不動産人/同業者の離職・転職・廃業・死亡

【離職・転職】

大雑把ですけど、全産業における離職率は15%位らしいのですが、不動産業界のそれはそれより数%低いと言われています。
不動産の営業は厳しい世界だと思われているようですが、20~30年前とは違って今の世の中コンプライアンスの世界ですから、大手の不動産会社など営業職でも残業代が支給されるところもあるくらい緩いところもあるのです。
でも、中小零細では、離職なんて日常茶飯事でしょうから、そもそも率を計算するなんてことは不可能でしょうね。

昔ながらのテレアポ営業、飛込み営業を行っている会社は離職率が高くなりますが、それでも20~30年前の比ではないはずです。

昔も今も不動産業界は、同業他社に転職したり、独立したりする人も多い業界です。
転職や独立をされると、結果としてこ相談できる相手が増えることになりますので大歓迎です。

 

【信頼できる同業者】

今やネット社会で、誰でも簡単に不動産物件情報を見聞きすることが出来るようになっています。
でもその物件情報は、昔で言うところのチラシ情報と同じ撒き散らしている情報です。
賃貸物件や自宅用のマンション・建売住宅をお探しの方は、ネット検索は有益だと思いますが、事業用不動産はまた別ものですので情報発信と入手する方法は違うものです。

事業用不動産の売情報はエンドユーザーの目に触れる前に、不動産業界人は何らかのかたちでその物件を知る場合が結構あります。
その物件について所有者さんから売却する依頼を受けた業者が同業者に問題点について相談したり、近隣の実勢価格を調べたりすることもあります。
そういう時の相談相手は、口の軽い業者に相談したりすれば、あっという間に世間に広まってしましますから、信頼できる人や物事の道理をわきまえている人であります。
なかには、知らんふりをして直接所有者のところに出掛けるような“抜き”の業者もいますから、信用の置けない業者には怖くて相談なんてできません。

信頼できる同業者は、事業用不動産仲介業者にとって必要なことで、財産が増えたのと同じ意味があるのです。
やっぱり、イザと言う時に頼りになるのはいい友人や先輩だとつくづく思いますね。

 

【廃業・死亡】

不動産業はコロナ禍でも、比較的ダメージの少ない方の業種だと思います。
フランチャイズでやっている賃貸専門業者の店舗が突然なくなっていたなんてことはありますが、売買仲介の不動産業者で廃業したなんて、わたしの身近にはいないですね。
東京の知り合いに聞いても以前の営業実績と比べても大きく落ち込んだなんてなっていないと話していました。

 

先月、30年来のお付き合いのある不動産業者のMさんの奥さんから電話があり、Mが亡くなられたことをご報告頂きました。
昨年体調を崩されたときに、数年前に手術をして闘病生活を送りながら仕事を続けていたことはMから聞かされていました。
その時に、電話口で「今度の宅建免許の更新をどうしようか迷っている」と弱気な感じで話していたので、だいぶん体調が悪いのだろうとは感じていましたが…またひとり、長いお付き合いのある戦友が居なくなってしまうことはとっても悲しくて、残念なことです。
65歳にもなりますとこういう別れも徐々に増えてくるのも仕方のないことだと思いますが、ポッカリと心に穴が空いたような気持になります。

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不動産人/営業としての「接待」

森喜朗氏の女性蔑視問題の報道の陰に隠れてしまって、総務省幹部官僚の接待問題の取扱いが軽いような感じがします。

「菅総理の長男」が役人を接待漬にしていたから、国家公務員倫理法違反や贈収賄の疑いもあるとのこと・・・

こんな気になる釈明がありました。

「会食の出席者のなかに利害関係者はいないと思っていたので支払いはしなかった。」って?

そもそも高級官僚の方々は利害関係のない人から「接待」を受けることがあるのでしょうか?

わけがわからないし!

この問題が放送の許認可に係る総務省の幹部だから、各テレビ局も取り扱いが慎重になっていてニュースコメントも当り障りのないものになっていると言われています。

この問題も週刊文春だけが頼りなのでしょうか?

 

便宜を図ってもらうための「接待」って、民間の営業にはよくあることです。

「接待」ってお礼という意味もありますから、なにか成約した後で飲食やゴルフ、商品券などの形で感謝の気持ちを表すことはあります。

わたし自身も、そういうことはするようにしていますし、昨日も契約後に買主さんと昼からてっちりで一杯やっていました。

でも、事前に“賄賂っぽい”「接待」とかはやりませんね。

知り合いの不動産会社の社長さんで同業者とお酒を飲みに行くのが大好きな人がいますが、わたしはただ大勢でワーワーいって楽しむって感じの飲み会はあまり好きではありませんので、出来るだけ出席は控えるようにしています。

でも、いろいろな人と意思の疎通を図るということは大事なことですので、悪いことだとは思っていませんよ、個人の嗜好とか、生活スタイルの問題ですから。

コロナ禍ですから外で飲む機会は減りましたけれど、元々こじんまりとした飲み会の方が好きでしたので助かっています。

 

 

昨日のお酒は美味しかったなぁ~

やっぱり、「接待」は仕事終わらしてからにかぎります。

 

 

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不動産ナマ知識/土地相続未登記に「過料」?

2月3日、新型コロナウイルス対策の特別措置法・感染症法の改正法が成立しました。

 

改正感染症法では、入院拒否や入院先から逃走すると50万円以下の「過料」、改正特別措置法では緊急事態宣言のもとで休業や営業時間短縮の命令に応じない場合、30万円以下の「過料」が科せられることになりました。

そもそも「過料」って路上喫煙での1000円とか2000円程度のマナー違反・モラルの向上に対する少額の金銭を徴収する罰則というイメージがあると思います。
「過料」は刑罰ではないので、刑法、刑事訴訟法は適用されないから前科はつかないというけれど、何だかんだ言って支払わないと差し押さえを食らうことはあるらしいので“逃げ徳”は通用しない!

不動産に関わる「過料」

 

今日2月11日の朝日新聞一面に『土地相読 未登記に過料という記事が載っていました。

法制審議会が法務大臣に答申した内容が、地積調査で所有者不明の土地は全国の2割に上り、相読で土地を取得した相読人に対して取得を知った日から3年以内に登記することを義務づけるというものです。

そのことに違反すると罰則として10万円以下の「過料」が科せられるというものです。
また、所有者の転居があった場合は、2年以内の変更登記申請を義務化し、罰則は5万円以下の「過料」とするというものです。

相読する土地にもよりますが、必ず登記しなければいけないとなると費用負担の問題が発生します。

田舎の土地ってタダでも購入者がいないケースもありますからね…

 

数年前からクローズアップされている「空き家」の問題、こちらは東京や大阪でも存在する問題ですが、老朽化して放置しておくと危険だとして地方自治体が自ら制定する条例に基づき「過料」を科すことができます。

いずれも相当悪質でない限り、「過料」と云えども執行されるケースは稀だと思いますが、ドンドン世知辛い世の中になってきたなぁということはヒシヒシと感じます。

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不動産人/確定申告の季節到来

青色申告特別控除65万円について

個人事業主やサラリーマン家主さんが確定申告する季節がやって参りました。

青色申告特別控除は、多少の手間は掛かりますが、出費しなくても最大65万円の所得控除することが出来ますので、青色申告する人にとってはお得な制度です。

税制改正で令和2年(2020年)分から65万円の青色申告特別控除を受けるための要件が変わります。

令和元年分の確定申告では、10万円と65万円の2つの青色申告特別控除だったのが、令和2年分からは55万円というのが加わります。

 

平たく言えば、令和元年の65万円が55万円になり、65万円特別控除を適用するには電子保存か国税電子申告(e-Tax)を利用しなければならないというのです。

要するにパソコンが使えないと駄目なのです。

たぶん、会計ソフトなんかで帳簿作成している人も多いと思いますので、よほど年配の方でない限り問題はないと思われます。

 

令和元年分の確定申告

令和2年分の確定申告

青色申告10万円控除

青色申告10万円控除

青色申告65万円控除

電子帳簿保存をせずに書面で申告

55万円控除

電子帳簿保存またはe-Taxで申告

65万円控除

 

ただ、電子帳簿保存制度の適用については、電子データで開始する3ケ月前までに申告書を税務署に提出する必要があります。

令和2年分については、令和2年9月30日までに承認申請書を提出し、承認を受けて12月31日迄に帳簿の保存等を行う必要がありますので、今からでは間に合いませんが・・・

 

現金主義と発生主義

帳簿の付け方としては、お金が動いた時、支払った時、入ってきた時に計上する「現金主義」と、経済的な原因が発生した時、契約した時、クレジットで支払った時、支払いを約定した時に計上する「発生主義」があります。

「現金主義」は簡単です。

「発生主義」だと取引日と支払日(または受取日)の2回記帳しなくてはなりませんので、複式簿記で勘定科目を使って仕分けしますので、少し簿記の知識が必要です。

※会計ソフト使っていると、それほど簿記の知識は要りませんが・・・

 

白色申告でも青色申告でも、基本は「発生主義」です。

青色申告で10万円控除を受けるのは、「現金主義」でもOKです。

55万円、65万円の特別控除を受けるには、「発生主義」での複式簿記記帳が必要です。

と言っても、1月1日から12月31日の会計期間内で発生時とお金が動いた日が収まっているのなら、現金主義的な記帳方法でも問題はないと聞いていますので助かります。

ということは、12月に取引して翌年の2月に支払いがあるというように期をまたぐ取引については、本来「発生主義」の計上をするべきなのでしょう。

不動産賃貸の場合、それほど厳密に記帳している人は少ないと思いますけれど、一応、基本はそういうことになっていると知っておきましょう。

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新築物件は『固定資産税評価額』が決まっていないが…

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不動産投資と会計処理の問題

投資用中古マンションの減価償却費

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不動産人/コロナ禍・不動産市場の風向き

2回目の緊急事態宣言もあと1週間の辛抱となりましたが…
コロナ感染者数は少し減少しているようですが、まだまだ抑えきれているという感じではなさそうですので、果たしてどうなることやら。
相変わらず、株式市場の景気はよさそうですが、大阪市内のキタやミナミでは飲食店の休業の張り紙が一層目立ってきましたし、廃業するお店の数も昨年は前年比2倍、今年はこの調子だとそれより随分多くなるはずです。

 

リーマンショックは金融危機、コロナはウィルス感染という原因が全く違うものですから比較することは出来ないのですが、コロナ禍は景気に対してまだら模様だということは実感できます。

飲食や宿泊、観光業は国を挙げて人の動きをストップさせているのだから、景気が悪くなって当然です。
反対に、国がデジタル化とかリモートとか推進しているので、パソコンやその関連機器、通販や食品スーパーは売れ行きがいいというのも理解できます。

リーマンショック後は、お金の貸し出しは抑制され、回収は強化されましたから全産業に影響が出ました。
コロナ禍の政策は、補助金や支援金、金融機関の貸し出しもそれなりにチャンとされる。
加えて、今までの借入に対しての回収も猶予されるということなので資金繰り的にも持ち堪えることが出来る。
本当に困っている人には行き渡らないかも知れないが、兎に角、お金は市中にあるという状態になっています。

 

不動産売買の市場も融資の下支えがあるので、売却する必要性が減少して売り物件が極端に少ない、そのお陰で価格は上昇こそしないけれど高止まりの状態です。
当分の間は、金利も上がらないだろうという気持ちもあって、不動産売買の件数がコロナ前と比べても遜色ない程度に推移している。
特に収益物件や事業用地は購入希望する方も多くて、それなりのレベルの物件は物凄く足が速い・・・特に、収益物件で言えばレジ系(賃貸マンション)、事業用地だと物流用建物を建てる為の土地などです。

先日、大阪市内の路線価が引き下がられたというニュースがありました。
道頓堀や心斎橋のミナミの商業街の用途で言えば店舗系で、インバウンドの影響がもろに出たので極端な影響を受けたエリアです。
店舗やホテルの売買は、売主と買主の価格の調整に乖離がある場合が多いので結構難しいですね。

昨日も、以前に資料をもらっていた5棟の収益マンションの物件確認をしたら、見事に全部売却済でした。
最近こんな風に、まだあるだろうと思っていた物件がドンドン売れてしまっていて無くなってしまっているなんてことが多いですね。

当分の間、不動産価格は値崩れしないだろうというのが最近の認識です。
でも、いつまでも同じ状況が続きということは絶対にありません。
風の吹く方向が変わり始める時を見逃さないように気をつけたいものです。

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「持続化給付金」と「家賃支援給付金」

オンライン化で営業マン不要?

コロナ禍の金融緩和と収益物件

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不動産ナマ知識/「検査済証」の有無と銀行融資の関係

コロナ禍/2回目の緊急事態宣言

昨年のコロナ感染症で非常事態宣言が発令された頃には、不動産価格は下落するのは秋口か、年末かなんて思っていた人も多かったですよね。
でも、非常事態宣言が解除されてから通常の営業生活が始まり、その後、再び感染者が増え始めても土地も収益物件の価格は一向に下がる気配はありません。
国の支援策として融資や補助金などのお金が大量に市中に出て、その効果で不動産を売却する人(法人)が極端に減少したためだと言われています。
“コロナバブル”なんていう人もいるみたいです。
株価の高騰もそういうこともあるのでしょうかね。
プロの不動産業者やマンションデベロッパーなど、事業を進めていく上でどうしても不動産を購入する必要性がある場合は多少高値だと思っても仕方なしに購入することも珍しくないという状況です。

高利回りの収益不動産

購入者にとって“利回りの高い物件”とそうでない物件があったら“利回りの高い物件”の方が良いに決まっています。
でも中には、その高利回りである原因が後で家主さんの足を引っ張ることになる場合もあります。
そのひとつが、「(建物」検査済証」の有無です。

ご存じのように、建物を建築する際には設計図が必要で、その図面通リに建築するお墨付きを役所や認定審査機関に「(建築」確認済証」として交付してもらいます。
そして、その通リに建築し検査を受けて問題なければ「(建物」検査済証」が発行されます。

収益マンションやビルなどの一棟物件の購入を検討する場合、物件概要書「検査済証」が有とか無とか表示してあるのは、そういうことです。
但し、「(建物」検査済証」が有という場合でも、その後に建築確認申請をしないで改造工事や増築工事を実施している場合があります。

その収益物件は、厳密に言えば「違反物件」です。

そもそも「検査済証」を取得していなかったり、取得した後に違反工事をした建物は、出口としての売却を考える際に、次の買主が金融機関の融資を受け難くなる場合が予想されるので、売却金額を思惑より下げて高利回りにして売り出ざる得ないケースもあります。

元々関西、特に大阪は「検査済証」の取得率が低いと言われていました。

1階をガレージで確認申請して、完成後に店舗などのテナントを入れて賃料をアップさせる「車庫転」(しゃこてん)などというのが半ば当たり前だった時期もありましたし、金融機関も収入が上がってチャンと返済してくれるのならばと問題視していませんでしたから。
でも、ここ10年間くらいは金融機関も「検査済証」のない物件には、厳しく査定してきていますので、殆どの建築物には竣工時には「検査済証」はあるはずです。

金融が緩んで融資基準が甘くなると「検査済証」が無くてもOK、反対に融資査定が厳しくなると「検査済証」が無いから駄目だとか、金融機関の融資における物差しは、コロコロ変わりますし、買主の属性によっても伸縮自在ですので一筋縄ではいきません。
融資なんて所詮人間のやることですから、くれぐれもご注意ください。

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フラット35悪用した不動産投資

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不動産人/新築物件は『固定資産税評価額』が決まっていないが…

築1年以内の建物は、“新築物件”と呼ばれていています。

中古物件に比べて利回りが低くても減価償却のうまみ、当初の修繕費用の発生が殆んどない、入居者の確保が容易などの要素で人気があります。

ただ、新築の場合はその『固定資産税評価額』未だが決まっていない場合が殆どです。

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固定資産税を支払う必要があるのは、その年の1月1日時点でその物件を所有している人(法人)ですが、『固定資産税課税評価額』の決定は3月31日に、4月1日から土地・建物の台帳の縦覧が出来るようになり、4月下旬~6月初旬ころに納税通知書が届きます。

例えば、今年2月に建った新築物件だと、固定資産税評価額は未だ決まっていないので、その年の(建物の)固定資産税負担は発生しません。

(土地や取り壊し前の建物の税負担はあるかも知れませんが・・・)

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購入する場合に負担する“不動産取得税”『固定資産税評価額』が決まっていないと、算出することが出来ません。

そういう時の場合に、下表のような新築建物の課税基準決めています。

これで“評価額”が把握することができますので、新築物件を購入しようとする場合の参考資料として役立てることが出来ます。

 

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不動産人/レントロール(rent-roll)

収益物件の現状の入居者やテナントの賃貸条件を一覧表にしたものをレントロールといいます。
収益物件を購入しようとする場合、非常に重要な資料であります。

レントロールなんてハイカラな言葉使うようになったのは、ここ10年くらい前じゃないですかね。
それまでは、家賃表とか、入居状況一覧とか色々な言い方がありましたが、いわゆる“ファンド”が登場してからは“レントロール”っていうカタカナ表現がよく使われるようになりました。
部屋番号、広さや間取り、家賃、共益費、敷金や礼金、契約日・契約期間等の契約条件が記されている他、賃借人の属性が記載されていることもあります。
その形式に決まったものはありませんが、収益用不動産(マンション・オフィス・店舗を問わず)の購入を検討するには必要不可欠な売主からの提供資料です。

収益物件は、賃借人がいないと只の空間ですから、レントロールを読むことはとっても重要です。某銀行などでは、融資の審査途中でレントロールに嘘がないかどうか調べるため、各賃貸借契約書を全部提出するなどして審査するっていう話もあるくらいです。
(ということは、嘘をつく人もいるということです・・)

賃料のばらつき

階数や部屋の広さが同じなのに賃料にばらつきが無いかどうか?
ばらつきがあり、新しい入居者の賃料が大きく下がっている場合は、古くから入居している人に比べて賃料が下がっているということになります。
マンションなどでは、新築の時の方が賃料が高く取れるし、築年数を経ると賃料は低下傾向になると言われています。

敷金・礼金と返還債務の問題

新しい入居者の敷金の月数が減っている場合は入居者募集に苦戦していることが考えられます。
最近では、礼金だけの募集も増えていて、その為のリスクヘッジ対策として“家賃保証会社”に加入を条件にしている物件が大半です。

入居者の属性

安定した賃貸付けを期待できるかどうかは、現在の入居者の属性を見てみると判ります。
大手の大学生が多い所はこの先も同様の入居者が期待できそうですし、社会人とか女性が多いのならそれはそれで安心感をもたらしてくれますが、どうも水商売関係や外国人ばかりの入居者では管理面で一抹の不安を持つ方もいらっしゃるでしょう。
(もちろん、特にそんなのは気にしていないという方もいらっしゃいますが・・)

1棟借り上げ

不動産業者の賃料保証契約物件や社宅などの借り上げ物件は契約終了時で一気に退去してしまう可能性も無いとは言えません。
その場合の、次なる募集と入居者確保ができるかどうか予想して検討しなければなりません。

そんなことはあってはならないのですが、悪質な売主は、物件を高く売るために無理矢理入居させているケースもあります。
昔聞いた話ですが、知人や親類を無理矢理入居させていたり、フリーレントで入居させていたりしておいて、物件売却後に一斉に退去したりする嘘みたいな話しもありますので、レントロールはチャンとその裏付け資料も含めてご覧いただく必要があります。

★入居者情報に関する記事★

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「サブリース契約」について

「リースバック不動産」のこと知っていました?

「事故物件」と「告知義務」

 

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不動産人/サブリース新法施行

2~3年前、悪意をもった不動産業者や建築業者が、不動産取引に疎い素人を騙して収益用マンションを買わせたり、相続対策と称してアパート建築を勧めたりする時に、融資する銀行もグルになって、将来の賃料収入を保証するかのように装ったサブリース契約が社会問題になりました。
その結果、今頃と言うべきか、今更と言うべきなのか分かりませんが、サブリース契約に関する新法が2020年12月15日に施行されます。

 

新法の正式名称は、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」です。

国土交通省の行った調査によると、入居率が下がったり、家主に支払う賃料が減るリスクについて説明をしている業者は59.7%で、サブリース契約の説明が十分行われていないケースが多いことが判っております。

収益用不動産のオーナーはサブリース業者に一括して借上げてもらうことで、一定期間安定した収入を得ることが出来ます。でも、建物の維持管理・家賃の集金・費用の支払い業務も業者任せになることから、悪意のある業者に好き放題されてしまうケースがあると大きなトラブルに繋がります。

また、業者の目的が“賃貸マンション建築”自体である場合などは高値な建築費にしておいて、相場より高い賃料設定のサブリース契約を持ちかけておいて、数年後には契約解除を持ちかけるという信じられないような悪意のある話も耳にしたこともありました。

一棟のマンションでなくても、サブリース契約で安定した家賃収入を謳い文句に、大阪や東京の区分所有の投資用マンションを遠隔地に住んでいる医師や教師、一般のサラリーマンなどに販売して管理業務やリフォーム工事でオーナーさんに分からないように好き放題する不動産業者も残念ながら存在しています。

もちろん、大半のサブリース契約は適切に運営されていると思いますが、そんな悪質な業者に引っ掛かったオーナーはとんでもない負担を強いられることになります。
そのトラブルを防ぐためには業者側のモラルの向上と共に、家主さん=オーナーの不動産取引に対する知識と理解力が必要です。

不動産取引にとって『購入する物件』も重要ですが、ちゃんと相談できる『不動産業者を選ぶ』ことも重要だということもお忘れなく。

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不動産ナマ知識/『消費税』の基本的な知識

不動産仲介業も商売ですから、信頼や説明力・表現力って大事なことです。
今回は、以前に一棟売りマンションの売買契約をした時のことをお話します。
売主側の仲介業者さんが売買契約書(案)を作成してきて、買主側の仲介業者として当方が疑問点や修正箇所がないかどうかチェックすることになりました。
売買金額の内訳として、土地・建物と(建物の)消費税に分ける際、売主側の仲介業者の社長さんが「売主は個人だから消費税は掛からない」というのです。
理由を聞くと、「個人は消費税が必要ないから」と言うのです。
「へぇ~そうなんですか」と聞き流しておきましたが、こういう仲介業者さんでもちゃんと売主から売却を依頼されて商売できてるんだなぁと変な感心をしてしまいました。

消費税の課税事業者

 

消費税は、『課税事業者』と呼ばれる事業者が納税する税金です。

法人でも個人でも『課税事業者』になりえます。

単に「個人だから消費税は関係ない」なんてことは全くありません。

それに、先の売主さんは何棟もマンションを所有している方だと聞いてましたので、『課税事業者』である可能性が高いと思われました。

『課税事業者』であるどうかを判断するには、2年前の課税売上で判断します。

2年後に課税売上が一切ない場合は消費税を払う必要は勿論ありません。

それと、もし2年前に課税売上が1000万円を超えていなければ、売却した年に『課税事業者』になることはないので、消費税は課税されません。

それは基本的な知識ですので、おそらく売主さんはご存じのはずです。

 

特定期間というもの

 

プラスして課税事業者のことで付け加えると、『特定期間』(※注)というものがあります。

通常の基準期間の課税売上高が1000万円以下でも、『特定期間』における課税売上高が1000万円超だったら消費税の課税対象になります。

 

※注・・・個人:前年の1月1日~6月30日 法人:前年事業開始以降6ケ月

 

インボイス方式が導入される

 

2023年10月1日から導入されるインボイス制度

免税事業者が消費税を預かる形で納税することなく”益税”となることが難しくなる制度だと言われています。

この制度によりもうすぐ、免税事業者は消費税を上乗せして請求できないということも知っておかないといけませんね。

★不動産と税金に関する記事

損益通算『土地金利不算入』の話

『固定資産税』の“あれこれ”

意外な負担感がある「住民税」「健康保険料」の話

一棟売マンションを購入した時の不動産取得税・固定資産税

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