相続と投資用不動産の身近な関係

賃貸マンションやワンルームマンションへの投資がブームになっていましたが、不動産投資ブームの波は数十年前から繰り返しあり、既に多くの方が収益不動産を所有しています。

サラリーマン家主さんがマンション投資した結果、５～６戸の分譲マンションを所有しているなんてことも珍しいことではありません。

趣味と実益を兼ねて家主業を行っていたお父さんが故人になってから、残された相続人は収益不動産を含めた遺産をどういう風にしたらいいのかという大きな宿題を負うことになります。

大きなテーマで言えば、「遺産分割協議」の問題ですが、先ず、相続と相続税は違う問題だということを認識しなければなりません。

相続は家主さんの死亡により発生しますが、その中の約８％の人に相続税の納付が必要だということです。

死亡者数に対する相続税の課税件数の割合がどれくらいかをみると、２０１９年は８．３％となっています。実際に課税があった被相続人（死亡者）の数は１００人のうち約8人ということです。
課税があった被相続人１人に対する相続税額の平均は、１，７１４万円となっています。２０１５年以降は相続税の基礎控除額が縮小されたことで、課税される人の割合は２０１４年の４．４％から８％台に増加しました。

（生命保険文化センターHPより）

★遺産総額が基礎控除額を下回る場合、相続税はかかりません。

相続税課税対象額＝遺産総額―基礎控除額

※遺産総額：預貯金・現金・株・不動産などの合計

※基礎控除額：３０００万円＋（相続人数×６００万円）

ここでは相続財産の内の収益不動産だけを見ながら進めますので、相続財産全体の問題は扱いませんので、あまり相続税のことは触れないようにします。

遺産分割については、遺言書がある場合は、原則として遺言書に従って遺産を分けます。

遺言書がない場合で相続人が複数いるときは、話し合いでどうするのか決めないといけません。

その中に一棟マンションや投資用分譲マンションがあったら、どうしたらいいのかというのが問題です。

遺産分割／３つの方法

遺産分割には、【現物分割】【換価分割】【代償分割】という３つの方法があるとされています。

【現物分割】

現金は長男、株は次男、自宅はお母さんとかいう風に現物をそれぞれの相続人が取得する方法です。
収益不動産も共有名義にできますが、後々揉める可能性が高いということで避けた方がいいとされています。

分譲の収益マンションを複数相続した場合、同じ建物内であれば各相続人に分けても大きな差はないのですが、全く別の場所だとか間取りや面積も大きい小さいなどバラバラだと各相続人によって格差が生じますので、次の【換価分割】【代償分割】などの考え方も頭に入れながら対処する必要があります。

【換価分割】

相続人が取得した財産の全部または一部を換金して、その換価代金を分割する方法です。

相続人がだれも収益不動産の取得を望まないときに適しています。

【代償分割】

例えば、相続人の一人である長男が収益不動産を取得して、他の相続人である次男や長女に現金を支払うというやり方です。

遺産分割は相続人全員の同意が必要です。

特に相続税の納付が必要な場合は、相続発生から１０ケ月以内が申告と納税を行うこととされていますので、収益不動産が含まれるとなると遺産分割協議は非常にタイトなスケジュールであります。１０ケ月内に合意できそうにない場合は、一旦、法定相続分で取得したものとして申告と納税してから、後日遺産分割協議が成立してから修正申告する方法がとれます。