不動産人/「持ち回り契約」について

梅雨の真っ只中、一年中で紫外線が最も強いと言われている季節となりました。
深夜にサッカーの試合を見て、寝不足で仕事している皆さん、体調管理にお気をつけ下さい!

「持ち回り契約」とは

不動産を売り買いする時、契約の売主や買主が遠方にお住まいだったり、どうしても契約の場に来れない事情があることがあります。
事前にそのようなことが分かっていると、その解決策として登場するのが「持ち回り契約」であります。
「持ち回り契約」は、売主・買主が別々の日時、場所でそれぞれ署名捺印して契約をすることが出来ます。そして、その仲立ちをするのも、仲介業者の仕事になります。

(賃貸マンションや小ぶりの物件など賃貸借契約では「持ち回り契約」が売買の場合よりも多いと思われます。この場合の理由は、恐らく賃貸借契約自体を軽視している場合が多いからでしょう。)

「持ち回り契約」の危険性

不動産の契約は、本来、売主買主双方が同席して署名捺印し、契約書が完成した時に成立するというが普通です。
「持ち回り契約」
は、片方が署名捺印した後にもう片方が署名捺印するというタイムラグがありますし、顔を合わせていないので「急に気が変わった・・・」なんていうことで契約が破談になりやすいと考えられます。
また、その仲立ちをする仲介業者の信頼がなければ怖くて、「持ち回り契約」など出来ないものですので、売主・買主に付いている仲介業者がしっかりした人であることが前提であります。

参考HP:不動産マメ知識コーナー【不動産売買・決裁時の手続き】

参考HP:不動産マメ知識コーナー【坪・帖・間・尺】

事業用不動産の売買・テナント募集などのお問い合わせはお気軽にお願いします!

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「街の風景」

 

 

不動産人/飛行機の騒音が・・・

夜、ゆっくりしたところでテレビを見ている。
毎晩9時前になると、いつもの飛行機が飛んでくるので、ベランダの窓を閉めるのが日課です。
※日曜日とかは、そう少し早い目に飛んでくるようです・・・

大阪国際空港(伊丹空港)へ向う飛行機は、大阪城の上空を横切って伊丹空港目がけて高度を下げ、その飛行ルートの下に居る住民は、毎晩9時前になると窓を閉めないと程度の差はありにしてもテレビの声が聞こえ難いのじゃないでしょうか。

空港の近所に住んでいるともっと問題はもっと深刻だと思いますが、大阪市内に真ん中に住んでいても飛行機の騒音に神経を尖らせているなんて、都会住み難いものです。
うちはマンションの12階だから、一軒家に比べると飛行機に近いからかも知れません。

飛行機の騒音について、国土交通省のHPを見てみました。

このデータによると、飛行機の音60~80デシベルとなっていて、掃除機や騒々しい街頭などと同じレベルです。
大声やパチンコ店よりも低いレベルです。
まあ、そう思えば毎晩の飛行機の音もそのレベルなんだろうって思いますね。

夜9時前になったらベランダの窓を閉めること…諦めて日課にしますよ。

事業不動産の売却・購入やテナント募集のご相談は

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「物件情報」

生身の人間のやること

昨夜も阪神戦をテレビ観戦、NHKの解説は近鉄で317勝の鈴木啓示さん、と広島一筋の大野豊氏です。鈴木さんの「おってもおってもファルで粘る打者を“ハエ”って言う」なんて話を聞きながら、タイガースは5対3で負けてしまいました。

 

今朝、新聞でスポーツ欄を見ていると、オリックス対ソフトバンクの試合で、大誤審があったという記事が目に留まりました。

ソフトバンクの選手が打ったファルを、工藤監督がホームランではないかとリプレイ検証を求めた結果、判定が覆ってホームランとなったのですが、試合後、オリックスの福良監督が審判団に詰め寄り再度ビデオを見た結果、実はファルだったことを審判団が認めたというからビックリです。

リプレイ検証で判定が覆った場合、その後異議を申し出ることは出来ないルールがあるそうです。
オリックスは勝てたかも知れないのに、この判定で負けになったのですから、怒りはMAXですよ。

こういう場合を想定していないので、この先もしオリックスが僅差で優勝を逃した場合、末代まで言い伝えられる試合になるのでしょうから、再試合やその場面からやり直せとの声もあるそうです。

人間のやることに、絶対という言葉は使ってはいけませんなぁ。

不動産人/人気の収益用オフィスビル

大阪市内のオフィス空室率が大幅に改善されています。

大手不動産会社の調査結果を見ると、大型オフィスビルは空室率1%前後、それに新築やそれに近い築年数のオフィスビルだと1%以下の空室率となっている。
勿論、大型オフィスビルだから都心にあり、交通アクセスもよくて商業施設にも近いし、建物の機能性や快適性もグレードは高く社員の受けも良い。
こういうグレードの高いビルは数的にも限られているので、入居するテナントも広いスペースを求めていたりするので、順番待ちの状態になったりします。

10年前のリーマンショック後は、入居率6割とか7割とか言ってましたので、オフィスビルを買うなんていう客層は殆ど皆無だったことを思い出します。
世の中の移り変わりのスピードに改めて驚かされるばかりです。

それでも大阪では、新築のオフィスビルを計画する案件も少ないので、当分の間、中古の収益用オフィスビルが人気で推移すると考えられています。
去年の後半から、収益用の一棟売マンションの動きが悪いのに比べると、だいぶん人気も差がついてしまったみたいです。

 

新築オフィスビルの計画が少ない理由としては、ホテル需要が関係しています。

大阪市内のホテル稼働率は90%超と言われていますので、市内の100坪以上の纏まった面積の土地は、民泊やホテルなどの宿泊用の建物を建築する為に購入する場合が多くて、オフィスビルより収益性が高いとされるホテルに土地が流れているからです。
淀屋橋や梅田、北浜、本町など本来、オフィス街にホテルが建築されている現場が沢山あるのがその証拠です。

データ上では、それでもホテル部屋数はまだまだ足りないとか・・・何か調子が良すぎて返って怖いような気もしております。

事業用不動産の売買やテナント募集などにまつわるご相談は・・・

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「会社案内」

絶妙のタイミング

ワールドカップロシア大会が始まりました。

日頃、サッカーに熱心でない私も、流石に日本チームが戦う試合は見逃せません。
開始直後にいきなり1点を取って、後半に香川選手が疲れたとなると本田選手の投入でした。
素人目で見ても絶妙のタイミングだったと思いました。

で、大迫選手のヘディングで1点です。
盛り上がりますね~サッカー。

次の試合も楽しみですが、夜遅いので目が開いているか、いや、開けていられるかが問題です。

一方、昼間に加計学園の加計理事長が岡山市内で緊急会見。

なにやら、東京からマスコミが来れない時間帯に設定して、取材する記者も特定してたというから、姑息極まりない感じです。
新聞記事によると、「多大な迷惑を掛けた」から、12ヶ月間、報酬月額の10%を自主返納するするというから、世間をなめているのでしょうか?

給料を自分が理事長を務める法人に返納するって?
意味が分からないなぁ~

「ワールドカップ」と「大阪の地震」の狭間で、本人は絶妙のタイミングのつもりでしょうが、まともな人のやることじゃないように思いましたね。

加計さんって、安倍首相の大親友だって?
忠告して上げたらどうですか・・・アカンやろって!

 

今朝の地震

事務所に着いてパソコンで新着メールを見始めていたら、いきなりグラグラっと建物ごと大揺れでビックリです。
たぶん1分位じゃないですか、揺れていたのは。
一瞬ですが、阪神淡路大震災のこと思い出しましたね。

あの時も朝でしたけど、自宅にいてまだ寝ていましたけど、マンションの最上階で12階に住んでいましたので、震度3だったと思いますがもの凄く揺れました。
テレビのニュースでことの重大さを初めて知って、その時はどうしていいのかよく分かりませんでした。

取り敢えず、事務所の様子を見てみようということで行ってみたのですが、机や本棚が不自然な格好で移動していて、本棚の中にあった物が外に散らばっていました。

そうそう、その日は初めて日経新聞に公告掲載した日で、反響は無いものと思っていましたが、近畿版は広い範囲で見られていた為、和歌山市の水道業者さんからアパートの売却と、広島県の不動産業者さんから有難いことにお問い合わせを頂きました。

今もこのブログを書きながら、NHKのニュースをチラチラ見ておりますが、いつ大きな余震が来るかも知れませんので、ドキドキしております。
因みに、今日は午前中に梅田で決裁があるのですが、今のところ予定通り行なわれそうです。

(※その後、買主様が大阪まで来れないことが判り、取引は延期となりました。)

 

南森町不動産の「ホームページPC版」

楽天・梨田監督辞任

昨日の午後、楽天と阪神の試合を最初から最後までテレビ観戦しました。


野球中継はよく見るのですが、サッカーとか他のスポーツに比べて時間が長いのが苦痛になる時があります。
緊迫した試合だとそうでもないのですが、一方的な展開だとチャンネルはよく動きます。
野球場にも年に数回は足を運びますが、どっちかというとテレビ観戦の方が気楽に見てますね。

もう40年以上前のことですが、学生時代、甲子園で売り子のアルバイトしてましたけど、当時は巨人戦以外は満員になることなど無かったのですが、広島戦や大洋戦などコアなお客さんが来る試合では、ガバガバ呑んで応援してくれるので売上にも大きく貢献してくれてて好きでしたよ。
巨人戦は売り子も多いので、私的には売上が減少しますので適当にやってました。

昨日の試合は楽天・則本投手も阪神・岩貞投手も調子がよくて両チームとも1点を取るのが難しい展開でした。
終盤に試合が動いて2-1で阪神タイガースが快勝したわけです。
こういう日は夜のスポーツニュースを見るのも楽しみですが、敗れた楽天の梨田監督が辞任したというじゃないですか。
去年は調子良かったのに、今年はけが人も多くて、選手の調子も悪いようで梨田監督の責任だというのも酷なのですが・・・勝負の世界は厳しいものです。

楽天さん、サッカーでは凄い補強してるみたいですが、野球の方も頼んまっせ!

 

事業用不動産のお悩みはお気軽にご相談下さい!

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「お問い合せ」

不動産ナマ知識/民法改正と大家さんの問題

民法改正が昨年成立して、2020年に施行されますので、現状はまだ準備期間ですので問題はありませんが、世の中のトレンドを知る上でも、予備知識としても知っておいた方がいいと思います。

不動産業者や大家さんとしては、次の2点が注意点です。

■敷金と賃借人の原状回復負担の問題

■連帯保証人の責任範囲

【敷金と賃借人の原状回復負担の問題】

実質的には従来と変わるものではなさそうです

ただ、敷金という慣習として入居者が家主さんに支払っていた預り金が、家賃の滞納などを担保するものだと明文化されたということでしょう。
入居者が退去する際の「原状回復」の範囲について、経年劣化と自然損耗については入居者は負担する必要はないということがハッキリしたということです。
但し、特約条項家主さんと入居者の間で明解な合意がなされた場合は、自然損耗等についても入居者の負担は発生します。(著しく入居者に不利益な場合は無効です。)

入居者が退居する際、トラブルが多いとされていた敷金の返還については、その原状回復費用を差し引いて返金するということです。

【連帯保証人の責任範囲】

改正された民法では、連帯保証人の限度額が定めることになりました
これが無いと連帯保証契約は無効となります。

限度額とは、おそらく「家賃の●●ヶ月分」とか、「損害金の●●万円」とかいうものになるのでしょう。
また、賃貸物件でも住居系以外の事業用物件(店舗・事務所など)では、賃借人の資産状況(現預金や借入金の内容など)を連帯保証人に知らせることが必須となりますので、第三者が連帯保証人になることが少なくなるでしょう。

どちらにしても、連帯保証人に代わって「家賃保証会社」に加入するケースが増えることは間違いないと思われます。因みに、既に賃貸借契約を結んでいる入居者やテナントさんとの契約は従来通りですが、契約書を巻き直すことも出来ますがその手間隙を考えると、そっと其のままにしておいた方が良さそうです。

 

事業用不動産の売却・購入、テナント募集などのご相談は

お気軽にお願い申し上げます。

TEL06-6360-9791

 

18歳成人で心配なこと・・・

成人年齢を引き下がる改正民法が成立して、4年後から18歳で成人となっていろいろなことが変わりそうです。

日本では、民法の規定に基づき未成年に契約行為が認められていませんので、未成年が交わした契約は取り消すことができるとされています。

但し、民法上の未成年とは、単純に20歳未満という訳ではありません。
未婚の20歳未満、と規定されていますので、民法上では結婚すれば20歳未満でも成人として扱われます。

テレビやインターネットに有名タレントを起用して集客を図っている銀行カードローンや消費者金融で借入額が膨らんで困っている人が社会問題になっています。

スルガ銀行の「かぼちゃの馬車」じゃないけれど、金融機関って貸出先を探すのに苦労してますね。
成人年齢が18歳に引き下げられると、世間の事情に疎い若者が餌食にされないかと今から心配であります。

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「アクセス」

南森町不動産の「物件情報」

健康保険料の負担について

6月はサラリーマンの方が羨ましいと思える季節です。
市府民税と保険料の納付通知が音もなく自宅の郵便受けに届くのです。

法人でも個人でも昨年の営業実績に応じて、今年度の納付する金額が決まりますので、一年間の時差があってほとんど忘れた頃に支払いのお便りがやってくるのですから、堪忍して欲しいですね!

特にキツイのは国民健康保険料であります。
所得税や市府民税に比べても、その金額は重いものです。

会社勤めの健康保険料は会社側も半分負担していますし、家族の分も入っていて、給与から天引きされていますので、負担感はあまり感じないと思うのです。
国保は全額自分で払わないといけないし、国保の加入者は年金所得者を含めて無職の人が40%くらい占めていて、残りが個人事業主や農林水産業の方、扶養家族等ですので、国保加入者の平均所得はかなり低いものです。

加入者の平均所得が低いので、年収200~300万円でも低所得者の分までカバーする立場になってしまうわけです。
ですので、300万円~800万円程度の国保加入者層の保険料負担感は所得税以上に割高になります。

ただ、国保の保険料には上限がありますので、例えば1000万円以上の所得があれば国保保険料は上限に達しているので、反対に割安感を得ることが出来ます。
そして、それ以上の所得の場合、例えば2000万円、3000万円となると、国保保険料は上限のままで据え置かれたままですので、無茶苦茶お得なのです。

超高所得者になって来年の国保保険料が割安感に満ちたものになるように、今から頑張らないとアカンのであります!

【大阪市の国保保険料の最高限度額】

医療分保険料540,000円+後期高齢者支援金分保険料190,000円+介護分保険料160,000円=890,000円

 

事業用不動産の売買・テナント募集のお問い合わせは、お気軽にお申し出下さい!

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「街の風景」