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「知らないと損をする!」不動産取引の現実

事業用不動産のオーナー様や既に不動産投資家にとって、不動産市況の動向を知り、どう対策をとっていくかは大事なことです。 後で「そんなこと知らなかった」では済まされないこともあります。 このサイトでは具体的なお話と事例を踏まえて、不動産取引を各方面から分かりやすく解説し、いろいろなリスクについてもご紹介して参ります。
 
●所有している不動産の査定をして欲しい。
●自社ビル・倉庫・事業用土地の売却・購入・買い替えについて相談したい。
●収益マンション(一棟・区分)・収益ビル・収益用店舗の売却・購入・買い替えについて相談したい。
●相続した不動産を売却、有効利用したい。
●所有不動産のテナント募集が思うように決まらない。

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不動産人/AIサービスと不動産仲介業

先月から立て続けに昔お取引いただいた方から連絡を頂きました。
物件の売却・購入や賃貸のお取引を10度ほどさせていただいたS社長、当方のDMを見てお問い合わせいただいた貸倉庫業のMさん、元特定郵便局の経営者のNさんや、元ゼネコン勤務のOさん等などです。

昔のお客さんに連絡を頂くことは珍しくないけれど、こんなに短い期間にと立て続けにいうと今まで経験したことは無かったですね。

一度お取引させて頂いた方からご連絡いただけるとすごく嬉しいものです。
こういうのも“リピーター”って言うのでしょうかね。

自分がひとの役になっているという感じがやりがいに繋がりますし、仕事の励みにもなります。

不動産仲介業って、嬉しいことばかりじゃなくって嫌な思いをすることも多々ありますから、また声を掛けていただけるって一層嬉しいのだと思います。

最近、チャットGPTのような生成AIの進化が目覚ましく、いわゆる“士業”と言われる税理士・行政書士・司法書士などの仕事を脅かす存在になって来たという話があります。

金融サービスの世界では、生成系AIのパワーと費用対効果を活用して、コストを削減しながら顧客により良いサービスを提供することができるようになってきてます。

金融機関は、会話型ボットを使用して、顧客ごとのニーズにあった商品や顧客からの問い合わせへの回答を生成することで、顧客サービスを向上させるなど進化しています。

遅ればせながら、不動産仲介業の仕事も以前とはずいぶん変わってきています。

ネットの普及で商談や物件調査も机に座ったまま非対面で進めることが出来ることが多くなりました。

最近の投資用不動産ブームで、まるで金融商品かのような紹介の仕方や、スマートな取引手法など、不動産取引の経験の乏しい方には物件売買が簡単なものだと錯覚させる可能性もあります。

それでも今のところ、不動産取引の業界では肝心な時は対面しないと駄目ですが、その内、それもなくなるのでしょうね。

それも便利でいいのかもしれませんが、反面、危険な部分が分かり辛く危ない感じがします。

すべてがゲームみたいですねぇ。

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不動産人/土地国庫帰属法・承認ゼロ?

令和5年4月27日、相続した土地が不要だったり、管理が難しいなどの理由で、国に引き取ってもらう制度、「相続土地国庫帰属法」が創設されました。

これで未登記不動産や所有者不明の物件も少なくなるはずとの期待もあったと思います。

ところが、あれから3ヶ月経った8月16日時点で、承認・不承認となった事例はまだ1件もないということです。

7月末の時点で相談件数は12000件、その内、大阪法務局での相談件数は、200件以上あったそうです。

相談者は大阪に住んでいて、土地が大阪府以外の地方であるケースが多いそうです。

審査中は2件(8月16日時点)だそうですが、審査手数料が土地1筆14000円

尚、申請の取り下げ、不承認などの場合も、納付後の返金はされないとのことです。

承認されると、今度は負担金が必要です。

田舎の土地で筆数が多かったりすれば、結構な金額になったりします。

(下記参照)

法務省:相続土地国庫帰属制度の負担金 (moj.go.jp)

 

その他、その土地に建物が建っていたらダメですし、

共有持ち分の土地は全員がそろって申請しないとダメ

境界がはっきりしてないとダメ

他人に使用されていてもダメ

汚染されていたら除去しないとダメ

銀行などの担保に入っているとダメ

このような要件をクリヤーしないと駄目ですから、結構な手間と費用が必要ですので、結局は多少の安価であってもシンプルに売却した方が楽だと考える人も多いのではないでしょうか。

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不動産人/仲介業者の独り言⑨

若い一時期、携帯に電話がじゃんじゃんかかってくるような生活をするのも、世界を広げるという意味では良いのかもしれません。
が、すっかり大人になっているのに携帯に電話がじゃんじゃんかかってくるというのは、あまり格好良くないものです。と言うよりちょっと馬鹿みたいなのです。
それが仕事の電話である場合は、いまだに木っ葉仕事から解放されていない無能な人、という感じも漂う。

『入れたり出したり』 酒井順子 緒…「かける、かかってくる」より

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最近では、Amazonとかkindleのお陰でわざわざ本屋さんに行かなくても机の前でジッとしてても本を読むことが出来ます。

生活習慣がジワジワ変化しているのです。

かつての不動産屋のイメージって、電話がジャンジャンかかってきて、のべつ幕なしじゃべり幕っているというものでした。

最近はパソコンの前でカチャカチャ、ゴソゴソしている作業が多くなっています。

それでも、一日中じゃべっている業者さんって未だいてはります。

いつ電話しても、来客中とか、「あっ、折り返し増すので…」なんて(^^)

ものすごく忙しいのです。

 

ちびまるこちゃん風に言うと、「わたしゃ、そういうのが苦手だよ~」って感じです。
そんな私でも、30年位前は、電話が次から次にかかってきて、本当に忙しかったですけど。
当時は日本国中が忙しかったし、若かったですよ!
でも、今の方が落ち着いて仕事してるって感じていて、これで満足してますよ。

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不動産人/「中国恒大集団」負債総額48兆円

数年前から中国の不動産市場が凄いことになっていると言われてましたが、大手不動産開発の「中国恒大集団」がついに行き詰まりました。
時期を同じくして、中国で売り上げトップのデベロッパー「碧桂園」も資金繰りに窮しているというニュースが流れています。

それに不動産に資金を投じていた高利回りの“信託商品”の運用会社も利払いを停止するなど金融危機にも波及しかねない状況になっているそうです。おそらく、これから一層中国の不動産市場や金融商品は壊滅的な状況だと言われるのでしょうね。

ネット上ではグローバルに捉えて、あのリーマンショックを超えることが起こっても不思議ではないと危惧する声が上がっていますし、中国の国内景気は相当冷え込むだろうし、日本も中国との貿易も相当落ち込むのでしょう。

ウクライナの戦争も大変ですが、この問題も日本にとっても相当深刻なことになりそうです。

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「貸し渋り」「貸し剥がし」

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不動産人/入居審査に落ちる理由

先日、ホリエモンこと堀江貴文さんがツイッターで「森ビルって俺の入居審査、マンスリーマンションですら、いまだに通さないのか。どんだけ笑。」とつぶやき。「たぶん、社長が俺のこと嫌いなだけだと思う。まあそういう会社よ」と続けた。

このように賃貸マンションなどに入居申し込みをして、なぜか入居審査に落ちてしまうことがあります。
個人であれば、年収・雇用形態・過去の滞納歴を家賃保証会社の審査に掛けてOKならば貸主もほとんどの場合は了承します。
でも、稀に家賃保証会社がOKでも貸主がNOという場合もあります。

例えば、借主の勤務先が水商売だったり、怪しい感じだったり、また、外国人が嫌いだったり、窓口の不動産業者からみても入居後のトラブルが起こりそうな言動、態度だと後々のことを考えて契約を避けることだってあるでしょう。
また、最近話題になっている年齢(=高齢者)が借りる部屋が無いっていうのも大きな社会問題です。

誰しも入居審査に落ちた時にはその理由を知りたいものですが、「理由は伝えません」と申込時に不動産業者は伝えているので、普通は入居審査に落ちても理由はわからないままです。

以前のことですが、ある会社が社宅にしようと3部屋の申し込みをしました。
普通は数日あれば回答はあるのですが、1週間経っても何の音沙汰もなく、窓口の大手不動産会社の担当者に連絡しても不在だったり、10日経っても「もう少し待って欲しい」と言われました。

それでも余りに返事が遅いので、結局、その不動産会社の社長の知り合いを介して、真相を尋ねてみました。
すると、貸主が外資ファンドで既に審査には落ちているというじゃないですが、それだったら早く教えてほしいのに。
担当者が言い難かったのか、ボンクラだったのか知りませんが…

そして本当の理由も教えてもらいました。

借りようとしていた会社の社長は、複数の会社を経営しておられていて、そのうちのひとつの会社が女性が接待する飲食業の会社だったので、それが貸主(外資ファンド)の基準に触れてダメなのだそうです。
この審査基準と担当者の能力は如何なものかと怒り心頭でしたね。

賃貸の入居審査も家主次第で理不尽な場合、腑に落ちない場合もあるのだと知っておきましょう!

★賃貸に関するトラブル記事

退去時のトラブル

ホントは深い「賃貸契約」

賃貸の仲介手数料訴訟で敗訴(東急リバブル)

万年床の話(原状回復義務)

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