読書の時間

おはようございます。

昨日、呑み過ぎて朝から胃袋がクタクタですが、定時に起きてワンちゃんの散歩した当たりからダンダン体の中のお酒がどこかに抜けて参ります。
地下鉄に乗って通勤です。
車内では、スマホと向き合っている人が多いのですが、昔ながらに新聞を2つ折りとか、4つに折って読んでいる人も少し居られます。
新聞派より少し少ないかもしれませんが、本を読んでいる人も居られますよ。(中年の人が多い?)
私も以前は月に2~3冊読んでいたのですが、ここのところはご無沙汰しておりますが・・・

その理由は電車に乗る機会が減ったからだと思います。
仕事上で出かける時は、目的地までの所要時間はまちまちですが、通勤時間は一定していますので、本も読みやすい。
大体、20~25分位が一番良い感じだと私は思っています。
それはなぜかと言うと、25歳の時に宅建のテスト受けるために、当時、JR大阪駅から三宮駅までの約25分間のテキストを読む時間が、長くも無く短くも無い適当な時間だった経験があるからだと思っているからです。

10月は台風が2つ来たこともあって、雨の日が半分以上あったと思いますが、地下鉄やバスに乗る機会が増えました。
そのお陰で昨日、「定年後」楠木 新著(NHKの番組でこの本を知り、自営業の私はいわゆる定年はないものの、人生80年としてあと約20年をどう過ごすが気になっていたので、面白かったですよ)という本を読み終えることが出来ました。

ブログを始めて

ブログ版を始めて、2ヶ月以上が過ぎました。

初めは、パソコンが普及し始めて暫くして2001年に作り始めた南森町不動産のホームページがスマホ対応出来ていないことに気付いたので、このブログを書き始めたわけです。
実は最近、ネットで色々な記事を見ている人の7割以上の人が、スマホで見ていると知ったからです。
そんなことも知らなかった自分がちょっと恥ずかしかったです。

だから、今のところは以前に公開しているサイトとこのブログ版の2つを公開しています。
で、パソコンで公開して中のサイトをスマホ対応するかどうか思案中です。

このブログの「温故知新」や「不動産人」のコーナーは、ひとり言や雑談、感想を書こうと思っているのですが、不動産業界でせっかく苦労して失敗を繰り返してきたこともありますから、その失敗を誰かに役立てて欲しいと思う気持ちもありますので、短く要約してお伝えしているつもりです。

「不動産ナマ知識」のコーナーは、過去にパソコンサイトに書いたものや、最近の新しい話題のテーマについて書いたものを載せていますが、「不動産人」より少し長めの文章になったものであります。

改めて感じたのは、儲かった時の話や上手くいった時の話は書きづらいけど、失敗した時の話や、嫌な想いをさせられた話の方が書きやすいと分かりました。
でも、自慢話だから書き辛いとか、愚痴を聞いて欲しいということではありませんので、お間違えの無いように宜しくお願い申し上げます。(^^)/

不動産人/見極めの重要性について

前から思っていたのですが、不動産業者さんの中にはいつ会っても「忙しい・・・」って言つてる人がおられます。
そういう人に限って、あれがどうしてこれがどうのこうのと、話は賑やかで面白いです。
それから「物件情報もいっぱいあるから、どんな物件でも出しますから言って下さい」って。
で、こんな物件ありますかねって話すと、「ありまっせ!」と嬉しい返事が返ってきます。
暫くして、物件の資料がメールで到着です。
あれっ?『どこかで見たことがあるような・・・』
事務所のパソコン内にある物件情報のフォルダーを開いて、過去の物件資料を調べてみますと、あるある2年前に履歴が。でもその当時、一旦売れてから買った人が転売している場合もありますから、確認する必要があります。

言っときますけど、わたしはこのお喋りでいつも忙しい業者さんのこと信じてますよ。
だから、その辺のところはどうか聞いてみると、『資料もらった担当者が入院していて…』とか『聞いときます…』と言ったきり、お喋りでいつも忙しい業者さんがそのまま急に無口な人間になってしまって、なんやネンということもよくあります。
でも、お喋りでいつも忙しい業者さんも、なにかの商売は出来ているから、何年も不動産屋をやってるわけですから、絶対ちゃんとした情報もお持ちなんでしょう。
気長にその時を待ちます!

不動産業界の人なら、分かって頂けると思うのですが、最近売り物件が少ないので、怪しげな物件情報が増えているような感じです。
すでに売却済の物件や、絶対売りのないような物件もアルアルです。
「えっ!」と思うような面白い話しには、焦って飛びつかないで下さい。

物件自体の見極めは大事ですが、それを紹介してくれる不動産屋さんの見極めも大事ですよ。

不動産人/お隣との境界について

土地を売ったり買ったりする際、売買契約書で「現況有姿で実測清算なし」という条文を入れても、越境トラブルに関して逃げられるわけではありません。
売主と買主で、ここまでが取引対象の土地だと確認する為に両社による立会いが必要だからです。
越境問題を事前にハッキリさせる為には、結局、境界ラインを確定させなければならないのです。

それは、境界鋲があるとか無いとか、測量図があるとか無いとかとは別の話です。
「ブロックの中心が境界ラインです」と売主が言っていても、お隣の方は違と言い出すかもしれませんので、両者の立会いが要ります。

きっちと専門家によって測量されている場合は、その心配はないと思いますが、それでも、測量した後に隣の庇が越境しているとか、柿の木の枝が伸びて来てこちらの敷地にまで到達しているとか、境界鋲が跳んでしまっているので、鋲や杭を復元させるとか・・・境界問題は少なくとも契約してから引渡しまでにきちっとやらないとあきません。

勿論、建物付の土地も同じことです。

金融緩和の話(ひとり言)

昨夜、ユーロの中央銀行が今の金融緩和策を見直す動きがあるというニュースをテレビで見ておりました。

月14万円の年金をもらっている一人暮らしのドイツのお婆さんが、家賃5万5千円と車椅子のローン4万円を支払った後の4万円余りで生活をしていて、物価が上がって好きなチーズも買えないとこぼしていました。

日本でも金融緩和策はずっとやっていますが、思いの外物価が上がらないとのことです。
”鶏が先か、卵が先か”分かりませんが、給料が上がらないから物の値段が上げれないのと違いますかね。

アメリカも金融緩和策は見直しするそうですから、日本だけが緩々(ゆるゆる)だとすると、外国から日本の緩々(ゆるゆる)のマネーを目当てにして、また変な感じの好景気が来たりして・・・堪忍して欲しいです。

いつまで経っても、庶民の懐は暖かくならないのでしょうか?

不動産人/期待に応えるということ

希望の党を、“馬糞の川流れ“って表現している記事を見ました。
その意味は「もともとどうにもならない者同士が、それでも何とかくっついていた。それが水のなかに入ってモロモロになりバラバラに流されてしまう。そうなるともうもとの一つに戻ることはできないというような意味。」とのことらしいのですが、綺麗な表現ではありませんなぁ。
ひと月前には女性初の総理大臣候補だった小池都知事も、今は希望の党のA級戦犯扱いですから、人の気持ちは怖いものです。

期待とは裏腹に、結果が上手く行かないと逆恨みされちゃいますから。

不動産取引も、人の気持ちが大事です。
期待に応えたいのですが、結構キツイと感じる場合もあります。
親戚や友人、友人の中でも特に親しい人からの依頼で仲介をする場合は、単にビジネスとしてやるのと違った部分がありますので、特に慎重で丁寧に行わないといけませんし、ちゃんと出来て当たり前という感じですのでかえって神経を消耗するのです。
ただ反対側の売り買いする相手がどういう人かは判りませんから、商談を進めて行く中で厄介な問題が出てくることが少なくありません。

 

友人が投資用マンションを1戸買いたいと言ってきたので、やっと見つけた物件で契約寸前まで辿り着きました。
そのマンションは、賃借人付の物件だったので、事前にその賃借人のプロフィールを確認することになります。
賃借人がD大学の学生(留学生)だというので、一応学生証のコピーを要求しました。
(売主側の)仲介業者と売主もすぐに承諾してくれて、しばらくして決裁日を迎えました。

すると決済日になっても、売主が「入居者さんと連絡が取れないので・・・」と学生証の提出ができないと言うじゃありませんか・・・相手の仲介業者も「それは、後日提出どうですか?」って言うので、少し不安な気持ちはあったのですが、決裁を終了させました。

それから、約1ヶ月過ぎたある日、私のところに知らない男性から電話がかかってきて「●●マンションをお借りしているBですが、退去したいのでどうすればいいでしょうか?」と・・・聞いてみると、本人はD大学じゃなくて、R大学の留学生でした。

日本の大学を受験後、テレビでコマーシャル流している大手の賃貸業者に案内してもらって、決めたのが今回のマンションだったそうです。
その時、BさんはD大学に合格するつもりで、賃貸の仲介業者もプロフィールにD大学生と書かせて賃貸契約を締結したそうです。
ところが、実は希望していたD大学には合格出来ずにR大学に合格したので、このマンションに住んでいるとR大学まで通学するのに2時間以上掛かるので引っ越したいという訳です。
日本のことに不慣れな本人には文句を言うことも出来ず退去の手続きを進めて、物件の取引は終わっているものの売主と仲介業者にその内容を伝えたのでした。

決裁後、1ヶ月で退去することは仕方ないとしても、その内容が売り主側から聞いていたものと違うので、悪く考えれば“虚偽”の疑惑もあると思われました。
せめて、次の入居者が決まるまでの簡、損害賠償とまでは言わないが少なからず誠意は見せるべきだと、そして問題があることは売主とその仲介業者も認めてくれました。
でもその後、口では偉そうなことを言ってましたが、売主も仲介業者も誠意ある態度で接してくれることは一度もありませんでした。

結果、買主である友人には申し訳ないことになってしまいました。
学生の入居シーズンを過ぎた物件に入居者を確保するのは結構難しくて、結局2ヶ月ほど要してしまいましたし。

また、古い借家で多い契約書の無い借地契約について、当事者双方が「歳も歳だからこの際、契約書を作製しておこう」という場合に、知り合いの不動産業者として契約書の作成を頼まれるなんてこともあります。
元々、土地の所有者と建物の所有者が知り合いですから、契約書など簡単に作れるものと思って声を掛けてくれるのですが、これが意外とこじれたりします。

仮に地代が月額5万円だとして、契約書を作る段階で土地の所有者さんから、「5万円は昔に決めた金額だから、この際、今の相場で10万円にする」とか言い出したりするのですから、その時点で話は簡単ではなく、複雑なものになります。

これも、手軽に契約書を作ってくれるはずだと思って気軽に声を掛けてくれるのは凄くありがたいのですが、どうしてどうしてこういう話は一番手間が掛かるし、難しい仕事なんですよ。

でも、こういう仕事はお金じゃなく、意地でも完結させないとダメな仕事なんです(笑)。

 

不動産人/バッタの大群

不動産業界は、国の政策に大きく左右される業界です。

税制対策では、個人が自宅として不動産を購入すると所得税の減税策があったり、相続税の強化が制度化されると、富裕層の皆さんは現金より相続税評価の低い高層マンションの上層階を購入して、もしもの時に備えたのも、国の政策に対抗する行動でした。
また、マンション経営する場合に、個人と法人を使い分けるのも、所得税や相続税対策でしょうし、遊休地にアパートを建てるのも所得を増やすというよりも税金対策の方に目が向いている場合が多いのでしょう。

景気が過熱して、銀行の融資が慎重になると取引は減少しますし、金利が下がると取引は活発になるものです。
それの繰り返しです。

だから、不動産業界は税制や、景気の良し悪しによって、ここぞとばかりに大きく振れるのが常(つね)なのでしょう。
建売ブームだと、猫も杓子も建売用地を探します。
投資用マンションブームだと、ワーとバッタの大群みたいに振り子が大きく動きます。
此間までは、ホテルブームとか民泊ブームって言うのがありましたので、大阪市内などの地価はマンション業者の買い値の2倍以上の金額でホテル建築目的の業者さんが買ってましたから、容積率の400%とか600%との高い土地は、無茶苦茶な取引価格高かったです。
で、公示価格も上昇して、新聞紙上では「不動産は景気がいい」なんて、好き勝手なこと書いてるわけです。

今ですか?今はどうも大きなブームは無いみたいで、全体的に一服している感じです。
それでも、私は相変わらず、『収益用のレジ系(住居系)』とか、『ビル系』の売り買いできる物件を探しておりますので、なにかありましたらご連絡お願いします。

バッタの大群が農作物に多大な被害をもたらす現象が発生することがあります。
バッタの大群が去った後の畑や水稲は、ペンペン草も残らないほど何もない状態になるそうです。ここで言う“バッタの大群”とはそんな状況を比喩ったものです。

話し相手

昨夜の台風は風がすごくて、夜中の3時頃サッシのガタガタと鳴り響く音がうるさくて寝ることが出来なくて、テレビをつけて暫く選挙速報見ていました。
希望の党が伸びずに、立憲民主党が躍進したと言っても、野党全体の数は同じくらいですから、結局従来通りだったんですね。

いよいよ、今年もあと2ヶ月と10日程となりました。
年末が近づくと思い出すエピソードが2つあるんですが、たまたまだと思いますが、2つとも中年の女性の方の話です。
その頃の私の年齢からすると10歳くらい上の方だったでしょうか。
1つ目は、私も独立していて年賀状の準備などしていた12月初旬のことでした。
問い合わせの電話を頂き、ある物件を案内することになりました。
まず物件の内覧も終わって、近くの喫茶店で商談です。
適当な話をして、後日連絡することになりその日は終わりました。
後日、電話で話をすると、先日の物件はどうのこうのでお断りでした。
その後、別の物件を案内してから、当然、世間話なども交えながらまた商談です。
今されているお仕事のことなどもお聞きして、後日連絡の約束をしましたが、ご自身の希望が以前とはゴロッと180度違うものでしたので、ご自分でよく希望を整理していただいてからにしましょうと言う事にしたのですが・・・その後もダメでした。
ここまで来ると、いかに鈍感な人でもピンとくると思いますが、要するに暇つぶしだったんです。
話し相手が欲しかったんでしょう。

不動産屋のくせに、もっと最初に気付かないのかって?
相手の方が上手だったんですねぇ~(笑)

2つ目の話は、まだ私がサラリーマンだった頃、先輩に連れられてあるご婦人の家に訪問しました。
遊休地をお持ちで、そこに賃貸マンションを建てたらどうなるこうなるっていうお話です。
2回目からは、先輩は一緒に来なくて私一人で訪問してお話をするのですが、土地から買ったらどうなるこうなるって…こちらの話もドンドン広がって行って、方向性が見えずに話の詰めようがありません。
そのことを先輩に話すと、「実は前からもう何回もそういうことになっていて…」と言うじゃありませんか!
そうです、自分で手に余るから私に振っていたのです。
(サラリーマン時代は、上司は良質なお客様は自分で折衝しても、そうでない癖のあるお客様は若手に振り向けたりするもんでしょうかね?)

困ったもんですが、そのご婦人は、話し相手が欲しかったんです。
独り身の年末、年始は男女問わず寂しいもんです。

今や4人に1人は65歳となって名実共に高齢化社会に突入していますが、いろいろあるとは思いますが、皆さんどうか不動産屋以外の話し相手を探してみて下さい。

今日のお話は女性のお話でしたが、たぶん、定年まで真面目に勤め上げた男性の方が身近な話し相手を見つけるチャンスが少ないと想像しますので、なんとか頑張って下さい

不動産ナマ知識/サラリーマン家主さんの話

サラリーマン家主さんの話

不動産投資を一般のサラリーマン向けに営業している不動産販売会社も多いのですが、そもそもマンション投資とかマンション経営はいわゆる副業なのでしょうか?
10月13日の朝日新聞で見たのですが、“兼業が禁止されている裁判官のマンション経営はどこまで認められるのか“という記事がありました。
読んでみると、相続で取得した土地建物を、金融機関から1億3千万円ローンで、鉄骨3階建ての賃貸マンションに建替えて、12室を管理会社に貸して年間1100万円程の賃料収入を得たという内容でした。

裁判官は、許可を得れば兼業することが出来るそうで、これまでは転勤した場合に自宅を貸したり、2件目の自宅を購入して前の自宅を賃貸に出したりするケースは許可されていたそうです。
今回の場合は、“利益目的”だとして不許可となり、当事者の裁判官が不服を申し立てて、最終判断がもうすぐ示される予定だとか。
そもそも、兼業が禁止されているのに、ある程度のものは許可されるという“ある程度”というのが明文化されていから、「あいつはOKで、なぜ俺はNOなのか?」ということになるのでしょうね。

裁判官という法の番人でも、個人的な問題になるといかにも人間臭い問題提起をするものだと思いました。
裁判官は特別職として、一般の国家公務員とは違うのだそうですが、一般の場合は、所謂、税務署の決めている『5棟10室』基準(注)といわれる事業として見なされる程度になるとダメだそうです。

 

 (注)不動産貸付けが事業として行われているかどうかの判定 
(国税庁HPより)
 不動産などの貸付けによる所得は、不動産所得になります。  不動産所得は、その不動産貸付けが事業として行われているかどうかによって、 所得金額の計算上の取扱いが異なる場合があります。  不動産の貸付けが事業として行われているかどうかについては、原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているか どうかによって、実質的に判断します。  ただし、建物の貸付けについては、次のいずれかの基準に当てはまれば、原則として事業として行われているものとして取り扱われます。

(1) 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。

(2) 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

この“おおむね“という表現は、1棟でも大きな店舗とか、5室しか無くても賃料収入が年間に1000万円もあるとかだとアウトだという意味です。また、駐車場も2~3台だとOKですが、100台もあると立派な不動産事業と認定されます。不動産事業かどうか微妙な場合は、税務署が判断して決めますが、不服があれば反論することも出来ますが、そういう場合は認めてもらえないことが多いのでしょうね!

一般のサラリーマンの場合は、最近では副業を大いに認めている会社も多いようですし、投資用マンションで賃貸収入を得ている人の多くは、5棟10室未満だと思いますので確定申告さえしておけば何の問題もないと思います。

まあ、不動産投資にはまって9戸までいくとあと1戸で10室ですから、行っちゃいますよね^^)
それでも、まだ気持ちが不動産投資に向いていると1棟マンションとかアパート経営とかにも進んで行く方もおられます。

そうなると、2~3戸所有しているのとは違って、何かと用事が増えてきてとても忙しくなります。

戸数が増えると、やっぱり、不動産事業の一端を経験することになりますし、今度は出口戦力(物件を手放す時期)が気になり始めますし、相続なんてのも気になり始めますので、いよいよ家主さんの悩みが分かるような段階に突入することになります.

10年ほど前のことですが、某超大手電機メーカーのサラリーマンの方が10戸以上の中古の分譲マンションを買って、賃貸で入居者を入れて運用しておられました。
さすが、一流企業の人は物件を購入するのも上手に買いますし、ローンをつけるのも上手いと感心しておりました.
でも、入居者募集は地元の賃貸業者に任せるのですが、入居者の申込書が入ると返事をしないといけませんし、入退居がある度にリフォーム発注、現地確認、それに分譲マンションの場合は管理組合の役員が定期的に廻って来たりしますので、忙しい会社で仕事をこなしながら賃貸業者やリフォーム会社、管理会社や管理組合との遣り取りをスムーズにこなすのは難しいものです。
不動産管理の仕事では、瞬時の判断や早急に対処する場合いが多々あります。
結局、会社の仕事と、不動産事業の各業者への連絡等々どちらかが疎かになる。
趣味の不動産投資が副業ではなくなってしまう規模になると、本業になります.

元々、まるごと投資用マンションの事業主が全部やってくれる場合は、差し引かれた金額が通帳で振り込まれるだけですから、本来の事業ではありませんので、こういう問題は起きませんが、この場合はいつまで経っても本業になりません.。

 

不動産人/総合的な判断

総合的な判断の話です。

いろいろ物件をご紹介しても最終的に、『「年まわり」が悪いので、今年は買わない』とか、『占いで見てもらったら、あなたにとってこの物件は方角が悪いと言われたので・・・』という言う理由で断る人は最近殆どいなくなりました。

事業用不動産の場合、やはり大きな比重を占めるのは「融資金額」の場合が圧倒的です。
去年とか一昨年あたりは、フルローンとかで丸ごと融資を受けることが出来て物件購入できるケースが多々ありました。

融資の基準も緩かったんでしょうね!
昨日も電話で、某金融機関の次長さんが嘆いておられましたが、今年の場合は厳しくなったと言うより、物件の方が融資基準に填まっていないという感じでしょうか。
大阪市内でも、新築マンションの利回りは5%位まで低下していて、手持ちの現金を1~2割入れても調達金利が1%位でないとソロバン的には合わないじゃないでしょうか。
でも、物件は売れていきます。

利回りの低い物件は、新しくてしっかりしている物件が多いのですが、購入できるのは節税目的の場合が多いと思います。
富裕層となると都市銀行や信託銀行あたりとお取引があるお客さんがメインになると思いますが、知り合いの売主さん(=不動産業者)に取引の内容を聞くことがありますが、銀行さんに“お任せ定食“っていう感じのケースが多々あるそうです。

私も、そういえば今も忘れられないケースがありました。
所有物件が道路拡幅のために収容(=立退き)されることになって、買換えをしようと2億円位の売り土地を探していた兄弟で会社経営されている買主さんがおられました。

買主さんの会社には何社かの不動産業者が出入りしていましたが、私も適当な物件を何件かご紹介した中で「これがいいかなつて思ってます・・・」と弟さんに言われた物件が見つかりました。
その後お兄さんと相談したのでしょう、「某銀行のご紹介された物件に決まってしまった」との返事があり、それはそれで仕方ないことです。
で、参考までにどんな物件か教えてもらったのですが、申し訳ないのですが「えっ!」と言っちゃいました。
間口が2m位で奥行きの長い、お隣の方でないと利用価値がないとしか考えられない物件だったからです。
弟さんも何故この物件にしたのか分からないということでしたが、お話によるとお兄さんが「取引銀行のご紹介だからこれでいい」と最終的に判断されたとのことでした。
おそらく、兄弟間で論争があったと感じました。

良し悪しは、全体を見て判断するものです。
最終的にそれで良かったのか、そうでなかったのかは、その後何年も掛かってしか分かりません。