不動産人/個人が消費税課税事業者になる場合

個人の場合、前々年度(基準期間)の課税売上が1000万円超もしくは、前年の1~6月までの期間(特定期間)での課税売上が1000万円超であれば、その年が消費税の課税事業者となります。

 

個人で不動産投資をされている方は、課税業者でなくても”店舗や事務所の賃料”には既に消費税を徴収しておられるはずですが、課税事業者でなければ支払いはありません。
また、賃貸マンションの賃料収入は非課税ですから、そもそも課税事業者という頭の中にその概念がないのが普通でしょう。
賃貸マンションの家賃収入は非課税売上ですが、所有マンション自体を売った場合は、2年後に”課税売上”が発生するため、上記の「基準期間」「特定期間」のことを思い出して欲しいですね。

課税事業者になった年に、賃貸マンションの賃料収入しかなければ、消費税の納税義務は発生しませんが、駐車場や自販機、店舗、事務所の賃料があれば消費税の申告をしなければなりません。

また、別のマンションとかの賃貸不動産を売却すると、建物の売却代金に消費税が掛かります。


同じ年に購入した建物を、その年に売却する場合は消費税を差し引きして計算することも出来ますが、数年前とかに購入している場合は仕入れ税額控除はないと考えれますので、消費税の納税額は結構負担になるものです。

この売却については、売却損であっても消費税は掛かりますので大いに厄介です。

また、課税事業者として物件を売りに出すのですから、購入者の方から見れば10%が物件価格にオンされた金額になりますので、売主はその分がデメリットになるということも言えます。

消費税の課税事業者には「原則課税」「簡易課税」の選択の余地がありますが、「簡易課税」を選択する場合、個人の場合は前年12月31日までに「消費税簡易課税制度選択届出書」を提出することが必要です。
これを忘れていると、後々面倒くさい手続きが必要になりますし、他にもいろいろなケースにより、適用具合が違ってきますので注意が必要です。

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《お年玉》プレゼント お正月企画

《お年玉》不動産の書籍プレゼント お正月企画

あけましておめでとうございます。
新年早々「南森町不動産」HPにお立ち寄りいただきまして、誠に有難うございます。

感謝の気持ちをこめて、お好きな書籍1冊プレゼントさせていただきます。いずれも、肩の凝らない読みやすいものばかりです。

  1. 「不動産投資 騙しの手口」 前田 浩司著

    「不動産投資をすれば、安定した家賃収入が得られ、自由な人生を手に入れられる」とか、「不動産投資は怖いもの。営業マンの口車に乗せられ、ローン返済で苦しんでいる人がたくさんいる。」どちらも不動産投資の世界ではよくあることです。
    不動産業者の口車に乗って物件購入しても責任は購入者が負うのです。反対に儲かっても営業マンにお礼は必要ありません。不動産投資は自己判断で行ってやるものだと理解するのに役立つ一冊です。

  2. 「大家さん、空室に困ったら管理会社を変えなさい」 宮田 直宜著

    不動産投資は賃料収入が無ければ単に保有しているだけのものです。。
    でも、入居者募集やテナント付を不動産業者の協力なくしては難しいものです。
    あなたに合った不動産業者を見つけることは、物件探しよりも難しいかも知れません。
    そういったことを考えさせられる一冊だと思います。
    今年もいい人との出会いを心掛けたいものですね!

  3. 「不動産テック 巨大産業の破壊者たち」 日経不動産マーケット情報 編

    市場規模40兆円、約100万人を雇用する国内不動産業界に、ひたひたとAIやブロックチェーン、ItoTなどの技術を武器に旧態依然とした不動産業界にIT企業が切り込んできています。
    ユーザーにとってもその技術のパワーに翻弄されるような時代が迫ってきています。
    不動産投資をするには、その潮流を知ったうえで行動することも大事な世の中になっていますので、予備知識としてお読み下さい。

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※ご応募は、当ブログ内のお問合せフォーム」「メールをご使用ください。
※先着30名様までとさせていただきます。
※日本国内に送付、おひとり様1冊とさせていただきます。
応募期間は、令和2年1月1日~1月15日迄とさせていただきます。

 

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不動産人/「利回り」に影響する要素

収益物件とか投資物件と呼ばれる不動産購入時は、取りあえず「どのくらい廻っているのか」=「利回り」が気になるところです。
「利回り」は1年間を通じて、その物件が満室である想定で算出されています。
10%、15%と高い「利回り」の物件であっても、空室の発生する可能性はありますので、その状態が長いと結果的にその数字は絵に描いた餅に過ぎません。

一般的に東京や大阪の大都市圏に比べて、地方都市の「利回り」が高いのは人口自体が少ないので、相対的に空室になる期間が長いためだという裏返しだとも言えます。(←勿論、すべての物件がそういうことではありませんが・・・)
反対に、空室期間が短いという立地の物件(←大都市圏のイメージ)は高利回りとは言えないけれど、安定した収入が見込まれると言うことになります。
また、新築物件は中古物件に比べて利回りは低いのですが、建物が新しいので入居者の確保が容易です。

これまでは「表面利回り」のお話ですが、「実質利回り」となるとまた違った要素が入り込んできます。
その一つが“減価償却費”です。
建物や設備は新築の時はタップリと実際は出費のない経費が“節税”に貢献してくれます。
中古はドンドン古くなると“減価償却費”が減少してしまって、途中に大きな修繕などがなければ一定の年数でなくなってしまいますので、税負担を上昇させる原因となります。
だから、中古物件は新築よりも「利回り」が高くないとそろばん勘定が合わないということです。

2つ目は、“金利と借入金額”です。
“金利”は低いに越したことはありませんが、“借入金額“が物件価格と同額だとか、諸費用も一緒に借入していたりすると、最初はなんとか予想通リに行ったとしても、数年経つと実質的に赤字になります。
そういう時は、出来れば借入金の一部を返済して借入金を少しづつ減らすことも必要でしょう。
それが出来なければ、物件の価格が上がっていない限り、遅かれ早かれ資金ショートする可能性は高くなります。
早期の段階で、失敗に気づいて撤退する時期の見極めが必要です。

また、収益物件は入居者やテナントが入ってこそ意味があるものだと思いますので、賃借人の退去後に早期に次の賃借人を見つけなければ収入はゼロになってしまいます。
退去後のリフォーム費用も管理会社任せでは心配です。
悪意のあるぼったくり業者がいるので、不信感が沸いてきたら色々な費用を求められてもチャンと裏付を取るようしてください。


私の知った事例で言うと、賃借人が退去してリフォームして数か月経っても入居者が決まらないので、管理してもらっている不動産会社の担当者にどうなっているのかと問いただすと、「それじゃ~売却しましょう!」と安値での売却を迫ってこられたそうです。
後で分かったことだそうですが、管理料やリフォーム代、修繕費と挙句の果てに安値で売り払うのがその管理会社の方針だったそうです。

不動産投資家を食い物にする典型的なやり方です。

冷静に考えてみて、「入居者確保の危険性の低い物件」を購入することと、「入居者募集と管理業務」に親身になって対応してくれる不動産会社を見つけることが、不動産投資に成功する必須の条件だと思います。

特に、物件の所在地から離れて不動産投資をする場合は、購入時や売却時も勿論重要ですが、物件を保有している期間も重要なことは言うまでもありません。

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不動産人/不動産広告の「禁止用語」

携帯電話の“月額🔴🔴🔴円”とかいう公告を見て凄く安いなあって思ってしまうのですが、実は家族で購入するとか何年後かに金額が変更されるとかいうような条件がありますので、鵜呑みには出来ないものです。
不動産の広告でも同じく、一般消費者を誘導するような不適切な表現があります。
下記のような用語は、それぞれ表示内容を裏付ける合理的な根拠なしに使用することは出来ないと決められています。

「完全」「完ぺき」「絶対」「万全」
「日本一」「業界初」「当社だけ」「抜群」
「厳選」「特選」
「最高」「最高級」「格安」「破格」「掘り出し物」「買い得」
「激安」「安値」

いずれも印象操作するような表現ですが、それぞれの主観によりそうでもないというものでもあります。
具体的な数字や金額があれば、正しいかどうか判断出来ますが、こういう相対的な表現方法だけではそれが正しいのかどうかがよく分かりません。
案外、大手の不動産業者でも使っている場合もありますので、要注意です。

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不動産人/売買契約締結後に相続発生が…

不動産の売買契約を締結して、売主から買主へ引き渡し(≒決済)前売主または買主が死亡した場合の取り扱いについて考えてみます。

【売買契約】

相続人が被相続人の地位を引き継ぎ決済に臨むことになります。
もし契約自体を止めるつもりなら契約手付金の没収、倍返し等の契約書上に記載された方法で解約することになります。

【相続税】

売主が死亡した場合は、取引不動産は残代金請求権(未収金)という課税財産になり、反対に買主が死亡した場合は、売買契約金額が引渡請求権(購入金額)という課税財産になるが、不動産(金額は相続税評価額)として申告することも可能だそうです。

【譲渡所得税と住民税】

不動産を売却すると、その譲渡益に対して譲渡所得税と住民税が課税されます。
勿論、譲渡損の場合に課税はありません。
通常だとその不動産の「引き渡し日」を基準に考えるのですが、希望すれば「契約日」とすることも認められています。
「引き渡し」基準だと、取引を引き継いだ相続人は相続による取得した場合と同じく、被相続人の取得費を引き継いで“確定申告”する。
住民税も発生し納税することになります。
他方、「契約日」を基準に申告するということは、“準確定申告”を行います。
“準確定申告”は被相続人(故人)の譲渡所得として、相続人が相続開始日から4ケ月以内に申告と納税を行う必要がありますので、急ぎの仕事であります。
算出された所得税は、相続税の計算上、債務控除の対象となる。
そして、“準確定申告”に対応する翌年度の住民税は、被相続人(故人)が翌年の1月1日に生存していないので、課税はありません。

【小規模宅地等の特例】

売主・買主ともに当該不動産(宅地)が相続発生と同時に「債権」になる為、「小規模宅地等の特例」は適用されないらしい。
ただ、課税財産として申告する場合は、適用を受けることが出来るケースもあるらしいので、税理士さんとの相談は必須です。

以上、税理士さんの講習で聞いた受け売りですが、詳しい税率や計算方法などは税理士さんにお任せするとして、不動産業者としてはこのくらいの知識を持ってご相談に乗れればと思っています。

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不動産人/提携ローン…投資のリスクは全て買主が負う

不動産投資は堅実に資産を増やして成功している人もいますが、長期間の空室や悪徳業者に騙されてローンの返済に窮してる人もいらっしゃいます。

昨年、社会問題になった「かぼちゃの馬車」事件で不動産融資が厳しくなったのは事実ですが、自宅購入のための住宅ローンは相変わらず堅調だそうです。
住宅ローンなどではお馴染みの「提携ローン」って購入物件にセットされているローンのことですが、投資用マンションにも「提携ローン」はあります。
でも、「提携ローン」の多くは新築物件に使われていると思っている人が多いのじゃないでしょうか?
中古物件にも「提携ローン」があって、最近では投資用マンションを買い取り転売する不動産業者にも広く取り扱いがされています。
一般的に不動産投資用のローンは、住宅ローンに比べてハードルは高くなっていますし、金利も相対的に高いものです。
例えば、今の住宅ローンが金利1%だとすると、不動産投資用のローンは2~5%位の感じです。

”ローン”とか”融資”とか言っても、「借金」に違いありません。

【ローン審査に通りやすい人】
※貯金がたくさんある人、自己資金が多い人
※年収が高い人
※勤務先の属性(公務員・上場企業など)
※場所・収益性・築年数などの優れた物件購入

投資用マンションに「提携ローン」がセットされていれば、金利以外のハードルはグッと下がり、融資は受けやすくなります。
でも、ここで気を付けなければいけません。

“借りれる”=“買う”という発想は危険です。


長期間保有するつもりで購入しても、人生なにが起こるか分かりません。
イザというときに、売却しなければならないとも限りません。
そんな時、売却しても抵当権が消せないほどローンが付いていたら手持ち資金を使わないと売却することが出来ません。

物件を購入する前には、毎月の返済することと、イザという時や将来の売却する時のことも念頭に置いて不動産投資に取り組むようにしましょう。

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不動産人/契約不適合責任(改正民法)

2020年4月1日、120年ぶりに民法の大改正が行われるのですが、ぼちぼち我々の不動産業界でも大家さんや賃貸保証人の問題、売主責任の問題などがどういう風になるのかが話題に出るようになりました。

改正では、現行の「瑕疵担保責任」「契約不適合責任」に転換されて、不動産の売買契約においては売主の責任が一層重くなるようです。

隠れたものである必要がなくなる!

そもそも「瑕疵担保」で言うところの「隠れたる瑕疵」自体がなくなる。
「契約不適合責任」では、売買契約の内容と少しでも適合しないときはアウトです。
そして、買主は売主に対して「契約不適合責任」を追及できることになります。
その責任の取り方は、「2つ」から「4つ」に増えます。(下表)

「瑕疵担保責任」の場合

損害賠償

契約解除

金銭により買主に生じた損害を補う方法。 買主の購入目的が達成できない場合は、契約の解除ができる。

「契約不適合責任」の場合

損害賠償

契約解除

追完請求

代金減額請求

※上記記載

不適合箇所を修繕してもらう請求のこと。 追完請求に応じない場合、代金を請求されること。

※「瑕疵担保責任」の損害賠償は、購入に際して負担した費用や実損です。
「契約不適合責任」の損害賠償は、転売した場合の利益までもが含まれますし、追完請求や代金減額請求と併せて損害賠償請求ができるようになるとされています。

「瑕疵担保責任」では、「契約の目的が達せられないとき」に契約解除ができる。
「契約不適合責任」の場合は、契約の目的が達せられたとしても契約解除できるし、追間請求や代金減額請求と併せて請求できるということですから、売主さんは大変です。

但し、「契約不適合責任」は任意規定です!

現在の「瑕疵担保責任」と同様に、「契約不適合責任」も契約当事者(売主・買主)が合意すれば、民法上で免責扱いすることができます。

ただ、現行でも宅地建物取引業法では『売主が宅地建物取引業者、買主が非宅建業者の場合』は強行規定で「瑕疵担保責任」は引渡しの日から最低2年間以上を必要とされています。

そして、民法と宅建業法の関係では、民法よりも宅建業法が優先します。

※売るなら改正前が責任が軽くなるので、早く売却した方が良いとする人もおられますが、そもそも現状の「瑕疵担保責任」であっても、売主が知っていることは買主に伝えないと「瑕疵」にはなりませんので、責任からは逃げることはできません。
知らんふりして、逃げることはできないのです。
ここのところは、十分ご注意下さい。

★「隠れたる瑕疵」に関する記事

「瑕疵担保責任の免責」と「現状有姿」

「事故物件」と「告知義務」

=ややこしいぞ=瑕疵担保責任(PC版)

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不動産人/不動産投資と会計処理の問題

不動産投資の目的は何なのでしょうか?
収入や節税など人それぞれです。

収益不動産の購入後、しばらくは「減価償却」によって利益が圧縮、税金も少なく済みます。
だんだん年数が経つと、「減価償却」が進んで「課税所得」が増えてきます。
当然、収める「税金」も増えます。
不動産所得は、個人の場合で青色申告すると10万円控除が認められる。それに一定の基準を満たして決算書などを作成すれば控除金額が65万円に増えて、さらに「税金」が安くなる。
複数の物件を購入しようとする人や既に所有している人は、個人で所有するより法人の方が税金が安いと考えるようになります。


一定の基準とは、事業的規模のことですが、戸建てだと5棟以上、区分所有のマンションなどは10戸以上だと事業的規模と税務署が認めます。
それ以外でも、1棟の店舗で大型スーパーなどを所有したりすれば5棟10室でなくてもOKです。(←誰が見ても事業的規模だからです。)

法人設立に伴って厄介なのは、事務量が増えることです。
税理士さんに頼むほどでもない程度であれば、会計ソフトなど使えば自分で決算書くらいは作れるものです。
反対に言えば、その位の事務処理が出来ない人は、不動産投資には不向きかも知れませんね。
その位、不動産投資は多少なりとも「税金」を意識して取り組まないと、成就することは難しいように思うからです
でも、わざわざ簿記の知識を身につけなくても、確定申告書が作成できれば十分ですから、先ずは自分で申告してみるくらいはやってみて損はありません。
いや、それどころか絶対に得るものは大きいと思いますよ!

※投資用マンションを購入する人の中に、不動産屋さんに確定申告してもらっている人がいるのですが、そんなに難しいものではありませんので、国税庁のHPにある「確定申告コーナー」からご自身でやってみて下さい!
だって、不動産業者のお兄さんが出来るくらいですから、あなたにできないはずはありません。

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不動産ナマ知識/不動産契約・重説のIT化が目前に

不動産の契約・重説のIT化が実際のものになりつつあるのですが、日本国中の不動産業者が一機に電子契約できるものでもありませんので、当面は大手不動産業者が先陣を切って推進していくのでしょう。
5年後、10年後は中小零細業者もかなりIT化していかないと時代遅れの業者だと思われるのでしょうね!

その結果、予想されているのはいわゆる「駅前の不動産屋」の撤退です。
対面して重説・契約をする必要がなくなるわけですし、今でも賃貸物件はネットで下調べして不動産業者に連絡して、現地で物件を見て最終確認する傾向が当たり前みたいになっていますので、家賃の高い駅前や広い道路に面した目立つところに店舗を構える必要性が無くなるというわけです。

そもそも、一般に不動産業者へ訪問するのは“敷居の高い”ものです。
なにか緊張感すら伴うものじゃないでしょうか?(^^)

もう一つ懸念されるのは、“なりすまし”の危険性です。
今や一介の不動産業者であっても様々なITツールを使っています。
なにをするにしても、IDやパスワードのオンパレードです。
以前、私の知り合いの業者さんがホームページを持っていないという理由で、商談を断られたことがあったと聞いたことがあります。
今時ホームページも持っていない不動産業者なんて、胡散臭いってことでしょうかね?
業界の中で、事業用不動産専門、特に大型の物件を扱う仲介業者や売主・買主は集客を独自の人脈や情報網を持っているのでITに頼った集客を行っていないところも沢山あります。
一般の方はそういうことをご存じないのですが、世の中の趨勢として”ホームページ”は“名刺”と同じように有って当たり前ということです。

テレビのCMやネットで素晴らしいホームページを見ると、いかにも優良企業、安心できる会社だと思ってしまうのは仕方のないことです。
その為に、お金を掛けて作っているのですからね(^^)

“なりすまし”の悪用で、高い「店舗家賃」をネット上のイメージ作りにシフトして、大したことしていないのに“凄い会社”だと思ってもらえれば良いということで突っ走る者も今後一層多くなるのでしょう。
だって対面する機会が物凄く少なくなるわけですから・・・だから、悪質な発想を持って集客を図る者や詐欺的な営業を仕掛けてくる者も出てくると考えられます。

不動産業界のIT化の進化の結果、売主・買主・貸主・借主の皆さんは、今後表面的なイメージに操られて本当に大事なものを見極めることが難しい時代へと進んで行かざるを得ないのかも知れません。

個人的には、不動産の契約・重説のみならずIT化には反対ですが、この流れは止められませんので、今ある不動産業者の免許や宅地建物取引士の制度をもっと厳しくすることが急務だと思っています。

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不動産人/人手不足の話

今日の新聞で9月の有効求人倍率が2ケ月ぶりに悪化したと書いてありました。
人手不足の話題に反して、リストラの話題も健在です。

果たして、リストラされた人は人手不足の今、すんなりと仕事を見つけることができるのでしょうか?
私は自営していますので、もう何年も求職活動をしていないので詳しくは分かりませんが、40~50代の人でリストラにあった人が、同じ待遇で転職することは難しいだろうということは想像できます。
人手不足なのは主として年収の安い年齢層の人であって、それ以外の人は会社にとって必要だったとしても人件費が負担だからリストラにあっているという風に見えるからです。
年収700万円の人にその半分の350万円で同じ仕事してくれと言えば、殆どの人は無理と答えるはずですから。

子供のころ大人から、「将来なにになりたいか」という質問は今でもポピュラーな質問です。
私は、小学生の頃は動物学者とか本屋さんに成りたいとか言っていた記憶があります。
たぶん、あまり派手な職業に就きたいと思ってなかったのでしょうね。
小学校の高学年当りから、街の本屋のおじさんが店の奥に座っているイメージが頭の中で現実的なものになってきたように思います。
その延長線上に、今の不動産業者の自分があるように感じますね。

中学生になって、性格もだいぶ今と同じくらいになってきて、好きな教科と嫌いな教科がハッキリしてきました。
高校進学の時期には、担任の先生から「お前は、学校の先生になったらいい」と言われたことがありましたが、基本的に勉強するのが好きでなかったので、即座に「先生になるには勉強しないとアカンでしょう?嫌です。」と答えました。
大学生になって、一人でバックパックをしょって国内から海外旅行するようになり、一人で行動することの快感というのか、気楽さというものが自分に合っていることを悟りました。
そんなこともあってか、38歳で組織から離れて個人の不動産仲介業者として日々過ごしています。

人手不足の話を耳にすると、いかにも景気が良くて仕事が一杯あって、だれでも好きな仕事に就けるような錯覚を覚えますが、実はそうではない。
人生100年時代で、なにやら70歳から年金支給するみたいなこともあるみたいですから、長い間仕事して稼ぐ必要があるのならば、一時的に儲けたとかいうよりは徐々に成長できるような仕事、大きな会社ではなくても仕事の中身で自分に合った職業を見つけて暮らしていければそれが一番いいですね。

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「財産三分法」と不動産業者

独立開業して判ること

無理が通れば道理引っ込む

営業スタイルの話

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