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「知らないと損をする!」不動産取引の現実

事業用不動産のオーナー様や既に不動産投資家にとって、不動産市況の動向を知り、どう対策をとっていくかは大事なことです。 後で「そんなこと知らなかった」では済まされないこともあります。 このサイトでは具体的なお話と事例を踏まえて、不動産取引を各方面から分かりやすく解説し、いろいろなリスクについてもご紹介して参ります。
 
●所有している不動産の査定をして欲しい。
●自社ビル・倉庫・事業用土地の売却・購入・買い替えについて相談したい。
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●相続した不動産を売却、有効利用したい。
●所有不動産のテナント募集が思うように決まらない。

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不動産人/入居者の死亡と後始末

最近、夕方とか夕食の時間帯にテレビを観ていると、「お葬式」のCMが良く流れますよね。

わたし自身が前期高齢者ですからでしょうか・・・すごく嫌ぁ~な感じを受けます。

仕方ないことだと思いますが、何とかなりませんかね~!

先日夜に、個人で4戸のワンルーム分譲マンションをお持ちの家主さんから電話がありました。

思い起こせば、20数年のお付き合いであります。

「●●号室の部屋で入居者が亡くなっていたらしい…」と言う話で、自分が今入院中なので後の面倒をみて欲しいとの依頼です。

ご遺体は警察が引き取ってくれていますが、身元の確認には1ケ月ほど掛かるそうです。

翌日、警察に行って事情や様子を聞いて、先ずはご遺族に連絡して「落ち着かれたら、今後どうするかをお話いただきますように」とお伝えしました。

後日、警察より連絡があり、「ご遺族は財産放棄されるので部屋の清掃など家主さんでされるようになると思うとのこと」です。

これって法律的にはどうかとは思いますが、実務的・金銭的には家主さんの費用で対処せざるを得ないと話でしょう。

私は入居者の死亡に関して2回目の経験でしたので、大よその段取りは分かっているつもりで、当面の課題は、室内の特別清掃+原状回復、遺品整理をすることです。

場合によっては、異臭や血痕などを取り除くのに、1月以上も要することもあります。

1回目の時は、入居者に家賃保証会社に入ってもらっていましたので、少しですけど家主さんの負担する費用は軽くなりました。

今回は16年前の入居で家賃保証会社には加入していなくて、保証人も既に亡くなっておられました。

と言うことは、家主さんの費用負担が重くなってしまいます。

人は皆一度は亡くなるものです。

どこで亡くなるかは、誰にも分かりません。

これから高齢者のひとりでの入居はもっと増えることでしょう、入居者の生存確認の方法についても色々なサービスも普及していますし、家賃保証会社の加入も普通になっています。

あまり経験したくはありませんが、これも自然の摂理と思って粛々と仕事して参ります。

★死亡事故に関する記事

『事故物件』の話

「事故物件」のガイドライン

「事故物件」と「告知義務」

賃貸マンションと孤独死について・・・その1

賃貸マンションと孤独死について・・・その2

賃貸マンションと孤独死について・・・その3

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不動産人/FTX破綻と有名人提訴

仮想通貨(暗号資産)の大手交換所FTXトレーディングの経営破綻って、巨大詐欺事件のようでもあり債権者も100万人以上だとか…

そんな最中、損害を受けた投資家がFTXのコマーシャルに出ていた大リーガーの大谷翔平選手やテニスの大坂なおみさんに対して責任があるとして提訴したという。

「これってどうなの?」って思いませんか。

確かに、有名人の影響力は大きな営業力になります。

日本国内でも、いろいろなCMに有名タレントや歌舞伎役者、俳優を使って企業イメージや製品の知名度を上げています。

さすがにその企業や製品に不祥事や欠陥があったとしても、タレント・俳優さんに責任を求める人はいないと思いますが…

不動産会社や住宅販売会社などエンドユーザー相手の会社は、バンバンCMでイメージアップを図っていますけど、事業用仲介となるとCMは信託銀行くらいでしょうかね。

権利関係や人間的な判断を要する事業用不動案取引は、業者としても「個」のチカラが要る世界ですけど、一番チカラになるのは「口コミ」「紹介」でしょうか。

そんなことを考えながら、ボチボチ頑張っております!

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不動産ナマ知識/返済比率”65%”の話

コロナ禍、ウクライナの戦争、インフレなど矢継ぎ早に試練の波が押し寄せてきて、元々あった少子化、高齢化、借金体質の財政なども手つかずの状態であります。
世界中の景気が悪化しつつあって、ニュースなどでは来年は結構厳しい状況になることがほぼ確実視されているみたいです。

日本の不動産市況は相変わらずの低金利状態ですので、融資が受けられれば購入する意欲は買主側にはまだまだあります。
でも、最近は先の見通しに不透明さがあるせいか、数年前の勢いはないように感じられます。金融機関の方も、最近では買主の希望通リの金額でOKなんてことは減っていますね。

元銀行員で今不動産屋している友人によると、”65%ルール”みたいな考え方があるようです。
要するに、例えば2億円の一棟売収益マンションを購入する場合、数年前だと1億8000万円(90%)の融資が見込めたのに、今は1億3000万円(65%)しか借りることが出来ないというのが普通だとか・・・勿論、物件にもよるし、買主の属性にもよりますので、あくまでも一般論ではありますが・・・

つまり、以前であれば2000万円でよかった自己資金は6000万円用意する必要があるのだということです。
数年前よりは厳しくなってはいますが、長い目で見れば此れって至って当たり前の状態なのですけど、不動産屋を20年とか30年やっていますと、融資って厳しく成ったり、緩く成ったりするってことを学習することが出来ますよ。

来年(卯年)は兎は跳ねる特徴に乗じて、景気は好転・回復すると言われておりまので、株式市場にとっては縁起のいい年として知られているようです。
そうなるとイイですね。

★不動産と金融・融資の記事

「年収倍率」今と昔

忘れていませんか? 金融機関の怖さ

コロナ禍の金融緩和と収益物件

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不動産人/物件情報求む!!

長引く低金利、金融緩和策の継続の影響下に起こった資源のコスト高、円安、コロナ禍などの最中、一見すれば不動産を購入する環境は整っているのでしょか?
中国のマンション業者は、劇的に環境が悪化しているというニュースを見ました。
不動産の価格は一国の景気に大きく影響を与えますよね。

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今回は私どものお客様が購入を希望している一棟売建物の情報提供をお願いします。

エリアの地図を添付致しました。

【購入目的】は、現在の事務所を移転して”40~50坪程度を自社で使える建物が欲しい”ということです。

ご紹介いただける物件が大きな建物でしたら他のフロアーは「賃貸」に出してもOKですので、小振りなビル~10億円位迄の一棟売ビルのご紹介をお願い申し上げます。

オフィスビルでも、店舗ビルや雑居ビルでもOKですが、風俗店が横にあるとか、建物内にあるのはちょっと困ります。

ご相談いただけそうな物件情報が御座いましたら、ご一報のほど宜しくお願い申し上げます。

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不動産人/都市高速鉄道「なにわ筋線」

毎日のように大きな出来事が起こり、世界中がコロナウィルスやウクライナの戦争に大きな影響を受けて、右往左往しています。今回は少しスパンを中長期の目線で見ることにします。

大阪市西区を南北に縦断する府道41号、通称「なにわ筋」。
今から9年後の2031年春に開業予定の都市高速鉄道「なにわ筋線」の工事が進んでいます。

“靭公園”や“西本町”は最寄り駅である「本町」や「阿波座」から500メートル、「西大橋」からは700メートルと都心部だけど少し不便な感じのするエリアです。

「なにわ筋線」の西本町駅が出来ると、梅田に直接乗り入れが可能になり、また、「なにわ筋」はJRと南海が相互乗り入れする路線になって、それぞれミナミにも向かう利便性がグッと高まることになります。
残された”大阪市内の空白地帯”と言われたなにわ筋エリアの価値は上がります。

当然、土地は上昇しますが、先を見込んで先行取得する開発業者は虎視眈々と狙っています。
でも、昨今のインフレ、円安、将来不安などの問題は山積していますので、9年後に日本の不動産市場がどう変化しているのかなんて誰にも分かりませんが・・・でも、楽しみな「なにわ筋線」の工事は着実に進行しています!

 

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