不動産ナマ知識/確定申告とキャッシュフロー

不動産投資や賃貸経営されていると、この季節は去年一年間の不動産所得の計算と申告で気ぜわしいと思います。

不動産所得(=不動産収入-必要経費)

が20万円超だと申告する必要がありますので、通常ですと年間20万円(月当り1.5万円)を超えることは全然珍しいことでもありません。
サラリーマンの方が不動産投資をして確定申告手続きを経験すると、所謂、納税意識が高まることは間違いありません。

「税金ってこういうことで増えたり、減ったりするんだ」と実感できることは凄く有益なことだと思います。

私がサラリーマンしていた頃には、投資用マンションを購入するときの借入利息は今と違って土地・建物の両方の利息が経費扱いでした。また、減価償却も今とは違って初期の金額が多い定率法が適用できたのですが、その後の税制改正でマンション投資は窮屈なものになっています。

これって簡単には節税させないぞってことでしょうかね。

でも、こういう風に税制が変わったりすることも、どっぷりサラリーマンしていると実感できないものですから、世の中の変化を体感できる不動産投資はそういう意味でも良いことじゃないでしょうか。

不動産所得の特徴としては、【損益通算】【減価償却費】【支払い利息】の3つではないかと思います。

【損益通算】

不動産所得は10種類ある所得(注1)の内、損益通算が出来る4種類のひとつです。

・不動産所得・事業所得・譲渡所得・山林所得→(ふじさんじょう)と覚えましょう!

この4つの所得は、赤字であれば他の所得の黒字と相殺できるものです。
但し、税法上のルールはありますが・・・

(注1)所得の区分/大まかな内容

利子所得/預貯金や公社債の利子など
配当所得/株主や出資者が法人から得る配当
不動産所得/土地建物の貸付により所得
事業所得/事業から生じる所得
給与所得/勤務先からの給料や賞与
退職所得/退職したときの一時金
山林所得/山林を伐採、立木を譲渡した所得
譲渡所得/ゴルフ会員権や棚卸外の不動産
一時所得/競馬競輪の払戻金など
雑所得/公的年金、プロ以外の原稿料

 

【減価償却費】

建物は時間・年月が経つとその価値が減価しますので、減価償却資産として決められた期間で割った分を必要経費として認められています。
実際の現金が支出されないので、数字上の経費として節税に寄与するものと考えられます。
ただ、徐々に節税効果は薄れていくので、節税に大きく貢献するのは購入後しばらくの間です。
土地はその対象ではありません。

【支払利息】

不動産投資をする為に、借入をしてローンの返済をすることになりますが、利息部分は必要経費ですが、元本は経費ではありません。
元利均等払いだと当初は利息の占める割合が高いのですが、徐々に元本が追い着いてきてしまいますので、必要経費が減少して節税効果が薄れてくることも知っておきましょう。

投資用のマンションを購入する際、その後の確定申告まで営業マンが面倒をみてくれるという風潮があるようです。
収入から経費を多く引いた方が不動産所得は少なくなりますので、一見すると不動産投資で節税出来たかのような錯覚を覚える方もいるみたいですが、それは多分間違いです。

確定申告とは別に、キャッシュフローベースで一年間で手元に幾ら残ったのかを知るべきです。

単に赤字を作るために不動産投資をしていることのないように、お気をつけてください!

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不動産ナマ知識/不動産投資は必ず儲かる?

本屋さんに行くと「不動産投資」なんていうコーナーがあって、その近くには宅建試験やFPのコーナーもあったりして身近に資金の運用について考えている人が多いことが分かります。

どんな「投資」であっても、多少のリスクを取ってリターンを得るというものです。
「不動産投資」だけが絶対儲かるなんてことはあり得ません。

ただ、多くの富裕層は多数の不動産に投資しているし、税金対策として節税に成功した人、よい時期に購入しその後に売却益で儲けた人も沢山居られます。

その反面、親の残した不動産はあっても相続税を納付するのに現金を作るのに苦労した人、税金対策に一生懸命になり過ぎて脱税紛いの行動に走った人や、営業マンの口車に乗って複数の投資用マンションを購入したけれど、その営業マンが退職したとたんに入居者募集やリフォームや管理作業をどうしていいのか分からず、呆然自虐になって空き家のままでローンの返済だけをし続けている人もいます。

色々な要因はありますが、ここではひとつの例として「フルローン」の問題を取り上げたいと思います。営業マンに勧められて「投資用マンション」を購入する人の多くは、自分で金融機関と交渉してローン付けをしていません。

その「投資用マンション」にセットされたローン会社の商品として、ここ数年であれば物件価格の満額かそれに近い金額の借入金をして購入しているケースが多いのです。

自己資金は無かったのか、まだ少なかった状態だったかもしれませんね。

購入当初は、初めに教えられた通りの収入と返済がスタートしてヤレヤレって感じですが、入居者が退去し、また次の入居者を確保する前に、リフォーム工事や入居者募集を予めセットされた不動産業者に頼むことになります。

買主=家主さんは何もしなくてもお金さえ支払えばOKという訳です。
問題はありません、但し、支払う金額が法外な額でなければ・・・

世の中には悪意を持ちつつ、人を疑うことをしない良心の塊みたいな人を陥れる輩(やから)がいるものです。

「フルローン」の借入をしていて、上記のように支払う金額が法外な金額の業者に引っかかると、手持資金に相当余裕がない場合は資金がショートする場合もあります。

特に通常の場合、給湯器やキッチン周りなどの水周りと呼ばれる設備が10数年経つと、修繕や交換に金額が嵩むものですし、その手当てをしないと次の入居者募集に支障がありますので、家主さんとしてはやらざるを得ません。

事の起こりは目いっぱいの借入「フルローン」「投資用マンション」を買ったことから始まっていると考えます。(←にも要因はありますが・・・)

最初は目いっぱいの融資で「投資用マンション」を買ったとしても、その後に余裕資金が出来たときには手元に残すか、融資を受けた借入金の一部返済に回すとかして収支のバランスを見直すことが大事かと考えます。

“ぼったくり業者”と縁を切るのは、信頼できる管理業者を見つけてからです。

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不動産ナマ知識/大手不動産会社の横暴・「両手」「両直」

かつての不動産仲介業務は大手不動産会社の参入する世界ではなくて、中小零細の不動産会社が受け持っていた世界でした。
銀行の子会社である不動産会社でも、大きな物件なら兎も角、細かい住宅や小振りの事業用物件などには見向きもしなかったものです。
ところが今やそんな時代があったことを知っている人さえ少なくなっているのが実情です。
実績ベースでは所謂大手不動産会社の占める割合は非常に高く、特に中古住宅や中古マンションにおいては、圧倒的な比率で仲介市場に存在しています。

事業用不動産仲介の世界でも銀行系を中心に大手不動産会社の占める割合は大きいとされていますが、物件の囲い込みを疑われるような仲介手数料の「両手」(売主と買主の両方から仲介手数料を取ること)とか「両直」と言われているやり方が横行している。

それを調査したサイトでは、M不動産 57.53%、S不動産販売62.75%、K不動産61.53%など概ね6割が「両手」・「両直」取引だとか。
意識して売り情報を他社に出さずに、社内で処理する、または担当者のみで買主を見つけることに邁進している様子が想像できます。

勿論、「両手」「両直」は宅建業法等に違反しているものではありません。
不動産仲介会社に売却を依頼する際に、専任媒介を結んだ場合、仲介会社は「レインズ」と呼ばれる業者専用のサイトに登録をしなくてはなりませんが、
他社からの情報提供を求められても「商談中」だとか、「資料作成中」などという理由で、資料を開示しない場合や、そもそもレインズに登録しないなどのケースもあるようです。

こういう物件を隠すことは、媒介契約に違反しています。
売主の物件を「両手」「両直」をすれば仲介業者の収入が2倍に増えるという勝手な都合で、物件そのものを仲介市場から抹殺することになるからです。
その上悪質なケースは、少し時間が経ってから売主に物件価格を下げる提案をして、「両手」「両直」のしやすいように誘導することです。
大手不動産会社の担当者がそういうのなら、止むを得ないと考える人は多いと思います。
でもこれには、まだ続きがあります。
その仲介業者が「両手」「両直」で取引をした後、その物件を購入した新たな所有者に転売をすることにして、2回目の「両手」「両直」を実行する訳です。
不動産業界では、これを「往復ビンタ」を呼びます。

【実例】
私の叔母さんが高齢になって、戸建住宅よりマンションに住みたいというので、新聞の折り込みチラシで見つけた近鉄奈良線の中古マンションを買いたいという電話がありました。調べてみると、その物件はレインズ登録されている物件だったので、K不動産に連絡しました。
担当者は、「その物件はもう決まりました」というので、叔母さんにその旨を伝えたのですが。その後、叔母さんは直接K不動産に電話をしたら、車で迎えに来てその中古マンションを内覧させてくれた。契約も出来ると・・・
 叔母さんはK不動産とは話したくないと言って、揉めましたねぇ~

事業用不動産の世界でも同じようなことは多々ありますし、ここ数年収益用不動産の融資が緩んでいたこともあり、物件も値上がり傾向でしたので、転売業者さんの活躍の場が広がっていました。
そう、スルガ銀行の「三為契約」や「四為契約」で収益マンションが転がって取引されていたのも、「両手」「両直」でしか仲介しないスルガ銀行と仲のいい不動産会社が居たから出来た技です。

仲介物件の「囲い込み」をしてまで、「両手」「両直」に拘るかどうかは、会社の大きさの問題ではありませんが、少なくとも大手の信用力を使って売主を騙すような営業手法は止めて頂きたい。
勿論、中小零細の仲介会社であれば信用を取り戻すことは不可能だと思って、売主・買主の立場になって最大限の営業活動をすることは当然のことだと思いますが・・・

不動産マメ知識コーナー/【「両手」と「片手」】

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不動産ナマ知識/投資用不動産の「節税効果」って“嘘”ですか?

今日は平成最後の天皇誕生日です。
1958年に東京タワーが完成した記念日でもあります。
ついで言えば、その3年前に私が生まれた日でもあります。

 

「節税効果」は“嘘”ではありません、半分“正しい”と思います!

 

投資用マンションの営業トークや広告で、「不動産投資は節税になる」とよく見聞きします。
特に、「減価償却費」は実際の出費はないのに、経費として収入から引けるので「節税」になると・・・また、青色申告すると10万円控除や貸借対照表や損益計算書を添付している場合には、最高65万円とかいうのも実際上の出費を伴わない合法的な「節税」であります。

ところで、平成30年度税制改正で、2020年度より基礎控除が38万円から48万円に引き上げられます。

単純に個人事業主にはメリットがありますが、会社員しながら不動産投資している人の場合、給与所得控除の金額が10万円下がるので、基礎控除10万円アップと相殺されてしますから基礎控除の引き上げのメリットを得られない人も出て来ます。

事業的規模(一般には「5棟10室以上」)になって、それなりの収入があれば配偶者を青色専従者にして給与を支払い、ボーナスを出すとすると、(実際に支出するかどうかは別にして、)所得分散で税金を安くするだけの「節税」効果はあるでしょう。

ガソリン代や飲食費、セミナー出席費用なども経費計上することも出来ますが、金額的には細かな部類の話ですので、ものすごい程の効果があると言うにはならないと思っています。

そのことに神経を使うよりは、実際の収入自体を確保することやアップさせることに注力する方がいいのじゃないかと思います。

不動産投資は不動産所得があるから意味があるので、入居者確保、テナントの誘致が最も大事です。
空室にしていても節税にはなりますが、実質の赤字ですから、稼働率を上げることや、もっと収入をアップさせる方法を考えてみませんか。

例えば、サブリースしていて実質賃料の90~80%の収入で満足することなく、自分で仲介業者に募集を依頼してもっと収入をアップさせる方法を模索してみませんか。勿論、悪徳管理会社に搾取されているかも知れないのなら、リフォーム費用や管理報酬も正当なものなのかともう一度検証してみるのもいいかもしれません。

不動産による「節税効果」として最も大きなのは、「相続対策」で現金を不動産に代えた時の“相続税評価額”の低下だと思われます。

大雑把に言えば、相続の時に現金1億円はそのままで評価されますが、(色々なものがありますが)不動産の評価は土地であれば“路線価”や、建物は“固定資産税評価額”などを基本に評価しますので、現金に比べて半分とか、それ以下になって納税負担を減らせる効果が期待できるからです。

また、現金であれば1億円に対する預金金利は低いけれども、不動産であれば更地であってもパーキングで収入を得ても今の預金金利よりは多いでしょうし、店舗やマンションを購入してテナント・入居者に入ってもらえれば、大阪市の物件でも5~6%の利回りにはなります。

不動産投資は「節税+収益」の両方が見込めるので、富裕層のみならず投資に興味のある方々に向けて今後も不動産投資は無くならないのでしょう。

★不動産の利回りに関する記事★

ワンルーム投資平均利回り4%

イールドギャップ

自己資金とか利回りとか

キャップレート

“表面利回り”と”収益還元利回り”

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不動産ナマ知識/内寸と壁芯・2項道路・旗竿物件と囲繞地(いにょうち)通行権

どこの業界でも特有の用語とか言葉とかがありますが、不動産取引においても業界用語があります。

一般の方が不動産取引の場面で、その用語を理解していないことがあってもおかしくないのですが、おそらく一々質問することの方が稀だと思います。

例えば、収益物件の「関西方式」とか「東京方式」とかいう言い方があります。(注1)
買主さんが何戸も投資用マンションを所有しているので、当然理解しているだろうと思って商談を進めて、いざ契約前の重要事項説明の段になって、「それって何ですか?」っていうこともあったりします。

(注1)参考HP【売買取引の習慣、大阪と東京の違い】  

例えば、区分所有マンションの1戸当りの面積表示には、パンフレットに書かれている「壁芯」面積は、登記簿記載の専有面積「内法(うちのり)」とか「内寸」と比べて小さくなります。
”壁の内側”で測るのと、”壁の中心”で測るのとでは分厚さの分だけ部屋の広さが違ってくるからです。 接している「道路」は不動産にとって非常に重要です。(注2)

(注2)参考HP【『道路』について】

建築基準法では、建築物の敷地は道路に2m以上接していなければならないとされています。そして、その道路は原則として幅が「4m以上」あることが必要だとされています。
ただ、現実には4m未満の道路がいっぱいありますので、そのような道路を「みなし道路」=建築基準法42条第2項の条文名をとって「2項道路」と呼んでいます。
もしこのような道路に接している物件を購入したり、所有していれば、将来建物が老朽化したり売却する際には、道路中心線から2m以内には建築できないと言う制限(セットバック)があることを知っておかなければなりませんね。

「旗竿物件」とは、例えば“4m以上の道路に2mの細い道路の先に広い敷地がある”ような土地(袋地)のことで、建物があればその全体のこととなります。

形が竿の付いた旗に似ているので旗竿物件を呼びます。

よく似た物件に、「囲繞地(いにょうち)」というのがあります。
全く道路に接していない土地の所有者は、通行目的として、道路と連絡するために、その土地を囲んでいる他人の土地に道路を作ることが出来るとされていて、その権利を「囲繞地(いにょうち)通行権」といいます。 その権利は「囲繞地(いにょうち)」のなかで最も支障が少ない部分で、必要最小限の範囲に限られます。(通行料を支払う義務がありますが。)

「囲繞地(いにょうち)通行権」は、ほとんどの場合、既存の通路の幅を認めるためのもので、必ずしも2mの幅員を認めるためのものではありません。
「旗竿物件」の2m幅員とは似ているようでも違うものです。

このようにちょっとしたことのようでも、結構複雑なことがあります。
不動産業者は日常的に色々な物件を見聞きしていますので、全てを知っているわけではありませんが、知る術を知っていたり、解決方法を探り出したり出来ることも多いので、判らないことや知らないことはドンドン聞いてみる必要があると思います。

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不動産ナマ知識/「管理会社」の仕事内容とは

一口に不動産の「管理会社」といっても何をどういう風な仕事をしているのかは、かなり大雑把な名称なので実はその個別の委託内容を見てみないと分からないものです。

一般的に「管理業務」を大きく分けると、2つに分かれます。

①    PM(プロパティマネジメント)

②    BM(ビルディングマネジメント)

PMは主としてソフト面、②BMは主としてハード面からの建物管理となります。

どちらの管理業務もその目的は、建物の維持管理をすることにより継続して収益の確保する為ということになります。

 

【PM】の管理業務

賃貸募集の仲介、賃料回収と滞納対応、各種トラブル対応、リフォーム工事等の発注と管理、オーナーへの報告業務などを行います

【BM】の管理業務

エレベーターや受水槽設備の管理・点検、警備業務や防災管理、共用部の日常清掃などを行ないますが、PM会社の指示で業務をこなすことも多く、それぞれの作業は専門業者が行なうので各発注内容はかなり細分化されたものになります。

オーナーにとって、PM管理業務は、毎月の収入によって変動する契約内容となるケースが普通なのですが、BM管理業務は収入に関係なく必要な金額を支払うことになりますので、空室が多くて収益率が悪い建物だと管理状態をより良くしたい筈なのに、逆に管理状態が悪くなるという悪循環に陥ってしまうと言うことにもなっている建物もあります。

尚、建物の管理状態をのレベルに保つ為の工事をするのが「リフォーム」(修繕)、以前よりもより高い性能や機能にアップさせる為の工事を「リノベーション」(改修)という呼び方をしています。

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私もサラリーマン家主さん所有の投資用マンションの管理をしていますが、毎月の管理料は頂いておりません。それぞれが分譲マンションなので、建物全体の管理会社は共用部分や設備については家主さんがマンション管理料と修繕積立金を納めているので、日常的にはそれほどの大きな用事が無いからです。要するに、PM管理だけだから一棟マンションを管理するような手間が掛からないです。

ただ、入居者の退去と入居の立会い入居者募集とリフォームの必要性の有無の判断家主さんの承諾を得た後のリフォーム工事の発注入居後の細かな問い合わせ(ベランダに鳩が…とか、新たに駐車場や自転車を借りたいとか、お風呂の湯が出ないとか…)などに対応しています。

そのような仕事もありましたら、お声を掛けてください!

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不動産ナマ知識/「私が売主です!」でも…本人かどうか確認する

売主が真の所有者かどうか特定する?確認する?

当たり前過ぎて、そんなこと判りきったことだろうって思いますよね。

勿論、他人に成りすまして、人の土地を勝手に売ったり、買ったりするのは犯罪だとわかっていますが、でも例えば、相続物件の場合に相続人が3~4人で、1人だけと契約してもその他の人の相続分には契約の効力が及ばないので、こういう場合も、「真の売主」ではありませんから、この取引は完結できない可能性があります。

こういう複数の売主さんが合意して売却するなどの相続物件の売却はかなり手間隙が掛かります。
(注1)一人ひとりが納得できる条件でないと契約書にハンコをついていただけません。

全員が揃っている場面では、「そうだね」なんて言っている人が、個別にお話をしてみると「あの人に都合で・・・」なんて話が横道に逸れて、「だから嫌です」なんてことにも成りかねません。

相続物件でなくても、共有名義になっている不動産も同様です。

(注1)相続人:相続による移転登記前の場合

【確認書類】

■戸籍謄本・除籍謄本など、全相続人が確定できる書類

■遺産分割協議書もしくは遺言書の有無

【有効な契約】

■相続人全員と契約を結ぶ。

■相続による移転登記の完了をもって不動産を取得した人と契約を結ぶ。

他にも、売主が未成年者成年被後見人など、知らずに契約すると取り消される可能性があります。
代理人だという人「私が売主です!」と言っても、正式な委任状(注2)も持たずに現れる場合ならば、代理権がないので商談を進めてもその商談は無駄になります。

(注2)正式な委任状

売主本人の実印のある委任状で、当然、本人の印鑑照明書添付されたもの。代理人の権限の範囲を定めてある内容を確認することも重要です。

法人の場合も注意すべきことはあります。株式会社の場合、代表取締役以外の者と契約すると、契約に効力が及ばない場合があるので、必ず代表取締役と契約を結ぶ必要があります。

その他の団体・法人でも理事長・組合長・代表社員など権限のある者と契約する必要があります。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・   以前、こんなことがありました。一棟のマンションを売ることにした高齢のお父さんが売却をするのに知り合いの不動産業者の方と進めていて、丁度、私の知り合いが収益マンションを購入する意思があったので物件を紹介したところ、話がトントン拍子に進んで契約することとなりました。物件の所有者はご本人とご長男の持分が少しで、取引の時にはご長男も同席することにしていたのですが、悪いことにその日が大雪になり、ご長男が長野県から来れなくなったわけです。
売主の片方が来れないので、司法書士の先生も本人確認が出来ないということで延期しようということになりましたが、お父さんが「大丈夫です。息子も同意しているので今日取引を済ませたい…」と主張し始めました。
売主側の不動産仲介業者も「大丈夫です」と言うのですが、些か無責任な感じの発言としか感じられません。(早く済ませたいだけの理由に、腹も立ちましたけど)
その後、司法書士さんと息子さんが電話とFAXで、いろいろやり取りをしてもらって間違いないという判断が出来たので、取引は無地終了出来ました。
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犯罪収益移転防止法

(平成20年3月1日施行:平成28年10月1日一部改正)

いわゆる「マネー・ロンダリング(資金洗浄)」対策として、宅建業者は一定の義務を課せられる「特定事業者」注3)のひとつとなっています。

(注3)特定事業者

仕事上、本人確認義務を課すのが妥当と考えられる業種・・・金融機関等、ファイナンスリース事業者、クレジットカード事業者、宝石・貴金属等取扱事業者、郵便物受取サービス業者、電話受付代行業者、電話転送サービス事業者、弁護士・弁護士法人、司法書士・司法書士法人、行政書士・行政書士法人、公認会計士・監査法人、税理士・税理士法人、そして宅地建物取引業者をいいます。

宅建業者は、不動産売買や仲介を行なう場合、取引に係る当事者の①本人確認をすること②その記録を7年間保存すること③疑わしい取引の届出をすることの3つの義務が課されることになりました。

本人確認は、職業を聞くことと基本的に顔写真付の身分証明書にて確認し、取引を行なう目的(買い替え、相続対策、投資など)を行なうことになっています。

また、不動産売買における疑わしい取引としては、短期間に複数の土地建物に現金で支払いを行うこと、また高額であることなど。売買契約の締結が、架空名義や他人の名義で行なわれた疑義が生じた場合。契約書としての法人が、実体のないもの疑い、必要書類を契約者の住所以外に送付することを希望するなどが、疑わしい参考事例として挙げられています。(国土交通省)

また、スルガ銀行の問題でもあったような、公務員やサラリーマンがその収入に見合わない高額な物件を購入することも疑わしい事例となって、「マネー・ロンダリング」を防止するのに協力することになっております。

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不動産ナマ知識/敷金・礼金・保証金の話

賃貸物件をお探しの方、「家賃」とかは意味が分かりますが、「敷金・礼金・保証金」とかとなると分かり難いですよね。

また、「ハウスクリーニング代」とか「鍵の交換費用」とか「仲介手数料なし」とかなんか物件ごとにあったなかったり色々違っていて分かり難いものです。

そもそも現状では、「敷金」「保証金」は同じだと考えて差し支えありません。
ただ、退去時に「敷金」の場合は「室内の原状回復費用」を差し引いて返金されます。
「敷金」は契約書に「敷引き」の金額かまたは何%とか書いてあるので、その金額が退去時に引かれますが、「原状回復費用」「敷引き」に含まれているという解釈が一般的です。

40年位前だと大阪の「敷金」「保証金」は家賃の10ヶ月分なんていうこともありましたから、今のような1ヶ月とかゼロとかいう時代が来るとは予想できませんでしたね。
元々、関東に比べて関西は「敷金」「保証金」の金額が大きいので、東京から転勤してきた人はビックリでした。今では、そういうことも無くなりましたけど。

ただ、関東では一般的な(京都を除いて)「更新料」は関西にはありませんでした。

「保証金」は家主に預けているお金なので、本来は退去時に全額返金されてもいいのですが、「敷金」同様に「室内の原状回復費用」相当額を差し引かれることが殆どです。

「ハウスクリーニング費用」を借主に負担させるのはどうなのかという点については、私的には「現状回復費用」内の費用だと思っていますが、現実はそうではないケースも多いですね。
かつて私が聞いたことですが、借りていた事務所などを退去する際に自ら施工業者に頼んで原状回復していた時期もあったそうで、その場合は「保証金」はそのまま返金されていたということです。

「敷金」「保証金」はその言葉だけでは詳細は分からないので、賃貸契約書に記載された条文読んで理解することで初めて内容が分かるものです。

※賃貸契約書を読んでも分からない場合は、不動産仲介業者に質問して下さい。
知らないことは全然可笑しなことではありませんから。ひょっとしたら、その不動産業者の担当者もよく分かってないかも知れませんよ(笑)

「礼金」は入居する時に、家主さんに支払うお礼(←違和感はありますが・・・)的な意味合いがありますので、退去時に返金はされません。ということは、「礼金」のみの賃貸契約だと退去時には別途「原状回復費用」が必要となる場合があります。

原状回復義務」とは、入居前の状態に戻して退去するということですが、所謂、経年劣化や通常損耗と言われる普通に使用していて汚れたり、磨り減ったりするのは元に戻す必要はないということです。タバコを吸う人や、ペットを飼うことを了解された人などの場合は、別途「原状回復」の程度を入居前の段階で決めておくべきです。

「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について(国土交通省)

「敷金・礼金・保証金」「フリーレント」、「仲介手数料」が要らない物件もあります。

借主にとってこれほど有難い物件はないと思いますが、必ず何らかの理由はあるはずです。

例えば、入居者が長い間現れない物件、シーズンを逃した学生向けの物件、初期費用は安くして毎月の家賃を高めに設定している物件、部屋のリフォームをしないままで貸そうとしている物件、事故物件といわれる死亡・殺人などがあった物件等いろいろな理由がありますので、その当りもちゃんと理解したうえで賃貸借契約をして下さい。

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不動産ナマ知識/収益マンション購入後の管理委託業者への注意

最近、どうも一棟売マンションの売買取引が一時ほどの勢いがありません。

昨年の夏くらいから、新聞紙上でもアパート建築に対して、建築業者と地元金融機関の積極的な営業攻勢が行き過ぎているのではないかと話題になっていたり、あのスルガ銀行の「かぼちゃの馬車」事件が社会問題になってしまいましたので、行政当局も不動産融資に少しブレーキを掛けざるを得なくなったのではないかと推測しています。

でも、売主側も売物件に少しくらいの間、買主が付かなくても今のところ金利も安いし、現状の収益で賄っていける場合が殆どですから「まあ、客が付まで待っておこうか」という感じでしょうか!

 

20~30年前ならマンション経営なんて一部の地主さんや資産家、またはプロの不動産業者の取り扱うもので、一般の人が参入するものでは無かったのですが、今のように裾野が広くなったのはやはり金融機関の力が大きいです。

従来の住宅ローンや事業ローンとは違った、アパートローンで20年とか、30年の長期間のローンをそのマンション収入で返済するスキームをベースに融資をするという仕組みが出来上がったからです。

最近では、相続対策という目的にも利用されるようになって、融資先の少なくなっている地元金融機関の絶好の金融商品に成長したわけということです。

また、銀行に預けていても雀の涙ほどの利息しかない預貯金よりも、チャンとした勤め先があればアパートローンが組めることから「新築や中古の区分所有のマンション」に投資する民間サラリーマンや公務員の方々も想像以上に沢山いらっしゃいます。

悪徳管理業者に気をつけて!

でも、不動産投資はお金さえ調達できれば誰でも購入することは出来ますが、株や債権投資と違い、購入後の運用は不動産業者や管理業者の協力が必要です。。

プロの協力が必要だと言っても、日常的に色々な問題が発生するわけではありません。

時々というか、珠に不動産オーナーとして判断し具体的に対処すべき問題が発生するのです。

例えば、入居者の募集、リフォームや修繕、賃料の未払いや滞納、管理会社の不備や不正等、細かな問題であればベランダに鳩が住み着いたのをどういう風に駆除するのとかいう類の問題も最終的にはオーナー判断が必要であります。

細かい問題や大きな問題が出てきても日常的には建物全体の管理会社とか、区分マンションであればオーナー代行する不動産会社が実務的に対処してくれますが、全て家主さんに相談・報告・費用負担をお願いして対処するわけで、業者が勝手に判断して問題を解決してくれる訳ではありません。

そこでよく耳にするのが投資用区分マンションのオーナー代行業者の問題です。

特に、所有しているマンションとは離れた所にお住まいのオーナーさんは、ともすれば業者任せになりがちで、業者の方も緊張感がなく適当な対処をしているケースです。

最悪の場合は、オーナーさんの知らないところで不正が行なわれていたりする場合もありますので、業者からの相談・報告・費用負担について疑問な点や分からないことがあれば其の都度チャンと担当者に質問・確認・状況写真の提出や請求をしてください。

そうでないと、家主さんが支払ったリフォーム費用が不当に高額であったり、そもそも本当に施工したのかどうかも分からないとか、管理委託業者から振込まれる毎月の振込み賃料や募集する際の広告費が余分に抜かれていないかなど、残念な結果になってしまうケースもありますので。

一棟収益マンションでも、同様のことがあったりしますので、管理会社の業務内容には関心を持って接して頂くことが必要ですね。

ここ数年の間マンション購入は、金融機関の融資金額もほぼ物件購入価格に近い金額になっていましたので、結果的に毎月の返済額はいっぱいいっぱいの状態になっています。
ということは、少しでも金利が上がるようなことがあれば、(収入はそのままの状態だとして)支出については不必要な費用は出来るだけ抑えないと収支のバランスが一機に崩れてしまいます。

赤字を作って、相続税や所得税などの税金を少なくする為に収益用マンションを購入したり新築したとしても、悪徳業者にせっせと貢いでいたのでは意味がありません。

それでは、購入当初に描いていたマンション投資の目的を達成することが出来なくなってしまいますので、もう一度、皆さんの物件の現状把握をしてみて下さい。

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不動産ナマ知識/そもそも「登記簿」の話

所有者不明の土地や建物がもの凄く沢山あって、このままだと将来、北海道の面積と同じくらいになるとか・・・要するに、「登記」が成されていない不動産だということですが、売買や相続で所有者が変わっても「登記」自体は罰則がないので、そのまま「未登記」のままだと十年、二十年と年月が経つと誰のものか分からなくなってしまうのです。

 

一般に、不動産業界の人は今でも「登記簿」と言うのですが、現在は登記情報はコンピュータ化されていて、昔ながらの「登記簿」は法務局のコンピュータ上の「登記記録」に置き換えられています。

名称も「登記簿」から『登記記録』と言いますし、「登記簿謄本」「登記簿抄本」『登記事項証明書』と言います。

 

不動産を売買し所有権移転の登記申請をすると、1週間から10日位で法務局から「登記済権利証」発行されていたのも、今は『登記識別情報』という“英数字等の12桁の符号”が新所有者に与えられます。

 

『登記事項証明書』に記載してある内容は、昔の「登記簿謄本」と同じです。

表題部・権利部(甲区)・権利部(乙区)の3つです。

「表題部」は、土地の場合は所在・地番・地目・地積(面積)・登記の日付、建物であれば、所在・家屋番号・種類(居宅・共同住宅・工場など)・構造(鉄骨造・鉄筋コンクリート造など)・床面積・登記の日付などが記載されています。

「甲区」は所有権について誰のものかとか、その人や法人の住所などが記載されています。差し押さえについて、登記されているのは、乙区だと勘違いしている人もいるかも知れませんが、実は「甲区」です。
「乙区」は、金融機関からのローンについて抵当権や根抵当権などが記載されます。

不動産をお持ちの方でも、そう頻繁に「登記簿」なり「登記識別情報」を見たりしないでしょうから、保管場所だけは親族には教えておかないと、イザと言う時に何処にあるのか分からないなんてことの無いようにしないとね。

それと、昔の「登記済権利証」「登記簿謄本」って何年も同じ袋の中に保管して人が多いのですが、まるで恋人のようにベタ~って引っ付いてしまって離れない場合があります。
『「権利証」は何処いったんだ!』なんてワーワー言って探していたら、まるで「登記簿謄本」と一枚の紙のようになっていたなんて笑えないような話も実際ありましたので、お気をつけて下さい。

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