温故知新/山本五十六のことば

現代日本は未来への戦略構想を持っていない。
目先の利を追求するため、恒久的な富の集積ができない。
事が起これば右往左往して、一時的な手当てをし、結局、大損をするパターンである。
事故もマニュアル以外の想定外のことが発生するとあわてる人が多いのも特色である。
山本五十六は劣勢な日本海軍が、如何に互角以上の戦いができるかを真剣に考えて実行した日本人である。
かつての日本には戦略を考えられる者たちが多くいた。
日本をとりまく世界状況の中で逆境をはねのけられるバイタリティーがあった。

『山本五十六のことば』 稲川明雄 著

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一月に「連合艦隊司令長官 山本五十六」いう映画を、役所広司さんのが面白かったので、続けて三船敏郎さんのをそれぞれビデオで観ました。
山本五十六さんって人間的な魅力がある方だったのでしょう。
いわゆる、「リーダー」ってこういう人なんでしょうね!

★温故知新の記事

”浪曲”って面白いですよ!

永遠のスター”江夏豊さん”の話

一流の人、二流の人、三流の人

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不動産人/3棟に1棟が不足?/修繕積立金の問題

不動産投資の関心はどんな物件を購入するかからスタートしますが、保有すると今度は維持管理・入居者確保に移行します。

購入時の時の金利や修繕積立金・管理費や賃料から、時を経ると金利も変動します。

賃料も高くなる時もありますが、減少する場合も。

あまり関心のなかった修繕積立金がクローズアップされています。

新築分譲マンションの多くが、販売時に購入者の毎月の支払額を抑えるために、管理費や修繕積立金を低めに設定して購入しやすくしていると思われています。

でも、通常の住宅用の分譲マンションも含めて、長期にわたり建物の劣化を防ぎ、快適な居住環境を保つためには定期的な大規模修繕工事が必要です。

↑ 分譲マンションストック数の推移(国土交通省)

国土交通省「平成30年マンション総合調査」によれば、大規模終戦計画に対して修繕積立金が確保されているマンションは33.8%です。

不足していると回答しているのは、34.8%、不明31.4%です。

築後10年、20年と経つと具体的に大規模修繕工事の見積もりを業者から取ることになります。

特に現在のような建築費が高騰していると、アッと驚く工事費が要ることを知ることになります。

 

特に投資用マンションの場合は、自己居住用の分譲マンションよりも修繕積立金に対する意識が希薄な所有者が多いと思われます。

一時金で200万円/戸を負担してくださいなんてことになったら大問題ですよね。(例えばの話ですが…)

修繕積立金の値上げは区分所有者等の過半数の賛成が必要です。

反対多数で値上げも出来ず、どんどん修繕積立金の不足額が膨らんでいけば、物件の資産価値がどんどん低下してしまいます。

怖いお話ですが、一棟マンションでも同様の問題は存在します。

区分所有の投資用マンションをお持ちの方も、頭の片隅に問題意識を持って置かれることをお勧めいたします。

★管理や修繕に関する記事

売主・買主にとって「大規模修繕工事」「築年数」…

その管理会社は「最適」なのか?

修繕積立金のトラブル

マンション投資家の敵・悪徳管理会社

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不動産人/不動産業で頑張りたい

新しい気持ちになりやすいのは、新年が一番です!
「今年はこんな年にしたい」とか、「去年よりいい年にしたい」と願う気持ちが大事です。
既に不動産業を営んでいる方や、これから就職とか開業するひとも年明けに気持ちを新たにして臨みたいものです。

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昨年の宅建合格者は4万人余り、大阪府では4000人弱でした。

全 国

大阪府

受験者数

233,276人

21,646人

合格者数

40,025人

3,738人

合格率

17.2%

17.3%

 

【不動産業者の年収】

いろいろな資格の中でも宅建は人気の資格です。

もちろん、不動産業界で働く人には必要で、不動産業者として独立する方にも必須です。

わたしがまだ若かりし頃、賃貸マンションや沿道サービス店舗などの建築を請け負う営業していて、地主さんを紹介してもらうために足しげく町の不動産屋さんに訪問を繰り返していました。

当時は不動産屋さんがどのくらいの収入があるのか、どのくらいの経費が掛かるのか、さっぱり分かりませんでした。

将来、自分がまさか独立して不動産業者になるということも考えていなかったし、収入とか質問をすること自体が失礼なことだと思っていました。

でもある時に聞ける雰囲気になり、率直に聞いてみました。

その時の答えは、あっさり「ひとりでやってる不動産屋だと月50万円くらいの収入くらいは…」「ただ、生活費がどの位かによるけど…」というものでした。

但し、30年以上のことですが。

令和4年民間給与実態統計調査(国税庁)の不動産業・物品賃貸業の平均年収(男子)は、5495千円です。

おおよそこの金額に経費を加えたものが、不動産業者として開業して毎年必要となる売上みたいな額じゃないでしょうか。

月の経費って、(ひとりで営業して、事務員もいないとして)事務所の家賃、水道光熱費、通信費、交通費、接待交際費、その他です。大雑把に言えば、30万~40万円位は要るみたいです。

これまた大雑把に言えば、年間900~1000万円の売上年収が要るということでしょうか。

ぼっぷり給与所得生活していると、いつ収入があるかもしれない的な資金繰りの必要な感覚と全然違います。

 

【不動産業者のビジネスモデル】

一口に不動産業者と言っても色々なビジネスモデルがあります。

ここでは、不動産仲介業を念頭にしていますが、仲介業者でも①売買②賃貸のふたつがあります。

売買仲介でも、大別すれば“事業用”と“個人住宅”、賃貸でも“事業用”と“個人住宅”に区分されます。

両方やってても問題は無いのですが、どっちが主で従なのかはあります。

また、土地を造成や開発して売却するような不動産業、大家さんの所有している賃貸マンションやビルの管理業者として営業している不動産屋、最近特に多い買取して転売する不動産屋さんなど多種多様です。

免許は大臣免許か知事免許かの違いで、基本的に宅建免許は1種類です。

 

【不動産業者の浮き沈み】

不動産屋の仕事は成功報酬ですから、成約しなければ収入はありません。

ただ、取扱物件が高額ですので、成約したときのリターンは大きい。

世間的にはこれがクローズアップされていて、一発屋みたいな仕事だと誤解されています。

日常的には結構地味な仕事が多いことも知っておいて欲しいですね。

不動産業で開業するのは、他の仕事と比べても比較的初期費用は低いと思います。

大幅な金融緩和と異次元の低金利政策もあって、不動産に追い風だったこともあるでしょうか、

令廃業数を上回る新規業者数があったので、令和4年末の宅建業者数は9年連続で増えています。

令和4年末では(新規業者-廃業者)=6609業者―5261業者=1348業者の増

事業用不動産の仲介に限って言えば、楽しいこと、辛いことの繰り返しです。

マインドは相当鍛えられます!

これも含めてこの仕事の面白い部分なのでしょう。

不動産業で一旗揚げようと思ってるひとも多いのですが、お金も大事ですが不動産業ならではの奥の深さや、面白味、醍醐味なども魅力ですので

で、金金(カネカネ)は二の次で考えたいものです。

波のある仕事で、景気に大きく左右される仕事なので、もし開業をお考えならよく考えて行動してください。

一緒に頑張りましょう!!

 

★不動産営業に関する記事

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