不動産マメ知識/固定資産税への疑念

少し前の朝日新聞で、「固定資産税への疑念」というコラム記事を読みました。要するに、次の3つの疑念があるという内容です。

①3年毎の評価額変更をするために、約1億8000万筆の土地と、約6000万棟の家屋を自治体からの依頼により不動産鑑定士が評価を算出すること。

②海外ではドイツのように、6年毎に評価替えを行うことになっていたが、膨大な手間ひまが掛かる為に、実際には断念している違憲状態だそうだという。

現在ではどんな課税方法がいいのか議論中だとか。

大阪市の令和3年3月の予算によると、歳入予算(100%)の内、市税収入(40%)の内の半分が固定資産税と都市計画税(20%)です。

大阪市以外でも概ねそれぐらいの割合はあるはずで、確かに税収の大きな柱です。

ちなみに、その固定資産税と都市計画税の額(367270百万円)は、大阪市の人件費を賄って余りある金額です。

③日本の固定資産税は「適正な時価」を課税標準としているが、それは税収を確保したい市町村などの自治体が依頼した不動産鑑定士さんが作業を行っている。

そこに忖度は存在しないのか?・・・と疑念を問うているというコラムです。

今回、このページを書くにあたってネット上の関連記事を読んでみると、今年1月に朝日新聞、2月に東洋経済誌が茨城県で不動産鑑定の評価業務をずさんな契約手法で依頼していたことがスッパ抜かれていました。
茨城県の大半の市町村が評価業務を随意契約で発注し、入札で発注先を決めていた市町村より最大で4倍以上の開きがあったとのこと。
果たして、固定資産税の評価って「適正な時価」に基づいて算出されているのか疑ってみる必要はありそうな気がします。

Yahoo不動産の質問コーナーに、「固定資産税とは、大雑把に言えば、国や市町村という大地主がいて、それの使用料という年貢(税金)を毎年払っているという事」という回答がありましたが、ある意味それは正解だ。

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不動産ナマ知識/「長屋」の処分について

「長屋」の処分について相談をいただきました。
いわゆる、落語に出てくる「長屋」をイメージしたような木造家屋で、築年も昭和30年代で今は空き家になっています。

相談内容は、このまま売却するか、更地にして売却するという内容でした。
事前に物件について調査していましたので分かってはいましたが、実際に現地に行ってみると改めて進入路と接道状況(3メートル弱の道路幅員)の狭さに問題を感じます。

「長屋」という古風な呼び名は、今ではテラスハウスやタウンハウスというハイカラな名称になっています。

名称は違っていても、住宅が2戸以上で廊下や階段などの共用部分がなく道路から直接出入りできる建物です。

「長屋」は戸建住宅と違って「区分所有法」(建物の区分所有等に関する法律)によりいろいろな制約を受けます。

基本的な考え方は分譲マンションと同じですが、「長屋」の場合は“連棟式建物”ということで確認申請時に基礎・屋根・壁等が一棟で申請して建てています。

その部分が共有部分ですので、所有権を持っていても自分ひとりの判断だけでは建物を解体することは出来ません。

4軒長屋であれば自分以外の所有者(共有部の変更の決議は、)全所有者の4分の3以上に合意してもらう必要があります。(建て替え決議は、5分の4の同意が必要です。)特にお隣の所有者については解体すると壁の半分が無くなることもありますので、解体の合意は必須条件となります。(壁などの修復費用は解体する側が負担します。)

当然ながら、「長屋」の端の家だとお隣は1軒ですが、中の家だと2軒となりかなり大変です。

今回のご相談のあった物件については、他にも厄介な部分がありました。

それは道路の問題ですが、道が狭いということは解体工事や改築工事など施工時に工事車両の出入りに制限を受けるので、工事費用が高くつくということ。

そして、もっと問題だったのは、広い道路から当該地に至る進入路と周りの「長屋」の道路が全て各住宅の敷地による持ち出しによっている「私道」だったということです。
水道や下水道、ガス工事をする際の道路の掘削同意を得るのに、沢山の所有者の同意が必要となるので、大変な時間と場合によっては金銭が要るからです。

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結論としては、金額的には低くなるけれど、現状のままでプロの不動産業者に引き取ってもらうのが現実的な解決方法だということになりました。

このような老朽化した「長屋」をどうしょうかと考えている方も沢山いらっしゃるはずです。
不動産はふたつと同じものはありませんので、個別に調査して費用対効果を考慮したうえで、どうするのが一番いいのか判断するしかないですね。

≪補足≫
今回の「長屋」を売却するのではなくて、”賃貸物件”として入居者を募集する案も検討しましたが、ちゃんとリフォームしても安価な賃料しか期待できないことからそろばんに合わないということで、その案は“没“と判断致しました。

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不動産ナマ知識/相談相手の選択(弁護士・税理士・設計士…)

「相談相手の選択」はとても大事なことです。

 

不動産の問題って、幅が広いので相続に関わる不動産の問題、例えば分割、売却、管理、税金、融資などいろいろなことが頭を駆け巡るわけです。
所有権移転や分割協議書などは司法書士さんに相談して、その後売却になると宅地建物取引業者にバトンタッチです。

でも、こんな人もいますよ。

相続税の問題を相談して申告します。
その後、50坪の駐車場だけは売ってしまおうと、「A先生、売るの手伝ってくれませんか?」ってね。
その駐車場の売却を手伝う?って、普通は「売って下さい!」っていう意味ですよね。
もしもし、A先生は不動産業者じゃありませんよ?

で、A先生は不動産業者に資料渡して、買主を見つけると、手数料相当額を頂戴することになります。
誠に美味しいサイドビジネスです。

※こういう場合、不動産業者が資料の提出、質問、調査への協力をA先生に申し入れると、本業が忙しいのか、怠慢なのか、妙に値打ちを付けているつもりなのか判りませんが、「遅い、的外れ、中途半端」なことが多いですね。悪口言うつもりはありませんが、本当にそうなんですよ^^)

物件調査は?・・・資料受け取った不動産屋さんがします。
重要事項説明は?・・・取引実務を行なう不動産屋さんがします。
土地の測量は?・・・測量士の方に依頼します。
駐車場の契約者の解約手続きは?・・・契約手続きをする不動産屋さんがします。
融資が伴う場合の手続きは?・・・買主さんと仲介業者もお手伝いします。
決裁手続きは?・・・同じく取引する不動産屋さんがします。
登記手続きは?・・・司法書士の先生がします。
売主からの報酬は?・・・先生達が頂きます!

こういうケースが、弁護士・税理士・設計士などの士業の先生にはあったりします。

反対に、不動産業者もそういう相談を受けることがあります。
例えば、不動産って相続の問題で不動産の相続税評価額を算出する場合、多少なりとも何回か経験していれば大よその評価額は算出できるものです。
賃貸マンションの確定申告のお手伝いなんかも、家主さんの代わりに計算なんて普通の不動産屋ならできると思います。
でも、税理士法に引っかかると拙いので、そういう場合は知り合いの税理士さんを紹介したりします。

士業全体の人数が増加し続けているにもかかわらず、AIの発達、依頼者の減少、競争の激化で設計士・税理士さんや弁護士さんもそれなりに大変だと聞いています。

私のような不動産業者、コンサルタントやFP、その他士業の方々それぞれに業務範囲に関わる関連法規があります「餅は餅屋」です。

適切な相談相手を見つけることは依頼者の責任です。スムーズに問題を処理できるかできるかどうかの重要ポイントですので、頑張って下さい!

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不動産ナマ知識/売買取引の習慣、大阪と東京の違い

※関西・関東では範囲が広すぎるので,ここでは解り易さを優先し「大阪と東京」と表現します。

大阪では、相手のことを「自分」と呼び、「アホ」と言われても不愉快な気持にはならないけど、「バカ」と言われると腹が立つ。

お笑いの世界では東京でも大阪弁がかなり浸透していますが,不動産取引の世界では逆に大阪に東京方式の考え方が入り込んできております。
東京では大阪よりもマーケットの規模が大きくて、且つ、金融の世界では世界の中心でもありますので、不動産でも圧倒的な強さを保持しています。
聞けば、東京でそれなりの立地であれば、利回りも表面3~4%確保出来る物件を購入することは至難の技だそうです。
外資系のファンドが日本に来た頃から、大阪方面にも進出し東京方式の取引が増えたのです。
今回は、数ある不動産取引の中でも特に“収益物件取引”に伴う大阪・東京の習慣の違い、≪★保証金・敷金の取り扱い≫≪★税負担の按分方法の相違≫について整理してみました。

★保証金・敷金の取り扱い

■   収益物件で賃借人(入居者)付の物件は、売買する物件の所有権等の移転に伴い、賃借人の方との契約も旧所有者から買主(新所有者)に継承する手続を行ないます。
その際、元々賃借人が旧所有者に敷金や、保証金を支払っているのですが、その賃借人の退去時には敷引・ 解約引きや、保証金の償却などを差引かれた後の金額を返還してもらいます。
物件自体の所有者が売買によって変わるので、新所有者は所有権移転後に賃借人が退去した場合は、「返還金」を支払う事になります。

例)取引金額 1億円 保証金600万円(内350万円解約引き)

上記例の物件を東京方式(保証金返還方式)と称する方法ですると、1億円の物件取引を行ない、その時に売主は将来賃借人に返す予定の250万円(注1)を買主に引き渡します。(※保証金600万円ごと引き渡すケースもある。)

(注1→ 保証金600万円-解約引350万円=返還債務分250万円)

同じく、大阪で1億円の物件購入をした場合“持回り”(返還債務負担)と言って、買主は購入後の退去者に対してその都度返還金を自らの負担で支払うのが一般的です。
取引金額が同じであれば東京方式の買主は“お徳”に決まっていますが、大阪の収益物件を購入する場合はその取り扱い習慣を理解した上で、検討・交渉しなければなりません。

★税負担の按分方法

■   同じく上記例にある収益物件の取引が11月1日決裁とします。
今回の売主が1月1日時点の所有者であるとすると、1年分の固定資産税・都市計画税の支払をすることになります。
仲介業者は、所有権の移転の日でその年間の税額を売主と買主に按分する作業をします。

大阪では下表のように年度初めの4月1日から10月末が旧所有者の、新所有者は所有権移転日から来年の3月末までを負担するように計算しますが、

東京では1月1日から12月31日迄を1年間として案分するケースが多いようです。

例)11月1日決裁の場合で、固定資産税・都市計画税が年額80万円とします。

大阪の場合

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2

売主負担分:467,760円 【4/1~10/31の214日分】

買主負担分:332,240円 【11/1~翌年3/31の152日分】

東京の場合

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2

売主負担分:666,667円 【1/1~10/31の305日分】

買主負担分:133,333円 【11/1~12/31の61日分】

他にも色々商習慣の違いは各地域によってあると思いますので、プロでもその都度気をつけて確認していかないといけないものです。

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不動産ナマ知識/財産評価基本通達6項

「この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。」(財産評価基本通達6項)


「タワーマンション購入による相続税対策」「アパート経営についる相続対策」を謳った節税策に対して国税庁が、『その相続税対策はやり過ぎ!』だと問題視する場合に使う規定となっています。

ネット上でも実際の判例を見ることができますが、不動産業者や建築業者としてもどうゆうルールなのかは最低限知る必要があると思いましたので、簡単に整理してみたいと思います。

不動産を使った節税策

相続税の課税対象者は年間死亡者の内、約8%でもの凄く多いとは言えません。
ただ、富裕層の保有財産はそれ以外の方の財産とかなり差がありますので、相続税課税対象者にほぼ近い方も含めて非常に関心が高いというのが現状です。
その節税方法も多種多様で、生命保険を使った策、養子縁組で法定相続人を増やす策、生前贈与や教育資金贈与などで相続財産を減らす策等あります。
要するに税金の問題ですので、税理士さんの協力が必要ですが、不動産を使った策は相続税対策の大きな柱のひとつです。

■更地に賃貸アパートを建築する

■タワーマンションを購入する

■収益不動産を借入金で購入する

こんな風に不動産を購入、所有すると例えば現金や預貯金の1億円を不動産に変えると3000万円とか4000万円の相続評価額に変えることも可能です。
不動産を使う対策は金額が大きいのでその効果も大きいし、他の対策に比べて分かりやすいというのが人気の理由なのでしょう。

先の3つの対策は、建物の相続税評価額=固定資産税評価額だということ。
次に、土地は路線価で評価するので、それだけでも地価公示価格の80%程度になるし、小規模宅地等の特例を適用するとさらに相続税評価額を下げることができます。
建物を自宅ではなくて貸家として人に貸せば、貸家の評価(借家権30%ダウン)に出来ます。

借入金で不動産を購入すれば、不動産の相続税評価額より差し引かれるので、大きな節税効果をもたらすというのはアパート建築や収益物件購入を推奨する業者の常套句でもあります。

要するに程度の問題

「財産評価基本通達6項」はそうした行為をダメだと言っているのではありません。
(今のところ)『露骨な節税』はダメだと言っている。
『露骨な節税』とは、例えば余命数ヶ月の段階で数億円するタワーマンションや一棟売マンションをほぼ借入金で購入するとか、相続税の申告が終ったらさっさと売却するとか税務署をなめたような行為をするなってことです。

昔から節税対策と税務署は“モグラ叩き”のような関係です。
おそらく、税務署は役所の中でももっともキッチリ仕事する役所です。
物事には程度ってものがありますので、そこのところは我々アドバイスする側の人間も十分に気をつけないといけません。

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個人が消費税課税事業者になる場合

新築物件は『固定資産税評価額』が決まっていないが…

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不動産ナマ知識/相続財産に収益不動産がある場合

相続と投資用不動産の身近な関係

賃貸マンションやワンルームマンションへの投資がブームになっていましたが、不動産投資ブームの波は数十年前から繰り返しあり、既に多くの方が収益不動産を所有しています。

サラリーマン家主さんがマンション投資した結果、5~6戸の分譲マンションを所有しているなんてことも珍しいことではありません。

趣味と実益を兼ねて家主業を行っていたお父さんが故人になってから、残された相続人は収益不動産を含めた遺産をどういう風にしたらいいのかという大きな宿題を負うことになります。

大きなテーマで言えば、「遺産分割協議」の問題ですが、先ず、相続と相続税は違う問題だということを認識しなければなりません。

相続は家主さんの死亡により発生しますが、その中の約8%の人に相続税の納付が必要だということです。

 

死亡者数に対する相続税の課税件数の割合がどれくらいかをみると、2019年は8.3%となっています。実際に課税があった被相続人(死亡者)の数は100人のうち約8人ということです。
課税があった被相続人1人に対する相続税額の平均は、1,714万円となっています。2015年以降は相続税の基礎控除額が縮小されたことで、課税される人の割合は2014年の4.4%から8%台に増加しました。

(生命保険文化センターHPより)

★遺産総額が基礎控除額を下回る場合、相続税はかかりません。

相続税課税対象額=遺産総額―基礎控除額

※遺産総額:預貯金・現金・株・不動産などの合計

※基礎控除額:3000万円+(相続人数×600万円)

 

ここでは相続財産の内の収益不動産だけを見ながら進めますので、相続財産全体の問題は扱いませんので、あまり相続税のことは触れないようにします。

遺産分割については、遺言書がある場合は、原則として遺言書に従って遺産を分けます。

遺言書がない場合で相続人が複数いるときは、話し合いでどうするのか決めないといけません。

その中に一棟マンションや投資用分譲マンションがあったら、どうしたらいいのかというのが問題です。

 

遺産分割/3つの方法

遺産分割には、【現物分割】【換価分割】【代償分割】という3つの方法があるとされています。

 

【現物分割】

現金は長男、株は次男、自宅はお母さんとかいう風に現物をそれぞれの相続人が取得する方法です。
収益不動産も共有名義にできますが、後々揉める可能性が高いということで避けた方がいいとされています。

分譲の収益マンションを複数相続した場合、同じ建物内であれば各相続人に分けても大きな差はないのですが、全く別の場所だとか間取りや面積も大きい小さいなどバラバラだと各相続人によって格差が生じますので、次の【換価分割】【代償分割】などの考え方も頭に入れながら対処する必要があります。

【換価分割】

相続人が取得した財産の全部または一部を換金して、その換価代金を分割する方法です。

相続人がだれも収益不動産の取得を望まないときに適しています。

【代償分割】

例えば、相続人の一人である長男が収益不動産を取得して、他の相続人である次男や長女に現金を支払うというやり方です。

遺産分割は相続人全員の同意が必要です。

特に相続税の納付が必要な場合は、相続発生から10ケ月以内が申告と納税を行うこととされていますので、収益不動産が含まれるとなると遺産分割協議は非常にタイトなスケジュールであります。10ケ月内に合意できそうにない場合は、一旦、法定相続分で取得したものとして申告と納税してから、後日遺産分割協議が成立してから修正申告する方法がとれます。

 

相続で「家主」が変わります!

家主さんの死亡により、金融機関の口座が凍結される可能性があります。
特にこちらから申し入れなくても、なんらかの情報網で金融機関は死亡情報を手に入れます。(絶対とは言えませんが…)

余談ですが、私の父親が死亡した30年程前は、死亡後に郵便局や信託銀行でも相続人のひとりが印鑑と通帳を持って窓口で出金できました。
それ原因で、我が家は長い間揉めて遺産分割が出来ない状態になってしまいましたが。

口座が凍結されると、振込や引落の機能がストップしますので、家賃保証会社や賃借人からの家賃の入金にも影響しますし、管理費や水道光熱費などの口座引き落としも出来なくなります。

相続開始から遺産分割協議が終わるまでは、その収益不動産は法定相続人全員の共有です。

収入も支出も全員のものですので、厳格に言えば「確定申告」する必要が発生します。

 

口座凍結の解除することも出来ますが、相続人全員の戸籍や印鑑証明などを揃えるなどの手間ひまは掛かります。

 

通常の収益不動産の売買と同じように、入居者(賃借人)に家主が代わったことを通知し、家賃の振込口座が変わるのならその旨をお知らせしないといけません。管理会社や家賃保証会社などにも同様の報告をしなければなりません。
水道光熱費やカードの支払いも同じです。

ローンが残っていたら金融機関にも報告して、ローン残高の債務(借金)を相続することになります。

一生のうち、なんども経験しないことを処理しないといけないので大変だと思います。
ちゃんとした相談相手が要るといいのですが、相続人それぞれの思惑や感情なども調整しないといけない損得だけでは出来ない仕事です。
でも、なんとかしないと前に進めません。

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不動産人/仲介業者の独り言②

「大手」だから「安心」とは限らないという話

【事例】

売主Aさんは一棟マンションの売却をするために、大手仲介業者S不動産販売に仲介業務を依頼します。
S不動産販売から物件紹介を受けた当方は、B社に物件を紹介して直ぐに「買付証明書」を受領しました。

その後、売主Aさんから「売渡承諾書」が提出されます。

契約の日時、手付金額なども合意して、S不動産販売は重要事項説明書と売買契約書の素案を作成します。
それから間もなく、S不動産販売から当方に連絡が…「実は、今回の合意金額以上で購入したいという買主Cが現れたので、上司の指示でその話を売主Aに伝えたい」と。
聞けば買主CはS不動産販売の直接の顧客だということが分かりました。
当然ですが、B社は烈火のごとく怒り、S不動産販売の本部に抗議するという声が上がりましたが、当方も誠意を持って話をして事を納めました。
売主Aさんは、B社に対して合意金額からの買い上がりを希望し、B社が買い上がることで一応収まりましたが…

【諾成契約の話】

確かに、正式な契約を交わしていない段階でも、契約日まで合意しているのに他の買主が現れたからそっちにしたいなんてことがあれば、安心して契約できないですよね。

当事者の申し込みと承諾という合意の意思表示があれば契約は成立するという話をお聞きになったことがあると思います。
「諾成契約」(だくせいけいやく)という)

法律上は不動産売買も「諾成契約」で成立するとされていますが、単に売買金額だけでなくて「手付金や決済金の金種」「決済日」「違約金の内容」「引き渡し条件」など諸々の決定事項などを決めないと現実的な売買契約は成立しません。

だから、不動産売買契約の成立は“書面”(売買契約書)の作成義務が宅建業法第37条に定められているのです。

 

【プロとしての品格】

とすると、【事例】にあったS不動産販売が行った行為は、契約成立前なので問題はないとも言えますが、社会通念上は許される行為ではありません。

売主買主が契約合意した後に、違う客にそれ以上の金額で購入意思を取りつけ、そちらの商談を進めようとするなんてことは、「自分都合」以外のなにものでもありません。

宅建業者は宅建業法第37条や第47条により業務について誠実な対応を求められています。

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■(宅建業法第31条)業務処理の原則

宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければならない。

■(宅建業法第47条2の3)

宅地建物取引業者等は、前二項に定めるもののほか、宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの撤回若しくは解除の妨げに関する行為であって、第35条第1項第14号イに規定する宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に欠けるものとして国土交通省令・内閣府令で定めるもの及びその他の宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものをしてはならない。

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【誰もが“半沢直樹”にはなれない】

単に自己の利益や、「買付証明書」や「売渡承諾書」が法的な拘束力がないと軽んじ、自分以外の関係者を翻弄するような行為は“行政処分”されることもあります。

名の通った大手仲介業者であっても、本当にバカなことをするものだと呆れてしまいます。

ただ、S不動産販売のまだ若い担当者の行為は、上司からの指示で止むを得ないということは理解できました。

勤め人の辛いところは、理不尽な指示でも従わなければならない時があるもので、わたしも経験があります。

誰もが“半沢直樹”にはなれませんが、「将来、ひとの上に立ったらこういうことをしない上司にならないとイケない」と伝えておきました…不動産業者もいろいろ、上司もいろいろであります!

★不動産の営業に関する記事

定年のない仕事

オンライン化で営業マン不要?

不動産投資「商法」にだまされないで!

不動産取引の2つの高齢化問題

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不動産ナマ知識/検査済証のない収益物件

建物の“検査済証”と言えば、建築基準法に基づいて申請された“建築確認申請書”の通りに建てられているというお墨付きを表す文書であります。

従来は役所(特定行政庁)だけで発行されていましたが、現在は指定確認検査機関(民間)交付されています。
最近でこそ検査済証の有り無しをうるさく言うのですが、昭和末のバブル期迄は検査済証の有る無しはさほど気にする必要も無かったのですし、金融機関の方も融資審査の要件としてはさほど重要視していなかったと思います。

でも、昨今は融資を受けようとする方ならお分かりだと思いますが、検査済証の無い物件は金融機関の“断り文句”のひとつとなったりすることがあります。検査済証の有無をうるさく言い出した大きな原因は、収益物件の購入者が金融機関の融資申し込みをした際に、その収益物件が違反建築物であると判るとそもそも融資対象にならないとか、仮に融資が受けられてもその金額が思いのほか低かったりすることになることになるケースがあるからです。

バブルが弾けて、外資系のファンドが日本に進出し、証券化するために信託受益権の取引を行う場合や、現物の所有権取引であっても、バブル期の反省から建物の遵法性(←違反していないこと)を証明するルールを作って、そのための踏み絵的な資料として検査済証が脚光を浴びることになったのです。

その当時、元々大阪は東京などに比べて、検査済証のない建物が多かったので、今まで野球のルールで試合していた人間が、ある日を境にラグビーのルールで試合しろよって感じたくらい我々大阪の不動産業者はかなり戸惑ったものです。

特に、大阪は“車庫転”(シャコテン)といって、建築確認時点では1階を駐車場で申請してから、建物が完成した後に店舗として賃貸すると言った容積率違反の物件が多いと言われています。この場合、駐車場の面積は一定の範囲まで容積率に算入しないという決まりがあるので、建ててから店舗や住居に改装するという方法で違反をするのです。
元々この場合は、賃貸マンションを建てて、将来とも売却する気が無いからこういう方法を取っていたと思うのでが・・・百歩譲って”人間の欲”として許せる部分も感じないではありません。

でも、別のケースですが、私の知っている不動産業者さんの居る分譲マンション内の1階部分の事務所が、建築確認の段階では駐輪場で、マンションが完成してからその駐輪場を事務所に改装して区分所有物件として分譲業者が売却したなんて凄い技を使ったケースもあるそうですが、これは本当に悪質であって全然可愛くありません。

でも、検査済証”が無いと金融機関が絶対に融資しないわけではありません。
一般的に、都市銀行は厳しいですし、地銀、信金、信組、ノンバンクは概ね緩めです。
要は、購入者が金融機関からどのように評価されているのかという問題とか、融資する側からみて融資する必要性があるのかどうかという問題です。

そんな大阪でも”検査済証”の取得率はひと昔は3割程度しか取得されていなかったけれども、近年は8割以上に上昇しているようです。


古い物件の中には、違反性がなく検査済証を取得することに問題ないのにも関らず、わざわざ申請しない建築物もあったくらいでした。
30~40年前、清水建設や大成建設などのスーパーゼネコンの建てたビルなどは、役所の”検査済証”よりも、社内検査を受けて出される“完了書”みたいなものの方が値打ちがあったって言っている人もいました。 また、多くの物件の中には“検査済証”は有なのですが、その後の改装工事や行政による都市計画や用途変更・容積率等の変更によって現状の建物が違法である場合があります。 (既存不適格)
このような既存不適格物件も検査済証はあっても、実際は無いのと同じ扱いなのですが、余程悪質か凄い違反でなければ融資を受ける際の問題は比較的少ないと思っていましたが、最近経験した事例では”検査済証”がないのとほぼ同じでした。
築年数が古くて融資期間が短くなる収益マンションや収益ビルの融資問題を解決するには、売却する金額を下げて、利回りをアップさせて収益力を魅力的にして売る方法を取ることが多いですね。

割り切って購入できて資金調達もできるプロの業者さんは違反性があっても購入していきますが、余程リスクが取れる購入者でないと、一般消費者の方にはお勧めできないと思っています。

「売ってしまえば後はあくまでも買主の問題」だと思っている不動産業者だったら、お構い無しに取引するでしょうが・・・そこは、業者としての姿勢とか信義則の問題かも知れません。

※  検査済証は改めて取り直すことは出来ません。ただ、検査済証という書類を紛失しても、役所で取  得済かどうかの確認やその写しを取ることはできます。
※  設計士などが調査する“住宅診断”や不動産証券化の際に専門の調査会社が行なう“エ ンジニアリングレポート(通称ER)”でも物件の遵法性調査や強度診断、建物の劣化状況 とその修繕費用などが分かるのですが、“検査済証”そのものではありません。

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不動産ナマ知識/決済と抵当権の抹消

第3回目の緊急事態宣言下の真っ只中、17日間で新型コロナ感染者数がどこまで抑えることができるのか、それにワクチン接種がいつどのように行われるのか、いつになったら落ち着いた日常生活に戻ることが出来るのか分からないことだらけです。

【売却予備軍の不動産が…】

 

大阪市中心部のキタ・ミナミの飲食向け店舗の空き室が目立ってきています。

あれから1年間、休業や時短の繰り返し、それに今回はアルコールの禁止があります。
オフィスもじわりと空が増えてきたようです。

新型コロナ禍で、約4割の人が年収減を実感している…そんな調査結果も明治安田生命が出しています。

テナントや入居者の収入源は、大家さんの収入減に早晩辿りつきます。

 

支援金や低利借入、リスケなどの影響で、売り物件不足が顕著で、逆に売却を考えている大家さんは、比較的思った金額で処分できる可能性は高いと言えます。

倒産件数は劇的に少ないみたいですが、実態経済は結構冷え込んでいますので、潜在的な倒産予備軍や廃業予備軍が密かに出番を待っているという気がしてなりません。

コロナ債務を抱えてしまった事業者にはそれほどの時間の猶予がありません。

大家さんが本当にしんどくなってくると、“売り物件”が増えてくる。

売却する不動産に限った事ではありませんが、おおかたの不動産には抵当権根抵当権が設定されている。

抵当権は、土地や建物に設定してお金を借りて、全額を返済すれば抵当権は抹消手続きをします。

 

(注:抵当権は自動的には抹消されません。それに必ずしも、抵当権を登記上抹消しなくても構いませんが、後々のことを考えれば全額返済時にさっさと抹消することが最良だと思います。)

 

根抵当権は、設定後、極度額の範囲で何度でもお金の貸し借りが出来ますので、借入額がゼロになっても根抵当権は消滅しません。

 

【借入残高を確認/債務超過・隠れ債務】

 

売却する場合には、売買契約書に「決済引渡しまでに抵当権を抹消すること」が条件になっていますので、契約後どのくらいの期間おいて決済日を決めるのかは仲介業者が売主と買主の都合を聞いて調整します。

買主の都合で多いケースは、決済金を銀行から融資をしてくれる日です。

売主の都合で多いのは前述のように、抵当権を抹消できる日の場合であります。

通常は、今回の取引で買主が支払ってくれる売買代金で残債を返済して抵当権を抹消します。

これを「同時抹消」と言い、不動産売買では珍しくありません。

ただ、売主が本当にしんどい状態で、買主からの決済金だけでは売主の残債が一部残ってしまうこともあります。

残債を全額抹消できる現金が用意できない場合は、売主は別の物件に担保を設定してお金を借たり、他の財産を処分してお金を作るとか、場合によっては親戚から借り入れをしてでも、なんとか資金を搔き集めて抹消する手立てを講じなければなりません。

決済できなければ、違約金が発生したりする場合もありますが、元々資金繰りに窮している売主が違約金を支払うことは難しいので、買主としても迂闊に手付金を支払うことは避けたいですね。

このように売主も契約時にはどのくらいの準備期間を設けて決済に臨むのか考えて於かないといけません。

【抵当権抹消できないときの仲介業者の責任は…】

 

もし、抵当権根抵当権の金額が取引金額よりも大きかったり、複数の抵当権が設定されていたりする場合は、要注意です。

仲介業者は売主に金融機関の残高証明を求めますし、登記簿に記載している他に借入金(高利貸し、個人的な借入金)がないかどうかを確認します。

仲介業者は、売買対象物件の権利関係や登記情報を説明し、聞き取り調査や金融機関の抹消手続きについて問題がないと確認している限りにおいて、売主が抵当権の抹消ができずに所有権移転(決済)が出来ないという売主の違約については、その責任を負うものではないとされています。

もちろん、買主に不利益になるようなことが分かっていたなら、仲介業者の責任はとても重いということは当然ですけど。

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不動産ナマ知識/初めての裁判(2)・・・「裁判官は選べない」

初めての裁判(1)・・・「媒介報酬等請求事件」

訴訟を起こそうとする場合、まず弁護を託す弁護士さんを誰にすれば良いのかと考えるでしょう。
裁判所に行くことや法律相談をしに頻繁に弁護士事務所に行く用事がない人間は、知人の紹介とか所属している不動産団体の顧問弁護士事務所がまず頭に浮かびますが、今回の場合も同業の不動産会社の顧問契約先の弁護士事務所の弁護士さんに依頼することになりました。

そうすると原告として裁判所に通う必要もなく、弁護士の先生と行う打ち合わせはその事務所で行います。
最初は少し長めの打ち合わせになりますが、裁判が月1回のペースで行われることになれば、その裁判の前か後に協議したり、裁判所からの質問事項についての反論を行う内容を弁護士さんと話し合うことになります。

相手(被告)からの反論は、殆ど我々の主張に対して全否定でした。
この全否定については、初めは猛烈に憤りを感じましたが、弁護士の先生によると、裁判とはそういうものだそうで、「私が相手の弁護士の立場でも、同じような反論をします」と言っておられましたので、”裁判とはそういうものか”と割り切るようにしました。

半年以上のやりとりの末に、裁判官から両方の弁護士に対して、和解に応じる気持ちがあるかどうかの打診がありました。

我々はどういう(和解)金額であれ、和解に応じなくて判決となっても同じような金額になるだろうということで、和解に応じる意思を示したのですが、被告は元々が”金銭を支払う意思のない”ことを主張し続けていたのでおそらく相手は和解には応じないだろうと思っていました。

2019年8月1日のお昼過ぎに、大阪地方裁判所に出向き、まず我々原告が小さな部屋に呼ばれて裁判官から「800万円で・・・合意できますか?」と告げられました。
正直な気持ち、私たちはすごく不満でしたが、一旦退席して再度短い協議の結果「しょうがないな」ということで、被告側の弁護士さんと入れ替わるように再び部屋に入りました。

我々が着席すると、被告側の弁護士さんも席に戻ってきました。
裁判官から何故か「被告が400万でと言うところを、頑張って800万円にしてもらいました」と、まるで相手側の弁護士を労うような言葉が出て来たのには驚きました。

なんか我々が妥協して和解に応じたことが虚しく感じられた瞬間でした!

それから、支払いをいつ出来るのかという点で、相手側の弁護士さんが一度被告人と電話で確認する為にまた部屋を出たのですが、(すごく長く感じましたが)10分以上してから戻ってきて、

「会社の支払いが毎20日締めの翌15日支払いなので、15,16日が休日になっているので17日で・・・」

と言うじゃないですか!?

※先回書いたように「CA」「取り纏め依頼書」「買い付け証明書」等は自ら経営する法人名で提出してきたが、結果的に購入そのものは個人として購入していました。
こういう一連の経緯からしても、会社の定期支払いの期日が出てくること自体がおかしいと思うのですが・・・

咄嗟に、元々和解金の支払いは『可及的速やかに』というのが前提ですから、自分の会社の支払日に併せるなんて人を馬鹿にしているとしか思えません。
「おかしいじゃないですか!」という声を上げると、この
裁判官は「まぁそう言わずに・・・」と我々をたしなめる様な発言です。

さすがにこれには、頭にきました!!

今日初めて、裁判官と会ったのですが、すごく感じるものがありましたね。
この人は我々とは違う感覚の持ち主なんだと気が付きました。

裁判で被告相手に戦っていたと思っていたのですが、実は裁判官を相手に戦わないといけないものだと初めて分かりました。

たぶんこの裁判官は、事業用不動産の売買取引や仲介業務などという仕事に対する理解もないし、分かろうとしようともしていないのだと・・・だから、結果がこうなったのだということを。

裁判は、裁判官次第でどうにでもなると…我々は弁護士さんを選ぶことは出来ても、裁判官は選べないのです。
今回の裁判で、自分なりにいろいろなことが分かりました。

世の中は自分自身は意図していなくても色々な問題に巻き込まれます。そして否応なしに、その問題に対処するせざるを得ないのです。

出来れば、もめごともなく平穏に過ごしたいものです。
でも、身に降る火の粉は払わにゃなりません、

不動産のトラブルは、損害も大きな金額にものになりますので、不動産業者の皆さんだけでなく、不動産の購入や売却をお考えの皆さんも、みんなが良い人ばっかりじゃありませんので、注意をして付き合う人を見極めて下さい!

※この買主は相続対策用に収益物件を保有する為の購入でした。仲介手数料が所謂、正規手数料の「3%+6万円と消費税」の半分で済んだわけです。裁判としては、表面上我々不動産業者が勝ったように見えます。 被告である買主が実は「手数料が半分で済んだ」と心の中でほくそ笑んでいるのでしょう。 判決が取れば、実名で公表出来たのですが、和解では双方の歩み寄りということで、内々の手打ち式でしかありません・・・心底、残念です。

 

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