不動産ナマ知識/「リースバック不動産」のこと知っていました?

日本で破産する人の原因は、リストラや失業などで生活苦・低所得、病気など大きな医療費負担があります。
住宅購入が理由で破産する人も増えているというではないですか。
結果として無理な住宅購入をしたということになるのですが、住宅ローンの返済ができなくなる場合、担保に取られている自宅を売却せざると得ないことになります。以前は、競売という方法で処分するのが殆どだったのですが、今は「リースバック」と言う方法があります。

「リースバック」とは、自宅などの不動産を専門の不動産会社に売却し、その不動産会社から家賃を支払うことで、元の自宅に引き続き住むという方法です。

最大のメリットは、引っ越す必要がないということでしょう。
賃料は発生しますが、住宅ローンの返済はなくなります。

※自宅の売却額より、住宅ローンの残債が多い場合は「リースバック」は難しいし、そもそも、購入者は不動産会社なので相場金額よりも低い金額の取引金額となりますので、ハードルはそれなりに高いものになっています。

ところが最近、このシステムを悪用した「詐欺」業者が増えているらしいのです。

「リースバック」を利用したい人、つまり住宅ローンの支払いに苦慮している人以外に、自宅を売却して、その住まいにそのまま家賃を支払って住み続けたい人に対して「リースバック」しませんかと持ちかけるのです。

「詐欺」業者のターゲットは“高齢者”です。

「今は仕事して住宅ローンの支払いはできますが、将来はどうですか?」

「リースバックなら、固定資産税の支払いもありませんし」

「マンションも古くなると、高額な修繕積立金を負担しないといけないそうですよ」

とか、いろいろ不安を煽って「自宅を売却して家賃を支払いませんか?」って営業するのだそうです。

その不動産業者の買取価格は、相場から掛け離れた価格で、その後、買取業者から別の不動産投資家へ利回り物件として転売される場合もあるそうです。

「リースバック」で営業している真っ当な不動産業者にとっても迷惑な話であります。
なにかよく判らない話に遭遇した時は、第三者に相談するとかして自分の身を守ってください。

 

事業用不動産の売買・テナント募集・お困り事のご相談は・・・

TEL06-6360-9791

南森町不動産の「会社案内」

 

 

不動産人/「フリーレント」について

空室対策には、(1)家賃引き下げ、(2)礼金・敷金の減額、(3)リフォーム(リノベーション)4)不動産業者へ報酬アップなどいろいろありますが「フリーレント」も空室対策のひとつです。

入居後当初一定期間の家賃を無料にすることで、入居者の負担を減らして客付けし易くするということです。
かつてオフィス市場が冷え込んでいた時に、移転を計画しているテナントは今居る事務所の解約予告時期が3ヶ月とか、6ヶ月とか担っている場合も珍しくありませんでしたので、直ぐに引越しをすれば次の事務所の家賃とダブルで支払いをしなくてはならないので、迎える側の事務所の家主さんが「フリーレンと」でテナントの負担を軽減する策として使っていました。

賃貸マンションの「フリーレント」は入居者の二重家賃の問題よりも、1~2ヶ月の無料期間があったとしても、早期に空き室状態を解消したい家主さんの気持の現われであります。

【注意すべき点】

入居者が注意しなければならないのは、一定期間の賃料を無料にしてもらえる代わりに、中途解約がする違約金が発生する契約内容になっているのが普通であるということです。
通常の賃貸借契約では、入居者からの中途解約は1~3ヶ月前に通知すれば認められることになっています。ている。
他方、「フリーレント」期間のある契約をした場合には、「フリーレント」中も含め契約期間中は中途解約できない契約内容になっていることが多い。
「フリーレント」が終了した途端に退去されたら、家主としてはかなわないからです。

解約しなければならなくなったときに、どれぐらいのペナルティ(違約金)を支払わなければならないのかも確認しておく必要があります。
また、家主さんは「フリーレント」で一定期間の賃料をサービスして、不動産業者への広告料もアップしたのに半年くらいで退去されたら元も取れないでしょうから、ペナルティ期間は一年くらいは居るのかも知れませんね。

 

事業用不動産の問題でお困りの方、物件の購入や処分、ご所有の収益物件のテナント募集など・・・お気軽にご相談下さい。

06-6360-9791

南森町不動産への「お問合せ」

南森町不動産の「物件情報」

 

 

不動産ナマ知識/「不動産投資家」は「宅建免許」が要るのか?

いわゆる「不動産投資家」と言われる方、サラリーマン・自営業者や会社経営などの事業者として本業をお持ちでサイドビジネスとして区分所有のマンションや一棟の収益マンションを所有している方で、昨今の不動産投資ブームで複数の物件をお持ちの方も珍しくありません。

2~3件所有すると、今度は税務上の「事業」として認知される「5棟10室」基準にしとこうかと言う気にもなるものです。

多分、年金代わりとか保険にもなるとか本で読んだり、セミナーで言われたりして、インカムゲイン(賃料収入)節税効果の次にキャピタルゲイン(売却益)を狙いましょうなんて教えられていませんか?

宅建業法では、「業として行なう」場合は、宅地建物取引業の免許を取得しなくてはならないものとして次の要素を挙げています。

※総合的な判断で決めるということですので、どれかひとつでも当てはまるとアウトって訳ではありません。

  1. 取引の対象者が、広く一般の者を対象に取引を行う者。

  2. 利益目的とする者。

  3. 自ら使用する目的や相続による取得ではなく、転売目的で取得した者。

  4. 自ら販売する者は事業性が高い。

  5. 反復継続的な取引を行う者。

 

副収入目的のマンション購入や、相続税対策のアパート経営に留まっていれば単なる大家業です。

特に複数の物件を所有している方は、そろそろ売却益が見込まれそうな時に、ひとつふたつと売却するとなると「無免許業者」扱いとなるのですが、それは厳密に言えばの話であります。

法人で不動産投資しているとか個人であっても相当数の取引実績があればアウトでしょうが、そうでなければスルーしちゃいますよね。

ということで、理屈っぽい話になってしまいましたが、今のところは問題ないということでありましょう。

事業用不動産の購入・売却、テナント募集、お悩み事のご相談は・・・

大阪市北区南扇町2-4 東辰ビル2階

TEL06-6360-9791

nozawa@minamimorimachi.jp

南森町不動産の「会社案内」

南森町不動産の「アクセス」

南森町不動産の「物件情報」

 

 

人の振り観て我が振り直せ

財務省の福田事務次官のセクハラ騒動で新聞・テレビも連日トップニュースです。

この間まで大騒ぎだった加計学園・森友学園や防衛省・財務省の公文書隠しの問題も全然収拾が付かないうちに、安倍首相や麻生大臣も海外に出掛けてしまってどうなるのでしょうか?

 同じくスキャンダルといえば、新潟県知事の援助交際が発覚して、辞任することになりました。

この手の女性問題は、毎日のように芸能ニュースでもいろんな人が取り上げらているのですが、政治家となると敵対する処から刺されることもあるだろうし、女性から嫌われる要素にもなり選挙の当落にも影響するでしょうし・・・

でも正直、なんでもかんでも人の行動を批難する昨今の風潮は、度が過ぎているような時もあって、あまりイイ感じしないですよ。

記者や司会者に「あんたはどうなの?一点の曇りもないのかい」って聞いてみたくもなります。

 

【人の振り観て我が振りなおせ】

 他人のやっている動作や態度で好ましくないと感じたら、その相手をとがめる前に、自分は他人に対して同じようなことをしていないか、他人の行動を自分のこととして省みなければならない。

 

事業用不動産の売買・テナント募集のご依頼は・・

南森町不動産

06-6360-9791

南森町不動産の「物件情報」

南森町不動産の「会社案内」

 

 

不動産ナマ知識/「事故物件」と「告知義務」

「事故物件」って交通事故とかいう意味じゃなくて、その物件(土地や建物)で殺人事件や火事があったりしたことのある物件のことであります。
但し、その物件で病死(自然死)したりした場合は、「事故物件」とは言いません。
建物であれば、オフィスビルであっても、一戸建て住宅でも同じです。
土地の場合は、既に更地になっていても以前建っていた建物の中で自殺や殺人、転落死があったとすると「事故物件」扱いをすることになっています。

 

宅建業法第47条1項に「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」は禁止されていますので、「事故物件」は告知義務がある事項となっています。
勿論、仲介業者にだけ「告知義務」があるのではなく、売主にも「告知義務」がありますよ。

では、そのことをいつ購入者や賃借人に伝えればいいのか?

昨日、知り合いの業者さんがお客さんにオフィスビルを買ってもらうことになって、重要事項説明書を作成していたところ、売主から「実は今、倉庫になっている部屋は6年くらい前に自殺があったところです。」と伝えられたという話を聞きました。

通常、売り物件であれば「物件概要書」という大よそのことが判る物件説明書に、「告知事項あり」と記載されていることが多いのです。

この「告知事項あり」って何かと尋ねると、「転落死した人がいる」とか「火事があって、台所が燃えたことがある」とか告知事項を知ることができるというわけです。

そういう事からしても、売主・買主双方の契約金額の合意があった後に、「昔に自殺があった・・・」なんて言われてもどうかと思いますよね!
日本で自殺する人は年間3万人くらい居る状態が続いていますが、そのうちの半数は自宅で亡くなっているらしいので、勤め先で亡くなる人は比率としては少数ですが。

不動産取引は売主と買主は利益相反関係だと言われているのですが、不誠実な態度は結果として不信感を招きますので、もし「事故物件」をお持ちの方も早めに仲介業者にそのことはお話して下さいね。

不動産ナマ知識/家主さんのことが心配です

 

事業用不動産の購入・売却、店舗や倉庫などのテナント募集など、お気軽にご相談下さい!

TEL06・6360・9791

nozawa@minamimorimachi.jp

南森町不動産の「会社案内」

 

 

 

 

 

 

 

 

 

不動産人/「値交渉」の話

いつの頃からでしょうか・・・「値交渉」(価格交渉、値引き交渉)が難しいとか、言い値がそのまま買い値になることが珍しくなくなったのは・・・

私が思うには、外資系ファンドや金融機関が日本に上陸して、東京から大阪へと進出してきた頃からではないのかと。
それまでは、売り値には大なり小なり「値交渉」の余地が含まれていて、買う方もそのつもりで指値していたような気がします。
日常の買い物でも、大根や洋服でも「これなんぼにしてくれる?」っていう会話が自然と出来ていた頃が懐かしいです。

大阪風の商売は東京風のスマートな商談方法に取って代わられてという感じですかね。

それでも、不動産の価格は相場ですし、全く同じものは絶対にありませんし、売主・買主の相対取引ですし、経済状況もそれぞれ違いますので、出来る出来ないはあるけれども「値交渉」自体は必要です。

売り物件の金額がどの位の「値交渉」の余地があるかは、いきなり聞いても本当のことをペラペラ話すってことは少ないですね。

ある程度の資料開示や仲介業者とのやり取りを経てから、内情が判ってくるものであって、買う気もないのに売主側にだけ、本音を聞こうとすること自体失礼なことでもあります。
仲介業者としても、購入に際して興味を持たれた物件については買主側も本気で立ち向かって欲しいものですね。
そういう姿勢は相手に伝わるものです。
コミュニケーション能力のある仲介業者は、あなたの真意を上手に相手に伝えてくれるはずです。

 

事業用不動産の売買・テナント募集のご依頼・ご相談は・・・

06-6360-9791

nozawa@minamimorimachi.jp

 

不動産人/「申込」と「契約」は違うものです

『賃貸物件』を案内されて、不動産業者から「入居申込」しましょうと言われて、「申込金」なるお金を支払った経験ありませんか?
不動産を『購入』する時にも、不動産業者に「買い付け証明書」や「購入申込書」などと売主に対して『購入』の意思を表明する書面に署名・捺印した経験はありませんか?

民法で「契約は口頭でも成立する」ということで、「申込」すると後日キャンセルすればなんらかのペナルティが発生すると勘違いしている人もいらっしゃると思います。

不動産取引では、民法より消費者寄りの「宅地建物取引業法」が優先されますので、「口頭での契約成立」はありません。

契約書で売主と買主、借主と貸主が署名捺印した時点で、初めて「契約」は成立します。
手付金の授受が有ろうが無かろうが、契約書上で違約条項にペナルティが明文化されていれば、契約後のキャンセルには金銭が必要になります。

だからと言って、「申込」「買付証明書」を気楽に出して、気が変わったと言ってキャンセルするのは、信義上問題がありますので止めるべきです。
また、仲介業者の責任や信用にも関わりますので、普通はそういう書類を求めないものです。

ただ、営業手法の一つとして「申込」「買い付け証明書」を借主や買主に書かせておいて、心理的なプレッシャーを与えて契約に持ち込むという荒業を仕掛けてくる不動産業者も中にはおりますので、お気をつけて下さい!

TEL06-6360-9791

nozawa@minamimorimachi.jp

南森町不動産の「物件情報」

 

 

肝心なことを聞くこと

大阪の造幣局の「桜の通り抜け」今年は4月11日から17日までの7日間です。
いつももの凄い人ですから、歩いて行けるのに2回くらいしか行ったことがありません。
いつでも行けると思っているからでしょうね。
通天閣も最近は外国人旅行者、修学旅行の学生さん達でごった返していますが、案外、大阪に住んでいる人で通天閣に何回も登ったことがある人もそうそう居ないと思いますね。
私も3回くらいは上の展望フロアーまで行ったと記憶しています。

「吾、十五にして学に志す。三十にして立つ。四十にして惑わず。五十にして天命を知る。六十にして耳順う。七十にして心の欲する所に従えども、のりをこえず。」『論語』孔子

まだ20代、住宅の営業をしていた頃のことですが、お客さんは当然年上の方で、自分の親と同じ位の歳の方もいらっしゃいました。
自分では家を建てるとか考えたことが無い頃でしたので、今から考えれば相手の気持とか解ってなかったですね。
家を建てる人の年収とか聞くことは、営業マンにとって当たり前のことですが、当時の私は気後れしてか、正面切って年収とか手持ち資金とか自然体で聞けなかったですね。

そんなこと、今の私では考えられないことです。

私の叔父さんも不動産の仕事していて、そのことを話しました。
すると、「肝心なことを知らないで、仕事は出来ない。年収を聞いても答えない人にチャンとした提案も出来ない・・・」と言われました。

自分が信用される人間、相談できる人でないと、相手もチャンと話してくれないわけです。

そんな若造も年齢を重ねて、少なからず色々な経験をして、イイ具合の62歳になりました!

南森町不動産

事業用不動産の売買・テナント募集のご相談はお気軽にお願い申し上げます。

06-6360-9791

不動産人/4月からタワーマンション増税が開始(固定資産税)

相続税対策などの節税に寄与するからとして、タワーマンションの高層階の物件を購入するのが流行っていたので、さすがの国税も何もしないわけにはいかなかったのだろう・・・ちょうど今年度は3年に一度の固定資産税評価替えの年でもあります。

 

あらためて、タワーマンション節税策のスキームを説明すると・・・

「1」相続税を計算する場合、現金より土地や建物(不動産)の方が、評価額は低い。

「2」すべての分譲マンションの固定資産税評価額は、そのマンション全体のそれを算出し、次に、各部屋の床面積に応じて税額を割り振るので、床面積が同じであれば10階であろうが1階であろうが、固定資産税評価額は同じです。(参考HP有

「3」タワーマンションの高層階と低層階の乖離幅は、3倍とも7倍とも云われているので、高層階を購入すると相続税の評価額と実勢価格の差を利用した節税ができると云う訳です。

「4」そのまま、ずっと住み続けていれば問題は少ないのですが・・・住むことなく、相続発生後、直ぐに売却して現金に戻してしまう人が出てきたことが問題となりました。

平成30年度から居住用超高層建築物(20階以上の新築マンション)に関しては、補正率を使って高層階よりも低層階の方が低い固定資産税額になるようになります。

※平成29年4月1日以降に売買契約された物件で、平成30年度以降に課税対象となる物件に適用されます。

【層別専有床面積補正率】・・居住用超高層建築物の1階を100とし、階が1増すごとに、これに、10を39で除した数を加えた数値とします。
例)2階の場合、 100+10/39×(2-1) =100.26
20階の場合、100+10/39×(20-1)=104.87

 果たして、この差は大騒ぎするほどのものなのか?

今回の見直しは、マンション内の固定資産税額の按分についての見直しでありますので、固定資産税評価額そのものについては従来通りです。且つ、相続税の評価についても従来とは変化はありませんので、ちゃんと被相続人であっても、相続後も住み続ければ節税にはなります。また、中古マンションは固定資産税額の按分もなく、従来通りです。

事業不動産のご相談はお気軽に!

南森町不動産

06-6360-9791

nozawa@minamimorimachi.jp

不動産人/「活断層」の記載義務

重要事項説明書は契約する物件の内容について説明するもので、概ね下記の2つについて書いてあります。
1.取引対象の土地や建物に関しての重要な事項

2.買主や借主にとって、契約する内容について重要な事項

例えば、「土砂災害警戒区域」「宅地造成防災区域」「建物の耐震診断の有無」などは記載することになっています。

阪神淡路大震災で「活断層」が凄い力を持っていることを知りましたが、今のところ、その重要事項説明書に「活断層」について記載する義務はないとされています。
ただ、マンションデベロッパーが分譲マンションを販売する際は、その物件の重要事項説明書に殆どので場合、「活断層」について記載されているはずです。

「活断層」の真上に建物を建てていることは無いと思いますが、大阪では「上町断層帯」が南北に走っていますので、結構なエリアで大きな地震があれば影響を受けるはずです。
ただ、合法的に建築確認を受けて、検査済証を取得していれば、耐震基準を満たしているのであれば、大地震でも倒壊しないという基準はクリアしているという認識です。

http://www.imart.co.jp/hazard-kansai-hazardmap.html

(大阪府 ハザードマップ)

「活断層」についての記載は、仲介業者に悪意があって隠していない限り説明義務違反にはならないとされています。

06-6360-9791

事業用不動産の売買・テナント募集のご相談は、お気軽にお問い合わせください!