不動産人/修繕費と減価償却処理

今年も残すところ、あと半月です。
12月で一年間の数字を締める家主さんも居られると思います。
来年の確定申告の下準備って感じです。
不動産所得のある方は、その必要経費が認められますから、必要な経費は収入から差し引いて申告するわけですが、建物の修繕費は必要経費そのものです。
賃貸マンションでも店舗・事務所でも賃借人・テナントが元々使用していた状態に原状回復するための費用です。

でも、元々の機能をグレードアップすると、資産の価値を高めた支出として資産計上し、減価償却することによりそれぞれの耐用年数により経費処理する必要が出てきます。(資本的支出)

【よくある支出】(一般的な目安)

外壁の塗装工事や防水工事

修繕費

賃貸マンションの空調機の交換

修繕費

1LDK→2LDKへの改装工事

資本的支出

新しいシステムキッチン
ユニットバスの設置

資本的支出

エレベーターの新設

資本的支出

老朽化した便器の交換

修繕費

和式から洋式への、トイレの改装

資本的支出

畳の張り替え、クロスの貼り替え

修繕費

老朽化した便器・洗面台の設備等、壁面タイルの交換・老朽化した鉄部の塗装・防水工事をした場合は建物の維持を目的とするので、原則、全額修繕費です。そして、大規模修繕に合わせて行う部分品の交換、移設等のみの場合は修繕費ですが、一つの用をなす設備を全体として更新・取替えする場合及びその設備の主要構造部の更新・取替え等の場合は資本的支出に該当します。

細かな金額でも、積み重なると大きな金額になりますから、こつこつと領収書は置いときましょう。

不動産ナマ知識/―ややこしいぞ!―瑕疵担保責任

『瑕疵(かし)担保責任』

って聞いたことはあるけども、知らなくてもそれほど問題じゃなさそう…そう思っている方が殆どでしょう!
「確かに、不動産売買のときには“契約書”に書いてあった」けど、終わってしまうと記憶から消えてしまうものです。
但し、問題が起こらなければの話ですが・・・

記憶の底から呼び起こさせる問題とは、≪雨漏り・シロアリの害・建物構造上主要部分の腐食・給排水設備の故障・過去の物件内部での自殺等≫を買主が初めて気づく時であります。
不動産取引については、宅建業法・商法で売主の責任を規定しています。
現在では、品確法(住宅の品質確保の促進等に関する法律)【注1】・消費者契約法【注2】が加わり、売主の責任内容は複雑になりました。
それぞれの内容は違っています。
頭の中がゴチャゴチャになるので、下記の表は簡便なものとして作成してみました。

「複雑だと言うことはFP試験などには格好のテーマになるかも知れませんが・・・瑕疵という文字も複雑、こちらは漢字検定に出題でも!」

その内容は(1)新築か中古か(2)売主、買主が宅建業者か単なる消費者なのかで違ってきます。
※別に商人・事業者のどちらかかという人もいますが、今回は省きます。

新築の場合

     買主

売主

宅建業者

一般の消費者

宅建業者

「品確法」で10年間は、建物の主要部分等の瑕疵担保責任があります。 ←「品確法」適用 +主要部以外は2年以上の規定、それより短い期間は無効です。
(中古の項目参照)

消費者

↑と同じく「品確法」の適用あり。 「品確法」の適用あり。
消費者が売主の場合は極稀であります。
(物件購入後、居住せずに転売した場合を想定)

中古の場合

     買主

売主

宅建業者

一般の消費者

宅建業者

売主は瑕疵担保責任を負わないという特約等も有効と思われます。特約がない限り商法526条【注3】の適用あり。 最低、物件引渡しから2年以上の期間で売主に責任があります。それより短い期間の特約は無効です。その場合は、瑕疵を知った時から1年以内に権利を行使できます。(例えば、引渡しから10年後でもOK)

一般の消費者

特約は自由ですが、なければ、権利行使は事実を知った時から1年以内です。 ← 同 左

■   瑕疵担保責任について買主は、修繕請求・損害賠償や契約解除などで権利の行使ができます。

 

■競売物件には、瑕疵担保責任はありません!全て買主責任です

 

■   担保責任を負わない旨の特約

売主が担保責任を負わない旨の特約をした場合、民法上は有効である。しかし、その場合でも売主は次のときは免責されない。
(1)売主が知っていながら買主に告げなかった事実
(2)売主が自ら第三者のために設定し、又は譲渡した権利

【注1】品確法は、次の2つのポイントからなります。

(1)新築住宅の契約に関する瑕疵保証制度の充実

新築住宅の取得契約(請負・売買)において、基本構造部分(柱や梁など住宅の構造耐力上主要な部分、雨水の侵入を防止する部分)について10年間の瑕疵担保責任が義務づけられます。

(2)住宅性能表示制度の創設

【注2】消費者契約法と他の法律との関係

消費者契約法のポイント

A 契約者が事業者と締結した契約が全て対象。

B 消費者は、事業者の故意の不告知などによって結んだ契約を取り  消すことができる。

C 消費者の利益を不当に害する契約(←1部又は全部)を無効とす  る。

消費者契約法の規定と民法や商法の規定が競合する場合には、消費者契約法の規定が優先的に適用されます。
また、宅建業法など個別法の私的規定と消費者契約法の規定とが抵触する場合には、原則として業法など個別法の規定が優先的に適用されます。

※   宅建業法の瑕疵担保責任に係る規定との関係

宅建業法における、宅建業者自ら売主となる売買契約において、目的物の引渡しの日から2年以上となる特約をする場合を除き、民法の規定により買主に不利となる特約を無効とする規定は、消費者契約法に優先して適用されます。

※   品確法との関係

品確法は、新築住宅の基本構造部分について10年間瑕疵担保責任を負うこととし、これに反する特約は無効としています。
これは消費者契約法の規定よりも厳しい責任を課す規定であり、消費者契約法に優先して適用されることとなります。

【注3】商法 526条

延滞なく検査し瑕疵を発見し通知するか、すぐに発見出来ない場合でも6ヶ月以内を経過すると解約等は出来ない。(民法は事実を知ってから1年以内)

「頭の中のゴチャゴチャは如何でしょうか? 」

「はい、ごちゃごちゃです(^^)」

転職&天職

今朝は寒かったですね、大阪市内でも1℃ですから、風も強かったので、指先が麻痺していました。
朝一番にクリニック行き、月1回の高血圧の薬をもらいにです。

それから、昨日電話いただいた業者さん(=売主)と打ち合わせです。
今年10月に入社されたとのことで、今までの経歴なんかもお互いお話して接点を見つけます。
偶然にも私が少しだけの間ですが席を置いていた会社に居られたそうで、話が結びついて本題に入りました。

不動産業界は転職率が高い業界なので、皆さん結構いろいろな会社に居た経歴があったりして、どこかで接点を見つけることができるものです。
それに、不動産業界だけで生きていくのには、いろいろ経験していた方が仕事上のメリットもありますし、人の苦労も理解できるものです。
転職経験者として言えるのは、新しい職場でいかにして早期に成果を挙げることが出来るかが勝負だということです。
昔は3ヶ月成果がでないと首だとか言われていた時代もありましたけど、今はどうでしょうか?
いろいろな知識や経験・人脈などない段階でいきなり成果を出せと言われても、難しいですね。

それまでは、ひたすら辛抱、忍耐であります。

転職して、いつかその仕事が天職になるかもしれませんから。
こつこつ種を蒔いて、水をやって、肥料を与える・・すると実がなって、花が咲いてくるものだと、そうです、そう思ってやるしかありません!

不動産人/ローン特約

不動産の売買契約に伴って、すべての必要資金を手持ちの現金で実行する人は殆どいないと思います。
金融機関からの融資を申し込んで、取引をするのが普通です。

元々、事業用不動産の売買では、契約締結に際して、買主の融資がOKであれば購入、NOであれば“白紙解約”か“買主は解除できる”という特約付き契約は珍しいものではありませんでした。
でも、最近は売買契約前の「ローン特約付買い付け証明書」自体を受け取らないケースも珍しくありません。
売主は、ローン特約付売買契約すると数週間から壱月程は、もしその後にいい買主が出てきても乗り換えることはできないし、最終的に買主から「ローン無理でした…」となったら何をしていることか分からないからです。

金融機関の融資の可否は、不動産業取引の“生命線”です。

極論すれば、取引事例や収益還元法なんて現実の取引にとっては教科書の中の話で、需給関係の中で購入希望者が実際に資金調達できるかどうかが最も大きな問題なのです。

■ ローンの具体的内容 ■

市販されている売買契約書を使っている場合は、予めローン特約条項が書いてありますが、そうでないオリジナルの契約書では気をつけないといけないことがあります。
例えば手付金1000万円で売買契約し、決裁時に残金9000万円を支払うことになっている場合、必ずしも90009000万円自体が融資対象金額とは限りません。
ちゃんとした売買契約書では、ローン特約条件に「●●銀行●●支店で借入金額●●万円の融資申込をする」と具体的に書かれているはずです。
買主は売買契約してから、「これからゆっくりと何処の金融機関に申し込むか考えます」ではダメなのです。
買主は売主に対して、速やかに融資の手続き実行する責任がありますし、仮におっとり刀で行動を起こしたとして、期待する融資が受けられない場合は、努力義務違反としてローン特約条項があったとしても(厳密な意味で)解除や失効の主張は出来ないのです。
勿論、買主側の仲介業者は買主の味方でしょうから、ちゃんと危険性を回避するよう契約書を含めて万全の手配をしてくれると思います。
でも、全ての宅建業者が同じ知識や経験を持ち合わせているわけではないので、買主様自身も十分注意して下さい。

 

「癌封じ」の猿丸神社

「瘤(こぶ)取りの神」として有名な猿丸神社に行って来ました。

知人が癌を患っていて、薬が効いているらしく本人はいたって元気なのですが、ステージ4だということですから心配で、お祈りと御守を戴こうと思ってのことです。

関西では「癌封じ」にこの猿丸神社が有名なので一度行っておかないとって前から思っておりました。難波からだと近鉄奈良線の大和西大寺駅で京都線に乗換えて、「新田辺駅」からタクシーで20分位掛かります。
多少、時間に余裕のあるときでないと行けない距離ですね。

こじんまりした神社で、落ち着いていた、なにかご利益のありそうな雰囲気です。
絵馬やお御籤のお猿さんのキャラクターも可愛いですけど、お金儲けの臭いがしないのが気に入りました!

皆さんも、「癌封じ」を祈願するときには、「猿丸神社」に行かれては如何ですか?

http://www.sarumarujinja.jp/

 

不動産人/大きな会社のデメリット

不動産業者(特に仲介業者)は、他の業界に比べて中小企業や個人業者の割合が高いといわれています。だいたい全業者の97%位が従業員20人以下の小規模事業者だそうです。

小規模事業者の不動産屋さんの多くは、独立する前は大手の不動産業者に勤めていたり、不動産に関連する建築業や金融機関に勤めていたりして、これなら自分でもやれそうだと思って開業するのじゃないでしょうか。

私の場合は、38歳の時に勤めていた銀行の子会社である不動産会社が(そろそろ)潰れるだろうなと思い、上司に相談したところ、「この船は沈む運命にある。君は未だ若いのだから早く辞めたほうがいい・・・」って言ってもらいました。
その上司も数年前にお亡くなりになりましたが、私が希望すると会社に住宅地図が2セットあったので、1セットを退職金代わりに頂きました。
住宅地図って揃えると、20~30万円したので助かりましたね。
今は、住宅地図ソフトやYahoo地図など安価で手に入るのですが、その頃は電話・FAX・住宅地図が不動産業独立のための“三種の神器”でしたから。

小規模業者のメリットは入ってくる情報がすべてコントロール出来るということだと思います。
大きな会社とか、社内に上下関係がある会社だと、売り買いの情報とかであまり独り歩きして欲しくない情報も上司や同僚に報告しないといけないので、情報を得た人が全く知らないところへ流れてしまうことがあります。

事業用不動産の場合、複数の仲介業者が介在する場合も多いので、そういう風な流れで仕事が進むことがあります。
ですから、社内にもう一件不動産業者が居るのと同じような関係になります。

それも、同じ組織の身内ですから、言いたいことが言えないこともあって、上手く情報が伝わらないで、情報を得た人がコントロールできないなんてことがままあります
これって仕方ないとは思いますが、大きな会社の仕事上のデメリットだと思います。
反対に言うと、それだから自分で情報が取れる人は独立しちゃうのです。
ただ、大手の会社の信用力は大きいので、大きなメリットですけどね!

法人か個人か

阪神タイガースの桑原投手が、年棒463%アップで契約更改とか。
プロ野球選手って、基本的に“個人事業主”だから年棒が高いと、翌年の税金とか大変だと思いますし、年棒が下がると凄く大変だと思います。

サラリーマンは毎月の給与から源泉徴収されているので、納税の意識は低いとされていますので、丁度今、自民党とかがこれからの所得税改正(=増税)の検討に入っていますが、メインは最も扱い易いサラリーマンの人達がターゲットにされています。

年収800万円とか、850万円とかで線引きして、それ以上のサラリーマンは増税になるのでしょうか。
個人事業主は12月で数字を締めるので、そろそろ来年の所得税・市府民税それと国民健康保険料の支払い額がチラチラと見え始めてきました。

これから、独立して会社を立ち上げようと考えている人がいましたら、税金のことだけでなく、法人でも個人事業主でも社会保険料の負担がこんなにも重いのかって分かるはずです。
国民健康保険料なんて、(大阪市の場合)年収600万円を超えたあたりから、MAX89万円/年で6月から10回に分けて支払いますので、月額8万9千円です。
年収1000万円でも、2000万円でも同じ金額です。
これって凄く儲かっている時は嬉しいのですが、そうでもでない時はオイオイって感じで、すごく不公平感のある制度ですよね。

小さな会社を立ち上げてしまうと、60歳以上でも厚生年金支払うことになります。
個人事業主は、60歳超えると年金支払いは任意ですから、義務ではなくなります。
交際費も個人事業主は、正当なものであれば上限はありません。
使えるお金も、会社を立ち上げると給与所得や役員報酬ですから、自由には使えませんよ。
個人事業主は、売上から経費を引いた額が黒字であれば、それが所得ですから自由度は高いです。

会社を立ち上げると「社長」ですが、個人事業主は「〇〇さん」ですけど、飲みに行けば「社長さん」になれます・・・(笑)

法人と個人、どっちがいいのかは、一概には言えません。

不動産ナマ知識/法人融資の裏技

「1物件1法人1金融機関」というスキーム知っていますか?
そのスキームで、数年でナン十億円もの収益マンションなどを購入した人が居るとか。

勿論、その指南役は不動産業者が適任かもしれませんが、これは金融機関の内情とか、融資の仕組みを熟知した人が考えたスキームで、不動産業者だけでは難しいでしょうね。
まあ、それを謳い文句にして堂々と営業している不動産業者もいますので、いわゆる犯罪とは言い切れないのかもしれませんが。
金融機関から見て属性の高い人、お医者さんとか、年収数千万円とかの外資系サラリーマンがターゲットにされています。

まず、法人Aを新設して、一棟売り収益マンションAを購入するわけですが、金融機関Aに融資を申し込みます。
それとは別に、法人Bを新設して、別の一棟売り収益マンションBを購入するために、金融機関Bに融資を申し込みます。
同じやり方で、C,D、E・・・と続けます。

基本的に資金はすべて金融機関のフルローン(全額融資)を前提にしないと、いかに属性が高いといっても、手元資金を入れてしまうと、現金は減り続けますから・・・

フルローンは今年に入ってからは、金融機関の融資姿勢が以前より厳しくなっているので、難しくなっています。
それで、荒っぽい指南役であれば、二重契約なんて手を使ってフルローンに填め込むこともありそうです。

例)二重契約とは・・・取引価格1億円の(真の)売買契約書とは別に、1億2千万円の(偽の)売買契約書を作って金融機関に提出をして2千万円の現金を売主に渡したように見せ掛けて、1億円の融資を引っ張る策を仕掛ける。

新設する法人は決算書とか未だありませんから、金融機関は属性の高い人の年収や社会的ステータスを前提に融資をすることになります。
属性の良い購入者は融資を受ける法人の連帯保証人になりますが、各金融機関は他の金融機関の融資については知らされてないので、全体の融資金額については把握していないことになります。
(本当に各金融機関が知らないのかどうかは、グレーだと思いますが・・・)

複数の連帯保証人になっただけでは、信用保証会社のデータには載りませんから。

とは言っても、収益マンションは入居者の確保や日常の管理業務は必要ですから、不動産業者等の地道な仕事は他人任することになります。
でも、指南役や元々コンサルをしていた業者さんが、どこかに行ってしまったりすると、空室は増え始めて、建物の管理も疎かになり、物件の資産性は低下し始めます。

元々不動産投資より投資話自体に興味のあった買主さんは、実務で頼りにするところが無くなって右往左往することになってしまい、新聞などでは、自己破産や銀行取引停止など辛い目にあっておられるケースもあるとか。

不動産投資ブームに乗じて、エライコト考える人も居ますので、気~つけて下さい!

升田幸三さんの話

将棋の「羽生善治」さんが竜王戦に勝利して、7つのタイトルですべて永世資格を持つ史上初の「永世7冠」を達成しました。で、改めて「永世」の商号を得る為の条件を調べてみると・・・

永世称号の獲得条件と資格を持つ現役棋士(毎日新聞HPより)

永世名人 通算5期         羽生善治、谷川浩司、森内俊之

永世王将 通算10期        羽生善治

永世竜王 連続5期または通算7期  羽生善治、渡辺明

永世王位 連続5期または通算10期 羽生善治

名誉王座    同上        羽生善治

永世棋王 連続5期         羽生善治、渡辺明

永世棋聖 通算5期         羽生善治、佐藤康光

今年の将棋界は、「藤井聡太」四段の連勝記録騒動、「加藤一二三」九段の引退とバラエティー番組での活躍、コンピューターとの戦いなど派手な話題が多かったのですが、最後に大きな話題を提供してくれました。

 

実は、私も学生時代に半年だけ“将棋部”に所属していたことがありまして、将棋は好きですけど、下手です。

でもどちらかと言うと、将棋よりも棋士の逸話や振る舞い、雰囲気やエピソードの方が好きです。

それぞれの棋士は、すごく個性的でひとりひとりが独立しているって感じられますね。

誰もが知っている王将の「阪田三吉」、その孫弟子の“おゆき”がヒットした「内藤國雄」さん、子供の頃に将棋界で無敵だった「大山康晴」名人など。

なかでも、大山名人の兄弟子「升田幸三」さんは風貌からしてただ者じゃないって感じでしたね。

一日200本タバコを吸っていたとか、木村名人に対して「名人など所詮はゴミのようなもの」と発言し、ムッとした名人は「じゃあ君は一体なんだ?」と返したら「ゴミにたかるハエだな」と言ったなど、いろいろ面白い話がいっぱいで、

ひと月ほど前にも、BS放送で升田幸三さんが、広島の田舎から大阪に出てきて、大山名人や木村名人と戦ったエピソードなどを盛り込んだ番組を偶然見つけました。

一日200本タバコを吸っていたとか、昔は相当上位の棋士でも生活はかなり苦しかったことや、当時の木村名人に対して「名人など所詮はゴミのようなもの」と発言し、ムッとした名人は「じゃあ君は一体なんだ?」と返したら「ゴミにたかるハエだな」と言ったなど、いろいろなエピソードがいっぱいで、面白かったですね。

通常のビジネスの社会では、なかなかここまで個性的な人は居ないでしょうから、こういう個性的な勝負師は人を引き付けるものです。

 

実質的な後継者は加藤一二三さんであるとされているが、加藤氏のみならずその棋風を慕う棋士は多く、羽生善治さんも、将棋を指したい人は誰かと言う問いに「升田先生と指したい」と述べているとか。

年末の仕事

「新年の抱負」を、年末まで覚えている人は、全体の14%だと聞きました。

確かに、今年の初めに何か祈願したような気がしますが、正確には覚えていません。

12月も第二週となり、今年もあと3週間ほどで終わろうとしています。
不動産の仕事の方は、昔でしたら12月の年末とか、3月末だと年度末の駆け込み需要とかあったのですが、全く無いわけではないのですが、比較すると減ったように感じますね。

売買だと契約と決裁を同時にするより、1ヶ月くらい空けて決裁する取引することの方が多いので、ここ1~2週間で何か歯ごたえのある仕事できると嬉しいのですが・・・

まあ、慌てても仕方ありません。
時間のある時に「年賀状」のデザインでも考えようかと思っております。