不動産人/近未来リスク

昨日は株価が今年一番の大幅値下がりでしたが、どう考えて安倍政権の株式相場を下げない政策があっての高値相場だと思っている人は多いのではないですか?
米国や欧州でも景気は良くなってきていて、低金利政策をそろそろ見直そうとしているようで、金利を少しずつ上げようとしているようです。

日本の政府も今の景気は、成長率は無茶苦茶低いのですが、息だけは長い回復を続けているという見解を示していますので、比較的近い将来、金利を上げるタイミングを模索し始めてるのじゃないですかね。
不動産相場は、金利が上がるとか、融資が厳しいとかいうのは、そのアナウンス効果だけでも影響は大きいものです。

「景気の気」は気分とか気持ちだって言うじゃないですか。

低金利は不動産投資にとって追い風ですが、金利が上がるというのは景気を冷やす側面がありますので、不動産の動きにとって向かい風です。
過去2~3年間の不動産価格は好調に上昇しておりましたが、その大きな理由に低金利と融資審査の緩さがあったことは明白です。

その逆の流れもあるということですね。

一般的にローンは変動金利の元利均等で組んでいる方が多いのと思いますから、少しぐらい金利が上がったとしても、当面の返済額は変わりませんが、利息と元本の比率は変化しています。

利息が増えて、元本が減ります。
これが隠れたるリスクとなります。
仮に5年後になにかしらの理由で、物件を売却することになった時に、意外と元本が減っていないことに気がつきます。

最悪のケースは、売却する物件の価格が元本を下回っている場合です。
手持ちの現金使わないと、銀行の抵当権抹消できませんからね。
そうならないように、頭の片隅に置いておくことは結構大事なことです。

《寄り道》

(1)借入額2000万円 返済期間20年 借入金利2%

★金利総額428万2400円

(2)借入額2000万円 返済期間20年 借入金利3%

★金利総額662万685円

■仮に金利が1%違うと、毎月の返済額は9743円違ってきます。この場合の返済利息総額は、233万8285円違ってきます。

相談できる不動産屋さん

不動産業者は正式には、「宅地建物取引業」という名称です。
5人に一人の宅建取引士を常時置いておく必要がありますので、社長さんが宅建持っていなくても、80歳過ぎたお爺さん雇って不動産屋している人もいます。

表向きには判り難いのですが、例えば「仲介」しておりますって言っても、何をどうしているのか判り難い業界です。
一番判りやすくて最も身近な不動産業者は、テレビでコマーシャルしているような(居住用の)「賃貸」業者さんです。
個人のお客さんを集客して、“住まい”を斡旋する仕事ですが、法人相手に“社宅”を中心に仲介している業者さんもいます。
それにプラスして、個人住宅の「売買」仲介もする業者さんもいます。

それに対して、「事業用」不動産仲介を本業にしている不動産業者がいます。
大阪市内だと、北区や中央区など市内中心分部のビルの1階とかではなく、上の階に事務所を構えていたりします。
「事業用」の中でも、「賃貸」と「売買」があって、(事業用の)「賃貸」でも“店舗”や“事務所”に特化して営業している不動産業者もたくさんいます。

(事業用の)「売買」の仲介を生業にしている業者には、”一棟売収益マンション・建売用地・物流倉庫・・・“などと幅は広いものです。
ただ長年、事業用売買を生業にしていると、自分の得意分野以外でも一通りはこなせるようにはなりますので、ホームドクター的な位置付けでしょうか。
それぞれの得意分野によって営業手法や客層が違いますが、実務的な能力は経験とともに身についてくるものです。
ですから、事業用不動産の問題について誰に相談しようかと困った時は、まず窓口として安心できる不動産屋さんが1社いれば心強いものです。

勿論、「南森町不動産」までご一報いただければ有難いことです!

 

 

仮想通貨流出580億円

ネット上の通貨が不正アクセスによって580億円の資産流出があったという。
昨日ペットショップのレジでもクレジットカードの表示板の横に、見たことがないデザインのマークがいくつかあって、これが仮想通貨ってもんかと見直しました。
ついこの前の大幅下落に続いて、仮想通貨の信用はぐらついています。

私自身、正直、よく分かっていないので、「信じるか、信じないか」だけのものだと聞いてはいますが、要するに今のところ投資商品としては未成熟なものだということだけは分かりました。
ネット上では、仮想通貨から金(かねじゃなくって、きん)への乗り換え、株式投資への回帰など、次の投資商品についていろいろ書かれているようですが、これじゃあ、気の休まる時はないですね。

不動産投資にもブームがあって、儲かったり損したりという時期がありますが、一応、不動産投資の歴史は永くて、過去の教訓が教科書のように残っています。
だから、不動産投資をしようとする人は「絶対儲かるとか、必ず値上がりする」という考えはほんらいないはずですが・・・その渦中に居ると“自分だけは違う”と気持も分からないではありません。

投資対象である不動産は、オーナーの考えに沿って借主を満足させたり、がっかりさせたりすることもできますし、協力する不動産業者との”阿吽の呼吸”によっていろいろな問題に適切に対処したり、リフォーム業者にスムーズに指示をしたりすることで建物を保全できたりもできるもので、それなりに手間隙を掛けることで安定した「インカム」(収入)を得ることができます。
また、所有者の都合に合わせて自ら出口戦力を選び、「キャピタル」(売却益)を得ることも可能です。
そういう点では、マネーゲームの手法とはかなり違った“投資”であると思うのです。

 

 

政治家の重み

元自民党の幹事長「野中広務」さんが亡くなられたという記事を読みました。
日曜朝の「時事放談」なんて番組を結構見ているので、引退してからもしっかりした意見を持った人だと思っておりました。
92歳だったそうです。

思想信条は別にして、この当時の政治家は「個」の魅力がありましたよね。
田中角栄さん、小沢一郎さん、古賀誠さんとかも重みとか凄みが感じられていかにも“政治家”って感じです。
野中氏は、57歳で初めて国会議員でなったそうですが、その時点でもうベテランの雰囲気があったそうです。
当選してから「これから勉強します・・・」なんて言ってるタレント議員なんかとは格が違いますよね。

この国会で代表質問した党の代表者が、自分の党の名前を間違えたなんてのを新聞で読んだりすると、「軽いなぁ~」ってアカンやろ・・・情けないのですが、それもこれも選んだ人が悪いそうです(笑)

ちなみに、今年は国政選挙が無いそうです。

 

不動産人/レントロール(rent-roll)

収益物件の現状の入居者やテナントの賃貸条件を一覧表にしたものをレントロールといいます。
収益物件を購入しようとする場合、非常に重要な資料であります。
レントロールなんてハイカラな言葉使うようになったのは、ここ10年くらい前じゃないですかね。
それまでは、家賃表とか、入居状況一覧とか色々な言い方がありましたが、いわゆる“ファンド”が登場してからは“レントロール”っていうカタカナ表現がよく使われるようになりました。
部屋番号、広さや間取り、家賃、共益費、敷金や礼金、契約日・契約期間等の契約条件が記されている他、賃借人の属性が記載されていることもあります。
その形式に決まったものはありませんが、収益用不動産(マンション・オフィス・店舗を問わず)の購入を検討するには必要不可欠な売主からの提供資料です。

収益物件は、賃借人がいないと只の空間ですから、レントロールを読むことはとっても重要です。某銀行などでは、融資の審査途中でレントロールに嘘がないかどうか調べるため、各賃貸借契約書を全部提出するなどして審査するっていう話もあるくらいです。
(ということは、嘘をつく人もいるということです・・)

賃料のばらつき

階数や部屋の広さが同じなのに賃料にばらつきが無いかどうか?
ばらつきがあり、新しい入居者の賃料が大きく下がっている場合は、古くから入居している人に比べて賃料が下がっているということになります。
マンションなどでは、新築の時の方が賃料が高く取れるし、築年数を経ると賃料は低下傾向になると言われています。

敷金・礼金と返還債務の問題

新しい入居者の敷金の月数が減っている場合は入居者募集に苦戦していることが考えられます。
最近では、礼金だけの募集も増えていて、その為のリスクヘッジ対策として“家賃保証会社”に加入を条件にしている物件が大半です。

入居者の属性

安定した賃貸付けを期待できるかどうかは、現在の入居者の属性を見てみると判ります。
大手の大学生が多い所はこの先も同様の入居者が期待できそうですし、社会人とか女性が多いのならそれはそれで安心感をもたらしてくれますが、どうも水商売関係や外国人ばかりの入居者では管理面で一抹の不安を持つ方もいらっしゃるでしょう。
(もちろん、特にそんなのは気にしていないという方もいらっしゃいますが・・)

1棟借り上げ

不動産業者の賃料保証契約物件や社宅などの借り上げ物件は契約終了時で一気に退去してしまう可能性も無いとは言えません。
その場合の、次なる募集と入居者確保ができるかどうか予想して検討しなければなりません。

そんなことはあってはならないのですが、悪質な売主は、物件を高く売るために無理矢理入居させているケースもあります。
昔聞いた話ですが、知人や親類を無理矢理入居させていたり、フリーレントで入居させていたりしておいて、物件売却後に一斉に退去したりする嘘みたいな話しもありますので、レントロールはチャンとその裏付け資料も含めてご覧いただく必要があります。

 

 

営業スタイルの話

最近では見掛けなくなったのですが、大柄の縞の背広に、燃費の悪いアメ車、大きな声の大阪弁・・・一昔の不動産業者ってこういうイメージがありました。
さしずめ「ナニワ金融道」に出てくるような感じでしょうか。

近頃の不動産業者さんは、平気で国立大学とか四私大とか卒業していますし、外国語の出来る人も珍しくありませんから、確かに頭はクリアーですよ。
パソコンの操作なんかお手の物ですし、物事の理解もすごく早いですよ。
ただ、個人的に感じているのは「淡白」な感じがしますね。
昔の営業マンの良いところで、「粘り」とかありましたけどね。

営業の仕事は、楽しいことばかりじゃないですし、理不尽なことにも遭遇しますけど、それも含めてその経験があると、他人のことがより一層理解できるようになる筈です。

若い時の営業スタイルの典型的なものに、「飛び込み」営業があります。
不動産業界でも、半ば死語になりつつありますが。
中高年になって全く知らない会社や、個人宅に飛び込みするのは抵抗がありますし、飛び込まれる方も違和感あるのじゃないですか。
「飛び込み」営業って、辛いものですし、『こんなことしててもイイのだろうか?』『無駄じゃないの?』って思ったりもしますが、後々になって振り返ると「あ~そうなんだ!」って思える時があると思いますね。

多少なりとも、人見知りしなくなるとか、跳んでもない人と出合っても動じない神経が備わるとか、言葉遣いに無駄がなくなるとか、いろいろあるんだと思います。

いろんな年齢層の人や知らない人と相対すること自体に得るものも多いし、何よりも自分を発見できるような気がしますね。

若い営業マンや営業レディの皆さん『若いうちに“恥”と“けつ”は掻きなはれ』っていう歌もありますし、頑張ってください!!

腰痛の教訓

今日は、大阪市内でも、猛烈な寒気で今年一番の寒さです。
気温が低いだけならまだしも、風があるので誠に寒いです。
実は年末から腰が痛くて、その後に背中が痛くなって・・・

その時期は、お酒を飲む機会も多い頃で、ついに内臓の何所かがいかれたのかと、観念し、一週間前にいつもお世話になっているクリニックへ行きました。

今日の診察結果では、数値に異常はなくて腰痛が負担をかけていたようです。
階段の上り下りにも苦労して、咳をしても背中が響いて痛かったのですから。
どうも、年末のストレッチのし過ぎで、腰痛を引き起こしていたとしか思えません。
何事もやり過ぎてはいけないものだと痛感致しました。

「過ぎたるは猶及ばざるが如し」

お陰で、ここひと月ほどはお酒も控えめで、幾分からだも軽くなったような気分で良かったです。

「災い転じて福となす」

 

「孤独のグルメ」

毎日のランチタイムは、たんにカロリー補給というだけでなく仕事中の息抜きタイムでもあります。
人気テレビ番組の「孤独のグルメ」は、毎回主人公の井之頭五郎が仕事で出かけた先でランチや晩御飯、時には朝食や夜食などいかにも美味しそうな感じがして好きな番組です。

私など外出先での食事だとしても、以前行ったことのあるお店やワザワザ事務所の近所まで戻ってきて食べたりして、食べるものに関しては驚くほど保守的なので、あーゆう風に出来たらいいなって思っています。

今日みたいに寒い日は、まず頭に浮かぶのは「カレーうどん」ですね。
元々、「カレーうどん」が好きですけど、寒い時は特に欲しくなります。
事務所の近所の“うどんそばの「てんま」”さんの名物もその「カレーうどん」です。
寒いのに、汗かいて食べてます・・・

長いお付き合い・・・

不動産業の営業マンが同業他社に転職したりすることは珍しいことではありませんが、その人が転職するとお付き合いしていた不動産業者の人は、それから後も物件情報を転職した人に流すことが多いようです。
独立したりしても、同じ傾向です。
つまり、元々勤めていた会社よりも個人の方に付いて行くという訳です。
勿論、全部が全部ではありませんが、不動産業界はその傾向が強い業界なのです。
お客さんの方も、その傾向は同じであって、私のように転職経験者であっても何十年とお付き合いさせていただいているお客さんも多いのです。

仕事の性格上、個人色が強いのでしょうね。

長いお付き合いになると、家族構成や好きな食べ物、子供の進学問題や、持病のことなども話し合いますので、自分の“従兄弟”レベルの親しい関係になっているものです。
そこまでの関係になると、よく不動産業界にある“妙な駆け引き”も必要がありませんので、安心して話ができますので打ち合わせも楽ですね。

本当は、新規のお客さんとも胸襟を開いて商談をしたいのですが、どうしても不動産業者ってどこか色眼鏡で見られていると思いますので、人間性を知ってもらうには時間が掛かりますね。

兎に角、長いお付き合いをする為には、「嘘」を付かないことが大事じゃないですかね。

 

不動産ナマ知識/キャッシュフローが大事です!

“不動産投資”って、要するに「大家さん」になることです。

赤字でいいから「大家さん」になろうとする人はいないでしょう。
仮に不動産投資の目的が、「相続対策」であったとしても毎月の収入より出費の方が続くとなりと手持ち資金がドンドン少なくなって、何をしていることか分かりません。
それだったら、寄付した方が良さそうです。

一棟マンションでも、区分マンションや店舗など収益用不動産の種類はたくさんあるのですが、不動産投資のメリットを謳うセールストークとして、「損益通算」「減価償却」『節税効果』、不動産の「相続税評価が現金よりも低いこと」に加えて、ローンを組んで意識的に「負債」を持つことによる『相続税対策効果』があります。

 

この『節税効果』『相続税対策効果』を享受するためにも、まずはキャッシュフローのことを知っておくべきだと思っています。

キャッシュフローは、現金収入から現金支出を差し引いて手元に残る資金の流れをいいます。
だから、差し当たり“減価償却”や“金利”のことを詳しく計算する必要はありません。
まずは、投資前なら予想収支表、すでに投資後であれば確定申告の内容を見ての状況確認からです。

まず、不動産投資の場合、「減価償却費」は利益が出ていれば差し引くことが出来ますが、ローン返済額の内、元本は経費として扱えませんので、通帳から金融機関に戻っていくだけです。

“返済元本“「節税効果」には寄与していないのです。
「減価償却費」も、最終的に物件を売却する際には購入金額からその分を差し引いて原価とするので、差し当たり”売却益の先取り”という側面を持っています。

「損益通算」もかつては、現在の建物の金利だけではなく借りた金額に対しての金利全部を経費として利益を低減させ、他の所得と「損益通算」出来たことに比べると随分『節税効果』は低くなりました。

国税はいろいろな『節税効果』がブームになると、モグラ叩きのように“節税する穴”を塞いでくるのです。

『相続税対策』で建てたアパートや賃貸マンションに思ったほど入居者が確保できないケースは大変で、キャッシュフローが赤字なんてことがあれば大変なことです。反対に、満室稼動で順調に収入があると、今度は現金が通帳に溜まってしまい、次の『相続税対策』に取り掛かるなんていうこともあるので、嬉しいことですが結果的に税金対策になっていないケースもあります。

キャッシュフローを健全する方法は、まず入居者の確保、ある程度の資金が確保できた段階でローンの一部返済を試みることが考えられます。
個々のケースで違いますが、比較的長期間投資物件を保有しておられる方は、売却する際にはローンがかなり少なくなっているのですが、意識的にローンの一部又は全部の返済をされていることがよくあります。
当たり前ですが、毎月の返済金額が少なくなると、毎月の手元資金が多くなります。
『節税効果』に一定の限界があるのなら、資金回収に勤しんでもイイのじゃないですか?

不動投資の利回り効果はまだ、ほかの金融商品と比べても負けてはいないと思いますが、回収した資金を株式投資や生命保険などに使ってもいいと思いますよ。
特に長期間のローンを組んでいると、(元利均等だと)元本は中々減りません。
ローンで塩着けの時のようなレバレッジ効果は得られませんが、多少税負担が増えても資金の自由度は増しますし、いざという際の売却時の決断にも寄与できるからです。

超低金利も永遠には続きませんから・・・

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