不動産ナマ知識/内寸と壁芯・2項道路・旗竿物件と囲繞地(いにょうち)通行権

どこの業界でも特有の用語とか言葉とかがありますが、不動産取引においても業界用語があります。

一般の方が不動産取引の場面で、その用語を理解していないことがあってもおかしくないのですが、おそらく一々質問することの方が稀だと思います。

例えば、収益物件の「関西方式」とか「東京方式」とかいう言い方があります。(注1)
買主さんが何戸も投資用マンションを所有しているので、当然理解しているだろうと思って商談を進めて、いざ契約前の重要事項説明の段になって、「それって何ですか?」っていうこともあったりします。

(注1)参考HP【売買取引の習慣、大阪と東京の違い】  

例えば、区分所有マンションの1戸当りの面積表示には、パンフレットに書かれている「壁芯」面積は、登記簿記載の専有面積「内法(うちのり)」とか「内寸」と比べて小さくなります。
”壁の内側”で測るのと、”壁の中心”で測るのとでは分厚さの分だけ部屋の広さが違ってくるからです。 接している「道路」は不動産にとって非常に重要です。(注2)

(注2)参考HP【『道路』について】

建築基準法では、建築物の敷地は道路に2m以上接していなければならないとされています。そして、その道路は原則として幅が「4m以上」あることが必要だとされています。
ただ、現実には4m未満の道路がいっぱいありますので、そのような道路を「みなし道路」=建築基準法42条第2項の条文名をとって「2項道路」と呼んでいます。
もしこのような道路に接している物件を購入したり、所有していれば、将来建物が老朽化したり売却する際には、道路中心線から2m以内には建築できないと言う制限(セットバック)があることを知っておかなければなりませんね。

「旗竿物件」とは、例えば“4m以上の道路に2mの細い道路の先に広い敷地がある”ような土地(袋地)のことで、建物があればその全体のこととなります。

形が竿の付いた旗に似ているので旗竿物件を呼びます。

よく似た物件に、「囲繞地(いにょうち)」というのがあります。
全く道路に接していない土地の所有者は、通行目的として、道路と連絡するために、その土地を囲んでいる他人の土地に道路を作ることが出来るとされていて、その権利を「囲繞地(いにょうち)通行権」といいます。 その権利は「囲繞地(いにょうち)」のなかで最も支障が少ない部分で、必要最小限の範囲に限られます。(通行料を支払う義務がありますが。)

「囲繞地(いにょうち)通行権」は、ほとんどの場合、既存の通路の幅を認めるためのもので、必ずしも2mの幅員を認めるためのものではありません。
「旗竿物件」の2m幅員とは似ているようでも違うものです。

このようにちょっとしたことのようでも、結構複雑なことがあります。
不動産業者は日常的に色々な物件を見聞きしていますので、全てを知っているわけではありませんが、知る術を知っていたり、解決方法を探り出したり出来ることも多いので、判らないことや知らないことはドンドン聞いてみる必要があると思います。

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「ボヘミアン・ラプソディ」

イギリスのロックバンド「QUEEN」のフレディ・マーキュリーを描いた映画「ボヘミアン・ラプソディ」が大ヒットしていると知って映画館に行ってきました。

大ヒットしているということで館内は満席で,確保できた席は前から2列目で“首に負担”が掛かる位置です。

 

洋画ではミュージシャンの生涯を映画にした作品が多々ありますが、この映画を見る人の年齢層が結構高そうなのを感じて、ちょっと今まで観た作品とは違う雰囲気でした。

特別な「QUEEN」のファンでもない私でも、CDを持っているのも1970~80年代のスターだったからでしょうか。

映画は単なるスター誕生物語ではなくて、フレディの抱える深い闇の部分、バイセクシャル・歯が出ている口元・パキスタン人の両親が移民として生活していてウマが合わないことなど普通の人間としてどう生きていくべきかを問う気持ちを感じられる内容です。
後にエイズで亡くなるのですが、45年の短い生涯でも今尚影響力のある人物なんだと思い知らされました。

映画が終わってしまうと、スクリーンを見上げていた首の負担も忘れていたことに気づきましたね。

今年一番のヒットと言われている映画、未だご覧になっていない方も久しぶりに映画館に行ってことをお勧めします。

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不動産人/2025『大阪万博』誘致に成功で、気分スカッと!!

不正融資が明るみになったスルガ銀行や西京銀行などのお陰だけではないと思いますが、不動産融資、特に収益物件の中でもレジ系といわれる収益マンションの足取りが重いです。

原因は、銀行の不動産融資が「厳格に」「慎重に」なっているからです。

昨年、一昨年と節税対策の土地所有者や利殖目的の不動産投資家など幅広い層の顧客でにぎわっていた不動産投資市場です。

そのような状況を感じて、最近若干の値下げをし始めた売主も出始めましたが、大半は従来通りの強気なスタンスです。

なんていっても金利が安いから、慌てて売り急がなくてもイイからでしょう。

来年の春くらいまでは睨み合いの状態が続くのかと思っていた矢先に、万博の誘致が大阪に決まって7年後とは言え、なにやらゴソゴソ動きがあるはずと思っています。

それにカジノを含めた大型リゾート施設IRの誘致も大阪が有力視されているみたいですし!

金融機関の融資と不動産市場は裏腹の関係ですから、あまり引き締めがきついと世の中に悪い影響が出かねません。
金融機関の収入源は貸し金です。
善し悪しはあるけれど、今までは東京のトレンドが半年後、一年後に大阪に来るという言い伝え、これからは少し違うかもしれないです。
インバウンドで賑わっている大阪には新たなビジネスモデルを探す動きがきっと始まるはずです。

「景気」の気は、“気持ち”からですから、前向きにがんばりましょう!!

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