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「知らないと損をする!」不動産取引の現実   

事業用不動産のオーナー様や既に不動産投資家にとって、不動産市況の動向を知り、どう対策をとっていくかは大事なことです。後で「そんなこと知らなかった」では済まされないこともあります。このサイトでは具体的なお話と事例を踏まえて、不動産取引を各方面から分かりやすく解説し、いろいろなリスクについてもご紹介して参ります。

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不動産ナマ知識/新築と中古、どっちがイイのか?

☆不動産投資の現状☆

2018年に不動産投資市場でいろいろな不祥事があったお陰なのか、金融機関の不動産融資に対するハードルは一段と引き上げられて、いまやフルローンなんて言葉は「死語」扱いとなっております。
それでも、融資さえクリアーできれば購入したいという投資家さんも多いのが実情です。

初めて投資用マンションを購入する方や、不動産に対する知識のない方は、新築物件に対する危険性を感じることが少ないようです。
また、そういう方は中古物件に対して必要以上に危険性を感じているのかも知れません。

実際、新築物件中古物件は何がどういう違いに気をつけないといけないのかを、考えてみましょう。

 

■仲介手数料の有無■

投資用に限らず新築の分譲マンションや戸建住宅は、事業主が販売しているので仲介手数料が要りません。(稀に仲介業者を通じて販売している場合がありますが、その場合は仲介手数料が必要となります。)

例えば、1700万円の物件だと、その(3%+6万円)×消費税8%=61万5600円中古物件だと要りますが、新築物件ゼロです。

でも、新築物件は1700万円の中に販売業者の利益や広告宣伝費が内蔵されているだけだと考えれば一概に不必要な費用が要らないものとは言えません。

 

■新築物件だと修繕費用が必要ない■

確かに建物は新築物件であれば10年とか15年とか修繕工事の負担は無さそうです
中古物件であれば、築10年、築20年経っている物件であれば、売主がどの程度の修繕工事やメンテナンス工事をしたのか知る必要があります。
そして、そのような工事をしていなかっったら近い将来その金銭的な負担をする覚悟をして購入しないといけません。

実際的な支出を伴わない「減価償却費」という経費も含めて、新築物件に軍配が上がりそうです。

 

■賃借人の確保が心配な方■

新築物件の場合、入居者の確保が楽だと思います。
ただし、それは最初だけです。

入居者の入退去が2~3回あれば、後は中古物件と同じです。

投資用物件の場合、単身者用のマンションが多いので、同じ入居者が5年10年と住み続けるケースはあまり考えられません。
同じ収益物件であっても店舗物件や事務所は、住居系と違って中長期の賃貸期間を想定して運用します。

また、新築時の賃料設定は同じエリアの中古物件と比べると高く設定できるのですが、入退居が2~3回行われれば、後は中古としての賃料だということは必ず知っておかないとダメです。

 

■利回りや資産価値とか…■

表面利回りで考えると、新築物件中古物件より低いと考えられます。

中古物件も最初は新築だったのですが、築年数を経て物件価格を下げて売り出されているから、相場の賃料が確保できれば新築よりも利回りは高くなります。

新築物件を購入される方は、相続税や所得税などの節税目的が多いと思いますので、利回りは低くてもいいのでしょうか。

もの凄く築年数が経っている中古物件は、設備や共用部などのメンテナンスしていてもやはり古さを感じますので、賃料設定も低いし購入に際しての融資期間も短いというデメリットを解消するために高い利回りで売りに出します。

よく「不動産は“立地”」だと言われます。

いかに新しくても立地が悪いと資産価値は低いと言わざると得ません。
反対に古い物件でも、駅前だとか駅近だとか利便性に優れているとかだと資産性はあると言えます。

特異な例ですが、10年位前に数百万円だった古年の投資用マンションを地上げ業者が1戸1戸買い増しして、今はその頃の3倍とかになっている物件を見たことがあります。
お金と時間に余裕のある投資家さんなら、そういうもの古年物件に目を付ける手もあります

★投資用不動産の利回りに関する記事★

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総合的な判断

表面利回りと収益還元利回り

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不動産人/平成21年、22年に取得した土地の譲渡・1000万円特別控除

地価公示2019年(平成31年度)が発表されました。
京都や大阪の繁華街や、北海道などの地方の住宅地の地価も上昇しているという結果でしたが、外国人旅行客と外国人投資家、日本人としては金融緩和の恩恵を受けての地価上昇と言うべきでしょう。

平成の時代もあと1ヶ月余りとなりました。
この30年間は、昭和時代のバブル崩壊と平成初期の不良債権処理、そしてハゲタカの襲来、ファンドバブルなどいろいろなことがありましたし、平成20年リーマンショックもありました、もう10年以上経ちました。

あの頃は景気が一機に景気が悪くなり、日本の不動産市場も状況は悪くなって、なんとか取引を喚起させようとこんな特例を作っていたのです。

『平成21年と平成22年に購入した土地を5年を超えて売却した場合、譲渡所得の金額から1000万円を控除できる』という特別控除です。
(1000万円以下だったら、その金額が控除額となります。)

都会であれば、5年前の価格よりより今の方が土地の価格は高くなっていると思われるので、慌てて売らなくってよかったなんて人もいるんじゃないですか?
この特別控除は土地にしか適用されませんが、マンションであっても敷地権部分の土地について、建物部分と按分して申告すればOKです。

自宅以外でも、投資物件やセカンドハウス、賃貸用の土地を売却してもOKです!

東京辺りでは、分譲マンションの金額がもの凄く高くなって売れ行きが良くないなんて話も聞いていますが、確かにここ数年がピークでその後は値下がりするなんて予想している人も多いですよね。実際のところは分かりませんが、現状の不動産市場ば売り手市場ですから売って“売損”はなさそうだと思いますね。

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不動産人/景気後退への備えは

2019年春闘も大手企業の回答日を終えたようです。
基本給をベースアップ実施するとは言いながら、中国の経済減速がはっきりしたことを受けて、輸出企業中心にかなり低い回答だったようです。

不動産市場でも「かぼちゃの馬車事件」や「スルガ銀行他の不正融資問題」等で金融庁が各金融機関に対して不動産融資に慎重になるような指導を行っていると言われており、物件の動きは一時の状況から比べるとかなり冷え込んでいる状態に入っています。

今のところ低金利の状態に変化はありませんので、表立った不動産価格の下落は感じられません。

ただ、各金融機関もここ数年は不動産融資を積極的に行ってきたので、金融庁あたりの指導でその融資が出来ない状況が続くとなると、金融機関の儲けは激減するはずです。

もし日本の経済に本格的な景気後退局面になれば、かつてのバブル崩壊の時期にあった「貸し渋り、貸しはがし」などがないとは言い切れません。

そうなるとプロの不動産業者も大きな被害を被りますが、サラリーマン家主さんなどフルローンで物件購入していた人も売却する際に借入残高の抹消することに困るケースが多発するはずです。

「屋根を修理するなら晴れた日に限る」という言葉がありますが、今のうちにいざ不景気になった時に困ったことにならないように少し考えておいて損はありません。

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「融資が厳しくなると、物件価格は下がる」のか?

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かぼちゃの馬車3

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不動産ナマ知識/投資用マンションの修繕積立金

分譲マンションは、販売時点で「長期修繕計画」「修繕積立金」の額をマンション購入者に提示するようになっていますが、自ら住まいとする場合は「修繕積立金」の額について納得して毎月の支払いをするはずです。
投資用マンションの場合、管理組合の構成員である意識が低いせいか、総会などの出席率も低いし、役員になりたくない人も多く、所有者になってもどこか他人事の気持ちがあるのでしょうね。

だから、「修繕積立金」の支払いが1万円/月よりも1千円/月の方が安くてイイと思っている人も多いみたいです。

そのことを知っている販売業者は、新築の時点で「修繕積立金」を低く設定して、毎月の出費を抑えることで購入者に儲かると思わせて、物件を売りやすくしている場合もあります。

でも、築年数が10年、15年、20年と経つと共用部分や各部屋の設備についてメンテナンスしていかないと建物自体が劣化して資産価値が下がることになりますので、入居者募集の条件が悪化し、入居者其のものの確保もままならない状態にもなってしまいます。

それに「修繕積立金」自体も「メンテナンス費用」や「大規模修繕工事」の際に必要な金額が不足していると、必要な修繕工事が実施できない事態にもなりかねませんので、毎月適切な金額を積み立てていた方が結果として気は楽なはずです。

だから、中古の投資用マンションを購入する場合は、管理組合として「修繕積立金」が幾らあるのかを購入前に知っておかないといけません。
勿論、購入しようとしている部屋の「修繕積立金」にも滞納がないか確認してから購入しないといけません。

※前所有者に滞納がある場合は、新所有者が滞納分を支払うことになります。

「修繕積立金」が低く設定されている方が支出金額は抑えられる為、キャッシュフローや利回りは良く見えるのですが、迂闊に飛びつくと“危険”ですのでご注意ください。

 

【修繕積立金の目安】

「修繕積立金」はどの位が相場なのか?

目安は「国土交通省のガイドライン」(平成23年4月)が参考になると思います。

※下記クリックしてご覧下さい!

 

(注意)

自ら居住するマンションを想定したマンションを念頭に置いた数値です。また、エレベータの数、立体駐車場の有無、仕上げ材や設備の仕様などによっても金額は異なってきますので、あくまでも目安です。

★管理や利回りに関する記事★

修繕費と減価償却処理

“表面利回り”と”収益還元利回り”

キャップレート

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塞翁が馬

昨日は左足が動かないので、仕事休みました。前日の風呂上りに下着を穿こうと片足になった瞬間、左足に激痛が走りそのまま膝が曲がらなくなったのです。
四六時中痛いわけではないのですが、歩けないのでどうしようもなかったのです。

事務所に居なくても電話で話しできればある程度は仕事になるのですが、机に座ってパソコンに向き合わないといろいろ困ることはありますので、今朝10センチずつ歩いて時間をたっぷり掛けて事務所に辿り着きました。

平日の昼間に家に居ることはないので、昨日は珍しい一日でしたけれど、森友学園の籠池夫妻の裁判や日産のゴーン被告の保釈、国会中継やワイドショウなどたっぷり観ることが出来ました。
でも、いつも通り夜にコンパクトに集約されたニュース見ている方が時間的には楽だと感じましたね。

そうそう今朝の新聞で、あまり長い時間テレビを見続けると記憶力が低下するって記事が・・・なんか分かるような気がします。

兎に角も、今日は「健康であることが一番」だと痛感しております。。

この災難が「人間万事塞翁が馬」のように、良いことの起こる前兆であればいいのですが・・・

塞翁が馬

国境の近くにあった塞の近くに住んでいた翁は、何よりも自分の馬をかわいがっていた。その馬は、周りからも評判が立つほどの駿馬だったが、ある日突然、蜂に刺された拍子に飛び出してしまう。一向に帰ってこない馬の様子に、周りからは翁に同情するほどだったが、翁は「これがきっかけで何かいいことが起こるかも知れない」とだけ言って、我慢強く待ち続けた。すると、どうだろうか。しばらくして、その馬が別の白い馬を連れ帰ってきたのだ。しかも、その白馬も負けず劣らずの優駿で、周りの者は口々に何と幸運なことかと囃し立てたが、翁は「これがきっかけで、別の悪いことが起こるかもしれない」と自分を戒め、決して喜ばなかった。

それから、かわいがっていた息子がその白馬から落ちて、片足を挫いてしまった。周りはまた同じように慰めの言葉を掛けたが、翁はまた同様に「いいことの前兆かも知れない」と告げる。それからしばらくして、隣国との戦争が勃発した。若い男は皆、戦争に駆り出されて戦死した。しかし息子は怪我していたため、徴兵されず命拾いした。そして、戦争も終わり、翁は息子たちと一緒に末永く幸せに暮らしたという。

このことから、人間、良いこともあれば悪いこともあるというたとえとなり、だから、あまり不幸にくよくよするな、とか幸せに浮かれるなという教訓として生かされる言葉になり、人間万事塞翁が馬などと使われる。

【Wikipedia】より

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