南森町不動産

このエントリーをはてなブックマークに追加

「知らないと損をする!」不動産取引の現実

事業用不動産のオーナー様や既に不動産投資家にとって、不動産市況の動向を知り、どう対策をとっていくかは大事なことです。 後で「そんなこと知らなかった」では済まされないこともあります。 このサイトでは具体的なお話と事例を踏まえて、不動産取引を各方面から分かりやすく解説し、いろいろなリスクについてもご紹介して参ります。
 
●所有している不動産の査定をして欲しい。
●自社ビル・倉庫・事業用土地の売却・購入・買い替えについて相談したい。
●収益マンション(一棟・区分)・収益ビル・収益用店舗の売却・購入・買い替えについて相談したい。
●相続した不動産を売却、有効利用したい。
●所有不動産のテナント募集が思うように決まらない。

南森町不動産 TEL06-6360-9791

ブログ

不動産人/ホームページは本当に有難い!

当方のホームページを見て来訪していただけるデベロッパー、ゼネコン、不動産業者、一般ユーザーさんなど、本当に有難いことだと喜んでいます。
若い方だと新卒22~23歳、転職されたり独立されたりした方なら40~50歳台の方もいらっしゃいますが、殆どの方は2回目はありません、あってもメールとか電話ですね。

でも何回も会ったり、電話やメールなどで打ち合わせしたり、雑談できる方もいらっしゃいますので、長いお付き合いになりますが、それで十分です。

不動産業者は”ひと”が好きでないと出来ない職業だと思いますし、年齢や社会経験、性別など幅広い方とお会いするのは楽しいですね。

(注)不動産業者の中には、「ひと」よりも「マネー」が好きな人もいますけど…

ホームページの1回目は2001年(平成13年)10月スタートですから、彼此21年間ごそごそ書いていることになります。
実は、その1年前からコラムは書き始めていましたが、なんか人に見られるのが恥ずかしく、世間に全く公表しないなんの意味があるのか解らない時期がありました。
でもその後、いろいろな会社がホームページを持っているのが当たり前みたいな雰囲気に成りかけてきたので、勇気を振り絞って「一発太郎」を使っていろんな検索エンジンに発信しました。
個人的にはそんなことも、妙に懐かしい思い出です!

///////////////////////////////

南森町不動産/失敗しない不動産投資と不動産基礎知識(PC版)・・・21年前におそるおそる開設しました!

南森町不動産/不動産投資の”前後左右”(スマホ版)・・・HPは7割の人がスマホで見ていると知り、慌てて6年前に開設

//////////////////////////////

初期のころは、「南森町不動産」としても新聞折り込みや日経新聞に小さい広告したり、限られた地域のフリーペーパーにも広告出したりしておりましたから、一般ユーザーさんからのお問合せも多かったんです。
当時、私も40歳前後と若かったので、マメでしたね~!

でも、元々がプロ相手の事業用不動産の仲介業者ですから、億単位の物件を扱う比率が高いし、一番多く取引している種別は一棟売マンションとビルの仲介です。
ひとりで大小様々な種別の物件を処理するのは、なかなか難しいものですが、景気の波はありますが平均すると、3~4億円の物件を年間3~4棟仲介していた感じですね。
たまに、建売用地や事業用地も処理していますけど、メインは収益物件です。
でも最近は、売り物件も少ないし金額も少し小振りになっていますね。
家主さんから空き室募集の仕事も依頼されればやっていて結構忙しい時期もありましたけど、コロナ禍の間に売却依頼の波が来て処理できてしまったので現状は静かです。

一般ユーザーさんの方とお取引すると、凄く喜んでいただけるので楽しいので、もっと積極的に仕掛けないとといけないのでしょうが…いや、今でも一般事業者やサラリーマン家主さんのお仕事はマンツーマンでやらせて頂いていますから、よろしくお願い致します。(^^)

★不動産業者の日常に関する記事

実務的な仕事

見極めの重要性について

高齢者の不動産取引

情報交換と雑談

///////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

不動産ナマ智識/預り金(保証金・敷金)の運用益や相続評価について

参議院選挙前の安倍元首相の狙撃や、富田林の2歳児虐待で死亡させるというような普通では考えられない事件が続きます。
TVなどで繰り返し事件を見過ぎると気持ちが落ち込んでしまったりして、よくないそうです。気持ちをハッピーな状態にするように心掛けましょう

話は変わって、今回は大家さんの預かっている保証金・敷金についてです。

 

≪預り金の運用益≫

 

賃貸借の契約時には、家主さんは保証金・敷金・礼金などの一時金を受領する。

家主さんから見れば、保証金・敷金は賃貸借契約が続いている間「預り金」として経理処理しますので、売上や収入にはなりません。

※敷引きの金額が確定していると、その金額は売上となります。

でも、例えば1000万円の預り金をタンスに置いたままにしている家主さんはいないでしょう!

銀行の口座に入れておくと、利息が付きますが、その場合は利子として源泉分離課税されて納税は終了です。

預り金を家事消費したら、適正利息を計算して各年分の不動産所得に算入します。

その適正利息は年によって異なります。

No.1377 保証金の経済的利益に係る課税関係|国税庁 (nta.go.jp)

保証金・敷金を現金・預貯金で持っていて相続が発生したら、そのお金は相続財産になっても将来の返還債務として扱うので±0となります。

定期借地権の預り金については、長期間且つ金額も多い場合も想定されていて無利息であるので、運用益部分を「経済的利益」として下記の計算式で算出する。

経済的利益=保証金額―保証金額×基準年利率による複利原価率

令和4年分の基準年利率について(法令解釈通達)|国税庁 (nta.go.jp)

この経済的利益の額が、土地価格の1/2超の場合、譲渡所得となり分離課税される。

一般的には、保証金は土地価格の1/2以下なので先に書いている通常の税務処理になるはずです。

 

≪相続時の底地評価≫

 

店舗・事務所の建物に土地を貸している場合、普通借地権と定期借地権とでは相続発生の場合の取扱いが変わるので、税務署や税理士さんなど専門家の相談が欠かせません。

先ず、土地評価額=借地権評価額+底地評価額であることを確認します。

普通借地権の土地(底地)の評価=土地の更地価格×(1-借地権割合)

他方、定期借地権評価は、借地期間の残存期間が短くなるに伴って逓減し、反対に底地評価額が上昇するという説があります。

その他にも、定期借地物件の相続上の計算方法があるので、どうすれば有利なのか協議が必要です。

(権利金や前払い地代などいろいろな場合もあります。)

賃貸マンションなどでは、金額も大きくないので細かいことは気にならないのですが、大型店舗や物件の数が多くなってしまうと預り金の金額も馬鹿になりませんので注意が必要なケースもあります。

★賃貸契約に関する記事

マスクマン

テナント募集の張り紙

サラリーマン家主さんの話

///////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

不動産人/不動産は「インフレ」に強い?

これまでは好景気で「インフレ」が進み、不景気の時はデフレが進むと聞いておりましたが、今回はウクライナで戦争が起こったのが主な原因で、世界的に「インフレ」になっています。
元々、日本は欧米各国と比べても景気が良くなかったのに物価は上がっていて心配です。

「不動産はインフレに強い」と言われていますが、今回の場合もそうなのでしょうか?

 

≪現金より現物≫

物価が上がるということは、貨幣価値が下がるということ。
こういう風に「インフレ」下では、現金・預金は価値が下がるとされ、現物が強いという理屈です。
異次元の金融緩和や低金利政策で株価と不動産市場は上向き、コロナ禍の緊急融資や補助金の放出で不景気でも倒産は少なく済みました。
不動産投資は他の投資商品と比べても魅力的なのですが、特にここ数年は相続税対策や年金対策ともリンクしてバブル化していました。

東京や大阪の分譲マンションは低金利と共稼ぎ夫婦のペアローンのお陰で返済能力はかつてないほど高まり、10年前に6000万円/20坪と言えば高額物件だったのに今では当たり前の価格になりました。
でも給料が上がらない以上、これ以上の販売価格アップは難しいとも言われています。

≪金利はどうなる?≫

投資用マンションや一棟収益物件も、大阪での表面利回りは4~5%が多いですね。
不動産は金利が上がれば、値は下がるというのが今までのトレンドです。
金利はもう下がりようがありませんし、逆に少し金利が上がれば忽ち値崩れが起りそうな雰囲気がプンプンしています。
欧米では「インフレ」退治策として金利を上げ始めています。
今後、融資の縮小が始まるのは景気が悪くなりそうなのでイヤなのですが、お金を引っ張ることのできる買主は良い物件を拾いやすくなるメリットがあります。
どちらにしても、生産年齢層は減少し続ける状況で、不動産価格の上昇トレンドがいつまでも続くなんてことはあり得ませんよね。

≪収益物件の命=賃借人の収入≫

「インフレ」で家賃も上がると問題はないのですが、投資用マンションの賃料を上げようとしても、入居者の給料(収入)が上がらないと難しいし。(※ただ、超一等地や好立地の物件はまた別物ですけど!)

やっぱり、『給料』(収入)のアップ…これが収益用不動産にとっても『命』です。

7月10日参議院選挙の最大の焦点は「物価対策」みたいですが、『賃金アップ』に熱心な候補者のことをお忘れなく!!

⇔大阪日日新聞より(令和4年6月11日号)

 

★不動産と景気に関する記事

「年収倍率」今と昔

不動産景気の遅効性

2040年 高齢世帯4割超

///////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

不動産人/売主・買主にとって「大規模修繕工事」「築年数」…

東京や大阪の新築分譲マンションがすごい高価格になっています。
そこで、相対的に安い中古マンションの人気が高まっている。
東京の知り合いに聞いた話で、新婚さんが旧耐震(注)の中古マンションをフル改装して3000万円台後半で購入するとか聞いてしまうと、さすが東京だね!って妙な感心をしてしまいます。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

(注)耐震基準とは、建築基準法で決められている耐震強度の基準のことです。耐震基準で大きな法改正があったのが昭和56年(1981年)です。昭和56年以前の建物を、大きく「旧耐震」それ以降の建物を「新耐震」と呼んでいます。
細かく言えば、昭和56年6月1日以降に建築確認を受けた建物に対して「新耐震基準」が適用されています。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

収益用マンション(区分所有権)では、さすがにそういう金額の高騰はありません。
理由は古年マンションでは築浅の物件に比べて賃料が取れないので、賃料から利回りを逆算して物件価格を査定すれば築年数を経た物件の価格は低くなります。
それに、ローン付も築浅物件のようには行かないというのも大きいですね。

一棟売マンションはどんな感じかと言えば、新築はピカピカで入居者の家賃も相対的に高めです。
分譲マンションタイプの収益物件と同じく築年数を経れば経るほど、賃料は逓減します。
新築や築浅の建物は修繕やリフォームの費用もあまり気にすることもありませんが、10年、15年・20年と築年数を経るとともにそういうことも必要になってきます。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

【参考】長期修繕計画におけるガイドライン(国交省)⇒大規模修繕工事の周期は12年を推奨しているようですが、定期的に状況調査をすることが前提ですが、場合によってはもう少し遅らせても問題ないですね。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

一旦大きな修繕やリフォームを実施するとなると、その費用は無視できる金額ではなくなってきます。
一棟マンションのオーナーさんは、分譲マンションのように修繕積立金を毎月積み立てていることは殆どありません。そうなると、売主にとっては「大規模修繕工事」前に売ってしまうのが得策でしょう。

反対に、購入希望者は売り主から「修繕履歴」の情報を開示してもらって購入後どのくらいの費用が必要になるのか考えておかないといけないですね。

★修繕・リフォームに関する記事

万年床の話(原状回復義務)

投資用マンション売却前のリフォーム工事

///////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

不動産人/仲介業者の独り言⑧

【不動産業界人材育成策】

プロ野球の佐々木朗希投手(20)がすごいと話題です。
ロッテ球団としては入団当初から2年間プロの体力になるまでじっくりと育てるという方針だったそうです。
昔でしたら、佐々木投手のように高校野球で活躍した選手は、結構早く1軍の試合に出していたはずです。
(稲尾・池永・尾崎・堀内・江夏…)
大きな素質と才能を見抜いていたから、大切に育てようという方針の球団はイイですね。
我が阪神タイガースだったら、どうだったでしょうか。

不動産業界では、新卒として入社した人達がそろそろ現実の世界に足を踏み出す季節になりました。
不動産業界って離職率の高い業界として知られていますが、最近では一概にそういう風でもなさそうです。
大手では営業でも残業代があるとか、帰社する時にはスマホも会社に置いて帰るとか、もちろん、夜訪や朝駈けなんて言うのは死語です。
新卒なら数か月、中途入社なら入社して数週間、いや翌日からひとりで営業に出掛けるのです。
あなたが買主、売主であったとして、そんな素人が営業に来たらどうですか?
不動産取引の仕事って5年、10年と経験しても知らない問題に出会ったりするものです。
兎に角、経験を積めば、そういう場面に遭遇しても、調査や相談するする術も身についています。
また、問題を解決する判断力も働かせるようになります。
いろいろなお気客様と遭遇して修羅場を経験し、いろいろな物件に出会って失敗や成功して一人前の不動産業者になるのだと思います。

個人的には、最低宅建の試験には合格する。出来れば、半年は先輩と一緒に営業しながら仕事を覚えるなんて時間があれば良いと思うのですが…
実社会では、たぶん無理ですよね?(^^)

★不動産の営業に関する記事

相談相手の選択(弁護士・税理士・設計士…)

不動産投資トラブル20~30代が餌食に

同業者の離職・転職・廃業・死亡

///////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合わせ」

› 続きを読む