不動産人/独立開業して判ること

昨日、3年前に独立して開業したAさんが前ぶれもなく久し振りに来社してくれました。
真面目で地道なこつこつタイプのAさんですから、取り扱う案件の多くは紹介だそうです。
3年間やってみて独立開業の大変さが判ったという話をしてくれました。

私も38歳のときに独立開業したときは、全く売り上げや収入がどのくらい確保できるのか判らず、最初に契約できたのは半年経ってからでした。おかげさまでその後は順調に推移し、3年はあっと言う間に過ぎたという記憶が久し振りによみがえりました。その後、17年間に渡って大きな波、小さな波があって55歳で一旦幕を閉じた後、60歳になったのを機に再度開業したのでしたが、足掛け20年以上一人で不動産屋をなっているわけですが、単に売り上げを上げることが難しいと言うことではなくて、資金繰りという問題が一番かもしれませんね。

毎日とか毎月とか定期的に収入がある仕事ではないのに、毎月の支払いや税金、年金、健康保険など必ず支払いの時期がやってくるわけですから、時には収支のバランスが崩れそうになることもあるからです。
その上、病気になったり、子供の進学や結婚などの人生のイベント等もありますし。

でも、自分で考えて行動すること、いろいろ知恵を絞って難門を打開したときの満足感はなかなかイイもんです。そんなことを二人で話し合ってお互い元気をもらった時間を共有したのでした!

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不動産人/秋の日差し

昨日までの日差しと違って、刺すような痛みもなく幾分やさしさを感じる今日の日差しです。

カレンダーを見るとこの週末は三連休、もう9月も半ばです、今年も残すところ3ヶ月半ということです。

小振りの物件でも契約から決済まで約一ヶ月くらいは必要ですし、少し大きな物件ですと具体的な商談~契約~決済という流れで約三ヶ月くらいは掛かりますから、今そういう物件が無いと年末の懐具合は少し寒いかも知れません。

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お医者さんが出ている健康番組って多いですよね。
テレビも各局同じような内容の番組が多いので、この前見ていたのが何チャンネルだっか、何曜日だっかのか憶えられません。
そんなどこの番組だったか忘れてしまいましたが、年をとっても好奇心を持って生きていると、老化を防げるそうです。

仕事でお昼は外食しているのですが、大体数箇所のラーメン屋さん、定食屋さん、カレー屋さんってグルグル回しているだけの人は要注意だそうです。
新しいお店に入って食べることが少ない人より、どんな料理だろうとドンドンチャレンジする人の方が脳の活性化が図られるということでした。
確かに、好きなものを食べるので、だいたい同じ店で同じ料理を食べています。

仕事で遠方に行っても、馴染みのファーストフード店を見つけるとワザワザ入っていく自分が悲しいですね。

味が変わると残念だとか思ってしまいます。

これじゃ~駄目ですね。

あっ!今日も梅田にいるのに、吉野屋の牛ドン食べちゃいました!
明日から、ちょっと工夫して新しいお店を開拓します。

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不動産人/多忙な毎日で、ありがたい!!

久し振りの投稿です。

8月28日に愛知県にお住まいの方の(区分)収益マンションの決済が終わり、その数日後に一棟売収益マンションの契約が決まって、土日に重要事項説明書と売買契約書の作成をするのと並行して、8月30日と31日に退去される方の立会いとその後の賃貸募集の段取りをしました。

週明けの9月2日にその売買契約の買主様の会社に出向き、打ち合わせを行った後、区分所有の収益マンション2戸の契約が決まったので、それぞれの重要事項説明書と売買契約書の作成の為、市役所で物件調査をする為に神戸市役所と大阪市役所、固定資産税等公課証明書を取得する為に各区役所に足を運びました。
そんな時に、賃貸募集をしていた1室に入居申込が入り、その手続きと賃貸契約書等の作成を・・・今週はそれに加えて、他の物件の打ち合わせや、日常的な商談もあって多忙極まりない毎日が続き、ブログを書く時間がなかったというわけです。

忙しいのは本当に有難いことですが、同時に複数の契約や重めの商談が重なると、頭の中がパニックになってしまいます。ここは多少なりとも経験がものを言うところでしょうか!

多分、来週の半ばくらいには落ち着きが取り戻せるはずですので、それまでは走り続けることにします!!

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お盆休み明け

やれやれです!

 

なにがっていうのも、お盆休みに入ろうかとする9日の金曜日のことです。
確かに少し前からグズグズとパソコンの調子が悪かったので、バックアップ取らないとまずいかなって思ってたんですが・・・朝からパソコンが起動しないのです。
画面が真っ暗の状態で、知識のない私にはどうしようもないので、メーカーに電話で相談したのですが駄目でした。仕方なく、スマホで調べてし出張してくれる会社に電話です。
夕方6時過ぎに着てくれましたので、状態の確認と修復に掛かる見積もり額を聞いて、1週間後の納品を約束したのです。
ちょうど一週間後の16日の金曜日に納品できるとの連絡が前日の朝にあったのですが、あいにく都合が付かずに18日日曜日の朝に納品してもらいました。
流石に手馴れた手順で、セッティングしてもらい翌日の月曜日に、自分なりに作業しようと思ってたのですが、大体もとの状態に戻ったのは先ほどでした。

パソコンがないと仕事にも、何にも出来ないってよくわかります。
お盆の週で良かった!
それにパソコンを修復作業してくれた担当の福島さん、ありがとうございました!!

 

不動産ナマ知識/「貸し渋り」「貸し剥がし」

数年前に比べると不動産投資に対する融資姿勢は厳しくなっていることは間違いありませんが、でも冷静に考えれば今のような状況が通常の状態なのかも知れません。

「貸し渋り」

アベノミクスの金融緩和策と低金利政策で、不動産に向かってドッとお金が貸しやすくなったお陰で、投資用マンションや一棟売収益ビル・マンションなどの買主さんはフルローン(満額融資)を受けることも珍しくない状況が続きました。

スルガ銀行やその周辺で商いをしていた不動産業者、レオパレスなどの地主さん向けの建築業者と組んで積極的に融資を行ったきた金融機関のお陰で、不動産融資に対するお金の流れは厳しくはなっていても全く駄目かというほどでもないのです。

だから、今の状態を「貸し渋り」とは言い切れないとは思います。

でも、ついこの間までの融資姿勢を知る人は「貸し渋り」のように感じてもおかしくはありませんよね。

「貸し剥がし」

昭和と平成の境目でのバブル破綻の際、巨額の不良債権を抱えた金融機関は自己資本比率の改善、経営の安定化を図るために、「貸し渋り」に加えて「貸し剥がし」も行いました。
当時、所有者の同意なしに銀行が買主を探すなんてことがよくありましたし、リーマンショックの時もそのような動きがありました。

勿論、買主はその金融機関の取引先ですから物件を購入する際の資金は融資も含めて問題はありません。

でも、なぜ所有者の同意無しに物件を売ろうとするのか?

通常であれば、借主(所有者)が返済を滞ったり、契約内容に違反があったり、経営不振で倒産などの自体が生じたので金融機関が「期限の利益の喪失」を恐れて手を打つことは有り得ます。

当時はそうではなくて、黒字経営している不動産会社が毎月ちゃんと返済しているのに、一括返済を求められたということがありました。

理由は、金融機関からみてその会社のバランスシートが崩れているということです。

つまり、所有している不動産の価値が下がって、”担保割れ”していると金融機関は言っているのです。

大幅に景気が悪くなると言うことは、収益のバランスがチャンとしていても、現物の不動産を評価して値崩れしていると判断できれば、金融機関は債権を回収することができると言うことです。

これが「貸し剥がし」の怖さです。このようなことはそう頻繁にはありませんが、一般的に不動産購入には2~3割の資金が必要だと言われている理由はこういうこともあるからなのでしょうか。

不動産業界の会社は他の業界よりも、借入依存率が高い業界です。

景気が良いと一気に成長しますが、逆に悪化するとバタバタと倒産するという繰り返しの業界でもあるのは、そういうことなのでしょう。

「他山の石」の教訓

そんな風に過去に大損をした不動産会社を「他山の石」として、一般の不動産投資家の皆さんは二の舞を踏まないようにして欲しいと思っています。

現実的に考えると、フルローンで購入した投資用不動産は長い目でみれば、近い将来で(実質的)赤字になる可能性が高いので、世間の景気の良い時に売ってしまうか、本業の収入に余裕が出来たときに借入金を減らす努力をする必要があります。

また、出来るだけ空室期間を少なくして安定した返済原資を確保し、不必要な管理費や高額なリフォーム費用を支払うこともないように気をつけましょう!

今だけのことだけじゃないて、少し先のことも考えてみられては如何でしょうか?

★融資や金融機関に関する記事

「融資が厳しくなると、物件価格は下がる」のか?

投資用マンションとローン審査

スルガ銀行、危うし!

法人融資の裏技

金融機関の融資基準

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たまたま、『闇営業』謝罪会見を見て・・

こんどは吉本興業の岡本社長の会見です。

お顔は見たこと無かったので、想像していた大吉本興業のトップにしてはライトな感じでしたね^^)
『おまえら、テープ回してないやろな』ってヤクザみたいな表現で冗談ゆうなんて、凄いお笑いのセンスの持ち主なんだと知ってしまいました!
Q&Aはちゃんと練習していたはずですが、なにかチグハグな答弁で、会見しなかった方がよかったですよ。

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たまたま、チャンネルを変え捲っていたら、CS放送で『闇営業』問題で謹慎処分だった宮迫さんと田村さんの謝罪会見が始まっていました。
何気なしに見ていたのですが、二人の発する言葉に熱いものを感じて、最後まで見てしまいました。

その中で、吉本興業とのやりとりをお話していましたが、相当の覚悟をして発言していることで、余計に二人の必死さが伝わる会見でした。

大きな組織に対して真っ向からぶつかることは、個人としてはもの凄い大変なことですから。

我々のような不動産業界でも、未だに雇用関係がかなり劣悪な会社もあります。
ましてや、少し前ならゴミのように扱われる話なども穿いて捨てるほどありました。

何の知識もなく入社しても、3ヶ月間ゼロなら首、数百人の従業員がいる建売会社でも退職金を支払ったことはなく、小さい会社なら社会保険にする入れない・・・

給与制度も固定給部分は月額10万円とか20万円とかで、歩合も少ない上に商売のネタ自体自分で見つけるなんて会社もあります。
小規模な会社は、家庭的でいい部分もあるのですが、自分の意見を社長に聞いてもらうってことは難しいものです、「エラそうなこと言うんやったら、辞めて自分でやれや~!」てね。

宮迫さんや田村さん、今後のことは考えられないって言っていましたが、心の叫びは視聴者に届いていますから大丈夫ですよ。

吉本から離れても、みんな応援すると思いますから!

※それにしても、質問する人の中には二人に対するデリカシーのない、失礼なものもあったのが大変残念でしたね・・・

「言葉多きは品少なし」なのか?

参議院選挙の活動で政治家の皆さんは声を枯らして、氏名や政党名を連呼して回っておられます。

新聞紙上では政治家の失言を取り上げて、これは普段思っているから口に出るのだ、本音だと口撃しています。

大阪の人間は、東京の人の2~3倍よく喋ると言われています。

一説によれば、昔の「大坂」は商人の都で、商品を売るのに黙っていては売れないし、口八丁手八丁でアピールしないといけない。そのお陰で、未だに大阪の人はよく喋るし、面白いことを言って気を引くことが当たり前になっているということらしいのですが・・・

我々、不動産業者もよく喋ると世間では思われている職業です。
セールスの世界では、応酬話法という訓練をしたりするそうです。
お客さんが「どうして?」と言えば、間髪を入れずに「それはこういうことです」と、応酬する練習をすることによって、商談をスムーズに進めるのです。

確かに、お客さんからの質問にいちいち沈黙していては、信用してもらうことは難しいかも知れません。
でも、咄嗟に口からでた言葉が必ずしも正しいとも限らないし、よく考えると相手に対して配慮を欠く言葉が混じっているかも知れません。

「男の喋りはみっともない」「覆水盆に帰らず」と言う言葉もあります。

”よく喋る人”と、”無口な人”とでは相手に伝える能力に差はないということを聞いたことがあります。

やっぱりよく考えてから、言葉を発しないといけないと思う選挙期間中のひと時でした。

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『新聞記者』 松坂桃李

ひさしぶりに、ちゃんとした骨太の映画を見てまいりました。

東京新聞・望月衣塑子さんの同名書籍を元に、現安部政権の不都合な真実を彷彿とさせる映画『新聞記者』です。

官邸主導の新設大学計画・政権に近いマスコミ人の起こしたレイプ事件もみ消し、映画の中では内調と呼ばれている内閣情報調査室の情報操作などここ数年に起こった数々の時間が官邸の策略だとするストーリーが生生しい。

組織の中の個人が良心に反して、異常な仕事をすることへの葛藤や難しさを感じさせる映画です。

日本映画では少ない社会派映画ですので、必見の価値ありです。
松坂桃李は上手ですよね、『娼年』に続いて難しい役をこなしている最近の役者さんではトップじゃないかと思います。

気分が良かったので、帰りに食べた大好きな“鰻”も格別でした!

★映画の話

「ボヘミアン・ラプソディ」

「焼肉ドラゴン」

セント・オブ・ウーマン/夢の香り

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「老後の2000万円不足問題」/気になる三点

金融庁の報告書が『100年安心の年金』は嘘だったのか?と批判されています。
せっかくなので、全51ページに目を通してみました。
内容は差し詰め、FPの教科書って感じでした。

年金は現役当時の50%を賄っている、いや、現状は60%くらいを賄っているのだから、今リタイアしている人は結構リッチな人も多い。

それでも、毎月の生活費にお金を幾ら使っているかを考えてみれば、100歳まで幾ら必要かくらいなのかはすぐ分かることです。

個人的に、今回の「老後2000万円不足する」という騒ぎを、横目で見ていて思ったことが3つあります。

最初は、この「2000万円不足」のベースが厚生年金受給者だということです。

国民年金のみの自営業者や、氷河期に就職できずに、今尚、非正規労働者(全体の37.3%)として働いている人は国民年金にすら加入していない人も多いでしょう。
そういう人は、2000万円不足どころか、4000万円以上は不足ってことでしょう!

2番目は絵に描いたような厚生年金受給者をモデルケースにしているので、持ち家を前提にしています。

勿論、ローンの完済を念頭に試算しています。
日本の持ち家比率は80%弱程度、70代くらいのシニア世帯はほぼローンの支払いを終えているでしょう。報告書の中にも書かれていた若い人の持ち家比率が下がっているということは、後々も賃貸暮らしの人が増えるってことです。報告書の中には無いけれども、必要額1万4~5千円の住居費なんてありえません。

3番目は、担当大臣の麻生金融大臣の発言です。

大体、自分が年金貰っているのかくらいは知っていて当然でしょう。
確かに、所得が多いと厚生年金はもらえないので、麻生大臣は厚生年金はもらってないと思いますが、せめてそういうところはプロなんだからきちっと答弁してほしいですよね。

それに、ネットで麻生大臣の政治資金報告書内で年間2000万円前後の会議費と称しての飲食・呑み代が毎年あるって見ましたので、数百万円の年金なんてあってなかってもどっちでもイイのでしょうが・・・

 

寿命が延びるということは、お金が要るってことです。
前例のない高齢化社会に突入して、自分で考えるしか方法はありません。

考えるイイ機会を与えてくれました、そのことだけは間違い無さそうですね。

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不動産人/高齢入居者との賃貸契約

自分が63歳になっているからなのか、最近自宅周辺や仕事で出かけたときなど、自分より年齢が高そうな人がやたらと目に付くことが最近特に気になっています。
この間、ドコモショップに行ったときも、お店に来ているお客さんが全員高齢者でした。

この間、分譲マンションに住んでいる友人が、お隣の方が鍵を無くしたということで自宅に入ることが出来なくなって、九州に居る娘さんに連絡を取ったりして大騒ぎになったそうです。
数時間後に、鍵がご自身の首に掛けていたことが分かり、一件落着したそうです。

そんな風に身近なところにも高齢化の波が急速に押し寄せていることが感じられます。

もはや、ワンルームタイプの賃貸マンションにも高齢者の方が入居を申し込んでくることも珍しいことではありません。
家主さんは孤独死や認知症、火の取り扱いなどの心配で、入居を承諾をして問題ないのかという気持ちを持っています。

孤独死の場合は、死亡後の荷物の処分や遺体の引取主が速やかに行動してくれるかの問題、、認知症や火元の確認等の場合は、その程度を誰がどう判断するかによって対処の仕方が違ってきます。

そういう事故に対する裁判の事例はいろいろあるみたいですが、個々のケースによって事情が違うので判例も同じではありません。

まあ現実問題としては、最低限連絡の取れる親族が近くにいること、その人を保証人にすること、家賃保証会社に加入してもらうことは必須条件ですね。

★高齢化に関する記事★

賃貸マンションと孤独死について・・・その1

賃貸マンションと孤独死について・・・その2

賃貸マンションと孤独死について・・・その3

高齢者の「終の住まい」

不動産取引の2つの高齢化問題

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