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「知らないと損をする!」不動産取引の現実   

事業用不動産のオーナー様や既に不動産投資家にとって、不動産市況の動向を知り、どう対策をとっていくかは大事なことです。後で「そんなこと知らなかった」では済まされないこともあります。このサイトでは具体的なお話と事例を踏まえて、不動産取引を各方面から分かりやすく解説し、いろいろなリスクについてもご紹介して参ります。

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不動産ナマ知識/不動産契約・重説のIT化が目前に

不動産の契約・重説のIT化が実際のものになりつつあるのですが、日本国中の不動産業者が一機に電子契約できるものでもありませんので、当面は大手不動産業者が先陣を切って推進していくのでしょう。
5年後、10年後は中小零細業者もかなりIT化していかないと時代遅れの業者だと思われるのでしょうね!

その結果、予想されているのはいわゆる「駅前の不動産屋」の撤退です。
対面して重説・契約をする必要がなくなるわけですし、今でも賃貸物件はネットで下調べして不動産業者に連絡して、現地で物件を見て最終確認する傾向が当たり前みたいになっていますので、家賃の高い駅前や広い道路に面した目立つところに店舗を構える必要性が無くなるというわけです。

そもそも、一般に不動産業者へ訪問するのは“敷居の高い”ものです。
なにか緊張感すら伴うものじゃないでしょうか?(^^)

もう一つ懸念されるのは、“なりすまし”の危険性です。
今や一介の不動産業者であっても様々なITツールを使っています。
なにをするにしても、IDやパスワードのオンパレードです。
以前、私の知り合いの業者さんがホームページを持っていないという理由で、商談を断られたことがあったと聞いたことがあります。
今時ホームページも持っていない不動産業者なんて、胡散臭いってことでしょうかね?
業界の中で、事業用不動産専門、特に大型の物件を扱う仲介業者や売主・買主は集客を独自の人脈や情報網を持っているのでITに頼った集客を行っていないところも沢山あります。
一般の方はそういうことをご存じないのですが、世の中の趨勢として”ホームページ”は“名刺”と同じように有って当たり前ということです。

テレビのCMやネットで素晴らしいホームページを見ると、いかにも優良企業、安心できる会社だと思ってしまうのは仕方のないことです。
その為に、お金を掛けて作っているのですからね(^^)

“なりすまし”の悪用で、高い「店舗家賃」をネット上のイメージ作りにシフトして、大したことしていないのに“凄い会社”だと思ってもらえれば良いということで突っ走る者も今後一層多くなるのでしょう。
だって対面する機会が物凄く少なくなるわけですから・・・だから、悪質な発想を持って集客を図る者や詐欺的な営業を仕掛けてくる者も出てくると考えられます。

不動産業界のIT化の進化の結果、売主・買主・貸主・借主の皆さんは、今後表面的なイメージに操られて本当に大事なものを見極めることが難しい時代へと進んで行かざるを得ないのかも知れません。

個人的には、不動産の契約・重説のみならずIT化には反対ですが、この流れは止められませんので、今ある不動産業者の免許や宅地建物取引士の制度をもっと厳しくすることが急務だと思っています。

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不動産人/人手不足の話

今日の新聞で9月の有効求人倍率が2ケ月ぶりに悪化したと書いてありました。
人手不足の話題に反して、リストラの話題も健在です。

果たして、リストラされた人は人手不足の今、すんなりと仕事を見つけることができるのでしょうか?
私は自営していますので、もう何年も求職活動をしていないので詳しくは分かりませんが、40~50代の人でリストラにあった人が、同じ待遇で転職することは難しいだろうということは想像できます。
人手不足なのは主として年収の安い年齢層の人であって、それ以外の人は会社にとって必要だったとしても人件費が負担だからリストラにあっているという風に見えるからです。
年収700万円の人にその半分の350万円で同じ仕事してくれと言えば、殆どの人は無理と答えるはずですから。

子供のころ大人から、「将来なにになりたいか」という質問は今でもポピュラーな質問です。
私は、小学生の頃は動物学者とか本屋さんに成りたいとか言っていた記憶があります。
たぶん、あまり派手な職業に就きたいと思ってなかったのでしょうね。
小学校の高学年当りから、街の本屋のおじさんが店の奥に座っているイメージが頭の中で現実的なものになってきたように思います。
その延長線上に、今の不動産業者の自分があるように感じますね。

中学生になって、性格もだいぶ今と同じくらいになってきて、好きな教科と嫌いな教科がハッキリしてきました。
高校進学の時期には、担任の先生から「お前は、学校の先生になったらいい」と言われたことがありましたが、基本的に勉強するのが好きでなかったので、即座に「先生になるには勉強しないとアカンでしょう?嫌です。」と答えました。
大学生になって、一人でバックパックをしょって国内から海外旅行するようになり、一人で行動することの快感というのか、気楽さというものが自分に合っていることを悟りました。
そんなこともあってか、38歳で組織から離れて個人の不動産仲介業者として日々過ごしています。

人手不足の話を耳にすると、いかにも景気が良くて仕事が一杯あって、だれでも好きな仕事に就けるような錯覚を覚えますが、実はそうではない。
人生100年時代で、なにやら70歳から年金支給するみたいなこともあるみたいですから、長い間仕事して稼ぐ必要があるのならば、一時的に儲けたとかいうよりは徐々に成長できるような仕事、大きな会社ではなくても仕事の中身で自分に合った職業を見つけて暮らしていければそれが一番いいですね。

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1億円超の無申告/チュートリアル徳井さん

お笑い界の売れっ子、徳井義実氏が2000万円所得隠しと,1億1800万円の数年間の無申告を税務署に指摘されていたことの波紋が広がっています。
自分で税務申告していると分かりますが、正直言えば、税金を払わなければどれだけ楽か分かりません。
それでも、これだけ大胆に無申告を重ねるということは、社会的にはかなり厳しい制裁が予想されます。
且つ、会社を設立したら社員は一人でも社会保険に加入しなくてはならなくなっているので、それも無視していたとなると、なぜ会社を作ったのかよく分かりませんし。
ただ、吉本興業も税理士さんももう少し徳井さんのフォローをするべきではなかったのかとも思っています。
全く個人の問題とは思えないのですが・・・どう思いますか?

そうそう、ソフトバンクやTOYOTAが法人税を合法的とはいえ、殆ど支払わないでいることも何か釈然としないことですが・・・

2019.10.31

不動産ナマ知識/「不動産テック」って何ですか?

最近、「不動産テック」という言葉をよく耳にしたり、目にしたりします。
「不動産テック」って何かと聞かれても、恐らく明快にこういうものだと答えることの出来る人は不動産業界にも少ないと思いますね。

そういう私も判っておりませんので、少し勉強のつもりで「不動産テック」について書いてある「不動産テック 巨大産業の破壊者たち」(日経BP社)という本を読んでみました。

「不動産テック」は、そもそも我々のような不動産業界の人間を「既存勢力」と位置付けて、人工知能(IT)や様々なコンピューター技術を使って不動産業界に切り込んでくる「破壊勢力」ってイメージです。

そもそも吾が不動産業界では、最近までコンピューターを利用していると言えるのは、レインズ等の物件検索と、FAXの代わりにメールを使って資料を送信する主にこの2つだけでした。

でも、検索やメールを使ったからと言って、不動産業者の仕事は根本的な部分で変化しているとは云えないし、業務の多くが今でも紙と電話であります。確かに、相変わらず物件情報はどこか閉鎖的で、交渉の仕方はやっぱりアナログ的で昔と変わっていないことは確かです。

「不動産テック」のような抜群のデータ収集能力と処理能力を持ちこんで、賃貸・売買の取引事例や物件価格の査定をすれば不動産業者個人の能力を超越した力を発揮することができるのは確かでしょう!
また、賃貸管理の仕事や金融や資金集めのノウハウも不動産業界に持ち込めば、日本の不動産業界は大きく変化すると書いてあります。既に米国では「不動産テック」産業っていうカテゴリーが大きなものになっているとか・・・

日本でも大企業とベンチャー系企業が緒に就き始めたようですが、まだ業界を大きく動かすほどの段階ではなさそうです。ただ、国土交通省は、個人の賃貸契約や重要事項説明を対面せずに締結できるIT化を段階的に進めていて、法人間売買取引についても実験的に進めています。
また、既に賃貸物件の内覧もバーチャルで行える業者もいますし、物件探しのマッチングもかなりITで出来るようになっています。

日本の不動産業の市場規模は約40兆円。

利益率は14%で、全産業で一番高い。

事業者数はコンビニの約6倍。

従業者数は約100万人。ただ、事業所の内の9割は従業員数4人以下です。

まだまだ、未開発の業界ですが、動き出すと一機に変化するような気がします。

私より古参の業界人には、今でもメールが使えない人がいますが、多分、ドンドン淘汰されるのでしょうね!生涯現役を希望するなら勉強するしかないですね。

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不動産人/投資用不動産「萎縮」の先

一棟売物件や区分所有のマンションなど不動産投資の動きがおとなしい、“原因”ははっきりしています。
金融機関の融資が厳しいからです。

スルガ銀行、西武信用金庫、レオパレス21、大和ハウス工業・・・など不正融資と施工不良問題と続いた問題で金融庁が各金融機関に対して行った調査結果(投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果)を読むと、各不祥事が社会問題化する前に、既に金融庁は「不動産投資に対する融資」がヒートアップしていたことを知っていたことが分かります。

現実的に融資が厳しくなった発端は、「かぼちゃの馬車」(スルガ銀行)の問題であったのですが、根元には低金利が続く中でサラリーマンや富裕層の人が『年金もあてにならないし、アベノミクスもどこか信用できない』と思っていたところに、「不動産融資ビジネス」を生業とする人が乗っかってきたからに他なりません。

聞くところでは、不動産セミナー等で不動産投資の魅力を説いていた方の多くは、早々と出口を見つけて物件を売却して、他の投資先や現金等に代えてしまっているとか・・・

当時、納得してマンションを購入にも拘らず多くの人は、フルローンと管理費の支払以外の出費が思いの他厄介なものだということを痛感し、考えていたほど上手くは行かないことが分かったという感じでしょうか!

勿論、それはやり方が拙かったからで、上手く行っている人もいらっしゃる。

「不動産投資」自体が悪いわけではありません。

株式投資でも、不動産投資でも同じだと思いますが、相場が良いときは誰でも上手く行くような気分になる。

反対に、市場が停滞しているとどうしようか迷いでしたりして、余計にわけが分からなくなる。

何が悪かったのか、どうしたら改善できるのか、また、何をしたら傷が浅いうちに解決出来るのか。一人ひとりの問題であって、他の人がこうしたから、自分も同じようにしていればイイのだというものではないはずです。

一度、立ち止まってチャンと考えてみましょう!

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収益マンション購入後の管理委託業者への注意

不動産投資に失敗してしまいそうだったら・・・

悪意の商法を御紹介します!

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