南森町不動産

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     『財産三分法』と不動産
             
不動産は同じものが絶対に無い財産です
従来、資産運用を
「現金」「株」「不動産」に分けることは、『財産三分法』と呼ばれ資産運用の基本とされてきました。
資産を三種類に分散投資することにより、相互に「流動性(換金性)」「安全性」「収益性」を補完する考えによるものです。
現在、私たちの周りには様々な性格の商品があり、各個別資産の中であっても
先の3要素を認識し商品(物件)を選別しなくてはなりません。
その中でも、
「不動産」は所有者(購入者・売却者)によって、換金性や、安全性・収益性
などを高めたり、低めたり出来るものです。
また、仮に同一物件があったとしても、各人の経済状況や、運用方針により所有している
意味や購入・売却の効果も全く違ったものになります。
そんな
『不動産投資』と『不動産業界の基礎知識』について考えます。

ブログ

昼間人口50万人減/大阪北部地震

最大震度6弱を観測し、小学生の女の子が倒壊したブロック塀に巻き込まれるなど4人が死亡した大阪北部地震は18日、発生から1カ月が経ちました。

今朝の朝日新聞を読んでいると、あの日、各私鉄や道路が動きを止められて、大阪市内まで仕事に来れなかった人が50万人も居たそうで、通常が130万人だから経済的にも大変な打撃だったということが判りました。

その後の西日本大豪雨で、大阪の地震のことは忘れられた格好ですが、住宅の被害は3万棟超で、今も未だ自主避難している人が高槻や茨木に100人もいるそうです。

あの地震の影響が想像以上に大きいなものだったということが、1ヶ月経ってよく判りました。

夏の暑さが例年以上だと、クーラーや飲料水やビールもよく売れて景気が良くなるって言いますけど、今年の暑さはそういう呑気なこと言ってる場合じゃなさそうです。

不動産人/お墓の話

麻原彰晃被告の遺骨を誰が引き取るのかという問題が話題になっています。
死刑執行のニュースを見たときには、そこまで考えていなかったので「あっ、そうなんだ」と言う感じでした。

故人がきちんと遺志を伝えないと、残された人達も後が大変です。

よく「お墓を買う」と言いますが、正確に言うと『墓地の一区画に使用料を払って自分のお墓を建てる』(永代使用権)ということでしょう。勿論、稀にお墓を建てる土地を買う人もいるとしても、殆どの場合は墓石を建てる為にその土地の権利を取得するということです。

因みに、土地は使用権ですが、墓石は所有権です。
墓地は自由に売却も転貸も出来ませんし、お墓以外のものを建てることも出来ません。

うちの場合、数年前に叔父さんとその兄弟のお墓を「墓じまい」しました。
お寺さんにお墓から魂を抜くお経を唱えて貰ってから、京都から石材店=石屋さんに来てもらって、墓石の撤去と遺骨の取り出し、半日以上掛けて丁寧に更地に戻して貰いました。

支払いはあっても、返ってくるお金はありません。
少子化が進むと、お墓を継ぐ人もいない家族が増えることでしょうから、「墓じまい」する人はふえるのでしょうね。年月の経った遺骨は、”土”になっていましたが、湿気を取る為にバーナーの火で炙って十分に乾燥させて袋に入れた状態で、後日に一心寺さんに納めました。

一連の作業と言うのか、手続きはなかなか大変な手間が掛かります。
でも、大事なことですからね。

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不動産人/「測量図」の種類

”伊能忠敬”って日本地図を初めて作った人ですが、日本で始めて本格的な測量をした人とされています。55歳で北海道を測量し、その後焼く17年間に渡って日本国中を歩いて地図が完成したのは亡くなった後だったそうです。

不動産取引には「測量図」が欠かせません。不動産を購入する時に、何処から何処までが購入の範囲かが判らないで商談を進めることは出来ません。

「測量図」を見せて下さいと不動産業者さんに伝えて、出てきた「測量図」がどういう種類の「測量図」なのかが大事です。

 

「測量図」には、

■確定測量図

■地積測量図

■現況測量図 があります。

 

隣地所有者の方との(通常は印鑑証明添付の)境界確定承諾を交わした書類があるのが「確定量図」です。
「地積測量図」は法務局に備えつけられている公的なものですので、一定の安心感はあるのですが、昭和などの古い「地積測量図」は信憑性に乏しいものもありますので気をつけないと駄目です。
「現況測量図」は基本的に誰でも測ることが出来るレベルの測量図面です。売主の敷地がここからここまでと思えば、その寸法を測って作るものですので、公的な信頼を受けるものではありません。

不動産仲介業者の作成した「重要事項説明書」には、その土地はどのような「測量図」を持っているか記載されていますので、契約前にしっかりと確認する必要があります。

 

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今昔物語/「てんしば」と「大阪城公園」

連日の大雨で「大雨特別警報」なんて聞いたことも無い警報を耳にして、ほんとに凄いことだと感じています。
皆さん、油断大敵です、気をつけましょう!

 

大阪市と大阪府の関係は”上手く行っていて”インバウンドの効果も、全国でも大阪が一番晃かあるみたいで、活気があってイイ感じです!

私、特に橋下徹さんのファンでもないし、維新を支持している人間でもないのですが、橋下市長の時代にいろいろ種を蒔いた施策に花が咲いたって感じております。

懸案だった大阪市営地下鉄も民間の大阪メトロになり、数年前から構内のおトイレはかなり綺麗に改修工事が実施されて利用しやすくなっています。

昔を知っている人が、今行ってみると驚くのが、旧天王寺公園にある「てんしば」でしょう。

私が二十歳を少し越えた頃の天王寺公園も緑いっぱいで趣があって良かったのですが、夜など新世界で映画を観てから天王寺駅に向って帰ろうとして、公園内の坂を歩いていると、オカマの人達が立っていて声を掛けて来たりされました。
昼間でも市立美術館横の路上に大きなボリュームでカラオケで歌ったり踊ったりする常連の人達を恐々横見しながら歩く家族連れがいたりして、今では創造出来ないくらい独特の雰囲気の場所でしたね。

まあ当時は、それが天王寺らしいと思っていたのですが・・・

その後、大阪市が天王寺公園の美化(?)に乗り出したのですが、公園の有料化と塀で囲う作戦で浮浪者退治をしたお陰で、天王寺公園の持つ良さはいっぺんに無くなってしまいました。

「てんしば」は今年3月で2年半経ち、入場者1000万人を突破したそうです。

大阪市から選ばれた近鉄さんの営業努力の賜物でしょう。

てんしば https://www.tennoji-park.jp/

片や、「大阪城公園」「てんしば」とは違って外国人観光客の数が多いですね。

大阪市民にとっても、大阪城公園と言えば、梅の季節に梅林、桜の季節のお花見とかそれほど結び付の多い場所でもなかったのです。
他府県の人にも、「大阪に旅行に行っても見物するものが少ない」と言われていたもので、大阪城に行って、後は京都か奈良に行くなんていう時代も・・・今や、USJ、通天閣、海遊館、それに道頓堀界隈と人が人を呼ぶ勢いです。

何と言っても、「大阪城」は大阪のシンボル的なものなのに、確かにかつて大阪市の外郭団体が経営していた飲食店や土産物店はかなりショボイものでした。2014年大阪市長の発令で、大阪城公園の整備・管理を行なう事業者を公募により選定することになり、「大阪城パークマネジメント共同事業体」が事業運営しています。

事業体の中身は電通、大和ハウス、読売テレビなど5社の企画で、大阪城トライアスロン、イルミネーション、レストラン、武士や忍者のグッズなど次々と集客のアイデアが投入されています。

大阪城パークセンター

https://osakacastlepark.jp/

これも橋下さんや現市長の吉村さんの功績が大きいと思います。やっぱり、世の中は変化しないと良いものは生まれないように思います。

 

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不動産人/ワンルーム投資平均利回り4%

今朝、オウム真理教の麻原彰晃死刑囚ら7人の刑執行があったとニュースで知りました。
平成7年3月の地下鉄サリン事件からでも、23年以上経っていますので我々のような50~60歳の年代の方ならよく覚えている事件だと思いますが、死刑が執行されても何かスッキリした気分にはなれない事件です。

ネットで「住宅新報」社の記事を読んでいましたら、バンブークリエイションという会社が実施した「不動産投資に関する調査」というデータの中に、会社員でワンルーム投資をしている20~59歳の男女200人の平均利回りが実質4%だとありました。

この全体の実質利回り4%、男性よりも女性のそれの方が少し高いみたいです。

この実質4%の利回りは、所謂表面利回りから管理費や税負担を差し引いて算出していると思われますので、表面利回りは6%前後だと推測しました。
大阪市内でも単身者向けの中古マンションの利回りは大体その位だと思いますので、東京だともう少し低いのかも知れません。

面白いのは、女性は築年数の浅い物件に80%と偏っているのに対し、男性は築年数に拘らず分散して購入している傾向があるそうです。

投資目的は「年金不安」「節税対策」が50%、不安なことは「空室」が1位で、2位が「家賃の下落」と続きます。

私的に気になったのは、投資用マンションの購入のキッカケでした。
ネットやブログ・SNSがキッカケだとする人は、女性が40%、男性が15.5%と大きく差が付いています。

男性と女性でこうも違うのかと興味深く読んだのでありました。

 

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