不動産ナマ知識/相談相手の選択

「相談相手の選択」はとても大事なことです。

 

不動産の問題って、幅が広いので相続に関わる不動産の問題、例えば分割、売却、管理、税金、融資などいろいろなことが頭を駆け巡るわけです。
所有権移転や分割協議書などは司法書士さんに相談して、その後売却になると宅地建物取引業者にバトンタッチです。

でも、こんな人もいますよ。

相続税の問題を相談して申告します。
その後、50坪の駐車場だけは売ってしまおうと、「A先生、売るの手伝ってくれませんか?」ってね。
その駐車場の売却を手伝う?って、普通は「売って下さい!」っていう意味ですよね。
もしもし、A先生は不動産業者じゃありませんよ?

で、A先生は不動産業者に資料渡して、買主を見つけると、手数料相当額を頂戴することになります。
誠に美味しいサイドビジネスです。

※こういう場合、不動産業者が資料の提出、質問、調査への協力をA先生に申し入れると、本業が忙しいのか、怠慢なのか、妙に値打ちを付けているつもりなのか判りませんが、「遅い、的外れ、中途半端」なことが多いですね。悪口言うつもりはありませんが、本当にそうなんですよ^^)

物件調査は?・・・資料受け取った不動産屋さんがします。
重要事項説明は?・・・取引実務を行なう不動産屋さんがします。
土地の測量は?・・・測量士の方に依頼します。
駐車場の契約者の解約手続きは?・・・契約手続きをする不動産屋さんがします。
融資が伴う場合の手続きは?・・・買主さんと仲介業者もお手伝いします。
決裁手続きは?・・・同じく取引する不動産屋さんがします。
登記手続きは?・・・司法書士の先生がします。
売主からの報酬は?・・・先生が頂きます!

こういうケースが、弁護士・税理士・設計士などの士業の先生にはあったりします。

反対に、不動産業者もそういう相談を受けることがあります。
例えば、不動産って相続の問題で不動産の相続税評価額を算出する場合、多少なりとも何回か経験していれば大よその評価額は算出できるものです。
賃貸マンションの確定申告のお手伝いなんかも、家主さんの代わりに計算なんて普通の不動産屋ならできると思います。
でも、税理士法に引っかかると拙いので、そういう場合は知り合いの税理士さんを紹介したりします。

士業全体の人数が増加し続けているにもかかわらず、AIの発達、依頼者の減少、競争の激化で設計士・税理士さんや弁護士さんもそれなりに大変だと聞いています。

私のような不動産業者、コンサルタントやFP、その他士業の方々それぞれに業務範囲に関わる関連法規があります「餅は餅屋」です。

適切な相談相手を見つけることは依頼者の責任です。スムーズに問題を処理できるかできるかどうかの重要ポイントですので、頑張って下さい!

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不動産人/「根性・経験・勘」と「気持」

営業は「根性・経験・勘」が大事だと教えられてきました。これに「気合」を加える先輩方もいらっしゃいますが・・・ぜんぶの頭文字はKですので、3Kとか4Kとか言うこともあります。

国会では「働き方改革」が審議されているようですが、営業職は人間が相手ですので、事務職みたいに計画的にスケジュール通りには進まないことも多い仕事です。

「夜討ち朝駆け」が熱意の表れだと教えられた時代も今は懐かしいのですが、お客様の中にはそういう営業マンが好きな方もいるのも確かですが・・・。

私どもが主として取り扱う事業用不動産(収益用マンションや自己使用の倉庫・店舗・オフィスビル等)は、営業する側の都合で取引を迫るというのはどうも違うような気がしますので、売主(所有者)と買主のそれぞれの事情を理解した上で勧めるところは勧める、無理なところは理解してもらうように話をさせていただくように考えて営業すべき仕事でしょう。

ただそれでも、「根性・経験・勘」は必要ですね。

商談していてここが大事なとこだと判るには、一定の「経験」と、それを察知する「勘」、売主・買主とは違う立場(仲介者)であるけれど自分の意見をちゃんと伝える「根性」は必要です。

それと最後まで諦めない「粘り強さ」が要りますね。

最近の話ですが、超ベテランの仲介業者さんが、売主や買主の事情や気持を理解することなく、自分で勝手に判断してしまうということがありました。
それも続けざまにですから、堪りませんよね!

仮に先に進んでいる話があっても、まだ契約していないのなら、直前に破談になることだって珍しくはないのですから、結果は下駄を履くまで判らないものです。

プロ野球でも、初めに大量点取られると、「今日は負けた!」と気合が抜けるのはベテラン選手です。経験豊富が故に、自ら思い込みしてしまうのでしょうね。

これは駄目ですね、仲介業者は必要以上に勝手な判断をしてはアカンのです。

また不動産の世界では、ひとつの物件にほぼ同じような時期に検討したいという方が現れるというのが定説であります。

不動産は同じものが二つとないのですが、その理由は物理的に同じものがないという意味と、売主(所有者)と買主もいつも違うという意味もあります。

情報が凄いスピードで手に入れることが出来る世の中で、お客さんも凄い情報や知識を持っていますので、「根性・経験・勘」のみで仕事は出来ませんが、ベースは人間対人間の話です、ハートですよ。

気持が入っていない商談は、成るものもなりません。
最後まで諦めないでお客さんと一蓮托生で頑張りましょ!!

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一心寺

今日は朝一番から肥後橋で打ち合わせして、早々に豊中市の庄内で商談。
昼過ぎに事務所に戻って、某案件の「守秘義務契約書」を作って購入検討者へメール致しました。

昨日今日と一心寺で昨年中に納骨した人に対して、法要があるので本日参加致することができました。ご存知の方も多いと思いますが、一心寺では納骨された仏さんを「お骨佛様」として、10年間で一体の仏様を作って安置してくれはります。

私なども、父や母の骨をお墓とは別に、一心寺に分骨して収めているので、仏さんの形になった両親を見ると何か心安らぐ気持になれるので、自分としては好評です。

因みに昨年納骨したのは、父のお父さんである“お爺さん”のお墓を終いしたので、一心寺にお納めすることにしたわけです。
私みたいに子供に男子が居ない家系で、先祖代々のお墓を守っていくのは難しい時代になっていますので、皆さんの中にも同じような対策を講じられる方もいらっしゃるでしょうね。

次の「お骨佛様」が出来上がるのが、2027年の春になるそうです。

衣笠祥雄さん逝く

プロ野球界の鉄人、元広島カープの衣笠祥雄さんが亡くなりました。
71歳だったそうですが、鉄人と言えども病には勝てないのか・・・惜しい人がまたひとり居なくなる。

衣笠さんは、わたしの好きなプロ野球選手の江夏豊投手と仲が良かったとか。
江夏投手は広島カープには3年間しか在籍していなかったけれども、あの「江夏の21球」で最高のパフォーマンスをしましたので、印象的には満点でしょう。

YOU TUBE  江夏の21球

あの一匹狼の江夏投手をマウンド上で、「おまえしかいない!」って言って、鼓舞した冷静な心遣いhaは衣笠さんでないとできないことです。
他方、衣笠さんは強靭な身体で連続試合出場の記録を達成した素晴らしいプロ中のプロ野球選手でした。本当に残念です。

永遠のスター“江夏豊さん”の話

不動産ナマ知識/「リースバック不動産」のこと知っていました?

日本で破産する人の原因は、リストラや失業などで生活苦・低所得、病気など大きな医療費負担があります。
住宅購入が理由で破産する人も増えているというではないですか。
結果として無理な住宅購入をしたということになるのですが、住宅ローンの返済ができなくなる場合、担保に取られている自宅を売却せざると得ないことになります。以前は、競売という方法で処分するのが殆どだったのですが、今は「リースバック」と言う方法があります。

「リースバック」とは、自宅などの不動産を専門の不動産会社に売却し、その不動産会社から家賃を支払うことで、元の自宅に引き続き住むという方法です。

最大のメリットは、引っ越す必要がないということでしょう。
賃料は発生しますが、住宅ローンの返済はなくなります。

※自宅の売却額より、住宅ローンの残債が多い場合は「リースバック」は難しいし、そもそも、購入者は不動産会社なので相場金額よりも低い金額の取引金額となりますので、ハードルはそれなりに高いものになっています。

ところが最近、このシステムを悪用した「詐欺」業者が増えているらしいのです。

「リースバック」を利用したい人、つまり住宅ローンの支払いに苦慮している人以外に、自宅を売却して、その住まいにそのまま家賃を支払って住み続けたい人に対して「リースバック」しませんかと持ちかけるのです。

「詐欺」業者のターゲットは“高齢者”です。

「今は仕事して住宅ローンの支払いはできますが、将来はどうですか?」

「リースバックなら、固定資産税の支払いもありませんし」

「マンションも古くなると、高額な修繕積立金を負担しないといけないそうですよ」

とか、いろいろ不安を煽って「自宅を売却して家賃を支払いませんか?」って営業するのだそうです。

その不動産業者の買取価格は、相場から掛け離れた価格で、その後、買取業者から別の不動産投資家へ利回り物件として転売される場合もあるそうです。

「リースバック」で営業している真っ当な不動産業者にとっても迷惑な話であります。
なにかよく判らない話に遭遇した時は、第三者に相談するとかして自分の身を守ってください。

 

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不動産人/「フリーレント」について

空室対策には、(1)家賃引き下げ、(2)礼金・敷金の減額、(3)リフォーム(リノベーション)4)不動産業者へ報酬アップなどいろいろありますが「フリーレント」も空室対策のひとつです。

入居後当初一定期間の家賃を無料にすることで、入居者の負担を減らして客付けし易くするということです。
かつてオフィス市場が冷え込んでいた時に、移転を計画しているテナントは今居る事務所の解約予告時期が3ヶ月とか、6ヶ月とか担っている場合も珍しくありませんでしたので、直ぐに引越しをすれば次の事務所の家賃とダブルで支払いをしなくてはならないので、迎える側の事務所の家主さんが「フリーレンと」でテナントの負担を軽減する策として使っていました。

賃貸マンションの「フリーレント」は入居者の二重家賃の問題よりも、1~2ヶ月の無料期間があったとしても、早期に空き室状態を解消したい家主さんの気持の現われであります。

【注意すべき点】

入居者が注意しなければならないのは、一定期間の賃料を無料にしてもらえる代わりに、中途解約がする違約金が発生する契約内容になっているのが普通であるということです。
通常の賃貸借契約では、入居者からの中途解約は1~3ヶ月前に通知すれば認められることになっています。ている。
他方、「フリーレント」期間のある契約をした場合には、「フリーレント」中も含め契約期間中は中途解約できない契約内容になっていることが多い。
「フリーレント」が終了した途端に退去されたら、家主としてはかなわないからです。

解約しなければならなくなったときに、どれぐらいのペナルティ(違約金)を支払わなければならないのかも確認しておく必要があります。
また、家主さんは「フリーレント」で一定期間の賃料をサービスして、不動産業者への広告料もアップしたのに半年くらいで退去されたら元も取れないでしょうから、ペナルティ期間は一年くらいは居るのかも知れませんね。

 

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不動産ナマ知識/「不動産投資家」は「宅建免許」が要るのか?

いわゆる「不動産投資家」と言われる方、サラリーマン・自営業者や会社経営などの事業者として本業をお持ちでサイドビジネスとして区分所有のマンションや一棟の収益マンションを所有している方で、昨今の不動産投資ブームで複数の物件をお持ちの方も珍しくありません。

2~3件所有すると、今度は税務上の「事業」として認知される「5棟10室」基準にしとこうかと言う気にもなるものです。

多分、年金代わりとか保険にもなるとか本で読んだり、セミナーで言われたりして、インカムゲイン(賃料収入)節税効果の次にキャピタルゲイン(売却益)を狙いましょうなんて教えられていませんか?

宅建業法では、「業として行なう」場合は、宅地建物取引業の免許を取得しなくてはならないものとして次の要素を挙げています。

※総合的な判断で決めるということですので、どれかひとつでも当てはまるとアウトって訳ではありません。

  1. 取引の対象者が、広く一般の者を対象に取引を行う者。

  2. 利益目的とする者。

  3. 自ら使用する目的や相続による取得ではなく、転売目的で取得した者。

  4. 自ら販売する者は事業性が高い。

  5. 反復継続的な取引を行う者。

 

副収入目的のマンション購入や、相続税対策のアパート経営に留まっていれば単なる大家業です。

特に複数の物件を所有している方は、そろそろ売却益が見込まれそうな時に、ひとつふたつと売却するとなると「無免許業者」扱いとなるのですが、それは厳密に言えばの話であります。

法人で不動産投資しているとか個人であっても相当数の取引実績があればアウトでしょうが、そうでなければスルーしちゃいますよね。

ということで、理屈っぽい話になってしまいましたが、今のところは問題ないということでありましょう。

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人の振り観て我が振り直せ

財務省の福田事務次官のセクハラ騒動で新聞・テレビも連日トップニュースです。

この間まで大騒ぎだった加計学園・森友学園や防衛省・財務省の公文書隠しの問題も全然収拾が付かないうちに、安倍首相や麻生大臣も海外に出掛けてしまってどうなるのでしょうか?

 同じくスキャンダルといえば、新潟県知事の援助交際が発覚して、辞任することになりました。

この手の女性問題は、毎日のように芸能ニュースでもいろんな人が取り上げらているのですが、政治家となると敵対する処から刺されることもあるだろうし、女性から嫌われる要素にもなり選挙の当落にも影響するでしょうし・・・

でも正直、なんでもかんでも人の行動を批難する昨今の風潮は、度が過ぎているような時もあって、あまりイイ感じしないですよ。

記者や司会者に「あんたはどうなの?一点の曇りもないのかい」って聞いてみたくもなります。

 

【人の振り観て我が振りなおせ】

 他人のやっている動作や態度で好ましくないと感じたら、その相手をとがめる前に、自分は他人に対して同じようなことをしていないか、他人の行動を自分のこととして省みなければならない。

 

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不動産ナマ知識/「事故物件」と「告知義務」

「事故物件」って交通事故とかいう意味じゃなくて、その物件(土地や建物)で殺人事件や火事があったりしたことのある物件のことであります。
但し、その物件で病死(自然死)したりした場合は、「事故物件」とは言いません。
建物であれば、オフィスビルであっても、一戸建て住宅でも同じです。
土地の場合は、既に更地になっていても以前建っていた建物の中で自殺や殺人、転落死があったとすると「事故物件」扱いをすることになっています。

 

宅建業法第47条1項に「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」は禁止されていますので、「事故物件」は告知義務がある事項となっています。
勿論、仲介業者にだけ「告知義務」があるのではなく、売主にも「告知義務」がありますよ。

では、そのことをいつ購入者や賃借人に伝えればいいのか?

昨日、知り合いの業者さんがお客さんにオフィスビルを買ってもらうことになって、重要事項説明書を作成していたところ、売主から「実は今、倉庫になっている部屋は6年くらい前に自殺があったところです。」と伝えられたという話を聞きました。

通常、売り物件であれば「物件概要書」という大よそのことが判る物件説明書に、「告知事項あり」と記載されていることが多いのです。

この「告知事項あり」って何かと尋ねると、「転落死した人がいる」とか「火事があって、台所が燃えたことがある」とか告知事項を知ることができるというわけです。

そういう事からしても、売主・買主双方の契約金額の合意があった後に、「昔に自殺があった・・・」なんて言われてもどうかと思いますよね!
日本で自殺する人は年間3万人くらい居る状態が続いていますが、そのうちの半数は自宅で亡くなっているらしいので、勤め先で亡くなる人は比率としては少数ですが。

不動産取引は売主と買主は利益相反関係だと言われているのですが、不誠実な態度は結果として不信感を招きますので、もし「事故物件」をお持ちの方も早めに仲介業者にそのことはお話して下さいね。

不動産ナマ知識/家主さんのことが心配です

 

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不動産人/「値交渉」の話

いつの頃からでしょうか・・・「値交渉」(価格交渉、値引き交渉)が難しいとか、言い値がそのまま買い値になることが珍しくなくなったのは・・・

私が思うには、外資系ファンドや金融機関が日本に上陸して、東京から大阪へと進出してきた頃からではないのかと。
それまでは、売り値には大なり小なり「値交渉」の余地が含まれていて、買う方もそのつもりで指値していたような気がします。
日常の買い物でも、大根や洋服でも「これなんぼにしてくれる?」っていう会話が自然と出来ていた頃が懐かしいです。

大阪風の商売は東京風のスマートな商談方法に取って代わられてという感じですかね。

それでも、不動産の価格は相場ですし、全く同じものは絶対にありませんし、売主・買主の相対取引ですし、経済状況もそれぞれ違いますので、出来る出来ないはあるけれども「値交渉」自体は必要です。

売り物件の金額がどの位の「値交渉」の余地があるかは、いきなり聞いても本当のことをペラペラ話すってことは少ないですね。

ある程度の資料開示や仲介業者とのやり取りを経てから、内情が判ってくるものであって、買う気もないのに売主側にだけ、本音を聞こうとすること自体失礼なことでもあります。
仲介業者としても、購入に際して興味を持たれた物件については買主側も本気で立ち向かって欲しいものですね。
そういう姿勢は相手に伝わるものです。
コミュニケーション能力のある仲介業者は、あなたの真意を上手に相手に伝えてくれるはずです。

 

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