不動産人/入居者の死亡と後始末

最近、夕方とか夕食の時間帯にテレビを観ていると、「お葬式」のCMが良く流れますよね。

わたし自身が前期高齢者ですからでしょうか・・・すごく嫌ぁ~な感じを受けます。

仕方ないことだと思いますが、何とかなりませんかね~!

先日夜に、個人で4戸のワンルーム分譲マンションをお持ちの家主さんから電話がありました。

思い起こせば、20数年のお付き合いであります。

「●●号室の部屋で入居者が亡くなっていたらしい…」と言う話で、自分が今入院中なので後の面倒をみて欲しいとの依頼です。

ご遺体は警察が引き取ってくれていますが、身元の確認には1ケ月ほど掛かるそうです。

翌日、警察に行って事情や様子を聞いて、先ずはご遺族に連絡して「落ち着かれたら、今後どうするかをお話いただきますように」とお伝えしました。

後日、警察より連絡があり、「ご遺族は財産放棄されるので部屋の清掃など家主さんでされるようになると思うとのこと」です。

これって法律的にはどうかとは思いますが、実務的・金銭的には家主さんの費用で対処せざるを得ないと話でしょう。

私は入居者の死亡に関して2回目の経験でしたので、大よその段取りは分かっているつもりで、当面の課題は、室内の特別清掃+原状回復、遺品整理をすることです。

場合によっては、異臭や血痕などを取り除くのに、1月以上も要することもあります。

1回目の時は、入居者に家賃保証会社に入ってもらっていましたので、少しですけど家主さんの負担する費用は軽くなりました。

今回は16年前の入居で家賃保証会社には加入していなくて、保証人も既に亡くなっておられました。

と言うことは、家主さんの費用負担が重くなってしまいます。

人は皆一度は亡くなるものです。

どこで亡くなるかは、誰にも分かりません。

これから高齢者のひとりでの入居はもっと増えることでしょう、入居者の生存確認の方法についても色々なサービスも普及していますし、家賃保証会社の加入も普通になっています。

あまり経験したくはありませんが、これも自然の摂理と思って粛々と仕事して参ります。

★死亡事故に関する記事

『事故物件』の話

「事故物件」のガイドライン

「事故物件」と「告知義務」

賃貸マンションと孤独死について・・・その1

賃貸マンションと孤独死について・・・その2

賃貸マンションと孤独死について・・・その3

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不動産人/FTX破綻と有名人提訴

仮想通貨(暗号資産)の大手交換所FTXトレーディングの経営破綻って、巨大詐欺事件のようでもあり債権者も100万人以上だとか…

そんな最中、損害を受けた投資家がFTXのコマーシャルに出ていた大リーガーの大谷翔平選手やテニスの大坂なおみさんに対して責任があるとして提訴したという。

「これってどうなの?」って思いませんか。

確かに、有名人の影響力は大きな営業力になります。

日本国内でも、いろいろなCMに有名タレントや歌舞伎役者、俳優を使って企業イメージや製品の知名度を上げています。

さすがにその企業や製品に不祥事や欠陥があったとしても、タレント・俳優さんに責任を求める人はいないと思いますが…

不動産会社や住宅販売会社などエンドユーザー相手の会社は、バンバンCMでイメージアップを図っていますけど、事業用仲介となるとCMは信託銀行くらいでしょうかね。

権利関係や人間的な判断を要する事業用不動案取引は、業者としても「個」のチカラが要る世界ですけど、一番チカラになるのは「口コミ」「紹介」でしょうか。

そんなことを考えながら、ボチボチ頑張っております!

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不動産ナマ知識/返済比率”65%”の話

コロナ禍、ウクライナの戦争、インフレなど矢継ぎ早に試練の波が押し寄せてきて、元々あった少子化、高齢化、借金体質の財政なども手つかずの状態であります。
世界中の景気が悪化しつつあって、ニュースなどでは来年は結構厳しい状況になることがほぼ確実視されているみたいです。

日本の不動産市況は相変わらずの低金利状態ですので、融資が受けられれば購入する意欲は買主側にはまだまだあります。
でも、最近は先の見通しに不透明さがあるせいか、数年前の勢いはないように感じられます。金融機関の方も、最近では買主の希望通リの金額でOKなんてことは減っていますね。

元銀行員で今不動産屋している友人によると、”65%ルール”みたいな考え方があるようです。
要するに、例えば2億円の一棟売収益マンションを購入する場合、数年前だと1億8000万円(90%)の融資が見込めたのに、今は1億3000万円(65%)しか借りることが出来ないというのが普通だとか・・・勿論、物件にもよるし、買主の属性にもよりますので、あくまでも一般論ではありますが・・・

つまり、以前であれば2000万円でよかった自己資金は6000万円用意する必要があるのだということです。
数年前よりは厳しくなってはいますが、長い目で見れば此れって至って当たり前の状態なのですけど、不動産屋を20年とか30年やっていますと、融資って厳しく成ったり、緩く成ったりするってことを学習することが出来ますよ。

来年(卯年)は兎は跳ねる特徴に乗じて、景気は好転・回復すると言われておりまので、株式市場にとっては縁起のいい年として知られているようです。
そうなるとイイですね。

★不動産と金融・融資の記事

「年収倍率」今と昔

忘れていませんか? 金融機関の怖さ

コロナ禍の金融緩和と収益物件

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不動産人/物件情報求む!!

長引く低金利、金融緩和策の継続の影響下に起こった資源のコスト高、円安、コロナ禍などの最中、一見すれば不動産を購入する環境は整っているのでしょか?
中国のマンション業者は、劇的に環境が悪化しているというニュースを見ました。
不動産の価格は一国の景気に大きく影響を与えますよね。

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今回は私どものお客様が購入を希望している一棟売建物の情報提供をお願いします。

エリアの地図を添付致しました。

【購入目的】は、現在の事務所を移転して”40~50坪程度を自社で使える建物が欲しい”ということです。

ご紹介いただける物件が大きな建物でしたら他のフロアーは「賃貸」に出してもOKですので、小振りなビル~10億円位迄の一棟売ビルのご紹介をお願い申し上げます。

オフィスビルでも、店舗ビルや雑居ビルでもOKですが、風俗店が横にあるとか、建物内にあるのはちょっと困ります。

ご相談いただけそうな物件情報が御座いましたら、ご一報のほど宜しくお願い申し上げます。

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不動産人/都市高速鉄道「なにわ筋線」

毎日のように大きな出来事が起こり、世界中がコロナウィルスやウクライナの戦争に大きな影響を受けて、右往左往しています。今回は少しスパンを中長期の目線で見ることにします。

大阪市西区を南北に縦断する府道41号、通称「なにわ筋」。
今から9年後の2031年春に開業予定の都市高速鉄道「なにわ筋線」の工事が進んでいます。

“靭公園”や“西本町”は最寄り駅である「本町」や「阿波座」から500メートル、「西大橋」からは700メートルと都心部だけど少し不便な感じのするエリアです。

「なにわ筋線」の西本町駅が出来ると、梅田に直接乗り入れが可能になり、また、「なにわ筋」はJRと南海が相互乗り入れする路線になって、それぞれミナミにも向かう利便性がグッと高まることになります。
残された”大阪市内の空白地帯”と言われたなにわ筋エリアの価値は上がります。

当然、土地は上昇しますが、先を見込んで先行取得する開発業者は虎視眈々と狙っています。
でも、昨今のインフレ、円安、将来不安などの問題は山積していますので、9年後に日本の不動産市場がどう変化しているのかなんて誰にも分かりませんが・・・でも、楽しみな「なにわ筋線」の工事は着実に進行しています!

 

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不動産人/賃料の差し押さえ

借主(テナント・入居者)はビルやマンションの大家さんに賃料を支払います。
余りないことですが、大家さんが借金を返済しないことによって、債権者はその賃料を差押することがあります。
債権者は裁判所への申し立てを行って差押しますので、借主はその通知が届くと大家さんに賃料を支払ってはいけません。

借主にとっては迷惑な話なのですが、賃料を供託所に供託するか、債権者に賃料を支払うかしないといけないことになります。
今まで通リの家主さんに賃料を支払うと、差押した債権者の手元にはお金が入ってこないことになり、債権者から賃料の支払いを求められると二重払いすることになってしまいますので、気をつけないといけないですよね。
尚、家主さんの手元にある保証金や敷金は「借主からの預り金」なので、債権者からすると差し押さえは出来ません。

(注)例えば、収益用ビルの中のテナントさんに賃料差押の通知が着ていると、当然、家主さんにも通知は着ています。

以前のテナントが退去した時の保証金の返還がされていなかったりすると、トラブルになっているかも知れません。

もし、家主さんがそれを仲介業者に告知していなかったら今後大問題に成り兼ねません。

家主さん、テナントさんの賃貸条件の確認をするときには、差押通知などの有無も確認してみる必要はあります。

★賃貸トラブルに関する記事

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悪意の商法を御紹介します!

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不動産人/どうなる収益用不動産の融資?

不動産投資しようと物件を購入する場合、個人であっても法人であっても殆どの買主は金融機関から借り入れをします。
借入するとレバレッジ効果と称して、手元資金があったとしてもそれを使うことなく物件を購入できる。

実は2018年にスルガ銀行等の不正融資事件が発覚してから不動産投資、特に収益用不動産融資はそれまでの勢いを失いつつあったのですが、厳しく成りかけた不動産融資は、コロナ禍で再び積極的になり、且つ、事業が倒産しないように、リスケしたり、返済を一時的に猶予したりと事業者にとっては誠にありがたい政策を打ってくれました。

でもそれって要するに、潜在的な不良債権が表面化していないだけです。

コロナ禍の自粛生活から、ウィズコロナ政策でコロナ前の状態に戻ってくるとしんどい事業者も出て来ますし、最近では身近なところにも「ほんとにしんどい!」って声が聞こえています。

一棟売マンションも数年前のように取引は活発とは言えないし、サラリーマン家主さんに人気だった区分所有の投資用ワンルームも物件は値上がりし収益率はかなり低下してしまいます。

また、以前のようにフルローンが難しいので手元資金を用意する必要もありますので、軽い気持ちで購入する気分には成り難いですね。

厳しかったコロナ禍から徐々に通常生活に戻れば、売り物件が増えて物件の価格は徐々に調整局面に入るような気がします。

一棟売マンションや収益ビルのような億単位の不動産は、事業として購入する投資家が虎視眈々とその時を待っています。
金融機関は属性の良い、信用力のある買主には融資は積極的に貸しますから、融資依存比率の高い買主さんは以前のようには優良物件を買うのは難しくなると思います。

蛇足ですが、超一等地にある不動産は利回り期待ではなく資産価値で購入する方がいらっしゃるというのがこれまでの不動産業界の通説です。

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不動産人/契約解除に伴うトラブル事例

不動産売買契約後のトラブルは、決済期限が来てもローンの承認が取れていないので、もう少し待って欲しいとか、株を売るつもりだっのが思いの外安値になってしまったとかいろいろありますね。

この間こんな事がありました。
今年4月に売買契約した収益ビル物件、翌5月の決済日に買主さんがお金の手当てが出来ず、決済日を延ばして欲しいと売主さんに申し入れたそうです。
売主さんも無下に断ることもどうかと思って話を聞いてみたそうですが、買主の話では具体的な資金の手当てが出来そうでなかったので、結局は契約解除し契約時の手付金は没収となりました。

自分の思う通リにならなかった買主は、契約時に預かっていた売主の重要な書類を返還しないでほったらかしていた。
決済前に重要書類の原本を渡すことは通常はしない事ですが、つい気を許したのでしょう。

売主さんは弁護士を通じて重要書類の返却を申し入れましたが、元買主の反応は鈍くいつまでも返却されない状態が続きます。

元買主の行為は売主の売却行動を妨害する行為であり、本来は訴えられても当然なのですが、売主も早期に売却して借入金を返済するつもりでしたので、余計な時間を掛ける訳にもいかず、次の買主を見つけようと別の仲介会社(←私のことですが)に売却手続きを依頼することにしました。

土地家屋の謄本などは法務局で簡単に取得できますが、建築確認申請書や役所に届け出る書類(消防署や建築指導課)に定期的に報告する書類、テナントの賃貸契約書など紛失したりすると二度と手に入れることの難しい書類もあります。
また、近隣との確認事項なども新たな買主を見つけて物件内容の説明をする為には、なくてはならない資料です。

これらの資料を再入手するには役所の担当部署や測量事務所を回り、コピーをもらったり、再調査をするとなると相当な作業ですし、すごい時間のロスになります。

一定の資料が手に入ると、物件を購入しょうとする方に物件の説明が出来るようになります。

売主・買主ともに、契約する時には売買契約書の条項をチャンと理解して、トラブルが起こった時にはどうなるかをよく知った上で署名・捺印しないととんでもないことに巻き込まれ兼ねません。売買契約書ってその為にあるのですから!

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富裕層はどこにいる

新型コロナウイルス第7波の感染者が増加していて、正に身近な人も感染し始めて、今までの状況とは一味違った感じです。

お盆頃にピークを迎えるという予想もありましたが、どうもそういう風にはならないようですね。

それと気になるのが、毎日の死亡者数です。

大阪でもついこの前まで10人とかだったのが、30人とか40人の日が当たり前に…

ちなみに今までの最高は92人(令和4年6月28日)。

全国でも300人前後というのが続いています。

300人/日って年換算にすると、10万9500人になりますので、その凄さが判ります。

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「死」とは、富裕層の人にとっては「税」の問題にも通じる関心事でしょ2020年の年の死者数は137万人で、相続税の対象になった人の数は12万人として「課税対象割合」は8.7%となります。
100人に8~9人が相続税の問題を背負っていることになります。
つい20年前にはその課税割合は、5%だったことを知っている人にとっては、急速な高齢化と2015年の非課税枠の縮小が課税対象者の増加の原因だと判ると思います。

『週刊東洋経済』の「変わる相続」特集の中に、「都道府県別の相続税課税割合一覧」(資料参照)

という資料がありますが、全国トップの東京都は17.0%、大阪府はその半分の8.8%、最も低い秋田県2.5%です。
人口の多い東京都は数自体も多いし、不動産価格も高いこともあって、相続税も断トツにトップです。

東京都千代田区の課税割合は39.4%と約4割、渋谷区のそれは32.7%、目黒区31.5%とあります。港区は26.4%ですが課税価格は3億3326万円で相続税額が7793万円と一人当たりの数字は全国トップ。

大阪と比べると東京の富裕層の多さは桁違いです。
私などもう長い間、東京に出掛けたことがないのですが、たぶん圧倒されてしまうかも知れません!

 

 

 

★相続に関する記事

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不測の事態が…相続対策に落とし穴

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不動産人/ホームページは本当に有難い!

当方のホームページを見て来訪していただけるデベロッパー、ゼネコン、不動産業者、一般ユーザーさんなど、本当に有難いことだと喜んでいます。
若い方だと新卒22~23歳、転職されたり独立されたりした方なら40~50歳台の方もいらっしゃいますが、殆どの方は2回目はありません、あってもメールとか電話ですね。

でも何回も会ったり、電話やメールなどで打ち合わせしたり、雑談できる方もいらっしゃいますので、長いお付き合いになりますが、それで十分です。

不動産業者は”ひと”が好きでないと出来ない職業だと思いますし、年齢や社会経験、性別など幅広い方とお会いするのは楽しいですね。

(注)不動産業者の中には、「ひと」よりも「マネー」が好きな人もいますけど…

ホームページの1回目は2001年(平成13年)10月スタートですから、彼此21年間ごそごそ書いていることになります。
実は、その1年前からコラムは書き始めていましたが、なんか人に見られるのが恥ずかしく、世間に全く公表しないなんの意味があるのか解らない時期がありました。
でもその後、いろいろな会社がホームページを持っているのが当たり前みたいな雰囲気に成りかけてきたので、勇気を振り絞って「一発太郎」を使っていろんな検索エンジンに発信しました。
個人的にはそんなことも、妙に懐かしい思い出です!

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南森町不動産/失敗しない不動産投資と不動産基礎知識(PC版)・・・21年前におそるおそる開設しました!

南森町不動産/不動産投資の”前後左右”(スマホ版)・・・HPは7割の人がスマホで見ていると知り、慌てて6年前に開設

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初期のころは、「南森町不動産」としても新聞折り込みや日経新聞に小さい広告したり、限られた地域のフリーペーパーにも広告出したりしておりましたから、一般ユーザーさんからのお問合せも多かったんです。
当時、私も40歳前後と若かったので、マメでしたね~!

でも、元々がプロ相手の事業用不動産の仲介業者ですから、億単位の物件を扱う比率が高いし、一番多く取引している種別は一棟売マンションとビルの仲介です。
ひとりで大小様々な種別の物件を処理するのは、なかなか難しいものですが、景気の波はありますが平均すると、3~4億円の物件を年間3~4棟仲介していた感じですね。
たまに、建売用地や事業用地も処理していますけど、メインは収益物件です。
でも最近は、売り物件も少ないし金額も少し小振りになっていますね。
家主さんから空き室募集の仕事も依頼されればやっていて結構忙しい時期もありましたけど、コロナ禍の間に売却依頼の波が来て処理できてしまったので現状は静かです。

一般ユーザーさんの方とお取引すると、凄く喜んでいただけるので楽しいので、もっと積極的に仕掛けないとといけないのでしょうが…いや、今でも一般事業者やサラリーマン家主さんのお仕事はマンツーマンでやらせて頂いていますから、よろしくお願い致します。(^^)

★不動産業者の日常に関する記事

実務的な仕事

見極めの重要性について

高齢者の不動産取引

情報交換と雑談

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