不動産人/「前祝い」はご法度です!

スタートから極端な成績不振となっている阪神タイガース、渦中の矢野監督の話題です。
毎日コロコロと主力選手の打順が変わるオーダー、好き嫌いが激しい選手起用と本来のプレー以外の話題で阪神ファンの関心は尽きません。
それに気になるのが、矢野監督がはまっているという「予祝」じゃないですか。

「予祝」って「前祝い」のことらしいのです。

言葉や行動をポジティブにすると内面もポジティブになるということで、タイガースの選手も勝利をイメージしてハイタッチをする練習に取り組んでいるとか。
矢野監督が優勝インタビューの練習しているとか、本当でしょうかねぇ~

不動産仲介の世界ではこんなジンクスありますよ。
それは「前祝い」したら話が壊れるといものです。

例えば、ある仲介物件の売主側の不動産業者Aと買主側の業者Bが商談の詰めを進めています。
両者の努力もあり、売主・買主も契約内容にほぼ合意する段階まで到達します。
AとBはやれやれということで、「前祝い」ということで軽くお酒も飲んで会食する・・・数日後、思いもしないような理由で商談が壊れる。
実はこのパターンのお話はよくあることで、商談がまとまりそうな段階で関係者が「前祝い」会食などをするのは「ご法度」なのです。
理由はよく分かりませんが、ひとつには「気が緩む」「緊張感が無くなる」など「勝負事は下駄を履くまで分からない」ということなのでしょう。
ポジティブに仕事することは大事ですが、ただ結果を欲しがり過ぎてしまって、地道な努力を怠ることにないようにしないといけせんね。

★不動産屋の日常業務に関する記事

”両手”と”片手”の話

実務的な仕事

情報交換と雑談

バッタの大群

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不動産ナマ知識/不測の事態が…相続対策に落とし穴

相続税対策としてタワーマンションを購入したけれど、国側が勝訴して追徴課税3億円超が確定したというニュースを見て書いています。(令和4年4月19日付)

一般的に相続財産の評価について、土地は「路線価」を使用し、建物は「固定資産税評価額」を使うということですが、国税庁は「時価」に基づくとしていますので、「路線価」以外の“算定基準”を使うことは問題ありません。
でも、数年前に出席した相続対策のセミナーの講師が、殆どの税理士さんは「路線価」を使って機械的に税額を算出していると解説していました。
税理士さんは、不動産の専門家ではないので「不動産鑑定」「取引事例」などを使う方法は思いつかないというのも仕方ないのかも知れません。

今回ニュースになっているケースは、①金額が大きい、②時価と路線価との差が4倍くらいある、③相続人の中に孫を養子にして周到に節税対策をしていた、④被相続人は90歳だったがタワーマンション2戸を購入して、3年後に亡くなっている、⑤購入に際して多額のローンを組んでいたため、申告した相続税はゼロだったことが、国税庁から相続税対策としてやり過ぎだと判断されたようです。

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先のタワーマンションなど収益用不動産を購入するのとは違い、自分でアパートやマンションを建てるという古典的な相続対策があります。
アパートやマンションを新築する場合は、計画~着工~完成~賃借人の入居まで長い時間を要するので、途中で依頼者(被相続人)が亡くなってしまうという不測の事態が起こることがあります。

私も今から30年以上も前のことですが、、ご相談者のお父さんが賃貸マンションがほぼ完成した段階で亡くなられたことがありました。
今とは違う思いますが、その時は未入居でしたけれど貸家建付地の評価減が適用されたと記憶しております。

税法も変化しますし、税金の適用基準も微妙に変化しますので、以前はこうだったと言っても今はそうならないことがありますので、気をつけないとエライ目に合います。
税金を払う側と、税金を徴収しようとする側の攻防は、モグラ叩きゲームのようにあっちを叩けばまたこっちというように延々と続いております。

現状の考え方は・・・

【建築途中で亡くなった場合】
土地=自用地の評価(評価減はない)
建物=亡くなった日までに要した費用×70%(建替えにより、旧賃借人の入居が決まっている場合などで例外あり…)

 

【建物完成後に亡くなったが、空室状態の場合】
土地=賃借人がいなければ評価減はない。

※更地価格×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

※賃貸割合=全10戸の内、5戸入居者がいれば5/10、全戸空き室だと0/10

※一旦入居者が入ってから退出した場合は、賃貸中とされます。

※一時的な空室でない物件の敷地は、賃貸事業を行っていないので、貸家建付地の評価減は適用されないし、小規模宅地の特例も適用されません。

建物=空室割合に応じる(固定資産税評価額×(1-借家権割合0.3×賃貸割合)

★不動産と相続に関する記事

財産評価基本通達6項

相続財産に収益不動産がある場合

相続財産の”路線価“評価=不適切の判決

実家の処分はなぜ揉める?

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不動産人/仲介業者の独り言⑦

将来就きたい職業

ランドセルの株式会社クラレが毎年行っている「将来就きたい職業」が4月5日発表されました。
(2022年4月に小学校に入学する子どもが調査対象です。)

男の子の1位は2年連続で「警察官」、女の子の方は「ケーキ屋・パン屋」で24年連続1位だそうで凄い人気ですね。

私が個人的に気になるのは、「自営業」「不動産屋」ってどうなのかってことです。

男の子の「自営業」は13位、ちなみに去年は10位で、女の子は「自営業」希望は、15位、去年は13位。
これってまずまずのランクインじゃないですか?
職業の中に「社長」とか「経営者」という選択肢がなかったからかもしれませんが、自分で仕事したいという気持ちはイイ感じですね!

親は子供に希望する職業はというと、男の子の親が「公務員」「会社員」「医師」
の子の親は、「看護師」「公務員」「医師」となっています。
でも「会社員」って果たして”職業”って呼べるのかどうか?どうでしょうかね?

「不動産屋」っていうのは調査結果の中にはなかったですね。

子どもの頃、私の希望する職業は「動物病院の先生」「本屋さん」それに何故か「不動産屋」でした。
勿論、「不動産屋」ってどういう仕事なのかよく分かっていませんでしたし、夢を叶えようと努力した訳でもありませんので、今の自分が子供の頃の夢を叶えたという気持ちにはなっておりません(^^)

2022年4月6日

★不動産業の仕事に関する記事

「雨の日の客は本物」

10年後に残れる仕事

六根清浄(ろっこんしょうじょう)

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不動産人/“季節感”のない年度末

3月末は年度末、昔だったら駆け込み需要とか押し込み需要とか言って、なんとか年度内(3月中)に契約だけでもとかいう不動産取引があったものです。

いつ頃からでしょうかね、そういうのがなくなってしまったのは…年度末の取引って、ある意味、数字合わせの部分もありますが、おそらく銀行や各企業が年間通して数字を見ているので、年度末にバタバタと数字合わせをする必要がなくなっている為だと思われます。

数字を創る側の銀行を相当進化させたのは、昭和後期のバブル期の不良債権処理によって得られた功績が大きいのでしょうか。

例えば、あの頃はペパーカンパニー使って不良債権を「飛ばし」ていたなんて、いかにも悪いことしている雰囲気ありましたけど、今は「飛ばし」もチャンとA社→B社と実態のある法人を使って所有権ごと移動させていますから罪悪感は全くありませんよ、ちゃんとした“商“ですから。

取引企業も銀行に嫌われたら生きていけませんから、逆らうことは出来ません。
特に不動産業界は、低金利と金融緩和があれば景気が良くなる業界です。
銀行の支援が不可欠な業界なのです。

 

コロナ禍で世界中が金余りと言われて“コロナバブル”と言われて株や不動産は高止まりしているのですが、実経済は相当傷ついているって思うのですけど。

コロナ禍で滞留している資金の中には、相当不良債権化しそうなものがありそうですね。

だってあんなに大盤振る舞いして困っていない人にまでお金出していたんですから…どういう風に回収するかって言えば「増税」しかないでしょう。

 

3月29日、岸田総理は「総合緊急対策」を来月末までに取りまとめるよう指示しました。

「総合緊急対策」は4つの柱になるということです。

■原油の高騰対策

■穀物などの食料品対策

■中小企業の資金繰り支援

■生活が困窮する人などへの支援

あの“年金受給者への5000円給付”は早々に取止めとなりましけど、「総合緊急対策が単なる夏の「参議院選挙」対策にならないことだけは願ってやみません。

★景気と不動産に関する記事

「年収倍率」今と昔

賃貸「繁忙期」に異変!

不動産景気の遅効性

人為的? “売り物件不足”

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不動産人/仲介業者の独り言⑥

年金生活者に”5000円バラマキ”の評判がすこぶる悪く、新聞各紙・ネット上で炎上していますね。
そんな時にこっそりと小さな扱いで頭にくるような記事が・・・
東京・赤坂にある議員宿舎の家賃が来月から値下がりするというではありませんか!

ネットで検索すると、赤坂議員宿舎は地上28階・地下2階建ての建物で、総戸数は300戸、食堂・会議室・社交室・医務室(看護師さんが24時間常駐しているとか)・地下に駐車場の設備があるそうです。

現在の家賃は月額13万8066円で、4月から約10%ダウンして12万4652円になるとのことです。

腹の立つのはその理由でありますぞ!
なんと、今回建物が築15年経ったので、値下げするというからビックリです。(国家公務員宿舎には、そういう規定があるそうです。)
広さ82㎡の3LDKの賃料は格安です。
また、マンション相場はその地であれば、10倍近くしてもおかしくないそうですし、そもそも、築年数がたったの15年で家賃を下げるなんて頭おかしいんじゃないでしょうかねぇ~!

ウクライナの大統領が必死になって世界に助けを求めている姿、負傷者を見舞う映像を見てて感動しますけど、日本の政治家を見て感動したことなんかないけどなぁ~(悲しい・情けない・残念)

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不動産ナマ知識/「年収倍率」今と昔

ご存じの通り、「年収倍率」はマンションを年収の何倍の価格で買えるか?という指標です。
東京カンテイの調査によると新築マンションの2020年の全国平均は年収の
8.4倍、東京都のそれは13.4倍、大阪は10.3倍となっています。

築10年中古マンションだと、全国5.9倍、東京11.5倍、大阪7.9倍です。
かつて「年収5倍論」みたいな説が頭にこびりついている私のような世代(昭和30年生まれですが…)には、年収の10倍なんて途方もないことのように感じるのですが、バブル期を知らない若夫婦にとっては『買えるのだからいいじゃない』ということでしょう。
逆に、新築も中古も販売価格が相当高くなっているので、それにつられて賃貸の家賃も上がっていて、賃貸よりも購入した方が毎月の支払いが低いなんて状況になっています。

 

簡単に言えば原因は2つです。

一つ目は「低金利」です。

昭和と平成の境目にあったバブル期の「年収倍率」最高値は東京の18.12倍(1990年)、大阪は13.87倍(同年)でした。
当時の住宅ローンの金利は確か7~8%だったと思います。

いわゆる収益物件の表面利回りは2~3%なんて当たり前でしたし、日本中が「不動産は下がらない」って信じていましたから、売却すれば損はしないという前提だった時代でした。
私も購入した新築マンションが2年ほどすると2倍以上になって、一度売買契約して決済待ちしている間にまた値上がりしたので、違約金を支払って二度目の売買契約したなんて経験もしました。
それから3000万控除を受けて、次の新築マンションを購入するのに約100倍の倍率があって、幸運にも抽選でその物件を購入するという経験もしました。いまから思えば夢のような時代です。

今の住宅ローンの金利は1%とかもしくはそれ以下です。

返済金額が昔とは全然違います。(下表参照)

当然、購入金額はそれなりに高くても手が届くことになります。

金 利

毎月返済額

6%

228,075円

3%

153,940円

1%

112,914円

借入金額4000万円/返済期間35年として/ボーナス払い無/固定金利として

 

二つ目は「夫婦共稼ぎ」です。

30~40年前は奥さんが正社員で働いているのは、教員や公務員くらいしか思い浮かべないくらい少なかったのですが、最近では奥さんが全く働いていない世帯はレアケースになっています。
特に、大阪や東京では、大きな企業もあって二人とも正社員なんて家族も多い、だからマンションや戸建住宅を共有名義でローンも組めますので、初めてのマイホームであっても6000万円や7000万円の物件を買えたりするわけです。
要するに、お父さんの稼ぎだけでは苦しくっても、奥さんの年収でダブルの住宅ローン組めばOKだということですね。

これは中古でも一緒です。

大阪市内の中心部では、新築マンションをタワーマンション以外で購入するのは結構難しい状況で、少し郊外でないと供給される物件は少ないですね。
それにプラスして、新築マンションはここ数年間の土地高騰のお陰でもあって、間取りや専有面積が大きなものが少ない。
そこで目を引くのが、築年数は経っているが10年前、20年前の中古マンションです。
平気で80㎡とか4LDKの広さを持っている物件があります。
ただ、コロナ禍で人流が止まっているので、売りに出る物件は思うほど多くはありません。

私の知り合いの人で、築年数20年以上経っているのに、今売却すれば1000万円以上譲渡益が出るが、50歳後半とかになって自宅を売却すると次にどこに住むのかという問題があるので、本当は売りたいけど売れないと残念がっていました。

それにしても、物件価格自体が相当高くなっていることは間違いありません。

年収倍率が10倍超の二つの原因を考えてみると、逆に怖いのは①金利の上昇、②家族の離反(離婚・別居)の二つのリスクです。

金利はそろそろ上がるだろうと皆が感じているところです。

また、30年間で結婚した夫婦のうちの32%は離婚をしているというデータもある。

だからこそ、これからも夫婦仲良く、二人共に安定した収入を確保して快適な人生を過ごさなければなりません。

 

 

★不動産と金融に関する記事

忘れていませんか? 金融機関の怖さ

返済方法の話

コロナ禍の金融緩和と収益物件

「貸し渋り」「貸し剥がし」

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不動産マメ知識/大阪市消防局立入検査で法令不備7%

昨年12月に大阪市のキタ新地にほど近い雑居ビル内のクリニックで起きた放火殺人事件、あれから約2ケ月が経ちました。

放火した犯人はガソリンを撒いて火をつけたということですが、25人の亡くなられた方たちは火傷ではなくて煙を吸ったりして一酸化炭素中毒が死因だったそうです。あの建物は「階段がひとつで、1~2階以外の階に不特定多数の人が出入りするような店舗や飲食店・物販店がある建物=特定一階段等防火対象物」というものでした。

大阪市消防局の立入検査数は5480ケ所、その内の7%の376ケ所に階段や避難口に邪魔になる障害物があったり、防火扉付近に開閉を妨げるものが置かれていたりしていたということです。

事件直後は、ビルのオーナーもテナントも気をつけていますが、しばらくすると気持ちは緩んでしまいますので、この時点で“7%”と言う数字は結構高いものと感じました。

以前にわたしも、商業ビルの管理業務をしたことがあるのですが、今回の雑居ビルと同じような規模の建物でした。
非常階段の踊り場にくつ箱を置いたり、専用部分が徐々に荷物が増えてくるとどうしても共用部分に私物やストックする品を置いてしますのです。
ひどかったのは、従業員の飼っている小型犬を非常階段の手すりにつないでいるなんてこともありました。
注意しても本人は悪いことだと思っていないというのが厄介でしたね。

注意する→また置く→引込める→また置く→注意する→また引込める…の繰り返しでした。

消防署から注意してもらう手もあるのですが、そうすると目を付けられるので、法定点検以外の時もビルのオーナーに是正勧告みたいなきつめのお咎めがあるので、それは避けたいという意識も働いてしまいますし、管理会社としての怠慢というイメージも避けたいという気持ちもありますから。

今回の事件は、ふだんは気にしない非常階段防火扉ってすごく大事なんだと改めて思い起こしました。

複数のテナントが入るビルに火災が起こると、建物全体に火煙が流れますので、ビルのオーナーやテナントとそこで働く従業員は運命共同体だという意識が必要だと思います。
日ごろからの心掛け、行動ってすごく大事ですよね!

※令和4年2月28日に総務省消防庁は新たに発表しました。先の大阪の立ち入り検査同様の建物が対象ですが、全国の消防本部が各地の雑居ビル約3万棟に立ち入り検査を実施した結果、約13.3%に避難通路に避難の障害になる物が置かれていたという。防火戸の周囲に閉鎖の妨げになるものが置かれていたケースも5%あったそうです。感覚的にはこの数字が実態に近いような気がします。

★不動産管理業務に関する記事

水漏れで水道代が高額に…

その管理会社は「最適」なのか?

マンション投資家の敵・悪徳管理会社

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不動産人/仲介業者の独り言⑤

確定申告の時期になりました。

今年は電子申告に挑戦してみようと思い、いつも使っている会計ソフトから国税庁のe-TAXソフトに組み込みまでは無地に出来ました。
それから電子証明やら云々のところで躓き、国税庁のe-TAX相談コーナーに電話してどうしたらいいのか尋ねようとすると、「大変電話が混みあっております」というメッセージが長々と流れます。

結構な待ち時間の後、やっと電話がつながりました。
“ここのところが分からない”って伝えると、「しばらくお待ちください」と中断し別の人が電話に出て来られて又“ここのところが分からない”って…それでもチャンとした答えが返ってくればイイのですが、よく分からない返事で終わってしまいました。

ということでネットで調べましたが、それでもよく分からないので、今度は所轄の税務署に電話してみましたが、こちらもよく分からないらしくて、国税庁のe-TAX相談コーナーを紹介されたので、ついに断念です。

そもそも税務署の人がよく分かってないのに、素人の私が分かる訳もありません。
たぶん、分かっている人からすればそれほど難しいことは聞いていないと思うのですが・・・面倒くさいので結局、今年も今まで通リ会計ソフトからプリントアウトして郵送することにしました。

★税金に関する記事

悪い冗談? デジタル庁のメール誤送信

新築物件は『固定資産税評価額』が決まっていないが…

「はんこ」の次は「収入印紙」の廃止? \(^^)/

個人が消費税課税事業者になる場合

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不動産人/賃貸「繁忙期」に異変!

人口移動の統計で、2020年大阪市は“出て行った人”より“入ってきた人”の方が上回って全国トップになりました。

平成26年以降で、大阪市がトップをなるのは初めてで、コロナ禍で東京集中の傾向が減少し、通常でしたら東京に転出する人も大阪市に留まり、京都や兵庫から流出した人が大阪市に流入したということらしいのです。
東京23区はこれまで毎年5万人超の転入超過でしたが、昨年は一機に前年比3万人以上の減少でした。

ここ数年の不動産投資ブームもあり、単身者向きの投資用マンションがドンドン建築されていたこともあって、賃貸マンションが供給過剰の状況になっています。

コロナ禍で経済的な打撃を受けたと言われている「女性・非正規・学生・サービス業」は、単身車用賃貸マンションの入居者としては中心的な人達ですが、今まで通リのマンション暮らしもままならないと想像できます。

また、通常であれば大学受験のシーズンと重なって賃貸物件の入居者募集は佳境に入る時期ですが、お正月明けの急増しているコロナ第6波ということもあり、不動産業者も空室募集と客付に苦戦しているという状態です。

ネット上でも、客付業者への「広告料」大幅アップという状況を記事にしているのも目にすることができ、オーナーさんもなんとか空室を埋めようと必死な気持ちがヒシヒシと伝わってきます。

それでは、大阪市内はどうなのか?

大阪市内に転入超過のニュースは嬉しいけれども、大阪市は東京23区ほどの大きなマーケットではないのですがそれでも同様の傾向はあります。
特に家賃の安いワンルーム、築年数の経った建物、トイレとお風呂が一緒になっているユニットバスなどはコロナ禍でなくても苦戦するタイプでしたが、空き室が増加している状況と人の移動が限定的なのでいっそう厳しい状況となっています。
特に初期費用(入居時に必要な礼金・敷金・鍵の交換費用など)は、入居者の金銭的な負担にならないようにしないと客付は難しい。

その分、家主さんは実入りが減ってしまいますが、『入居者が確保できなければただの“負動産”』です。

賃貸オーナーさんも厳しいと思いますが、不動産業者もかつて経験したことのない「繁忙期」となっているのです。

★賃貸物件に関する記事

気になる賃貸市場の悪化

賃貸の仲介手数料訴訟で敗訴(東急リバブル)

善管注意義務(賃借人の責任)

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不動産人/『正直不動産』

『正直不動産』という漫画を読んでいます。

内容は、町の不動産会社のやり手の営業マン・永瀬が突然、嘘がつけなくなってしまう。
で、顧客に言わなくてもよいことを言ってしまい営業成績もガタ落ちに。
それでも主人公の永瀬は「嘘をつけないスタイル」を貫いて成績を上げていくというストーリーを通じて、消費者が不動産の知識を会得しながら同時に業界の裏表を知るというものです。

世間では不動産営業を口八丁手八丁とか、上手いこと言ってお金儲けしているというイメージでしょう。
確かにそういう一面もあるとは思いますが、私の周りを見渡してみると意外なほど実直で無口な人も沢山います。

少し前までは、人間的な繋がりで情報を得て、現地を視察したり、買主や売主と面談して深く話し込むなど如何にもアナログな社会でした。
ところが、昨今の不動産営業は面談の重要性は変わりませんが、その他は物件調査もネット上で調査できるものが多いですし、大手不動産会社の担当者でも現地を踏まないでGoogleMapなどで済ませるなんてことも多いようです。

物件の広告も、昔のような新聞折込やポストへのチラシ投げ込みは少なくなっていますし、ネッ上の物件情報サイトへの登録は必須となっています。
(但し、大型の事業用の物件情報はネットで拡散するような売り出し方はしませんが…)
今風のやり方がイイのかどうかは分かりませんが、世の中の流れがそうなっているのだから仕方ないことだと思います。

「東洋経済ONLINE」でネット上の不動産違反広告の1/3が”おとり広告“(2020年度)、違法な屋外広告(捨て看板や立て看板…)の80%が不動産広告(2021年度)だったいう記事がありました。

そのような不動産業者は全体から見ればごく少数でしょうが、業界のイメージを悪くするには充分な効果があります。

結局、信頼できる不動産業者を選べないと、満足できる物件には出会えないと思います。

セールスされるのが好きな人っていますけど、“口の上手い人”にはくれぐれも注意ください!

■NHKドラマのお知らせ■

『正直不動産』(ビッグコミックス)は4月から山下智久主演でNHKが放送するらしい。
でも、不動産業者のイメージアップに寄与するような気はしませんね。

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