは多少なりとも経験がものを言うところでしょうか!

多分、来週の半ばくらいには落ち着きが取り戻せるはずですので、それまでは走り続けることにします!!

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お盆休み明け

やれやれです!

 

なにがっていうのも、お盆休みに入ろうかとする9日の金曜日のことです。
確かに少し前からグズグズとパソコンの調子が悪かったので、バックアップ取らないとまずいかなって思ってたんですが・・・朝からパソコンが起動しないのです。
画面が真っ暗の状態で、知識のない私にはどうしようもないので、メーカーに電話で相談したのですが駄目でした。仕方なく、スマホで調べてし出張してくれる会社に電話です。
夕方6時過ぎに着てくれましたので、状態の確認と修復に掛かる見積もり額を聞いて、1週間後の納品を約束したのです。
ちょうど一週間後の16日の金曜日に納品できるとの連絡が前日の朝にあったのですが、あいにく都合が付かずに18日日曜日の朝に納品してもらいました。
流石に手馴れた手順で、セッティングしてもらい翌日の月曜日に、自分なりに作業しようと思ってたのですが、大体もとの状態に戻ったのは先ほどでした。

パソコンがないと仕事にも、何にも出来ないってよくわかります。
お盆の週で良かった!
それにパソコンを修復作業してくれた担当の福島さん、ありがとうございました!!

 

不動産ナマ知識/「貸し渋り」「貸し剥がし」

数年前に比べると不動産投資に対する融資姿勢は厳しくなっていることは間違いありませんが、でも冷静に考えれば今のような状況が通常の状態なのかも知れません。

「貸し渋り」

アベノミクスの金融緩和策と低金利政策で、不動産に向かってドッとお金が貸しやすくなったお陰で、投資用マンションや一棟売収益ビル・マンションなどの買主さんはフルローン(満額融資)を受けることも珍しくない状況が続きました。

スルガ銀行やその周辺で商いをしていた不動産業者、レオパレスなどの地主さん向けの建築業者と組んで積極的に融資を行ったきた金融機関のお陰で、不動産融資に対するお金の流れは厳しくはなっていても全く駄目かというほどでもないのです。

だから、今の状態を「貸し渋り」とは言い切れないとは思います。

でも、ついこの間までの融資姿勢を知る人は「貸し渋り」のように感じてもおかしくはありませんよね。

「貸し剥がし」

昭和と平成の境目でのバブル破綻の際、巨額の不良債権を抱えた金融機関は自己資本比率の改善、経営の安定化を図るために、「貸し渋り」に加えて「貸し剥がし」も行いました。
当時、所有者の同意なしに銀行が買主を探すなんてことがよくありましたし、リーマンショックの時もそのような動きがありました。

勿論、買主はその金融機関の取引先ですから物件を購入する際の資金は融資も含めて問題はありません。

でも、なぜ所有者の同意無しに物件を売ろうとするのか?

通常であれば、借主(所有者)が返済を滞ったり、契約内容に違反があったり、経営不振で倒産などの自体が生じたので金融機関が「期限の利益の喪失」を恐れて手を打つことは有り得ます。

当時はそうではなくて、黒字経営している不動産会社が毎月ちゃんと返済しているのに、一括返済を求められたということがありました。

理由は、金融機関からみてその会社のバランスシートが崩れているということです。

つまり、所有している不動産の価値が下がって、”担保割れ”していると金融機関は言っているのです。

大幅に景気が悪くなると言うことは、収益のバランスがチャンとしていても、現物の不動産を評価して値崩れしていると判断できれば、金融機関は債権を回収することができると言うことです。

これが「貸し剥がし」の怖さです。このようなことはそう頻繁にはありませんが、一般的に不動産購入には2~3割の資金が必要だと言われている理由はこういうこともあるからなのでしょうか。

不動産業界の会社は他の業界よりも、借入依存率が高い業界です。

景気が良いと一気に成長しますが、逆に悪化するとバタバタと倒産するという繰り返しの業界でもあるのは、そういうことなのでしょう。

「他山の石」の教訓

そんな風に過去に大損をした不動産会社を「他山の石」として、一般の不動産投資家の皆さんは二の舞を踏まないようにして欲しいと思っています。

現実的に考えると、フルローンで購入した投資用不動産は長い目でみれば、近い将来で(実質的)赤字になる可能性が高いので、世間の景気の良い時に売ってしまうか、本業の収入に余裕が出来たときに借入金を減らす努力をする必要があります。

また、出来るだけ空室期間を少なくして安定した返済原資を確保し、不必要な管理費や高額なリフォーム費用を支払うこともないように気をつけましょう!

今だけのことだけじゃないて、少し先のことも考えてみられては如何でしょうか?

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スルガ銀行、危うし!

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