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「知らないと損をする!」不動産取引の現実

事業用不動産のオーナー様や既に不動産投資家にとって、不動産市況の動向を知り、どう対策をとっていくかは大事なことです。 後で「そんなこと知らなかった」では済まされないこともあります。 このサイトでは具体的なお話と事例を踏まえて、不動産取引を各方面から分かりやすく解説し、いろいろなリスクについてもご紹介して参ります。
 
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不動産人/『暦注』『六曜』『三隣亡』の話

不動産取引の世界では、日頃は気にしていない人がいざ日取りを決める際なると、急に“縁起”や“しきたり”なんてことを口にすることがあります。
「契約日」は大安にするとか、「決済日」を先勝にしょうとかいう類のものです。
やっぱり縁起の良い日を選ぶに越したことはありませんし、いつでもいいとか言いだすと選択する日が多くなるので、みんなが同意しやすいので結構重宝する為でしょうか。

『暦注』とは、古来使われていた暦に記載されている干支、方位、運勢などの注釈のことです。

「大安」とか「先勝」と言うのは、『六曜』(ろくよう、りくよう)という『暦注』(れきちゅう)のひとつです。
調べてみると『暦注』とは、古来使われていた暦に記載されている干支、方位、運勢などの注釈のことです。
『六曜』は文字通リ、「先勝・友引・先負・仏滅・大安・赤口」の6つです。

いったい、どんなものなのか?

 

 

主な読み方

意味や通説

先勝

さきがち・せんしょう 「先んずれば勝ち」の意味から、午前は吉・午後は凶とされる。

友引

ともびき 友を引き寄せるとの説から、葬儀を避ける俗説があります。

先負

さきまけ・せんぷ 急用は避けるべき日とのことで、午前は凶・午後は吉とし先勝の真逆。

仏滅

ぶつめつ 万事に良くない日とされる。お釈迦様の死亡した日(旧暦の2月15日)が仏滅になるのは偶然だとか…

大安

たいあん・だいあん 「大いに安し日」で万事に良いとされる。婚礼・入籍・契約・着工日・引渡日・納車日など…

赤口

しゃっこう・せきぐち 正午前後(午前11時~午後1時頃)が吉、それ以外は凶という日。

仏滅よりよろしくないという説も…

 

『六曜』はいまでも冠婚葬祭や宝くじ購入・引越しやお見舞いに行くなどの際には、わざわざ縁起の悪い日を選ぶより、縁起の良い日を選びたいというのが人情でしょうから、『六曜』は知らないけれども無意識のうちに日常生活に残っています。

『六曜』とは別に、『三隣亡』(三輪宝)という言葉をお聞きになったことはありませんか?

明治時代から1週間を日曜、月曜…土曜日と使うことになりましたが、それ以前は職業ごとに休みの日を決めていたそうです。
そもそも今のように日曜日が休日という概念がなかったので、大工さんは雨の日は休んだようですし、独自の休日を決めていたそうです。
それに大工さんは午前に1時間、昼に1、2時間休憩していて、日常的には今と比べても過酷なものではなかったようです。

『暦注』のひとつである『三隣亡』の日もお休みの日だったそうです。
だから『三隣亡』の日は、地鎮祭や上棟式などの建築関係の祝い事を避ける習慣があったので、今でもその名残でその日は祝い事を避ける習慣があるのかも知れません。

スマホの予定表で管理したり、今風のカレンダーでは、『暦注』『六曜』『三隣亡』も表記されていないことも多いので、こういう風習もドンドン無くなってしまうのでしょう。

もしかしたら、不動産業界や建築業界の人達だけが使う“専門用語”みたいになるのかも知れません。

★不動産業界の風習・慣習に関する記事

【坪・帖・間・尺】

せんみつ(千三つ)

「方位」とか「鬼門」とか

常套句

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不動産ナマ知識/「長屋」の処分について

「長屋」の処分について相談をいただきました。
いわゆる、落語に出てくる「長屋」をイメージしたような木造家屋で、築年も昭和30年代で今は空き家になっています。

相談内容は、このまま売却するか、更地にして売却するという内容でした。
事前に物件について調査していましたので分かってはいましたが、実際に現地に行ってみると改めて進入路と接道状況(3メートル弱の道路幅員)の狭さに問題を感じます。

「長屋」という古風な呼び名は、今ではテラスハウスやタウンハウスというハイカラな名称になっています。

名称は違っていても、住宅が2戸以上で廊下や階段などの共用部分がなく道路から直接出入りできる建物です。

「長屋」は戸建住宅と違って「区分所有法」(建物の区分所有等に関する法律)によりいろいろな制約を受けます。

基本的な考え方は分譲マンションと同じですが、「長屋」の場合は“連棟式建物”ということで確認申請時に基礎・屋根・壁等が一棟で申請して建てています。

その部分が共有部分ですので、所有権を持っていても自分ひとりの判断だけでは建物を解体することは出来ません。

4軒長屋であれば自分以外の所有者(共有部の変更の決議は、)全所有者の4分の3以上に合意してもらう必要があります。(建て替え決議は、5分の4の同意が必要です。)特にお隣の所有者については解体すると壁の半分が無くなることもありますので、解体の合意は必須条件となります。(壁などの修復費用は解体する側が負担します。)

当然ながら、「長屋」の端の家だとお隣は1軒ですが、中の家だと2軒となりかなり大変です。

今回のご相談のあった物件については、他にも厄介な部分がありました。

それは道路の問題ですが、道が狭いということは解体工事や改築工事など施工時に工事車両の出入りに制限を受けるので、工事費用が高くつくということ。

そして、もっと問題だったのは、広い道路から当該地に至る進入路と周りの「長屋」の道路が全て各住宅の敷地による持ち出しによっている「私道」だったということです。
水道や下水道、ガス工事をする際の道路の掘削同意を得るのに、沢山の所有者の同意が必要となるので、大変な時間と場合によっては金銭が要るからです。

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結論としては、金額的には低くなるけれど、現状のままでプロの不動産業者に引き取ってもらうのが現実的な解決方法だということになりました。

このような老朽化した「長屋」をどうしょうかと考えている方も沢山いらっしゃるはずです。
不動産はふたつと同じものはありませんので、個別に調査して費用対効果を考慮したうえで、どうするのが一番いいのか判断するしかないですね。

≪補足≫
今回の「長屋」を売却するのではなくて、”賃貸物件”として入居者を募集する案も検討しましたが、ちゃんとリフォームしても安価な賃料しか期待できないことからそろばんに合わないということで、その案は“没“と判断致しました。

★「不動産の処分」に関する記事

更地渡し

お隣との境界について

高齢者の不動産取引

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不動産人/備えあれば患いなし

【景気のいい話】

人気者のYoutuberが1億円の土地を買った、別のYoutuberは3億円で自宅兼事務所として使用する物件を買ったと景気のいい話をネットニュースで見つけました。
軽く年収1億円以上あるらしいので、なるほど納得です。

コロナ禍で対面営業とか接客業みたいなサービスを提供する職種は売上の落ち込みは激しいと言いますが、いわゆる“物”を売り業界は高級車や高額な食材などかなりの率で売上を伸ばしているところも多いそうです。

そもそもの話、不動産は“物”なのかと言うと、確かに“物”には違いはないのですが、“権利”とか“付加価値”とか言う「眼には見えない要素」がありますので、一概に“物”とは違うような気がします。

思い起こせば、一昨年秋以降は不動産取引に少し停滞感があり、年明けのコロナ感染症対策で街中に緊張感に満ち満ちて、社会活動がストップしました。

不動産市場もストップしてました、昨春の賃貸市場は大学生の契約が低調でした。

それから夏以降は、売買市場も思っていたのと違い、比較的順調な動きで、反対に売り物件が少ないために売り手市場の様相となっています。
国の政策で融資や支援金が(遅い、チビチビではあるけれども)ドンドンと市中に流れ込んで、飲食・酒場やサービス業の景気は悪いけれども空前の株高、マンション販売も好調、倒産件数も少ない。

 

【懸念すべき金利動向】

アベノミクス以降、ずっと低金利政策が続いていますので、これが当たり前みたいな感じになっています。
でも、30年前には住宅ローンの金利が6~7%であったことは50代後半の人なら知っているはずです。
今のようなコロナ禍で急に金利が上がるというのは考えにくいのですが、低金利+金融緩和でコロナバブルという言葉もあるくらい高値圏にある不動産市場は、いつ崩れるのかとヒヤヒヤして見ている人は大勢います。

アメリカの金融政策の転換、中国の不動産バブル破綻いう話もあります。
コロナ禍の後、膨らんだ借金を返すためにも増税はあるのでしょう。
金利が上がると不動産オーナーにとっては痛いですよね。

家賃収入より借入金返済の方が多くなっては困ります。
今から入居者とテナント確保を頑張って、来るべき状況変化に備えましょう!

備えあれば患いなし(そなえあればうれいなし):普段から準備をしておけば、いざという時に心配することは無いということ 

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とりゐ味噌

家内からLINEで日本橋で味噌を買ってきて欲しいと言われ、時間もあるのでブラブラ行こうかなって思っておりました。
お昼ご飯を一緒に食べていた知人から、「それやったら、わざわざ電車に乗っていかんでもええやろ~」って言われて、天満宮にほど近い「とりゐ味噌」さんに行くことにしました。

場所は知っていたのですが、お伺いしてビックリです。
ご主人とお話して、創業300年元禄の頃から商売をされているとのこと。
おそらく、大阪の味噌屋さんでは一番古いのではないでしょうか・・・
味噌屋さん専業となったのは、江戸時代末期だそうですが、それでも100年経っています。

「うちも江戸時代から大阪に住んでいた記録があります」とか「昔は萬屋(よろずや)なんかやってたみたいです。」なんて、私どものこともお話したりして、「お正月には、棒鱈のすき焼きを食べる家だったなんて、つい自分でも懐かしい話をしてしまいました。
お店の雰囲気がなにか懐かしい空気に包まれているせいでしょうか!

事務所に戻ってからHPを拝見すると、大塩平八郎がご贔屓だったとか、谷崎潤一郎夫人からのお礼状の写真があったりして・・・もっと早く知っていたらと思いました。

勿論、夕食の時のお味噌汁も最高でした。

とりゐ味噌HP

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不動産人/高齢者の意思・能力

2020年9月現在、全人口の28.7%が65歳以上の高齢者という割合です。(総務省統計局)
4人に1人が高齢者の時代ですが、2060年には4人に1人が75歳以上になるそうです。高齢者がらみの不動産取引はドンドン増えることは間違いありません。

高齢者がらみの不動産取引に関しては、「購入」よりも「売却」の方が多いと予想されます。
ではそもそも高齢者とは何歳からなのか?
コロナワクチン接種でも、線引きされましたけど、75歳以上は「後期高齢者」65歳以上74歳までは「前期高齢者」となっています。
でも、現実的には65歳や70歳の方は、「老人」というにはまだまだ若々しい人が圧倒的に多いですよね。
「認知症」でなくても、歳をとると判断する能力や記憶力も衰えがちになるもんです。
そこで、判断能力が低下している高齢者を守るために、不動産売買契約を白紙解除できる保護策があったりします。

例えば、【契約不成立】としては次のような契約行為がそれにあたります。
詐欺的なやり口ですが、高齢の所有者に適当なことを言って、本人に実印を押させて売買契約をさせるような方法をすると、その売買契約は不成立となります。
また、【意思能力欠如】の要件は、結構複雑です。
「意思能力」は売買契約を締結すると、どのような責任や義務があるのか、どんな権利が得られるのかを判断できる能力のことです。
「認知症」「泥酔状態」だと契約は無効となる可能性がありますが、まだらボケみたいにハッキリしている時もある人、酔う前にチャンと判断できていた時も話し合っていたりすることもありますので、一概に意思能力が欠如している人だから契約は無効になると言いきれません。
80も超えている立派な高齢者なのに、「高齢なので、後見人をつけて欲しい」とか「医師の診断書が…」という風なことをお願いすると、気分が悪いと激怒して契約を辞めたいと言われてしまった業者さんの話を聞かされたことがあります。

年配者はそれなりにプライドもありますし、自分ではまだしっかりしていると思っているものです。
不動産業者としても、そこのところをわきまえておかないと、大きな落とし穴にはまってしまうかも知れませんのでご用心ください!

★高齢者に関する記事

高齢者の不動産取引

高齢者の「終の住まい」

高齢入居者との賃貸契約

不動産取引の2つの高齢化問題

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