南森町不動産

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「知らないと損をする!」不動産取引の現実   

事業用不動産のオーナー様や既に不動産投資家にとって、不動産市況の動向を知り、どう対策をとっていくかは大事なことです。後で「そんなこと知らなかった」では済まされないこともあります。このサイトでは具体的なお話と事例を踏まえて、不動産取引を各方面から分かりやすく解説し、いろいろなリスクについてもご紹介して参ります。

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●所有している不動産の査定をして欲しい。

●自社ビル・倉庫・事業用土地の売却・購入・買い替えについ て相談したい。

●収益マンション(一棟・区分)・収益ビル・収益用店舗の売 却・購入・買い替えについて相談したい。

●相続した不動産を売却、有効利用したい。

●所有不動産のテナント募集が思うように決まらない。


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不動産人/少しの不便で割安に暮らす方法

お正月、えべっさんと続いての三連休です。
そろそろ仕事モードにならないと駄目だと思ったらもう一月も半分終わってるし(笑)。

知り合いの社長さんが持ち家を売却して、賃貸マンションに入るということになって、今日はその物件の案内です。
住宅の案内って仕事自体は少ないのですが、知り合いだとこちらも親身になって探しますし、依頼する方も安心感があるのだと思います。

「事業用不動産専門」とかいう立場で営業しているのですが、自分自身もマイホームを探したり、引越ししたりした経験がありますから、お探しの方の気持ちは十分判ります。

今回のような住まい探しの時に特にも思うのですが、購入でも賃貸でも同じく、誰でもが知っている最寄り駅にある住宅(マンション含む)周辺には物件が多いのですが、例えばその次の駅で“普通”しか止まらないような最寄駅にある住宅は、比較すると金額で賃料が1万円程安かったり、売り出し金額が数百万円安かったりすることがあります。

また、同じ建物内にある分譲マンションでも、エレベーターが止まらないフロアーにある部屋は、エレベーターが止まる部屋に比べて安かったりするものです。

少しの不便で毎月の負担が軽くなるって捨てがたいと思うのですが、皆さんは如何お考えでしょうか?

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事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。また、いろいろな身近なご相談も受け賜りますので、お電話やメールでも結構ですので、お待ち申し上げます。

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『えべっさん』 2019

1年の計は、元旦にあるようですが、大阪のお正月気分は「えべっさん」が終わるまで続きます。
『商売繁盛で笹持って来い~♪』でおなじみのあれです。

南森町不動産の事務所って、『堀川戎神社』のすぐそばにあるので、毎年そこでお参りするのですが、たまたま昨日の朝に仕事で阪神電車に乗って「西宮駅」で降りました。
そうすると既に「えべっさん」に向かう人がいっぱいで、そのつもりは無かったのですが、足は自然と『西宮戎神社』に向かってましたね。

『今宮戎神社』も有名ですが、やっぱり本家というのか『西宮戎神社』は敷地も広いですし、屋台の数も多いですね。
境内にも色々な屋台があって、今年は「お化け屋敷」の小屋もあって大阪市内の「えべっさん」とは様子が違う感じです。昔は見世物小屋で、ロクロク首や蛇女とか「へぇ~」っていうのもあったみたいですが・・・

全国的には『西宮戎神社』は10日6時にスタートする福男レースで有名ですが、他にも「生のマグロ」に小銭を貼り付けて祈願する風習も有名です。

 

本殿で手をあわせて、祈願して境内を後にしました。
さあ~目的地に向かおうかと思い駅に向かって歩いていると、「にごり酒」一杯200円と・・・これも清めの所作と思い「クッ」とひっかけて体を温めた次第です。

今年一年、皆様にも良いことがいっぱいありますように!(合掌)

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《お年玉》プレゼント お正月企画

《お年玉》プレゼント お正月企画

あけましておめでとうございます。
新年早々「南森町不動産」HPにお立ち寄りいただきまして、誠に有難うございます。

感謝の気持ちをこめて、お好きな書籍1冊プレゼントさせていただきます。いずれも、肩の凝らない読みやすいものばかりです。

 

  1. 「不動産投資 業者のリアル」 藤本 好二著

    昨年は「かぼちゃの馬車」事件や積水ハウス地面士詐欺事件など不動産ブームの裏で暗躍する黒いプロの仕事振りが表面化した一年でもありました。不動産の真の価値は、いかに付加価値を高めることができるか。
    不動産業者と投資家の接点についてよく理解できると思いますし、不動産投資の仕方を知る上にも役立つ一冊です。

  2. 「ひまわりは枯れてこそ実を結ぶ」 堀 文子著

    「日本画家 堀文子・99歳のメッセージ」と書かれた帯に、鮮やかな黄色のカバー、綺麗な本です。
    でも堀文子さんの生き方は強烈です。「慣れない、群れない、頼らない」。人と一緒に行動すると自分を見失い、その人に似てくるから、なるべく人から離れているほうがいい。人に頼れば、引き上げてもらえるが、それでは自分の生き方を探す努力をしなくなる。とっても真似のできることではないけれど、心掛けたいとは思います。

  3. 「老いを生き抜く」 森本 哲郎 著

    20代の頃に「人間へのはるかな旅」を読んで以来のファンです。
    当時、旅行好きだった私は、小田実著「何でも見てやろう」などの旅行記を好んで読んでいましたが、気が付けば60を超えていて、森本哲郎さんも80を超えて「老いを生き抜く」というタイトルの本を出している・・・長い人生を真に豊かに生きるためどこか共感できる本です。

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※ご応募は、当ブログ内のお問合せフォーム」「メールをご使用ください。
※先着30名様までとさせていただきます。
※日本国内に送付、おひとり様1冊とさせていただきます。
応募期間は、平成31年1月1日~1月15日迄とさせていただきます。

 

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南森町不動産ホームページ(PC版) 2019年不動産投資はどうなる?

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不動産ナマ知識/投資用不動産の「節税効果」って“嘘”ですか?

今日は平成最後の天皇誕生日です。
1958年に東京タワーが完成した記念日でもあります。
ついで言えば、その3年前に私が生まれた日でもあります。

 

「節税効果」は“嘘”ではありません、半分“正しい”と思います!

 

投資用マンションの営業トークや広告で、「不動産投資は節税になる」とよく見聞きします。
特に、「減価償却費」は実際の出費はないのに、経費として収入から引けるので「節税」になると・・・また、青色申告すると10万円控除や貸借対照表や損益計算書を添付している場合には、最高65万円とかいうのも実際上の出費を伴わない合法的な「節税」であります。

ところで、平成30年度税制改正で、2020年度より基礎控除が38万円から48万円に引き上げられます。

単純に個人事業主にはメリットがありますが、会社員しながら不動産投資している人の場合、給与所得控除の金額が10万円下がるので、基礎控除10万円アップと相殺されてしますから基礎控除の引き上げのメリットを得られない人も出て来ます。

事業的規模(一般には「5棟10室以上」)になって、それなりの収入があれば配偶者を青色専従者にして給与を支払い、ボーナスを出すとすると、(実際に支出するかどうかは別にして、)所得分散で税金を安くするだけの「節税」効果はあるでしょう。

ガソリン代や飲食費、セミナー出席費用なども経費計上することも出来ますが、金額的には細かな部類の話ですので、ものすごい程の効果があると言うにはならないと思っています。

そのことに神経を使うよりは、実際の収入自体を確保することやアップさせることに注力する方がいいのじゃないかと思います。

不動産投資は不動産所得があるから意味があるので、入居者確保、テナントの誘致が最も大事です。
空室にしていても節税にはなりますが、実質の赤字ですから、稼働率を上げることや、もっと収入をアップさせる方法を考えてみませんか。

例えば、サブリースしていて実質賃料の90~80%の収入で満足することなく、自分で仲介業者に募集を依頼してもっと収入をアップさせる方法を模索してみませんか。勿論、悪徳管理会社に搾取されているかも知れないのなら、リフォーム費用や管理報酬も正当なものなのかともう一度検証してみるのもいいかもしれません。

不動産による「節税効果」として最も大きなのは、「相続対策」で現金を不動産に代えた時の“相続税評価額”の低下だと思われます。

大雑把に言えば、相続の時に現金1億円はそのままで評価されますが、(色々なものがありますが)不動産の評価は土地であれば“路線価”や、建物は“固定資産税評価額”などを基本に評価しますので、現金に比べて半分とか、それ以下になって納税負担を減らせる効果が期待できるからです。

また、現金であれば1億円に対する預金金利は低いけれども、不動産であれば更地であってもパーキングで収入を得ても今の預金金利よりは多いでしょうし、店舗やマンションを購入してテナント・入居者に入ってもらえれば、大阪市の物件でも5~6%の利回りにはなります。

不動産投資は「節税+収益」の両方が見込めるので、富裕層のみならず投資に興味のある方々に向けて今後も不動産投資は無くならないのでしょう。

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景気回復 戦後2番目の長さ

今朝の大阪市内は深い“もや”に覆われて梅田周辺の高層ビルの上の方は見えないくらいでした。
今年は、夏は殺人的な暑さ、そして大阪でも地震に被害で今でも瓦屋根の修繕の済んでいないお家もあるくらいです。

なにしろ、建築関係の人手不足は深刻です。
おのずと施工費用も高いし、土地の値段も下がる気配が感じられません。

国内では金融緩和に支えられ、企業は輸出主導で国内景気の回復が息長く続いています。
データでは景気は現在も回復しているらしく、来年1月まで続けば、6年1カ月に及んだ「いざなみ景気」も超えて戦後最長となるのだそうです。

政府がする判定は生産や消費などのデータを十分検証し、1年程度かけて行われるので、取り敢えず速報値で知るのが手っ取り早いのですが・・・
第2次安倍政権が発足し、日銀の大規模金融緩和を柱とする経済政策「アベノミクス」を進め、円安・株高に伴い企業業績や雇用が改善し、活発な設備投資も景気を下支えしていることはそうなのでしょう。

ただ、大企業の方はそれなりに潤っているみたいですが、中小零細企業の賃金は伸び悩み、消費が相変わらず力強さを欠いて、税や社会保険料などの負担だけが身に染む状況です。

まるで、今朝の“もや”みたいにスッキリしない感じです。

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