「焼肉ドラゴン」

お盆の間にアメリカ村の映画館で観た映画です。

 

1970年代、日本万博が開催され、高度経済成長に浮かれる日本。
在日韓国人家族の物語を在日韓国人である監督の鄭義信の魂と想いを込め、大阪、伊丹空港の下の河川敷の国有地に、実質不法占拠でありながら在日韓国・朝鮮人のコリアタウンその一角でホルモン焼き肉屋店を営んでいる金龍吉の店は、龍の字をとっていつからか「焼肉ドラゴン」。

時代が急激に動いていた時代、苦労の連続の物語ですが、どこかユーモラスに描かれていて、懐かしさもあって良き古き時代を彷彿とさせる部分もあって面白かったです。

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不動産人/昭和45年に市街化区域を決定(大阪市)

お盆休みも終わり、朝晩めっきり涼しくなりました。そろそろ仕事モードに戻らないと思うのです。八月はもう来週月曜日は20日ですよ。
あっという間に9月になってしまいますから・・

もう10年以上前のことですが、昭和47年に建った大阪市中央区の一棟売マンションの売却の依頼を頂きました。

まず物件調査から始めましたが、この物件の建築確認申請書の日付が昭和46年11月で、その当時、この物件の場所に用途地域の指定がされていないことに驚きました。

私自身が、今まで大阪市内で用途地域の指定されていない物件に携わる経験がなかったからです。

市役所の方に教えてもらうと、建築確認申請当時「容積地区第6種」(600%)だったことが分かりましたので、現容積率300%にて既存不適格建物に該当することが分かりました。

当然、耐震性には問題があるのですが、コンクリートって年月を経るとより強固になるらしくて建物は目視でもがっしりしたものでした。
利回りは高いものでしたし、場所も良かったので、結構人気者でしたね。

プロの不動産業者、ビル経営者さんなど色々案内し、最終的には購入者はサラリーマンの方でしたが、物件が古いのによくローンを組めたなと思えるくらい頑張って融資を受けて取引はスムーズに終了したのでした。

ここまで古い収益物件に出会うことは少ないと思いますが、つい48年ほど前には大阪市内でも市街化区域が決定されて、用途地域が決められたことを知っておいても損はないですよ!

 

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真摯な態度

8月15日は「終戦記念日」です。

日本がアメリカと戦争していたことを知らない若者がいるらしいのですが、学校でも現代史まで教えてくれないので仕方ないのかも・・・広島や長崎に原爆が落とされて、日本の敗戦が確定したようなものです。

今年の長崎での平和祈念式典で、安倍首相と被爆者の代表者の皆さんとの会合が会った後、代表者の皆さんが安倍首相の発言を「心がこもっていない」、「被爆地に来て、核兵器禁止条約に触れないというのは、私たちを無視しているのかと思う」と言って怒っておられました。

そもそも、7月に国連で核兵器禁止条約が採択されたのですが、唯一の被爆国の日本は条約の交渉会議にすら参加しなかったし。

昨年の会合では、被爆者の代表が「あなたはどこの国の総理ですか」と迫ったシーンもありました。

いろいろあるんだとは思いますが、去年から今年に掛けての国会答弁でも、野党の質問に真正面から答弁しないで、なんか違う方向へ話を逸らすかのようなことが多々ありました。
聞いていて、それもある意味凄い能力だと思いましたが、やっぱり日本のトップなのだから真摯な態度でどうどうと受け答えをしてもらわないとアカンのじゃないでしょうかね!

安倍首相、ちょつと残念ですよ

不動産人/自分だけは大丈夫と思う気持

昨日は台風13号が関東方面に接近していましたね。

関西地方はそのお陰で、朝の気温が24度なんて前日の朝より5度位低かったので、凄く涼しく感じました。

西日本の大豪雨の時に、避難するように言われたり、警報が鳴ったりしても「自分は大丈夫だ!」とか「まだ大丈夫」とか思っていた人が沢山いたと報じられています。

経験したこともないような自然災害ですから、安全かどうかの判断も出来なくても仕方ないのですが、心のどこかに「自分は大丈夫」みたいな気持って誰しもあるような気がします。

不動産投資で失敗した人や、後悔している人の話を聞くことがありますが、最初は疑心案儀です営業マンの巧みな話術に乗せられて知らず知らずの内に契約するってケースも多いようです。

不動産の購入って一般の人は人生で数回あるかないか、賃貸の契約でも自信を持って理解している人はそう多くないように思います。

私の子どもが一人暮らしをしたいと言った時、安心して取引できる業者さんを選別して部屋を探しました。キャッチセールスみたいな賃貸の営業マンに一日中車で案内されて最後に、「申込してもらわないと困る・・」なんていう輩に引っ掛かってしまうのは親として困るからです。

売買でも売主さん・買主さんを金儲けの対象としか見ていない不動産営業マンに引っ掛かると、とんでもない事になってしまいます。今でも、有ること無いことを並べ立てて、「この契約しないとエライコトに・・・」なんて脅しを掛ける奴がいるという話があります。
それも有名人を使ってTVコマーシャルを流している著名な不動産業者というから、この世の中どうなっているのかって感じです。

不動産の良し悪しを見極める前に、信用のできる不動産業者さんを見つけることが大事です。
甘い話や巧妙な話術には、くれぐれもご用心ください!

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不動産人/今は“売り時”か?

今週はすでにお盆モードで御座います。
こう暑いと思考能力にも影響があるでしょうし、体力的にも無闇に外出するなんてことも避けたいですし・・・

でも、私どもの事務所にもいろいろな営業マンやセールスレディの方がいらっしゃいます。
半分以上は不動産業者さんです。
不動産営業といっても私どもも不動産仲介業者ですから、建売用地やマンション用地、一棟売り物件を購入しようと物件を探している不動産業者(買主)の方、事業用不動産仲介業で売り買いの物件情報を求めて訪問してくる不動産業者(同業者)の方、あとは数は少ないのですがホームページのリニューアルしませんかというネット関連の業者さん、珠に証券会社や金融機関の方なんかも。

一般の業界でもあるように、小売値と卸値みたいな違いが不動産市場にもありますが、仕入れ目的の不動産業者さんは、どこも苦戦しているみたいで、市場に出ている物件自体の数も少なめなのですが、不動産市況が絶好調だった2~3年前の頃の余韻を持ったままの金額でプロの不動産業者の買えるものは極端に少ないからです。

住宅ローンの金利が少しだけ上がったみたいですが、今のところ問題になるような感じでもありません。たぶん、今はまだ実体経済の調子が良いので少しくらいなら、多少の金利負担なら吸収しちゃうのでしょうね。

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現物の不動産は、オフィスビル関係が特に元気ですね。
大型オフィスビルの空室は殆ど無いくらい好調ですし、収益用の一棟売ビルも超人気があります。

レジデンス系の区分マンションや一棟売マンションは、数年前の勢いはありません。
スルガ銀行や東日本銀行の不正事件がニュースになったように、行政が融資の厳格化を各金融機関に求めると一挙にお金の動きは悪くなるのはいつもののことです。
今回は、レジデンス系の収益用不動産がもろにダメージを受けています

それに、この春~夏にかけての居住用の賃貸の動きは例年も悪かったみたいです

ここ数年間、ドンドンと新築の賃貸マンションが建って入居者確保に一段落ついた反動でしょうか?
レジ系の物件を皆が買うのを控えがちになるそんな時だから、逆に今、収益マンションを購入しようとする不動産会社もありますが、少数派ですね。

実需の取引では、事業用地(工場、倉庫、配送センター、ホテル)等の取引が活発です。

土地と言っても、古い建物が建っていてもOKですよ。
築年数の経った建物は解体してしまえば良いのですから、下手に建物はまだ使えるなんて思って売りに出すより取引は早く成立したりするもんです。
それと、古いオフィスビルを大改装してそのまま事務所としてテナントと誘致して、保有するという買主さんも増えています。

まだまだ金利は低いので、取引価格は比較的高めですが、イールドキャップ的には不動産投資環境は良好な方です。

他方、絶好調だったユルユルの融資は金融機関の不祥事もあって当局は締め気味です。
もし、所有者さんの目的が達成できるのであれば、今が“売り時”かも知れません。

でも、購入後それほどの時間が経っていないとかだと、売却価格の査定金額は購入時のそれを下回るかもしれません。

ローンを抹消するのに手持ち資金を投入してまで、なにがなんでも売却するなんて早計です。
すべての人にとって今が“売り時”だなんて時はありませんから。

与えられた環境が同じであっても、売主の事情はそれぞれ違いますから。
どうするのがいいか迷った時は、立ち止まって考えてみましょう。

ご相談お待ちしております!

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赤とんぼ

先週あたりから、朝、扇町公園を横切って事務所に向う時、赤とんぼはフラフラ飛んでいるのを見掛けます。一時の猛烈な酷暑が過ぎて少しだけ気温が下がっているから、秋と間違って出てきたのかと思っていましたが、実は、夏に出てくる赤とんぼの種類がいるそうです。

 

今日8月6日は広島に原爆が投下されて73年目、私が生まれる10年ほど前とすると、そう遠い過去とも言えない年月です。
今でも苦しんでいる人がいるし、世界中には今では17000発の原子爆弾があるんだと聞きました。

アメリカの核の傘に守られている日本が、悩ましい立場で平和を唱えているわけですが、人は矛盾や欺瞞を承知の上で生きて行かないとアカンということですしょうか」・・・でも、どんなことがあっても人を信じることは忘れませんよ。

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不動産ナマ知識/そもそも「登記簿」の話

所有者不明の土地や建物がもの凄く沢山あって、このままだと将来、北海道の面積と同じくらいになるとか・・・要するに、「登記」が成されていない不動産だということですが、売買や相続で所有者が変わっても「登記」自体は罰則がないので、そのまま「未登記」のままだと十年、二十年と年月が経つと誰のものか分からなくなってしまうのです。

 

一般に、不動産業界の人は今でも「登記簿」と言うのですが、現在は登記情報はコンピュータ化されていて、昔ながらの「登記簿」は法務局のコンピュータ上の「登記記録」に置き換えられています。

名称も「登記簿」から『登記記録』と言いますし、「登記簿謄本」「登記簿抄本」『登記事項証明書』と言います。

 

不動産を売買し所有権移転の登記申請をすると、1週間から10日位で法務局から「登記済権利証」発行されていたのも、今は『登記識別情報』という“英数字等の12桁の符号”が新所有者に与えられます。

 

『登記事項証明書』に記載してある内容は、昔の「登記簿謄本」と同じです。

表題部・権利部(甲区)・権利部(乙区)の3つです。

「表題部」は、土地の場合は所在・地番・地目・地積(面積)・登記の日付、建物であれば、所在・家屋番号・種類(居宅・共同住宅・工場など)・構造(鉄骨造・鉄筋コンクリート造など)・床面積・登記の日付などが記載されています。

「甲区」は所有権について誰のものかとか、その人や法人の住所などが記載されています。差し押さえについて、登記されているのは、乙区だと勘違いしている人もいるかも知れませんが、実は「甲区」です。
「乙区」は、金融機関からのローンについて抵当権や根抵当権などが記載されます。

不動産をお持ちの方でも、そう頻繁に「登記簿」なり「登記識別情報」を見たりしないでしょうから、保管場所だけは親族には教えておかないと、イザと言う時に何処にあるのか分からないなんてことの無いようにしないとね。

それと、昔の「登記済権利証」「登記簿謄本」って何年も同じ袋の中に保管して人が多いのですが、まるで恋人のようにベタ~って引っ付いてしまって離れない場合があります。
『「権利証」は何処いったんだ!』なんてワーワー言って探していたら、まるで「登記簿謄本」と一枚の紙のようになっていたなんて笑えないような話も実際ありましたので、お気をつけて下さい。

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暑中お見舞い申し上げます!

暑い暑い7月が終わって、本格的な夏、8月になりました。2018年は夏に土用の丑の日が2回あります。7月20日(金)を「一の丑」、8月1日(水)を「二の丑」と呼ぶそうです。

大阪人は、夏は鰻と鱧、冬は河豚を食べないとテンションが上がらずアカンみたいです!
で、昨夜は友人と鰻を食べに行って来ました。

先日の日銀金融政策のお陰で、1日の東京債権市場の長期金利の指標が2年半ぶりの高い水準だったそうです。特に大げさなものでもないのですが、住宅ローンの金利も微妙にアップし始めているみたいです。
不動産市場は、金利や融資に大きく影響されますので、今までとは違ったなんらかの動きが始まるはずです。
2019年には消費税のアップもありますし、今までみたいな緩々の融資は期待できませんし、少子化も即効性のある対策もなさそうです。

テレビでニュースを見ていたら、アメリカではトランプ大統領の法人減税がドンドン進んでいて、次は個人に対する減税策を仕掛けるのではないかと言っていました。

安倍首相も、トランプ大統領の政策に追随するのでしょうか?

日本もなにか活気づく政策を打ち出して元気が欲しいものです・・・

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