南森町不動産

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     『財産三分法』と不動産
             
不動産は同じものが絶対に無い財産です
従来、資産運用を
「現金」「株」「不動産」に分けることは、『財産三分法』と呼ばれ資産運用の基本とされてきました。
資産を三種類に分散投資することにより、相互に「流動性(換金性)」「安全性」「収益性」を補完する考えによるものです。
現在、私たちの周りには様々な性格の商品があり、各個別資産の中であっても
先の3要素を認識し商品(物件)を選別しなくてはなりません。
その中でも、
「不動産」は所有者(購入者・売却者)によって、換金性や、安全性・収益性
などを高めたり、低めたり出来るものです。
また、仮に同一物件があったとしても、各人の経済状況や、運用方針により所有している
意味や購入・売却の効果も全く違ったものになります。
そんな
『不動産投資』と『不動産業界の基礎知識』について考えます。

ブログ

少しだけ遠出して・・・

久しぶりに大和川より南に行ってきました。

大阪府下ですけど、最近はあまり南部に行くことは無くなりましたけど、●●●市の駅前にある収益ビルを見てみようと思ったからです。
●●●市に来たのは、もう何年も前のことですから、以前と比べることもできません。

紙に書いてある情報では分からないことが、現地に行ってみると分かることがあります。
GoogleMAPの写真でもどの位の人が行き来しているのか分かりませんし、近隣の様子も分かりません。

手元の資料には最寄り駅から徒歩2分と書いてありましたが、目的の収益ビルまでの道中の歩道が一メートルないほどすごく狭くて、向かいから歩いてくる人とお互い斜めになってすれ違って歩くほどです。
駅前でも“テナント募集”中の建物も多くて、どことなく静かな雰囲気です。
大阪でも少し離れると地方都市そのものです。

目的の収益ビルは思っていた以上に期待はずれでしたが、日ごろ大阪市内で活動していると感じられないものを知ることができて妙に納得した気分でした。

芸術の秋

昨夜は千日前の「トリイホール」で浪曲を聞きに行ってました。
鯨のお鍋「ハリハリ鍋」で有名な徳家さんが2階で、「トリイホール」はその上の3階です。
初めて行きました。
19時開演ということで、30席ほどの小さな寄席はいっぱいです。
いつも行く一心寺や寝屋川市民ホールとは違って若い人が多いようです。

最初は若手の「京山幸太」さんと「春野恵子」さんです。
二人とも以前より上手になられてますが、浪曲は若いということが必ずしもメリットではありません。
浪曲は「唸る」とか「語る」とかいう言い方をしますが、「歌う」とは言いませんので、腹の底から聞き手の心と頭に入ってこないと本当に「上手だな~」ってことになならないです。
まあ、それなりの年月が必要なんでしょうねぇ!
三人目のトリはお目当ての「京山幸枝若」さんです。
演目は「大関五所桜」でした、随分昔に聞いたものでしたので、殆ど初めて聞いたように聞き入りました。
本当に「上手だな~」と関心至極、堪能して帰宅した次第です。
野澤 裕二、”芸術の秋”の一夜でありました!

 

不動産人/収入印紙を貼りたくない人へ

不動産売買契約書に貼る「収入印紙」を節約する方法としては、通常売主と買主で2通作成するのを1通にして、契約当事者の一方のみが原本保有、他方はコピーのみを保有する方法があります。

その場合、コピーの方には、余分なことは一切書かずに、割り印もしてはなりません。
単にコピーであることが大事です。
不動産取引でよく使う「買付証明書」や「売渡承諾書」、「売買協定書」「基本同意書」なども各文書のタイトルとは関係なく、契約することを売主と買主が同意していると判断できれば「契約書」と見なされて、印紙税の対象になります。 契約が成立しなくても関係ありません
課税対象の文書であると認められる場合は、「収入印紙」の貼付が要求されます。
本契約したとか、売買予約とかいう言い回しが通用しないことも考えられますので、先の契約書1通の場合も含めて十分注意が必要です。
「領収書」については、銀行振込み売買代金を受け取れば領収書は発行しなくても問題はありませんし、「収入印紙」は必要ありません。 ただ、買主がどうしても「領収書」は欲しいと要求してきたら、理屈じゃなく気持ちよく応じてあげて下さい。

≪印紙を貼り付けなかった場合の過怠税≫

国税庁HPより

印紙による納付の方法によって印紙税を納付することになる課税文書の作成者が、その納付すべき印紙税を課税文書の作成の時までに納付しなかった場合には、その納付しなかった印紙税の額とその2倍に相当する金額との合計額(すなわち印紙税額の3倍に相当する過怠税を徴収されることになり、また、貼り付けた印紙を所定の方法によって消さなかった場合には、消されていない印紙の額面金額に相当する金額の過怠税を徴収されることになっています。

不動産ナマ知識/三為契約(さんためけいやく)

収益物件の価格自体が高いものになってしまったせいで、不動産業者による収益物件の転売もし難くなっております。
今迄から不動産価格が右方上がりの時には、不動産業者が一旦取得した物件(土地でも収益物件でも)を再販して商売をするのが常であります。

ここ2~3年は金融が緩んでいたのにも係らず、銀行は大口の融資先が見当たらないこと、低金利による不動産投資ブームと相続税対策ブームが重なって、収益物件の取得に拍車が掛かり一機に収益不動産の価格が上がってしまって、収益物件の利回りは低下してしまいました。
金融機関の方も売主よりエンドユーザーに1件ずつはめ込むより、転売する不動産業者に何棟かロットで収益物件を買い取ってもらい、その不動産業者から新たな買主に売り渡した方が楽です。

不動産業者が買い取ることにより、瑕疵担保責任を負うことになるし、リフォーム工事や空室の募集なども行い”商品化”しますので、次の買主にとっても悪いことばかりではありません。
転売用の収益物件を保有する不動産業者にとっても、日銭が入ってくるのでジックリと買主を待つことも可能です。
不動産業者は日常的に売り物件を目にしているので、購入できるとすれば即着手する体制が出来上がっていますので、不動産業者により収益物件市場は昔から存在しています。

「三為契約」(さんためけいやく)は、そのスキームをもっと大胆に実行する方法です。

「三為業者」とは、不動産の買取と転売をする業者のなかでも、特に「第三者にためにする契約」を行う不動産業者のことです。
売主A→三為業者B→買主Cの流れの中で、Aから所有権を移転させるのにBは登記費用を負担することのない「中間省略登記」という方法で、買主Cに物件を売却します。
「中間省略登記」については、一時禁止されましたが、第三者Cの為にAとBが「買主たる地位の譲渡契約」を結べば、合法的に「中間省略登記」はできます。

問題なのは、金融機関がそのスキームに便乗して、三為業者Bの手助けと真の買主Cへ融資を同時に行う立場を利用しているところにあります。
真の買主Cへの融資を行うことを前提に、金融機関はBに対するアドバイスと利幅確保を行います。

三為業者Bはノンリスクで売主Aから物件購入と(Bからすると出口に当たる→)買主Cへの転売を同時に行うことが出来るので、殆どの場合はA→B→Cの契約を同日中に行うことが出来ます。

一般の転売とは違って、買主Cは高値で取得するリスクを負うことになります。

不動産の業界人は、この買主さんは購入する物件から遠い地方にお住まいの方が多いということを知っています。
殆ど物件を見ることもなく、机上の知識と情報で購入するスキームに嵌っているからでしょうか。

このスキームで面白いように儲かった不動産業者も多かったと聞いています。
まあ、すでに不動産業界から抜けていった人もいるみたいですけど・・・

天神橋筋商店街その2

週末の雨降りが多過ぎます。
自転車はやめて、自宅から徒歩で事務所に到着です。
途中、天神橋筋商店街を歩いてきましたが、朝は殆どシャッターが閉まっています。
だいたいの店は、朝は10時頃からオープンでしょうね。

商店街の中にも不動産屋さんが何軒かありますが、大手の系列とかチェーン店は大通りの天神橋筋の方にあるので、商店街の中は地元の不動産屋さんが頑張っています。

心斎橋や千林、針中野とか大きな商店街と違うのは、飲食店が多いことですね。
コーヒー店、お好み焼き、たこ焼屋、弁当屋さん、お寿司屋さんや、トンカツ屋さん、洋食屋さんなど、世代交代があったりしてどこかのチェーン店が多いですね。
それでも、路地に入ると昔ながらの個人でやっているお店も頑張っています。
天神橋筋商店街全体では、600店以上あるらしいのですが、最近では隣接する天満市場の周りに新しい飲食スポットができて、屋台村みたいなお店や、老舗っぽい感じの和食店など若い人中心に盛況です。
江戸時代から大阪天満宮の門前町として栄えて、明治時代からいまの商店街の形に発展したとされる天神橋筋商店街。
大阪市北区天神橋1~7丁目まで長さ約2・6キロにわたり、長さ日本一の商店街と言われてますが、いわゆる風俗店街や歓楽街がないので家族連れでも安心して歩ける大阪庶民の誇りです。

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