２～３年前、悪意をもった不動産業者や建築業者が、不動産取引に疎い素人を騙して収益用マンションを買わせたり、相続対策と称してアパート建築を勧めたりする時に、融資する銀行もグルになって、将来の賃料収入を保証するかのように装ったサブリース契約が社会問題になりました。
その結果、今頃と言うべきか、今更と言うべきなのか分かりませんが、サブリース契約に関する新法が２０２０年１２月１５日に施行されます。

新法の正式名称は、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」です。

国土交通省の行った調査によると、入居率が下がったり、家主に支払う賃料が減るリスクについて説明をしている業者は５９．７％で、サブリース契約の説明が十分行われていないケースが多いことが判っております。

収益用不動産のオーナーはサブリース業者に一括して借上げてもらうことで、一定期間安定した収入を得ることが出来ます。でも、建物の維持管理・家賃の集金・費用の支払い業務も業者任せになることから、悪意のある業者に好き放題されてしまうケースがあると大きなトラブルに繋がります。

また、業者の目的が“賃貸マンション建築”自体である場合などは高値な建築費にしておいて、相場より高い賃料設定のサブリース契約を持ちかけておいて、数年後には契約解除を持ちかけるという信じられないような悪意のある話も耳にしたこともありました。

一棟のマンションでなくても、サブリース契約で安定した家賃収入を謳い文句に、大阪や東京の区分所有の投資用マンションを遠隔地に住んでいる医師や教師、一般のサラリーマンなどに販売して管理業務やリフォーム工事でオーナーさんに分からないように好き放題する不動産業者も残念ながら存在しています。

もちろん、大半のサブリース契約は適切に運営されていると思いますが、そんな悪質な業者に引っ掛かったオーナーはとんでもない負担を強いられることになります。
そのトラブルを防ぐためには業者側のモラルの向上と共に、家主さん＝オーナーの不動産取引に対する知識と理解力が必要です。

不動産取引にとって『購入する物件』も重要ですが、ちゃんと相談できる『不動産業者を選ぶ』ことも重要だということもお忘れなく。

★不動産トラブルに関する記事

不動産投資「商法」にだまされないで！

不動産広告の「禁止用語」

提携ローン…投資のリスクは全て買主が負う

不動産取引の２つの高齢化問題

////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にお電話やメールをお願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

不動産仲介業も商売ですから、信頼や説明力・表現力って大事なことです。
今回は、以前に一棟売りマンションの売買契約をした時のことをお話します。
売主側の仲介業者さんが売買契約書（案）を作成してきて、買主側の仲介業者として当方が疑問点や修正箇所がないかどうかチェックすることになりました。
売買金額の内訳として、土地・建物と（建物の）消費税に分ける際、売主側の仲介業者の社長さんが「売主は個人だから消費税は掛からない」というのです。
理由を聞くと、「個人は消費税が必要ないから」と言うのです。
「へぇ～そうなんですか」と聞き流しておきましたが、こういう仲介業者さんでもちゃんと売主から売却を依頼されて商売できてるんだなぁと変な感心をしてしまいました。

消費税の課税事業者

消費税は、『課税事業者』と呼ばれる事業者が納税する税金です。

法人でも個人でも『課税事業者』になりえます。

単に「個人だから消費税は関係ない」なんてことは全くありません。

それに、先の売主さんは何棟もマンションを所有している方だと聞いてましたので、『課税事業者』である可能性が高いと思われました。

『課税事業者』であるどうかを判断するには、２年前の課税売上で判断します。

２年後に課税売上が一切ない場合は消費税を払う必要は勿論ありません。

それと、もし２年前に課税売上が１０００万円を超えていなければ、売却した年に『課税事業者』になることはないので、消費税は課税されません。

それは基本的な知識ですので、おそらく売主さんはご存じのはずです。

特定期間というもの

プラスして課税事業者のことで付け加えると、『特定期間』（※注）というものがあります。

通常の基準期間の課税売上高が１０００万円以下でも、『特定期間』における課税売上高が１０００万円超だったら消費税の課税対象になります。

※注・・・個人：前年の１月１日～６月３０日　法人：前年事業開始以降６ケ月

インボイス方式が導入される

２０２３年１０月１日から導入されるインボイス制度。

免税事業者が消費税を預かる形で納税することなく”益税”となることが難しくなる制度だと言われています。

この制度によりもうすぐ、免税事業者は消費税を上乗せして請求できないということも知っておかないといけませんね。

★不動産と税金に関する記事

損益通算『土地金利不算入』の話

『固定資産税』の“あれこれ”

意外な負担感がある「住民税」「健康保険料」の話

一棟売マンションを購入した時の不動産取得税･固定資産税

////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にお電話やメールをお願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

ベテランの不動産業者さんと打ち合わせをしていると、昔の”契約書”はペラペラの紙１枚で、それに手書きだったなんて笑いながら昔話をすることがあるもんです。
また、昨今の”重要事項説明書”の記載内容は随分と質量ともに盛り沢山になっていることも話題になりますが、それは”重要事項説明書”自体の作成がすごく手間も時間も係るので大変だということです。
当然のことながら、”重要事項説明書”は契約前に作成して説明しないといけませんので、契約自体が吹っ飛んでしまうとしっかりした重説であればあるほどその苦労は水の泡となってしまいます。

令和２年宅建業法の改正で、宅建業者は賃貸・売買に関わらず「水害ハザードマップ」を添付して取引対象不動産の位置を示して、説明をしなければならないということになりました。

（令和２年８月２８日施行）

「ハザードマップ」は各市町村のホームページから取得することが出来ますので、宅建業者にとってそれほど大変な作業でもありません。

必要とされている「ハザードマップ」は、全部で３種類です。

• 河川氾濫の場合の浸水区域、水深。

• 内水（雨水）浸水想定区域

• 高潮浸水想定区域

まだ上記の「ハザードマップ」が作成されていない市町村にある物件だと、説明する時にその旨を伝えればよいとされています。

でも、「ハザードマップ」と物件についての説明義務は、『ハザードマップに記載されている内容の説明』まで義務つけるものではないので、ある意味で曖昧な部分がありますが宅建業者にそこまで説明できるはずもありません。

但し、「ハザードマップ」に記載された避難所については、その位置を示すことが望ましいという指導が宅建業者に対してなされています。

★宅建業法に関する記事

契約不適合責任（改正民法）

「活断層」の記載義務

重要事項説明に関するトラブル

///////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

お電話やメール、お待ち申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「会社案内」
南森町不動産の「物件情報」
南森町不動産の「お問い合わせ」

ふざけ過ぎとちゃうか！

はんこの生産地”山梨県”の長崎知事が、河野行政改革大臣に噛みついているニュースはいい感じですね。
河野大臣が平井デジタル改革大臣から「押印廃止」のはんこをプレゼントされて、ツイッターで写真を公開したのがそもそもの間違い。

はんこを作って家族を養い生活している人や、商店街などで印鑑を売っている人の気持ちが分からないのかと自民党員からも批判をされています。

収入印紙って何のためにあるの？

河野大臣が「はんこ」の次に検討しているというのが「収入印紙」だそうです。

収入印紙を領収書などに貼り付けておくだけでは印紙としては無効で、割印があってはじめて印紙税を納税したと認められます。
ここで「はんこ」と「収入印紙」が関係しているが結びつきます。
印紙に押印する割印は、印鑑だけでなく署名（ペンで二本線引いたりするやつ）とかして、貼り直ししてまた使うことをしないようにしても有効です。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

作成した文書が金銭のやり取りに関わるものであれば「課税文書」という扱いを受け税金の徴収の対象となります。 その税金を納めたという証拠として、「収入印紙」を購入し文書に貼付することで、文書に対する納税が済んだことを示すということが「収入印紙」が存在する意味です。
「課税文書」にはいくつかの種類があり、国税庁発行の「印紙税額一覧表」に各書類の詳細と印紙税額、主な非課税文書が記載されています。

我々が日常的に使うことが多いのは「契約書」と「領収書」でしょう。
「契約書」は、その金額によって「収入印紙」の額は違います。
５万円以上の「領収書」には、収入印紙の貼り付けが必要です。
以前は３万円までが非課税でしたが、現在は法改正により５万円まで非課税となりました。
ちなみに、「収入印紙」は切手と同じくさまざまな価格帯があり、最も安い１円からよく使う２００円から最高額の１０万円まで合計３１種類です。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

それでも印紙税自体は無くならない？

電子契約について印紙税が課税されない、銀行振り込みで領収書を発行しなければ印紙税は不要など不公平じゃないのかという意見は前からありました。

今回の行政の無駄を目論みの中で「収入印紙」がなくなるというのは、うれしいことですが、印紙『税』自体がなくなる可能性は低そうです。
河野大臣や平井大臣は人の痛みが判る優秀な方みたいですので、逆に電子契約や銀行振り込みにも印紙『税』を課すようなことはないようにしていただきたいものです。

★印鑑や税金に関する記事

要注意！年末の契約【長期譲渡か、短期譲渡か】

収入印紙を貼りたくない人へ

訂正印・捨印

『固定資産税』の“あれこれ”

//////////////////////////////////////////////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１
南森町不動産の「会社案内」
南森町不動産の「物件情報」
南森町不動産の「お問い合わせ」

１７連休とか、年末年始休暇の延長が話題になっています。

いわゆる大企業の正社員の人にとっては休みが増えて“得”です。

派遣・バイトの人で仕事減れば“損”ですが、不動産業界で考えてみると実働時間が減れば会社も正社員も収入は減ると思われます。
製造業やＩＴ業界みたいな『働き方』や、どこかの役所みたいに決まった時間内で働いているのではなく、実物の人間を相手に“商談”をしているからです。
コロナ禍の営業自粛の時は、商談する相手がいなくなったので、殆どの不動産業者は仕事（＝収入）にならなかったはずです。
在宅やテレワークもボチボチ入り込んできていますが、結局は対面してお話することが大事だということをコロナ禍は教えてくれました。

対顧客の問題だけではなく、会社内のコミュニケーションも減ります。
出勤しないと日々のコミュニケーションは減ります。
多分、モチベーションも下がるし。

不動産業界には会社から”名刺“だけもらってフルコミで営業している猛者もいますが、会社からは動きも見えないし、命令や指示もありません。

報告もなかったりしますけれど経営者との雇用関係ではないので、上下関係もほぼないような関係です。

フルコミは正社員（＝固定給のある人）ほど組織に対して責任を感じないので、会社側が物件調査・重説・契約書をキッチリ精査する必要がありますが、経緯が複雑な物件とか権利関係がややこしい物件は、会社が理解するだけでも大変です。でも、契約の責任は会社にあります。
そういう雇用形態を知っていると、一般の企業で今まで経験していない副業を認めたり、低い固定給で社員を雇用したりすると色々と問題が出てくると思いますが・・・どうでしょうかね。

今秋は大企業のリストラや赤字決算のニュースが盛り沢山です。
これから、巷に職を求めて面接を受ける人がいっぱい出てくるのでしょう。
わたしは出来れば、会社に勤める『働き方』ではなくて、私のような自営業とかどこかの会社と業務委託みたいな方法で収入を得るような考え方がお勧めします。
一定のスキルは必要でしょうが、まあ～ひとそれぞれですけど、意外とやれるものかもしれませよ！

//////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////////

野澤裕二：３８歳時に不動産仲介業で独立して現在６４歳１１ケ月。　　　

運と間（まん）と勘、嗅覚も要ります。それと身近な仲間が大切。　　

色々ありましたが、嬉しいこともたくさんありました。でも辛抱も大事ですよね＾＾）

南森町不動産の会社案内

///////////////////////////////////

事業用不動産の売却・購入・買い替えなどのご相談はお気軽にご連絡お願い申し上げます。

≪一棟売マンション・収益ビル・倉庫・工場・遊休地・相続物件など≫

TEL０６－６３６０－９７９１

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「お問い合わせ」

南森町不動産の「アクセス」