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「知らないと損をする!」不動産取引の現実   

事業用不動産のオーナー様や既に不動産投資家にとって、不動産市況の動向を知り、どう対策をとっていくかは大事なことです。後で「そんなこと知らなかった」では済まされないこともあります。このサイトでは具体的なお話と事例を踏まえて、不動産取引を各方面から分かりやすく解説し、いろいろなリスクについてもご紹介して参ります。

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●所有している不動産の査定をして欲しい。

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●所有不動産のテナント募集が思うように決まらない。


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不動産人/善管注意義務(賃借人の責任)

★善管注意義務って何ですか?★

収益マンションのトラブルのひとつに、入居者である賃借人が退去する際に「入居した当時の状態にして返す」ということになっているので、貸主と借主の認識の相違があると揉めることがあります。

賃借人の使用方法に問題があって、壁に穴が空いていたり、タバコの火を落としてじゅうたんに焼け跡があったりすると、家主さん(代理人の不動産業者)が賃借人に原状回復費用を請求します。

場合によっては、自然損耗(通常使用による損耗)で生じた汚れなども請求するような業者さんや、賃貸借契約書で退去時にハウスクリーニング代を徴収するケースもあるかもしれませんが、一般的には自然損耗は大家さんの負担で修復するものです。

 

賃借人はお部屋を借りている間中、しっかりと注意して故意・過失によって破損・設備の故障、不具合を発生させないようにしなくてはならないのです。
だから、むやみに柱に釘を打ち付けたりしてはならないし、勝手にクロスをはりかえたりするのもダメなのです。

風呂場やキッチンの掃除を怠ったために、通常では有り得ないカビが発生したりするのも善管注意義務違反です。
窓を開けっ放しにして出掛けて、帰ってきたら雨が吹き込んでビショビショで、フローリングの色が変色したなんてのも善管注意義務違反です。

善管注意義務違反によって生じたリフォーム費用は、賃借人に請求です。
但し、そのリフォーム費用が適正価格かどうかはまた別の問題ですから、ご用心ください!!

★賃貸トラブルに関する記事★

敷金・礼金・保証金の話

(賃貸)解約時の違約金って・・・

収益マンション購入後の管理委託業者への注意

「事故物件」と「告知義務」

万年床の話(原状回復義務)

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事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

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不動産人/収益中古分譲マンション:クレアート新大阪

当方で専任仲介をお受けしている物件のご紹介です!

いずれも大阪メトロ御堂筋線の西中島南方駅を最寄り駅(徒歩5分)としていますが、阪急京都線の南方駅もほぼ同じ所にあります。

≪クレアート新大阪セレニティ≫

大阪市淀川区西中島2丁目9-18
建物:RC造8階建ての7階部分の1戸です。
専有免責は25.92㎡(約7.8坪)バルコニー4.01㎡
平成18年9月築ですから、築後13年です。
総戸数は42戸、宅配BOXや駐輪場・バイク置き場・オートロックの設備があります。

現在賃貸中です。家賃(共益費込み)で6万2千円/月です。
で少し相場より安めかも知れませんので、売却価格も低めに設定して1250万円で売り出しています。
また、価格相談もお聞きして協議させて頂きますので、ご興味のある方は是非ご検討下さい!

≪クレアート新大阪パンルーフ≫

大阪市淀川区西中島4丁目9-24
建物:RC造11階建ての3階部分の1戸です。
専有免責は26.13㎡(約7.9坪)バルコニー4.35㎡
平成18年8月築ですから、築後13年です。
総戸数は44戸、宅配BOXや駐輪場・オートロックの設備があります。

現在賃貸中です。家賃(共益費込み)で6万5千円/月です。
同建物内で数件売りに出ている物件よりも、売却価格は低めに設定して1330万円しています。
また、価格を含めて症状件のご相談も承りますので、ご興味のある方は是非ご検討下さい!

尚、この2物件は売主様が親族関係でありますので、2戸ご購入いただけますので価格交渉含めご相談に乗りやすくなると存じますので、宜しくお願い申し上げます。

★不動産購入に関する記事★

不動産購入の諸費用について

「持ち回り契約」について

売買取引の習慣、大阪と東京の違い

「財産三分法」と不動産業者

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チェーン店だらけの日本

米国在住の作家・冷泉彰彦さんによると、アメリカでは古き良き個人経営の飲食店がいまでも数多くあって、充分家族経営として成り立っているという。
一方、日本では昔あった親父とお袋がやっていたような町のラーメン屋、そば屋、一膳めし屋、洋食屋など家族経営で美味しいものを出すお店がめっきり減りました。

天神橋商店街でも飲食店はいっぱいありますが、昔ながらのお店はめっきり減ってしまって、おそらく半数以上は全国どこでも同じものを食べることが出来るチェーン店ではないでしょうか。

冷泉さんによると、個人商店が減り、チェーン店が増えたことの主な要因は「お金」なんだそうです。
まず、80年代のバブル期に、銀行が土地を担保にお金を貸すことに集中した結果、自営業者の将来性を判定する「与信」のノウハウがどこかに行ってしまったという。
次に、リスクを引き受けるお金が極端に細っていること。
海外からそういうお金を持ってくるノウハウがないということ。
最後に、金融機関がドンドン体力を失っているということ。

そういう環境の中で、やりがいのある個人商店、地域の活性化を実現できる事業資金が供給できないというのです。
だからスルガ銀行のみならず、どこの銀行も不動産に融資することに一生懸命なんですよね。
なるほど、そういう構造的な問題なんだと思った次第です。
これって大きな経済問題でもあり、我々の日々の暮らしを楽しく、人生を明るくする国の政策の問題ですね。

 

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不動産人/フラット35悪用した不動産投資

大型連休中の5月4日、朝日新聞にフラット35(注)を本来の住宅ローンではなく、不動産投資に使うという不正が行われていた記事が一面に載っていました。

(注)

フラット35とは、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が住宅購入を民間金融機関などと連携して低金利、固定金利、最長35年の借りられる仕組みです。

住宅ローンは投資用のローンと比べると、金利が低いことと、フラット35は融資基準が借主年収30~40%の返済比率を上限としていますし、元々国の住宅購入支援を目的としているせいか審査も甘いようです。

これを悪用して戸建住宅や分譲マンションを購入して、最初は住民票を移してしばらくしてから元に戻して賃貸募集して入居者を確保して収益物件として運用するわけです。

新聞では不動産業者がその手口を指南したとありますが、この不正融資が見つかると、借主は一括返済を求められるというのですから大変です。

最近の不動産投資用の借入は数年前の様子とは様変わりしていますので、借り替えはかなり難しいでしょうね。

ただ、住宅ローンやアパートローンを使った他目的への使用は以前からありました。

今回と同じように、住宅ローンを組んだ後に転勤になっていつ戻れるか分からないので、賃貸に回して気がつけば10年以上経っていたとか・・・また、一棟のマンションを建てるのにローンを組むときに、少し(?)多めに融資を受けて車を買ったり、他で借りていた融資の返済をしたりする人も居ました。
あっ、それに本業の資金繰りに回す社長さんもいましたね・・・

まあ、なんでも程々にしておかないとえらい目に合いかねません!

★融資やローンに関する記事★

投資用マンションとローン審査

法人融資の裏技

アパートローン一巡か?

”72の法則”

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不動産人/大家さんにとっての賃貸契約の手続き、諸費用の話

ここでは賃貸契約は「賃貸マンション」を念頭にお話したいと思います。

私はいわゆる“賃貸専門業者”ではないのですが、店舗や事務所・マンションなどの賃貸物件の契約をしています。

大型店舗の100~200坪、700坪超の店舗ビル一括取引をさせてもらったこともありますが、多いのはサラリーマン家主さんの所有物件(分譲貸しの区分マンション)が空室になった時に「退去の立会い→リフォーム→入居者募集→賃貸借契約締結→引渡し」という一連の作業を家主さんの立場で仲介業務をしています。

対象物件の家主さんが遠方の方で、大よそ全部任せてもらっているケースが殆どです。
勿論、最初は初対面ですが、何回かお世話していて信用を頂いた結果だと思い、有難いことです、感謝です。

賃貸契約の流れとしては、先に書いた通りですが賃貸業者さんが客付けしてくれて募集活動を止めます。
それから家賃保証会社の承認も下りて、契約日が決まってからキャンセルされるのが一番迷惑なことです。
契約前の申し込み時点では手付金を支払う必要はありませんので、損害(キャンセル料)を問うことも出来ないからです。

入居者は重要事項説明書の交付、説明の後に手付金を支払うのが教科書通りの金銭授受です。

賃貸業者さんからは、商談をまとめたいので早めの入金を急がせるケースが多いと思いますが、それ以前に賃貸業者さんに支払ったお金は「申し込み証拠金」でありますので、申し込みを撤回すればお金は戻ってきます。(←戻ってくるハズです)

入居者にとって気になるのは、契約時に必要な諸費用ですね。

賃貸契約に必要な初期費用ですが、支払う必要性が高いものは数項目あります。
では、各種内容を見ていきましょう。

賃貸契約に伴う主な初期費用

敷金

原状回復費用や家賃の滞納分の担保、退去時には原状回復にかかった金額がここから差し引かれる。

礼金

大家さんに支払われる費用(返金されない)。

前家賃

家賃は前払いなので、契約時に1ヶ月分支払う必要がある。

日割り家賃

月の途中で入居する際の、家賃精算金。

火災保険料

火災や水漏れなどのトラブルに備えて入る損害保険のこと。必ず入る必要がある。

仲介手数料

不動産仲介会社へ支払う報酬のこと。

家賃保証料

家賃保証会社を利用する際に支払う費用。最近では連帯保証人を立てずに、家賃保証会社を入れることが多い。

鍵交換

防犯上、鍵を新しくするための費用。

クリーニング費用

退去時に室内を清掃する負担金。

消臭抗菌費用

入居時に室内を消臭抗菌する費用。

その他にも、各賃貸業者独自の費用があると思いますが、はっきり言ってしまえば、賃貸業者さんの収入に寄与するだけのものもあるみたいに思います。

怪しい項目としては、「鍵交換」・・・鍵の交換を希望しない場合もありますし、そもそも鍵の交換って入居者が負担すべきものなのか?
「クリーニング費用」って通常損耗の場合でも必要なのか?
「消臭抗菌費用」ってそもそも何?アパマンが札幌の店で消臭スプレーのガスを抜いていた時に引火して爆発したことで有名になりました。

「広告費」は実質的な仲介手数料として認知されていますが、家主さんは仲介手数料以外に家賃の1~2ヶ月の「広告料」を負担するもので、入居者には費用の負担はありません。
でも大家さんがせっかく大きな負担をして賃貸仲介会社に依頼しても、賃貸仲介会社が独自に設けた初期費用によって、入居募集の妨げに成りかねないものであることを知っていただきたいものです。

お部屋をお探しの方は、初期費用の過多をすごく気にしているのですから・・・

★賃貸トラブルに関する記事★

「管理会社」の仕事内容とは

賃貸契約のキャンセル騒動

テナント募集の貼り紙

「フリーレント」について

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