不動産ナマ知識/2018年の不動産市況は・・・

皆さんにとって2017年はどんな一年だったでしょうか?

昨年のお正月にはまだ2016年の余韻が残っていて、どことなく気持ちに余裕があったみたいでしたが、今年はいささか緊張意味であります。
安倍首相が復活してからのこの5年間は、アベノミクスによる超低金利で大胆な金融緩和策が取られて、株式市場・不動産市場やリートに政策的な資金が流れ込みました。

株式投資ブームと相続税対策などの節税ブーム、インバウンド効果による商業地の高騰や民泊・ホテル向けの活発な不動産取引と東京オリンピックに向けた建設ラッシュなどで景気は盛り上がったのですが。
潮の流れが変わってきたのは、相続税強化の対策として全国規模で賃貸マンションが建設されて、冷静に考えればそうは上手くはいかないだろうと思えるような事例が社会問題化した頃だったでしょうか。

また、不動産投資もブーム化して、サラリーマンやOLさん向けにセミナーも開催されたりして、投資用マンション購入のハードルはかなり低くなりました。融資も受けやすく、サブリース制度も安心感を与えくれるなど、不動産業界も大きなマーケットを作るのに成功しました。
また、超高収入の属性の高い人向けに「一物件・一法人・一金融機関」なんていう方法を利用して、短期間に何棟もの一棟売収益マンションを購入させる営業手法も目を引きました。
金融が緩んでいたことでそのような不動産取引も可能であったのでしょうが、約20年前のバブル期を超える不動産融資が行われた後、徐々に不動産融資は締められることになりました。

春以降は「誰にでも、幾らでも」という雰囲気はなくなり、今までフルローン(100%融資のこと)が当たり前だったのが、90%、80%と減額され手持ち資金が10%、20%と以前より多めに必要になってきました。
その結果、収益物件の取引の動きは鈍くなり、夏以降は厳選された物件、厳選された一般法人や富裕層中心のマーケットに変化しました。
その反動はきつかったので、一瞬、昔の「総量規制」の頃を思い出してしまいました。
でも、まあよく考えれば、“普通”の状態に戻ったということでした。。

不動産取引と金融は裏表の関係で、金融機関の融資姿勢は凄く大事ですから、今年の不動産市況は2017年後半に引き続いて“緊張感”のあるものになると思っています。
アベノミクスや異次元の金融緩和などは人意的なものですが、日本のベースにあるのは“少子高齢化”で、「空き家」や「空き地」の数は確実に、且つ、少しずつ増えると考える方が普通でしょう。

取り合えず、お持ちの収益マンションや店舗・倉庫など、入居者を確保するのに全力を尽くしましょう。

賃料収入の無い収益物件は、「鼠を捕らない猫」これって死語でしょうか?)みたいなもんです。家主さんの目的を達成することはできません、仮に、その目的が相続税対策であったとしてもです。

実務的には管理業者や不動産仲介業者に依頼されると思いますが、家主さんとしてはパートナーとして信頼できる業者さんを見つけることが大事です。
同じ物件でも、こつこつと動いてくれる業者に掛かると、結果的に早期に良質の入居者が確保できると思います。

物件売却については、購入する側の融資額(≒購入資金)が厳しくなるとすれば、売り値が下がる可能性が高まるので、ここ数年流行っていた、短期に転売してキャピタル(売却益)を狙うとかいう流れは鈍くなると思います。
単にキャピタル(売却益)狙いよりも、インカム(賃料収入)を確実に得たうえで売却することも考えてもいいですね。

一棟売物件も購入者の選別が進めば、ライバルは減りますので、逆に富裕層の方や、安定した職業の方には、銀行の融資絞込みは悪い話じゃありませんので、属性のイイ物件を購入するチャンスです。

 

ちなみに、「戌年」は「犬は忠誠心があるので、食べ物に困らない。犬は嗅覚が鋭いので、道に迷わない。」などから、堅調に進んでいける年だそうです。

是非、そうであって欲しいと願っております。

2018年も何が起こるか判らないけど、何が起こっても頑張りましょうね!

不動産ナマ知識/投資用中古マンションの減価償却費

個人で不動産投資をする人の多くが、区分所有のマンションを購入しています。
で、賃借人を入居させて不動産所得として来春確定申告することになります。

稀に、販売した不動産業者がサービスで確定申告までするなんていうケースもあるのですが、それは過剰サービスであって内容によっては税理士法違反になるかもしれません。
投資用マンションの確定申告は、自分で計算してもそれほど難しくないと思いますので、是非ご自信で計算して、税務署に足を運んでいただきたいものです。

不動産所得の計算上、収入は賃料そのもので明快ですが、必要経費を算出しなければなりません。
購入した際の内、固定資産税や都市計画税の日割り精算金(建物分)は購入価格に含めます。
また、仲介手数料の内、建物分は購入価格に含めますので、先の税金相当分の金額と一緒に減価償却することが出来ます。

≪寄り道≫

投資用マンション購入時の諸費用のうち、印紙税・登記手数料・火災保険料・ローン保証料や手数料は「必要経費」として収支計算して処理します。
また、通常の室内リフォーム費用や修繕費用も必要経費として処理します。

減価償却は土地には適応されないので、購入金額から建物の金額と先の仲介手数料と固定資産税日割り按分額を足して国の定めた減価償却率で毎年経費として処理することになります。

新築の場合は、鉄筋コンクリート造47年、重量鉄骨造34年、木造22年の法定耐用年数で、以前は定率法も使えたのですが、今は定額法を使わないとダメです。

建物の内、鉄筋とか鉄骨の躯体部分とは別に設備部分として給排水設備や電気・照明設備などがありますので、その金額が分かれば法定耐用年数15年とかで毎年減価償却していきますが、分からないとか面倒だと言う場合、躯体部分と一緒に処理することも可能です。

中古で購入した投資用マンション(一棟売マンションの場合も)は、築後まだ新しい建物だけではなく、法定耐用年数を経過した建物もあるでしょう。

【法定耐用年数の全部を経過した古年マンションの場合】

法定耐用年数×20%=残存耐用年数

【法定耐用年数の一部を経過した古年マンションの場合】

法定耐用年数-経過年数+(経過年数×20%)=残存耐用年数

※経過年数については、月数に置き換えて計算します。

※残存耐用年数に1年未満の端数があるときは切り捨て、残存耐用年数が2年に満たないときは2年として計算します。

鉄筋コンクリート造で築後10年3ヶ月経過したマンションを6000万円(建物部分)で購入した場合の減価償却計算の例

<建物>

RC造は法定耐用年数47年

47年-10年3ヶ月+(10年3ヶ月×20%)

=564月―123月+(123月×20%)

=465.6月=38.8年→38年

減価償却は毎年の簿価(帳簿上の価格)を減少させていきますので、売却する際には思わぬ利益がでる可能性も持ち合わせています。
投資用マンションのセールストークに「実際は支払っていない経費が収入から控除できお得!」なんていうのは、間違いではないけどトータルで考えるとどうだか分かりません。

不動産投資の最終的な損得は、最後(売却・処分)に分かるものですから。

12月25日

今朝もいつものように、事務所に行く前に堀川戎神社に立ち寄ってパンパンと拍手を打って頭を下げて参りました。
境内に車が数台止まっていて、お正月の準備をし始めていました。
いよいよ、年末って感じです・・・五十日(ごとび)ということもあって、朝から銀行もキャッシュコーナーは順番待ちでした。

昔ほど季節感がなくなっているのは、私だけでしょうか?
大きな会社ならいろいろ年末の後片付けや、年初からの準備なんかもあるのでしょうが、私どもの場合は取り立てて普段と変わることはありません。
ただ、12月で1年間の数字の締めはしますので、会計ソフトに入力する仕事はありますし、年賀状も大掃除も他にだれか代わりがいるわけじゃないので、一応段取りはしていますが。

昨日は、一日中「陸王」観ていた感じでしたね。
最後の方は、お酒がたっぷり体中に沁みこんでいたので、残念ながらうっすらとしか覚えてませんが・・・

天皇誕生日

今日、12月23日は”天皇誕生日”ですけど、再来年の今日は”天皇誕生日”ではなくなります。
平成31年の5月皇太子が天皇陛下になられるので、近い将来2月23日が最初の”天皇誕生日”となりますね。

新聞では、再来年の今日が祝日にするかどうかこれから決めるって書いてありました

クリスマスイブの前日ですから、飲食店やプレゼント用品などを扱っているお店は、平日か祝日かは大きな問題ですよね!

会社員している時とか若い頃は、休みが多いと嬉しかったですけど、自分で仕事していると休みは週に1日あれば良いかなって感じです。

そうそう、昔から私も今日は誕生日でして・・・

あっ、ありがとうございますm(・・)m

 

不動産人/「サブリース契約」について

賃借人(入居者)と賃貸人(家主)との間に入って、家主さんにとって入居者の居る居ないに係らず、借り上げした業者が約束した家賃を支払う契約を「サブリース契約」と言いますが、家主さんにとって一見すごく便利なことだと思われています。

でもこの「サブリース契約」が、ここ数年の相続税対策や私的年金作りと称して投資用マンションを販売していた業者さんとオーナーさんとのトラブルのひとつとにもなっています。

「サブリース契約」は20年とか、30年とかの契約ですが、通常は2年毎に条件の見直しが契約書に記載されていますので、最初は7万円のサブリース家賃が3年目に6万円に減ってしまったりすると、家主さんは困ったことになります。
また、修繕費用やいろいろな手数料がかさんで、当初聞いていたのと違うってことで、オーナーさんと業者間の信頼関係が悪化するということもあったりします。

「サブリース契約」でオーナーさんに支払われる賃料は、実質家賃の8~9割と言われていますが、オーナーさんによっては実際の賃料を知らない、調べない、業者を信用し過ぎたりしていて、7割とかに設定されていても気づかないこともあります。

この点は「サブリース契約」でなくても、遠隔地の収益物件を所有している家主さんは、家賃相場が判り難いので気をつけないといけませんね。

賃貸募集や、管理する不動産業者とのコミュニケーションは是非とも密にしていただきたいものです。建築や購入はお金が調達できればいいだけですが、運用は手間隙を掛けることが大事です。
アパートでも投資用マンションでも、「ほったらかし」はアカンと覚えておいてください!

 

南森町不動産の「物件情報」

不動産人/「おとり広告」について

インターネットで物件探しをするのが当たり前の時代です。
同じ物件が、複数の不動産情報サイトや不動産業者の自社ホームページに載っていることも普通です。

特に賃貸物件にその傾向が強いのですが、架空物件を掲載して、物件探しをしている人に問い合わせをさせて、客引きをする業者がいます。

これは、昔の“電ビラ”といって、許可無く電信柱に「四畳半一間 家賃1万円」とか貼紙をして客引きしていたブラック業者と同じです。

すでに契約済となった物件、実際にあるが賃貸募集や売却するつもりのない物件、もともとそんな物件自体が存在しないなど、「おとり広告」は悪質なものです。

ただ、「おとり広告」とは違い、インターネット上から削除するのを忘れたとか、これから削除する段階の物件情報もありますので、全てが悪質なものでもありませんが。
首都圏に比べて近畿圏が圧倒的な数の「おとり広告」がはびこっているということです。
今夏より大手不動産情報サイトが対策強化に乗り出したというから、関西でも徐々に減っていくでしょうが、取り合えず気をつけて下さい!

南森町不動産の「物件情報」

nozawa@minamimorimachi.jp

本屋さんはどこへ

大阪市内でも昔ながらの町の本屋さんは減ってしまって、うちの子供はもっぱらAmazonです。
わたしは本屋さんに行くこと自体が好きなので、大型書店に行くことが多いですね。

本屋さんの数自体は、ここ10年間でおおよそ25%減ったそうですが、壱店舗あたりの面積は増えているそうですから、書店の大型化が進み、家族経営的な本屋さんが淘汰されている傾向がうかがえます。
比較的、業態が似ていると思える不動産業者とはちょっと違うかもしれませんが、銀行系の不動産業者さんや大手財閥系の不動産業者さんが昔だったら取扱いをしなかったような物件の仲介をしている状況は、町の本屋さんと同様、町の不動産屋もおなじ流れのなかにあるのだと思いますね。

ただこの間、雑誌で見かけたのですが、アメリカやヨーロッパでは書店回帰の傾向があるそうです。
電子書籍の市場にストップをかけようとする著作者や出版社が出て来たり、「デジタル疲れ」というなんでもかんでもスマホを見て過ごす生活にしんどさを感じる購読者が出て来たからだそうですが、その話になぜか、少し納得した気持ちになりました。

不動産人/高齢者の不動産取引

既に4人にひとりが65歳以上である高齢化社会が始まっていて、これからもより高齢化が進むというから、まさに経験したことの無い社会が始まろうとしているわけです。

かつての核家族社会から、親と子供が同居しない傾向の強い昨今です。
これから少子化が進んでも、単身者世帯は増えるという記事を読んだことがありますが、理由は高齢者の単身世帯が増えるからだそうです。

すでに、65歳以上の方の内、7人にひとりが認知症だそうです。
これから平均寿命もドンドン延びて、仮に90歳、95歳となればですよ、認知症の割合も高くなるのでしょうね。

不動産取引の世界でも、既にテーマとなっていることがあります。
例えば、80歳で元気な方が所有している不動産を売りたいと希望して来れれた時に、不動産仲介業者として「はい、はい、どうぞ」と売却手続きを進めていいのかという問題です。
確かに、日常会話も問題なく、文章の作成もちゃんと出来て、物忘れも特別なさそうだとなると通常の段取りをしてもよさそうです。
でも、物件を買いたいという方が現れて、契約手続きの段階になってから、買主さんから売主さんの年齢が気になるなんていうケースがあります。

また、取引の所有権移転手続きに際して、司法書士の方が売主さんの奥さんや子供さんに確認を取るなんてことも珍しくはありませんし、少し斑(まだら)の記憶が跳んでいたり、この前に言っていたことと、今日言っていたことが全然違っていたりすると怖くて取引を進めることは出来ません。

買主の方から、後見人を付けて欲しいなんて言われて、売主さんが「私は元気です!」って怒ってしまって結局、その取引が破談になったなんていう話もあります。

高齢化って良いことばかりじゃ無さそうで、なかなか難しい問題であります。

/////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・テナント募集・入居者募集のご依頼・ご相談は・・・

06-6360-9791  
nozawa@minamimorimachi.jp

不動産ナマ知識/知ってますか敷地権のないマンション

敷地権と古年マンション

分譲マンション(区分所有)の売買仲介させていただいた時のことです。
売主様はこのマンションを収益物件として長年所有されていて、賃借人にも恵まれていて、とってもお気入りの物件だったのですが、お金の要ることがあって売却することになったわけです。
マンションの《権利証》〈…権利書に同じ〉「敷地権」設定により、土地+建物で1つになっているのが普通ですが、このマンションの《権利証》は、土地と建物が別々になっていました。
分譲マンションは昭和58年の区分所有法「建物の区分所有等に関する法律」改正により、建物とその敷地を一体として利用し、分離して売却したりできないことになりました。
(但し,「敷地権」は強制ではありません。)
これを「敷地権」として、土地と建物の権利関係が一体化することになり、今では分譲マンションは登記簿においては建物の登記簿表題部で「敷地権」について記載され、土地登記簿への記載は省略されています。

同じく《権利証》も同様に土地・建物でひとつになっています。
それでは先日のケースは、どういうことなのか…。

確かに対象物件は昭和58年より以前の建物で、新築当時「敷地権」の設定は出来なかったのですが、前述の法改正以降は法務局の職権で対象物件について順次「敷地権」の登記を行なったと聞いていますが、それもなされていないし…
理由はこうでした…

建物:■Aさん 6分の5     ■Aさんの妻  分の1   という共有持分

土地:■Aさん 17332079■Aさんの妻 3462079 という共有持分

このように土地・建物の所有権内容、今回のケースではその割合が同じでないので、土地と建物を一体化する「敷地権」に出来なかったということです。
法改正以前に土地建物それぞれの所有者や、共有割合、抵当権設定内容が違うと「敷地権」設定がなされていないことが稀にあるようです。
また、ごく稀に建物だけ売却したりした人も居たそうで、もしそんな物件にめぐり合って、土地と建物の所有者が全く異なっていたりすると大変な問題です。
古年の分譲マンションを購入する時には、事前に注意する必要があります。

【チェックポイント】

■   古年の分譲マンションを売買しようとする人は、敷地権設定の確認並びに内容を登記簿謄本で行なう。

■   権利証の保管している場所を思い出し、実際に権利証を確認する。

■   「敷地権」設定のない物件を所有している人は、《権利証》が土地・建物別々ですのでそれぞれの権利証を確認する。

■   「敷地権」設定のない物件を購入する人は、購入に際し土地・建物を一体化(敷地権設定)させるため司法書士サンに支払うための費用負担が発生しますが、それほど大きな費用ではありません。

【寄り道】

「権利証」は不動産取引の主役で、決済時には必ず必要なものです。
「権利証」を探したけれども、出て来ない・・』って人がいました。
よく話してみるとタンスの中から出て来たのですが、その理由は?「権利証」「登記済証」のことで、法務局で登記完了時に「登記済」の印を押してある書類のことです。

そんなに頻繁に出して見るものでもありませんし、普通は司法書士事務所の分厚い紙袋の入っていて、その表に「登記済権利証書」とか、「不動産登記済証書」とか書いてあり、「権利証」とは書かれていないからです。

不動産人/田園住居地域(平成30年4月から導入)

来春、田園住居地域という住居系の用途地域が追加されます。


生産緑地指定(注1)された農地が、所有者の高齢化や農業を続ける意思がない場合に、制度30年経過する2022年にあたり、多くの宅地化が進む可能性が高いので、残される農地の利用とこれと調和した住居の環境を保護するために定める地域が創設されたわけです。

(注1)生産緑地指定
都市部に残る農地について、生産緑地指定を受けると農業継続を条件にして、固定資産税を大幅に減免したり、相続税の支払い猶予を受けたり出来ることとされています。

田園住居地域は、低層住宅の良好な住居の環境を保護する仕組みで、建築規制の概要は、次の通りです。

【建築規制】
区域内での建築物の用途は、低層住居専用地域に建築可能なもの(住宅、老人ホーム、診療所等)又は農業用施設(農業の利便増進に必要な店舗・飲食店等で面積500平方メートル以内のもの、農産物の生産・集荷・処理・貯蔵に供するもの)に限るとされているので、住宅ついてはほぼ第一種・第二種低層住居専用地域と同じようなイメージで、且つ、農業物に付随する小規模な飲食店舗が建築できるということです。
区域内の建築物について、容積率、建ぺい率、高さ、外壁後退を、低層住居専用地域と同様に制限するとされています。