南森町不動産

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     『財産三分法』と不動産
             
不動産は同じものが絶対に無い財産です
従来、資産運用を
「現金」「株」「不動産」に分けることは、『財産三分法』と呼ばれ資産運用の基本とされてきました。
資産を三種類に分散投資することにより、相互に「流動性(換金性)」「安全性」「収益性」を補完する考えによるものです。
現在、私たちの周りには様々な性格の商品があり、各個別資産の中であっても
先の3要素を認識し商品(物件)を選別しなくてはなりません。
その中でも、
「不動産」は所有者(購入者・売却者)によって、換金性や、安全性・収益性
などを高めたり、低めたり出来るものです。
また、仮に同一物件があったとしても、各人の経済状況や、運用方針により所有している
意味や購入・売却の効果も全く違ったものになります。
そんな
『不動産投資』と『不動産業界の基礎知識』について考えます。

ブログ

不動産人/店舗の案内に行ってきました!

「南森町不動産」って売買中心の不動産業者なのですが、テナント募集もするようになったのは10数年以上に前になります。

収益マンションやビルのオーナーさんから「空いている所あるから募集してよ」って言われると、「ハイ!」って言うしかないじゃないですか(^^)
と言っても殆どは客付け業者さんがお客さんを付けてくれるケースが多いのですが、家主さんとしたら金銭的負担には変わりませんし、以前からの信頼関係がある分だけ家主さんも安心して任せてもらっていると思いますので、気持の中ではプレッシャーを感じつつマメに募集活動をやっております。

三ノ宮の店舗も募集をしていて、先週と先々週と続けて内覧の立会いを致しました。
65坪ありますから、募集賃料も約140万円とそれなりに大きな金額です。

 

実はこの家主さんとは、10年以上前に大阪道頓堀の大型店舗のテナント付けをしたことがあるので、今回も神戸ですがテナント募集を請け負ったという次第です。

最初は当然初対面から始まるのですが、一度お付き合いが始まると継続して仕事させていただけるので、すごく嬉しいですね、その信頼を裏切るようなことは出来ません。

事業用不動産のテナント募集・売買のご相談は

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6人に1人「1ヵ月テレビ見ない」(10~20代)

テレビでの歌番組が盛んだったころの人気歌手西城秀樹さんが亡くなったというニュースで、同世代のスターが亡くなったということでの寂しさを感じました。

最近の地上波テレビでの音楽番組の少なさと、BSテレビでの懐かしい歌を取り上げている音楽番組の多さはどういうことでしょうか?

BSテレビでは時代劇も結構やっていますし、いろいろな企画物もあって面白いですが、地上波テレビはクイズ番組や健康番組がやたらと多くて、私としては見るものが少ないですね。

専門会社の調査(※)の結果、各年代別にテレビの接触頻度を調べたところ、10代後半は48%がテレビの接触頻度が低い。
さらに、10代後半から20代の6人に1人がテレビ視聴をしない、もしくはテレビを所有していないことがわかったというから驚きました。
一方、私のような60代に関しては、テレビをよく見ることが判明したという。

テレビは頑張って年代を超えた面白い番組を創って欲しいですね。

(※)オンラインビデオ総研:全国の10代から60代の2万人を対象に実施したテレビ接触頻度調査結果。

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「リロケーション」物件の殺人事件

「リロケーション」は、転勤になった人の自宅を期限付きの賃借人を斡旋・管理する不動産ビジネスサービスのことです。

大阪のタワーマンションの1室を購入したAさんが海外転勤となり、東京の不動産会社と「リロケーション」契約、男Bに転貸した後、Bが室内で交際相手を殺害、物件の資産価値が下がったとして、会社員Aさんが借主の不動産会社に約1500万円の損害賠償を求めた訴訟が大阪地裁であり、同社が570万円を支払うことで和解していたという記事を見つけました。(読売新聞)
自宅を賃貸に出すことは珍しくないのですが、賃借人の起こす事件や事故までは普通は想定していません。

この場合は、借主の不動産会社が事件の責任を取ったわけですが、一般的な賃借人であれば自ら責任を取らなければなりません。また、賃借人自体の経済力が無ければ保証人や保証会社への対応を求めることになります。

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無理が通れば道理引っ込む

無理が通れば道理引っ込む

【意味】無理が通れば道理引っ込むとは、道理に反することがまかり通る世の中なら、道理にかなった正義は行われなくなるということ。

「かぼちゃの馬車」の被害者の多くはサラリーマンだったようですが、報道によるとそれなりに高収入を得ていた方が多いとか。当然、大きな借入をするのに銀行も誰にでも融資は出来ないはずです。
平均的な日本人にとって「銀行」の信用は、不動産業者と比べ物にならないくらいに絶大です。
「かぼちゃの馬車」のビジネスモデルを「銀行」が評価していると言われると、投資用不動産の「信頼感」はグッと増します。

関西では流れていなかったと思いますが、テレビCMで人気タレントが登場していたのもビジネスモデル自体の「警戒感」はかなり薄れていたと思います。
「空き室があっても支払われるはずだった」30年間の保証って何だったのか?
そもそもそんなことが出来るというのか?

スルガ銀行は金融庁の立ち入り検査中です。
内部調査で、複数の行員が審査書類の改ざんを知りながら融資した疑いが浮上しています。

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昨日の午前中は、定期検査で病院に居てテレビの国会中継を観ておりました。
例の「加計学園」の問題に対して、野党の質問に対して、安倍首相が答弁していました。
ニュースで見ていた柳瀬元首相秘書官の答弁もそうですが、誠意とか真摯とかいうものが感じられないような気がして、嫌な感じを受けました。

「かぼちゃの馬車」「加計学園」も人に迷惑を掛けたとしたら、関係者の皆さんはチャンと納得できるように説明して欲しいですなぁ。

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不動産ナマ知識/不動産取引の2つの高齢化問題

高齢化社会を迎え、不動産を売買する人の判断能力を確認することが必要となってきております。

認知症、精神障害など判断能力が低下している場合には、家庭裁判所が審判を行い、本人を援助するために成年後見人を選任して、本人を代理して契約することができます。また、保佐人や補助人を選任して本人の援助をして不動産取引をすることもできます。

もし、高齢者が不動産の売買契約に際して、法律行為の意味や認識する能力を欠いていることが後日判れば、契約は無効となります。

でも、通常の生活をしている元気な高齢者の方にその疑いが感じられない場合、いちいち判断能力があるかないかを調べることも難しいこともありますし、何歳からとかいう決まった線引きもないのですから・・・80歳超の売主さんに「高齢者としての判断能力」についてお尋ねしたら、怒られた上に商談自体と打ち切られたという話もあります。
一応、子供や奥さんなど親族交えて商談すると安心ですね。

最近気づいたのですが、もうひとつの高齢化問題があるということを・・・不動産仲介業者も高齢化しているということをです。
不動産業者も70歳、80歳でも現役で仲介業務をしている方が沢山いらっしゃいます。
ベテランの不動産業者の方はベテランの政治家と同じく、円熟した経験や巧みな交渉能力など正に働き盛りかと思えるくらい仕事が出来る方がいらっしゃいます。
売主・買主との長い間の人間関係もあって、信頼関係も十分な場合も多いのですが、珠に「あれっ?」って思うような時もあったりします。
例えば、若い時と比べて物忘れが・・・とか、パソコンやメールを使った事務処理とは概ね苦手な方が多いですね。

売主・買主だけでなく、不動産仲介業者の高齢化も確実に大きなテーマであります。

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