南森町不動産

「知らないと損をする!」不動産取引の現実

事業用不動産のオーナー様や既に不動産投資家にとって、不動産市況の動向を知り、どう対策をとっていくかは大事なことです。 後で「そんなこと知らなかった」では済まされないこともあります。 このサイトでは具体的なお話と事例を踏まえて、不動産取引を各方面から分かりやすく解説し、いろいろなリスクについてもご紹介して参ります。
 
●所有している不動産の査定をして欲しい。
●自社ビル・倉庫・事業用土地の売却・購入・買い替えについて相談したい。
●収益マンション(一棟・区分)・収益ビル・収益用店舗の売却・購入・買い替えについて相談したい。
●相続した不動産を売却、有効利用したい。
●所有不動産のテナント募集が思うように決まらない。

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不動産人/紛争予防の為の契約書作成だが…

ご承知だと思いますが、契約書を作成しなくて口頭の合意であっても売買契約は成立します。不動産売買の場合、一般的に高額であるし、すぐに消滅するようなものでもないので、将来に渡って権利関係が証明できる必要があります。
書面化しておくと、「言った、言わない」というようなリスクもなくなります。

このように不動産売買契約書を作成する意義は、「紛争の予防につながる」ことです。

【仲介業者のトラブル】

売買契約書を作成する人は、ほとんど不動産仲介業者や売主である建売業者やマンションデベロッパーなどの不動産業者だと思います。

不動産業者は一から契約書の条文を作成すると大変ですから、全日や宅建協会などの大手の不動産組織に加入している場合、先ずは標準書式の契約書を使います。

標準書式の契約条項とは違った内容の合意がなされている場合は、特約条項にその合意内容を追加で記載します。

ところが、いわゆる大手の不動産業者や老舗の不動産業者ではオリジナルの売買契約書を作っている場合があります。

実はこれが相手方の不動産業者にとっては厄介なのです。
標準的な条文ではないので、表現が独特でするので理解するのに苦労します。
この独特の表現を他の表現に換えようとすると、絶対に代えようとしないので小さなバトルになったりして、こんなことで時間を取られるのは本当に嫌なのですよ。

【契約者のトラブル】

また次に問題が発生する場合もあります。
数十年前であれば、契約書や重要事項説明書もA31枚で終わっていた時代もありました。
現在、そんな売買契約書は先ずお見かけしませんね。

それどころか、売主と買主の双方が例えば境界確定や越境物・残置物の扱い等の問題などで自分に有利になるように主張することも多く、仲介業者がその調整を上手に出来ないと売買金額は合意で来ていたにも関わらず、契約自体が成就出来ないなんてこともあります。

【知識不足はトラブルじゃない!】

売買契約の締結を断ったところ、売主から「買付証明・売渡証明の取り交わしにより、売買契約は既に成立している。預け金は手付金になっているから没収する」などと主張される話もありますが、これ自体は真のトラブルではありません。単なる売主の知識不足です。

 

★不動産とトラブルに関する記事

契約解除に伴うトラブル事例

重要事項説明に関するトラブル

お隣との境界について

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不動産人/三菱UFJ銀行の情報流失問題

融資先企業の情報を無断で系列の証券会社に流したとして、金融庁は三菱UFJ銀行に業務改善命令などの処分を検討しているそうだ。
(令和6年6月8日毎日新聞より)

『ファイアウオール規制』という規制で、グループ内の銀行と証券会社の間で顧客情報の共有は制限されているという。但し、以前は顧客の合意が必要だったが、現在は顧客が望まない場合に限り、情報共有を注視しなければならないと分かったような分からないような運用に変わったらしいのです。

不動産業界では、随分前から銀行は不動産取引の世界に進出したくて仕方がなくて、再三要望をしているが、不動産業界の団体は断固拒否の姿勢を崩していません。
銀行の社会的な信用力は絶大ですから、不動産業界に参入すれば業界の景色は一変してしまいますし、情報操作や融資基準まで意のままになり不健全な市場が生まれることになってしまいます。

そういう経緯や背景があるから、銀行は系列の不動産会社を通じて不動産取引の世界に入ってきてるし、最近ではその系列の不動産会社から報酬を求めるという一段と陰湿な方法で収益を上げようとしているとか。
『ファイアウオール規制』は不動産会社には適用はないけれど、ご存じのように銀行が系列の不動産会社や親しい不動産会社にはインサイダーの情報を提供しているって誰でも知っています。

まるで、自民党の裏金問題の対策で、分かったような分からないような理屈で抜け道を作り出す手法は同じです。
一流と云われる大銀行でも政治家でもこの程度なのかと思うと、全く情けないお話じゃありませんか。

★不動産と金融機関に関する記事

抱き合わせ融資

銀行の不動産業参入

忘れていませんか? 金融機関の怖さ

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映画の時間

映画観るのが好きですね。
メジャーな映画もイイですけど、マイナーなのとか社会風刺、ドキュメンタリーなんかも楽しいです。

第七芸術劇場(十三)

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不動産人/辞める社員

テレビのニュースで知りました。

新入社員が入社後数日で退職、それも退職代行業者からの連絡ってすごくないですか?

昔と違ってそれだけドライなのか、合理的なのかはよく分かりませんが…

入社後、数年経っての退職もすごく多いみたいです。

テレビであれだけ転職のCMが多いのは、そういうことなんでしょうね。

せっかく入社したのだから、しばらくは我慢しょうという気、ボーナスもらったら辞めようとかいう考えは無いみたいです。

転職しやすい環境もあると思いますが、20代後半くらいの中堅の社会人の方でも、意外とスゥと会社と辞める人がいます。

不動産業界は元々が離職率の高い業界です。

それでも「へぇ~そうなんだ」と思うのは、数年間いろいろな商談を重ねていた間柄なのに、なんの音沙汰もなく会社を辞めているケース。

また商談の途中なのに、連絡もなく辞める人もいますね。

そういうケースここ数年毎年のようにあります.

希薄な人間関係が当たり前の時代なのかも知れません。

正直、戸惑ってますが・・・(^^)

実は、そういうわたしも転職人生を歩んでいて、30年前なんか面接に行くと前の「退職理由」を聞かれて、それが終わったと思ったら「その前の会社は何故辞めたの?」と次々聞かれるので、数社転職するとこいつは辛抱の出来ない人間だとか、文句ばっかりいう奴だなんていう印象だったんでしょうね。

それでも、なんとか個性的な人間だと思ってくれる処に拾われて仕事に在り付きましたが、自分に未だ一定のスキルのない頃は結構苦労しましたね。

今の時代はそういう苦労や下積み生活は存在しないみたいです。

なかなか理解できない自分がいます。

★不動産の仕事に関する記事

信頼関係

実務的な仕事

期待に応えるということ

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不動産人/人格者の極み

違法賭博問題で元通訳兼親友だった水原一平氏を失った大谷翔平選手、記者から質問された回答を新聞で読んでそのすごさに感動しました。
女性記者から親友を失ったことに対して、「失った、それ以上にチームメイト、チームもそうですが、支えてもらっている、サポートしてくれている人がたくさんいるので、むしろありがたいなと、そういう風に思っている、感じる面が多いかなと思います」とうなずいた。

信頼していた人の裏切りに対して、落胆、失意や恨み、怒りの言葉が一切ないのです。
普通はあり得ないと思いませんか?

わたしだったら、「なんてことしやがって」なんて言うかも…
大谷選手がどれだけ辛い気持ちになったかと想像するだけでも、悲しい気持ちになります
さすが一流の大谷選手は違いますよね。

立派です。

爪の垢いただきたい心境であります。

次元の違う話ではありますが、我々不動産業者、わたしの場合は事業用不動産の仲介の仕事をしていると、嘘や騙し、悪質な駆け引き、裏切り行為などの人間不信に陥ることがあります。

売主・買主・仲介業者でも其々にいろいろな考え方の人が登場します。

初対面の人の場合も多いですし、著名な大手法人だからと言って安心など出来ません。

銀行さんだって紳士ばかりとは言えないことは、事業者や経営者ならお分かりでしょう。

そういう猛者を相手に商談を成就させるのが、仲介業者の仕事なのだと思っていますが、未だ経験の浅い頃はあまり分かっていないので、罠にハマったことや、出し抜かれた経験もありました。

本当に、世の中には善人面した信じられないような悪人がゴロゴロいるのです。(笑)

この仕事はそういうことがよく判る仕事なのかも知れないと思います。

で、そういう嫌な場面や困難に遭遇した時に、人間性って出るのでしょう!

勿論、見す見す騙されるとか、嵌められるのはご免ですから、避ける方策を探すのですが、どうしてもイイ策が見つからない場合は、仕方がないので話を絶つ場合もありますし、売主(又は買主)を守るために出来る範囲で仲介業者が泥をかぶる方法を取ることも。
あくまでも、仲介業者の為に商談を進めることは本意ではありませんから。

少し格好をつけるとすれば、人の役に立ってなんぼの仕事ですからと割り切ります。

そういう考え方をしない仲介業者もいます。

そういう人とは出来るだけ付き合わないようにしていますよ。(笑)

大谷選手のような人格者になりたいけど、そこまでは悪いけど無理です!

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”両手”と”片手”の話

悪意の商法を御紹介します!

大きな会社のデメリット

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