南森町不動産

「知らないと損をする!」不動産取引の現実

事業用不動産のオーナー様や既に不動産投資家にとって、不動産市況の動向を知り、どう対策をとっていくかは大事なことです。 後で「そんなこと知らなかった」では済まされないこともあります。 このサイトでは具体的なお話と事例を踏まえて、不動産取引を各方面から分かりやすく解説し、いろいろなリスクについてもご紹介して参ります。
 
●所有している不動産の査定をして欲しい。
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●所有不動産のテナント募集が思うように決まらない。

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不動産人/(賃貸)アメリカ村店舗のご紹介

大阪市中央区西心斎橋(現状空き室)
SRC造B1付地上10階建の2~3階部分
2階133.56坪+3階74.15坪=合計207.71坪
展示場・物販・スタジオ向き(内階段あり)
賃料12,000円/坪 共益費(込) 保証金10ヶ月

【定期借家契約希望】

★諸条件相談可

★披露宴会場、音楽スタジオ・外国人向けのお土産物物件店として賃貸実積あり。

仲介物件:南森町不動産 ☎06-6360-9791

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不動産人/大企業「商売道徳」の欠如

新聞によりますと、9月19日日本損害保険協会は損保会社から保険代理店への出向を制限すると発表した。
損保保険(火災保険・自動車保険など)は90%以上が代理店を通じて契約されていますが、代理店に出向させることにより、代理店が管理している同業他社の顧客情報を自社の損保会社に送るなどして不正を働いていたからです。(要するにスパイです。)

いかにも狭い市場で業界の顧客の奪い合いならではの発想です。
でも、この制限に違反しても法的な拘束力はないらしく、あくまでも自主規制だそうです。

どこかの大政党の裏金問題の対処の仕方と同じようですね。

また、日本郵便は、ゆうちょ銀行の顧客の貯蓄残高や年齢を基に、かんぽ生命を勧誘する人を本人の同意もないままリスト化していたというニュースも目にしました。

個人情報の私物化です。

実は、不動産業界にも商売道徳に反していると思える仕組みがあります。

問題の当事者になったことはありませんが、銀行の顧客を系列の不動産会社に紹介したり、逆に不動産会社のからの物件情報を取引先に紹介し、めでたく制約に至った場合、当然、その金融機関はローンを組んだり、投資信託を購入してもらったりするメリットがあります。

銀行さんは仲介手数料を頂けない(注)ので、「業務委託料」などの名目で事実上の仲介手数料を受け取るのが当り前になっているとか。

注)信託銀行やりそな銀行は手数料をゲッとできます。

これって広い意味で脱法行為だと思うのですが、如何でしょうか?

損保会社、大銀行、政党など社会的に強い立場にある組織は、その「立場」や「力」をそういう風に使っては駄目だと思います。

★銀行に関連する記事

三菱UFJ銀行の情報流失問題

銀行の不動産業参入

法令順守と倫理観

大手不動産会社の横暴・「両手」「両直」

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不動産人/人口減少問題に関するニュース

自民党や立憲民主党のリーダーを選ぶ選挙が始まりました。
皆さん、いろいろなテーマについて意見を述べています。
正直な気持ち、誰がいいのかよく判りません。
でも、確実なのは「日本の人口は減り続けている」ということです。

【神戸市のタワマン規制】

神戸市の人口は減り続けている。

ピークは2011年の154万人、2023年10月には150万人を下回った。

久元市長は「これからは人口増を狙うのではなく、人口減少を前提にまちづくりを考える」と言ってる。

神戸市は、2020年から三宮・元町などの中心部で容積率の規制をして、高層マンションが建てられないように規制している。

大阪市内のタワマンも『へ~こんな所に建てるんだぁ』と驚くことがあります。

大阪や東京などとは「逆張り」して街つくりをしようとしているのが神戸市です。

50年後、100年後の高層マンションの姿を危惧しているらしい。

成果は長期間の歳月を要します。

神戸市:特別用途地区(都心機能誘導地区)の概要

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【空家が過去最多の900万戸】

「住宅・土地統計調査」(5年に一度:総務省)によると、1年以上誰も住んでいない、使われていない空家が全国で900万戸あるという。
5年前の調査から51万戸増加。
その内、放置されている空家は、385万戸(同36万戸増加)

空家になる原因の半数以上が「相続」で所有することなのだそうで、多くは不便な立地にあって貸家にも、建替にも向かないケースが多く、単に更地にしておくと「小規模宅地の特例」が使えないので、200㎡以下の場合、固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1に権限されることがなくなり、結果として古年家屋を放置した方が税金が安いということも空家が増える理由でしょう。

その上、「解体費」も必要です。

「空き家バンク」制度や、「特定空家」として指定されると、自治体が指導や勧告などが所有者に通知され、50万円以下の過料や固定資産税の軽減対象から除外されます。

また、2024年4月からは、「相続登記も義務化」されました。

宅建業者の仲介手数料も、金額の安い「空き家」については通常の報酬に色をつける措置が取られました。

【コンパクトシティ:富山市】

最近、富山市がコンパクトシティで街づくりをしているニュースを見聞きします。

富山市は2010年をピークに人口減少が始まり、地方都市で顕著な若い人と働き盛りの人口減少、逆に高齢者の割合が高くなる傾向が問題となりました。
大都会と違って、車がないと生活できないし、公共交通も採算面で将来の維持がテーマだったそうです。
ちなみに、富山市は自動車保有率の高い都市だそうです。

そこで、富山市はそれらの問題を解消しようと、公共交通(特におしゃれな路面電車)の整備、その沿線への居住誘導、中心市街地の活性化などをテーマにコンパクトシティ計画を進めています。

一定の成果を得ている為、札幌市や金沢市、熊本市などがコンパクトシティ計画を行っているそうです。

でも、これって国土交通省の旗振り策のひとつなのだそうですけど、実務は各地方都市がアイデアを出して実行した成功例ですね。

 

★高齢化と人口減少に関する記事

不動産取引の2つの高齢化問題

“空き家”問題と相続&賃貸の関係について

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不動産ナマ知識/「37条書面」と「35条書面」

「宅地建物取引業法第37条」により、宅地建物取引業者が、宅地または建物の売買・交換する際に交付することを義務付けられている書面のことを「37条書面」と言います。
でも「37条書面」とは「契約書」とイコールではありません。

契約は民法上、口頭の意思表示でも成立することができます。

でも不動産取引においては、トラブルを回避するために書面で契約するのが当たり前になっています。

実務上は、その「契約書」に、契約を仲介した宅建業者が義務付けられた事項(注1)を記載して「37条書面」を兼ねた「契約書」を完成させているのです。

(注1)

■当事者の氏名・住所

■宅地建物を特定するための表示

■取引金額・支払い時期・支払い方法

■契約の解除に関する定め

■損賠賠償の予定または違約金に関する定め

□買主・借主が宅建業者の場合、宅建士の記名が必要

仲介業者が介在しない当事者同士の取引の場合は、「37条書面」は必要ありませんが、

仲介手数料を支払ってでも不動産業者に「契約書」を作成してもらい契約を成就させているケースが多いと思います。

「35条書面」とは何でしょうか?

「宅地建物取引業法第35条」に定められている「重要事項」を記載した書面のことを「重要事項説明書」のことです。

買主や借主に対してその土地や建物がどんなものかを説明するのは、宅地建物取引士です。

重要事項説明(注2)は宅建士にとって最も重要な仕事です。

もちろん、単に文字を読むだけではなくて、その物件の調査をして、よく物件のことを理解してることがとても重要です。

(注2)

■登記の状況

■法令の制限

■上下水道、ガス、電気の状況

■37条書面で記載する内容、未定の箇所があればその旨を伝える

□買主・借主が宅建業者の場合、重要事項説明は不要ですが、交付は必要

大きな不動産会社では、営業社員と宅建士を分けて仕事をしているところもありますが、わたしは営業の担当者が直接物件の調査もして、重要事項説明も行い、契約も行うことが顧客にとって非常に安心感を与えることに繋がる不動産業者の仕事だと思っています。

★契約書に関する記事

三為契約(さんためけいやく)

事業用不動産の売買契約前から決済までの流れ

対面営業のメリット

自分の仕事(社内分業制の弊害)

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不動産人/金利のある社会

今年も酷暑であります。
皆さん、体調にはお気をつけください。

日銀は7月31日の金融政策決定会合で、政策金利(注)の引き上げを決めました。

(注)政策金利とは、日本銀行など各国の中央銀行が金融政策において使用する短期金利のことで、金融機関の預金金利や貸出金利などに影響を及ぼします。

金利が上下すると、最も身近に影響するのが預金金利と貸出金利、中でも多くの人が利用している住宅ローンの金利が高くなると利息は増えるので負担が重くなります。

住宅ローンは30~40代世帯の子育て世帯に対する影響が大きいと思われます。

また、企業や個人でも事業資金や設備投資に借り入れた資金の利息が増えることは、本当の意味で業績が良くなっていれば問題は無いのですが、現状はそうでもないことを多くのひとが感じているので、嬉しいことではありません。

一方、預金金利が上がると、60代世帯の平均貯蓄額が2026万円なんて言う数字で考えると、仮に金利が1%上がると利息は20万円増加しますので、高齢者には嬉しいことです。

借入金が多い業種、不動産業界はその内のひとつです。
金利上昇は、支払い利息の増加だけでなく、購入者のお財布の紐を固くする要素から物件価格の下げ圧力にも連動します。
そして、今までは金融機関にとって上得意先であった不動産業界にむける目が厳し目に変化します。

例えば、物件価格の70%まで貸出していたのが、60%に下がるというような感じです。

自己資金の割合が高まる、支払い利息は増加するという感じで、30年ぶりの金利のある社会を働き盛りの購入者と働き盛りの不動産業者が初体験することになります。

 

★不動産と金利に関する記事

金融政策より、インフレ退治

「年収倍率」今と昔

「貸し渋り」「貸し剥がし」

「融資が厳しくなると、物件価格は下がる」のか?

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