不動産人/取引完了前の建物が損傷・毀損したら

「天災は忘れた頃にやってくる」なんて言いますが、今年のように大阪北部地震や西日本の大豪雨、過去の進路にない大型台風など、いずれも突然やってきました。

数の上では少ないのですが、売買契約して手付け金を支払った後にそのような天災に遭遇して建物の一部に損傷があったりすると、決裁する時どう対処したらいいのでしょうか?

 

一般的な売買契約書での記載は下記のような記述であります。

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(引渡し完了前の滅失・毀損)

第●●条 売主および買主は、本物件の引渡し完了前に天災地変、その他売主ないし買主いずれの責にも帰すことのできない事由により、本物件が滅失または毀損して本契約の履行が不可能になったとき、お互いに書面によりその相手方に通知して、本契約を解除することができます。ただし、本物件の修復が可能なとき、売主は、買主に対し、その責任と負担において本物件を修復して引渡します。

2 前項により本契約が解除されたとき、売主は、買主に対し、受領済みの金員を無利息にてすみやかに返還します。

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自然災害や天変地変での取引の中止や白紙解約は、誰が悪いわけでもありません。
残念といか言いようがありません。

契約前であればそもそも契約自体をしないことで、買主には何も実損はありません。
取引完了後であれば、全て買主の責任で処理しなければなりません。
契約後、決裁前の期間に問題が起こったときがテーマとなります。

契約を辞めるのか、解約合意書を交わして手付金を返還することの手続きを進めるのか、修復して決裁するのか判断する必要がありますし、そもそも売主・買主の安否はどうなのかも大問題です。

一旦立ち止まって考えるべき事柄がいっぱいです。
でも、長時間考えていても駄目です・・・仲介業者にとっては、事後処理能力の見せ所です。
でも、お金にはなりません(笑)

責任感で完結させる仕事となります!

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ナンて夏だ!

今朝の空はすでに怪しいし、WEATHER mapの台風12号の進路予想図でも、通常の動きとは全く違うものです。

6月18日の大阪北部地震、7月には入っての西日本大豪雨、そして尋常でない猛暑、やれやれと思ったら強い勢力の台風12号ですか・・・

大阪方面には明日の夜遅くから早朝に掛けて大雨、暴風が襲ってくる見込みだそうですので、皆さん、注意、警戒をして今日から事前の用意をしておきましょう!

それと、体調崩しやすいと思いますので、くれぐれも健康には気をつけてこの試練を乗り越えましょう!!

 

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不動産人/「方位」とか「鬼門」とか

売買でも賃貸でも、間取り図には方位マークが付されています。

方位マークとはその住戸の向きを示したもので、Nの字が書かれているのが北側です。

一般的には、南向きの部屋が人気ですが、日照を遮る建物などがあれば日当たりが悪い場合もありますので、日当たりについては、日中現地で確認するのが大事です。

不動産業者の作った「案内用資料」の方位が間違っているものを何回も見たことがあります。
勘違いなのかどうかは判りませんが、意外と軽視している場合が多いですね。

不動産業者は、不正確な表示や説明をしてはいけないという信義則上の責任がありますので、『南向き』だと言っても、正確には『南西』とか『少しだけ南向き』だったりすると重大な問題に発展します。

 

また、最近はあまり聞かないのですが、「鬼門」とか「家相」「風水」を気にする方がいらっしゃいます。

不動産業者としては、迂闊にウンチクを垂れることは避けるべき事柄ですが、一応、そういうこともお客様の判断材料として存在しているのは確かなことですから、そこはお客様にお任せしておくしかないと思っております。

 

鬼門(きもん)とは、北東の方位のことである。陰陽道では、鬼が出入りする方角であるとして、万事に忌むべき方角としている。他の方位神とは異なり、鬼門は常に艮の方角にある。鬼門とは反対の、南西の方角を裏鬼門(うらきもん)と言い、この方角も鬼門同様、忌み嫌われる。南東を「風門」、北東を「鬼門」とした。(中略)

現在でも、家の中央から見て鬼門にあたる方角には、玄関、便所、風呂、台所などの水を扱う場所を置くことを忌む風習が全国に強く残っている。

(ウィキぺディア・フリー百貨辞典より)

 

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天神祭りの頃

大阪の天神祭りも今日がクライマックスです。

毎年この頃が一番暑いと言われていますが、観測史上最悪の灼熱地獄に襲われている日本列島、今年は特別暑い!
今朝も大川沿いの屋台や観覧席の準備も早くからやってました、でも銀橋や源八橋など夕方には人がいっぱいになるので、自転車で帰る私はこの日は事務所を早々と出て帰宅するのが恒例行事になっています。

小学校のプールの水がお湯になっているので、夏休みのプール遊泳が取り止めになったとテレビで見ました。
本当に異常な暑さです。
2年後の東京五輪を心配する声も広がっていて、当初から何故こんな暑い時期にやるのか?って思っていましたけど、今からでも変更出来ないものでしょうかね。

 

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不動産ナマ知識/RC造、それとも鉄骨造、木造ですか?

一棟収益マンションでは、現在は鉄筋コンクリート造が一番人気です。
でも、かつて鉄骨造や木造の賃貸マンションが一番人気だった時代もあったんですよ。

地主さんの所有地・遊休地に、相続税対策や有効利用策として賃貸マンションを計画する時には、今でも鉄骨造や木造が多いようです。
今から20~30年前もそうでしたし、それよりもっと前だと“借家”って殆どが木造長屋とか、文化住宅とかの時代でしたからね。

木造や鉄骨造の中低層の賃貸マンションを建てる一番大きな理由は、そもそも大きな建物の必要が無かったか、建築地の容積率が150%とか、200%とかで、RC造の8階建や10階建の建物を建てることが出来なかったからでしょう。
それに、大きな理由として、木造や鉄骨造の方がRC造に比べて耐用年数が短いので、減価償却すると節税効果が高まるし、将来に目的を果たし終えた賃貸マンションを壊す時の費用も安上がりだということもあったでしょう。

一棟売マンションのケースでは、かつては無かったアパートローン、投資用のローン商品が今では多数あって、地主さんや購入者の方が金融機関に融資の打診をすると、資産性が高いと称して融資期間の長いRC造を勧める傾向があるからです。

RC造の建築コストは木造や鉄骨造に比べて高く、着工から完成するまでの工期も長いとされています。

ただ、家賃も比較的高く設定できるとされていますので、家主さんもそこのバランスは納得できるところでしょう。

でも、法定耐用年数が60年のRC造でも、コンクリート自体は100年超の寿命があると言われています。
賃貸マンションとして利用し続けるには、水道管や水周りの設備(お風呂、おトイレ、キッチン)の劣化の方が早いので、その改修費用を20年とか30年後に必要になるということも知っておく必要があります。
勿論、低層では必要の無いエレベーターも20年ほどするとリニューアル工事が必要です。

でも、木造や鉄骨造の賃貸マンションは、RC造よりも安く短い工期で建てることができ、且つ、遮音性やデザイン性などにも優れた物もありますので、費用対効果で考えれば一概にRC造が一番イイとは言えない部分もあります。

ただ、融資を受ける場合はRC造よりも借入期間が短いので、収支計算が合わないうことであれば別の対策を考えないといけません。

賃貸マンションはオフィスビルに比べて、築年数が経つと賃料の下落率が高いと考えられていました、つまり、古くなると家賃を下げざるを得ないものだと。

最近ではリフォームの技術も向上していますし、専門の工事業者さんも沢山いますので、費用は掛かりますが、古年の賃貸マンションでも収益性を保つことは可能です。

 

本格的な少子高齢化の時代、空室期間を如何に短くして、適正賃料が確保できるか、家主さんも否応なしに他の家主さんと競争せざると得ない時代となっております。

検査済証のない収益物件

投資用中古マンションの減価償却費

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不動産人/小さな不動産業者は「修行僧」か?

日本の自営業者の数が減っていることが問題だという意見があります。

家族経営的な町工場、お菓子やタバコを売っているお店、後継者のいない飲食店など、なかには法人化しているのかも知れませんが、実質的に自営業だと思われる商売などが、ドンドン減っていて、なんでもかんでも大きな資本のある大企業がバックにあって組織的の一部として働く人ばかりが増えているということです。

小さな不動産業者は、体ひとつで働いていますので、無駄な動きは出来るだけ控えたいものです。
一見無駄と思えるような雑談や広告媒体を利用などもマメにこなす必要はあります。
どこかしら世間にアピールしておかないと、間口の狭い活動しか出来なくなっては困りますので・・・

でも、営業の成果は「成功報酬」です。
最近は小さな不動産業者さんでも、マンションやビルのオーナーさんから管理を委託されて一定の固定収入を得る仕事もありますが、、売買中心、特に事業用不動産を中心に売買仲介をしている業者は毎月平均した売上を継続することは中々難しいものです。

私なんぞ、大よそ四半期とか、半期のスパンで数字を視ることにしております。
「あるとき、ないとき~♪」(551の蓬莱のCM)みたいな感じです。
まあ、何年もこんな仕事していると慣れてきますので、不安定を楽しむなんて心境にもなっておりますが^^)ある意味、「修行僧」みたいなもので御座います。

 

事業用不動産のことで、いろいろなご相談や問題が御座いましたら、お気軽にご連絡下さい。売り買いだけでなく、私どもの経験やプロとしての考え方などお役に立てればと思っております。

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昼間人口50万人減/大阪北部地震

最大震度6弱を観測し、小学生の女の子が倒壊したブロック塀に巻き込まれるなど4人が死亡した大阪北部地震は18日、発生から1カ月が経ちました。

今朝の朝日新聞を読んでいると、あの日、各私鉄や道路が動きを止められて、大阪市内まで仕事に来れなかった人が50万人も居たそうで、通常が130万人だから経済的にも大変な打撃だったということが判りました。

その後の西日本大豪雨で、大阪の地震のことは忘れられた格好ですが、住宅の被害は3万棟超で、今も未だ自主避難している人が高槻や茨木に100人もいるそうです。

あの地震の影響が想像以上に大きいなものだったということが、1ヶ月経ってよく判りました。

夏の暑さが例年以上だと、クーラーや飲料水やビールもよく売れて景気が良くなるって言いますけど、今年の暑さはそういう呑気なこと言ってる場合じゃなさそうです。

不動産人/お墓の話

麻原彰晃被告の遺骨を誰が引き取るのかという問題が話題になっています。
死刑執行のニュースを見たときには、そこまで考えていなかったので「あっ、そうなんだ」と言う感じでした。

故人がきちんと遺志を伝えないと、残された人達も後が大変です。

よく「お墓を買う」と言いますが、正確に言うと『墓地の一区画に使用料を払って自分のお墓を建てる』(永代使用権)ということでしょう。勿論、稀にお墓を建てる土地を買う人もいるとしても、殆どの場合は墓石を建てる為にその土地の権利を取得するということです。

因みに、土地は使用権ですが、墓石は所有権です。
墓地は自由に売却も転貸も出来ませんし、お墓以外のものを建てることも出来ません。

うちの場合、数年前に叔父さんとその兄弟のお墓を「墓じまい」しました。
お寺さんにお墓から魂を抜くお経を唱えて貰ってから、京都から石材店=石屋さんに来てもらって、墓石の撤去と遺骨の取り出し、半日以上掛けて丁寧に更地に戻して貰いました。

支払いはあっても、返ってくるお金はありません。
少子化が進むと、お墓を継ぐ人もいない家族が増えることでしょうから、「墓じまい」する人はふえるのでしょうね。年月の経った遺骨は、”土”になっていましたが、湿気を取る為にバーナーの火で炙って十分に乾燥させて袋に入れた状態で、後日に一心寺さんに納めました。

一連の作業と言うのか、手続きはなかなか大変な手間が掛かります。
でも、大事なことですからね。

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不動産人/「測量図」の種類

”伊能忠敬”って日本地図を初めて作った人ですが、日本で始めて本格的な測量をした人とされています。55歳で北海道を測量し、その後焼く17年間に渡って日本国中を歩いて地図が完成したのは亡くなった後だったそうです。

不動産取引には「測量図」が欠かせません。不動産を購入する時に、何処から何処までが購入の範囲かが判らないで商談を進めることは出来ません。

「測量図」を見せて下さいと不動産業者さんに伝えて、出てきた「測量図」がどういう種類の「測量図」なのかが大事です。

 

「測量図」には、

■確定測量図

■地積測量図

■現況測量図 があります。

 

隣地所有者の方との(通常は印鑑証明添付の)境界確定承諾を交わした書類があるのが「確定量図」です。
「地積測量図」は法務局に備えつけられている公的なものですので、一定の安心感はあるのですが、昭和などの古い「地積測量図」は信憑性に乏しいものもありますので気をつけないと駄目です。
「現況測量図」は基本的に誰でも測ることが出来るレベルの測量図面です。売主の敷地がここからここまでと思えば、その寸法を測って作るものですので、公的な信頼を受けるものではありません。

不動産仲介業者の作成した「重要事項説明書」には、その土地はどのような「測量図」を持っているか記載されていますので、契約前にしっかりと確認する必要があります。

 

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今昔物語/「てんしば」と「大阪城公園」

連日の大雨で「大雨特別警報」なんて聞いたことも無い警報を耳にして、ほんとに凄いことだと感じています。
皆さん、油断大敵です、気をつけましょう!

 

大阪市と大阪府の関係は”上手く行っていて”インバウンドの効果も、全国でも大阪が一番晃かあるみたいで、活気があってイイ感じです!

私、特に橋下徹さんのファンでもないし、維新を支持している人間でもないのですが、橋下市長の時代にいろいろ種を蒔いた施策に花が咲いたって感じております。

懸案だった大阪市営地下鉄も民間の大阪メトロになり、数年前から構内のおトイレはかなり綺麗に改修工事が実施されて利用しやすくなっています。

昔を知っている人が、今行ってみると驚くのが、旧天王寺公園にある「てんしば」でしょう。

私が二十歳を少し越えた頃の天王寺公園も緑いっぱいで趣があって良かったのですが、夜など新世界で映画を観てから天王寺駅に向って帰ろうとして、公園内の坂を歩いていると、オカマの人達が立っていて声を掛けて来たりされました。
昼間でも市立美術館横の路上に大きなボリュームでカラオケで歌ったり踊ったりする常連の人達を恐々横見しながら歩く家族連れがいたりして、今では創造出来ないくらい独特の雰囲気の場所でしたね。

まあ当時は、それが天王寺らしいと思っていたのですが・・・

その後、大阪市が天王寺公園の美化(?)に乗り出したのですが、公園の有料化と塀で囲う作戦で浮浪者退治をしたお陰で、天王寺公園の持つ良さはいっぺんに無くなってしまいました。

「てんしば」は今年3月で2年半経ち、入場者1000万人を突破したそうです。

大阪市から選ばれた近鉄さんの営業努力の賜物でしょう。

てんしば https://www.tennoji-park.jp/

片や、「大阪城公園」「てんしば」とは違って外国人観光客の数が多いですね。

大阪市民にとっても、大阪城公園と言えば、梅の季節に梅林、桜の季節のお花見とかそれほど結び付の多い場所でもなかったのです。
他府県の人にも、「大阪に旅行に行っても見物するものが少ない」と言われていたもので、大阪城に行って、後は京都か奈良に行くなんていう時代も・・・今や、USJ、通天閣、海遊館、それに道頓堀界隈と人が人を呼ぶ勢いです。

何と言っても、「大阪城」は大阪のシンボル的なものなのに、確かにかつて大阪市の外郭団体が経営していた飲食店や土産物店はかなりショボイものでした。2014年大阪市長の発令で、大阪城公園の整備・管理を行なう事業者を公募により選定することになり、「大阪城パークマネジメント共同事業体」が事業運営しています。

事業体の中身は電通、大和ハウス、読売テレビなど5社の企画で、大阪城トライアスロン、イルミネーション、レストラン、武士や忍者のグッズなど次々と集客のアイデアが投入されています。

大阪城パークセンター

https://osakacastlepark.jp/

これも橋下さんや現市長の吉村さんの功績が大きいと思います。やっぱり、世の中は変化しないと良いものは生まれないように思います。

 

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