「知らないと損をする！」不動産取引の現実
南森町不動産 TEL06-6360-9791
でも流石にポスティングや、新聞折り込み・電ビラは昔話になりつつありますけどね（笑）
特に不動産業仲介業の多くは中小零細業者で、経営者の平均年齢は６０歳以上だと言われていますし、その内でも事業用物件を扱う業者はベテランが多い。
実務的にも、契約書・媒介契約書・重要事項説明書・覚書など紙ベースのやりとりが多いのもデジタル化が遅れている要因かも知れませんし、パソコンでグーグルマップを見るだけでなく、現地で実際に見る“現調”と呼ばれる作業も重要です。マンションや戸建てなどの住宅系の売買や賃貸営業だとアナログでなくてもイイ部分も多いのかもしれませんが…売主・買主・貸主・借主などの性格・経済状態・嗜好などの背景もそれそれですし、不動産は同じ物件が存在しないという特異性から、どうしても対面して意思の疎通を図る行為が必要であってそれは不動産仲介業として仕事の醍醐味でもあります。
また、オンライン重説やオンライン内見なども便利ですが、できれば対面での説明や実物を見て納得する方がベターであって、オンラインを活用するのはどうしても無理な場合のみにして出来れば避けたほうがイイと思っています。
TVCMをドンドン流しつつ、何度消しても出てくるネット広告をドカンドカンと打ってる大手の不動産会社も連日飛び込みや訪問営業をやっています。
確かにアナログ営業はデジタル営業やインサイドセールス（内勤営業）よりも効率性や経済性では劣るのですが、人は対面した相手に心を開く傾向があるようで、その効果はネットやデジタルでは得られない安心感や信頼感はあるからでしょう。
それに中小零細企業の経営者の方は、中高年以上の年代の方がまだまだ多いので、若い人みたいにスマホをいじくりまわしてるってことはないですから、まだまだアナログ営業の活躍する場所はまだまだあると感じております。
デジタルとアナログ、一長一短あります。
さて、話は変わって表題の水漏トラブルについて書きます。
事務所使用ですからお正月休みに入っていて上階と下にあるこの部屋も無人だったため、長期間放置されていたということです。
それに室内で漏れていたので、建物の管理会社も気が付かないでいたのです。
大騒ぎになって止水して、「どうしてくれるんだ」と言う話になります。
上階の部屋の所有者は東京の不動産業者で、その管理をしているのは地元大阪の管理会社でした。ちなみに、この部屋の家主さんは千葉県の方です。
管理会社通じて上階の所有者に修復の抗議をしました。
それからしばらくして業者さんが下見に来てくれました。
そこまでは未だ良かったのですが、その後管理会社の担当者に、何度も連絡しても「施工業者が忙しいので」「もう少し待ってください」「家主にも言ってるんですが…」と数か月経ちました。
日数が経ったので、壁や床などの水分も枯れてしまい、ズブズブ状態ではなくなりましたが、賃借人に迷惑を掛けているので、こちらで修復工事をするのでその費用を負担して欲しいと先方に伝えると、「いや、こちらで直しますので…」「損害保険には入ってません」とか埒が明かない。
神戸市の市長が、年初の会見で「神戸市の中心部にあるタワーマンションの空室に対して、所有者に新たな税負担を課す制度を検討すると発言しました。
念頭にあるのは、東京オリンピック選手村跡の「晴海フラッグ」なのだそうです。
「晴海フラッグ」は去年５月の街開き以降、夜電気がついている部屋はまばらで、ある調査によると登記簿上で４割以上が法人登記で、住む予定のない投資目的の業者が購入していたという記事を見かけました。
以前ワンルームマンションの投資ブームの時、賃借人ばかりで、また所有者は物件から離れたところに住んでいて一年に１回も物件を見たこともなく、マンション管理は管理会社に全部お任せ状態で、管理総会も委任状ばかりで出席者がいないので、悪徳管理業者の餌食になるという問題がありました。
タワーマンションに投資するとか、節税目的で購入する人は物件自体の思い入れは希薄でしょう。
各所有者では所得水準や購入目的も違うでしょうから、将来の大規模修繕や管理規約の改定などの合意形成も意見の相違があって、上手くマンション管理がし難くなることが予想されるという。
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昨年の総選挙が終わって国民民主党の「年収１０３万円の壁」の話題が大きく取り上げられました。
年収がこの額を超えると超えた部分に所得税が発生するので、年収の壁と呼ばれているのですが、これを１２３万円とか１７８万円に上げるとか上げれないとかいう論議があります。
社会保険料や市府民税はまた別の壁があります。
日本の労働者のほとんどはいわゆる給与所得者ですが、わたしどものような個人事業者には先の「給与所得控除５５万円」はありませんので、「基礎控除４８万円」だけが壁です（笑）
ただ、事業者にはその代わりに「経費」が認められている。
仮に給与所得者並の「経費」が５５万円係ったとしても、事業者にはその「経費」を収入の中から支払う必要がありますので、その分給与所得者よりも収入が必要になるという理屈です。
「青色申告特別控除」というお金を一切使わないで課税所得を下げることが出来る鮮度はあります。
売り上げから６５万円とか５５万円とか１０万円とかいう金額を引いて税金を計算する制度はです。
事業者には給与所得者と違うメリットもありますが、一番問題なのは収入が安定していないという点ですね。
不動産業界の波は大きいです。
昭和のバブル、総量規制、バブル崩壊、リーマンショック、ハゲタカファンド来襲、超低金利と金融緩和とそれぞれとんでもない大きな波でした。
ここ数年、いつ流れが変わるのかドキドキしながら正月を迎えている同業者も多いのですが、日銀が１２月１８～１９日の金融政策決定会合で
とする意見が出ていたそうです。
黒田総裁の異次元の金融緩和策の総括みたいなのもあったし、春闘の賃上げやトランプ大統領の動向を確認した後のようです。
そろそろ常識的な金利のある社会の到来でしょうか。
潮目が変わる兆しでしょうか…
売却する前に売主とお隣さんとの間で越境物の存在を確認して、速やかに撤去するのか、または将来撤去することを確認する必要があります。
そこで「覚書」で合意内容を記載することになります。
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覚書（案） |
| ●●（以下、「甲」とという）と、▲▲（以下、「乙」という）は、双方が所有する土地境界上の越境物について、以下の通り同意した。 |
| 第1条
甲・乙は甲所有の越境物が、別紙確認図の通り、乙所有の土地の境界線を越えて存在していることを相互に確認した。 |
| 第2条
乙は、甲所有の越境物について、建替えや改築等で現状変更しない限り、撤去請求をしないものとし、現状のまま所有・使用することを承認する。 |
| 第3条
甲は、甲所有の越境物について、将来に建替えや改築等を行う際には、自己の責任と費用負担において越境物を撤去し、越境物の乙所有地について所有権を主張しないものとする。 |
| 第4条
甲・乙は所有地を第三者に譲渡する際に、本覚書の権利・義務を当該譲受人に対して継承するものとする。 |
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令和６年１２月１日 甲：××××× 印 乙：××××× 印 |
尚、先の覚書（案）では越境されている側の所有者：乙が新しい所有者に変わり、新所有者として当該地に新しい建物等を建築しようとする際に、隣からの越境物が邪魔になり甲に撤去を申し入れた際に、その費用負担を誰が持つのかトラブルが発生するなど、微妙な問題もあります。
