不動産人/コロナ不況の入口に立っています

コロナ禍/秋以降の景気

新型コロナウイルスは、休業要請で人の動きをストップさせ、経済活動を止めた。給付金や補助金で暫くは凌げても、多くの中小零細企業の経営を直撃していたけれども、秋から冬にかけてそのカンフル剤も切れてくるという。
新型コロナの影響を大きく受けた観光、飲食、小売、宿泊などの業種が特に深刻な問題です。
当初、影響が比較的小さいとみられていた製造業や卸売業、サービス業にも影響が出てくることは間違いないし、そもそも国内全体の景気が悪いのだから不動産業界だけが安泰だなんてことはあり得ません。

資金繰りと持久戦


ネットで「国内の法人は何か月分の現金を保有しているのか?」という記事を眺めていたら、『小売り…1ケ月、飲食…1.6ケ月、宿泊…2.1ケ月、不動産…4.9ケ月』等とある。
例えば『小売り』と一概に言っても中身は多種多様ですし、個別の財務内容にも幅がありますし、その他の業種も同じようになっているのですが、ここはそういうバクッとしたイメージで考えたいと思います。

コロナ不況を当り前だと思って仕事をする

不動産業界のコロナ不況は声高に叫ばれていませんが、徐々に浸透してきている気配を感じますね。
『不動産』というのもビル経営、建売業者、仲介業者などドンと構えて賃料収入で経営している会社もあれば、マンションや戸建てなどの土地を仕入れて建物を建てて販売する業者もあり、仲介業者などのように基本的に仕入れは情報そのものであって、融資を受けて物件を購入することの少ない業者もいます。

仲介業者の中でも、店舗を構えて一般ユーザーへの物件紹介・案内・契約行為を行う賃貸業者のように営業マンを数人かもっと雇用しなくては回らない不動産業者もいます。
事業用不動産の仲介であれば、店舗というより事務所でプロの事業者と相手に商談しながら、不動産事業(マンション経営・倉庫・ビルや収益物件の売買)に伴う商談をする仕事がメインですので、大阪市内や東京などの大都市なら一人、二人で営業している不動産業者も多数います。この場合は、固定費は賃貸料と通信費、交通費、交際費ということになるので、人件費の負担は賃貸業者などに比べると少ない。
ただ、事業用不動産の仲介業者は、日常的に収入(仲介料)がないのが普通ですので、コロナ禍で3~4ケ月取引がなくても精神的には全然持ち堪えることができるものです。
もし賃貸業者さんだと数か月収入がないと、結構きついと思いますが、そんな長い期間ゼロってないですよね。
これから年末年始に向かって、コロナで苦しくなってきた方へ不動産のプロとしてのアドバイスも必要になってくるでしょうし、一緒になってこの苦境を乗り切る努力しなくてはなりません。

経済の専門家の意見では、コロナ不況は数年続くと言われています。
出来るだけ不必要な支出をしないようにして、今の状況を当り前のこととして受け入れて、着実な仕事をコツコツやり遂げないといけないと思う次第です。

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「新型コロナウィルス」と不動産市況

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8月倒産192件/近畿

政府の補助金・無利子融資の効果があるとは言え、8月の近畿(2府4県)の企業倒産は192件と東京商工リサーチが発表。

飲食サービス業が70件、卸売業と建設業が各30件、小売業が24件。負債総額は5ケ月連続で前年より増えているそうです。

政府の施策がひと段落した今秋以降に倒産件数が増えると予想しているとのことですが、確かに、小生も8月に入ってから新型コロナウィルスで休業要請があった頃とはどうも一味違った空気感を感じています。

このまま寒くなって、インフルエンザか新型コロナか分からないような咳込む人が増えて、冬のボーナスもない会社が多発して、身も心も冷え込むなんてことはホントに嫌です。

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不動産人/『事故物件』の話

殺人、自殺、孤独死、無理心中……などの死亡事故が起きた「事故物件」に住み続ける芸人の話として、映画『事故物件 怖い間取り』が上映されます。
内容は詳しくは知りませんが、要するに怖い話なんでしょうか。
ちなみに、主演は「亀梨和也」というからきっと若者向けなんでしょう。

私自身は今までに事故物件を取扱いしたことはなかったのですが、先週に警察署から連絡があり、2年前に入居契約して頂いた方が孤独死をされたということがありました。
生活保護受給者で、ご親戚も疎遠であって寂しい限りです。
この方の場合は、区役所と警察の方でご遺体を引き取られて、ご葬儀を済まされることになりました。
少し遺品があるみたいですが、遠縁の方が受け取らなければ家主側で処分することになりますが、そのご親戚の方に電話で事情をお伝えすると「考えて連絡します…」ということでしたので、まだどうなるのか決まっていません。
また、家賃保証会社に加入していたので連絡を入れました。
生活保護も家賃保証会社も死亡すると同時に契約は打ち切られます。

相続人や親戚の引継ぎが無ければ、室内の原状回復費用も全て家主さんの負担で処理しなければなりません。
不動産業者としても、このお手伝いは気が重い仕事です。
通常のリフォームとは違い、特別清掃なる撤去費用・処分代金などはやはり大きな負担ですし、室内を換気する期間も数日というわけにはいきません。
次の入居者を探すのにも、当初は割安な家賃設定をするべきでしょうし、仮に売却するにしても同じく割安な価格になります。

『事故物件』っていうには、かなり重い心理的なダメージがありますが、上映される映画の”どこか軽いイメージ”と違い、”家主さん”にとっては物凄い負担があるということだけは知っておいて頂きたいですね。

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【もうひとつの『事故物件』の話】

森友学園の国有地値引きで、公文書改ざんを強要され命を絶った財務省近畿財務局の赤木俊夫さんの妻、赤木雅子さんのロングインタヴューが大阪日日新聞(8月29日号)に掲載されていました。元NHK記者の相沢冬樹さんが大阪日日新聞社の編集局長に着いて、赤木さんの裁判の記事や雅子さんの心情を取り上げているので、全国紙とは違って内容はかなり細かいものになっています。(ちなみに、大阪日日新聞は無料で配られている新聞で、広告料で経営している。)

「実家の支え」という箇所で、ご主人が亡くなって雅子さんが実家に帰り、母親とお兄さん一家(男の子3人)と暮らしていた時のことが書かれています。

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一番下の小学5年生だった子が「まあちゃん、こういう時はな、お笑い番組見たらいいんやで」って言ってくれて、番組を録画してくれて。その子は自分の見たい番組とかいっぱいあるじゃないですか。なのにね、部屋に連れていってくれて、それで一緒にお笑い、「千鳥が好きやろう」って言って、それをわざわざ録画してくれてて、一緒に見てくれたんですよ。

(中略)そしたらね、真ん中の子がね、急になんか様子がおかしくなったんですよ。
で、下の子に「もうちょっとその番組消せ」って大騒ぎになって、「ええじゃん、どしたん」とか言いながら見てたら、お笑いのそのネタに事故物件(室内で自殺者などが出た物件)の話があったんですよ。

ほんならね、真ん中の子はすごい気つかう子やから、その事故物件のネタが出るの分かってたから、「もう消せ、消せ」って大騒ぎしてくれて。うん、優しいなあと思った。ははは。

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『147日間休まずに働いてみたことあります?』で波紋呼ぶ!

8月17日、安倍総理が慶応病院で7時間超に渡り検査を受けたことで、健康不安説に火が付いたことに対して、麻生副総理が『あれだけ休まなかったら、普通だったら体調おかしくなるんじゃないの』とか、『140日働いたことも無い人が、働いた人のこと言ったって分かんないわけですよ』と記者団に言ったとか。

麻生副総理が安倍総理をかばうことは分かるのですが、いつもテレビで拝見しているような上から目線で、いかにも偉そうな口調で言われたら印象は悪いですよ。
新型コロナもやっと6月に入って落ち着き始めたと思ったら、8月には全国で過去最高の感染者数を記録し始めました。

沖縄県なんてほんとうに大変だと思いますよ。
人が動くと感染者は増えるし、自粛すると景気は悪くなるし、本当にどうしろというのか!

 

第一波の時よりも、今回の第二波の来襲は気持ちの上でも痛いですね。

東証1部の上場企業の3分の1が赤字、吉野家が150店舗の撤退などのうれしくないニュースは、コロナとの闘いが長期に渡るものだとビシビシ教えてくれます。

大阪でも飲食・物販・交通機関、もちろん宿泊業も「売上の減少」「開催の延期・中止」「来店者の減少」など大きな影響を受けています。

じわじわと景気が悪くなるのを、国会を閉じたままにして「収束したら特措法を改正します」なんて言われちゃったら、そんなの待っていられないよと言うことでしょう。

大阪ミナミの飲食店が一日2万円もらっても、やっていけるハズないですからね!

そういう気持ちを分かってないから、『147日間休まずに働いてみたことあります?』なんて偉そうに言えるのだろうと思いますが・・・腹が立つんですけど、どうですかね!

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不動産人/損益通算『土地金利不算入』の話

個人が家賃収入などの不動産所得に損失がある場合、建物取得の借入金(返済)利息はOKですが、土地取得分の借入金に対する(返済)利息は、他の所得金額の黒字と損益通算することはできません。
でも、以前は土地の借入金利息も含めて損益通算することが出来てったということ知っていました?

1980年代後半のいわゆる「バブル経済」期と、1991~1993年の「バブル崩壊」期から約30年経ちましたので、今50代後半の人でないとその当時のことはご存じないかと思います。
その頃のことを振り返るとします。
当時の米国の不況と貿易赤字に対して、欧米各国と一緒にドル安になるよう協力することになります。
ニューヨークのプラザホテルで行われたので、「プラザ合意」と呼ばれています。その「プラザ合意」の直後から各国は大規模なドル売り協調介入を実施しますが、円高で日本の景気は急速に悪化。
日銀は公定歩合引き下げを行なうなど大幅に金融緩和し、銀行の預金の金利だけでなく、借入の金利も下がります。
世の中に出回るお金の量が増え、お金は土地や株に流れて、財テクブーム・土地や株の投機などにつながったというから、アベノミクスと同じようなものです。

日本には昔から「土地の値段は上がることはあっても下がらない」という考え方がありましたし、大規模な土地開発ブームが起こりつつあったこともあって、建設会社や不動産会社が銀行から多額のお金を借りて不動産投資をはじめた結果、土地の値段が上がっていきました。
金融自由化により大企業の銀行離れが進んだ結果、都市銀行は中小企業に対して不動産向け貸し出しを急増させ、すべての地価が上昇することになる。
また、リゾート法が制定(1987年)され、リゾート施設を開発する動きが活発となり、それまで安価な土地が何倍もの金額で取引されるなど、日本国中の地価上昇に火に油を注ぐことになる。

その後も金融機関の貸出競争は激化し、バブル退治に政府が講じたのが、総量規制であり、地価税、各種税制の課税強化などであり、そのひとつが『土地取得の金利分の損益通算を認めない』という制度です。「バブルが崩壊」するとその融資は、銀行を破綻させるほどの“不良債権”となったというのが一連のストーリーです。

今、コロナ禍の経済状況はかなり深刻なものだと思います。
第1派の金融支援や経済対策も遅いとは言われていますが、冷静に考えてみれば、誰かれなしに個人10万円支給したり、個人事業主100万円、中小企業200万円や無利息無担保の融資などかなりの大盤振る舞いです。
そしてこの夏、全国的にドンドン感染者数が増えている状況です。

期待されている”ワクチン”が開発されれば、一機にマインドが変わり、景気もV字回復に向かっていくという人もいます。
そうだとしても、やっぱり景気対策は必須でしょう!
消費税を下げるとか、追加の支援策を講じるとか、安倍首相もきっと、いや多分(?)考えているのでしょう。

小振りな経済対策だとは思いますが、不動産投資を活性化させる一策として、『土地取得部分の金利も損益通算』に加えるという『先祖帰り策』を是非とも検討頂きたいです。

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不動産人/対面営業のメリット

【非対面営業の普及】

コロナの感染者数もドンドン増加してきて、ここまできたら第2波って感じですよね。

第1波の時のような自粛で引きこもるようなことはなさそうですが、不要不急の外出は止めて下さいということになります。

そのため、「非対面営業」が普及しています。

移動時間、交通費も節約できますし、コストを抑えて、大きな効果がある。

小人数でも成果を上げることが出来るなど、

今ではネットで何でも買えるし、商品の説明もチャットやホームページ、電話応対などで会って話さなくても可能です。

簡単に言えば、聞かれたことに答えるということでしょう。

【不動産業界も変化しています】

もともと不動産業の仕事は「対面」するのが当たり前の「時代遅れのアナログ社会」でしたが、ネットやメールなどのお陰で出来るだけ対面する機会は随分と減ってきました。

でも、対面をしないで不動産業者とお客様が出来ることと、出来ないことがあります。

電化製品やその他単品の商品と同じような感覚で取引が成立する「賃貸マンション」や「中古マンション」などは、なんとかなる部分が多いと思いますが、500坪とか1000坪あるような売り土地、またはその利用方法について所有者と不動産業者が相談や協議する場を電話やメールで行えるのは資料の授受、いわゆる報告程度のやりとりであって、相手の考えや心配事を一緒に考えようとするならば、相対して時間を掛けて話し込み必要は不可欠だと考えます。

物件を案内するのも不動産の仕事のひとつです。

賃貸物件などは、ネット上で現地に居るような画像のあるサイトもありますし、大阪市内の投資用マンションを東京の方が購入を検討する際に、資料をメール等で手に入れて投資効果を判断するなんてことも昨今珍しいことではありません。

でもそのような場合でも、一度は現地に足を運んでおくことはとても大事なことです。

私どもでもgooglemapやストリートヴュ―で物件を見ますが、商談が進めば現地に行って生の状態を見ます。

写真や画像と全く違った印象を持つ場合も少なくありません。

最も大事なことは、相談相手(不動産業者)の人柄や態度、安心できる人物かどうかは対面しないと分からないということです。

 

随分昔のことですが、ホームページを見たという男性から『1000万円あるので、なにか良い投資用の物件を紹介して欲しい…』と電話がありました。

話をお聞きすると、電話をすればホイホイといろいろな物件を『どうぞ、どうぞ』と送ってくれると思っておられる様子が感じられました。

確かに、そういう業者さんもおられるでしょうが、でもなにか勘違いされているという感じでしたね。

【対面営業で信頼と安心を得る】

不動産の購入や売却は、電化製品や車のそれとは違います。

不動産は“同じものが二つとない”世界です。

隣の同じ間取りの部屋であっても微妙に日当たりも違いますし、所有者の状態も違います。賃借人がいれば、その賃貸契約の内容も異なります。

不動産は、そのような個々の違いを知ること重要になることが多いものです。

不動産取引には、少なくとも相互に信頼関係や安心感を得られるような「面談」「対面」を経験しておくことがとても大事だと思い、わたしは

そこが面白いところだと思ってこの仕事をしています。

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お金の使い方の下手な人

コロナ患者を受け入れると一般患者の減少で、多くの病院で経営が苦しくなっているらしい。
全国133の大学病院の赤字は4,5月だけで313億円だとか。

職員のボーナスも大幅な減額や減少があるようです。
思い起こせば、アベノマスクの当初予算は466億円でした。その後、何故か大幅な圧縮がなされて260億円くらいに収まったようですが、マスク配るくらいなら、病院の赤字を助ける方がよっぽど国民の納得が得られるでしょうに。

今日から「GO TOキャンペーン」が始まりますが、1兆3500億円の予算で観光やホテル・交通機関などの経済の落ち込みを支援するのですが、すったもんだの末にキャンセル料も国が負担するという無駄なお金の使い方の典型です。

悪いけど、商売感覚の乏しい役所の方や、政治家の発想では、効果的なお金の使い方は出来ないと改めて思い知らされました。

厄介や新型コロナではありますが、いろいろなことを教えてくれるという効果はあると思います。

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プロ野球の観客5000人観戦!

東京ではコロナ感染者が200人超となる日が続いて、第2波の到来かと心穏やかではありません。大阪市でも通天閣が注意喚起となる黄色に点灯していて、やっと人通りも増えてきた繁華街のお店も「も~堪忍して欲しいなぁ」という心境であります。

営業自粛や不要不急の外出を避けて、やっと元の生活に戻りつつある中で、ホッとする気持ちはよく分かりますが、『辛抱できない時にするのが辛抱』という言葉通リでこれからが正念場なんでしょうね。

大好きなプロ野球も無観客試合から、5000人までの入場制限をかけての観戦ができるようになりました。
テレビで見ていると、ひとりひとりの間隔がかなりあるものの、手拍子や拍手の応援が凄く新鮮で、且つ、いつもの鳴り物の騒音がない分、選手の声やバットとボールがあたる音が凄く心地好いですね。

ネット上でも叩かれていましたが、甲子園球場の阪神・ヤクルト戦で大声を出していた観客に審判が注意する一幕があったとか。
その前の阪神・横浜戦をテレビで見ていたのですが、同じような大声を出している観客の声が必要以上に煩くて、音を消して映像だけでテレビ観戦してしまいました。

大ひんしゅくで、ほんとうに大迷惑な人ですよ。

もうコロナは収束したと勘違いしているのなら、そうではないということを教えてあげることは必要ですね。

そうそう、「GO TO キャンペーン」って本当にやるのでしょうか?

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不動産人/コロナ禍の金融緩和と収益物件

コロナでマスクを着けて出かける習慣が定着していますが、わたしはついつい朝に玄関を出てからマスクを忘れていることに気が付きます。
家に戻ってマスクを探すときもありますが、面倒だと思ったらカバンに袋に入った予備のマスクを使うようにしています。

『備えあれば憂いなし』って感じでしょうか!

コロナ禍の中、借入支援が行きわたっています。
新型コロナの影響で経済を支えようと政府が打ち出した、実質無利子(3年間)・無担保融資。リーマンショックの時にもなかった特例措置で、中小零細企業の資金繰りを支えているのです。

貸し手の金融機関にも、メリットがあるらしくて融資を実行すると自治体から一定の利子がその金融機関に振り込まれる制度だとか。
また、日銀に預けている当座預金残高の一部に0.1%の利息もつけてくれるという。
それに加えて、もし焦げ付いた時には信用保証協会が最大100%保証してくれるというから、金融機関にとってもリスク回避と旨味がある融資制度になっていると言われています。

株価も戻り、不動産価格も意外なほど堅調なのは、市中にお金が大量に供給されているからで、そのお陰で資金ショートすることなく延命している事業者さんも多いのでしょう。
勿論、コロナ禍で実体経済は間違いなく悪いわけだから金融支援は必要だと思いますが、いつかお金の流れは変わるはずです。
幸いにしてコロナの第2波が来なかったとしても、長期的な人口減少の流れはなにも変わっていないし、雇用が不安定になったことも事実ですから、外国人旅行者は直ぐには戻ってこないだろうし、近い将来直面する課題は重い・・・と悲観的な意見ばかりを言うつもりはありませんが、正直なところ金融緩和の“反動”が怖いなって思っています。

 

コロナ禍で改めて認識をしたのが、レジ系の収益物件です。
レジは「レジデンシャル」(住居用)の意味です。
平易に言えば、賃貸マンションということになりますが、店舗やオフィスに比べて退去数も少ないし、賃料等の減額交渉も少なかったということです。
レジ系は、今回のような景気変動にも強く安定的な強みを持っていることを教えてくれました。

コロナウィルスはかなり手強い相手です。今後もしも、感染の第2波が到来し、実態経済の回復基調にストップを掛けるようなことになれば、果たして最初に講じた手法と同じようなことが出来るのだろうか?
先が見えない状況下で、プロであれば兎も角も、一般的には危険を顧みずに高額で高収益の物件を購入することには慎重に成らざるを得ないと思います。

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不動産人/路線価5年連続上昇 大阪市35%UP

毎年のことですが、国税庁が今年の1月1日を評価基準として路線価を発表しました。(7月1日)「阪急梅田本店」前は、1平方メートル当たり2160万円と前年より35%上昇しました。

もちろん、新型コロナの騒動前の評価ですから実態とは懸け離れているわけですが、バブル経済崩壊の時や、リーマンショックの時も急激な経済変動が起こった時も同じようにいわゆる時価とは大きく乖離が起こりますが、この時間差によるズレは路線価の宿命です。
路線価は相続が起こった時の不動産価格を把握するのが第一の目的ですから、1月1日以降にお亡くなりになったかた方は、この評価額を相続財産として相続税を支払うということを計算します。
ただ、国税庁もさすがにそれが通るとは思っていないらしくて、コロナによる急激な経済の落ち込みを考慮したうえで、路線価を減額修正できる措置を考えているそうです。

路線価は、金融機関も一般の融資をする際のひとつの指標としているので、そうなると担保価値を査定する時の金額は低めになる、つまり厳し目ということになるはずです。
まったく景気の先行きは誠に不透明であります。

国税庁HP(路線価)

★不動産と税金に関する記事

『固定資産税』の“あれこれ”

個人が消費税課税事業者になる場合

相続税の物納(不動産)

不動産と相続放棄の関係

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