購入を検討する物件が「道路」にどの様に接しているのか、それが凄く重要なことはご承知のことでありますが、「道路」をテーマにしたお話しは奥が深くて多岐に渡るので結構大変です。

一般的には、既存の投資用マンション購入することが検討しやすい理由の１つに、｢道路｣にそれほど気を使わなくいいこと言うことがあると思います。 1棟マンション購入の場合「道路」の意識は物件からの景色、車と道路の関係くらいで、購入者はもっぱら“お金（収支）の問題”に気持ちがいくのではないでしょうか。 それに比べて更地や中古住宅等を購入しようとする場合（反対に売却する場合も）や、建築計画をするときなど「道路」の重要性は最重要課題であります。

道路幅員は側溝を含み、側溝の淵までを道路の幅とします。
また、道路は真ん中で膨らんでいるもので、雨水などが側溝に流れるように作られていますので、道路幅員を測るときに、道路に巻尺をべたっと這わして測ると、実際の道路幅員よりも少し長くなったしまいます。ですから、正確に測るには巻尺などをピンと張った状態で測るのが正しい測り方です。

■   土地や土地付建物を売買するときの「道路」

建築基準法上の「道路」は、原則として幅員４ｍ以上で公道（国道・府道・県道・市道･町道等）でも私道でもかまいません。 幅員４ｍ未満の道でも特定行政庁（注１）が指定したものが、よく『２項道路』（注２）と呼ばれる道路で、現況道路の中心線から両サイドに２ｍずつセットバックしたところが道路境界線となります。 道路負担した面積は通常取引対象面積の価格には含まないことが多いのですが、たまに「坪なんぼ？（＝大阪弁で［坪単価で幾らですか？］の意）」「（道路部分も含めて）坪＊＊円です」なんて云うこともありますので、有効面積なのか私道を含めた全体面積なのかは再確認が必要です。

建売住宅などで多い『位置指定道路』は調査も厄介なものです。 住宅を効率良く建てるために例えば下の図のように道路を作って特定行政庁に認可してもらうものです。

道路の仕様（アスファルトとか砂利敷き）は決まっていても、その権利関係は様々で一律では有りません。 その道路の名義が後に府や市が引き取ってくれればすっきりするのですが、全体の住宅の共有持分であったり、建物の前だけそのその住宅の名義で持ち寄っていたり、分譲業者の名義のままでその会社は既に無くなっていたなんてこともあるので、現地を目視しただけでは解からないのです。
それのどこがよろしくないのか言いますと、例えば上下水道やガスなどの配管をやり直す時など、道路の持ち主の同意･許可が必要になり了解を得る為に“承諾料”が必要になるなどの交渉や費用の問題が絡んでくるし、もし所有者が捉らないときその手続きはとても大変な手間と労力を要するからです。

たかが「道路」なんてと何気なしに思っていても、維持管理するには費用も発生するものですから、権利関係のスッキリしないものはよろしくありません。 不動産は登記簿上の面積と実際のそれとが必ずしも同じだとは限りませんが、マンションのパンフレット表示が壁心で、登記簿は壁の内法で表示しているというようなことは特に問題ではありませんが、古くからある分譲地や最近測量していない土地などは現実に登記簿と実際の面積が相違しているものが沢山あります。
それは昔の測量方法と今の方法が異なっていたり、隣地との立会いで境界の変更、未測量だった…等の様々な理由からです。 実際の大きさや物件の現状を知るためにも、土地を購入する際は出来るだけ実測図付で取引をした方が良いでしょう。 （入札物件は別として）最近は買主も実測取引を希望するのが殆どで、公簿取引（注３）ですることは少なくなりました。

実測取引となると隣接地同様、道路と面しているところの境界もハッキリさせ実測図（注４）の作成が必要となりますので、道路の所有者（国・府県・市町村・個人・法人）との立会いがあり、買主も物件そのものをより正しく把握できるからです。

『都市計画道路』として当該地の一部が、将来立ち退き予定のあるものも結構身近に存在します。 何十年も前に計画されたものが実行されず、役所の図面上だけで確認できるなんてものもありますし、その対象地の所有者はタイミングによっては《立退き料》や《物件の買い替え》により、立ち退き料を頂いて美味しいものになる可能性もありますし、当然、その逆のケースもあります。
直接に立ち退きを迫られる当事者でなくても、近隣の土地所有者の方々も将来道路が完成すれば周辺の状況が大きく変化し、その所有物件の価値が大きく変化することになったりします。

■   建築しようと計画するときの「道路」

現状が幅員４ｍ以上（６ｍ以上の場合もあります）、間口２ｍ以上の接道が満たされていなくても、私道負担（所有地の一部を道路に提供する）や２項道路として認められれば、建築基準法上の道路として建物を建築することも出来ます。 その際考えないといけないのは、都市計画で定められた容積率と前面道路の幅員によって容積率の制限がある点でしょう。 例えば、４ｍ道路に接している敷地で住居系の用途地域で容積率３００％の場合、１６０％の容積率が適用せれます。 用途地域が住居系の場合と、その他の場合で次のように扱いが違っています。

★物件調査の実務に関する記事★

目には見えない「道路」？

そもそも「登記簿」の話

更地渡し

地目（ちもく）の話

【坪・帖・間・尺】

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金融庁の報告書が『１００年安心の年金』は嘘だったのか？と批判されています。
せっかくなので、全５１ページに目を通してみました。
内容は差し詰め、ＦＰの教科書って感じでした。

年金は現役当時の５０％を賄っている、いや、現状は６０％くらいを賄っているのだから、今リタイアしている人は結構リッチな人も多い。

それでも、毎月の生活費にお金を幾ら使っているかを考えてみれば、１００歳まで幾ら必要かくらいなのかはすぐ分かることです。

個人的に、今回の「老後２０００万円不足する」という騒ぎを、横目で見ていて思ったことが３つあります。

最初は、この「２０００万円不足」のベースが厚生年金受給者だということです。

国民年金のみの自営業者や、氷河期に就職できずに、今尚、非正規労働者（全体の３７．３％）として働いている人は国民年金にすら加入していない人も多いでしょう。
そういう人は、２０００万円不足どころか、４０００万円以上は不足ってことでしょう！

２番目は絵に描いたような厚生年金受給者をモデルケースにしているので、持ち家を前提にしています。

勿論、ローンの完済を念頭に試算しています。
日本の持ち家比率は８０％弱程度、７０代くらいのシニア世帯はほぼローンの支払いを終えているでしょう。報告書の中にも書かれていた若い人の持ち家比率が下がっているということは、後々も賃貸暮らしの人が増えるってことです。報告書の中には無いけれども、必要額１万４～５千円の住居費なんてありえません。

３番目は、担当大臣の麻生金融大臣の発言です。

大体、自分が年金貰っているのかくらいは知っていて当然でしょう。
確かに、所得が多いと厚生年金はもらえないので、麻生大臣は厚生年金はもらってないと思いますが、せめてそういうところはプロなんだからきちっと答弁してほしいですよね。

それに、ネットで麻生大臣の政治資金報告書内で年間２０００万円前後の会議費と称しての飲食・呑み代が毎年あるって見ましたので、数百万円の年金なんてあってなかってもどっちでもイイのでしょうが・・・

寿命が延びるということは、お金が要るってことです。
前例のない高齢化社会に突入して、自分で考えるしか方法はありません。

考えるイイ機会を与えてくれました、そのことだけは間違い無さそうですね。

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自分が６３歳になっているからなのか、最近自宅周辺や仕事で出かけたときなど、自分より年齢が高そうな人がやたらと目に付くことが最近特に気になっています。
この間、ドコモショップに行ったときも、お店に来ているお客さんが全員高齢者でした。

この間、分譲マンションに住んでいる友人が、お隣の方が鍵を無くしたということで自宅に入ることが出来なくなって、九州に居る娘さんに連絡を取ったりして大騒ぎになったそうです。
数時間後に、鍵がご自身の首に掛けていたことが分かり、一件落着したそうです。

そんな風に身近なところにも高齢化の波が急速に押し寄せていることが感じられます。

もはや、ワンルームタイプの賃貸マンションにも高齢者の方が入居を申し込んでくることも珍しいことではありません。
家主さんは孤独死や認知症、火の取り扱いなどの心配で、入居を承諾をして問題ないのかという気持ちを持っています。

孤独死の場合は、死亡後の荷物の処分や遺体の引取主が速やかに行動してくれるかの問題、、認知症や火元の確認等の場合は、その程度を誰がどう判断するかによって対処の仕方が違ってきます。

そういう事故に対する裁判の事例はいろいろあるみたいですが、個々のケースによって事情が違うので判例も同じではありません。

まあ現実問題としては、最低限連絡の取れる親族が近くにいること、その人を保証人にすること、家賃保証会社に加入してもらうことは必須条件ですね。

★高齢化に関する記事★

賃貸マンションと孤独死について・・・その１

賃貸マンションと孤独死について・・・その２

賃貸マンションと孤独死について・・・その３

高齢者の「終の住まい」

不動産取引の２つの高齢化問題

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６月３日に金融庁が発表した「人生１００年時代を見据えた報告書」が、大騒ぎの火種となってしまいました。
長くなる定年後の人生、じわり減り始めた公的年金、そして超低金利が続く中での運用難の時代を皆が実感し、将来への不安を感じ始めている。
そんな時に、９５歳まで生きるには夫婦で約２０００万円の蓄えが必要だと発表したのだから無理もありません。

高齢者の間に老後資金の不安が強まったのが平成３０年頃からだったから、今多くの高齢者は「長く働く」ことを理解し始めていると思います。
公的年金だけは生活できないことを知っているけど、政治家は「１００年安心」だと言っていたこともチャンと覚えています。（昨日、何を食べたかは忘れてしまっていますが＾＾）

いわゆる、平均的だとされる６５歳男子＋６０歳女子の夫婦では、年金収入２０万円に対して毎月５万円の赤字が生じるという試算から、９５歳まで生きると約２０００万円要るのだそうだ。

報告書では、現役のときから長期積み立ての商品に分散投資するように、定年後は退職金も有効に使いましょうと示唆しています。

後日、麻生金融相が「表現が不適切だった」と釈明しているのをニュースで見ました。
でも、余計に意味が分からなくなってしまいました。
たぶん、今の６０歳の２５％の人が９５歳まで生きるという推計があるそうですので、「年金だけでは食って行けないよ」と言いたいのだということでしょう。

それから不動産関連の問題についてひつだけ取り上げてみますと・・・長い人生の中で最も比率の高いものとして、子供の教育費・老後の生活費などがありますが、最たるものは「住居」です。

どこに住むか、どんな処に住むかによってリタイアした後の生活費は全然違ってくるものです。

日本全国の持ち家比率は６０％強です。最も比率が高いのが、富山県８０％弱、秋田県、山形県と続きます。関西圏は賃貸比率が高くて、大阪府は４０％強、京都府も約３５％です。

賃貸か持ち家かという論議はあるのですが、持ち家派の方が定年位で住宅ローンが完済していると楽ですよね。
逆に、賃貸派の方は相変わらず支払いが続きます。
世帯人数が減ったりして引っ越すのもお金が掛かるのと、受け入れてくれる賃貸住宅も若いときのようには見つからないかも知れません。
この問題は出来れば、６０歳より以前に考えておいて準備したいとです。
７０～８０代でこの問題に対処するのが結構きついと思われます。
金融庁の人はそこまで考えてはくれませんからね！

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不動産取引の２つの高齢化問題

高齢者の「終の住まい」

遺産分割協議書

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実家の処分はなぜ揉める？

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関西圏の新築住宅の売れ行きは順調だそうですが、関東は厳しいのだそうです。
理由は価格が高くなり過ぎたからだとか。
給与所得者のベースは大阪でも東京でも一緒ですから、大阪市で４０００万の分譲マンションが、東京で６０００万円だとすれば購入者もきついですよね。

貸家の方はと言えば、８ヶ月連続のマイナスで、かぼちゃの馬車の不正融資事件や施工不良問題もあり、不動産投資市場に冷や水を思いっきり浴びせてくれています。

不動産投資家の皆さんの責任というよりは、事業者側のモラルとか経営姿勢の問題だというべきでしょう。

不動産融資がそのお陰で、各金融機関も審査を厳しくしているので、購入できる人が少なくなっている。金利は相変わらず低金利のままですが、フルローンは昔の話で、現状は手持ちの資金を投入して残りを融資で賄う人が必要です。

昨年の今頃と比較すると、不動産投資市場は様変わりしてしまいました。
不動産融資を厳しくしている金融機関の方もしんどいと思いますよ。
聞いた話によると、信金信組の中にはこっそり金利を上げているところもあるみたいです。

フルローンで物件を購入した家主さん、空室期間が長引いたり、家賃が下落したりすると、一機にマイナス収支に陥るなんてことのないように気をつけて下さい！

★不動産市況に関する記事★

金融緩和の話（ひとりごと）

低金利で都市銀行も収益悪化・・・

営業スタイルの話

せんみつ（千三つ）

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平成が終わり、令和がスタートして１ヶ月が過ぎました。

平成６年に独立して不動産業界にいますが、昭和のバブル処理の名残がまだ残っていた頃でした。
当時はまだ、パソコン全盛期でもなく、フェイスツtoフェイスの情報交換がメインでした。
その頃の不動産屋って、毎日が人と話しているか、いっぱい物件を見に行っていました。
今はメールとグーグルマップですね。

実は私、こないだの４月末にガラ携からスマホデビュー致しました！
まだまだ初心者ですが、それほどの抵抗感もなく使えています。

ただ、事務所内の通話が極端に悪くなり、先日ドコモの人に改善工事を依頼しました。
でも、ひと月くらいこのまま我慢しないとダメみたいです。
不動産営業という仕事は電話と一緒に生きているようなものですから、凄く不便です。

以前はそれほど気にならなかったけど、自転車を漕ぎながらスマホをいじっている人が凄く多いですね。通話をしている人じゃなくて、メールとかラインとか、また、サイト見ながら交通量の多い道路を前進している危険な人も・・・歩きながらスマホを眺めている人は、前から来られても、後ろにいても通行人のとって邪魔です。

そういう私も、そのうちそういう人になるのでしょうかねぇ・・いや、たぶん成れないと思います！

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