不動産人/リーガルチェックのメリット・デメリット

昨今、リーガルチェックと称して法的な問題がないかをチェックするケースが増えています。不動産取引、特に売買契約って事前に弁護士さんに見てもらえば安心ですよね。

ただ、我々の不動産業者の仲間内では、弁護士さんが取引の経緯や背景などを無視して単に法律的なトラブルが起こることを前提にしたチェックをするために、取引相手をあたかも問題児かのような前提でまるで訴訟しているかのように加筆して契約自体がトラブルになるケースを知っています。

弁護士さんもお金をもらっているので、妙に張り切るのでしょうね。

また、弁護士さんも専門分野がありますので、不動産取引に精通している方に依頼しないと面倒くさい問題が発生するかも知れません。
そもそも契約って売主と買主が合意することで成り立ちますが、あれやこれや言い出すと本来の一番大切な部分がどこかに行ってしまって、どちらか片方にだけ有利な契約書になってしまいます。

宅建協会か全日という大きな団体に加入している多くの不動産業者はその団体が規範とする契約書を使っています。
その契約書の条文と異なる合意内容が必要な場合は、特約条項の欄で追加条文を加筆します。
ですから、概ね特約条項の条文に気を付けてチェックをすることになります。

【例】

■隣地との越境物に対する対応についての取り決め

■建物内のテナント契約を停止条件とした売買契約を記載する

■契約後、決済までに施工する工事内容と期日や費用負担についての取り決め

■収益物件の賃料の清算方法について本文とは違う合意内容である場合

■建物内の設備に関して、残置物とするか、一定の保証期間を決める取り決め

 

『理屈は通っても、道理が引っ込む』
理屈は通るものの、道理が引っ込むことがありますね。
時には論理的には間違っていないものであっても、それが人の感情や状況に合わないことがあります。
人間関係や社会的な問題では単なる論理だけでなく、共感配慮も大切です。

★不動産のトラブルに関する記事

契約解除に伴うトラブル事例

退去時のトラブル

不動産投資トラブル20~30代が餌食に

『特約条項』(売買)の話

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温故知新/山本五十六のことば

現代日本は未来への戦略構想を持っていない。
目先の利を追求するため、恒久的な富の集積ができない。
事が起これば右往左往して、一時的な手当てをし、結局、大損をするパターンである。
事故もマニュアル以外の想定外のことが発生するとあわてる人が多いのも特色である。
山本五十六は劣勢な日本海軍が、如何に互角以上の戦いができるかを真剣に考えて実行した日本人である。
かつての日本には戦略を考えられる者たちが多くいた。
日本をとりまく世界状況の中で逆境をはねのけられるバイタリティーがあった。

『山本五十六のことば』 稲川明雄 著

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一月に「連合艦隊司令長官 山本五十六」いう映画を、役所広司さんのが面白かったので、続けて三船敏郎さんのをそれぞれビデオで観ました。
山本五十六さんって人間的な魅力がある方だったのでしょう。
いわゆる、「リーダー」ってこういう人なんでしょうね!

★温故知新の記事

”浪曲”って面白いですよ!

永遠のスター”江夏豊さん”の話

一流の人、二流の人、三流の人

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不動産人/不動産業で頑張りたい

新しい気持ちになりやすいのは、新年が一番です!
「今年はこんな年にしたい」とか、「去年よりいい年にしたい」と願う気持ちが大事です。
既に不動産業を営んでいる方や、これから就職とか開業するひとも年明けに気持ちを新たにして臨みたいものです。

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昨年の宅建合格者は4万人余り、大阪府では4000人弱でした。

全 国

大阪府

受験者数

233,276人

21,646人

合格者数

40,025人

3,738人

合格率

17.2%

17.3%

 

【不動産業者の年収】

いろいろな資格の中でも宅建は人気の資格です。

もちろん、不動産業界で働く人には必要で、不動産業者として独立する方にも必須です。

わたしがまだ若かりし頃、賃貸マンションや沿道サービス店舗などの建築を請け負う営業していて、地主さんを紹介してもらうために足しげく町の不動産屋さんに訪問を繰り返していました。

当時は不動産屋さんがどのくらいの収入があるのか、どのくらいの経費が掛かるのか、さっぱり分かりませんでした。

将来、自分がまさか独立して不動産業者になるということも考えていなかったし、収入とか質問をすること自体が失礼なことだと思っていました。

でもある時に聞ける雰囲気になり、率直に聞いてみました。

その時の答えは、あっさり「ひとりでやってる不動産屋だと月50万円くらいの収入くらいは…」「ただ、生活費がどの位かによるけど…」というものでした。

但し、30年以上のことですが。

令和4年民間給与実態統計調査(国税庁)の不動産業・物品賃貸業の平均年収(男子)は、5495千円です。

おおよそこの金額に経費を加えたものが、不動産業者として開業して毎年必要となる売上みたいな額じゃないでしょうか。

月の経費って、(ひとりで営業して、事務員もいないとして)事務所の家賃、水道光熱費、通信費、交通費、接待交際費、その他です。大雑把に言えば、30万~40万円位は要るみたいです。

これまた大雑把に言えば、年間900~1000万円の売上年収が要るということでしょうか。

ぼっぷり給与所得生活していると、いつ収入があるかもしれない的な資金繰りの必要な感覚と全然違います。

 

【不動産業者のビジネスモデル】

一口に不動産業者と言っても色々なビジネスモデルがあります。

ここでは、不動産仲介業を念頭にしていますが、仲介業者でも①売買②賃貸のふたつがあります。

売買仲介でも、大別すれば“事業用”と“個人住宅”、賃貸でも“事業用”と“個人住宅”に区分されます。

両方やってても問題は無いのですが、どっちが主で従なのかはあります。

また、土地を造成や開発して売却するような不動産業、大家さんの所有している賃貸マンションやビルの管理業者として営業している不動産屋、最近特に多い買取して転売する不動産屋さんなど多種多様です。

免許は大臣免許か知事免許かの違いで、基本的に宅建免許は1種類です。

 

【不動産業者の浮き沈み】

不動産屋の仕事は成功報酬ですから、成約しなければ収入はありません。

ただ、取扱物件が高額ですので、成約したときのリターンは大きい。

世間的にはこれがクローズアップされていて、一発屋みたいな仕事だと誤解されています。

日常的には結構地味な仕事が多いことも知っておいて欲しいですね。

不動産業で開業するのは、他の仕事と比べても比較的初期費用は低いと思います。

大幅な金融緩和と異次元の低金利政策もあって、不動産に追い風だったこともあるでしょうか、

令廃業数を上回る新規業者数があったので、令和4年末の宅建業者数は9年連続で増えています。

令和4年末では(新規業者-廃業者)=6609業者―5261業者=1348業者の増

事業用不動産の仲介に限って言えば、楽しいこと、辛いことの繰り返しです。

マインドは相当鍛えられます!

これも含めてこの仕事の面白い部分なのでしょう。

不動産業で一旗揚げようと思ってるひとも多いのですが、お金も大事ですが不動産業ならではの奥の深さや、面白味、醍醐味なども魅力ですので

で、金金(カネカネ)は二の次で考えたいものです。

波のある仕事で、景気に大きく左右される仕事なので、もし開業をお考えならよく考えて行動してください。

一緒に頑張りましょう!!

 

★不動産営業に関する記事

ホントは深い「賃貸契約」

相談相手の選択(弁護士・税理士・設計士…)

『働き方』について考える

不動産投資「商法」にだまされないで!

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不動産ナマ知識/「マスターリース」と「リースバック」は全然ちゃう!

TVで高齢者向けに自宅を売却し、売却後に毎月買主に賃料を支払ってその家に住み続ける「リースバック」というCMをよく見かけます。
でもトラブルも多発しているというのを知ると、心配な気持ちと一般の方の不動産知識の無さに付け込んだ不動産業者や事業者の悪意が感じられてすごく嫌な気持ちになります。

わたしのお客様に「マスターリース」物件を購入したいという法人がいらっしゃいますが、その法人はプロの不動産会社ですので、「マスターリース」の長所や短所、そしてその意味も理解した上でのリクエストですので、わざわざ下手な説明など無用なのです。
もし一般法人や個人などからのリクエストであれば丁寧な説明が必要となります。

 

「マスターリース」とは

オーナーが不動産業者と賃貸借契約を締結することを「マスターリース」と呼び、その不動産業者と借主との契約を「サブリース」と言います。

「マスターリース」契約は「サブリース」契約を前提に行うことになります。

「マスターリース」はオーナーが不動産会社に「一括借上げ」する契約なのです。

オーナーが不動産会社を通して借主を確保する大きな理由は、募集や管理する手間やその他の問題点を不動産業者が面倒見てくれるというのが最も大きな理由です。

当然、対価が発生しますが、オーナーにとってはそれを上回るメリットがありのです。

但し、「マスターリース」でも賃料保証型と稼働率変動型があり、必ずしも家賃が保証されている訳ではありません。

家賃以外にも、管理費の負担、維持管理費の負担など、そこはオーナーと不動産会社の契約内容になります。

 

「リースバック」とは

先に紹介した「リースバック」は、一見すると「マスターリース」や「サブリース」に似ているのですが、いくつかの点での違いがあります。

「リースバック」の基本的な部分

  • 所有権がリースバック業者に移行する。・・・その業者が大家さんになる。

  • 売主はその家に住み続ける。・・・・売主は賃借人になる。

以上の2点を基本としているのですが、トラブルになる事例としては、売却価格(=業者の購入価格)が著しく低額であるとか、賃料自体が高いとか。

賃貸借契約としては、定期建物賃貸借契約が多いのですが、一般の方の多くは普通賃貸借との違いを理解していないし、業者側も丁寧に説明していない場合があるでしょう。

特に、高齢者をターゲットにしている商品ですので、取扱する業者によっては高齢者が大きな損害を被ることも…

 

知らないことを聞くのに多少後ろめたさもあるかも知れませんし、そもそも、何が分からないのか分からないってこともありますよね!
不動産の知識は浅くても、人を見る目はある筈ですよね、いや、あって欲しいです!!

★高齢者と不動産取引に関する記事

高齢者の意思・能力

不動産取引の2つの高齢化問題

高齢入居者との賃貸契約

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今週の気になるニュースたち

【パチンコ店「ガイヤ」の倒産】

10月30日、パチンコ大手の「ガイヤ」が倒産。(民事再生法の適用を申請)

パチンコ店としては過去最大規模の倒産だとか、グループ会社含めて負債総額1133億円。

コロナ禍の当初、パチンコ店は悪の権化扱いでした。

今から考えると、甚だトンチンカンな指摘でマスコミが得意とする「風評被害」でした。

それにしても、新型コロナウィルスでの臨時休業、遊戯人口の減少、競合他社の台頭などに加えて、電気料金の高騰、新台のコストアップなどで資金繰りに窮したとのこと。

パチンコメーカーの倒産や中小パチンコ店の倒産などもニュースになっていて、パチンコ業界も大変な時代になっております。

 

【大阪万博会場建築費が1.9倍に】

11月1日、2025年の大阪万博の会場建築費が当初の1250億円から2350億円と約1.9倍になることが発表された。

国・大阪府大阪市・経済界が3分の1ずつ負担する。

この発表後、どうもまだ増えそうだってテレビでコメンテイターが言ってました。

外国のパビリオンの申請も遅延しているし、「空飛ぶクルマ」も実現するのか怪しいみたいです。

大阪維新の会「身を切る改革」の本当の見せ所ですね!

 

【三菱UFJ銀行金利100倍に】

11月1日、三菱UFJ銀行が期間10年の定期預金の金利を、現行の100倍に引き上げると発表しました。

約11年ぶりのことだと言うから凄いことです!

最近の長期金利上昇を反映した動きでしょう。

因みに、現在の金利は0.002%です。

11月6日から預け入れ分から0.2%になります(^^)/

普通預金は短期金利に合わせるために、変わらず0.001%が維持されます。

 

【岸田首相年収45万円UP】

臨時国会が始まり、定額減税や給付金で騒いでいる最中、閣僚の賃上げ法案が提出されていたとか。

法案が成立すると、首相は45万円UPの4060万円程に、閣僚は32万円UPの2961万円になるそうです。

政府は賃上げを掲げているので先ずは率先して模範を示さないといけないってことでしょうか?

いくらなんでもタイピングが悪すぎるのじゃないですかねぇ~!!

 

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不動産人/仲介業者の独り言⑩

≪進むインフレと低金利≫

ここ10年間くらい「ゼロ金利と金融緩和」でデフレからの脱却を目論んでいた日本ですが、どうも失敗だったんだという人が多いようです。

でもウクライナの戦争から、ガソリンをはじめ物価が高騰してますし、景気も特にイイとも感じないし、多くの人達の収入も実質的に増えていないのにインフレだけが進行しています。

それでも日本は超低金利が続いているので不動産投資の影響はまだまだ小さい。

コロナ禍から売り物件が増えるかと思いきや、どんどん売り物件が減少しつつ、逆に物件が減少しているので、土地の価格は高騰している。

欧米の長期金利が上がっても、日本のそれは微調整するくらいでしたが、流石に来年あたりは欧米に引きずられてそろそろ金利も上がるだろうと予想しているひともいます。

一棟売マンションや中古分譲マンションの在庫(⇚売れないでジッとしている物件のこと)の数も増加傾向です。
ところが、それでも忙しいって走り回っている不動産業者さんはいます。
なんでそんなに忙しいのか話を聞いてみると、不動産業者さんが所有している物件を、違う不動産業者さんが購入する取引が多いのです。
勿論、その仲介をする不動産業者さんはもっと忙しい(^^)
でも、エンド客である買主さんは以前よりも慎重、且つ、融資する金融機関も流石に慎重な選別融資の姿勢に変化しているという状況で、在庫は増えるってことになります。

10月25日、東京債券市場で、長期金利の指標となる新発10年物国債の利回りが一時0.865%に上昇したというニュースが・・・実に10年3ヶ月ぶりだそうです。
バブリーな市場が終わるのは、金融の引き締めが始まる時期です。

★不動産と金利・融資に関する記事

低金利で都市銀行も収益悪化・・・

「貸し渋り」「貸し剥がし」

異常な金融緩和の先は・・・

既に中小企業の35%が過剰債務を実感

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不動産人/東京23区上半期 初の1億円超

2023年度上半期(4~9月)の新築マンションの平均価格は、東京23区で前年同期比36.1%UPの1億572万円。(不動産経済研究所)

調査開始してから50年間で初めての1億円超えだそうです。

人件費や建築材料の高騰、超低金利状態の影響もありますが、都心の新築物件が少ないことも影響があると考えられています。
大阪でもまとまった広さの土地はすごく希少で、結果的にすごい金額で取引が成立する状況です。
ちなみに23区以外の東京のそれは5488万円、千葉は大阪並の4769万円だとか…

今では記憶の中から消え去った“バブル期”を超える金額となったマンション価格ですが、一番の関心事はこの状況がいつまで続くのかということです。

事業用不動産も品薄状況で、必要な買主さんは言い値で購入するしか方法が無いのに近い状態です。

投資用不動産も利回りは一時期の7~8%という目安の物件も少なくなって、4~5%でも築浅や立地が良ければOKだという買主が増えています。

東京で利回りが2~3%とかいう話は大阪圏ではほぼないですが、そのうちに東京みたいになるかも知れません。

米長期金利が上昇…約16年ぶりに5%の大台を突破のニュースが、また円安が進んでしまうのか…景気はちゃんと良くなるのか…

それも金利が上がるという声が出てくれば一気に崩れるのでしょうけど、いつなのかは誰にも分かりません。

ドキドキしながら様子を見ています。

★不動産価格に関する記事

公的価格と実勢価格

高すぎる価格査定

人為的? “売り物件不足”

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不動産ナマ知識/インボイスの影響と不動産取引実務

10月1日からスタートしたインボイス制度、直前になって評判の悪さから岸田総理もあわただしく対策会議などやってましたが、今更何をって感じです!

たぶん多くの人は会社の決算や個人の確定申告の時に、インボイス制度の煩わしさを実感することになるのだと思います。

不動産売買においてもインボイス制度は影響するのでしょうが、ここでは仕入れ控除がどうとかいうようなことは税の専門家にお任せして、不動産の取引実務のテーマを4つ取り上げました。

 

【土地・建物の区分は必須】

一棟売物件に限らず、収益物件の売買はいまだに土地・建物を分けずに取引を行うケースが多い。

売主・買主で都合のいい仕分けを行っているのですが、インボイス制度が始まると建物金額を明解にする必要があると思われます。

【固定資産税の清算金】

不動産売買を行うと取引金額とは別に、年間の固定資産税を日割りして売主と買主の間で金銭のやり取りを行います。

固定資産税自体は毎年1月1日現在の所有者が支払うことに決まっていますが、不動産取引の商慣習として日割り按分するのが半ば当たり前になっているのです。

ところが、税金の世界ではこの清算金は取引金額の一部なのです。

だから、インボイス制度ではその金銭の内の建物部分は消費税の課税対象になります。

これって実務的には無茶苦茶めんどうくさい事務作業です。

 

【持ち回り保証金】

関西では収益物件の売買取引する際に、その物件の賃借人(テナント)が入居時に家主さんに預けた金銭(保証金・敷金)を買主が引き継ぐものとする「持ち回り」の契約をするケースがあります。

最近では関東方式と称して、預り金の金額を売主から買主に実際に支払うケースも増えていますが…

インボイス制度では、税法上この「持ち回り」金額は売主にとって「譲渡収入」と見なされるので、その金額を土地と建物に按分して建物分の消費税額を計算する必要が出てきます。

 

【三為契約のインボイス】

売主A⇒買主B、売主B⇒買主Cという流れで不動産取引を行い、Bの登記手続きを中間省略して売主A⇒買主Cと移転登記を行うことを三為契約と呼びます。

登記費用が安く済みますし、不動産取得税も見つからなければ掛かりません。

でも、インボイス制度はA⇒BとB⇒Cの2つの契約関係についてインボイスを発行する必要を求めるはずです。

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国会議員の人たちは、不明朗な政治資金の支出や寄付金をもらっても記載していない場合でも、「事務的なミス」だとか「記載間違い」だとか言って、何事もなかったかのように偉そうに発言しています。

内閣改造して大臣になった人の資産報告訂正は恒例行事です。

そんな政治家はインボイス制度を決めた人たちですが、一般庶民がこんな細々した作業をしなければならないって絶対にわかっていないでしょうね~(××)

★不動産と税金に関する記事

投資用中古マンションの減価償却費

要注意!年末の契約【長期譲渡か、短期譲渡か】

個人が消費税課税事業者になる場合

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不動産人/AIサービスと不動産仲介業

先月から立て続けに昔お取引いただいた方から連絡を頂きました。
物件の売却・購入や賃貸のお取引を10度ほどさせていただいたS社長、当方のDMを見てお問い合わせいただいた貸倉庫業のMさん、元特定郵便局の経営者のNさんや、元ゼネコン勤務のOさん等などです。

昔のお客さんに連絡を頂くことは珍しくないけれど、こんなに短い期間にと立て続けにいうと今まで経験したことは無かったですね。

一度お取引させて頂いた方からご連絡いただけるとすごく嬉しいものです。
こういうのも“リピーター”って言うのでしょうかね。

自分がひとの役になっているという感じがやりがいに繋がりますし、仕事の励みにもなります。

不動産仲介業って、嬉しいことばかりじゃなくって嫌な思いをすることも多々ありますから、また声を掛けていただけるって一層嬉しいのだと思います。

最近、チャットGPTのような生成AIの進化が目覚ましく、いわゆる“士業”と言われる税理士・行政書士・司法書士などの仕事を脅かす存在になって来たという話があります。

金融サービスの世界では、生成系AIのパワーと費用対効果を活用して、コストを削減しながら顧客により良いサービスを提供することができるようになってきてます。

金融機関は、会話型ボットを使用して、顧客ごとのニーズにあった商品や顧客からの問い合わせへの回答を生成することで、顧客サービスを向上させるなど進化しています。

遅ればせながら、不動産仲介業の仕事も以前とはずいぶん変わってきています。

ネットの普及で商談や物件調査も机に座ったまま非対面で進めることが出来ることが多くなりました。

最近の投資用不動産ブームで、まるで金融商品かのような紹介の仕方や、スマートな取引手法など、不動産取引の経験の乏しい方には物件売買が簡単なものだと錯覚させる可能性もあります。

それでも今のところ、不動産取引の業界では肝心な時は対面しないと駄目ですが、その内、それもなくなるのでしょうね。

それも便利でいいのかもしれませんが、反面、危険な部分が分かり辛く危ない感じがします。

すべてがゲームみたいですねぇ。

★不動産業者の仕事に関する記事

”両手”と”片手”の話

実務的な仕事

情報交換と雑談

10年後に残れる仕事

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不動産人/土地国庫帰属法・承認ゼロ?

令和5年4月27日、相続した土地が不要だったり、管理が難しいなどの理由で、国に引き取ってもらう制度、「相続土地国庫帰属法」が創設されました。

これで未登記不動産や所有者不明の物件も少なくなるはずとの期待もあったと思います。

ところが、あれから3ヶ月経った8月16日時点で、承認・不承認となった事例はまだ1件もないということです。

7月末の時点で相談件数は12000件、その内、大阪法務局での相談件数は、200件以上あったそうです。

相談者は大阪に住んでいて、土地が大阪府以外の地方であるケースが多いそうです。

審査中は2件(8月16日時点)だそうですが、審査手数料が土地1筆14000円

尚、申請の取り下げ、不承認などの場合も、納付後の返金はされないとのことです。

承認されると、今度は負担金が必要です。

田舎の土地で筆数が多かったりすれば、結構な金額になったりします。

(下記参照)

法務省:相続土地国庫帰属制度の負担金 (moj.go.jp)

 

その他、その土地に建物が建っていたらダメですし、

共有持ち分の土地は全員がそろって申請しないとダメ

境界がはっきりしてないとダメ

他人に使用されていてもダメ

汚染されていたら除去しないとダメ

銀行などの担保に入っているとダメ

このような要件をクリヤーしないと駄目ですから、結構な手間と費用が必要ですので、結局は多少の安価であってもシンプルに売却した方が楽だと考える人も多いのではないでしょうか。

★不動産と相続に関する記事

実勢価格の6割まで?「タワマン節税」

相続財産に収益不動産がある場合

“空き家”問題と相続&賃貸の関係について

実家の処分はなぜ揉める?

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