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     『財産三分法』と不動産
             
不動産は同じものが絶対に無い財産です
従来、資産運用を
「現金」「株」「不動産」に分けることは、『財産三分法』と呼ばれ資産運用の基本とされてきました。
資産を三種類に分散投資することにより、相互に「流動性(換金性)」「安全性」「収益性」を補完する考えによるものです。
現在、私たちの周りには様々な性格の商品があり、各個別資産の中であっても
先の3要素を認識し商品(物件)を選別しなくてはなりません。
その中でも、
「不動産」は所有者(購入者・売却者)によって、換金性や、安全性・収益性
などを高めたり、低めたり出来るものです。
また、仮に同一物件があったとしても、各人の経済状況や、運用方針により所有している
意味や購入・売却の効果も全く違ったものになります。
そんな
『不動産投資』と『不動産業界の基礎知識』について考えます。

ブログ

不動産ナマ知識/サラリーマン家主さんの話

サラリーマン家主さんの話

不動産投資を一般のサラリーマン向けに営業している不動産販売会社も多いのですが、そもそもマンション投資とかマンション経営はいわゆる副業なのでしょうか?
10月13日の朝日新聞で見たのですが、“兼業が禁止されている裁判官のマンション経営はどこまで認められるのか“という記事がありました。
読んでみると、相続で取得した土地建物を、金融機関から1億3千万円ローンで、鉄骨3階建ての賃貸マンションに建替えて、12室を管理会社に貸して年間1100万円程の賃料収入を得たという内容でした。

裁判官は、許可を得れば兼業することが出来るそうで、これまでは転勤した場合に自宅を貸したり、2件目の自宅を購入して前の自宅を賃貸に出したりするケースは許可されていたそうです。
今回の場合は、“利益目的”だとして不許可となり、当事者の裁判官が不服を申し立てて、最終判断がもうすぐ示される予定だとか。
そもそも、兼業が禁止されているのに、ある程度のものは許可されるという“ある程度”というのが明文化されていから、「あいつはOKで、なぜ俺はNOなのか?」ということになるのでしょうね。

裁判官という法の番人でも、個人的な問題になるといかにも人間臭い問題提起をするものだと思いました。
裁判官は特別職として、一般の国家公務員とは違うのだそうですが、一般の場合は、所謂、税務署の決めている『5棟10室』基準(注)といわれる事業として見なされる程度になるとダメだそうです。

 

 (注)不動産貸付けが事業として行われているかどうかの判定 
(国税庁HPより)
 不動産などの貸付けによる所得は、不動産所得になります。  不動産所得は、その不動産貸付けが事業として行われているかどうかによって、 所得金額の計算上の取扱いが異なる場合があります。  不動産の貸付けが事業として行われているかどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているか どうかによって、実質的に判断します。  ただし、建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。

(1) 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。

(2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

この“おおむね“という表現は、1棟でも大きな店舗とか、5室しか無くても賃料収入が年間に1000万円もあるとかだとアウトだという意味です。また、駐車場も2~3台だとOKですが、100台もあると立派な不動産事業と認定されます。不動産事業かどうか微妙な場合は、税務署が判断して決めますが、不服があれば反論することも出来ますが、そういう場合は認めてもらえないことが多いのでしょうね!

一般のサラリーマンの場合は、最近では副業を大いに認めている会社も多いようですし、投資用マンションで賃貸収入を得ている人の多くは、5棟10室未満だと思いますので確定申告さえしておけば何の問題もないと思います。

まあ、不動産投資にはまって9戸までいくとあと1戸で10室ですから、行っちゃいますよね^^)
それでも、まだ気持ちが不動産投資に向いていると1棟マンションとかアパート経営とかにも進んで行く方もおられます。

そうなると、2~3戸所有しているのとは違って、何かと用事が増えてきてとても忙しくなります。

戸数が増えると、やっぱり、不動産事業の一端を経験することになりますし、今度は出口戦力(物件を手放す時期)が気になり始めますし、相続なんてのも気になり始めますので、いよいよ家主さんの悩みが分かるような段階に突入することになります.

10年ほど前のことですが、某超大手電機メーカーのサラリーマンの方が10戸以上の中古の分譲マンションを買って、賃貸で入居者を入れて運用しておられました。
さすが、一流企業の人は物件を購入するのも上手に買いますし、ローンをつけるのも上手いと感心しておりました.
でも、入居者募集は地元の賃貸業者に任せるのですが、入居者の申込書が入ると返事をしないといけませんし、入退居がある度にリフォーム発注、現地確認、それに分譲マンションの場合は管理組合の役員が定期的に廻って来たりしますので、忙しい会社で仕事をこなしながら賃貸業者やリフォーム会社、管理会社や管理組合との遣り取りをスムーズにこなすのは難しいものです。
不動産管理の仕事では、瞬時の判断や早急に対処する場合いが多々あります。
結局、会社の仕事と、不動産事業の各業者への連絡等々どちらかが疎かになる。
趣味の不動産投資が副業ではなくなってしまう規模になると、本業になります.

元々、まるごと投資用マンションの事業主が全部やってくれる場合は、差し引かれた金額が通帳で振り込まれるだけですから、本来の事業ではありませんので、こういう問題は起きませんが、この場合はいつまで経っても本業になりません.。

 

不動産人/総合的な判断

総合的な判断の話です。

いろいろ物件をご紹介しても最終的に、『「年まわり」が悪いので、今年は買わない』とか、『占いで見てもらったら、あなたにとってこの物件は方角が悪いと言われたので・・・』という言う理由で断る人は最近殆どいなくなりました。

事業用不動産の場合、やはり大きな比重を占めるのは「融資金額」の場合が圧倒的です。
去年とか一昨年あたりは、フルローンとかで丸ごと融資を受けることが出来て物件購入できるケースが多々ありました。

融資の基準も緩かったんでしょうね!
昨日も電話で、某金融機関の次長さんが嘆いておられましたが、今年の場合は厳しくなったと言うより、物件の方が融資基準に填まっていないという感じでしょうか。
大阪市内でも、新築マンションの利回りは5%位まで低下していて、手持ちの現金を1~2割入れても調達金利が1%位でないとソロバン的には合わないじゃないでしょうか。
でも、物件は売れていきます。

利回りの低い物件は、新しくてしっかりしている物件が多いのですが、購入できるのは節税目的の場合が多いと思います。
富裕層となると都市銀行や信託銀行あたりとお取引があるお客さんがメインになると思いますが、知り合いの売主さん(=不動産業者)に取引の内容を聞くことがありますが、銀行さんに“お任せ定食“っていう感じのケースが多々あるそうです。

私も、そういえば今も忘れられないケースがありました。
所有物件が道路拡幅のために収容(=立退き)されることになって、買換えをしようと2億円位の売り土地を探していた兄弟で会社経営されている買主さんがおられました。

買主さんの会社には何社かの不動産業者が出入りしていましたが、私も適当な物件を何件かご紹介した中で「これがいいかなつて思ってます・・・」と弟さんに言われた物件が見つかりました。
その後お兄さんと相談したのでしょう、「某銀行のご紹介された物件に決まってしまった」との返事があり、それはそれで仕方ないことです。
で、参考までにどんな物件か教えてもらったのですが、申し訳ないのですが「えっ!」と言っちゃいました。
間口が2m位で奥行きの長い、お隣の方でないと利用価値がないとしか考えられない物件だったからです。
弟さんも何故この物件にしたのか分からないということでしたが、お話によるとお兄さんが「取引銀行のご紹介だからこれでいい」と最終的に判断されたとのことでした。
おそらく、兄弟間で論争があったと感じました。

良し悪しは、全体を見て判断するものです。
最終的にそれで良かったのか、そうでなかったのかは、その後何年も掛かってしか分かりません。

不動産人/お互いの気持ち

今日も雨、テクテク歩いて事務所まで辿り着きました。

月曜日に引渡が終わった賃貸マンションの契約書等が、借主さんや保証人の捺印が終わって今日返却されてくる予定です。それを家主さんに郵送してほぼ仕事は終了です。
元々、賃貸系の仕事はしていなかったのですが、20年くらい前からお客さんや知り合いから要請があってやり始めたのですが、主に家主代行みたいな立場です。
売買と違う仕事ですが、賃貸もなかなか面白い部分もあります。

この家主さんは3人姉妹のうちの一人で、2年前に亡くなられたお父さんが生前に娘のためにと賃貸用に分譲マンションを3人それぞれに買ってあげたものです。
お父さんは自分で会社を経営していて、景気のよいときにこつこつ不動産を買っていたそうです。
物件の場所はバラバラで客付けしやすいものもあれば、手こずるものもありますし、家賃もバラバラで、大きさもバラバラです。
娘さんのお住まいも、石川県、千葉県、枚方市とバラバラです。
1棟マンションもありますが、それは法人名義にして、区分のマンションは娘さんそれぞれの名義でと使い分けておられます。
生前に何度もお会いしていますので、お父さんの気性はよく分かっていますし、なんとかお役に立ちたいと思って入居者の募集・退去後のリフォームや借主からの苦情や問い合わせなどに対応しておりますが、もう15年以上経ちました。
そのお父さんを紹介してくれたのも、投資用のマンションをサラリーマン時代に買っていたNさんです。
この方とは、(随分前のことですが)DMを出して電話を頂いたのがキッカケです。
この間、もう80を超えたと電話で言っておられたのですが、声は歳を取らないものだと本当に思いました。

頼んでやろう、やらせてもらう、こういう仕事は大きい小さいじゃなくて、お互いの気持ちが入ってますのでやりがいがありますね。

経験者は語る・・・

≪阪神タイガース最終戦 大敗で終わる!≫

昨夜、クライマックス第3戦を甲子園球場で観戦です。
席に着いて、お弁当を食べてビールを飲み始めて暫くして、すぐに雲行きが怪しくなってきて…心配していたことが実際起こったとき、あなたならどうしますか?
笑うしかありません^^)
第2戦の泥仕合、いや泥試合の敗戦を引き摺っていたのでしょうか?
成すすべなく、あっさり負けちゃいました。

試合後のアナウンスで、「阪神タイガースの今シーズンの全日程が終了致しました」という声が悲しかったですね。
大阪人の多くが、プロ野球阪神タイガースの試合に合わせて仕事しているのですが、これから暫くは一生懸命仕事に精進できるか、はたまた気が抜けてしまってヒョロヒョロになってしまうのかは判りません。
今朝のスポーツ紙で見た、「大和FA流出か?」これは困ります。

※球場の売り子さん達は、ほとんど若いお姉さんになっておりますが、私も40数年前、当時は法被(ハッピ)を着て大声を張り上げて売り歩いたものでした。
成績は良かったですよ、完全歩合ですが3時間くらい働いて5,000~6,000円稼いで帰ってましたから。
巨人戦とか、高校野球とかは売り子が多くて、稼ぎも半分位に減ってしまうので、観客の多い試合にはアルバイト行かなくかったですね。
当時は巨人戦では甲子園が満員だったですけど、其のほかのカードは1万人入ったと言っても実際はそれ以下だったと思います。
一番効率が良かったのは、広島戦でした、カープファンは熱かったですからね!

で、気になったことがひとつだけ・・・売り子のお姉さん達、歩くの早すぎますよ。
もう少しだけゆっくり歩いた方が、声を掛けやすいから売上げアップすると思います。
先輩からの忠告として(そんなん要らんか^^)

不動産人/10年後に残れる仕事

10年後無くなる仕事って話題になりましたよね。

日本国中に大型量販店とコンビニの波が押し寄せて来て、街の小さな本屋さん、家族でやってる米屋さん、おばあちゃんが座って接客していたタバコ屋さん、気分のいい電気屋さんが淘汰されてしまって大阪市内でもめっきり少なくなってしました。また、大衆食堂やラーメン店も、昔は家族経営でやってたイメージの仕事だと思いますが、今や企業経営の時代です。

インターネットによる商品購入できる商品が増えて、生命保険・書籍・スマホでダウンロードできるようになった音楽・事務所で使う文房具など、自宅やオフィスに居ながらにして配達してくれるものがドンドン増えて、一世を風靡した郊外型店舗も苦戦を強いられています。

ネット全盛時代に生き残れる店舗は何ですかって感じです。

どこで買っても同じものは、ネットで買ったほうが安いし、早いし、お店は実物を確認するところです。

不動産業はどうなのか?
元々、不動産屋さんには実物があるわけではないので、あるのは物件資料です。
不動産業界もネットが普及してから、一瞬にしてその物件情報が撒き散らすことができるので、取り敢えず早いもん勝ちって感じの変な商売になってる部分もありますね。

不動産仲介の中でも比較的シンプルな作業で取引ができると考えられる、区分マンション売買の仕事や居住用賃貸の仕事は、今後もかなり荒らされるような気がします。
事業用物件の場合は、それでも未だ救われるのは、説明や調査、購入後のケアが要る場合が多いので、数値化できない部分や便利だけでは計れない何か、人間力が必要だということはあります。
ただ10年後、個人の人間力も無力化してしまって、一部の大手業者だけが生き残る業界になっているのだけは勘弁して欲しいです。

【参考】重要事項説明のIT化に反対

http://www.minamimorimachi.jp/page1999999-99.html

 

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