「孤独のグルメ」

毎日のランチタイムは、たんにカロリー補給というだけでなく仕事中の息抜きタイムでもあります。
人気テレビ番組の「孤独のグルメ」は、毎回主人公の井之頭五郎が仕事で出かけた先でランチや晩御飯、時には朝食や夜食などいかにも美味しそうな感じがして好きな番組です。

私など外出先での食事だとしても、以前行ったことのあるお店やワザワザ事務所の近所まで戻ってきて食べたりして、食べるものに関しては驚くほど保守的なので、あーゆう風に出来たらいいなって思っています。

今日みたいに寒い日は、まず頭に浮かぶのは「カレーうどん」ですね。
元々、「カレーうどん」が好きですけど、寒い時は特に欲しくなります。
事務所の近所の“うどんそばの「てんま」”さんの名物もその「カレーうどん」です。
寒いのに、汗かいて食べてます・・・

長いお付き合い・・・

不動産業の営業マンが同業他社に転職したりすることは珍しいことではありませんが、その人が転職するとお付き合いしていた不動産業者の人は、それから後も物件情報を転職した人に流すことが多いようです。
独立したりしても、同じ傾向です。
つまり、元々勤めていた会社よりも個人の方に付いて行くという訳です。
勿論、全部が全部ではありませんが、不動産業界はその傾向が強い業界なのです。
お客さんの方も、その傾向は同じであって、私のように転職経験者であっても何十年とお付き合いさせていただいているお客さんも多いのです。

仕事の性格上、個人色が強いのでしょうね。

長いお付き合いになると、家族構成や好きな食べ物、子供の進学問題や、持病のことなども話し合いますので、自分の“従兄弟”レベルの親しい関係になっているものです。
そこまでの関係になると、よく不動産業界にある“妙な駆け引き”も必要がありませんので、安心して話ができますので打ち合わせも楽ですね。

本当は、新規のお客さんとも胸襟を開いて商談をしたいのですが、どうしても不動産業者ってどこか色眼鏡で見られていると思いますので、人間性を知ってもらうには時間が掛かりますね。

兎に角、長いお付き合いをする為には、「嘘」を付かないことが大事じゃないですかね。

 

不動産ナマ知識/キャッシュフローが大事です!

“不動産投資”って、要するに「大家さん」になることです。

赤字でいいから「大家さん」になろうとする人はいないでしょう。
仮に不動産投資の目的が、「相続対策」であったとしても毎月の収入より出費の方が続くとなりと手持ち資金がドンドン少なくなって、何をしていることか分かりません。
それだったら、寄付した方が良さそうです。

一棟マンションでも、区分マンションや店舗など収益用不動産の種類はたくさんあるのですが、不動産投資のメリットを謳うセールストークとして、「損益通算」「減価償却」『節税効果』、不動産の「相続税評価が現金よりも低いこと」に加えて、ローンを組んで意識的に「負債」を持つことによる『相続税対策効果』があります。

 

この『節税効果』『相続税対策効果』を享受するためにも、まずはキャッシュフローのことを知っておくべきだと思っています。

キャッシュフローは、現金収入から現金支出を差し引いて手元に残る資金の流れをいいます。
だから、差し当たり“減価償却”や“金利”のことを詳しく計算する必要はありません。
まずは、投資前なら予想収支表、すでに投資後であれば確定申告の内容を見ての状況確認からです。

まず、不動産投資の場合、「減価償却費」は利益が出ていれば差し引くことが出来ますが、ローン返済額の内、元本は経費として扱えませんので、通帳から金融機関に戻っていくだけです。

“返済元本“「節税効果」には寄与していないのです。
「減価償却費」も、最終的に物件を売却する際には購入金額からその分を差し引いて原価とするので、差し当たり”売却益の先取り”という側面を持っています。

「損益通算」もかつては、現在の建物の金利だけではなく借りた金額に対しての金利全部を経費として利益を低減させ、他の所得と「損益通算」出来たことに比べると随分『節税効果』は低くなりました。

国税はいろいろな『節税効果』がブームになると、モグラ叩きのように“節税する穴”を塞いでくるのです。

『相続税対策』で建てたアパートや賃貸マンションに思ったほど入居者が確保できないケースは大変で、キャッシュフローが赤字なんてことがあれば大変なことです。反対に、満室稼動で順調に収入があると、今度は現金が通帳に溜まってしまい、次の『相続税対策』に取り掛かるなんていうこともあるので、嬉しいことですが結果的に税金対策になっていないケースもあります。

キャッシュフローを健全する方法は、まず入居者の確保、ある程度の資金が確保できた段階でローンの一部返済を試みることが考えられます。
個々のケースで違いますが、比較的長期間投資物件を保有しておられる方は、売却する際にはローンがかなり少なくなっているのですが、意識的にローンの一部又は全部の返済をされていることがよくあります。
当たり前ですが、毎月の返済金額が少なくなると、毎月の手元資金が多くなります。
『節税効果』に一定の限界があるのなら、資金回収に勤しんでもイイのじゃないですか?

不動投資の利回り効果はまだ、ほかの金融商品と比べても負けてはいないと思いますが、回収した資金を株式投資や生命保険などに使ってもいいと思いますよ。
特に長期間のローンを組んでいると、(元利均等だと)元本は中々減りません。
ローンで塩着けの時のようなレバレッジ効果は得られませんが、多少税負担が増えても資金の自由度は増しますし、いざという際の売却時の決断にも寄与できるからです。

超低金利も永遠には続きませんから・・・

 

不動産人/六根清浄(ろっこんしょうじょう)

『六根清浄』・・・「欲や迷いを断ち切って、心身が清らかになること。」の意のことだとか。
今日は何故かそんな心境であります。

実は昨日のこと、年末に提出していた「買い付け証明」の返事が売り主側の仲介業者からあって、最終的に当方の買い主様に買っていただくことを断念することになったわけです。
3億円超の一棟売マンションで、買主様の事務所から歩いていける距離にある物件だったので、ご本人も融資特約もなく満額(言い値)での「買い付け証明」提出だったのですが、詳しい理由は分かりませんが、売主様が「別の購入者さんに売ることになりそうなので」という返事でした。

その旨を買い主様にお伝えして、「また、別の物件でお世話になりたいと思いますので、宜しくお願いします」と、今後の努力を誓ったのでした。
買い主様も、気持ちよく理解していただいたと思いましたので、私も年末からずっと引き摺っていた気持ちに区切りがつきました。
結果は伴わなかったのですが、また前向きな気持ちが湧き上がったので、自分の心境としては『六根清浄』ということであります。

不動産仲介の世界は、例え商談が10件あっても10件すべて成立するわけではないので、気持ちの切り替えが大事です。
でも、なかなか難しいことであります。

低金利で都市銀行も収益悪化・・・

超低金利っていいことばかりじゃないってことですね。

三菱東京UFJ銀行では、我々が日常使っている紙の通帳を有料化することを考えていると朝刊で見掛けました。

キャッシュコーナーで自分のお金を引き出すのに手数料を払うことにやっと慣れてきたと思ったら、今度は自分の通帳を作ってもらうのもお金が必要なんて時代が来るんでしょうか?

銀行が通帳を作るのに、印紙税200円を国に払うらしいのですが、塵も積もれば山となるであって、三菱東京UFJ銀行だけでも、年77億円負担しているんだって!

銀行業界全体では、726億円というからそれなりの金額です。
でも、でもですよ、金利も付かないような残高しかないのに、通帳作ってもらうのにお金を払うのはチョッと抵抗感ありますけど。

ビットコインでもって思っていたら、この1ヶ月で5割も大幅下落のニュースです。
いったい、お金はどこに向っているのでしょうか?

阪神・淡路大震災の日

今から23年前の平成7年1月17日午前5時46分に震度7の大地震がありました。

もう23年も経ったのかという気がしていますが、忘れることができない光景がテレビ映像で今も映し出されると、改めてその凄さを思い出します。

実はその日、「南森町不動産」として初めて日経新聞(近畿版)に小さな広告を載せた日だったから、違う意味でも忘れることができない日となりました。

当時、大阪市内の城東区のマンションに住んでいたのですが、建物の13階が最上階でしたが、確か震度1位しかなかったはずですが、もの凄い揺れで飛び起きました。
その時は、大地震の全体像は分かりませんでしたが、7時頃のニュースでTV映像を見てビックリしました。
これはえらいことだと思ったのですが、何をどうするかも分からず、西天満にある自分の事務所に向いました。
事務所は,8階建ての建物の最上階にあったのですが、室内はかなり重い本棚や机が不自然な形で移動していて、揺れの大きさを想像させるものでした。

これは仕事どころではないと分かりましたので、西宮在住の知り合いに連絡を入れたりして、大阪市中央区で開業している親しい不動産業者さんの事務所に伺いました。
その業者さんは、自宅が芦屋市だったからです。
事務所に居られたので、状況をお聞きすることが出来て、やっとのことで大阪まで辿り着いて、仕事場の状況を確認しに来られたとのことです。
自宅も無茶苦茶だそうですが、建物の躯体が大丈夫だったので、取り合えず何とかなるだろうということでした。(今も元気で頑張っておられます)

夕方、一本の電話が鳴りました。
和歌山から、日経新聞を見てお電話してきてくれた方です。
そうか、和歌山辺りは地震から遠いよなって改めて思いましたね.
翌日は広島から近畿版を読んでいた方からも問い合わせがありました。

平成7年1月17日はそんなこんなで鮮明な記憶が残っている一日です。

安倍晋三首相とICANフィン氏との面会

昨年のノーベル平和賞を受賞した「核兵器廃絶国際キャンペーン」ICAN事務局長ベアトリス・フィン氏が、安倍晋三首相との面会を「日程の都合上難しいということで、それ以上でもそれ以下でもない」との理由で断られたとのことです。
ICANの尽力で実現した核兵器禁止条約に日本は参加していないけれども、1月18日だと両氏はともに日本に居るし、首相と面会できるよう、内閣府へ昨年12月以降、文書で2度も要請していたというから会いたくないって感じですね。

フィン氏は安倍首相に会えたら何を伝えるかとの記者の質問に対して、
「北朝鮮で核兵器が使われれば地理的に日本にも影響がある。
核兵器の問題では米国の多数の同盟国の中でも特に日本にリーダーシップを発揮してほしい。
日本こそ唯一の戦争被爆国で、実体験者はワシントンでもモスクワでもなく長崎、広島にいる。
核兵器が使われるとどんな状況になるのか、皮膚がどのように溶け、どんな臭いがするのか分かっているのは日本人だけだ。
日本が核兵器禁止条約に署名しても米国との固い同盟は保てる。
2国間同盟は一方通行ではないはずだ。
安倍首相のリーダーシップで、条約参加のために国民的な議論を開始してほしい。 」
(毎日新聞朝刊300116)と真っ直ぐな意見で、好印象ですが・・・総理大臣って難しいンですね!

不動産人/”正当事由”とは何か

「正当事由」とは、賃貸人(家主)から賃借人に契約違反がないけれども、賃貸借契約を終了させることができる理由のことです。

要するに、「正当事由」とは、賃貸人(家主)に賃貸借契約を終了させる「正当な理由」という意味です。
最もオーソドックスな理由は、賃貸人が貸している建物を自分で使う必要があるという場合です。
居住用物件の場合、他に住むところがなくてどうしても貸している建物に住まなければならない場合、事業用物件の場合、商売の都合でどうしても貸している建物を使いたいというような場合も「正当事由」だと考えられます。
また、貸している建物が老朽化して危険なので建て替えをしなければならないとかいうのも「正当事由」でしょう。
しかし、「正当事由」は、このような賃貸人側の一方的事情だけで決まるものではありません。賃借人(入居者・テナント)にとってその建物は、家族が生活する自宅だったり、営業の拠点だったりしますので、賃借人は、その場所を借りていなければならない都合があるわけですから。賃貸人側にとっての「正当事由」があるということであっても、賃借人側の都合も同じくらい重要な理由があります。
ですから、賃貸人(家主)側に「正当事由」があっても、通常は賃借人(入居者やテナント)に対して、「立ち退き料」として金銭的な解決をする必要はありと考えます。

≪寄り道≫

ある賃借人の方からのご質問です。
『お借りしている分譲マンションの家主さんから、「自分が今住んでいる分譲マンションに建て替え計画があって、そちらに住みたいので半年後に退去して欲しい」という手紙が着たのですが、退去しないといけないのでしょうか?』というのがありました。

内容的には「正当事由」だと思われましたが、念の為、家主さんの住んでいる分譲マンションの管理会社にそのような建替え計画があるのか問い合わせをしてみました。
答えは、「確かに築年数が経っていて、そのような話はあるのですが、実施するかどうかまでは決まっておりません」とのことでした。
つまり、家主さんは嘘をついていた訳です。
後日、本当の理由が判かりました・・・家主さんにお金が要る都合があり、「売却するなら空家にしてから売却するほうが高く売れる」と不動産業者から言われて、そのような嘘をついたとのこと。
家主さんと入居者の人間関係に亀裂が入り、結局、居付きのまま売却することになって、しばらくして「家主変更の通知」が届いたそうです。

 

 

2040年 高齢世帯4割超

国立社会保障・人口問題研究所http://www.ipss.go.jp/pp-ajsetai/j/HPRJ2018/t-page.aspが日本の世帯について将来の推計を発表しました。

今から22年後の2040年、世帯主が65歳以上の世帯が全体の44.2%になるというから凄い数字です。
また、その高齢世帯の40%が一人暮らしとなるというから、何故か訳も無くちょっと慌てたりします。その上、高齢世帯の中でも75歳以上の世帯が急増し、その占める割合が54.3%だとか、大変ですよ。

一人暮らしの数は、高齢者に限らず若い世代でも増えるみたいで、全世帯の平均が2人程度にまで低下するらしいのです。

一人暮らしは、不経済ですし、精神的にも不安定になりがちですから、こうなると、ご近所付き合いとか、趣味がどうのこうのいう前に、個人では解消できない社会問題ですよね。

2040年ってそれほど先の話でもないので、政治家の皆さんにも真剣に考えて欲しいです。

「有朋自遠方来 不亦楽 」

論語の有名な一説に「朋有り、遠方より来たる。亦た楽しからずや。」というのがありますが、「友人が遠方から訪ねてきてくれるのは、こんなうれしいことはない。」と。

今日は私が25歳くらいの時の同僚だった友人が訪ねてくれました。彼はすでに65歳になっていて立派な”年金生活者”ですが、昨年から地元の不動産会社に勤めているそうです。
かなり気楽な会社だそうで、若い頃に厳しい会社に勤めていた彼にとっては物足りない部分もあるみたいでした。
でも、いつまでもガリガリ働くのもどうかと思いますので、丁度いいのじゃないでしょうか。。

彼の話を聞いていると、会社勤めを辞めて家に居る時間が多くなると、人と喋る機会が減るのが大きな問題だそうです。

人と話さないと老け込むそうです。

男は特にご近所に顔見知りの仲間など居ないことが多いでしょうから、どこかで社会と繋がっていたほうがいいですからね。

心掛けて参ります!

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