不動産投資の関心はどんな物件を購入するかからスタートしますが、保有すると今度は維持管理・入居者確保に移行します。

購入時の時の金利や修繕積立金・管理費や賃料から、時を経ると金利も変動します。

賃料も高くなる時もありますが、減少する場合も。

あまり関心のなかった修繕積立金がクローズアップされています。

新築分譲マンションの多くが、販売時に購入者の毎月の支払額を抑えるために、管理費や修繕積立金を低めに設定して購入しやすくしていると思われています。

でも、通常の住宅用の分譲マンションも含めて、長期にわたり建物の劣化を防ぎ、快適な居住環境を保つためには定期的な大規模修繕工事が必要です。

↑　分譲マンションストック数の推移（国土交通省）

国土交通省「平成３０年マンション総合調査」によれば、大規模終戦計画に対して修繕積立金が確保されているマンションは３３．８％です。

不足していると回答しているのは、３４．８％、不明３１．４％です。

築後１０年、２０年と経つと具体的に大規模修繕工事の見積もりを業者から取ることになります。

特に現在のような建築費が高騰していると、アッと驚く工事費が要ることを知ることになります。

特に投資用マンションの場合は、自己居住用の分譲マンションよりも修繕積立金に対する意識が希薄な所有者が多いと思われます。

一時金で２００万円／戸を負担してくださいなんてことになったら大問題ですよね。（例えばの話ですが…）

修繕積立金の値上げは区分所有者等の過半数の賛成が必要です。

反対多数で値上げも出来ず、どんどん修繕積立金の不足額が膨らんでいけば、物件の資産価値がどんどん低下してしまいます。

怖いお話ですが、一棟マンションでも同様の問題は存在します。

区分所有の投資用マンションをお持ちの方も、頭の片隅に問題意識を持って置かれることをお勧めいたします。

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新しい気持ちになりやすいのは、新年が一番です！
「今年はこんな年にしたい」とか、「去年よりいい年にしたい」と願う気持ちが大事です。
既に不動産業を営んでいる方や、これから就職とか開業するひとも年明けに気持ちを新たにして臨みたいものです。

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昨年の宅建合格者は４万人余り、大阪府では４０００人弱でした。

【不動産業者の年収】

いろいろな資格の中でも宅建は人気の資格です。

もちろん、不動産業界で働く人には必要で、不動産業者として独立する方にも必須です。

わたしがまだ若かりし頃、賃貸マンションや沿道サービス店舗などの建築を請け負う営業していて、地主さんを紹介してもらうために足しげく町の不動産屋さんに訪問を繰り返していました。

当時は不動産屋さんがどのくらいの収入があるのか、どのくらいの経費が掛かるのか、さっぱり分かりませんでした。

将来、自分がまさか独立して不動産業者になるということも考えていなかったし、収入とか質問をすること自体が失礼なことだと思っていました。

でもある時に聞ける雰囲気になり、率直に聞いてみました。

その時の答えは、あっさり「ひとりでやってる不動産屋だと月５０万円くらいの収入くらいは…」「ただ、生活費がどの位かによるけど…」というものでした。

但し、３０年以上のことですが。

令和４年民間給与実態統計調査（国税庁）の不動産業・物品賃貸業の平均年収（男子）は、５４９５千円です。

おおよそこの金額に経費を加えたものが、不動産業者として開業して毎年必要となる売上みたいな額じゃないでしょうか。

月の経費って、（ひとりで営業して、事務員もいないとして）事務所の家賃、水道光熱費、通信費、交通費、接待交際費、その他です。大雑把に言えば、３０万~４０万円位は要るみたいです。

これまた大雑把に言えば、年間９００～１０００万円の売上年収が要るということでしょうか。

ぼっぷり給与所得生活していると、いつ収入があるかもしれない的な資金繰りの必要な感覚と全然違います。

【不動産業者のビジネスモデル】

一口に不動産業者と言っても色々なビジネスモデルがあります。

ここでは、不動産仲介業を念頭にしていますが、仲介業者でも①売買②賃貸のふたつがあります。

売買仲介でも、大別すれば“事業用”と“個人住宅”、賃貸でも“事業用”と“個人住宅”に区分されます。

両方やってても問題は無いのですが、どっちが主で従なのかはあります。

また、土地を造成や開発して売却するような不動産業、大家さんの所有している賃貸マンションやビルの管理業者として営業している不動産屋、最近特に多い買取して転売する不動産屋さんなど多種多様です。

免許は大臣免許か知事免許かの違いで、基本的に宅建免許は１種類です。

【不動産業者の浮き沈み】

不動産屋の仕事は成功報酬ですから、成約しなければ収入はありません。

ただ、取扱物件が高額ですので、成約したときのリターンは大きい。

世間的にはこれがクローズアップされていて、一発屋みたいな仕事だと誤解されています。

日常的には結構地味な仕事が多いことも知っておいて欲しいですね。

不動産業で開業するのは、他の仕事と比べても比較的初期費用は低いと思います。

大幅な金融緩和と異次元の低金利政策もあって、不動産に追い風だったこともあるでしょうか、

令廃業数を上回る新規業者数があったので、令和４年末の宅建業者数は９年連続で増えています。

令和４年末では（新規業者－廃業者）＝６６０９業者―５２６１業者＝１３４８業者の増

事業用不動産の仲介に限って言えば、楽しいこと、辛いことの繰り返しです。

マインドは相当鍛えられます！

これも含めてこの仕事の面白い部分なのでしょう。

不動産業で一旗揚げようと思ってるひとも多いのですが、お金も大事ですが不動産業ならではの奥の深さや、面白味、醍醐味なども魅力ですので

で、金金（カネカネ）は二の次で考えたいものです。

波のある仕事で、景気に大きく左右される仕事なので、もし開業をお考えならよく考えて行動してください。

一緒に頑張りましょう！！

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ＴＶで高齢者向けに自宅を売却し、売却後に毎月買主に賃料を支払ってその家に住み続ける「リースバック」というCMをよく見かけます。
でもトラブルも多発しているというのを知ると、心配な気持ちと一般の方の不動産知識の無さに付け込んだ不動産業者や事業者の悪意が感じられてすごく嫌な気持ちになります。

わたしのお客様に「マスターリース」物件を購入したいという法人がいらっしゃいますが、その法人はプロの不動産会社ですので、「マスターリース」の長所や短所、そしてその意味も理解した上でのリクエストですので、わざわざ下手な説明など無用なのです。
もし一般法人や個人などからのリクエストであれば丁寧な説明が必要となります。

「マスターリース」とは

オーナーが不動産業者と賃貸借契約を締結することを「マスターリース」と呼び、その不動産業者と借主との契約を「サブリース」と言います。

「マスターリース」契約は「サブリース」契約を前提に行うことになります。

「マスターリース」はオーナーが不動産会社に「一括借上げ」する契約なのです。

オーナーが不動産会社を通して借主を確保する大きな理由は、募集や管理する手間やその他の問題点を不動産業者が面倒見てくれるというのが最も大きな理由です。

当然、対価が発生しますが、オーナーにとってはそれを上回るメリットがありのです。

但し、「マスターリース」でも賃料保証型と稼働率変動型があり、必ずしも家賃が保証されている訳ではありません。

家賃以外にも、管理費の負担、維持管理費の負担など、そこはオーナーと不動産会社の契約内容になります。

「リースバック」とは

先に紹介した「リースバック」は、一見すると「マスターリース」や「サブリース」に似ているのですが、いくつかの点での違いがあります。

「リースバック」の基本的な部分

• 所有権がリースバック業者に移行する。・・・その業者が大家さんになる。

• 売主はその家に住み続ける。・・・・売主は賃借人になる。

以上の２点を基本としているのですが、トラブルになる事例としては、売却価格（＝業者の購入価格）が著しく低額であるとか、賃料自体が高いとか。

賃貸借契約としては、定期建物賃貸借契約が多いのですが、一般の方の多くは普通賃貸借との違いを理解していないし、業者側も丁寧に説明していない場合があるでしょう。

特に、高齢者をターゲットにしている商品ですので、取扱する業者によっては高齢者が大きな損害を被ることも…

知らないことを聞くのに多少後ろめたさもあるかも知れませんし、そもそも、何が分からないのか分からないってこともありますよね！
不動産の知識は浅くても、人を見る目はある筈ですよね、いや、あって欲しいです！！

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≪進むインフレと低金利≫

ここ１０年間くらい「ゼロ金利と金融緩和」でデフレからの脱却を目論んでいた日本ですが、どうも失敗だったんだという人が多いようです。

でもウクライナの戦争から、ガソリンをはじめ物価が高騰してますし、景気も特にイイとも感じないし、多くの人達の収入も実質的に増えていないのにインフレだけが進行しています。

それでも日本は超低金利が続いているので不動産投資の影響はまだまだ小さい。

コロナ禍から売り物件が増えるかと思いきや、どんどん売り物件が減少しつつ、逆に物件が減少しているので、土地の価格は高騰している。

欧米の長期金利が上がっても、日本のそれは微調整するくらいでしたが、流石に来年あたりは欧米に引きずられてそろそろ金利も上がるだろうと予想しているひともいます。

一棟売マンションや中古分譲マンションの在庫（⇚売れないでジッとしている物件のこと）の数も増加傾向です。
ところが、それでも忙しいって走り回っている不動産業者さんはいます。
なんでそんなに忙しいのか話を聞いてみると、不動産業者さんが所有している物件を、違う不動産業者さんが購入する取引が多いのです。
勿論、その仲介をする不動産業者さんはもっと忙しい（＾＾）
でも、エンド客である買主さんは以前よりも慎重、且つ、融資する金融機関も流石に慎重な選別融資の姿勢に変化しているという状況で、在庫は増えるってことになります。

１０月２５日、東京債券市場で、長期金利の指標となる新発１０年物国債の利回りが一時０．８６５％に上昇したというニュースが・・・実に１０年３ヶ月ぶりだそうです。
バブリーな市場が終わるのは、金融の引き締めが始まる時期です。

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２０２３年度上半期（４~９月）の新築マンションの平均価格は、東京２３区で前年同期比３６．１％UPの１億５７２万円。（不動産経済研究所）

調査開始してから５０年間で初めての１億円超えだそうです。

人件費や建築材料の高騰、超低金利状態の影響もありますが、都心の新築物件が少ないことも影響があると考えられています。
大阪でもまとまった広さの土地はすごく希少で、結果的にすごい金額で取引が成立する状況です。
ちなみに２３区以外の東京のそれは５４８８万円、千葉は大阪並の４７６９万円だとか…

今では記憶の中から消え去った“バブル期”を超える金額となったマンション価格ですが、一番の関心事はこの状況がいつまで続くのかということです。

事業用不動産も品薄状況で、必要な買主さんは言い値で購入するしか方法が無いのに近い状態です。

投資用不動産も利回りは一時期の７～８％という目安の物件も少なくなって、４～５％でも築浅や立地が良ければOKだという買主が増えています。

東京で利回りが２～３％とかいう話は大阪圏ではほぼないですが、そのうちに東京みたいになるかも知れません。

米長期金利が上昇…約１６年ぶりに５％の大台を突破のニュースが、また円安が進んでしまうのか…景気はちゃんと良くなるのか…

それも金利が上がるという声が出てくれば一気に崩れるのでしょうけど、いつなのかは誰にも分かりません。

ドキドキしながら様子を見ています。

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公的価格と実勢価格

高すぎる価格査定

人為的？　“売り物件不足”

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１０月１日からスタートしたインボイス制度、直前になって評判の悪さから岸田総理もあわただしく対策会議などやってましたが、今更何をって感じです！

たぶん多くの人は会社の決算や個人の確定申告の時に、インボイス制度の煩わしさを実感することになるのだと思います。

不動産売買においてもインボイス制度は影響するのでしょうが、ここでは仕入れ控除がどうとかいうようなことは税の専門家にお任せして、不動産の取引実務のテーマを４つ取り上げました。

【土地・建物の区分は必須】

一棟売物件に限らず、収益物件の売買はいまだに土地・建物を分けずに取引を行うケースが多い。

売主・買主で都合のいい仕分けを行っているのですが、インボイス制度が始まると建物金額を明解にする必要があると思われます。

【固定資産税の清算金】

不動産売買を行うと取引金額とは別に、年間の固定資産税を日割りして売主と買主の間で金銭のやり取りを行います。

固定資産税自体は毎年1月1日現在の所有者が支払うことに決まっていますが、不動産取引の商慣習として日割り按分するのが半ば当たり前になっているのです。

ところが、税金の世界ではこの清算金は取引金額の一部なのです。

だから、インボイス制度ではその金銭の内の建物部分は消費税の課税対象になります。

これって実務的には無茶苦茶めんどうくさい事務作業です。

【持ち回り保証金】

関西では収益物件の売買取引する際に、その物件の賃借人（テナント）が入居時に家主さんに預けた金銭（保証金・敷金）を買主が引き継ぐものとする「持ち回り」の契約をするケースがあります。

最近では関東方式と称して、預り金の金額を売主から買主に実際に支払うケースも増えていますが…

インボイス制度では、税法上この「持ち回り」金額は売主にとって「譲渡収入」と見なされるので、その金額を土地と建物に按分して建物分の消費税額を計算する必要が出てきます。

【三為契約のインボイス】

売主A⇒買主B、売主B⇒買主Cという流れで不動産取引を行い、Bの登記手続きを中間省略して売主A⇒買主Cと移転登記を行うことを三為契約と呼びます。

登記費用が安く済みますし、不動産取得税も見つからなければ掛かりません。

でも、インボイス制度はA⇒BとB⇒Cの２つの契約関係についてインボイスを発行する必要を求めるはずです。

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国会議員の人たちは、不明朗な政治資金の支出や寄付金をもらっても記載していない場合でも、「事務的なミス」だとか「記載間違い」だとか言って、何事もなかったかのように偉そうに発言しています。

内閣改造して大臣になった人の資産報告訂正は恒例行事です。

そんな政治家はインボイス制度を決めた人たちですが、一般庶民がこんな細々した作業をしなければならないって絶対にわかっていないでしょうね～（××）

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先月から立て続けに昔お取引いただいた方から連絡を頂きました。
物件の売却・購入や賃貸のお取引を１０度ほどさせていただいたＳ社長、当方のＤＭを見てお問い合わせいただいた貸倉庫業のＭさん、元特定郵便局の経営者のＮさんや、元ゼネコン勤務のＯさん等などです。

昔のお客さんに連絡を頂くことは珍しくないけれど、こんなに短い期間にと立て続けにいうと今まで経験したことは無かったですね。

一度お取引させて頂いた方からご連絡いただけるとすごく嬉しいものです。
こういうのも“リピーター”って言うのでしょうかね。

自分がひとの役になっているという感じがやりがいに繋がりますし、仕事の励みにもなります。

不動産仲介業って、嬉しいことばかりじゃなくって嫌な思いをすることも多々ありますから、また声を掛けていただけるって一層嬉しいのだと思います。

最近、チャットＧＰＴのような生成ＡＩの進化が目覚ましく、いわゆる“士業”と言われる税理士・行政書士・司法書士などの仕事を脅かす存在になって来たという話があります。

金融サービスの世界では、生成系ＡＩのパワーと費用対効果を活用して、コストを削減しながら顧客により良いサービスを提供することができるようになってきてます。

金融機関は、会話型ボットを使用して、顧客ごとのニーズにあった商品や顧客からの問い合わせへの回答を生成することで、顧客サービスを向上させるなど進化しています。

遅ればせながら、不動産仲介業の仕事も以前とはずいぶん変わってきています。

ネットの普及で商談や物件調査も机に座ったまま非対面で進めることが出来ることが多くなりました。

最近の投資用不動産ブームで、まるで金融商品かのような紹介の仕方や、スマートな取引手法など、不動産取引の経験の乏しい方には物件売買が簡単なものだと錯覚させる可能性もあります。

それでも今のところ、不動産取引の業界では肝心な時は対面しないと駄目ですが、その内、それもなくなるのでしょうね。

それも便利でいいのかもしれませんが、反面、危険な部分が分かり辛く危ない感じがします。

すべてがゲームみたいですねぇ。

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令和５年４月２７日、相続した土地が不要だったり、管理が難しいなどの理由で、国に引き取ってもらう制度、「相続土地国庫帰属法」が創設されました。

これで未登記不動産や所有者不明の物件も少なくなるはずとの期待もあったと思います。

ところが、あれから３ヶ月経った８月１６日時点で、承認・不承認となった事例はまだ１件もないということです。

７月末の時点で相談件数は１２０００件、その内、大阪法務局での相談件数は、２００件以上あったそうです。

相談者は大阪に住んでいて、土地が大阪府以外の地方であるケースが多いそうです。

審査中は２件（８月１６日時点）だそうですが、審査手数料が土地１筆１４０００円。

尚、申請の取り下げ、不承認などの場合も、納付後の返金はされないとのことです。

承認されると、今度は負担金が必要です。

田舎の土地で筆数が多かったりすれば、結構な金額になったりします。

（下記参照）

法務省：相続土地国庫帰属制度の負担金 (moj.go.jp)

その他、その土地に建物が建っていたらダメですし、

共有持ち分の土地は全員がそろって申請しないとダメ。

境界がはっきりしてないとダメ。

他人に使用されていてもダメ。

汚染されていたら除去しないとダメ。

銀行などの担保に入っているとダメ。

このような要件をクリヤーしないと駄目ですから、結構な手間と費用が必要ですので、結局は多少の安価であってもシンプルに売却した方が楽だと考える人も多いのではないでしょうか。

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数年前から中国の不動産市場が凄いことになっていると言われてましたが、大手不動産開発の「中国恒大集団」がついに行き詰まりました。
時期を同じくして、中国で売り上げトップのデベロッパー「碧桂園」も資金繰りに窮しているというニュースが流れています。

それに不動産に資金を投じていた高利回りの“信託商品”の運用会社も利払いを停止するなど金融危機にも波及しかねない状況になっているそうです。おそらく、これから一層中国の不動産市場や金融商品は壊滅的な状況だと言われるのでしょうね。

ネット上ではグローバルに捉えて、あのリーマンショックを超えることが起こっても不思議ではないと危惧する声が上がっていますし、中国の国内景気は相当冷え込むだろうし、日本も中国との貿易も相当落ち込むのでしょう。

ウクライナの戦争も大変ですが、この問題も日本にとっても相当深刻なことになりそうです。

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大阪の御堂筋沿いの土地売買の仲介業務のトラブル、契約締結後には高校の同窓だった人間関係を逆手にとって約束を反故にした大企業に対する著者の告発本です。

著者は裁判でも敗訴していますが、かなり気合の入っておりこの本を読んでみると、かなりの恨み辛みがこもっています。

同業者としての感覚からすれば、ここまで詳細に書いているのであれば恐らくこれが真実なのでしょう。

（正直なところは当事者でないので分かりませんが・・・）

不動産業界では同業者を欺いて報酬を得るのは“汚い奴”と言いますが、逆に“商売が上手い”という皮肉な言い方もあります。

不動産業界にもそんなことは関係ないと“金儲け”のことしか考えていない人もいますが、私はひとの気持ちを踏み躙るような仕事はしたくないですね。

売主・買主・仲介業者ともに嫌な思いはしたくありませんから。

それから、この本の中に裁判のことについても書かれていますが、書かれている内容は確かにそうだと思いました。

以前、「仲介手数料の不払い」に対して訴訟を起こした時にも、わたしも「裁判」とか「裁判官」っておかしいと思いました。（下記参照）

どうも法曹界には、部外者には分からない序列とか位みたいなものがあって、我々が期待している「正義」とか「公平」とは別の要素があるようですし。

だから、裁判所の出した「判決」だって、（残念ですが）絶対に正しいとは限りませんよ。

【お金よりも大事なものもある】

近畿日本ツーリストのコロナ事業３億円詐取容疑、ビッグモーターがワザと傷をつけて修理費を上乗せしていた事件など、大企業だから立派なひとばかりでもないし、ちいさな事業者だから駄目だとかいうこともなくって、最後は個人の『矜持』と『プライド』でしょうか。

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