不動産人/サブリース新法施行

2~3年前、悪意をもった不動産業者や建築業者が、不動産取引に疎い素人を騙して収益用マンションを買わせたり、相続対策と称してアパート建築を勧めたりする時に、融資する銀行もグルになって、将来の賃料収入を保証するかのように装ったサブリース契約が社会問題になりました。
その結果、今頃と言うべきか、今更と言うべきなのか分かりませんが、サブリース契約に関する新法が2020年12月15日に施行されます。

 

新法の正式名称は、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」です。

国土交通省の行った調査によると、入居率が下がったり、家主に支払う賃料が減るリスクについて説明をしている業者は59.7%で、サブリース契約の説明が十分行われていないケースが多いことが判っております。

収益用不動産のオーナーはサブリース業者に一括して借上げてもらうことで、一定期間安定した収入を得ることが出来ます。でも、建物の維持管理・家賃の集金・費用の支払い業務も業者任せになることから、悪意のある業者に好き放題されてしまうケースがあると大きなトラブルに繋がります。

また、業者の目的が“賃貸マンション建築”自体である場合などは高値な建築費にしておいて、相場より高い賃料設定のサブリース契約を持ちかけておいて、数年後には契約解除を持ちかけるという信じられないような悪意のある話も耳にしたこともありました。

一棟のマンションでなくても、サブリース契約で安定した家賃収入を謳い文句に、大阪や東京の区分所有の投資用マンションを遠隔地に住んでいる医師や教師、一般のサラリーマンなどに販売して管理業務やリフォーム工事でオーナーさんに分からないように好き放題する不動産業者も残念ながら存在しています。

もちろん、大半のサブリース契約は適切に運営されていると思いますが、そんな悪質な業者に引っ掛かったオーナーはとんでもない負担を強いられることになります。
そのトラブルを防ぐためには業者側のモラルの向上と共に、家主さん=オーナーの不動産取引に対する知識と理解力が必要です。

不動産取引にとって『購入する物件』も重要ですが、ちゃんと相談できる『不動産業者を選ぶ』ことも重要だということもお忘れなく。

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不動産ナマ知識/『消費税』の基本的な知識

不動産仲介業も商売ですから、信頼や説明力・表現力って大事なことです。
今回は、以前に一棟売りマンションの売買契約をした時のことをお話します。
売主側の仲介業者さんが売買契約書(案)を作成してきて、買主側の仲介業者として当方が疑問点や修正箇所がないかどうかチェックすることになりました。
売買金額の内訳として、土地・建物と(建物の)消費税に分ける際、売主側の仲介業者の社長さんが「売主は個人だから消費税は掛からない」というのです。
理由を聞くと、「個人は消費税が必要ないから」と言うのです。
「へぇ~そうなんですか」と聞き流しておきましたが、こういう仲介業者さんでもちゃんと売主から売却を依頼されて商売できてるんだなぁと変な感心をしてしまいました。

消費税の課税事業者

 

消費税は、『課税事業者』と呼ばれる事業者が納税する税金です。

法人でも個人でも『課税事業者』になりえます。

単に「個人だから消費税は関係ない」なんてことは全くありません。

それに、先の売主さんは何棟もマンションを所有している方だと聞いてましたので、『課税事業者』である可能性が高いと思われました。

『課税事業者』であるどうかを判断するには、2年前の課税売上で判断します。

2年後に課税売上が一切ない場合は消費税を払う必要は勿論ありません。

それと、もし2年前に課税売上が1000万円を超えていなければ、売却した年に『課税事業者』になることはないので、消費税は課税されません。

それは基本的な知識ですので、おそらく売主さんはご存じのはずです。

 

特定期間というもの

 

プラスして課税事業者のことで付け加えると、『特定期間』(※注)というものがあります。

通常の基準期間の課税売上高が1000万円以下でも、『特定期間』における課税売上高が1000万円超だったら消費税の課税対象になります。

 

※注・・・個人:前年の1月1日~6月30日 法人:前年事業開始以降6ケ月

 

インボイス方式が導入される

 

2023年10月1日から導入されるインボイス制度

免税事業者が消費税を預かる形で納税することなく”益税”となることが難しくなる制度だと言われています。

この制度によりもうすぐ、免税事業者は消費税を上乗せして請求できないということも知っておかないといけませんね。

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不動産ナマ知識/『特約条項』(売買)の話

日本の不動産業者の殆どは、全国宅地建物取引業協会(宅建)か全日本宅地建物取引業協会(全日)に加盟しています。
その理由のひとつには、不動産業を開業するには宅建の免許はもちろん、事務所の手配をはじめとした開業資金として1000万円の供託金が必要です。
宅建や全日に所属すれば60万円の支払いで済むため、開業資金の負担が軽減できるし、法定研修などでタイムリーな講習を受けることが出来ます。
不動産税制や判例等は間違った知識を持ったままだと、不動産取引をする際に大きなトラブルに繋がりますので、不動産業者としては日頃からこうした講習に参加することはとても重要なことになります。

■標準的な契約書条文■

元々両団体とも”売買契約書”や”重要事項説明書”などのフォーマットが、サイトからダウンロードして使用できるため、書類作成の手間が随分と減ります。
ただ、売買契約書としてダウンロードできるのは、標準的な条文だけです。
不動産取引には売主・買主の当事者が合意した独自の契約内容と言うものが頻繁に出てきますので、標準的な契約書の条文以外にオリジナルの『特約条項』があることは半ば当たり前のことであり、且つ、重要な部分でもあります。。

 

■『特約条項』の意義■

不動産の契約は当事者同士の同意内容を網羅した書面です。
契約当事者が特に希望した契約条件が別途出てきたとしても、なんら不思議な問題ではないし、むしろその方が自然だとも言えないこともありません。
売買契約であると、賃貸契約であろうと、標準的な条文と異なる取引条件というものは、契約書の中に記載しておく必要があります。
昔の契約書は、契約書の条文そのものを二重線で抹消し訂正印を押したりし、または、追記・修正したりする方法が多かったのですが、現在は標準的な契約条文の最後に『特約条項』として追記する方法が一般的です。

 

■『特約条項』の例■

それでは具体的な例文で、『特約条項』ってどんなものなのか見てみましょう。

□「地積更生手続き」の特約

最近の売買契約では、売主が実測測量を済ませているか、未了であれば決済までに完了させるという契約が多いのです。

その実測面積が登記簿記載の面積と異なる場合、買主が売主に地積更生の登記を行うことを特約で縛る条項がこれにあたります。

実情は地積更生までは求めず、隣地の筆界確認書・接道している官民境界明示書を取得するという特約の方が多いと思います。

 

□「更地渡し」を求める特約

この特約はよく見かけるものです。

売主が取引対象の土地の上に建っている古家などを、引き渡し日(≒決済日)までに撤去し既存建物の滅失登記を完了させて、更地にして買主に引き渡す内容を記載するという特約です。

その費用を売主が負担する場合が多いのですが、中には買主負担で実務を売主が実行する場合など当事者間の合意内容はケースバイケースであります。

 

□「立ち退き」についての特約

賃借人付の不動産(古アパート等)という場合や、売主やその親族などが居住している場合(相続物件等)、空き家にして引き渡すということが多々あるものです。

青空駐車場なども同様です。

「売主は、本物件の賃借人を第〇条〇項の引渡日までに、売主の責任と負担により本物件から退去させるものとする」という特約となります。

 

□「越境物についての確認」についての特約

となりの家の庇が敷地の上に掛かっている。

こちらの敷地にある柿や桜の木の枝がお隣の塀の上を越している。

家の壁に設置してあるクーラーの室外機が少しだけどお隣の方へ飛び出ている。

家の基礎が地中で隣の敷地まであることが分かった。

奥にある家の排水管が我が家の敷地を横断していた。

など、昔はおおらかなもので、50年前にお隣のお爺ちゃんと故人となったお父さん同士が口約束で承諾したようなことを今も引きづっていることがあります。

また、目視で分かる場合もありますし、土地の測量をした時に初めて分かったなんてこともあります。

特約の種類は2つです。

  • 越境物を承諾し異議を申し立てないし、金銭で解決するなら幾らか明記すること。
  • 引き渡しまでに隣地の所有者と話し合いの上、それを撤去するか、将来建替えやその他のタイミングで撤去することを約束する合意書を取り交わすこと。

 

□「建築確認・開発許可」が得られなかった場合の解除

買主の購入目的が分譲マンションや建売住宅などで、契約から決済までの間に建築確認申請や開発許可申請の手続きを行いたい場合、もし何らかの理由でその許可が得られないということが判明した時には、売買契約を解除できるという特約を結ぶケースがあります。

その場合、契約書上の違約金の規定を適用せずに、売主は受領した手付金を無利息で買主に返還するとなどという特約を付け加えるケースもあります。

 

□「故人の名義の不動産」を売却する時の特約

相続物件の場合、被相続人の名義のまま対象物件を、第三者に売却することが決定したなんてことがあります。

その場合、「本物件の登記上の名義が被相続人〇〇〇の名義であり、本物件は被相続人〇〇〇の相続人間の遺産分割協議により売主が取得する予定になっていることを確認します。売主は第〇条の残代金支払・移転登記手続の日までに、本件不動産の名義を相続を原因として売主に変更するものとする。」

勿論、遺産分割の合意書に基づき相続人数名の連名で契約して、中間省略しても不動産の売却はできます。

こんな風に、『特約条項』の内容はいろいろありますが、他にも売主・買主の都合により細かな内容を記載して、後日揉めることがないようにしておくことが『特約条項』の目的です。

契約書の“胆”の部分でもありますので、もちろん本文である契約書条文も大事なのですが、『特約条項』はより深く理解することが大事です。

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不動産ナマ知識/新型コロナウィルスと「金融検査マニュアル廃止」の影響

昨年12月、金融庁が銀行の経営内容を把握するための「金融検査マニュアル」を廃止したことはご承知の通リです。

「金融検査マニュアル」は、バブル後の1990年代以降、融資先の経営悪化により多額の不良債権を抱えた銀行に対する「検査の手引き」です。
要するに融資先の経営状態に応じてちゃんと引当金等の対策を講じなさいというものでしょう。
それを辞めて各銀行の自らの判断で融資するという大胆な政策変換でした。
実務的なことは分かりませんが、不動産業社にも昨年後半からの景気後退に銀行さんがどういう風に動くのか見極めようとしていた人も多かったと思います。
ところが、3月の決算前に勃発した新型コロナウィルス感染症の影響により、その大きな話題はどこかに吹っ飛んでしまいました。

今は、緊急事態宣言の影響で飲食店・宿泊観光業な・製造業など幅広く急激な売上減少に対する、資金繰り支援が緊急の課題だからです。

テナントの家賃負担が大きな問題になっていますが、建物の所有者(家主)さんや事業主さんの取引先銀行にとっても大問題です。

テナントの撤退や収入の激減などで経営が悪化する家主さんが増えれば、各銀行は一体どれだけ引当金を積めばいいのか?
将来の予測が合理的に判断できる状態でない今、事業融資に対する見極め・目利きは普段よりもっと難しいはずだけど、
家主さんや事業主を支える金融機関が、「金融検査マニュアル廃止後」に不良債権を抱えることになってはいけないはずだからです。
5月1日現在、約1ケ月程度の緊急事態宣言の延長が予定されていますが、解除後もかなり厳しい経済状況が待ち受けているはずです。
”新型コロナは医療従事者”の皆さん、”経済は金融機関”の皆さんの協力なしには成り立ちませんので、頑張つてください!
事業主さんも、テナントさんも、不動産業者さんもなんとか前向きに頑張りましょう!

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不動産ナマ知識/「新型コロナウィルス」と不動産市況

私たちは今までに、“バブル経済崩壊”や“リーマンショック”などを経験してきましたが、今回の「新型コロナウィルス」の混乱はまた一味違ったインパクトを感じさせてくれます。
さながらテロ攻撃を受けたような感じでしょうか。
「新型コロナウィルス」は医学的な問題ですが、日本国中が混乱し、大阪ではインバウンドが激減して心斎橋や黒門市場もガラガラです。
大人も子供も外出を控え、各種の催し・スポーツ・興行が中止や延期されてしまい、深刻な経済的な問題になっています。
経済的損失は物凄い金額になりますが、東日本大震災の時よりもダメージが大きくなりそうです。
こういう状況だと国内の景気は悪くなりますし、立ち直るのに相当な時間が必要になるという事は素人の私にでも分かります。

では今後、不動産市況はどうなるのか?
不動産業者としては、とても気になる問題です。
もともと巷では「東京オリンピック」後の動向を心配する人も多かった訳ですから、より一層の危機感を持たざるを得ない状況になってしまいました。

【現状認識】

2020年2月17日に、2019年10~12月の経済成長率が発表になりました。
実質GDP成長率は年率換算で▲6.3%のマイナスになりました。
名目GDP成長率も年率換算で▲4.9%のマイナスです。
これに加えて「新型コロナウィルス」の影響を受けた今年1~2月はより深刻な状態でしょう。

これに対して、安倍首相は2月17日国会で、「経済対策の効果もあり、基調として緩やかな回復が続く」と言っています。
安倍首相は、“桜を見る会“の問題でも、「幅広く募っている認識だったが、募集している認識ではなかった」とか、「資料がない」と言う答弁に続いて「調べない」と言ったり、かなり問題のある人物だと思います。
世間で今の状況を緩やかな回復基調だと考えている人はほとんど居ないと思いますが・・・

景気の「気」は人の「気持ち」「気分」だと言われていますが、世の中の景気が悪い時には、殆どの人は不動産購入をする気持ちが減少するというのが通例です。
ただ、相当気持ちと資金に余裕のある方は、逆張りという反対の行動を起こすのも一興です。
振り返れば、ここ最近でいうと不動産価格のピークは2018年だったと思います。
「スルガ銀行&かぼちゃの馬車事件」「レオパレスや大和ハウスの手抜き工事」で金融庁から不動産投資用の融資を厳格に行うように各金融機関にお達しがあった為、一機にお金の流れが止まりました。
その後も、一部の金融機関はあの手この手で不動産融資をしようと努力してくれていたわけです。
でも、最近のニュースで『住宅ローン融資会社アルヒが提供する「アプラス投資用マンションローン」において、融資を担当するアプラスが本来の融資手続きから逸脱し、物件価格が担保評価を大きく上回る場合でも、高金利の商品を組み合わせて満額融資を実行していた』(東洋経済)なんてことが報じられました。
なんとかしょうと、どこか無理をしていた一例でしょう。
こういう事があると、不動産融資はまた厳しくなるのでしょう。
また、中長期の問題としては、空き家問題、少子高齢化、民法改正、生産緑地問題などがありますので、ネガティブな要素が多いのも気掛かりです。

【不動産売買の近未来】

景気が悪くなって、金融機関の不動産融資が消極的になれば、不動産取引は停滞し始めます。
景気の悪化に伴って、不動産価格は調整局面に突入します。
すでに不動産市場では昨年辺りから、販売価格と成約価格の差が広がってきていると言われています。

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ネット上の「一括査定サイト」で大手不動産業者に仲介価格を調べてもらうというものがあります。
各社の提示してくれる仲介価格は、低く査定すると仲介業務を受けることが出来なくなるので、仲介業者としては出来るだけ高めに査定しないと仕事になりません。
これは仲介物件の“一本釣り“という作業です。
不動産市況が上り調子の時はそれでも成約に繋がりますが、下り坂に入ってしまうと高い査定金額から売値を下げるのには、自ら査定した金額を直ぐに下げるわけにいかないので、売主様に納得していただく時間が必要です。
媒介契約期間の3ケ月経ってから考えれば良いなんて考えたりもします。
その間は、ダミーの買主に指値させたり案内したりしながら、時間稼ぎをします。
これが“囲い込み”という商法です。
売主様は『担当者が一生懸命頑張ってくれたけど、値を下げないと仕方ない』と思って、値下げを承諾するわけです。
ここで登場するのが、仲介業者の知り合いの買主です。
この買主は、不動産業者の場合もありますし、個人投資家の場合もありますが、この場合、仲介業者は売主・買主の両方から手数料をゲットできる“両手”で商売ができるスキームです。
またこの買主が転売するとすれば、その仲介業者は再び買主探しをして、仲介手数料を得ることが出来るわけです。
だから、この買主は出来れば転売しそうな先が望ましいでしょうね。
大手と言えども、顧客を見ないでひたすら営業成績の為に仕事する仲介業者にはくれぐれも気を付けて下さい。

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取引が停滞すると、希望する金額で買い手がつかなくなり、金額を下げて売却せざるを得ません。
ただ、ここ数年の投資用不動産、特にマンション投資(一棟売・区分マンション)ブームに乗ってフルローンで物件を購入された方の中には、ローン残高より売却価格の方が下回っているケースもあるでしょう。
抵当権抹消するために持ち資金を使うなんてことも・・・その資金が用意できないと物件は売るに売れないということも考えられます。但し、「新型コロナウィルス」が予想外に短期間で収束することも無いとは言えないでしょうから、バタバタする前にジッと状況を見極める必要はありそうです。
それでも資金的に余裕のある人は、サッサと売却してしまいますので、取引事例として物件価格の相場価格は下がることになり、抵当権が抹消できない人はずっと持ち続けるしかありませんが・・・


でも、売却しないということが一概に悪いことでもありませんので、賃貸人・テナントを確保して保有し続けましょう。
大家さんの為に親身になって協力してくれる不動産業者さんと一緒に頑張りましょう。

★不動産市況に関する記事

2019年は景気悪かった?

首都圏の新築マンションが売れてないらしい・・・

投資用不動産「萎縮」の先

都心オフィス空室率1%台に・・

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不動産ナマ知識/『固定資産税』の“あれこれ”

固定資産税は毎年1月1日に土地・家屋等を所有している者に対し、不動産の所在地する市町村が課税する地方税のことです。
各市町村にとって「固定資産税」「都市計画税」と合わせて、税収の4番バッターです。

大阪市の場合、平成30年度約7000億円の税収の内、約3400億円(50%弱)が固定資産税で占められている。
日本国中の地方行政は「固定資産税」抜きでは成り立たないということです。

不動産売買の経験がある方なら、「固定資産税評価額」「固定資産税課税標準額」というものがあることをご存じでしょう。

「固定資産税評価額」は、固定資産税を計算するための基準となる評価額です。相続税評価額は公示価格の80%、土地の固定資産税評価額は公示価格の70%を基準に決定されることとなっています。
ところが、実際の地価ってバブル期には短期間で2倍、3倍と高騰してたり、逆に景気の悪い時には半値でも買主が見つからないなんていうものです。
実際、バブルがはじけてから御堂筋に面している一等地が坪1000万円でも買主が現れなかったなんて時代もありましたよね。
固定資産税は3年毎に価格を見直しますが、いきなり2倍にしたり半分にしたりすると税金を支払うこと制度が無茶苦茶になってしまいますので、調整した評価額を作り出すわけで、それが「固定資産税課税標準額」というものです。

「固定資産税課税標準額」とはそういうものと分かった上で、今年2月に気になる報道が2つありました。

① 大阪市独自の基準で敗訴
令和2年2月21日発表された、賃貸マンションのオーナーから訴えられて裁判で大阪市が敗訴した事案です。
大阪市内の賃貸マンションオーナー2人がそれぞれ1999年から16年間、1994年から21年間の固定資産税がおお過ぎるとして返還を求めていて、国が決めた「固定資産税評価基準」とは違った算出方法を大阪市が使っていたことを裁判所が違法だと認めたというものです。
報道された記事や大阪市の発表によると、大阪市な1979年から、建物(特にオフィスビルやマンション)の基礎工事で使われる“杭”の長さや太さで国の基準より多額な税金を徴収していたとあります。
このケースでは、約292万円が賃貸マンションのオーナーに支払われたのですが、同様に過払いしている人は、昭和53年(1979年)~平成16年(2004年)の間に約6000件、所有者3万人、返還される金額は16億円になる見込みだそうです。(大阪市の推計)

大阪市としては20年間の時効の壁があり、それ以前の過払いは認められないそうですが、これも別の裁判が続いていて、この3月に最高裁判決が下されるということです。

② 納税者を間違えた例
令和2年2月14日の報道発表はもっとお粗末な事案です。
平成18年にAさんの所有地をBさんと入力してしまって、令和2年にそれが発覚したということです。
5年さかのぼってそれぞれ課税と、還付をし直したという。
事務処理としての入力ミス、その後のチェックも疎かだったということです。
これも「納税通知書」を見て、直ぐに間違っていると気づくのは意外と難しいと思いますよ。

「固定資産税」は課税する計算式だけじゃなく、恣意的に金額を操作できたり、担当者の能力によって間違いがあったりと、隠れたところに問題点も多い税金なのです。

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個人が消費税課税事業者になる場合

国税庁が住宅ローン減税で失態

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不動産ナマ知識/外国人との不動産取引

カルロス・ゴーン被告が国外に逃亡したり、新型コロナウィルスでインバウンド(外国人旅行者)が激減したりと、島国の日本も昔ほど目に見える国境はなくなっていて、不動産の取引も日本人同士だけのものとは限らないものになってきております。

とは言うものの、実際のところは、私も純粋に外国の方と取引したことは3度(売買1件・賃貸2件)しかありません。
大阪市内の不動産会社には、中国籍やその他の国の社長さんが経営しているところも増えてきていますので、本国から日本へ不動産投資物件や住まいを探される場合は、同じ国籍の方を頼って取引が行われることと安心感があると思います。
でも、対象物件の売主や家主さんは日本人だというのが多いでしょう。

日本国内の不動産取引は、日本の法律や商習慣に基づいて行われるわけですから、外国人だからと言ってびくびくする必要はありません。
外国人特有の注意点を3つ確認しておきたいと思います。

【言葉や通訳・代理人】

我々がその外国人と通訳なしで意思疎通を欠くことが無いほど、語学力があれば問題ないのですが、そういう不動産業者の数は少ないのです。
一般的には日本語が話せて、契約書や重要事項説明書が読める人が通訳してくれると助かります。(場合によっては翻訳作業も必要)
でも、当事者の友人ではなく第三者の方に依頼すると結構な費用負担が発生します。
これをだれが負担するのかという問題ですが、理屈の上から言えば、その外国人の方が通常の仲介手数料とは別にその費用を負担していただけるといいのですが、それを承諾いただけない場合、取引金額によっては商談を進めることが出来ないことも考えられます。
←報酬金額が小さいと経費倒れになりますから
また、代理人を立てて商談を進める場合もあると思いますが、契約者と代理人との関係がどのようなものか、また、法的に問題がないのか確認することが重要だと思われます。

【印鑑や住民票】

「短期在留者」(入管法施行規則によって90日、30日又は15日のいずれかと規定)や「海外居住者」の場合、“住民票”“印鑑証明書”は取得できないので、それに代わる“宣誓書”“サイン証明書”を用意してもらう必要があります。
司法書士さんが指示してくれるでしょうから、一応そういうものが要るということくらいはしっておきたいものです。

【納税管理人】

例えば、転勤や移住などに起因して納税する人が海外に住んでおり、住所が日本にない場合などに国税や地方税の申告書の提出などを処理する目的で選任される人のことを言います。
納税管理人は、納税者の代わりに日本の税務署に確定申告を提出したり、税務署からの連絡を受けたりします。
税理士や司法書士などに依頼することが多そうです。
税金だけでなく、マンションの管理費やその口座の管理、不動産に関わる日常的な問題を処理する判断もしてもらえると助かりますので、不動産を管理する人からしても海外の居られる外国人・日本人問わずそういう立場の人(納税管理者)はどうしても必要です。

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不動産ナマ知識/修繕積立金のトラブル

昨年にあった実体験のお話です。
投資用マンションの売却の依頼があって、無事に取引も終了しました。
ひと月ほど経ったころ、買主様から電話があり「マンション管理会社」から”修繕積立金の値上げ”のお知らせが来たとのこと・・・
売買契約前に重要事項説明書を作成した際、「マンション管理会社」「重要事項に関わる報告書」の費用を払って申請し、管理費や修繕積立金の値上げ予定や、検討中の有無を確認していますので、その時点では修繕積立金の値上げについては、関係者全員知る由もありません。

内容を聞いてみると、契約後数週間経った頃、「マンション管理会社」に一人の理事から修繕積立金の見直しを希望する話が出たそうです。
それで、「マンション管理会社」の担当者は翌月に開催される総会に議題として取り上げたとのことです。
議題としては各組合員に郵送で通知して、翌月の総会で可決され、約4ケ月後の修繕積立金から月額2340円アップするという結果を各組合員に郵送で報告したということです。
この可決された報告書が届いた時は、当該物件の売買取引が決済した後で売主さんも報告書の内容は認識していなかったとのことです。

※一連の流れは下記一覧表にて

修繕積立金のトラブル時系列表

買主さんは売主の通知義務違反だと言ってこられましたが、どうなのか微妙な問題です。
確かに、総会前に修繕積立金のアップが議題にあったのであれば、買主に知らせるべきだったので、その点はお詫びが必要でしょう。
実際には、この手の通知文を熟読している投資用マンションの所有者は少ないと思います。
決済前に行われた年一回の総会には、売主さんは遠方にお住まいだということもあり委任状を出して出席していません。
総会の結果には従わなければなりませんが、決議内容が送られて着たのは、既にマンションは人手に渡った後のことです。

ここで問題だと思うのは、「重要事項に関わる報告書」を提出後、修繕積立金の見直しを数週間で議題にまでした「マンション管理会社」の手続きと、総会に至る事務処理をしたというもの凄いスピードです。
修繕積立金はマンション共用部の大規模修繕を計画して、施工する部分の費用を見積もって、各年度や各組合員に案分して金額を算出するものです。
場合によっては、施工会社に費用を再度見直したりする作業も必要ですので、かなり時間と手間を要する作業です。
この「マンション管理会社」はその作業を、半月足らずで算出してひと月程で総会で可決したというのだから到底まともなものとは思えません。


こんな感じで「マンション管理会社」の都合で「修繕積立金」を上げられたのでは、投資用マンションの家主さんは堪ったものではありません。
皆さんは、この問題どうお感じになりましたでしょうか?

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初めての裁判(1)・・・「媒介報酬等請求事件」

初めての裁判(2)・・・「裁判官は選べない」

積水ハウスは何故トラブったのか?

高すぎる価格査定

悪意の商法を御紹介します!

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不動産ナマ知識/相続財産の”路線価“評価=不適切の判決

世間では相続で不動産を残された財産は、土地は路線価・建物は固定資産税評価額を基に相続税の算定をすると思っています。
その算定基準を信じているから、相続税対策でアパートを建てたり、タワーマンションを買って節税を行っているのですから。

ところが、今年8月末に東京地裁が路線価に基づく相続財産評価を“不適切”とする判決を下しました。
日経新聞によると、2012年6月に94歳で亡くなられた男性が、その2年半~3年半前に2棟のマンションを購入していました。
相続人が路線価等で相続税評価額「約3億3千万円」から銀行からの借入金を引いて相続税額を「ゼロ」として税務署に申告。
購入時の価格は「13億8700万円」(2棟)で、国税が示した不動産鑑定でも評価額は「12億7300万円」で、国税は相続人の「ゼロ」申告を“申告漏れ”と指摘し、相続人がその取り消しを求めて提訴したというのが今回の裁判の流れです。

以前にあるセミナーで、テーマが“こうすれば相続税は安くなる”という講演を聞いたときに、講師が相続税が高いと感じた時は、「不動産鑑定士に依頼して鑑定評価をしてもらい国税に突きつければ勝負できます」というような内容の話を聞いた記憶があります。
今回のケースは、その逆バージョンです。

今回の判決では、「近い将来に発生することが予想される相続で、相続税の負担を減らしたり、免れたりする取引であることを期待して実行した」ので、“不適切”なのだとしています。

元々“路線価”は“実勢価格”よりもかなり低い価格ですので、現金で保有するより不動産に換えて相続した方が「税金が安く」なる、だから節税目的で不動産購入を考えている人は多いのです。
最近では、国の方も基礎控除も低くして「浅く広く相続税を徴収しよう」と考えているから、地価の高い東京などでは特別大金持ちでなくても、忙しなく相続税対策をしているのですが。
ここ数年の地価上昇で、“路線価”と“実勢価格”の差はより大きくなっているので、今回のようなに4倍も評価も差があるなんてことが起こっているのです。

モグラ叩きはまだまだ続きます・・・

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不動産ナマ知識/不動産契約・重説のIT化が目前に

不動産の契約・重説のIT化が実際のものになりつつあるのですが、日本国中の不動産業者が一機に電子契約できるものでもありませんので、当面は大手不動産業者が先陣を切って推進していくのでしょう。
5年後、10年後は中小零細業者もかなりIT化していかないと時代遅れの業者だと思われるのでしょうね!

その結果、予想されているのはいわゆる「駅前の不動産屋」の撤退です。
対面して重説・契約をする必要がなくなるわけですし、今でも賃貸物件はネットで下調べして不動産業者に連絡して、現地で物件を見て最終確認する傾向が当たり前みたいになっていますので、家賃の高い駅前や広い道路に面した目立つところに店舗を構える必要性が無くなるというわけです。

そもそも、一般に不動産業者へ訪問するのは“敷居の高い”ものです。
なにか緊張感すら伴うものじゃないでしょうか?(^^)

もう一つ懸念されるのは、“なりすまし”の危険性です。
今や一介の不動産業者であっても様々なITツールを使っています。
なにをするにしても、IDやパスワードのオンパレードです。
以前、私の知り合いの業者さんがホームページを持っていないという理由で、商談を断られたことがあったと聞いたことがあります。
今時ホームページも持っていない不動産業者なんて、胡散臭いってことでしょうかね?
業界の中で、事業用不動産専門、特に大型の物件を扱う仲介業者や売主・買主は集客を独自の人脈や情報網を持っているのでITに頼った集客を行っていないところも沢山あります。
一般の方はそういうことをご存じないのですが、世の中の趨勢として”ホームページ”は“名刺”と同じように有って当たり前ということです。

テレビのCMやネットで素晴らしいホームページを見ると、いかにも優良企業、安心できる会社だと思ってしまうのは仕方のないことです。
その為に、お金を掛けて作っているのですからね(^^)

“なりすまし”の悪用で、高い「店舗家賃」をネット上のイメージ作りにシフトして、大したことしていないのに“凄い会社”だと思ってもらえれば良いということで突っ走る者も今後一層多くなるのでしょう。
だって対面する機会が物凄く少なくなるわけですから・・・だから、悪質な発想を持って集客を図る者や詐欺的な営業を仕掛けてくる者も出てくると考えられます。

不動産業界のIT化の進化の結果、売主・買主・貸主・借主の皆さんは、今後表面的なイメージに操られて本当に大事なものを見極めることが難しい時代へと進んで行かざるを得ないのかも知れません。

個人的には、不動産の契約・重説のみならずIT化には反対ですが、この流れは止められませんので、今ある不動産業者の免許や宅地建物取引士の制度をもっと厳しくすることが急務だと思っています。

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