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「知らないと損をする!」不動産取引の現実

事業用不動産のオーナー様や既に不動産投資家にとって、不動産市況の動向を知り、どう対策をとっていくかは大事なことです。 後で「そんなこと知らなかった」では済まされないこともあります。 このサイトでは具体的なお話と事例を踏まえて、不動産取引を各方面から分かりやすく解説し、いろいろなリスクについてもご紹介して参ります。
 
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不動産人/残念な理由たち

三寒四温、少しずつ温かさを感じることが出来ます。

不動産関連の記事を読んでいると、首都圏の2022年の新築マンションの平均価格が2年連続で過去最高で、6288万円(前年比0.4%UP)になったそうです。
但し、東京23区だと平均価格は8236万円(同0.7%UP)だから、民間給与の平均年収443万円だとさすがに手の届かない金額のはずです。
誰が購入しているのか?

夫婦でそれなりの収入があるペアローンを組める人、投資目的や税金対策目的の富裕層、円安で外国人投資家などなど…そういえば、この間、数十億円する新築マンションの一番高額な部屋を中国の人が購入しょうとしたら事業主(世間では一流と云われているデベロッパー)が断ったとかいう話を業者さんから聞きました。
その理由は大きな声では流石に言えないものでしたね、国際問題になりますから

先日、知合いの社長に会社の近くに建った新築の賃貸マンションを借りたいと声を掛けてもらいました。
貸主は大手デベロッパーですが、所有者は外資系のファンドだとか・・・
従業員の社宅用に3部屋に申込をして、数日後、契約や入居までのスケジュールを教えてもらいたいと貸主の担当者に伝えたのですが、1週間経っても全く何の音沙汰がありません。
こちらから電話しても出てこないし、挙句の果てに電話が不通になってしまいました。

10日ほど経ってやっと電話で話が出来たので、なぜこんなに連絡が取りづらいのか聞いてみると、「忙しかった・・・」とか、この理由って凄くないですか!
その2日後、申込した3部屋について担当者から「所有者の審査で落ちた」との返事がありました。

担当者に聞いても理由は分からないとのことでしたから、こっそり裏から手をまわして審査に落ちた理由を知ることが出来ました。
不条理極まりないほど、阿保みたいな理由でした。
借主には釈明の余地もありませんでした。

広島市教育委員会が市立小中学校の平和教育の教科書から漫画「はだしのゲン」から別の絵本に変更するということが話題になりました。
今の時代にはよく分からない表現があるというのが理由だそうですが、その理由とは「ゲンたちが浪曲を披露して日銭を稼ぐとか、体調を崩した母親のために人の家の中にある池で鯉を釣ったりする」などだそうです。
個人的に「浪曲」ファンのわたしは、確かに浪曲を聞く機会は少なくなっているが、当時は大変な人気を博していた時代があったという説明をすれば、日本の伝統文化を教えることになり子供にとっても重要なことじゃないかと思うのです。
時代の流れはドンドン早くなって、一時代を築いた演芸や芸能を切り捨てるのは如何なものかと残念な気持ちです。

自分に中では、どこからみても正しいと思っていても、他の人の尺度だとそうでもないことがあります。
最近、そういうことが多くなっているように感じますが・・・多様性とは違うものです。

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法令順守と倫理観

関電が他社の顧客情報を不正閲覧して営業活動に生かしていた問題で、4月末まで営業自粛しTVコマーシャルなども中止するそうです。
それにしても関西電力って原発誘致の金品受領問題から、裁判になっている役員報酬時間など不祥事続きですね。

ウクライナの戦争で日本全国の電気代が高騰している中で、関西電力の上昇が未だましなのは原発のお陰だという記事を見たのですが、法令順守出来ていない関西電力に老朽原発を次々まかせるのは不安ではないかという意見が出てもおかしくない状況です。

電力会社って民間企業ですけど、仕事内容ほとんど公共企業です。
関西電力は大企業ですからグループ企業は100社超あるとか・・・2000年頃から電力事業以外の取組を進めて、今ではグループ全体の経常利益の40%を占めるくらい成長しているそうです。

その内のひとつが関電不動産開発というデベロッパー会社です。
同じく公共性の高い大阪ガスや大阪メトロなどもデべロッパー分野に注力していますが、これって民業圧迫じゃないかと思うのですが…確かに新規事業としてなにをしてはいけないということは無いとは思いますが、儲かるから新しい仕事をやるという“倫理感”みたいなところに?を感じてしまいます。

それもいちから始めるのではなく、他社のデベロッパーの金主に成ったり、デベロッパーの社員を出向で受け入れいかにも本業みたいな顔で営業する姿勢はあまり好きになれないものです。

コンプライアンスってそういう部分から崩れていくのではないでしょうか。

顧客情報不正閲覧した人達は、ロシアがウクライナに侵攻したことをあまり悪く言えないと思いますが、飛躍しすぎでしょうかね!

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不動産人/金融政策より、インフレ退治

【金融政策、当面は維持】

不動産市場に大きな影響を与えるのは「金融」ですが、10年間続いた黒田総裁がやっと降板することになりました。

これで異次元の金融緩和の修正はそろそろ具体的な問題になると誰もが感じたはずですし、

植田総裁が正式に決定すれば、金融緩和とゼロ金利の政策がどうなっていくのかに関心がもっと高まるはず。

でも当面は今の金融政策を継続するということですから、取り敢えず従来通リに不動産市場もそれなりに底堅く推移しそうです。

ところが金融政策は従来通リでも、いま大きな問題になっているのは「インフレ」、特に不動産取引に大きな影響を与えているのは急上昇している「建築費」の問題です。

土地取引がなんとか成約しそうでも、建物の金額が10%とか20%アップしちゃぅと事業計画が成り立たなくなって結局は駄目になるケースが続出しています。

「金融」より「インフレ」という側面から、不動産市場が大きく揺さぶられています。

 

 

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不動産人/突然の別れ

昨日のことです。

10日ほど前に、お正月から連絡がなかった同業者のKさんに連絡を取りました。

すると、年末かお正月に入院していたらしく来週退院するのだということでした。

退院したらうちの事務所に行くと言う話になって、お互いの都合のよい日にしようということで電話を切りました。

それから連絡が無かったので、昨日の午前中にメールをしました。

すると、お昼前に「野澤さんですか?」と不動産業者さんらしき人から電話が掛かってきました。

すると「昨日、Kさんが亡くなりましたので…」と告げられました。

もうビックリです!

入院していたことは聞きましたが、まさかそんな急に亡くなるとは本当に吃驚です。

朝にメールしたから連絡があったのではなくて、年賀状をもらってる人に連絡しているそうでした…

まだ、50代半ばだった真面目で男前で恰好のイイ、嘘のない人でしたからすごく残念な気持ちでがっかりです。

先日もMBSのアナウンサーの高井美紀さんの訃報がありましたけど、このニュースも突然で強烈過ぎて涙しました。

人は二度死ぬと言われています。

一度目は肉体が死ぬとき、二度目はひとの記憶から無くなる時だそうです。
いいひとは簡単に死なないものです。。

自分自身どんな風に生きて、去っていくのか分かりませんが、数限りあるひととしか出会えないのですから、親切で丁寧な人間関係を心掛けたいとしみじみと思っております。

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不動産ナマ知識/『インボイス制度』とか『e-TAX』とか

去年トライしてみましたが、ややこしかったので結局は途中で断念してしまった『e-TAX』に再チャレンジしています。

去年は最初のところで躓(つまづ)いてましたが、税理士さんのYouTubeを真剣に視てなんとかなりそうです。お役所の説明書きは兎に角ややこしいので、YouTubeみたいに目で見て解説してもらえると操作方法は分かります。

もうひとつの税金関係の関心事は『インボイス制度』です。

今年の10月から開始ですから、どういう風な影響や知識が必要なのか知っておく必要はあります。

先日、税理士さんによる不動産業者向けの講習会がありましたので、参加して参りました。

■免税事業者の大家さんと、課税事業者のテナントとの関係では、課税事業者のテナントさんから大家さんに課税事業者への変更や家賃の値下げなど多少なりとも諸問題が発生しそうです。

■家賃の支払いが口座振替の場合のインボイスは、賃貸契約書などに登録番号を書いておくなどする。制収書や領収書・契約書などどれかに登録番号を記載していれば大丈夫だということです。

■預かった消費税から、支払った消費税を差し引く(仕入税額控除)を計算しなくても、従来からある「簡易課税制度」を使えば不動産業で「みなし仕入率」40%を使ってしまえばイイので事務負担は全然ラクチンです。

■不動産業者が、仕入れをする時に「個人」や「免税事業者」から不動産を購入した場合に消費税を仕入れ税額控除できる特例があるとのこと。

但し、棚卸資産(販売用)として扱う場合であって、自ら使用する目的や賃貸する目的で故事から購入した場合は、仕入税額控除できないとのこと。

こういうのって後々所有目的が変わることもあるし、なんか不明朗な感じもしました。

商売していれば分かることですが、税金さえなければ儲かるのになぁ~ってつくづく実感するものです!

★不動産と税金に関する記事

固定資産税への疑念

『消費税』の基本的な知識

個人が消費税課税事業者になる場合

投資用中古マンションの減価償却費

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