不動産ナマ知識/不動産契約・重説のIT化が目前に

不動産の契約・重説のIT化が実際のものになりつつあるのですが、日本国中の不動産業者が一機に電子契約できるものでもありませんので、当面は大手不動産業者が先陣を切って推進していくのでしょう。
5年後、10年後は中小零細業者もかなりIT化していかないと時代遅れの業者だと思われるのでしょうね!

その結果、予想されているのはいわゆる「駅前の不動産屋」の撤退です。
対面して重説・契約をする必要がなくなるわけですし、今でも賃貸物件はネットで下調べして不動産業者に連絡して、現地で物件を見て最終確認する傾向が当たり前みたいになっていますので、家賃の高い駅前や広い道路に面した目立つところに店舗を構える必要性が無くなるというわけです。

そもそも、一般に不動産業者へ訪問するのは“敷居の高い”ものです。
なにか緊張感すら伴うものじゃないでしょうか?(^^)

もう一つ懸念されるのは、“なりすまし”の危険性です。
今や一介の不動産業者であっても様々なITツールを使っています。
なにをするにしても、IDやパスワードのオンパレードです。
以前、私の知り合いの業者さんがホームページを持っていないという理由で、商談を断られたことがあったと聞いたことがあります。
今時ホームページも持っていない不動産業者なんて、胡散臭いってことでしょうかね?
業界の中で、事業用不動産専門、特に大型の物件を扱う仲介業者や売主・買主は集客を独自の人脈や情報網を持っているのでITに頼った集客を行っていないところも沢山あります。
一般の方はそういうことをご存じないのですが、世の中の趨勢として”ホームページ”は“名刺”と同じように有って当たり前ということです。

テレビのCMやネットで素晴らしいホームページを見ると、いかにも優良企業、安心できる会社だと思ってしまうのは仕方のないことです。
その為に、お金を掛けて作っているのですからね(^^)

“なりすまし”の悪用で、高い「店舗家賃」をネット上のイメージ作りにシフトして、大したことしていないのに“凄い会社”だと思ってもらえれば良いということで突っ走る者も今後一層多くなるのでしょう。
だって対面する機会が物凄く少なくなるわけですから・・・だから、悪質な発想を持って集客を図る者や詐欺的な営業を仕掛けてくる者も出てくると考えられます。

不動産業界のIT化の進化の結果、売主・買主・貸主・借主の皆さんは、今後表面的なイメージに操られて本当に大事なものを見極めることが難しい時代へと進んで行かざるを得ないのかも知れません。

個人的には、不動産の契約・重説のみならずIT化には反対ですが、この流れは止められませんので、今ある不動産業者の免許や宅地建物取引士の制度をもっと厳しくすることが急務だと思っています。

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不動産人/人手不足の話

今日の新聞で9月の有効求人倍率が2ケ月ぶりに悪化したと書いてありました。
人手不足の話題に反して、リストラの話題も健在です。

果たして、リストラされた人は人手不足の今、すんなりと仕事を見つけることができるのでしょうか?
私は自営していますので、もう何年も求職活動をしていないので詳しくは分かりませんが、40~50代の人でリストラにあった人が、同じ待遇で転職することは難しいだろうということは想像できます。
人手不足なのは主として年収の安い年齢層の人であって、それ以外の人は会社にとって必要だったとしても人件費が負担だからリストラにあっているという風に見えるからです。
年収700万円の人にその半分の350万円で同じ仕事してくれと言えば、殆どの人は無理と答えるはずですから。

子供のころ大人から、「将来なにになりたいか」という質問は今でもポピュラーな質問です。
私は、小学生の頃は動物学者とか本屋さんに成りたいとか言っていた記憶があります。
たぶん、あまり派手な職業に就きたいと思ってなかったのでしょうね。
小学校の高学年当りから、街の本屋のおじさんが店の奥に座っているイメージが頭の中で現実的なものになってきたように思います。
その延長線上に、今の不動産業者の自分があるように感じますね。

中学生になって、性格もだいぶ今と同じくらいになってきて、好きな教科と嫌いな教科がハッキリしてきました。
高校進学の時期には、担任の先生から「お前は、学校の先生になったらいい」と言われたことがありましたが、基本的に勉強するのが好きでなかったので、即座に「先生になるには勉強しないとアカンでしょう?嫌です。」と答えました。
大学生になって、一人でバックパックをしょって国内から海外旅行するようになり、一人で行動することの快感というのか、気楽さというものが自分に合っていることを悟りました。
そんなこともあってか、38歳で組織から離れて個人の不動産仲介業者として日々過ごしています。

人手不足の話を耳にすると、いかにも景気が良くて仕事が一杯あって、だれでも好きな仕事に就けるような錯覚を覚えますが、実はそうではない。
人生100年時代で、なにやら70歳から年金支給するみたいなこともあるみたいですから、長い間仕事して稼ぐ必要があるのならば、一時的に儲けたとかいうよりは徐々に成長できるような仕事、大きな会社ではなくても仕事の中身で自分に合った職業を見つけて暮らしていければそれが一番いいですね。

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不動産ナマ知識/「不動産テック」って何ですか?

最近、「不動産テック」という言葉をよく耳にしたり、目にしたりします。
「不動産テック」って何かと聞かれても、恐らく明快にこういうものだと答えることの出来る人は不動産業界にも少ないと思いますね。

そういう私も判っておりませんので、少し勉強のつもりで「不動産テック」について書いてある「不動産テック 巨大産業の破壊者たち」(日経BP社)という本を読んでみました。

「不動産テック」は、そもそも我々のような不動産業界の人間を「既存勢力」と位置付けて、人工知能(IT)や様々なコンピューター技術を使って不動産業界に切り込んでくる「破壊勢力」ってイメージです。

そもそも吾が不動産業界では、最近までコンピューターを利用していると言えるのは、レインズ等の物件検索と、FAXの代わりにメールを使って資料を送信する主にこの2つだけでした。

でも、検索やメールを使ったからと言って、不動産業者の仕事は根本的な部分で変化しているとは云えないし、業務の多くが今でも紙と電話であります。確かに、相変わらず物件情報はどこか閉鎖的で、交渉の仕方はやっぱりアナログ的で昔と変わっていないことは確かです。

「不動産テック」のような抜群のデータ収集能力と処理能力を持ちこんで、賃貸・売買の取引事例や物件価格の査定をすれば不動産業者個人の能力を超越した力を発揮することができるのは確かでしょう!
また、賃貸管理の仕事や金融や資金集めのノウハウも不動産業界に持ち込めば、日本の不動産業界は大きく変化すると書いてあります。既に米国では「不動産テック」産業っていうカテゴリーが大きなものになっているとか・・・

日本でも大企業とベンチャー系企業が緒に就き始めたようですが、まだ業界を大きく動かすほどの段階ではなさそうです。ただ、国土交通省は、個人の賃貸契約や重要事項説明を対面せずに締結できるIT化を段階的に進めていて、法人間売買取引についても実験的に進めています。
また、既に賃貸物件の内覧もバーチャルで行える業者もいますし、物件探しのマッチングもかなりITで出来るようになっています。

日本の不動産業の市場規模は約40兆円。

利益率は14%で、全産業で一番高い。

事業者数はコンビニの約6倍。

従業者数は約100万人。ただ、事業所の内の9割は従業員数4人以下です。

まだまだ、未開発の業界ですが、動き出すと一機に変化するような気がします。

私より古参の業界人には、今でもメールが使えない人がいますが、多分、ドンドン淘汰されるのでしょうね!生涯現役を希望するなら勉強するしかないですね。

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不動産人/投資用不動産「萎縮」の先

一棟売物件や区分所有のマンションなど不動産投資の動きがおとなしい、“原因”ははっきりしています。
金融機関の融資が厳しいからです。

スルガ銀行、西武信用金庫、レオパレス21、大和ハウス工業・・・など不正融資と施工不良問題と続いた問題で金融庁が各金融機関に対して行った調査結果(投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果)を読むと、各不祥事が社会問題化する前に、既に金融庁は「不動産投資に対する融資」がヒートアップしていたことを知っていたことが分かります。

現実的に融資が厳しくなった発端は、「かぼちゃの馬車」(スルガ銀行)の問題であったのですが、根元には低金利が続く中でサラリーマンや富裕層の人が『年金もあてにならないし、アベノミクスもどこか信用できない』と思っていたところに、「不動産融資ビジネス」を生業とする人が乗っかってきたからに他なりません。

聞くところでは、不動産セミナー等で不動産投資の魅力を説いていた方の多くは、早々と出口を見つけて物件を売却して、他の投資先や現金等に代えてしまっているとか・・・

当時、納得してマンションを購入にも拘らず多くの人は、フルローンと管理費の支払以外の出費が思いの他厄介なものだということを痛感し、考えていたほど上手くは行かないことが分かったという感じでしょうか!

勿論、それはやり方が拙かったからで、上手く行っている人もいらっしゃる。

「不動産投資」自体が悪いわけではありません。

株式投資でも、不動産投資でも同じだと思いますが、相場が良いときは誰でも上手く行くような気分になる。

反対に、市場が停滞しているとどうしようか迷いでしたりして、余計にわけが分からなくなる。

何が悪かったのか、どうしたら改善できるのか、また、何をしたら傷が浅いうちに解決出来るのか。一人ひとりの問題であって、他の人がこうしたから、自分も同じようにしていればイイのだというものではないはずです。

一度、立ち止まってチャンと考えてみましょう!

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収益マンション購入後の管理委託業者への注意

不動産投資に失敗してしまいそうだったら・・・

悪意の商法を御紹介します!

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不動産人/マンション投資家の敵・悪徳管理会社

実は数年前まで其の手の悪徳管理会社の手口を知らなかったのですが、サラリーマン投資家や純粋にワンルームマンション投資している人を“餌”にして飯を食っている悪徳業者が結構居るのです。
私の場合、従来は一棟売物件を中心に扱っていたので、売主や買主の属性がプロもしくはそれに近い不動産に理解力を持っている場合が多かったから、この手の悪徳業者の存在を具体的に知るチャンスがなかったみたいです。

不動産業界の事情に疎く、且つ、所有物件から離れて暮らしているマンション投資家の皆さんは性善説の方が多いみたいです。

 

勿論、”性善説”自体は決して悪いことではありません。

でもそういう人の気持ちを逆手にとって、「マンション購入→管理→運用→売却」という一連の流れの中で管理業務を引き受ける悪意を持つ会社がある。
普通にやっていれば問題はないのですが、騙すことをなんとも思わないでやっていると悪徳商法となります。

極端な言い方をすれば、不動産は手持ち現金がなくても融資が受けることが出来れば購入は出来るものです。
自宅の場合は、自らの収入を頭に入れているので、返済額はその範囲でと考えて購入ています。
投資用のマンションの場合は、収入は家賃となりますが、賃借人の入退去、リフォーム、修繕費の発生、募集時の仲介手数料・広告料等の出費負担があります。
この作業を建物全体の管理会社とは別に、マンション投資家は所有する区分マンションを管理する不動産業者に依頼するケースが多いのです。

この管理会社がすき放題(※1)して、裏でなにをやっていても判らなくなっている。

※1 やりもしないで、リフォーム代金を請求する。支払っていない広告料を要求するなど。

所有者(=家主さん)が「どうもおかしいな」と気づいた時は、すでに大きな損失を蒙っています。

と言っても、遠隔地にあるマンションの管理を自分で出来るものでもなく、不動産投資は行き詰まり、最終的には物件を手放すことになるのですが、その時に問題になるのは、マンション投資ブーム時のゆるいローン審査でフルローン(満額融資)を組んだローン残高が、売却価格よりも多いことです。

売却時に抵当権を抹消する為には、売却金額と融資残高の差額を自己資金で用意しないといけないのですが、マンション投資家の誰しもがいきなり数百万円とかを用意できるとは限りません。

まして、投資用マンションを営業マンの口車に乗ってしまって3戸、4戸と複数購入してしまった方は大変です。悪徳管理会社は所有者が困ることを見越して、相場より安い賃料で入居者を住まわせて、毎月の収支が赤字になるように仕組んでいる。

所有者が困って、その管理業者に相談すると、「売ってしまいましょう!」なんて軽く言われて、これまた相場より安い金額で売却させられるというストーリーまで出来上がっている。

ご自身の投資用マンションについて、「何かおかしい」「セミナーな営業マンから聞いていたのと違うな」「思っていたのと違う」と感じたら、一旦、冷静に何故そうなのか検証してみませんか?

問題の先送りはいけませんよ、後になれば成るほど解決することが出来ないかも知れません!!

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不動産人/「宅地建物取引士」試験の話

10月といえば、今年は消費税のアップもありますが、10月20日は宅建の試験ですね。

わたしも受験して合格したのですが、今から40年くらい前のことですから、頭も中もスッキリしていて暗記力もあった頃でした。不動産関係の会社に勤めていたわけでもなく、宅建に興味があったわけでもなかったのですが、資格のひとつもあった方がいいのかなって感じで、数ヶ月の間週に1~2回夜に学校に通っていました。9月になってもテキストの内容が頭に入っていない状態で「どうせ駄目だろうな」と思っていた矢先、先生が「あとの1ヶ月は試験に出るところだけ教えます。」と言ったのです。

実際は、具体的な部分ではなくて、建築基準法のこのあたりとか、宅建業法のここらへんって言ったものでした。

所謂、過去の問題から推察した予想ですけど、こちらにとっては藁をも掴む気持ちですから、先生の言われた部分を丸暗記しましたね。
1ヶ月間の集中力って凄いもので、繰り返し繰り返し覚えることで、びっしり頭の中にはいるものです。
過去問題や予想問題をやって、なんとなく合格しそうな感じがしてきました。

今だとネット上で動画開設とか、いろんな講師の解説とか無料で試すことが出来るらしいので、随分便利で楽できるのかも知れませんが。
不動産会社に勤めている人でも、未だ宅建持ってない人は多いのですが、仕事しながら机上の勉強するのはなかなか難しいことです。

試験を受ける為の知識以外の余分なことを知っているからです。
宅建合格したからって、不動産屋として一人前の仕事が出来るかって言うとそうでもないし、反対に、不動産業者として営業成績が良いからって言っても宅建合格とは直結しないものです。

宅建試験を受験される方は、頑張って合格してください!

特に不動産業者として仕事している方は、一応、宅建って不動産屋の免許みたいなものですから絶対に合格してくださいね。

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「不動産投資家」は「宅建免許」が要るのか?

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不動産人/首都圏の新築マンションが売れてないらしい・・・

去年あたりから耳にしてまたけど、関東の新築マンションの売れ行きが芳しくないという話です。
アベノミクスが始まった当初の3倍の供給量とオリンピックまでは大丈夫とばかりに建築ラッシュで工事費が高騰したこともあって、首都圏の新築マンションはざっと6000万円/戸くらいはするらしいから大阪の我々からすると相当お高い。

※東京23区に限れば、平均7000万円を超える価格です。

それに価格を上げないために戸当りの面積を小さくして販売するという話まで聞こえています。

市場が飽和するほどマンションを建て続けた理由は、少なくとも東京五輪が行われる2020年まで、首都圏の土地価格がずっと上がり続けると囁かれていたからです。

それに来月10月からは消費税のアップがありますので、個人が売主の中古マンションなら新築より安くて消費税も掛からないので、新築購入層が中古マンションにシフト変えして取引件数は逆転して中古マンションの方が主役になっているそうです。

関西圏はまだ新築マンションの販売にそれほど大きな深刻さはないようですけど、建築費や人件費などの高騰ぶりは関東と同じです。特に大阪市内の商業地はホテル価格と言われる坪単価になっていて、マンションを建てたのではソロバンが合わない。
近いうちに首都圏と同じような状況があるのかも知れません。

なんでも反動ってあるものですが、特に不動産市況はそういうことの繰り返しです。

★不動産市況に関する記事

今は”売り時”か?

事業用不動産市場のトレンド

高すぎる価格査定

不動産投資市場の動向は・・・

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不動産人/プロとアマチュアの差

プロとアマチュアの違いはいろいろあるものでしょう。

プロ野球でもプロになるだけでも大したものですが、多くの人が一軍で活躍どころか、ヒット1本、1勝できずにも去ってゆく。将棋やゴルフでもアマとプロでは実力の差は大きい。

不動産業界はどうかというと、一見したところプロの業者と全くの素人の差は大きいけれども、多少なりとも売り買いの経験があって、会社経営でもしている方の不動産を見る目はプロ以上かも知れませんね。

まあ、不動産屋の中でも1年生と何十年とやっている業者とは違いますけどね。

一般の人と取引を進めていると、いろいろな場面で驚くことがあるのですが、最近の話でひとつご紹介しましょう。
事業をしている人でないと事業用不動産の売買の経験はほとんどないと思いますが、昨今の不動産投資ブームのお陰で多少は経験値も高くなっているはずですし、今後も増えると思います。

ある物件を売却することになり、買主を見つける営業をしておりましたが、投資用マンションを購入しようとする際の金融機関の融資姿勢は厳しくて、なかなか思うような買主が現れなかったのです。
そんな時、ある不動産業者が自ら購入する話があり、話を進めるためにと売主さんに「こういう話が・・・」と報告しました。
すごく喜んでもらったのはイイのですが、まるで決まったかのような話しぶりでしたので、「これから詳細を詰めて行きますので・・・」と話を落ち着かせるのに大変でした。

また、別の話ですが、収益物件の契約を済ませてしばらく間を空けて、売主さんと1ヶ月後の決済日までのスケジュールを確認していたのですが、「当日の決済前に、食事をしたいので、どこか良いレストランを紹介して・・」と。

ちょつとビックリしました!

確かに“契約”は終わっていますが、“決済“は100%出来るという保証はありません。
勿論、間違いや契約解除等のないように進めてはいますが、それでも何かの問題が発生して“決済”出来なくなる可能性はあるものです。

プロの不動産業者なら“契約”や“決済”の前にリッチな食事は控えるものです。

すべて終わってから、ゆっくりと杯を上げる!

プロ野球でもマジック1になったからと言って、パーティーはしませんよ。

最後まで気を抜いてはアカンのです。

★契約や決済に関する記事

「契約の履行に着手」って何ですか?

「持ち回り契約」について

事業用不動産の売買契約前から決済までの流れ

「遅刻」で取返しがつかないことも

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不動産人/独立開業して判ること

昨日、3年前に独立して開業したAさんが前ぶれもなく久し振りに来社してくれました。
真面目で地道なこつこつタイプのAさんですから、取り扱う案件の多くは紹介だそうです。
3年間やってみて独立開業の大変さが判ったという話をしてくれました。

私も38歳のときに独立開業したときは、全く売り上げや収入がどのくらい確保できるのか判らず、最初に契約できたのは半年経ってからでした。おかげさまでその後は順調に推移し、3年はあっと言う間に過ぎたという記憶が久し振りによみがえりました。その後、17年間に渡って大きな波、小さな波があって55歳で一旦幕を閉じた後、60歳になったのを機に再度開業したのでしたが、足掛け20年以上一人で不動産屋をなっているわけですが、単に売り上げを上げることが難しいと言うことではなくて、資金繰りという問題が一番かもしれませんね。

毎日とか毎月とか定期的に収入がある仕事ではないのに、毎月の支払いや税金、年金、健康保険など必ず支払いの時期がやってくるわけですから、時には収支のバランスが崩れそうになることもあるからです。
その上、病気になったり、子供の進学や結婚などの人生のイベント等もありますし。

でも、自分で考えて行動すること、いろいろ知恵を絞って難門を打開したときの満足感はなかなかイイもんです。そんなことを二人で話し合ってお互い元気をもらった時間を共有したのでした!

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不動産人/秋の日差し

昨日までの日差しと違って、刺すような痛みもなく幾分やさしさを感じる今日の日差しです。

カレンダーを見るとこの週末は三連休、もう9月も半ばです、今年も残すところ3ヶ月半ということです。

小振りの物件でも契約から決済まで約一ヶ月くらいは必要ですし、少し大きな物件ですと具体的な商談~契約~決済という流れで約三ヶ月くらいは掛かりますから、今そういう物件が無いと年末の懐具合は少し寒いかも知れません。

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お医者さんが出ている健康番組って多いですよね。
テレビも各局同じような内容の番組が多いので、この前見ていたのが何チャンネルだっか、何曜日だっかのか憶えられません。
そんなどこの番組だったか忘れてしまいましたが、年をとっても好奇心を持って生きていると、老化を防げるそうです。

仕事でお昼は外食しているのですが、大体数箇所のラーメン屋さん、定食屋さん、カレー屋さんってグルグル回しているだけの人は要注意だそうです。
新しいお店に入って食べることが少ない人より、どんな料理だろうとドンドンチャレンジする人の方が脳の活性化が図られるということでした。
確かに、好きなものを食べるので、だいたい同じ店で同じ料理を食べています。

仕事で遠方に行っても、馴染みのファーストフード店を見つけるとワザワザ入っていく自分が悲しいですね。

味が変わると残念だとか思ってしまいます。

これじゃ~駄目ですね。

あっ!今日も梅田にいるのに、吉野屋の牛ドン食べちゃいました!
明日から、ちょっと工夫して新しいお店を開拓します。

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