新聞によりますと、９月１９日日本損害保険協会は損保会社から保険代理店への出向を制限すると発表した。
損保保険（火災保険・自動車保険など）は９０％以上が代理店を通じて契約されていますが、代理店に出向させることにより、代理店が管理している同業他社の顧客情報を自社の損保会社に送るなどして不正を働いていたからです。（要するにスパイです。）

いかにも狭い市場で業界の顧客の奪い合いならではの発想です。
でも、この制限に違反しても法的な拘束力はないらしく、あくまでも自主規制だそうです。

どこかの大政党の裏金問題の対処の仕方と同じようですね。

また、日本郵便は、ゆうちょ銀行の顧客の貯蓄残高や年齢を基に、かんぽ生命を勧誘する人を本人の同意もないままリスト化していたというニュースも目にしました。

個人情報の私物化です。

実は、不動産業界にも商売道徳に反していると思える仕組みがあります。

問題の当事者になったことはありませんが、銀行の顧客を系列の不動産会社に紹介したり、逆に不動産会社のからの物件情報を取引先に紹介し、めでたく制約に至った場合、当然、その金融機関はローンを組んだり、投資信託を購入してもらったりするメリットがあります。

銀行さんは仲介手数料を頂けない（注）ので、「業務委託料」などの名目で事実上の仲介手数料を受け取るのが当り前になっているとか。

注）信託銀行やりそな銀行は手数料をゲッとできます。

これって広い意味で脱法行為だと思うのですが、如何でしょうか？

損保会社、大銀行、政党など社会的に強い立場にある組織は、その「立場」や「力」をそういう風に使っては駄目だと思います。

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自民党や立憲民主党のリーダーを選ぶ選挙が始まりました。
皆さん、いろいろなテーマについて意見を述べています。
正直な気持ち、誰がいいのかよく判りません。
でも、確実なのは「日本の人口は減り続けている」ということです。

【神戸市のタワマン規制】

神戸市の人口は減り続けている。

ピークは２０１１年の１５４万人、２０２３年１０月には１５０万人を下回った。

久元市長は「これからは人口増を狙うのではなく、人口減少を前提にまちづくりを考える」と言ってる。

神戸市は、２０２０年から三宮・元町などの中心部で容積率の規制をして、高層マンションが建てられないように規制している。

大阪市内のタワマンも『へ～こんな所に建てるんだぁ』と驚くことがあります。

大阪や東京などとは「逆張り」して街つくりをしようとしているのが神戸市です。

５０年後、１００年後の高層マンションの姿を危惧しているらしい。

成果は長期間の歳月を要します。

神戸市：特別用途地区（都心機能誘導地区）の概要

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【空家が過去最多の９００万戸】

「住宅・土地統計調査」（５年に一度：総務省）によると、１年以上誰も住んでいない、使われていない空家が全国で９００万戸あるという。
５年前の調査から５１万戸増加。
その内、放置されている空家は、３８５万戸（同３６万戸増加）

空家になる原因の半数以上が「相続」で所有することなのだそうで、多くは不便な立地にあって貸家にも、建替にも向かないケースが多く、単に更地にしておくと「小規模宅地の特例」が使えないので、２００㎡以下の場合、固定資産税が６分の１、都市計画税が３分の１に権限されることがなくなり、結果として古年家屋を放置した方が税金が安いということも空家が増える理由でしょう。

その上、「解体費」も必要です。

「空き家バンク」制度や、「特定空家」として指定されると、自治体が指導や勧告などが所有者に通知され、５０万円以下の過料や固定資産税の軽減対象から除外されます。

また、２０２４年４月からは、「相続登記も義務化」されました。

宅建業者の仲介手数料も、金額の安い「空き家」については通常の報酬に色をつける措置が取られました。

【コンパクトシティ：富山市】

最近、富山市がコンパクトシティで街づくりをしているニュースを見聞きします。

富山市は２０１０年をピークに人口減少が始まり、地方都市で顕著な若い人と働き盛りの人口減少、逆に高齢者の割合が高くなる傾向が問題となりました。
大都会と違って、車がないと生活できないし、公共交通も採算面で将来の維持がテーマだったそうです。
ちなみに、富山市は自動車保有率の高い都市だそうです。

そこで、富山市はそれらの問題を解消しようと、公共交通（特におしゃれな路面電車）の整備、その沿線への居住誘導、中心市街地の活性化などをテーマにコンパクトシティ計画を進めています。

一定の成果を得ている為、札幌市や金沢市、熊本市などがコンパクトシティ計画を行っているそうです。

でも、これって国土交通省の旗振り策のひとつなのだそうですけど、実務は各地方都市がアイデアを出して実行した成功例ですね。

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今年も酷暑であります。
皆さん、体調にはお気をつけください。

日銀は７月３１日の金融政策決定会合で、政策金利（注）の引き上げを決めました。

（注）政策金利とは、日本銀行など各国の中央銀行が金融政策において使用する短期金利のことで、金融機関の預金金利や貸出金利などに影響を及ぼします。

金利が上下すると、最も身近に影響するのが預金金利と貸出金利、中でも多くの人が利用している住宅ローンの金利が高くなると利息は増えるので負担が重くなります。

住宅ローンは３０～４０代世帯の子育て世帯に対する影響が大きいと思われます。

また、企業や個人でも事業資金や設備投資に借り入れた資金の利息が増えることは、本当の意味で業績が良くなっていれば問題は無いのですが、現状はそうでもないことを多くのひとが感じているので、嬉しいことではありません。

一方、預金金利が上がると、６０代世帯の平均貯蓄額が２０２６万円なんて言う数字で考えると、仮に金利が１％上がると利息は２０万円増加しますので、高齢者には嬉しいことです。

借入金が多い業種、不動産業界はその内のひとつです。
金利上昇は、支払い利息の増加だけでなく、購入者のお財布の紐を固くする要素から物件価格の下げ圧力にも連動します。
そして、今までは金融機関にとって上得意先であった不動産業界にむける目が厳し目に変化します。

例えば、物件価格の７０％まで貸出していたのが、６０％に下がるというような感じです。

自己資金の割合が高まる、支払い利息は増加するという感じで、３０年ぶりの金利のある社会を働き盛りの購入者と働き盛りの不動産業者が初体験することになります。

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老舗企業の多い日本

日本って世界中でも屈指の老舗企業の多い国ってご存じでした？

創業１００年以上の老舗企業が４万社以上あって、事業を継続していることは本当にすごいことだと思います。

老舗企業の多くは小規模企業だとか・・・で、震災やグローバル化、後継者不足、物件高などの理由で倒産や廃業する件数が増加しているという。

不動産業者って不動産市場の景気が良くなると増加して、悪くなると減少するのは昔からの趨勢です。

「令和３年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果について」（国土交通省）によると、令和４年３月末現在での宅地建物取引業者数は、大臣免許と知事免許の合計で １２８５９７ 業者となっています。１年間で年間で １４４８ 業者（１．１％）増えています。

不動産は儲かると思って不動産業に参入するということでしょう。

最近では８年連続で増えています。

個人業者の高齢化

個人業者の平均年齢は　６６．３ 歳で、令和　２　年度末と同じ数値となっています。

構成比率は、６０ 歳以上が全体の　７１．６％、５０ 歳以上は全体の　８８．０％を占めています。

個人業者でも大阪市内の中心部である北区、西区、中央区など建物の1階や駅前の目立つ場所に店舗を構えている不動産業者の多くは賃貸物件を扱っていることが多く、当然、飛び込みの客もある。

私みたいにビルの２階とかで事務所として営業している不動産業者は飛び込みの客は滅多にありません。

ではどうして食っているのか？

社長さんが独立する前にどんな仕事をしていたのかにもよりますが、自分自身の人柄や、経験と知識を生かし、人脈を活かして商売のネタを探し、相談を受けて成約に結び付けるのです。

でも、相談事も社長さんの得意な分野の物件ばかりではありません。３０年年近く仲介業やってますと色々な問題を抱えている方にお会いできますし、内容も諸々で大小はありますが、ひとつひとつ紐を解く感じです。

いつ売上に結び付くのか分からないものも多いし、そもそも解決できることが出来ない問題もあります。

それとは別ではありますが有難いことに、プロの不動産業者、例えばマンション業者、建売業者、収益物件などの購入業者や仲介業者の方々は日々とっかえひっかえに訪問してくれて、世の中のトレンドが感じられます。

不動産業者のそんな日常の営業活動は予測するのが難しいし、思い通りには行かないことも多いものですから、精神力や忍耐力は自然と鍛えられるものです。

仲のいい会社員の業者さんからは、『自由で好きなように生きていて羨ましいって』言われることもありますが、これでも苦労はありますからね（＾＾）

まあ～これも３０年やってれば慣れてしまいますし、考えようによってはこの不安定感が結構楽しいもんですよ！

元気なうちは頑張りたいと思っています。

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今や”転職は当たり前”ですが…

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融資先企業の情報を無断で系列の証券会社に流したとして、金融庁は三菱ＵＦＪ銀行に業務改善命令などの処分を検討しているそうだ。
（令和６年６月８日毎日新聞より）

『ファイアウオール規制』という規制で、グループ内の銀行と証券会社の間で顧客情報の共有は制限されているという。但し、以前は顧客の合意が必要だったが、現在は顧客が望まない場合に限り、情報共有を注視しなければならないと分かったような分からないような運用に変わったらしいのです。

不動産業界では、随分前から銀行は不動産取引の世界に進出したくて仕方がなくて、再三要望をしているが、不動産業界の団体は断固拒否の姿勢を崩していません。
銀行の社会的な信用力は絶大ですから、不動産業界に参入すれば業界の景色は一変してしまいますし、情報操作や融資基準まで意のままになり不健全な市場が生まれることになってしまいます。

そういう経緯や背景があるから、銀行は系列の不動産会社を通じて不動産取引の世界に入ってきてるし、最近ではその系列の不動産会社から報酬を求めるという一段と陰湿な方法で収益を上げようとしているとか。
『ファイアウオール規制』は不動産会社には適用はないけれど、ご存じのように銀行が系列の不動産会社や親しい不動産会社にはインサイダーの情報を提供しているって誰でも知っています。

まるで、自民党の裏金問題の対策で、分かったような分からないような理屈で抜け道を作り出す手法は同じです。
一流と云われる大銀行でも政治家でもこの程度なのかと思うと、全く情けないお話じゃありませんか。

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テレビのニュースで知りました。

新入社員が入社後数日で退職、それも退職代行業者からの連絡ってすごくないですか？

昔と違ってそれだけドライなのか、合理的なのかはよく分かりませんが…

入社後、数年経っての退職もすごく多いみたいです。

テレビであれだけ転職のＣＭが多いのは、そういうことなんでしょうね。

せっかく入社したのだから、しばらくは我慢しょうという気、ボーナスもらったら辞めようとかいう考えは無いみたいです。

転職しやすい環境もあると思いますが、２０代後半くらいの中堅の社会人の方でも、意外とスゥと会社と辞める人がいます。

不動産業界は元々が離職率の高い業界です。

それでも「へぇ～そうなんだ」と思うのは、数年間いろいろな商談を重ねていた間柄なのに、なんの音沙汰もなく会社を辞めているケース。

また商談の途中なのに、連絡もなく辞める人もいますね。

そういうケースここ数年毎年のようにあります.

希薄な人間関係が当たり前の時代なのかも知れません。

正直、戸惑ってますが・・・（＾＾）

実は、そういうわたしも転職人生を歩んでいて、３０年前なんか面接に行くと前の「退職理由」を聞かれて、それが終わったと思ったら「その前の会社は何故辞めたの？」と次々聞かれるので、数社転職するとこいつは辛抱の出来ない人間だとか、文句ばっかりいう奴だなんていう印象だったんでしょうね。

それでも、なんとか個性的な人間だと思ってくれる処に拾われて仕事に在り付きましたが、自分に未だ一定のスキルのない頃は結構苦労しましたね。

今の時代はそういう苦労や下積み生活は存在しないみたいです。

なかなか理解できない自分がいます。

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違法賭博問題で元通訳兼親友だった水原一平氏を失った大谷翔平選手、記者から質問された回答を新聞で読んでそのすごさに感動しました。
女性記者から親友を失ったことに対して、「失った、それ以上にチームメイト、チームもそうですが、支えてもらっている、サポートしてくれている人がたくさんいるので、むしろありがたいなと、そういう風に思っている、感じる面が多いかなと思います」とうなずいた。

信頼していた人の裏切りに対して、落胆、失意や恨み、怒りの言葉が一切ないのです。
普通はあり得ないと思いませんか？
わたしだったら、「なんてことしやがって」なんて言うかも…
大谷選手がどれだけ辛い気持ちになったかと想像するだけでも、悲しい気持ちになります。
さすが一流の大谷選手は違いますよね。

立派です。

爪の垢いただきたい心境であります。

次元の違う話ではありますが、我々不動産業者、わたしの場合は事業用不動産の仲介の仕事をしていると、嘘や騙し、悪質な駆け引き、裏切り行為などの人間不信に陥ることがあります。

売主・買主・仲介業者でも其々にいろいろな考え方の人が登場します。

初対面の人の場合も多いですし、著名な大手法人だからと言って安心など出来ません。

銀行さんだって紳士ばかりとは言えないことは、事業者や経営者ならお分かりでしょう。

そういう猛者を相手に商談を成就させるのが、仲介業者の仕事なのだと思っていますが、未だ経験の浅い頃はあまり分かっていないので、罠にハマったことや、出し抜かれた経験もありました。

本当に、世の中には善人面した信じられないような悪人がゴロゴロいるのです。（笑）

この仕事はそういうことがよく判る仕事なのかも知れないと思います。

で、そういう嫌な場面や困難に遭遇した時に、人間性って出るのでしょう！

勿論、見す見す騙されるとか、嵌められるのはご免ですから、避ける方策を探すのですが、どうしてもイイ策が見つからない場合は、仕方がないので話を絶つ場合もありますし、売主（又は買主）を守るために出来る範囲で仲介業者が泥をかぶる方法を取ることも。
あくまでも、仲介業者の為に商談を進めることは本意ではありませんから。

少し格好をつけるとすれば、人の役に立ってなんぼの仕事ですからと割り切ります。

そういう考え方をしない仲介業者もいます。

そういう人とは出来るだけ付き合わないようにしていますよ。（笑）

大谷選手のような人格者になりたいけど、そこまでは悪いけど無理です！

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水原一平氏が大谷翔平選手の口座から、約２４億６０００万円を盗んだとされる裏切りは金額の大きさと大谷選手と公私共に渡って築かれていた信頼関係があったと思われるだけに、我々の想像以上にショックはとんでもなく大きいはず。
ニュースで知る限り、悪質な手口も漏れていて水原氏は今後どういう顔をして世間を歩いていくのだろうかと妙な心配もしてしまいます。

それにしても、大谷選手はその後もチャンと大活躍ですが、表現できないほど傷ついているだろうし、マインドが物凄く強いひとなんだろうね。
２月末に結婚していてパートナーが横にいて良かったと思います。

もうお忘れの方もいらっしゃると思いますが、３月初めに世の中の信用を失うニュースがありました。

警視庁が東京の不動産コンサル会社社長と三菱ＵＦＪ信託銀行の銀行員ら４人を詐欺罪で逮捕したというものです。

手口は古典的なもので、「かきあげ」（書上げ））という別に不動産コンサルでなくてコテコテの不動産屋がやる手法です。

３億３千万円の物件を３億６千万円にして銀行に持ち込みます。

その際、源泉徴収票や資産残高は偽造していたようです。

差額の６千万円は遊興費や車を買うことなど好きに使えるお金になります。

ただ、融資金額はアップしてますので毎月の返済は増えます。

でも、この低金利ですから２５年や３０年の長期ローンであればその金額はそれほど負担に感じないのでしょう。

収益物件で毎月の賃料収入がある場合は、それで賄えることも出来そうです。

この「かきあげ」は、収益物件だけでなく、自宅用のマンションや戸建住宅にも使えます。…申告所得は低いけれど、実際はちゃんとした所得のある人など。
どちらにしても『犯罪』です。

こういう融資詐欺を繰り返して、総額３２億円に上る被害を金融機関に与えたそうです。

超大手の信託銀行員がわざわざこんな詐欺行為をしてまで、犯罪に手を染めたのか、傍から見てるとアホだと思いますが、本人はくそ真面目にやっていたのでしょうねェ～

そして、信用は一瞬で失ってしまいました。

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確定申告も終わり、ひと段落されている方も多いと思います。
また、年度末決算の会社も多いでしょうから、３月は個人も法人も一年間の締めくくりの季節でバタバタですね。

３月１４日の政倫審で自民党の世耕前参院幹事長が裏金（還流金）１５４２万円は「すべて政治活動に使った」と言い、１５日の参議院予算委員会では岸田首相が「納税と言うものは、社会のコストをできるだけ多くのみなさんに支えていただくためのもの。社会を維持していくためにも引き続き、国民のみなさまのご理解とご協力をお願いしないといけない」と言ってました。萩生田前政調会長は、裏金２０００万円を机の引き出しに保管していたと言いつつ、戦闘機輸出の自民党と公明党の合意会見に偉そうな顔をして真ん中に立ってましたね。

偉い皆さんですが、一体どんな神経してるのかって思いました。（＾＾）

領収書や具体的な証明もない使途不明金なのに、「政治活動に使った」とだけ言えばイイのだから政治家は一度やったら辞められない職業ですよね。

大きな声では言えませんが、商売で一番儲かる方法は税金を払わないでおくことです。

儲けが大きいと、その分所得税・法人税や市府民税、はたまた消費税など容赦なしに支払いは増えますから。

日本の中小企業の６割以上が赤字だという。

もちろん、儲かっていない会社も多いだろうし、数字をやり繰りして税金を少なくしたいという意識もあると思ますが、そういう感覚と政治家の裏金を比べることは到底出来ません。

芸能人で言えば、昔、板東英二さんが「カツラが経費で落ちると思っていた」と釈明し、修正申告や追徴税を支払い、すべての出演番組から降板して一切テレビで見かけなくなりました。

「チュートリアル」の徳井義実さんは、３年間にわたって無申告だったとして、東京国税局から約1億を申告漏れと指摘され、長期の自粛期間を経て最近やっと復帰しました。

自民党の政治家たちはいったいどうなんだろうか、検察は４０００万円以下を起訴しないということらしいですね。

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昔話になりますが、当方の事務所に税務署さんから電話があり、「今日お伺いします」というじゃないですか！
で、ひとりの税務署の職員がにこやかに現れました。
最初は簡単な雑談です、「帳簿を見せてください」という辺りから表情がから笑顔が無くなります。（笑）
結果、経費のうちの「接待交際費」の飲食代について、「これは野澤さんも飲み食いされてますよね？」と言われたので、「当然、わたしも一緒に飲み食いしてますよ」と返答すると、「生活費（食費と言う意味？）ですよね？」という屁理屈を…面倒くさいので、言われるままに若干の修正申告を受け入れて終了です。
これを「お土産」というらしいのですが。

政治家にはこういうことをしないのでしょうかね！

これじゃ真面目に税金納めようとする人は何を信じて仕事したらいいのか・・・どうなんですかね。

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