不動産ナマ知識/投資用中古マンションの減価償却費

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個人で不動産投資をする人の多くが、区分所有のマンションを購入しています。
で、賃借人を入居させて不動産所得として来春確定申告することになります。

稀に、販売した不動産業者がサービスで確定申告までするなんていうケースもあるのですが、それは過剰サービスであって内容によっては税理士法違反になるかもしれません。
投資用マンションの確定申告は、自分で計算してもそれほど難しくないと思いますので、是非ご自信で計算して、税務署に足を運んでいただきたいものです。

不動産所得の計算上、収入は賃料そのもので明快ですが、必要経費を算出しなければなりません。
購入した際の内、固定資産税や都市計画税の日割り精算金(建物分)は購入価格に含めます。
また、仲介手数料の内、建物分は購入価格に含めますので、先の税金相当分の金額と一緒に減価償却することが出来ます。

≪寄り道≫

投資用マンション購入時の諸費用のうち、印紙税・登記手数料・火災保険料・ローン保証料や手数料は「必要経費」として収支計算して処理します。
また、通常の室内リフォーム費用や修繕費用も必要経費として処理します。

減価償却は土地には適応されないので、購入金額から建物の金額と先の仲介手数料と固定資産税日割り按分額を足して国の定めた減価償却率で毎年経費として処理することになります。

新築の場合は、鉄筋コンクリート造47年、重量鉄骨造34年、木造22年の法定耐用年数で、以前は定率法も使えたのですが、今は定額法を使わないとダメです。

建物の内、鉄筋とか鉄骨の躯体部分とは別に設備部分として給排水設備や電気・照明設備などがありますので、その金額が分かれば法定耐用年数15年とかで毎年減価償却していきますが、分からないとか面倒だと言う場合、躯体部分と一緒に処理することも可能です。

中古で購入した投資用マンション(一棟売マンションの場合も)は、築後まだ新しい建物だけではなく、法定耐用年数を経過した建物もあるでしょう。

【法定耐用年数の全部を経過した古年マンションの場合】

法定耐用年数×20%=残存耐用年数

【法定耐用年数の一部を経過した古年マンションの場合】

法定耐用年数-経過年数+(経過年数×20%)=残存耐用年数

※経過年数については、月数に置き換えて計算します。

※残存耐用年数に1年未満の端数があるときは切り捨て、残存耐用年数が2年に満たないときは2年として計算します。

鉄筋コンクリート造で築後10年3ヶ月経過したマンションを6000万円(建物部分)で購入した場合の減価償却計算の例

<建物>

RC造は法定耐用年数47年

47年-10年3ヶ月+(10年3ヶ月×20%)

=564月―123月+(123月×20%)

=465.6月=38.8年→38年

減価償却は毎年の簿価(帳簿上の価格)を減少させていきますので、売却する際には思わぬ利益がでる可能性も持ち合わせています。
投資用マンションのセールストークに「実際は支払っていない経費が収入から控除できお得!」なんていうのは、間違いではないけどトータルで考えるとどうだか分かりません。

不動産投資の最終的な損得は、最後(売却・処分)に分かるものですから。

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