不動産ナマ知識/「老後2千万円蓄え必要」金融庁報告書の余波

6月3日に金融庁が発表した「人生100年時代を見据えた報告書」が、大騒ぎの火種となってしまいました。
長くなる定年後の人生、じわり減り始めた公的年金、そして超低金利が続く中での運用難の時代を皆が実感し、将来への不安を感じ始めている。
そんな時に、95歳まで生きるには夫婦で約2000万円の蓄えが必要だと発表したのだから無理もありません。

高齢者の間に老後資金の不安が強まったのが平成30年頃からだったから、今多くの高齢者は「長く働く」ことを理解し始めていると思います。
公的年金だけは生活できないことを知っているけど、政治家は「100年安心」だと言っていたこともチャンと覚えています。(昨日、何を食べたかは忘れてしまっていますが^^)

いわゆる、平均的だとされる65歳男子+60歳女子の夫婦では、年金収入20万円に対して毎月5万円の赤字が生じるという試算から、95歳まで生きると約2000万円要るのだそうだ。

報告書では、現役のときから長期積み立ての商品に分散投資するように、定年後は退職金も有効に使いましょうと示唆しています。

後日、麻生金融相が「表現が不適切だった」と釈明しているのをニュースで見ました。
でも、余計に意味が分からなくなってしまいました。
たぶん、今の60歳の25%の人が95歳まで生きるという推計があるそうですので、「年金だけでは食って行けないよ」と言いたいのだということでしょう。

それから不動産関連の問題についてひつだけ取り上げてみますと・・・長い人生の中で最も比率の高いものとして、子供の教育費・老後の生活費などがありますが、最たるものは「住居」です。

どこに住むか、どんな処に住むかによってリタイアした後の生活費は全然違ってくるものです。

日本全国の持ち家比率は60%強です。最も比率が高いのが、富山県80%弱、秋田県、山形県と続きます。関西圏は賃貸比率が高くて、大阪府は40%強、京都府も約35%です。

賃貸か持ち家かという論議はあるのですが、持ち家派の方が定年位で住宅ローンが完済していると楽ですよね。
逆に、賃貸派の方は相変わらず支払いが続きます。
世帯人数が減ったりして引っ越すのもお金が掛かるのと、受け入れてくれる賃貸住宅も若いときのようには見つからないかも知れません。

この問題は出来れば、60歳より以前に考えておいて準備したいとです。
70~80代でこの問題に対処するのが結構きついと思われます。
金融庁の人はそこまで考えてはくれませんからね!

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不動産人/収益中古分譲マンション:クレアート新大阪

当方で専任仲介をお受けしている物件のご紹介です!

いずれも大阪メトロ御堂筋線の西中島南方駅を最寄り駅(徒歩5分)としていますが、阪急京都線の南方駅もほぼ同じ所にあります。

≪クレアート新大阪セレニティ≫

大阪市淀川区西中島2丁目9-18
建物:RC造8階建ての7階部分の1戸です。
専有免責は25.92㎡(約7.8坪)バルコニー4.01㎡
平成18年9月築ですから、築後13年です。
総戸数は42戸、宅配BOXや駐輪場・バイク置き場・オートロックの設備があります。

現在賃貸中です。家賃(共益費込み)で6万2千円/月です。
で少し相場より安めかも知れませんので、売却価格も低めに設定して1250万円で売り出しています。
また、価格相談もお聞きして協議させて頂きますので、ご興味のある方は是非ご検討下さい!

≪クレアート新大阪パンルーフ≫

大阪市淀川区西中島4丁目9-24
建物:RC造11階建ての3階部分の1戸です。
専有免責は26.13㎡(約7.9坪)バルコニー4.35㎡
平成18年8月築ですから、築後13年です。
総戸数は44戸、宅配BOXや駐輪場・オートロックの設備があります。

現在賃貸中です。家賃(共益費込み)で6万5千円/月です。
同建物内で数件売りに出ている物件よりも、売却価格は低めに設定して1330万円しています。
また、価格を含めて症状件のご相談も承りますので、ご興味のある方は是非ご検討下さい!

尚、この2物件は売主様が親族関係でありますので、2戸ご購入いただけますので価格交渉含めご相談に乗りやすくなると存じますので、宜しくお願い申し上げます。

★不動産購入に関する記事★

不動産購入の諸費用について

「持ち回り契約」について

売買取引の習慣、大阪と東京の違い

「財産三分法」と不動産業者

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不動産ナマ知識/宅建業者って多すぎない?

一口に宅建業者(不動産業者)と言っても、賃貸仲介業者・住宅仲介業者・管理業者・戸建分譲業者・マンション販売業者など多種多様ですが、数量的に他業種と比較すると一体どうなのでしょうか?

【コンビニ・歯科医院・美容院の状況】

24時間営業の是非、同一地域に大量出店して競争激化などと、コンビニ業界の話題が世間を騒がせています。
国内のコンビニ店舗数は5万5000店強で、郵便局(2万4000店)の2倍(注)ですが、大阪市内などを歩くと分かることですが、ライバル店同士のコンビニがひしめき合っているにも関わらず、同じ看板の店が道路の反対側にあったり、数分歩くとあったりするくらいの飽和状況です。
人手不足と店舗飽和でコンビ経営者はかなり厳しい状況が続くと言われていますし、そもそも店舗の独自性が発揮できる余地が限られているので、本部の経営方針が非常に大事なところです。

(注)大阪府下では、コンビニ店舗数4000店に対して、郵便局は1100店で、4倍弱もあります。

昔から店舗数の多いのは、歯医者さんと美容院と言われていましたが、全国で歯医者さんは6万9000店(大阪府5500店)、美容院は24万3000店(大阪府1万6000店)という位の数で沢山な数ですね。
実はどちらも新規開業、閉店の多い業界ですが、手に職があると1人でも出来る仕事だというので数が多くなるのでしょう。

 

【宅建業者の状況】

宅建業者数は、平成30年3月末の調査で12万3782社(全国:法人個人含)です。
宅建業者に勤めていた人が独立する数と、廃業する数はほぼ拮抗している感じです。
ただ、景気の波が大きく上向いた時は新規開業も多くなりますが、逆に景気が悪くなると廃業がドッと増えます。
ここ数年の宅建業者数は微増ですから、景気がいいのだと言うことでしょう。
もうひとつには、コンビニ同様にFC賃貸業者が多いので店舗数は減らない。
コンビニと違うのは、仕入れを各店舗が独自に行うという点ですが、不動産賃貸の世界でも人口減少の波は確実に押し寄せていますので、家主さんが入居者確保の為に仲介手数料とは別に広告料を家賃の2ヶ月分、3ヶ月分と賃貸業者に支払うことも珍しくはありません。結果として賃貸業は美味しい仕事として成り立っていて、歩合給の客付け営業マンは結構高収入です。

大阪府下の宅建業者数は29年度末で1万2341件ですから、全国の宅建業者の10分の1で、東京は2万4009件で大よそ10分の2ほどです。
特徴としては地方都市では個人免許の業者さんが今でも多いのですが、大阪1,915件、東京が1,031件と圧倒的に大阪の方が比率・数共に多いということですので、大阪は未だ地方都市なのかも知れません。
また、大阪の不動産業者は個人色が強いので、その傾向が未だ残っているのだとも言えます。
最近では新規開業するときは、個人免許でなく法人免許で申請する人が殆どです。
全国の個人免許業者の平均年齢はすでに65歳を超えているので、今後は徐々に比率・数的にも減少していくことは間違いありません。
因みに、平均年齢が最も高いのは東京の68.4歳だそうです。

宅建業者も賃貸業者は成約時の広告料がなくてはもっと少ない業者数になるはず。
売買仲介では、大手業者が得意な両直(売り側と買い側を1社で仲介すること=手数料は2倍になる)が禁止になるとすれば、今の売り上げを維持するのは無理でしょう。
また銀行系の宅建業者が、銀行の顧客情報を取り込んで水面下での取引を続けるなら、不動産市場は不自然な形の取引が横行して、真面目に顧客本意で取引を行う業者が育たないことにも繋がることになると思われます。
宅建業者の数は確かに多いような気がするのですが、その前に顧客が真に満足できるような整備をしないといけないと思う次第です。

★宅建業者関連の記事★

大手不動産会社の横暴「両手」「両直」

仲介手数料のトラブル

仲介業務としての責任範囲

不動産取引の2つの高齢化問題

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不動産ナマ知識/「管理会社」の仕事内容とは

一口に不動産の「管理会社」といっても何をどういう風な仕事をしているのかは、かなり大雑把な名称なので実はその個別の委託内容を見てみないと分からないものです。

一般的に「管理業務」を大きく分けると、2つに分かれます。

①    PM(プロパティマネジメント)

②    BM(ビルディングマネジメント)

PMは主としてソフト面、②BMは主としてハード面からの建物管理となります。

どちらの管理業務もその目的は、建物の維持管理をすることにより継続して収益の確保する為ということになります。

 

【PM】の管理業務

賃貸募集の仲介、賃料回収と滞納対応、各種トラブル対応、リフォーム工事等の発注と管理、オーナーへの報告業務などを行います

【BM】の管理業務

エレベーターや受水槽設備の管理・点検、警備業務や防災管理、共用部の日常清掃などを行ないますが、PM会社の指示で業務をこなすことも多く、それぞれの作業は専門業者が行なうので各発注内容はかなり細分化されたものになります。

オーナーにとって、PM管理業務は、毎月の収入によって変動する契約内容となるケースが普通なのですが、BM管理業務は収入に関係なく必要な金額を支払うことになりますので、空室が多くて収益率が悪い建物だと管理状態をより良くしたい筈なのに、逆に管理状態が悪くなるという悪循環に陥ってしまうと言うことにもなっている建物もあります。

尚、建物の管理状態をのレベルに保つ為の工事をするのが「リフォーム」(修繕)、以前よりもより高い性能や機能にアップさせる為の工事を「リノベーション」(改修)という呼び方をしています。

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私もサラリーマン家主さん所有の投資用マンションの管理をしていますが、毎月の管理料は頂いておりません。それぞれが分譲マンションなので、建物全体の管理会社は共用部分や設備については家主さんがマンション管理料と修繕積立金を納めているので、日常的にはそれほどの大きな用事が無いからです。要するに、PM管理だけだから一棟マンションを管理するような手間が掛からないです。

ただ、入居者の退去と入居の立会い入居者募集とリフォームの必要性の有無の判断家主さんの承諾を得た後のリフォーム工事の発注入居後の細かな問い合わせ(ベランダに鳩が…とか、新たに駐車場や自転車を借りたいとか、お風呂の湯が出ないとか…)などに対応しています。

そのような仕事ありましたら、お声を掛けてください!

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不動産ナマ知識/”空き家”問題と相続&賃貸の関係について

【空き家問題と相続と賃貸の関連について】

昨今、なにかと”空き家”問題がクローズアップされています。
空き家の全国約820万戸(2013年)の内、「賃貸用の住宅」と、「長期にわたって不在の住宅と、取り壊すことになっている住宅」の合計が空き家全体の90%超です。
主たる原因は、①賃借人が見つからない②相続して取得した古い家に相続人が住まないということです。

「新築物件に入居者を取られてしまう」
「古い物件なので、修繕コストが高い」
「相続したけれども遠方なので…」
「相続人自身の高齢化」
「相続自体で揉めている」
「建物を除去すると固定資産税が上がる」(注1)

国としても損壊・倒壊や火災・衛生等の点で近隣に及ぼす悪影響を放置して置けなくなり、特に問題がある空き家に対しては「特定空家等」として、行政が所有者に対して助言又は指導、勧告や命令等を行うことができるようになりました。

(注1)
固定資産税
200㎡以下の「小規模住宅地」は、1/6に軽減
200㎡超の部分は床面積の10倍迄が「一般用住宅地」として1/3に軽減
都市計画税
「小規模住宅地」で1/3、「一般用住宅地」で2/3の軽減措置があります。
※家が建っているだけで、税金が安くすむし、解体費用も要らないし!

【賃貸用空き家の場合】

賃貸用住戸の場合の空き家(445,5万戸)は、共同住宅が約90%です。
傾向とすれば、古年・床面積小規模な物件の方が空き家になっている。
因みに、大阪府の賃貸用空き家数は、全国で2番目に多く、供給数の多さが人口増加に追いついていない感じです。
1東京都 645,000戸
2 大阪府 444,200戸
3 神奈川県 347,300戸
4 愛知県 271,000戸
全国 4,455,600戸
平成25年住宅・土地統計調査 特別集計(確報)

【戸建空き家の場合】

2013年の空き家の内、約半分弱の45,7%が賃貸用共同住宅、持ち家戸建が33.6%、持ち家共同住宅11.8%と続きますが、このうちの持ち家戸建が1998年139万戸→2013年275万戸と5年間で136万戸も増加しています。
戸建住宅の場合、分譲マンションなどと違って所有者自ら管理・修繕を行うのが通常ですので、一旦、空き家の期間が長引くと建物の老朽化はスピードアップしてしまいます。
数量的には大都市圏の方が多いのですが、率的には地方都市の戸建空き家率が高くなっています。

≪空き家阻止の対策≫
空室の発生を抑制し、特に戸建住宅の空き家要因である”相続で取得”(注2)した所有者の負担を軽減する策が講じられています。

■空き家の譲渡所得3000万円特別控除について■
相続日から起算して3年を経過する日の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、その家屋(耐震性のない場合は、耐震工事後)又はその家屋を解体後の土地を売却した場合は、売却益から3000万円と特別に控除できる制度ができました。
◇適用を受ける為の主なハードル◇
★対象となる譲渡期間・・・平成28年4月1日~平成31年12月31日
★建物は昭和56年5月31日以前に建築されたもの
★分譲マンションは対象外
★売却代金1億円以下(分割して売却した場合はその合計金額)

その他、適用要件があります・・・

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☆平成31年4月1日から注意すべき改正点2つ!

一、平成31年12月31日までの適用条件が、平成35年12月31日まで延長される。

一、被相続人が相続開始の直前に老人ホーム等に入所している場合は、入所前に居住していた家屋及びその敷地等は「特例の適用を受けることができるようになります。

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■法定相続情報証明制度■・・・平成29年5月29日スタート
相続が発生すると、自宅やその他不動産の名義変更(所有権移転登記)を行いますが、名義の変更することが諸々の理由により、そのまま放置されている物件も多いとか・・・それが、昨今の空き家問題の一因となっているということで、相続人が登記所に戸籍関係の書類を提出すれば、登記官が認証付の法定相続情報一覧表の写しを交付(手数料無料)、従来の戸籍に代わり、この一覧表で被相続人の預金の払い戻しや、相続登記が便利に出来るという制度ができました。

(注2)
個人住宅が空き家になった契機として、持ち主の取得理由の第1位が相続(56.4%)、第2位が新築して注文・購入(20.5%)と、半数以上が相続であります。
「平成26年空き家実態調査」

【大阪市の場合】・・・市内の空室率

大阪市の空室率(17.2%)は、全国平均(13.5%)と比べて高く、主たる原因としては、新築住宅の供給数が活発で、借家の占める割合が多いところに起因するものと思われます
空き家の内、賃貸住宅が占める割合は・・・
◎大阪府 空室率14.8%→内、賃貸住宅61.7%
◎大阪市  〃 17.2%→内、  〃 67.6%

空き家率の高い区は、西成区(23.8%)、東住吉区(23.8%)、生野区(22.4%)旭区(21.4%)となっていて、古い木造住宅が多いエリアです。
※それぞれ、空き家の内の戸建住宅が占める割合が4分の1前後です。

中央区や浪速区でも、空き家率は17~18%と高いのですが、これは単身者向けマンション(≒投資用マンション)の新規の供給数が多いことが原因と思われますので、賃貸用マンションをお持ちの方は、今後も賃料含めて住居者確保は厳しい局面が続きそうです。

★空家・相続に関連した記事★

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所有者不明の土地

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不動産ナマ知識/新築と中古、どっちがイイのか?

☆不動産投資の現状☆

2018年に不動産投資市場でいろいろな不祥事があったお陰なのか、金融機関の不動産融資に対するハードルは一段と引き上げられて、いまやフルローンなんて言葉は「死語」扱いとなっております。
それでも、融資さえクリアーできれば購入したいという投資家さんも多いのが実情です。

初めて投資用マンションを購入する方や、不動産に対する知識のない方は、新築物件に対する危険性を感じることが少ないようです。
また、そういう方は中古物件に対して必要以上に危険性を感じているのかも知れません。

実際、新築物件中古物件は何がどういう違いに気をつけないといけないのかを、考えてみましょう。

 

■仲介手数料の有無■

投資用に限らず新築の分譲マンションや戸建住宅は、事業主が販売しているので仲介手数料が要りません。(稀に仲介業者を通じて販売している場合がありますが、その場合は仲介手数料が必要となります。)

例えば、1700万円の物件だと、その(3%+6万円)×消費税8%=61万5600円中古物件だと要りますが、新築物件ゼロです。

でも、新築物件は1700万円の中に販売業者の利益や広告宣伝費が内蔵されているだけだと考えれば一概に不必要な費用が要らないものとは言えません。

 

■新築物件だと修繕費用が必要ない■

確かに建物は新築物件であれば10年とか15年とか修繕工事の負担は無さそうです
中古物件であれば、築10年、築20年経っている物件であれば、売主がどの程度の修繕工事やメンテナンス工事をしたのか知る必要があります。
そして、そのような工事をしていなかっったら近い将来その金銭的な負担をする覚悟をして購入しないといけません。

実際的な支出を伴わない「減価償却費」という経費も含めて、新築物件に軍配が上がりそうです。

 

■賃借人の確保が心配な方■

新築物件の場合、入居者の確保が楽だと思います。
ただし、それは最初だけです。

入居者の入退去が2~3回あれば、後は中古物件と同じです。

投資用物件の場合、単身者用のマンションが多いので、同じ入居者が5年10年と住み続けるケースはあまり考えられません。
同じ収益物件であっても店舗物件や事務所は、住居系と違って中長期の賃貸期間を想定して運用します。

また、新築時の賃料設定は同じエリアの中古物件と比べると高く設定できるのですが、入退居が2~3回行われれば、後は中古としての賃料だということは必ず知っておかないとダメです。

 

■利回りや資産価値とか…■

表面利回りで考えると、新築物件中古物件より低いと考えられます。

中古物件も最初は新築だったのですが、築年数を経て物件価格を下げて売り出されているから、相場の賃料が確保できれば新築よりも利回りは高くなります。

新築物件を購入される方は、相続税や所得税などの節税目的が多いと思いますので、利回りは低くてもいいのでしょうか。

もの凄く築年数が経っている中古物件は、設備や共用部などのメンテナンスしていてもやはり古さを感じますので、賃料設定も低いし購入に際しての融資期間も短いというデメリットを解消するために高い利回りで売りに出します。

よく「不動産は“立地”」だと言われます。

いかに新しくても立地が悪いと資産価値は低いと言わざると得ません。
反対に古い物件でも、駅前だとか駅近だとか利便性に優れているとかだと資産性はあると言えます。

特異な例ですが、10年位前に数百万円だった古年の投資用マンションを地上げ業者が1戸1戸買い増しして、今はその頃の3倍とかになっている物件を見たことがあります。
お金と時間に余裕のある投資家さんなら、そういうもの古年物件に目を付ける手もあります

★投資用不動産の利回りに関する記事★

「72の法則」

総合的な判断

表面利回りと収益還元利回り

6つの係数

自己資金とか利回りとか

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不動産ナマ知識/投資用マンションの修繕積立金

分譲マンションは、販売時点で「長期修繕計画」「修繕積立金」の額をマンション購入者に提示するようになっていますが、自ら住まいとする場合は「修繕積立金」の額について納得して毎月の支払いをするはずです。
投資用マンションの場合、管理組合の構成員である意識が低いせいか、総会などの出席率も低いし、役員になりたくない人も多く、所有者になってもどこか他人事の気持ちがあるのでしょうね。

だから、「修繕積立金」の支払いが1万円/月よりも1千円/月の方が安くてイイと思っている人も多いみたいです。

そのことを知っている販売業者は、新築の時点で「修繕積立金」を低く設定して、毎月の出費を抑えることで購入者に儲かると思わせて、物件を売りやすくしている場合もあります。

でも、築年数が10年、15年、20年と経つと共用部分や各部屋の設備についてメンテナンスしていかないと建物自体が劣化して資産価値が下がることになりますので、入居者募集の条件が悪化し、入居者其のものの確保もままならない状態にもなってしまいます。

それに「修繕積立金」自体も「メンテナンス費用」や「大規模修繕工事」の際に必要な金額が不足していると、必要な修繕工事が実施できない事態にもなりかねませんので、毎月適切な金額を積み立てていた方が結果として気は楽なはずです。

だから、中古の投資用マンションを購入する場合は、管理組合として「修繕積立金」が幾らあるのかを購入前に知っておかないといけません。
勿論、購入しようとしている部屋の「修繕積立金」にも滞納がないか確認してから購入しないといけません。

※前所有者に滞納がある場合は、新所有者が滞納分を支払うことになります。

「修繕積立金」が低く設定されている方が支出金額は抑えられる為、キャッシュフローや利回りは良く見えるのですが、迂闊に飛びつくと“危険”ですのでご注意ください。

 

【修繕積立金の目安】

「修繕積立金」はどの位が相場なのか?

目安は「国土交通省のガイドライン」(平成23年4月)が参考になると思います。

※下記クリックしてご覧下さい!

 

(注意)

自ら居住するマンションを想定したマンションを念頭に置いた数値です。また、エレベータの数、立体駐車場の有無、仕上げ材や設備の仕様などによっても金額は異なってきますので、あくまでも目安です。

★管理や利回りに関する記事★

修繕費と減価償却処理

“表面利回り”と”収益還元利回り”

キャップレート

自己資金とか利回りとか

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不動産ナマ知識/確定申告とキャッシュフロー

不動産投資や賃貸経営されていると、この季節は去年一年間の不動産所得の計算と申告で気ぜわしいと思います。

不動産所得(=不動産収入-必要経費)

が20万円超だと申告する必要がありますので、通常ですと年間20万円(月当り1.5万円)を超えることは全然珍しいことでもありません。
サラリーマンの方が不動産投資をして確定申告手続きを経験すると、所謂、納税意識が高まることは間違いありません。

「税金ってこういうことで増えたり、減ったりするんだ」と実感できることは凄く有益なことだと思います。

私がサラリーマンしていた頃には、投資用マンションを購入するときの借入利息は今と違って土地・建物の両方の利息が経費扱いでした。また、減価償却も今とは違って初期の金額が多い定率法が適用できたのですが、その後の税制改正でマンション投資は窮屈なものになっています。

これって簡単には節税させないぞってことでしょうかね。

でも、こういう風に税制が変わったりすることも、どっぷりサラリーマンしていると実感できないものですから、世の中の変化を体感できる不動産投資はそういう意味でも良いことじゃないでしょうか。

不動産所得の特徴としては、【損益通算】【減価償却費】【支払い利息】の3つではないかと思います。

【損益通算】

不動産所得は10種類ある所得(注1)の内、損益通算が出来る4種類のひとつです。

・不動産所得・事業所得・譲渡所得・山林所得→(ふじさんじょう)と覚えましょう!

この4つの所得は、赤字であれば他の所得の黒字と相殺できるものです。
但し、税法上のルールはありますが・・・

(注1)所得の区分/大まかな内容

利子所得/預貯金や公社債の利子など
配当所得/株主や出資者が法人から得る配当
不動産所得/土地建物の貸付により所得
事業所得/事業から生じる所得
給与所得/勤務先からの給料や賞与
退職所得/退職したときの一時金
山林所得/山林を伐採、立木を譲渡した所得
譲渡所得/ゴルフ会員権や棚卸外の不動産
一時所得/競馬競輪の払戻金など
雑所得/公的年金、プロ以外の原稿料

 

【減価償却費】

建物は時間・年月が経つとその価値が減価しますので、減価償却資産として決められた期間で割った分を必要経費として認められています。
実際の現金が支出されないので、数字上の経費として節税に寄与するものと考えられます。
ただ、徐々に節税効果は薄れていくので、節税に大きく貢献するのは購入後しばらくの間です。
土地はその対象ではありません。

【支払利息】

不動産投資をする為に、借入をしてローンの返済をすることになりますが、利息部分は必要経費ですが、元本は経費ではありません。
元利均等払いだと当初は利息の占める割合が高いのですが、徐々に元本が追い着いてきてしまいますので、必要経費が減少して節税効果が薄れてくることも知っておきましょう。

投資用のマンションを購入する際、その後の確定申告まで営業マンが面倒をみてくれるという風潮があるようです。
収入から経費を多く引いた方が不動産所得は少なくなりますので、一見すると不動産投資で節税出来たかのような錯覚を覚える方もいるみたいですが、それは多分間違いです。

確定申告とは別に、キャッシュフローベースで一年間で手元に幾ら残ったのかを知るべきです。

単に赤字を作るために不動産投資をしていることのないように、お気をつけてください!

★不動産投資の税金・収支に関する記事★

不動産投資は必ず儲かる?

小規模宅地の特例の改正

投資用中古マンションの減価償却費

修繕費と減価償却処理

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不動産ナマ知識/不動産投資は必ず儲かる?

本屋さんに行くと「不動産投資」なんていうコーナーがあって、その近くには宅建試験やFPのコーナーもあったりして身近に資金の運用について考えている人が多いことが分かります。

どんな「投資」であっても、多少のリスクを取ってリターンを得るというものです。
「不動産投資」だけが絶対儲かるなんてことはあり得ません。

ただ、多くの富裕層は多数の不動産に投資しているし、税金対策として節税に成功した人、よい時期に購入しその後に売却益で儲けた人も沢山居られます。

その反面、親の残した不動産はあっても相続税を納付するのに現金を作るのに苦労した人、税金対策に一生懸命になり過ぎて脱税紛いの行動に走った人や、営業マンの口車に乗って複数の投資用マンションを購入したけれど、その営業マンが退職したとたんに入居者募集やリフォームや管理作業をどうしていいのか分からず、呆然自虐になって空き家のままでローンの返済だけをし続けている人もいます。

色々な要因はありますが、ここではひとつの例として「フルローン」の問題を取り上げたいと思います。営業マンに勧められて「投資用マンション」を購入する人の多くは、自分で金融機関と交渉してローン付けをしていません。

その「投資用マンション」にセットされたローン会社の商品として、ここ数年であれば物件価格の満額かそれに近い金額の借入金をして購入しているケースが多いのです。

自己資金は無かったのか、まだ少なかった状態だったかもしれませんね。

購入当初は、初めに教えられた通りの収入と返済がスタートしてヤレヤレって感じですが、入居者が退去し、また次の入居者を確保する前に、リフォーム工事や入居者募集を予めセットされた不動産業者に頼むことになります。

買主=家主さんは何もしなくてもお金さえ支払えばOKという訳です。
問題はありません、但し、支払う金額が法外な額でなければ・・・

世の中には悪意を持ちつつ、人を疑うことをしない良心の塊みたいな人を陥れる輩(やから)がいるものです。

「フルローン」の借入をしていて、上記のように支払う金額が法外な金額の業者に引っかかると、手持資金に相当余裕がない場合は資金がショートする場合もあります。

特に通常の場合、給湯器やキッチン周りなどの水周りと呼ばれる設備が10数年経つと、修繕や交換に金額が嵩むものですし、その手当てをしないと次の入居者募集に支障がありますので、家主さんとしてはやらざるを得ません。

事の起こりは目いっぱいの借入「フルローン」「投資用マンション」を買ったことから始まっていると考えます。(←にも要因はありますが・・・)

最初は目いっぱいの融資で「投資用マンション」を買ったとしても、その後に余裕資金が出来たときには手元に残すか、融資を受けた借入金の一部返済に回すとかして収支のバランスを見直すことが大事かと考えます。

“ぼったくり業者”と縁を切るのは、信頼できる管理業者を見つけてからです。

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不動産ナマ知識/大手不動産会社の横暴・「両手」「両直」

かつての不動産仲介業務は大手不動産会社の参入する世界ではなくて、中小零細の不動産会社が受け持っていた世界でした。
銀行の子会社である不動産会社でも、大きな物件なら兎も角、細かい住宅や小振りの事業用物件などには見向きもしなかったものです。
ところが今やそんな時代があったことを知っている人さえ少なくなっているのが実情です。
実績ベースでは所謂大手不動産会社の占める割合は非常に高く、特に中古住宅や中古マンションにおいては、圧倒的な比率で仲介市場に存在しています。

事業用不動産仲介の世界でも銀行系を中心に大手不動産会社の占める割合は大きいとされていますが、物件の囲い込みを疑われるような仲介手数料の「両手」(売主と買主の両方から仲介手数料を取ること)とか「両直」と言われているやり方が横行している。

それを調査したサイトでは、M不動産 57.53%、S不動産販売62.75%、K不動産61.53%など概ね6割が「両手」・「両直」取引だとか。
意識して売り情報を他社に出さずに、社内で処理する、または担当者のみで買主を見つけることに邁進している様子が想像できます。

勿論、「両手」「両直」は宅建業法等に違反しているものではありません。
不動産仲介会社に売却を依頼する際に、専任媒介を結んだ場合、仲介会社は「レインズ」と呼ばれる業者専用のサイトに登録をしなくてはなりませんが、
他社からの情報提供を求められても「商談中」だとか、「資料作成中」などという理由で、資料を開示しない場合や、そもそもレインズに登録しないなどのケースもあるようです。

こういう物件を隠すことは、媒介契約に違反しています。
売主の物件を「両手」「両直」をすれば仲介業者の収入が2倍に増えるという勝手な都合で、物件そのものを仲介市場から抹殺することになるからです。
その上悪質なケースは、少し時間が経ってから売主に物件価格を下げる提案をして、「両手」「両直」のしやすいように誘導することです。
大手不動産会社の担当者がそういうのなら、止むを得ないと考える人は多いと思います。
でもこれには、まだ続きがあります。
その仲介業者が「両手」「両直」で取引をした後、その物件を購入した新たな所有者に転売をすることにして、2回目の「両手」「両直」を実行する訳です。
不動産業界では、これを「往復ビンタ」を呼びます。

【実例】
私の叔母さんが高齢になって、戸建住宅よりマンションに住みたいというので、新聞の折り込みチラシで見つけた近鉄奈良線の中古マンションを買いたいという電話がありました。調べてみると、その物件はレインズ登録されている物件だったので、K不動産に連絡しました。
担当者は、「その物件はもう決まりました」というので、叔母さんにその旨を伝えたのですが。その後、叔母さんは直接K不動産に電話をしたら、車で迎えに来てその中古マンションを内覧させてくれた。契約も出来ると・・・
 叔母さんはK不動産とは話したくないと言って、揉めましたねぇ~

事業用不動産の世界でも同じようなことは多々ありますし、ここ数年収益用不動産の融資が緩んでいたこともあり、物件も値上がり傾向でしたので、転売業者さんの活躍の場が広がっていました。
そう、スルガ銀行の「三為契約」や「四為契約」で収益マンションが転がって取引されていたのも、「両手」「両直」でしか仲介しないスルガ銀行と仲のいい不動産会社が居たから出来た技です。

仲介物件の「囲い込み」をしてまで、「両手」「両直」に拘るかどうかは、会社の大きさの問題ではありませんが、少なくとも大手の信用力を使って売主を騙すような営業手法は止めて頂きたい。
勿論、中小零細の仲介会社であれば信用を取り戻すことは不可能だと思って、売主・買主の立場になって最大限の営業活動をすることは当然のことだと思いますが・・・

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