不動産人/独立開業して判ること

昨日、3年前に独立して開業したAさんが前ぶれもなく久し振りに来社してくれました。
真面目で地道なこつこつタイプのAさんですから、取り扱う案件の多くは紹介だそうです。
3年間やってみて独立開業の大変さが判ったという話をしてくれました。

私も38歳のときに独立開業したときは、全く売り上げや収入がどのくらい確保できるのか判らず、最初に契約できたのは半年経ってからでした。おかげさまでその後は順調に推移し、3年はあっと言う間に過ぎたという記憶が久し振りによみがえりました。その後、17年間に渡って大きな波、小さな波があって55歳で一旦幕を閉じた後、60歳になったのを機に再度開業したのでしたが、足掛け20年以上一人で不動産屋をなっているわけですが、単に売り上げを上げることが難しいと言うことではなくて、資金繰りという問題が一番かもしれませんね。

毎日とか毎月とか定期的に収入がある仕事ではないのに、毎月の支払いや税金、年金、健康保険など必ず支払いの時期がやってくるわけですから、時には収支のバランスが崩れそうになることもあるからです。
その上、病気になったり、子供の進学や結婚などの人生のイベント等もありますし。

でも、自分で考えて行動すること、いろいろ知恵を絞って難門を打開したときの満足感はなかなかイイもんです。そんなことを二人で話し合ってお互い元気をもらった時間を共有したのでした!

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不動産人/秋の日差し

昨日までの日差しと違って、刺すような痛みもなく幾分やさしさを感じる今日の日差しです。

カレンダーを見るとこの週末は三連休、もう9月も半ばです、今年も残すところ3ヶ月半ということです。

小振りの物件でも契約から決済まで約一ヶ月くらいは必要ですし、少し大きな物件ですと具体的な商談~契約~決済という流れで約三ヶ月くらいは掛かりますから、今そういう物件が無いと年末の懐具合は少し寒いかも知れません。

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お医者さんが出ている健康番組って多いですよね。
テレビも各局同じような内容の番組が多いので、この前見ていたのが何チャンネルだっか、何曜日だっかのか憶えられません。
そんなどこの番組だったか忘れてしまいましたが、年をとっても好奇心を持って生きていると、老化を防げるそうです。

仕事でお昼は外食しているのですが、大体数箇所のラーメン屋さん、定食屋さん、カレー屋さんってグルグル回しているだけの人は要注意だそうです。
新しいお店に入って食べることが少ない人より、どんな料理だろうとドンドンチャレンジする人の方が脳の活性化が図られるということでした。
確かに、好きなものを食べるので、だいたい同じ店で同じ料理を食べています。

仕事で遠方に行っても、馴染みのファーストフード店を見つけるとワザワザ入っていく自分が悲しいですね。

味が変わると残念だとか思ってしまいます。

これじゃ~駄目ですね。

あっ!今日も梅田にいるのに、吉野屋の牛ドン食べちゃいました!
明日から、ちょっと工夫して新しいお店を開拓します。

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不動産人/多忙な毎日で、ありがたい!!

久し振りの投稿です。

8月28日に愛知県にお住まいの方の(区分)収益マンションの決済が終わり、その数日後に一棟売収益マンションの契約が決まって、土日に重要事項説明書と売買契約書の作成をするのと並行して、8月30日と31日に退去される方の立会いとその後の賃貸募集の段取りをしました。

週明けの9月2日にその売買契約の買主様の会社に出向き、打ち合わせを行った後、区分所有の収益マンション2戸の契約が決まったので、それぞれの重要事項説明書と売買契約書の作成の為、市役所で物件調査をする為に神戸市役所と大阪市役所、固定資産税等公課証明書を取得する為に各区役所に足を運びました。
そんな時に、賃貸募集をしていた1室に入居申込が入り、その手続きと賃貸契約書等の作成を・・・今週はそれに加えて、他の物件の打ち合わせや、日常的な商談もあって多忙極まりない毎日が続き、ブログを書く時間がなかったというわけです。

忙しいのは本当に有難いことですが、同時に複数の契約や重めの商談が重なると、頭の中がパニックになってしまいます。ここは多少なりとも経験がものを言うところでしょうか!

多分、来週の半ばくらいには落ち着きが取り戻せるはずですので、それまでは走り続けることにします!!

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不動産人/賃貸の仲介手数料訴訟で敗訴(東急リバブル)

あの東急リバブルが裁判で負けました。

8月10日頃の新聞に載っていましたので、既にご存知の方も多いと思います。
訴状の内容は、「賃貸住宅を借りた際に、家賃1ヶ月分の仲介手数料を支払った借主が、『原則は賃料0.5ヶ月分のはず』とし支払った内の半月分の返還を求めた訴訟です。東京地裁は「東急リバブルが借主から承諾を得ていなかった」ということで借主の主張を認めたということです。

住居系賃貸仲介の仲介手数料は、貸主と借主双方合わせて賃料の1ヶ月分が上限として世間的には認知されています。

ただ、細かく言えば「当該依頼者(この場合は借主)の承諾を得ている場合を除き、借賃の1月分の1/2に相当する金額以内とする。」(国土交通省)とされている。

普通はここまでの理解をしている人は居ないと思いますので、この借主さんは余程こういう方面に詳しい方なのでしょうね。

東急リバブルの担当者も、契約前には手数料は1ヶ月分であることは伝えていたと思われますが、おそらく、入居審査も済まして契約日を伝えてから手数料の金額を伝えたのではないかと想像します。

それのどこが悪いのか?

正直言えば、普通はそれで由として進めて行きます。厳密に言うとすれば、重要事項説明書を行う前に「仲介手数料は賃料の1ヶ月分を頂戴いたしますので、ご承諾お願いします。」と伝えればいいのでしょうかね。

借主さんも物凄い隙間を突いてきたものだと思いますね。

コンプライアンスに厳しい東急リバブルですが、そういう会社相手に訴訟を仕掛けてくるお客さんもたいしたものです。

確かに賃貸仲介には、このような仲介手数料・更新料・広告料・退去時の自然損耗や費用負担、鍵の交換費用など不透明なお金が動きます。
きっちりしたルールを作らないといけないことは間違いありませんが、訴訟まで起こしてまで争うことなのかとも思うのですが・・・

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不動産人/自分の仕事(社内分業制の弊害)

週末に大急ぎで売買契約書を作っておりました。
不動産業界のお盆休みは、他の業種と比べると少し長い目にお休みするところが多いのです。
今回の買主さんも不動産屋さんで、2週間超休むみたいで、どうしてもこの契約はお盆前に締結しておかないと駄目なんだそうです。

確かに、お盆休み前やお正月休み前の商談がずれこんでしまうと、休み明けで気が抜けたような感じになってしまい結局は破談になることが多いようです。

で、そそくさと「売買契約書と重説」を仕上げて、最終版を買主さんへメールで送って最終確認してもらいます。OKが出たら、それから製本する作業に入ります。

でも、事前にほぼ完成の状態の売買契約書(案)は送ってありますので、通常は大幅な変更は有り得ないのですが・・・

2時間ほどして返ってきたものには、幾つもの修正箇所があるではないですかぁ~

それを確認する為には、新たにビル管理会社に問い合わせを必要とする箇所もあり、また、重箱の隅を突っつくような文言まであって、一変に血圧が上昇してしまいました。

「もっと早く言ってくれよ!!」

管理会社も「本日の営業は終了致しました。」って電話の向こうでアナウンスしてますし、明日は土曜日、管理会社は休んでいるし、当然日曜日も・・・

大手に限らず、「仕入れ」「販売」「総務」などのセクション分けをしているところは多いのですが、不動産業者特有だと思うのですが、「法務」とか「契約管理」とか名前はいろいろですが、契約書や重説のチェックをする部署があるところがあります。

そのセクションの担当者は、ひたすら間違い探しを生業としているコンプライアンスの専門家です。
いままで頑張ってきた現場での「交渉」や「駆け引き」などは全くお構いなしです。
その上、今回のように時間の観念も頭に無い有様です。

自分の「仕事」のためだけの「仕事」になっていたりする。

『間違っていないのが、全てただしいことではない』のが、人間社会ではないですか?
「契約」そのものよりも大事な仕事をなさっている担当者さん、大変だとは思いますが、自分が自己満足するだけの仕事だけはお止めになって下さい!

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不動産人/当事者間の売買は危険です!

不動産取引は安全に完結しよう!

通常は不動産売買は仲介業者が売主・買主の間で両方の意向を考慮して安全に取引が成就できるように進めます。

勿論、売主・買主が直接、口頭で売り買いの合意をする(諾成契約という)ことでも、契約は出来ます。
そして、売買契約書という課税文書(印紙を貼っている書類)にするこことによってもしもの紛争が起こってもその売買契約書の内容が優先されるという安心感があります。

不動産売買では「言った、言わない」が一番最悪です・・・
個人間の売買であれば、相手が全く知らない人ということはないでしょうから、揉めてしまうと折角の人間関係までダメにしてしまうことになります。

個人間の直接取引のメリットは、仲介業者に支払う仲介手数料が要らないということだけですし、金融機関の融資を受ける際にも売買契約書や重要事項説明書の提出を前提にしている金融機関もあります。

不動産取引で起こった揉め事は、結果として仲介手数料よりも高い報酬(?)になりますので、何が一番大事なのかをよく考えてから行動に移りましょう。

仲介手数料をまけてもらって安心を買う!

仲介手数料が負担だというのであれば、単純に仲介手数料を安くして契約の労を取る「不動産会社」を探せばいいと思います。

また、年配のお父Aさんに代わって息子CさんとBさんが商談に合意した場合、本当にAさんがちゃんと理解しているのか確認する必要がありますので、第三者の司法書士さんや仲介業者による確認作業は必須です。
また、何らかの理由で通常ではありえない底地の売却、他人の所有地の売買なども売主・買主の合意だけでは危険な取引です。

仲介業者も何の意味も無いのに、単に報酬を請求することはありません。

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不動産人/契約不適合責任(改正民法)

2020年4月1日、120年ぶりに民法の大改正が行われるのですが、ぼちぼち我々の不動産業界でも大家さんや賃貸保証人の問題、売主責任の問題などがどういう風になるのかが話しに出るようになりました。

改正では、現行の「瑕疵担保責任」「契約不適合責任」に転換されて、不動産の売買契約においては売主の責任が一層重くなるようです。

隠れたものである必要がなくなる!

そもそも「瑕疵担保」で言うところの「隠れたる瑕疵」自体がなくなる。
「契約不適合責任」では、売買契約の内容と少しでも適合しないときはアウトです。
そして、買主は売主に対して「契約不適合責任」を追及できることになります。
その責任の取り方は、「2つ」から「4つ」に増えます。(下表)

「瑕疵担保責任」の場合

損害賠償

契約解除

金銭により買主に生じた損害を補う方法。 買主の購入目的が達成できない場合は、契約の解除ができる。

「契約不適合責任」の場合

損害賠償

契約解除

追完請求

代金減額請求

※上記記載

不適合箇所を修繕してもらう請求のこと。 追完請求に応じない場合、代金を請求されること。

※「瑕疵担保責任」の損害賠償は、購入に際して負担した費用や実損です。
「契約不適合責任」の損害賠償は、転売した場合の利益までもが含まれますし、追完請求や代金減額請求と併せて損害賠償請求ができるようになるとされています。

「瑕疵担保責任」では、「契約の目的が達せられないとき」に契約解除ができる。
「契約不適合責任」の場合は、契約の目的が達せられたとしても契約解除できるし、追間請求や代金減額請求と併せて請求できるということですから、売主さんは大変です。

但し、「契約不適合責任」は任意規定です!

現在の「瑕疵担保責任」と同様に、「契約不適合責任」も契約当事者(売主・買主)が合意すれば、民法上で免責扱いすることができます。

ただ、現行でも宅地建物取引業法では『売主が宅地建物取引業者、買主が非宅建業者の場合』は強行規定で「瑕疵担保責任」は引渡しの日から最低2年間以上を必要とされています。

そして、民法と宅建業法の関係では、民法よりも宅建業法が優先します。

★「隠れたる瑕疵」に関する記事

「瑕疵担保責任の免責」と「現状有姿」

「事故物件」と「告知義務」

=ややこしいぞ=瑕疵担保責任(PC版)

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不動産人/農地の売買

一昨日、久しぶりに三ノ宮の神戸市役所に出掛けました。神戸市にある市街化調整区域の農地についての物件調査をするためです。

「市街化調整区域+農地」ってことになると、購入者を見つけるのも一苦労ですし、売主さんにとってもその土地の大きさの割には、坪単価が低いので総額は決して大きい額とは言えないと思われます。
それにこの物件に面して都市計画道路の拡幅があり、その道路工事は完成までに数年掛かるだろうということです。
だから、商業立地として検討は出来るのですが、”青田買い”の性格を持っている物件なので、急いで購入しようという気持ちが湧かない傾向がありました。
また、市街化調整区域の土地は建物を建てるのに大きな制約があり、市街化区域みたいなわけには行かないのですし、市街化調整区域の土地は金融機関から見て担保価値が低いので、融資対象とならないことも多いのです。

売主様は先祖代々農業を営まれていたのですが、息子や孫の代になると殆どがサラリーマンになっていて、兼業農家になってご先祖様の土地を守っていくのですが、さすがに歳を重ねると炎天下の草刈だけでも大変な作業になります。

まだ、今回の農地は都市計画道路に面することで何かしらの収益を生み出せるので、時間は掛かりますが、農転後に宅地の上に飲食店や物販などに利用できることで助かりました。
それでも、下記のスケジュール(←大雑把なものですが)にあるように、凄く許認可等に手間隙を要しますので、仲介業者としても中々大変な作業であります。

それでも、なんでもやりますので農地や空き家の処分などのご相談が御座いましたら、是非ご連絡お願い申し上げます!

★農地・空き家などに関係する記事

生産緑地地区について考えてみよう!

所有者不明の土地

”空き家”問題と相続&賃貸の関係について

昭和45年に市街化区域を決定(大阪市)

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不動産人/高齢入居者との賃貸契約

自分が63歳になっているからなのか、最近自宅周辺や仕事で出かけたときなど、自分より年齢が高そうな人がやたらと目に付くことが最近特に気になっています。
この間、ドコモショップに行ったときも、お店に来ているお客さんが全員高齢者でした。

この間、分譲マンションに住んでいる友人が、お隣の方が鍵を無くしたということで自宅に入ることが出来なくなって、九州に居る娘さんに連絡を取ったりして大騒ぎになったそうです。
数時間後に、鍵がご自身の首に掛けていたことが分かり、一件落着したそうです。

そんな風に身近なところにも高齢化の波が急速に押し寄せていることが感じられます。

もはや、ワンルームタイプの賃貸マンションにも高齢者の方が入居を申し込んでくることも珍しいことではありません。
家主さんは孤独死や認知症、火の取り扱いなどの心配で、入居を承諾をして問題ないのかという気持ちを持っています。

孤独死の場合は、死亡後の荷物の処分や遺体の引取主が速やかに行動してくれるかの問題、、認知症や火元の確認等の場合は、その程度を誰がどう判断するかによって対処の仕方が違ってきます。

そういう事故に対する裁判の事例はいろいろあるみたいですが、個々のケースによって事情が違うので判例も同じではありません。

まあ現実問題としては、最低限連絡の取れる親族が近くにいること、その人を保証人にすること、家賃保証会社に加入してもらうことは必須条件ですね。

★高齢化に関する記事★

賃貸マンションと孤独死について・・・その1

賃貸マンションと孤独死について・・・その2

賃貸マンションと孤独死について・・・その3

高齢者の「終の住まい」

不動産取引の2つの高齢化問題

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不動産ナマ知識/「老後2千万円蓄え必要」金融庁報告書の余波

6月3日に金融庁が発表した「人生100年時代を見据えた報告書」が、大騒ぎの火種となってしまいました。
長くなる定年後の人生、じわり減り始めた公的年金、そして超低金利が続く中での運用難の時代を皆が実感し、将来への不安を感じ始めている。
そんな時に、95歳まで生きるには夫婦で約2000万円の蓄えが必要だと発表したのだから無理もありません。

高齢者の間に老後資金の不安が強まったのが平成30年頃からだったから、今多くの高齢者は「長く働く」ことを理解し始めていると思います。
公的年金だけは生活できないことを知っているけど、政治家は「100年安心」だと言っていたこともチャンと覚えています。(昨日、何を食べたかは忘れてしまっていますが^^)

いわゆる、平均的だとされる65歳男子+60歳女子の夫婦では、年金収入20万円に対して毎月5万円の赤字が生じるという試算から、95歳まで生きると約2000万円要るのだそうだ。

報告書では、現役のときから長期積み立ての商品に分散投資するように、定年後は退職金も有効に使いましょうと示唆しています。

後日、麻生金融相が「表現が不適切だった」と釈明しているのをニュースで見ました。
でも、余計に意味が分からなくなってしまいました。
たぶん、今の60歳の25%の人が95歳まで生きるという推計があるそうですので、「年金だけでは食って行けないよ」と言いたいのだということでしょう。

それから不動産関連の問題についてひつだけ取り上げてみますと・・・長い人生の中で最も比率の高いものとして、子供の教育費・老後の生活費などがありますが、最たるものは「住居」です。

どこに住むか、どんな処に住むかによってリタイアした後の生活費は全然違ってくるものです。

日本全国の持ち家比率は60%強です。最も比率が高いのが、富山県80%弱、秋田県、山形県と続きます。関西圏は賃貸比率が高くて、大阪府は40%強、京都府も約35%です。

賃貸か持ち家かという論議はあるのですが、持ち家派の方が定年位で住宅ローンが完済していると楽ですよね。
逆に、賃貸派の方は相変わらず支払いが続きます。
世帯人数が減ったりして引っ越すのもお金が掛かるのと、受け入れてくれる賃貸住宅も若いときのようには見つからないかも知れません。

この問題は出来れば、60歳より以前に考えておいて準備したいとです。
70~80代でこの問題に対処するのが結構きついと思われます。
金融庁の人はそこまで考えてはくれませんからね!

★高齢者問題に関する記事★

不動産取引の2つの高齢化問題

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