今日は平成最後の天皇誕生日です。
１９５８年に東京タワーが完成した記念日でもあります。
ついで言えば、その３年前に私が生まれた日でもあります。

「節税効果」は“嘘”ではありません、半分“正しい”と思います！

投資用マンションの営業トークや広告で、「不動産投資は節税になる」とよく見聞きします。
特に、「減価償却費」は実際の出費はないのに、経費として収入から引けるので「節税」になると・・・また、青色申告すると１０万円控除や貸借対照表や損益計算書を添付している場合には、最高６５万円とかいうのも実際上の出費を伴わない合法的な「節税」であります。

ところで、平成３０年度税制改正で、２０２０年度より基礎控除が３８万円から４８万円に引き上げられます。

単純に個人事業主にはメリットがありますが、会社員しながら不動産投資している人の場合、給与所得控除の金額が１０万円下がるので、基礎控除１０万円アップと相殺されてしますから基礎控除の引き上げのメリットを得られない人も出て来ます。

事業的規模（一般には「５棟１０室以上」）になって、それなりの収入があれば配偶者を青色専従者にして給与を支払い、ボーナスを出すとすると、（実際に支出するかどうかは別にして、）所得分散で税金を安くするだけの「節税」効果はあるでしょう。

ガソリン代や飲食費、セミナー出席費用なども経費計上することも出来ますが、金額的には細かな部類の話ですので、ものすごい程の効果があると言うにはならないと思っています。

そのことに神経を使うよりは、実際の収入自体を確保することやアップさせることに注力する方がいいのじゃないかと思います。

不動産投資は不動産所得があるから意味があるので、入居者確保、テナントの誘致が最も大事です。
空室にしていても節税にはなりますが、実質の赤字ですから、稼働率を上げることや、もっと収入をアップさせる方法を考えてみませんか。

例えば、サブリースしていて実質賃料の９０～８０％の収入で満足することなく、自分で仲介業者に募集を依頼してもっと収入をアップさせる方法を模索してみませんか。勿論、悪徳管理会社に搾取されているかも知れないのなら、リフォーム費用や管理報酬も正当なものなのかともう一度検証してみるのもいいかもしれません。

不動産による「節税効果」として最も大きなのは、「相続対策」で現金を不動産に代えた時の“相続税評価額”の低下だと思われます。

大雑把に言えば、相続の時に現金１億円はそのままで評価されますが、（色々なものがありますが）不動産の評価は土地であれば“路線価”や、建物は“固定資産税評価額”などを基本に評価しますので、現金に比べて半分とか、それ以下になって納税負担を減らせる効果が期待できるからです。

また、現金であれば１億円に対する預金金利は低いけれども、不動産であれば更地であってもパーキングで収入を得ても今の預金金利よりは多いでしょうし、店舗やマンションを購入してテナント・入居者に入ってもらえれば、大阪市の物件でも５～６％の利回りにはなります。

不動産投資は「節税＋収益」の両方が見込めるので、富裕層のみならず投資に興味のある方々に向けて今後も不動産投資は無くならないのでしょう。

★不動産の利回りに関する記事★

ワンルーム投資平均利回り４％

イールドギャップ

自己資金とか利回りとか

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“表面利回り”と”収益還元利回り”

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今朝の大阪市内は深い“もや”に覆われて梅田周辺の高層ビルの上の方は見えないくらいでした。
今年は、夏は殺人的な暑さ、そして大阪でも地震に被害で今でも瓦屋根の修繕の済んでいないお家もあるくらいです。

なにしろ、建築関係の人手不足は深刻です。
おのずと施工費用も高いし、土地の値段も下がる気配が感じられません。

国内では金融緩和に支えられ、企業は輸出主導で国内景気の回復が息長く続いています。
データでは景気は現在も回復しているらしく、来年１月まで続けば、６年１カ月に及んだ「いざなみ景気」も超えて戦後最長となるのだそうです。

政府がする判定は生産や消費などのデータを十分検証し、１年程度かけて行われるので、取り敢えず速報値で知るのが手っ取り早いのですが・・・
第２次安倍政権が発足し、日銀の大規模金融緩和を柱とする経済政策「アベノミクス」を進め、円安・株高に伴い企業業績や雇用が改善し、活発な設備投資も景気を下支えしていることはそうなのでしょう。

ただ、大企業の方はそれなりに潤っているみたいですが、中小零細企業の賃金は伸び悩み、消費が相変わらず力強さを欠いて、税や社会保険料などの負担だけが身に染む状況です。

まるで、今朝の“もや”みたいにスッキリしない感じです。

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オフィス仲介大手の三鬼商事が１３日に発表した東京都心のオフィス空室率が調査開始２００２年１月以降で初の１％台になったそうです。

リーマンショック後の２０１０年１１月には、９．０４％だったが、その後東京一極集中の動きが加速して、今回の数値は予想以上のものだったらしい。当然、賃料も上昇していて、平均募集賃料は２万７４３円／坪で５９ケ月連続の上昇だとか。

大阪市内でも、オフィスの空室率は低下しています。

オフィスビル経営の会社の社員も、自社保有しているビルに空室が少ないので営業にならないらしいのです。因みに、大阪市内の空室率は２．８６％、梅田エリアは２％、淀屋橋・本町は２．４６％と東京ほどではないけれども、ほぼ満室に近いと言っていい位のパーセンテージです。
平均募集賃料は東京の半分以下の１万１４１４円／坪です。

自社ビルを持ちたいという会社も多くなっていますが、こうなるとビル保有者も簡単には手放したくなくなる気分になってまして、売り物件の数も少ないのが実情です。

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全国の税務署で住宅ローン減税制度（注）の適用を間違って２０１３～２０１６年の３年間で焼く１万４５００人に余分に税額控除していたという。

順次、修正申告を求めていくらしいけれども、大変な作業量ですよ。

（注）住宅ローン減税は、毎年末のローン残高の１％を所得税から控除する制度で、確定申告が必要です。一般住宅では最大４０００万円（その１％の４００万円を）、１０年間にわたって控除を受けることが出来る、比較的シンプルな制度です。

消費税増税対策として、住宅ローン減税の期間を３年間延長する案が持ち上がっているらしい。
建物価格の２％を３年間掛けて所得税から控除する案です。

他にも消費税対策のプランは沢山あって、キャッシュレス決済での「ポイント還元」、マイナンバーカード利用者の買い物時の「ポイント加算」、「プレミアム付き商品券」などです。他にも食料品などの消費税率を８％に据え置く「軽減税率」導入は、外食は１０％の税率で、持ち帰れば８％になるなど制度は複雑です。

「税金」制度はもっとシンプルにしないと、結局何がなんだか分からなくなってまた混乱するんじゃないでしょうか！

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どこの業界でも特有の用語とか言葉とかがありますが、不動産取引においても業界用語があります。

一般の方が不動産取引の場面で、その用語を理解していないことがあってもおかしくないのですが、おそらく一々質問することの方が稀だと思います。

例えば、収益物件の「関西方式」とか「東京方式」とかいう言い方があります。（注１）
買主さんが何戸も投資用マンションを所有しているので、当然理解しているだろうと思って商談を進めて、いざ契約前の重要事項説明の段になって、「それって何ですか？」っていうこともあったりします。

(注１)参考HP【売買取引の習慣、大阪と東京の違い】　　

例えば、区分所有マンションの１戸当りの面積表示には、パンフレットに書かれている「壁芯」面積は、登記簿記載の専有面積「内法（うちのり）」とか「内寸」と比べて小さくなります。
”壁の内側”で測るのと、”壁の中心”で測るのとでは分厚さの分だけ部屋の広さが違ってくるからです。 接している「道路」は不動産にとって非常に重要です。(注２)

(注２)参考HP【『道路』について】

建築基準法では、建築物の敷地は道路に２ｍ以上接していなければならないとされています。そして、その道路は原則として幅が「４ｍ以上」あることが必要だとされています。
ただ、現実には４ｍ未満の道路がいっぱいありますので、そのような道路を「みなし道路」＝建築基準法４２条第２項の条文名をとって「２項道路」と呼んでいます。
もしこのような道路に接している物件を購入したり、所有していれば、将来建物が老朽化したり売却する際には、道路中心線から２ｍ以内には建築できないと言う制限（セットバック）があることを知っておかなければなりませんね。

「旗竿物件」とは、例えば“４ｍ以上の道路に２ｍの細い道路の先に広い敷地がある”ような土地（袋地）のことで、建物があればその全体のこととなります。

形が竿の付いた旗に似ているので旗竿物件を呼びます。

よく似た物件に、「囲繞地（いにょうち）」というのがあります。
全く道路に接していない土地の所有者は、通行目的として、道路と連絡するために、その土地を囲んでいる他人の土地に道路を作ることが出来るとされていて、その権利を「囲繞地（いにょうち）通行権」といいます。 その権利は「囲繞地（いにょうち）」のなかで最も支障が少ない部分で、必要最小限の範囲に限られます。（通行料を支払う義務がありますが。）

「囲繞地（いにょうち）通行権」は、ほとんどの場合、既存の通路の幅を認めるためのもので、必ずしも２ｍの幅員を認めるためのものではありません。
「旗竿物件」の２ｍ幅員とは似ているようでも違うものです。

このようにちょっとしたことのようでも、結構複雑なことがあります。
不動産業者は日常的に色々な物件を見聞きしていますので、全てを知っているわけではありませんが、知る術を知っていたり、解決方法を探り出したり出来ることも多いので、判らないことや知らないことはドンドン聞いてみる必要があると思います。

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イギリスのロックバンド「QUEEN」のフレディ・マーキュリーを描いた映画「ボヘミアン・ラプソディ」が大ヒットしていると知って映画館に行ってきました。

大ヒットしているということで館内は満席で,確保できた席は前から２列目で“首に負担”が掛かる位置です。

洋画ではミュージシャンの生涯を映画にした作品が多々ありますが、この映画を見る人の年齢層が結構高そうなのを感じて、ちょっと今まで観た作品とは違う雰囲気でした。

特別な「QUEEN」のファンでもない私でも、ＣＤを持っているのも１９７０～８０年代のスターだったからでしょうか。

映画は単なるスター誕生物語ではなくて、フレディの抱える深い闇の部分、バイセクシャル・歯が出ている口元・パキスタン人の両親が移民として生活していてウマが合わないことなど普通の人間としてどう生きていくべきかを問う気持ちを感じられる内容です。
後にエイズで亡くなるのですが、４５年の短い生涯でも今尚影響力のある人物なんだと思い知らされました。

映画が終わってしまうと、スクリーンを見上げていた首の負担も忘れていたことに気づきましたね。

今年一番のヒットと言われている映画、未だご覧になっていない方も久しぶりに映画館に行ってことをお勧めします。

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不正融資が明るみになったスルガ銀行や西京銀行などのお陰だけではないと思いますが、不動産融資、特に収益物件の中でもレジ系といわれる収益マンションの足取りが重いです。

原因は、銀行の不動産融資が「厳格に」「慎重に」なっているからです。

昨年、一昨年と節税対策の土地所有者や利殖目的の不動産投資家など幅広い層の顧客でにぎわっていた不動産投資市場です。

そのような状況を感じて、最近若干の値下げをし始めた売主も出始めましたが、大半は従来通りの強気なスタンスです。

なんていっても金利が安いから、慌てて売り急がなくてもイイからでしょう。

来年の春くらいまでは睨み合いの状態が続くのかと思っていた矢先に、万博の誘致が大阪に決まって７年後とは言え、なにやらゴソゴソ動きがあるはずと思っています。

それにカジノを含めた大型リゾート施設ＩＲの誘致も大阪が有力視されているみたいですし！

金融機関の融資と不動産市場は裏腹の関係ですから、あまり引き締めがきついと世の中に悪い影響が出かねません。
金融機関の収入源は貸し金です。
善し悪しはあるけれど、今までは東京のトレンドが半年後、一年後に大阪に来るという言い伝え、これからは少し違うかもしれないです。
インバウンドで賑わっている大阪には新たなビジネスモデルを探す動きがきっと始まるはずです。

「景気」の気は、“気持ち”からですから、前向きにがんばりましょう！！

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