「知らないと損をする！」不動産取引の現実
事業用不動産のオーナー様や不動産投資家にとって、不動産市況の動向を知り、どう対策をとっていくかは大事なことです。後で「そんなこと知らなかった」では済まされないこともあります。ここでは具体的なお話と事例を踏まえて、不動産取引を各方面から分かりやすく解説し、いろいろなリスクについても実務的にご紹介して参ります。
弊社では、次のようなご要望・ご相談にお応えします
所有物件の価格の査定
収益ビル・１棟マンション・ビル・店舗の売却・購入・買替
相続物件の揉め事についてのご相談
所有物件のテナント募集
不動産取引の際に「売買契約書」や「賃貸借契約書」、「重要事項説明書」は取引に必須です。
でも、「不動産鑑定書」や「市場調査報告書」など必ずしも登場するとは限らないものも存在します。
ただ不動産仲介業者や関係業者はその様な書類を依頼されると報酬をいただくことになります。
特に、「仲介手数料」以外に報酬が発生するものとしてよく聞くのが、賃貸仲介の際の「広告料」があります。
売買取引では、「仲介手数料」とよく似た性質の「コンサル料」や「業務委託料」の報酬が発生するケースがよくあります。
最近では売主・買主から、『仲介手数料は自社の関連会社に支払うことになっているので、御社には別名義で支払います』なんてこともありますし、外資系の売主や買主から『両手・手数料の商習慣がないので認めない』と言われることもあるようです。
また、取引の目的物である土地建物を“ちゃんとした売り物件”に仕上げる必要があり、雑務や細々した作業をすることで「仲介手数料」とは別に報酬が得る場合もあります。
そもそもその手の作業も１０～２０年前でしたら、Ａ４一枚の「覚書」を交わして一件落着という時代でしたが、最近はそういう「覚書」が税務当局から「妖しい＝脱法行為」ではないのかと疑われることを嫌って仰々しい「業務委託契約書」を作成することが多くなっております。
「業務委託契約書」という名称は兎も角として、依頼する内容、業務、時期などを明記して、第三者から見てもなるほどと納得してもらえるようにする必要があるのです。
そしてその業務内容を『成果物』（せいかぶつ）として目に見える形（証拠）にする。
例えば、報酬金額が何千万円というような金額であれば、それなりの量的なボリュウームの資料として税務署さんや第三者にも納得してもらえる【かたち＝現物（証拠）】が求められます。
わたしの経験では、「成果物」は、かつての電話帳や現代用語辞典なみのボリュームを要求されます。
「転売業者」さんにとっては、この先融資を受けられるかどうかは死活問題です。
だからでしょうか？ここ数ヶ月売り物件の価格が徐々に下がるようにも感じるのは…
不動産融資の低減と審査の厳格化、金利の上昇は不動産業界にとっては、頭の痛いことです。
でも、慌てる必要はありません。
足元を見て、中長期でどういう風に立ち振る舞えばいいのか落ちついて考えてみましょう！
★不動産と融資（銀行）に関する記事
新卒で入った仕事が合わず、どういう仕事が自分に合うか悩んでいる２２才の女性に対する“高橋源一郎さんの回答がイイなって思ったのです。
『…作家業は「合う」仕事というより「好きな」仕事です。「好き」かどうかならわかります。というか、それしか分かりません。だいたいのことは「合う」「合わない」ではなく「合わせる」努力をするしかないのです。仕事も人間関係も、たとえば結婚においてもまた。でも「好き」かどうかならわかります。わたしはこの仕事が「好き」なので、「合わせる」努力をしても平気です。だから「合う仕事」ではなく「好きな仕事」を見つけるしかありません。そもそも「自分の好き」がなになのかわからないのに、仕事どころじゃないですよ。
「自分の好き」を探すことこそ、人生で一番大切なことなのかもしれないですよ。
逆に、不動産鑑定士のように難しい試験に合格してる人は“不動産のプロ”に違いはありませんけど、いざ実際の不動産取引の仕事となると、これはまた全く違った話であります。
弁護士も同様です。
昔から、弁護士さんに相談してから返事しますとか、取引の当事者が同意して出来上がった“契約書”を、売主（買主）が弁護士さんにチェックして貰いますということを言い出すと、相談を受けた弁護士さんも何か痕跡を残さないといけないと思うからでしょうか、話が妙な方向に向かい始めて結局破断になるということが結構あります。
プロ相手の仲介業務を主としている「南森町不動産」にも、有難いことに飛び込み営業の方がよく来てくれるのです。
いきなり、「うちの所有物件です。手数料は正規手数料お支払いします。」とか、今月中に●●億円買いますので、物件紹介してください。」とか、バナナの叩き売り（と言っても若い人には何のこっちゃら分からないですよね！）的な直球でど真ん中目がけて言葉を投げ込んでくる営業マンが殆どです。
正直な話、私はそういう営業手法に対しての理解がないひとですので、「そうです」かとしか返す言葉が見つかりません。
