不動産人/少しの不便で割安に暮らす方法

お正月、えべっさんと続いての三連休です。
そろそろ仕事モードにならないと駄目だと思ったらもう一月も半分終わってるし(笑)。

知り合いの社長さんが持ち家を売却して、賃貸マンションに入るということになって、今日はその物件の案内です。
住宅の案内って仕事自体は少ないのですが、知り合いだとこちらも親身になって探しますし、依頼する方も安心感があるのだと思います。

「事業用不動産専門」とかいう立場で営業しているのですが、自分自身もマイホームを探したり、引越ししたりした経験がありますから、お探しの方の気持ちは十分判ります。

今回のような住まい探しの時に特にも思うのですが、購入でも賃貸でも同じく、誰でもが知っている最寄り駅にある住宅(マンション含む)周辺には物件が多いのですが、例えばその次の駅で“普通”しか止まらないような最寄駅にある住宅は、比較すると金額で賃料が1万円程安かったり、売り出し金額が数百万円安かったりすることがあります。

また、同じ建物内にある分譲マンションでも、エレベーターが止まらないフロアーにある部屋は、エレベーターが止まる部屋に比べて安かったりするものです。

少しの不便で毎月の負担が軽くなるって捨てがたいと思うのですが、皆さんは如何お考えでしょうか?

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不動産人/都心オフィス空室率1%台に・・

オフィス仲介大手の三鬼商事が13日に発表した東京都心のオフィス空室率が調査開始2002年1月以降で初の1%台になったそうです。

リーマンショック後の2010年11月には、9.04%だったが、その後東京一極集中の動きが加速して、今回の数値は予想以上のものだったらしい。当然、賃料も上昇していて、平均募集賃料は2万743円/坪で59ケ月連続の上昇だとか。

 

大阪市内でも、オフィスの空室率は低下しています。

オフィスビル経営の会社の社員も、自社保有しているビルに空室が少ないので営業にならないらしいのです。因みに、大阪市内の空室率は2.86%、梅田エリアは2%、淀屋橋・本町は2.46%と東京ほどではないけれども、ほぼ満室に近いと言っていい位のパーセンテージです。
平均募集賃料は東京の半分以下の1万1414円/坪です。

自社ビルを持ちたいという会社も多くなっていますが、こうなるとビル保有者も簡単には手放したくなくなる気分になってまして、売り物件の数も少ないのが実情です。

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不動産人/2025『大阪万博』誘致に成功で、気分スカッと!!

不正融資が明るみになったスルガ銀行や西京銀行などのお陰だけではないと思いますが、不動産融資、特に収益物件の中でもレジ系といわれる収益マンションの足取りが重いです。

原因は、銀行の不動産融資が「厳格に」「慎重に」なっているからです。

昨年、一昨年と節税対策の土地所有者や利殖目的の不動産投資家など幅広い層の顧客でにぎわっていた不動産投資市場です。

そのような状況を感じて、最近若干の値下げをし始めた売主も出始めましたが、大半は従来通りの強気なスタンスです。

なんていっても金利が安いから、慌てて売り急がなくてもイイからでしょう。

来年の春くらいまでは睨み合いの状態が続くのかと思っていた矢先に、万博の誘致が大阪に決まって7年後とは言え、なにやらゴソゴソ動きがあるはずと思っています。

それにカジノを含めた大型リゾート施設IRの誘致も大阪が有力視されているみたいですし!

金融機関の融資と不動産市場は裏腹の関係ですから、あまり引き締めがきついと世の中に悪い影響が出かねません。
金融機関の収入源は貸し金です。
善し悪しはあるけれど、今までは東京のトレンドが半年後、一年後に大阪に来るという言い伝え、これからは少し違うかもしれないです。
インバウンドで賑わっている大阪には新たなビジネスモデルを探す動きがきっと始まるはずです。

「景気」の気は、“気持ち”からですから、前向きにがんばりましょう!!

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不動産人/エゴなお客さん

今年もいろいろなことがありましたぁ。
まだひと月ちょっとありますけど、少しふり返ってみます。

どんな仕事もイイことばかりじゃありませんが、今年も「なんですか!」っていうことがありました。年末の一棟売マンションに買い付け証明書を入れていましたので、えべっさんの頃(1月9~11日)には返事をもらえることになっていた案件がありました。
でも、その日が過ぎてもいっこうに返事がありません。
挙句の果てに、「他からの返事を待っているので急ぎであれば諦めてもらってもいい」とか言われ、当方の買主さんも「失礼な奴だ」と怒ってしまって結局は“没”になりました。
年明け早々ヤナ感じでスタートしました。
それでも気を取り直して、頑張るのです^^)

また、この秋にも情けない話がありましたね。
知り合いの業者さんが、「野澤さん処の近くに古びるが・・・」というので、経緯を聞くと売主の希望金額と今までに付いた買主様の希望金額に大きな差があってなかなか売れないと言うじゃないですか、それじゃあ最低幾らだったら良いのかと聞けば、「◎◎◎万円」だとOKですというので、その金額で私の方で買主を2人付けて、「買い付け証明書」を提出しました。。

ところが、イザ売主がその金額を目にしてから、「やっぱりもう少し高くないと・・・」って爪を伸ばしてきて、再度こちらから金額を出し直すとまた値を上げるという始末です。
これもまた、買主さんが怒ってしまって破談です!!

人間に欲は付きもので、多少エゴなのは仕方ないとしても、自分で口にした約束事は守って欲しいものです。
相手様にも迷惑なことですし、不動産業者としても信用にも関わることです。

売主・買主問わず約束は守るようにしましょう!!

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不動産人/「融資が厳しくなると、物件価格は下がる」のか?

11月も下旬です。今朝は今年一番の冷え込みで、手袋があってもおかしくないほどです。

 

不動産業界では、税制や業績を念頭に置いた取引が年末に向けてあるものです。
今年はスルガ銀行の問題に波及して、他の金融機関も不動産投資向けの融資がきつくなっているので、例年よりか取引の量としては少なくなると思われます。

一般的に不動産融資が厳しくなると、購入できる方の数は減りますので、需給関係からすると物件価格は下がるはずです。

実は、融資が厳しくなってきたのは昨年半ばからのことで、スルガ銀行の問題が騒がれた一年も前のことです。
ところが、現状の不動産価格は下がるどころか依然として強気価格が主流です。
考え付く理由としては、所有者の方も、借り入れしている融資条件が依然として低金利なので収支バランスからしても売る必要性が低い
売り物件自体が少ないので、購入したい人も物件選択の幅が意外と狭いので、取引価格に市場原理が働き難い。もし、市場原理に任せて売買を行えば、値崩れして不良債権が発生してしまうので、金融機関も融資先に対して“売れ売れ攻撃”は行えないし…

だから、前にも進めない、後にも引けないような状況で推移していると考えられます。もし次に動きがあるとすれば金利が上がったと実感できる時かもしれないですね。

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投資用物件に限らず、不動産を購入・売却する時期は、世間のムードや趨勢だけでなく、個人であろうが法人であろうがその時の状況を判断して行動を起こすべきだと思います。

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不動産人/「丹波篠山市」

兵庫県の篠山市で住民投票の結果、「丹波篠山市」に改名することが決まりました。

丹波黒豆やボタン鍋、丹波栗など全国的に「丹波篠山」って言うブランドをお隣の京都の丹波市から取り返すことが出来る経済的な手助けになるはずです。

篠山市の改名をめぐっては、「市名変更のために使ってほしい」として、当区名の人から1億円のふるさと納税が寄せられたこともあって注目されていました。

不動産には住所以外の地番や昔ながらの名称、マンションなどのネーミングなど付けられています。

大阪でも商店街の名前に「銀座」を付けたり、マンションに「中之島」「心斎橋」の近くだからとその名称を付けたりしているのもイメージがイイからでしょうね。

特に「丹波篠山」みたいに食品産地をイメージできる名前は歴史もあって貴重です。
今となっては、何故当初からその名前を付けなかったのか不思議です。

でもこの騒動で、全国に「丹波篠山」の名前を知らしめた効果は絶大だったかも知れないですね。

追伸:JR「東寝屋川」駅が「寝屋川公園」駅に名前を変えるようです。これもイメージ戦力ですよね。

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不動産人/「宅建」合格してそうな皆さんへ

10月の宅建試験が終わって、12月に合否が判明します。
受験生は自分が受かったかどうか大体判っているはずですよね。

 

宅地建物取引士の登録者数は概ね20年間増加しております。
また、就業者数も14年間連続で増加しています。
大阪府の宅地建物取引士の就業者数は2万7327人。(平成29年度末現在)
その内、女性の比率は22.3%ですが、大体全国平均より少しだけ低いです。

意外に感じるのは、宅地建物取引士の就業者の約4分の1が40台で、全体の平均年齢は49.8歳だというから不動産の世界は中年男性が中心の職場だと言えます。

不動産取引の実務は奥が深くて、何十年経っても知らないことは幾らでもあるものです。
「不動産」は同じものが絶対に無いので、隣地であっても全く別物ですし、数年前に売りに出ていた物件でも今日の状態はまた違うものです。
「宅建」持っている人は沢山おられますが、実際に即戦力で不動産取引ができる人ばかりではありません。

誰でも最初は素人です。
車の運転と同じように、慣れや経験が必要です。
新人は上司や先輩の指導が必要ですので、私としては経験が浅い段階で一度は大手の不動産会社に席を置くのがいいように思います。
仲介会社でなくても、マンションデベロッパーや建売業者でも勉強できますよ。

キチッとした仕事の仕方を経験するということは大事なことです。

小さい会社でもキチッとした仕事をしているところはありますが、外部から眺めていてもどこの会社がそうなのか判り難いでしょう。でも経験を積もうとする会社が、どういう種類の取引が得意なのかで、その後、不動産業界で生きていく立ち居地が大きく違いますので少し考えてみても損はありませんから。また、私も経験があるのですが、せっかく入社しても指導しない上司に当たると困りますよね。

昔なら、入社して数日経つと「今日から1人で営業して来い!」なんて言われて、3ヶ月坊主だったら首なんてことありましたけど、テレビコマーシャルなどしている会社が今でもそんなブラックなことをしているみたいです。

大手の場合は実務研修があったりするので、「宅建」を持っているだけでなく仕事しながら勉強もできると思います。

私が「宅建」合格した時は、24歳だったかな・・・不動産業界とは別の仕事していたのですが、私の勤めていた会社が当時隔週土曜日休みだったので、いきなり週休二日にすると仕事に支障があってはいけないということで、土曜日出謹すると(確か5,000円だったと思うのですが、)出勤手当てが貰えたのです。だから、殆どの人が出勤していたような記憶があります(苦笑)そのお金で週に1回宅建の学校に通うようになって、結果的に不動産屋になるキッカケになったわけです。

どちらにしても、不動産業界もいろいろ新しいことを知っておかないと仕事し難い状況になってきていますので、「宅建」合格をスタートだと思って向上心を忘れないで頑張って下さい!

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不動産人/「太陽光発電ビジネス」の話

福島の原発事故があった頃、自然エネルギーが注目された時期がありました。

風力発電や地熱、レアメタルなどのほかに、太陽光パネルを設置して電力を売るビジネスが超人気になったことがありました。
自宅の屋根にソーラーパネルを設置して余った電気を売るというものもありましたが、それとは違い、産業用の太陽光発電の場合は、20年間という固定買取期間も選択できるため、表面利回りは10%前後だったとしても収益の安定性は抜群のビジネスでした。

ただ、広大な敷地が必要なので地方の山間部や未利用の工場跡地など銀行の担保評価からすると凄く低評価の所に何億とか何十億とか大きなお金を出資することが必要でした。
それにはメリットがないといけないということで、国の政策として2012年優遇税制が適応されることになりました。

それは、事業用の太陽光発電の設置や購入に掛かった費用を、稼動させた初年度に全額損金処理(経費)できるというものでした。
大きな利益を出している会社や富裕層などは、合法的に節税できるとして太陽光事業に参加して一種の「バブル」が発生したのでした。

優遇税制はその後、要件が厳しくなるのですが、太陽光の買取価格が今は18円/kwh位らしいのですが、2012年当時は2倍の40円とかだったので20年固定なのでまだ事業事転売できるとする商売があるようです。
厳密には不動産投資と言えるかどうかは疑問ですが、変形の不動産投資ビジネスとして「太陽光発電ビジネス」の触りをご紹介させていただきました。

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不動産人/投資用マンションの「起承転結」

「起承転結」とは、漢詩の構成法。 物事の順序や、組み立て。のことを表した四字熟語です。

投資用マンション(区分)のみならず、収益ビルや一棟売マンションなどの不動産投資も「起承転結」のようなストーリーがあります。

物件の購入、保有期間、そして出口戦略と呼ばれている物件売却の流れです。

最初に物件の購入を検討する時は、そのことで頭の中がいっぱいです。
検査済証はあるのか、瑕疵はないのか、入居者の属性や家賃の滞納はあるのか、ファイナンスの条件はなどいろいろ考えることが沢山あります。
判らないことが多いのに、営業マンの口車に乗って投資用マンションを買ってしまった人はこういうことに無頓着だったのでしょう。

次に、保有して賃料収入を得ることになりますが、フルローンで借りてしまうと、空室期間が長いとか、空室数が多いと返済額とのにらめっこ状態に為りかねません。
入居者募集してくれる不動産屋さんと話をしながら最善策を講じなければ為りません、また保有物件から遠く離れた所にお住まいの方は管理会社が好き放題勝手なことをしていないか気をつけなければ為りません。

入退居時に行なうリフォームの請求書だけ送ってきて、施工した写真の一枚も送ってこないような管理会社などは、本当に施工したのかどうか疑ってみるべきでしょう。

管理会社とのコミュニケーションもバッチリ上手くいっている場合、毎月の賃料収入も確保できて安定した運用ができます。
年間の収入を集計して確定申告します。
減価償却や固定資産税を払ったりしながら保有期間5年を迎えることになります。

保有期間5年を迎えて最初の1月1日を過ぎると長期保有となると、譲渡した利益に課税される税率が下がりますので、売却を考えるなら一つの節目として“5年目を目安”にするのもイイのかも知れません。その頃に、景気がイイと高く売れるので絶好のチャンスかも。

『保有期間で得た収益』+『売却することで得る収益』を合計してその不動産投資でどの位の収益率があったのかという成果が判明することになります。

この一連のストーリーを念頭に、購入時の不動産会社、保有期間中にサポートしてくれる不動産会社や管理会社、売却する時の不動産会社と上手に付き合うことで、最高のコストパフォーマンスが得られますので、良き不動産パートナーとの出会いがありますように!

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不動産人/投資用マンションとローン審査

先日、BS放送で将棋の「羽生善治とAI世代」という番組を観ました。将棋の世界ではプロ棋士が人工知能を積んだロボットと対戦して負け越すことが珍しくなくなっています。そんな中、羽生さんは「ロボットは強いといっても、一年後に開発されたものの方が強い。ということはまだ弱点があるということだから・・・、今あるロボットは最強ではないはずだ」と言っていました。
また、盤上の手を読みは最終的には読みきれないので、最終的は「なんとなく」と言う気持ちで最善手を指すとも言っていました。

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メガバンクやネット検索サイトでは、住宅ローンの事前審査を15分とかで出来るサービスを始まっています。これまで人間が一日掛かっていた作業を、15分で出来るってわけです。
日常的にスマホ使用に慣れている一般ユーザーが増えているので、これからはこのサービスが当たり前になるのでしょうね。

でも、事業用不動産のローンはまた別物ですが、サラリーマンの方々の投資用マンションに対するローンは住宅ローン並みに機械的に審査が出来るようです。高い金利で借りているローンを、低利なローンに借り替えようとすると、意外と厳しい審査が待っているケースが多いようです。
投資用マンション用ローンは、大手銀行では扱っていないところもあるし、ノンバンクやファイナンスに近い感じです。
新築マンションを購入する時のローンは、予めローン会社がセットされていて審査も緩い感じですね。

一旦、中古マンションとなると物件評価額も下がっている、所有者の年齢も上がってる、もしかして年収等の属性も変化していている場合もあったりします。

もし売却価格がローン残高以下だったりすると、手持ち現金を投入しないと抵当権抹消できずに売るに売れない状態も起こりえます。
この身動き取れない状態が一番やっかいです。

※勿論、値上がりしていたら、そういう問題はありません。

最初から中古マンションだと落差による被害は小さいので、後々のことを考えてみて投資用マンションは新築か中古かと言えば、中古の方が扱いやすいと思いますが・・・

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