不動産ナマ知識/「検査済証」の有無と銀行融資の関係

コロナ禍/2回目の緊急事態宣言

昨年のコロナ感染症で非常事態宣言が発令された頃には、不動産価格は下落するのは秋口か、年末かなんて思っていた人も多かったですよね。
でも、非常事態宣言が解除されてから通常の営業生活が始まり、その後、再び感染者が増え始めても土地も収益物件の価格は一向に下がる気配はありません。
国の支援策として融資や補助金などのお金が大量に市中に出て、その効果で不動産を売却する人(法人)が極端に減少したためだと言われています。
“コロナバブル”なんていう人もいるみたいです。
株価の高騰もそういうこともあるのでしょうかね。
プロの不動産業者やマンションデベロッパーなど、事業を進めていく上でどうしても不動産を購入する必要性がある場合は多少高値だと思っても仕方なしに購入することも珍しくないという状況です。

高利回りの収益不動産

購入者にとって“利回りの高い物件”とそうでない物件があったら“利回りの高い物件”の方が良いに決まっています。
でも中には、その高利回りである原因が後で家主さんの足を引っ張ることになる場合もあります。
そのひとつが、「(建物」検査済証」の有無です。

ご存じのように、建物を建築する際には設計図が必要で、その図面通リに建築するお墨付きを役所や認定審査機関に「(建築」確認済証」として交付してもらいます。
そして、その通リに建築し検査を受けて問題なければ「(建物」検査済証」が発行されます。

収益マンションやビルなどの一棟物件の購入を検討する場合、物件概要書「検査済証」が有とか無とか表示してあるのは、そういうことです。
但し、「(建物」検査済証」が有という場合でも、その後に建築確認申請をしないで改造工事や増築工事を実施している場合があります。

その収益物件は、厳密に言えば「違反物件」です。

そもそも「検査済証」を取得していなかったり、取得した後に違反工事をした建物は、出口としての売却を考える際に、次の買主が金融機関の融資を受け難くなる場合が予想されるので、売却金額を思惑より下げて高利回りにして売り出ざる得ないケースもあります。

元々関西、特に大阪は「検査済証」の取得率が低いと言われていました。

1階をガレージで確認申請して、完成後に店舗などのテナントを入れて賃料をアップさせる「車庫転」(しゃこてん)などというのが半ば当たり前だった時期もありましたし、金融機関も収入が上がってチャンと返済してくれるのならばと問題視していませんでしたから。
でも、ここ10年間くらいは金融機関も「検査済証」のない物件には、厳しく査定してきていますので、殆どの建築物には竣工時には「検査済証」はあるはずです。

金融が緩んで融資基準が甘くなると「検査済証」が無くてもOK、反対に融資査定が厳しくなると「検査済証」が無いから駄目だとか、金融機関の融資における物差しは、コロコロ変わりますし、買主の属性によっても伸縮自在ですので一筋縄ではいきません。
融資なんて所詮人間のやることですから、くれぐれもご注意ください。

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不動産人/オンライン化で営業マン不要?

年明け早々、関東では緊急事態宣言発令です。
関西でも来週にはそういう事態になる。

知り合いの家主さんとお話していて、近所の賃貸業者に客付を頼みに行ったら、去年の緊急事態宣言の時はもう少し後の春だったので、いわゆる繁忙期から少しずれていたのでなんとかなったけれど、今回は繁忙期真っただ中にぶつかりそうで困っているとのこと。
確かに、転勤は減ったけれど、新入社員や大学生を受け入れるのは例年通リ春ですから、今年の賃貸物件の入居者確保は苦戦しそうだと嘆いていたそうです。

 

コロナは“人の動きを止める”という生活様式を求めています。

不動産業界でも国交省が、賃貸物件の重要事項説明をオンラインで行えるように進めてきましたが、業界の動きはそれほど敏感に反応しているようではなかったと感じていました。

でもここにきて、比較的若い人は物件の検索、紹介、相談、内覧、そして重説までリモート&オンラインで気楽に探しておいて、契約の時だけ不動産屋さんの事務所に行くみたいな行動変容が増えているみたいです。

確かに、賃貸業者に部屋を探しているなんて訪問したら、若い営業マンの運転する軽乗用車に乗せられて、何件も案内されて挙句の果て、半ば軟禁状態みたいな雰囲気の中で例え1万円でも置いていかないと帰してくれないようなイメージでは怖くて訪問するのもイヤでしょう。

コロナ禍で不動産営業のオンライン化は賃貸営業を突破口にして、急速に進むかもしれません。

密や対面を避ける中で進む社会中で、不動産業界も従来の口八丁手八丁の営業マンは不要になるのでしょうか?

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日本のリーダー

コロナ禍で「新しい日常」といわれる行動が強いられています。
会社に行く回数を減らす、手洗いをきちんとする、一見、生活様式の一部を変えるだけに思えるのですが、それは序の口です。
本当は直接会って、顔を見て、握手をして、話をするなど、人間が人間であるための条件の基本的な部分を極力避けることが、「当たり前の日常」となるということが「新しい日常」だということです。
でもこれって、結構な変化ですから、物凄く苦痛やストレスを感じることではないでしょうか。

 

コロナ禍では、非正規や女性などの、弱い立場のひとほど苦しく、不安な生活を強いられます。

小池都知事達に促されて、菅首相が緊急事態宣言を明日にも宣言するようですが、打ち手がことごとく後手後手の連続ですこぶる評判が悪いですね。

こんな時によく出てくるのが「田中角栄さん」です。

そう「田中角栄さん」だったどうするかという、言っても仕方のない話題です。

でも、「田中角栄さん」は、独特の濁声で大衆によく解る言葉で、責任は政治家がとるから、こうしてくれと・・・根強い人気があります。

リーダーにはそういう期待をしているんじゃないですか、皆さん?

 

田中角栄の7金言

①「子供が10人いるから羊羹を均等に切るってのは共産主義。自由主義は別だよ。羊羹をチョンチョンと切ってね、一番年少の子に一番でっかい羊羹をやるんだ」

②「我と思わん者は遠慮なく大臣室に来てください。そして、何でも言ってほしい。上司の許可を得る必要はありません。

できることはやる。できないことはやらない。しかしすべての責任はこの田中角栄が背負う。以上」

③「選挙で人の悪口を言っても札(票)は増えんぞ。勘違いするなよ。敵をたくさんつくってどうする。槍衾(やりぶすま=大勢の者が槍を隙間なく突き出して構えること)になるぞ」

④「(政治とは)事をなすことだ」「政治家は学者や評論家とは違う。実践するために行動することだよ」「いつまでもあると思うな親と金。ないと思うな運と災難」

⑤「有名大学の学長とか教授などそういう人ばかりに上級叙勲をしている。けしからん。人間の基本をつくるのは、一番教育の難しい小学校の教員にこそあるんだ。

そこのいわゆる幼年期の教育を恵まれない環境でやっている先生に、最大の敬意を表して最高の環境をつくってやらなきゃダメだ。

そうならなきゃ日本は良くならん」

⑥「一分考えて答えの出ないものは、一生かかっても答えは出はせんよ」

⑦「そこに困った人がいて、何かをしてやろうという気持ちが起きない人間は政治家などになってはいけない」「国民に対して情を持たない者は、政治家になるべきではない。政治家はなりたくてなるものではない。政治家になって何をするかというものを持ってない者は、政治家になるべきじゃないんだ」

【日刊ゲンダイdigital・令和3年1月1日】より

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平穏の有難さを知る

コロナ感染が収まらない中、2021年を迎えます。
昨年のお正月に、誰がこんなことになるなんて想像したでしょうか?

『一寸先は闇』

まさに、そんなことを体験した一年でした。

 

『人生には3つの坂がある』

かつて小泉首相が言っていたのを覚えている人も多いと思いますし、昔から結婚式では定番のお話でもあります。

1つ目は“上り坂”、なにをやっても好調でうまくいく時です。

2つ目は“下り坂”、なにをやってもダメで不調、どうしたらいいのか分からなくなります。

3つ目が“まさか”という坂です。実は“まさか”は、よく出没してくるものです。誰しも好調の時は、少なからず“油断”“注意散漫”などの気の緩みが生じる。

”まさか”は文字通り、突然やってくるものですから、事前の準備の外にあります。

会社経営者でなくても、サラリーマンでも誰にでもそれなりに“まさか”はやってきます。

また、仕事以外でも、例えば癌の手術が無事終わって、一安心して毎年術後の定期健診を受診していたのに、4年目になぜかうっかり忘れてしまってその後、体調の不良を感じて再び受診すると癌が再発していたなんていうのも、“まさか”でしょう。(←これは私の父親の話です)

コロナ感染は個々人の”気の緩み”で起こったのではありませんが、第2波~第3波と続いてコロナ慣れみたいな妙な“気の緩み”があったのかも知れませんね。

 

12月の日銀短観(調査期間11月11日~12月11日)は四半期で2期連続の改善ですが、6月頃の景況感は最悪だったからの反動もあっての改善でしょう。

それにあくまでも大企業の指標であって、中小零細はそれよりかなり深刻でしょう。

景気が悪いということで、今年は去年より精神的にもきついような気がします。

年末にやっと、コロナニュースに頻繁に出てくる“65才”(後期高齢者)に成りましたので、体調に気をつけて、これまで以上に相違工夫して、ひとさまに喜んで頂けるような地道な商いに精進しないといけないと思っておりますので、本年もよろしくお願い申し上げます。

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