不動産ナマ知識/不動産投資は必ず儲かる?

本屋さんに行くと「不動産投資」なんていうコーナーがあって、その近くには宅建試験やFPのコーナーもあったりして身近に資金の運用について考えている人が多いことが分かります。

どんな「投資」であっても、多少のリスクを取ってリターンを得るというものです。
「不動産投資」だけが絶対儲かるなんてことはあり得ません。

ただ、多くの富裕層は多数の不動産に投資しているし、税金対策として節税に成功した人、よい時期に購入しその後に売却益で儲けた人も沢山居られます。

その反面、親の残した不動産はあっても相続税を納付するのに現金を作るのに苦労した人、税金対策に一生懸命になり過ぎて脱税紛いの行動に走った人や、営業マンの口車に乗って複数の投資用マンションを購入したけれど、その営業マンが退職したとたんに入居者募集やリフォームや管理作業をどうしていいのか分からず、呆然自虐になって空き家のままでローンの返済だけをし続けている人もいます。

色々な要因はありますが、ここではひとつの例として「フルローン」の問題を取り上げたいと思います。営業マンに勧められて「投資用マンション」を購入する人の多くは、自分で金融機関と交渉してローン付けをしていません。

その「投資用マンション」にセットされたローン会社の商品として、ここ数年であれば物件価格の満額かそれに近い金額の借入金をして購入しているケースが多いのです。

自己資金は無かったのか、まだ少なかった状態だったかもしれませんね。

購入当初は、初めに教えられた通りの収入と返済がスタートしてヤレヤレって感じですが、入居者が退去し、また次の入居者を確保する前に、リフォーム工事や入居者募集を予めセットされた不動産業者に頼むことになります。

買主=家主さんは何もしなくてもお金さえ支払えばOKという訳です。
問題はありません、但し、支払う金額が法外な額でなければ・・・

世の中には悪意を持ちつつ、人を疑うことをしない良心の塊みたいな人を陥れる輩(やから)がいるものです。

「フルローン」の借入をしていて、上記のように支払う金額が法外な金額の業者に引っかかると、手持資金に相当余裕がない場合は資金がショートする場合もあります。

特に通常の場合、給湯器やキッチン周りなどの水周りと呼ばれる設備が10数年経つと、修繕や交換に金額が嵩むものですし、その手当てをしないと次の入居者募集に支障がありますので、家主さんとしてはやらざるを得ません。

事の起こりは目いっぱいの借入「フルローン」「投資用マンション」を買ったことから始まっていると考えます。(←にも要因はありますが・・・)

最初は目いっぱいの融資で「投資用マンション」を買ったとしても、その後に余裕資金が出来たときには手元に残すか、融資を受けた借入金の一部返済に回すとかして収支のバランスを見直すことが大事かと考えます。

“ぼったくり業者”と縁を切るのは、信頼できる管理業者を見つけてからです。

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阪神タイガース、原口選手がんばれ!

もうすぐ、2月でプロ野球もキャンプインです。
そんなときに、阪神タイガースの原口選手が大腸ガンで近く手術するというニュースが・・・

記事によると、昨年末に人間ドックで見つかったとのことですが、本人の驚きは心中察するに余りあるという感じです。

 

私ももう8年前に人間ドックで胃と食道の接合部分に腫瘍が見つかって手術したのですが、バリウム飲んでレントゲン写真撮った時に、技師の方が走ってきて「すみません、先生からお話があると思いますので・・・」って何故か私に謝っていたのを思い出します。(笑)

その後の検査があって手術したのですが、自分の両親は肺ガンで亡くなっていたのですが、不思議と“死”を強く意識することはなかったように記憶していますね。

それから3年後、術後検診を受けて今度は腎臓にガンらしきものが見つかって、小さすぎてよく分からないってことで、検査を重ねて発見から一年後に手術しました。

このときも、不思議と“死”を強く意識することもなく、今日まで自然体で生活しています。

60位になると周りにガンを患う友人や知人も沢山いますが、医学の進歩はもの凄いものみたいで、私の両親がガンを患って亡くなったときみたいには簡単に死ななくなっているみたいですので、ガンだということで必要以上に落胆する必要はなくなっていますね。

とはいうものの原口選手はまだ26歳、プロ野球として伸び盛り、働き盛りの年齢ですし、これまでも色々な苦難を乗り越えてきた選手です。
本人は気丈夫なコメントを発信しておられますが、気持ちは残念でしょう。

でもなんとか、焦らずにしっかり治して、またバリバリ甲子園で活躍してくれる日を待っています.

原口選手、がんばれー!

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不動産人/賃貸契約のキャンセル騒動

知り合いからの相談でした。
娘さんが一人暮らしをしたいということで、テレビCMでお馴染みの賃貸業者へ部屋探しを相談に・・・そこでトラブルが発生。

娘さんは希望の条件3つを営業マンに伝えて、後日実際の部屋を数件案内されたそうです。
入社して間もない感じの営業マンは、愛想もよく親切に部屋を案内してくれて、娘さんもテンションが揚がってしまい、トントン拍子に契約の運びに入ります。

あっと言う間に重要事項と賃貸契約等の署名・捺印、そして入金を済ませてしまいます。

でも、よく考えてみると、営業マンに一番最初に伝えていた希望条件3つの内の1つしか満たしていないことに気がつきます。

娘さんは早速、担当の営業マンに連絡をしてお店に訪問しますが、あんなに愛想の良くて親切だった営業マンは、別人に変わってしまい「契約は成立しているので、お金は返せない」と強い口調で言われて怖かったそうです。

確かに、正式な賃貸者契約を結んでいる場合、契約のキャンセルは解約手続きしかありません。
入居前であっても1ヶ月分の賃料を支払ったりして、入居してもいないのに退去手続きを行う必要があります。

その場のムードに呑まれてしまい肝心なことを忘れて契約してしまった娘さんの落ち度は免れません。

次に、入社間もない営業マンには顧客の気持ちよりも、目の前にある自分の成果を上げることしか考えていなかったと容易に想像できます。

こういう営業マンに出会わせたことは不幸なことですが、必ず親切な人が接客してくれるという保証はありません。

娘さんの方にも、人を見る目が必要でしたが、社会経験の乏しい娘さんには、ご両親のサポートが必要だったと思われます。
私の知り合いの方の娘さんが部屋を探すときは、お父さんの知っている安心出来る賃貸業者に依頼して部屋を探されました。

SNS全盛で生身の人間を通しての商取引に疎い人が増えている昨今、この手のトラブルは業界を問わず増えていくことでしょう。

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不動産ナマ知識/大手不動産会社の横暴・「両手」「両直」

かつての不動産仲介業務は大手不動産会社の参入する世界ではなくて、中小零細の不動産会社が受け持っていた世界でした。
銀行の子会社である不動産会社でも、大きな物件なら兎も角、細かい住宅や小振りの事業用物件などには見向きもしなかったものです。
ところが今やそんな時代があったことを知っている人さえ少なくなっているのが実情です。
実績ベースでは所謂大手不動産会社の占める割合は非常に高く、特に中古住宅や中古マンションにおいては、圧倒的な比率で仲介市場に存在しています。

事業用不動産仲介の世界でも銀行系を中心に大手不動産会社の占める割合は大きいとされていますが、物件の囲い込みを疑われるような仲介手数料の「両手」(売主と買主の両方から仲介手数料を取ること)とか「両直」と言われているやり方が横行している。

それを調査したサイトでは、M不動産 57.53%、S不動産販売62.75%、K不動産61.53%など概ね6割が「両手」・「両直」取引だとか。
意識して売り情報を他社に出さずに、社内で処理する、または担当者のみで買主を見つけることに邁進している様子が想像できます。

勿論、「両手」「両直」は宅建業法等に違反しているものではありません。
不動産仲介会社に売却を依頼する際に、専任媒介を結んだ場合、仲介会社は「レインズ」と呼ばれる業者専用のサイトに登録をしなくてはなりませんが、
他社からの情報提供を求められても「商談中」だとか、「資料作成中」などという理由で、資料を開示しない場合や、そもそもレインズに登録しないなどのケースもあるようです。

こういう物件を隠すことは、媒介契約に違反しています。
売主の物件を「両手」「両直」をすれば仲介業者の収入が2倍に増えるという勝手な都合で、物件そのものを仲介市場から抹殺することになるからです。
その上悪質なケースは、少し時間が経ってから売主に物件価格を下げる提案をして、「両手」「両直」のしやすいように誘導することです。
大手不動産会社の担当者がそういうのなら、止むを得ないと考える人は多いと思います。
でもこれには、まだ続きがあります。
その仲介業者が「両手」「両直」で取引をした後、その物件を購入した新たな所有者に転売をすることにして、2回目の「両手」「両直」を実行する訳です。
不動産業界では、これを「往復ビンタ」を呼びます。

【実例】
私の叔母さんが高齢になって、戸建住宅よりマンションに住みたいというので、新聞の折り込みチラシで見つけた近鉄奈良線の中古マンションを買いたいという電話がありました。調べてみると、その物件はレインズ登録されている物件だったので、K不動産に連絡しました。
担当者は、「その物件はもう決まりました」というので、叔母さんにその旨を伝えたのですが。その後、叔母さんは直接K不動産に電話をしたら、車で迎えに来てその中古マンションを内覧させてくれた。契約も出来ると・・・
 叔母さんはK不動産とは話したくないと言って、揉めましたねぇ~

事業用不動産の世界でも同じようなことは多々ありますし、ここ数年収益用不動産の融資が緩んでいたこともあり、物件も値上がり傾向でしたので、転売業者さんの活躍の場が広がっていました。
そう、スルガ銀行の「三為契約」や「四為契約」で収益マンションが転がって取引されていたのも、「両手」「両直」でしか仲介しないスルガ銀行と仲のいい不動産会社が居たから出来た技です。

仲介物件の「囲い込み」をしてまで、「両手」「両直」に拘るかどうかは、会社の大きさの問題ではありませんが、少なくとも大手の信用力を使って売主を騙すような営業手法は止めて頂きたい。
勿論、中小零細の仲介会社であれば信用を取り戻すことは不可能だと思って、売主・買主の立場になって最大限の営業活動をすることは当然のことだと思いますが・・・

不動産マメ知識コーナー/【「両手」と「片手」】

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不動産人/コンサル料

2020年東京五輪招致に絡む不正送金疑惑に関し、竹田恒和・日本オリンピック委員会(JOC)会長は「疑うべき事情はない」と疑惑を全面否定しました。

この問題はシンガポールのコンサルタント会社に支払った2億3000万円が相場よりかなり高いとされて”賄賂”じゃないのかと疑われているのですが、そもそも「コンサルティング」っていう曖昧な仕事は何なのか?

「コンサルティング 」とは、企業や行政の問題に対して解決策を示し、その推進を補助する行為・業務のことです。
具体的に何をするのかは本当のところ決まっていませんので、その報酬自体がその都度決まることになります。

※いわゆるコンサルティング会社とかは、する内容が決まっているので規定に法って報酬を得ますが・・・日産のゴーンさんの事件でも、高額な”コンサル料”の問題があるみたいですね。

不動産業界でも”コンサル料”はありますよ。

例えば、借地権の売買とかの仲介をする場合に、例えば総額100万円だとして仲介手数料は正規で計算しても5万円(200万円以下は5%)です。両直で仲介して10万円です。
こういう案件ほど難しいもので、不動産業者も経費倒れというか手間賃商売となりますので、仲介手数料とは別に”コンサル料”をお願いすることもあります。

このように仲介手数料とは別の報酬を要求するときに”コンサル料”という名称で領収書を切ることがあります。

これを悪意を持って法外な報酬を要求するとか、経費を膨らませて所得を抑える脱税に近いようなことにも”コンサル料”を利用する輩もいます。

税務署に睨まれないためには、「コンサルティング」の内容を文書で、依頼主と報酬を約定しておくことは最低限必要です。

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不動産人/少しの不便で割安に暮らす方法

お正月、えべっさんと続いての三連休です。
そろそろ仕事モードにならないと駄目だと思ったらもう一月も半分終わってるし(笑)。

知り合いの社長さんが持ち家を売却して、賃貸マンションに入るということになって、今日はその物件の案内です。
住宅の案内って仕事自体は少ないのですが、知り合いだとこちらも親身になって探しますし、依頼する方も安心感があるのだと思います。

「事業用不動産専門」とかいう立場で営業しているのですが、自分自身もマイホームを探したり、引越ししたりした経験がありますから、お探しの方の気持ちは十分判ります。

今回のような住まい探しの時に特にも思うのですが、購入でも賃貸でも同じく、誰でもが知っている最寄り駅にある住宅(マンション含む)周辺には物件が多いのですが、例えばその次の駅で“普通”しか止まらないような最寄駅にある住宅は、比較すると金額で賃料が1万円程安かったり、売り出し金額が数百万円安かったりすることがあります。

また、同じ建物内にある分譲マンションでも、エレベーターが止まらないフロアーにある部屋は、エレベーターが止まる部屋に比べて安かったりするものです。

少しの不便で毎月の負担が軽くなるって捨てがたいと思うのですが、皆さんは如何お考えでしょうか?

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『えべっさん』 2019

1年の計は、元旦にあるようですが、大阪のお正月気分は「えべっさん」が終わるまで続きます。
『商売繁盛で笹持って来い~♪』でおなじみのあれです。

南森町不動産の事務所って、『堀川戎神社』のすぐそばにあるので、毎年そこでお参りするのですが、たまたま昨日の朝に仕事で阪神電車に乗って「西宮駅」で降りました。
そうすると既に「えべっさん」に向かう人がいっぱいで、そのつもりは無かったのですが、足は自然と『西宮戎神社』に向かってましたね。

『今宮戎神社』も有名ですが、やっぱり本家というのか『西宮戎神社』は敷地も広いですし、屋台の数も多いですね。
境内にも色々な屋台があって、今年は「お化け屋敷」の小屋もあって大阪市内の「えべっさん」とは様子が違う感じです。昔は見世物小屋で、ロクロク首や蛇女とか「へぇ~」っていうのもあったみたいですが・・・

全国的には『西宮戎神社』は10日6時にスタートする福男レースで有名ですが、他にも「生のマグロ」に小銭を貼り付けて祈願する風習も有名です。

 

本殿で手をあわせて、祈願して境内を後にしました。
さあ~目的地に向かおうかと思い駅に向かって歩いていると、「にごり酒」一杯200円と・・・これも清めの所作と思い「クッ」とひっかけて体を温めた次第です。

今年一年、皆様にも良いことがいっぱいありますように!(合掌)

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《お年玉》プレゼント お正月企画

《お年玉》プレゼント お正月企画

あけましておめでとうございます。
新年早々「南森町不動産」HPにお立ち寄りいただきまして、誠に有難うございます。

感謝の気持ちをこめて、お好きな書籍1冊プレゼントさせていただきます。いずれも、肩の凝らない読みやすいものばかりです。

 

  1. 「不動産投資 業者のリアル」 藤本 好二著

    昨年は「かぼちゃの馬車」事件や積水ハウス地面士詐欺事件など不動産ブームの裏で暗躍する黒いプロの仕事振りが表面化した一年でもありました。不動産の真の価値は、いかに付加価値を高めることができるか。
    不動産業者と投資家の接点についてよく理解できると思いますし、不動産投資の仕方を知る上にも役立つ一冊です。

  2. 「ひまわりは枯れてこそ実を結ぶ」 堀 文子著

    「日本画家 堀文子・99歳のメッセージ」と書かれた帯に、鮮やかな黄色のカバー、綺麗な本です。
    でも堀文子さんの生き方は強烈です。「慣れない、群れない、頼らない」。人と一緒に行動すると自分を見失い、その人に似てくるから、なるべく人から離れているほうがいい。人に頼れば、引き上げてもらえるが、それでは自分の生き方を探す努力をしなくなる。とっても真似のできることではないけれど、心掛けたいとは思います。

  3. 「老いを生き抜く」 森本 哲郎 著

    20代の頃に「人間へのはるかな旅」を読んで以来のファンです。
    当時、旅行好きだった私は、小田実著「何でも見てやろう」などの旅行記を好んで読んでいましたが、気が付けば60を超えていて、森本哲郎さんも80を超えて「老いを生き抜く」というタイトルの本を出している・・・長い人生を真に豊かに生きるためどこか共感できる本です。

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※ご応募は、当ブログ内のお問合せフォーム」「メールをご使用ください。
※先着30名様までとさせていただきます。
※日本国内に送付、おひとり様1冊とさせていただきます。
応募期間は、平成31年1月1日~1月15日迄とさせていただきます。

 

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南森町不動産ホームページ(PC版) 2019年不動産投資はどうなる?

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