たまたま、『闇営業』謝罪会見を見て・・

たまたま、チャンネルを変え捲っていたら、CS放送で『闇営業』問題で謹慎処分だった宮迫さんと田村さんの謝罪会見が始まっていました。
何気なしに見ていたのですが、二人の発する言葉に熱いものを感じて、最後まで見てしまいました。

その中で、吉本興業とのやりとりをお話していましたが、相当の覚悟をして発言していることで、余計に二人の必死さが伝わる会見でした。

大きな組織に対して真っ向からぶつかることは、個人としてはもの凄い大変なことですから。

我々のような不動産業界でも、未だに雇用関係がかなり劣悪な会社もあります。
ましてや、少し前ならゴミのように扱われる話なども穿いて捨てるほどありました。

何の知識もなく入社しても、3ヶ月間ゼロなら首、数百人の従業員がいる建売会社でも退職金を支払ったことはなく、小さい会社なら社会保険にする入れない・・・

給与制度も固定給部分は月額10万円とか20万円とかで、歩合も少ない上に商売のネタ自体自分で見つけるなんて会社もあります。
小規模な会社は、家庭的でいい部分もあるのですが、自分の意見を社長に聞いてもらうってことは難しいものです、「エラそうなこと言うんやったら、辞めて自分でやれや~!」てね。

宮迫さんや田村さん、今後のことは考えられないって言っていましたが、心の叫びは視聴者に届いていますから大丈夫ですよ。

吉本から離れても、みんな応援すると思いますから!

※それにしても、質問する人の中には二人に対するデリカシーのない、失礼なものもあったのが大変残念でしたね・・・

「言葉多きは品少なし」なのか?

参議院選挙の活動で政治家の皆さんは声を枯らして、氏名や政党名を連呼して回っておられます。

新聞紙上では政治家の失言を取り上げて、これは普段思っているから口に出るのだ、本音だと口撃しています。

大阪の人間は、東京の人の2~3倍よく喋ると言われています。

一説によれば、昔の「大坂」は商人の都で、商品を売るのに黙っていては売れないし、口八丁手八丁でアピールしないといけない。そのお陰で、未だに大阪の人はよく喋るし、面白いことを言って気を引くことが当たり前になっているということらしいのですが・・・

我々、不動産業者もよく喋ると世間では思われている職業です。
セールスの世界では、応酬話法という訓練をしたりするそうです。
お客さんが「どうして?」と言えば、間髪を入れずに「それはこういうことです」と、応酬する練習をすることによって、商談をスムーズに進めるのです。

確かに、お客さんからの質問にいちいち沈黙していては、信用してもらうことは難しいかも知れません。
でも、咄嗟に口からでた言葉が必ずしも正しいとも限らないし、よく考えると相手に対して配慮を欠く言葉が混じっているかも知れません。

「男の喋りはみっともない」「覆水盆に帰らず」と言う言葉もあります。

”よく喋る人”と、”無口な人”とでは相手に伝える能力に差はないということを聞いたことがあります。

やっぱりよく考えてから、言葉を発しないといけないと思う選挙期間中のひと時でした。

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『新聞記者』 松坂桃李

ひさしぶりに、ちゃんとした骨太の映画を見てまいりました。

東京新聞・望月衣塑子さんの同名書籍を元に、現安部政権の不都合な真実を彷彿とさせる映画『新聞記者』です。

官邸主導の新設大学計画・政権に近いマスコミ人の起こしたレイプ事件もみ消し、映画の中では内調と呼ばれている内閣情報調査室の情報操作などここ数年に起こった数々の時間が官邸の策略だとするストーリーが生生しい。

組織の中の個人が良心に反して、異常な仕事をすることへの葛藤や難しさを感じさせる映画です。

日本映画では少ない社会派映画ですので、必見の価値ありです。
松坂桃李は上手ですよね、『娼年』に続いて難しい役をこなしている最近の役者さんではトップじゃないかと思います。

気分が良かったので、帰りに食べた大好きな“鰻”も格別でした!

★映画の話

「ボヘミアン・ラプソディ」

「焼肉ドラゴン」

セント・オブ・ウーマン/夢の香り

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「老後の2000万円不足問題」/気になる三点

金融庁の報告書が『100年安心の年金』は嘘だったのか?と批判されています。
せっかくなので、全51ページに目を通してみました。
内容は差し詰め、FPの教科書って感じでした。

年金は現役当時の50%を賄っている、いや、現状は60%くらいを賄っているのだから、今リタイアしている人は結構リッチな人も多い。

それでも、毎月の生活費にお金を幾ら使っているかを考えてみれば、100歳まで幾ら必要かくらいなのかはすぐ分かることです。

個人的に、今回の「老後2000万円不足する」という騒ぎを、横目で見ていて思ったことが3つあります。

最初は、この「2000万円不足」のベースが厚生年金受給者だということです。

国民年金のみの自営業者や、氷河期に就職できずに、今尚、非正規労働者(全体の37.3%)として働いている人は国民年金にすら加入していない人も多いでしょう。
そういう人は、2000万円不足どころか、4000万円以上は不足ってことでしょう!

2番目は絵に描いたような厚生年金受給者をモデルケースにしているので、持ち家を前提にしています。

勿論、ローンの完済を念頭に試算しています。
日本の持ち家比率は80%弱程度、70代くらいのシニア世帯はほぼローンの支払いを終えているでしょう。報告書の中にも書かれていた若い人の持ち家比率が下がっているということは、後々も賃貸暮らしの人が増えるってことです。報告書の中には無いけれども、必要額1万4~5千円の住居費なんてありえません。

3番目は、担当大臣の麻生金融大臣の発言です。

大体、自分が年金貰っているのかくらいは知っていて当然でしょう。
確かに、所得が多いと厚生年金はもらえないので、麻生大臣は厚生年金はもらってないと思いますが、せめてそういうところはプロなんだからきちっと答弁してほしいですよね。

それに、ネットで麻生大臣の政治資金報告書内で年間2000万円前後の会議費と称しての飲食・呑み代が毎年あるって見ましたので、数百万円の年金なんてあってなかってもどっちでもイイのでしょうが・・・

 

寿命が延びるということは、お金が要るってことです。
前例のない高齢化社会に突入して、自分で考えるしか方法はありません。

考えるイイ機会を与えてくれました、そのことだけは間違い無さそうですね。

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不動産人/高齢入居者との賃貸契約

自分が63歳になっているからなのか、最近自宅周辺や仕事で出かけたときなど、自分より年齢が高そうな人がやたらと目に付くことが最近特に気になっています。
この間、ドコモショップに行ったときも、お店に来ているお客さんが全員高齢者でした。

この間、分譲マンションに住んでいる友人が、お隣の方が鍵を無くしたということで自宅に入ることが出来なくなって、九州に居る娘さんに連絡を取ったりして大騒ぎになったそうです。
数時間後に、鍵がご自身の首に掛けていたことが分かり、一件落着したそうです。

そんな風に身近なところにも高齢化の波が急速に押し寄せていることが感じられます。

もはや、ワンルームタイプの賃貸マンションにも高齢者の方が入居を申し込んでくることも珍しいことではありません。
家主さんは孤独死や認知症、火の取り扱いなどの心配で、入居を承諾をして問題ないのかという気持ちを持っています。

孤独死の場合は、死亡後の荷物の処分や遺体の引取主が速やかに行動してくれるかの問題、、認知症や火元の確認等の場合は、その程度を誰がどう判断するかによって対処の仕方が違ってきます。

そういう事故に対する裁判の事例はいろいろあるみたいですが、個々のケースによって事情が違うので判例も同じではありません。

まあ現実問題としては、最低限連絡の取れる親族が近くにいること、その人を保証人にすること、家賃保証会社に加入してもらうことは必須条件ですね。

★高齢化に関する記事★

賃貸マンションと孤独死について・・・その1

賃貸マンションと孤独死について・・・その2

賃貸マンションと孤独死について・・・その3

高齢者の「終の住まい」

不動産取引の2つの高齢化問題

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不動産ナマ知識/「老後2千万円蓄え必要」金融庁報告書の余波

6月3日に金融庁が発表した「人生100年時代を見据えた報告書」が、大騒ぎの火種となってしまいました。
長くなる定年後の人生、じわり減り始めた公的年金、そして超低金利が続く中での運用難の時代を皆が実感し、将来への不安を感じ始めている。
そんな時に、95歳まで生きるには夫婦で約2000万円の蓄えが必要だと発表したのだから無理もありません。

高齢者の間に老後資金の不安が強まったのが平成30年頃からだったから、今多くの高齢者は「長く働く」ことを理解し始めていると思います。
公的年金だけは生活できないことを知っているけど、政治家は「100年安心」だと言っていたこともチャンと覚えています。(昨日、何を食べたかは忘れてしまっていますが^^)

いわゆる、平均的だとされる65歳男子+60歳女子の夫婦では、年金収入20万円に対して毎月5万円の赤字が生じるという試算から、95歳まで生きると約2000万円要るのだそうだ。

報告書では、現役のときから長期積み立ての商品に分散投資するように、定年後は退職金も有効に使いましょうと示唆しています。

後日、麻生金融相が「表現が不適切だった」と釈明しているのをニュースで見ました。
でも、余計に意味が分からなくなってしまいました。
たぶん、今の60歳の25%の人が95歳まで生きるという推計があるそうですので、「年金だけでは食って行けないよ」と言いたいのだということでしょう。

それから不動産関連の問題についてひつだけ取り上げてみますと・・・長い人生の中で最も比率の高いものとして、子供の教育費・老後の生活費などがありますが、最たるものは「住居」です。

どこに住むか、どんな処に住むかによってリタイアした後の生活費は全然違ってくるものです。

日本全国の持ち家比率は60%強です。最も比率が高いのが、富山県80%弱、秋田県、山形県と続きます。関西圏は賃貸比率が高くて、大阪府は40%強、京都府も約35%です。

賃貸か持ち家かという論議はあるのですが、持ち家派の方が定年位で住宅ローンが完済していると楽ですよね。
逆に、賃貸派の方は相変わらず支払いが続きます。
世帯人数が減ったりして引っ越すのもお金が掛かるのと、受け入れてくれる賃貸住宅も若いときのようには見つからないかも知れません。

この問題は出来れば、60歳より以前に考えておいて準備したいとです。
70~80代でこの問題に対処するのが結構きついと思われます。
金融庁の人はそこまで考えてはくれませんからね!

★高齢者問題に関する記事★

不動産取引の2つの高齢化問題

高齢者の「終の住まい」

遺産分割協議書

不動産と相続放棄の関係

実家の処分はなぜ揉める?

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不動産人/不動産投資市場の動向は・・・

関西圏の新築住宅の売れ行きは順調だそうですが、関東は厳しいのだそうです。
理由は価格が高くなり過ぎたからだとか。
給与所得者のベースは大阪でも東京でも一緒ですから、大阪市で4000万の分譲マンションが、東京で6000万円だとすれば購入者もきついですよね。

貸家の方はと言えば、8ヶ月連続のマイナスで、かぼちゃの馬車の不正融資事件や施工不良問題もあり、不動産投資市場に冷や水を思いっきり浴びせてくれています。

不動産投資家の皆さんの責任というよりは、事業者側のモラルとか経営姿勢の問題だというべきでしょう。

 

不動産融資がそのお陰で、各金融機関も審査を厳しくしているので、購入できる人が少なくなっている。金利は相変わらず低金利のままですが、フルローンは昔の話で、現状は手持ちの資金を投入して残りを融資で賄う人が必要です。

昨年の今頃と比較すると、不動産投資市場は様変わりしてしまいました。
不動産融資を厳しくしている金融機関の方もしんどいと思いますよ。
聞いた話によると、信金信組の中にはこっそり金利を上げているところもあるみたいです。

フルローンで物件を購入した家主さん、空室期間が長引いたり、家賃が下落したりすると、一機にマイナス収支に陥るなんてことのないように気をつけて下さい!

★不動産市況に関する記事★

金融緩和の話(ひとりごと)

低金利で都市銀行も収益悪化・・・

営業スタイルの話

せんみつ(千三つ)

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不動産人/スマホデビュー

平成が終わり、令和がスタートして1ヶ月が過ぎました。

平成6年に独立して不動産業界にいますが、昭和のバブル処理の名残がまだ残っていた頃でした。
当時はまだ、パソコン全盛期でもなく、フェイスツtoフェイスの情報交換がメインでした。
その頃の不動産屋って、毎日が人と話しているか、いっぱい物件を見に行っていました。
今はメールとグーグルマップですね。

実は私、こないだの4月末にガラ携からスマホデビュー致しました!
まだまだ初心者ですが、それほどの抵抗感もなく使えています。

ただ、事務所内の通話が極端に悪くなり、先日ドコモの人に改善工事を依頼しました。
でも、ひと月くらいこのまま我慢しないとダメみたいです。
不動産営業という仕事は電話と一緒に生きているようなものですから、凄く不便です。

以前はそれほど気にならなかったけど、自転車を漕ぎながらスマホをいじっている人が凄く多いですね。通話をしている人じゃなくて、メールとかラインとか、また、サイト見ながら交通量の多い道路を前進している危険な人も・・・歩きながらスマホを眺めている人は、前から来られても、後ろにいても通行人のとって邪魔です。

そういう私も、そのうちそういう人になるのでしょうかねぇ・・いや、たぶん成れないと思います!

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チェーン店だらけの日本

米国在住の作家・冷泉彰彦さんによると、アメリカでは古き良き個人経営の飲食店がいまでも数多くあって、充分家族経営として成り立っているという。
一方、日本では昔あった親父とお袋がやっていたような町のラーメン屋、そば屋、一膳めし屋、洋食屋など家族経営で美味しいものを出すお店がめっきり減りました。

天神橋商店街でも飲食店はいっぱいありますが、昔ながらのお店はめっきり減ってしまって、おそらく半数以上は全国どこでも同じものを食べることが出来るチェーン店ではないでしょうか。

冷泉さんによると、個人商店が減り、チェーン店が増えたことの主な要因は「お金」なんだそうです。
まず、80年代のバブル期に、銀行が土地を担保にお金を貸すことに集中した結果、自営業者の将来性を判定する「与信」のノウハウがどこかに行ってしまったという。
次に、リスクを引き受けるお金が極端に細っていること。
海外からそういうお金を持ってくるノウハウがないということ。
最後に、金融機関がドンドン体力を失っているということ。

そういう環境の中で、やりがいのある個人商店、地域の活性化を実現できる事業資金が供給できないというのです。
だからスルガ銀行のみならず、どこの銀行も不動産に融資することに一生懸命なんですよね。
なるほど、そういう構造的な問題なんだと思った次第です。
これって大きな経済問題でもあり、我々の日々の暮らしを楽しく、人生を明るくする国の政策の問題ですね。

 

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「ノルマ」廃止とか・・・

三井住友銀行が個人向け金融商品の販売で、行員に課す「ノルマ」を廃止するそうです。これまでは投資信託や保険の販売額などで支店の評価を決めてきたが、4月からは顧客の運用残高をどれだけ増やしたかを重視することにしたそうです。


「ノルマ」営業だそうですが、個人向け営業で「ノルマ」を廃止しても、法人向けは依然として「ノルマ」があるそうですが。でも逆に言えば、今までは営業成績を上げるために、顧客に投資信託や保険を勧めていたということでしょうか?

信金信組の不動産融資も超積極的でしたが、昨年後半からグッ~と風向きが変わっていますので、近い将来に景気が悪くなるような気がします・・・多くの不動産会社も金融機関が融資に消極的な態度をとると、取引件数も金額も減少します。

こういう時期はどうしたらいいのか?

正解は分かりませんが、多忙な時期には出来なかった勉強するとか、一発屋みたいに大きな物件を求め過ぎずに、現実的な小振りの物件をコツコツこなしていくとか、地道な生活を送るように心掛けるのがいいような気がします。

勤め人の方は「目標」とか「ノルマ」とか会社から言われますが、私のような自営業だとそういうのが無いのが「取り柄」です。

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