【地代の増額請求・減額請求】

借地の地代は幾らくらいが妥当なのか解り難いものです。

借家の住居や店舗だと近隣の取引事例もありますが、借地ってそのスタートする時期にもよって金額が大きく違いますし、底地の規模にも拠りますので。

借地の地代は、月額●●万円とか決めるとしても、その期間によって契約内容は複雑です。

借地契約について

契約時の地代も１０年～２０年と経つと、固定資産税の増減や地価そのものの上昇・下落、景気の善し悪しなど変化するものです。

土地の貸主からすれば地代は上がることは結構な話ですが、下がるのは困ると思うものでしょう。

借家借家法にその地代の増減について触れています。

土地や建物の賃貸借契約においては、借地借家法により、賃料の増額または減額の請求が認められています（土地については、借地借家法１１条、建物について借地借家法３２条）。

この規定は、強行法規とされており、たとえ、契約書で「賃料は増額（または減額）しないこととする」と定められていたとしても無効であり、賃貸人または賃借人は増額または減額の請求ができることとなります。

但し、賃料の増額または減額の請求ができることの条件として

「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったとき」

と定めていますので、なんでもかんでもOKと云う訳ではありません。

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（悪意の営業）…要注意！

実際にあったことですが、私のお客さんが有名な大手不動産会社から借地契約を提案されて、契約書（案）を示されたときのことです。

野沢さんこの契約書どう思うと尋ねられたので、持ち帰って読んだ見たら・・・「本契約の地代を賃貸借期間内において減額されることはありません。」と書いてありました。
地主さんに聞いてみると、こちらからの希望として申し入れたら、「了解しました。」と契約書をその通りに書き換えてくれたと言うことでした。

その大手不動産会社は、契約書で「賃料は減額）しないこととする」と書いても法的には無効であり、賃借人は減額の請求ができるということを知っていて契約書（案）を作成していたのです。
一般ユーザーより専門的な情報量で優位であるプロのやるべき行為ではありません。
契約さえ取れればいいという、誠意のカケラも感じられないやり口ですよ。
有名な上場企業のだからと言って、油断も隙もあったもんじゃないですわ！

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新聞によりますと、９月１９日日本損害保険協会は損保会社から保険代理店への出向を制限すると発表した。
損保保険（火災保険・自動車保険など）は９０％以上が代理店を通じて契約されていますが、代理店に出向させることにより、代理店が管理している同業他社の顧客情報を自社の損保会社に送るなどして不正を働いていたからです。（要するにスパイです。）

いかにも狭い市場で業界の顧客の奪い合いならではの発想です。
でも、この制限に違反しても法的な拘束力はないらしく、あくまでも自主規制だそうです。

どこかの大政党の裏金問題の対処の仕方と同じようですね。

また、日本郵便は、ゆうちょ銀行の顧客の貯蓄残高や年齢を基に、かんぽ生命を勧誘する人を本人の同意もないままリスト化していたというニュースも目にしました。

個人情報の私物化です。

実は、不動産業界にも商売道徳に反していると思える仕組みがあります。

問題の当事者になったことはありませんが、銀行の顧客を系列の不動産会社に紹介したり、逆に不動産会社のからの物件情報を取引先に紹介し、めでたく制約に至った場合、当然、その金融機関はローンを組んだり、投資信託を購入してもらったりするメリットがあります。

銀行さんは仲介手数料を頂けない（注）ので、「業務委託料」などの名目で事実上の仲介手数料を受け取るのが当り前になっているとか。

注）信託銀行やりそな銀行は手数料をゲッとできます。

これって広い意味で脱法行為だと思うのですが、如何でしょうか？

損保会社、大銀行、政党など社会的に強い立場にある組織は、その「立場」や「力」をそういう風に使っては駄目だと思います。

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自民党や立憲民主党のリーダーを選ぶ選挙が始まりました。
皆さん、いろいろなテーマについて意見を述べています。
正直な気持ち、誰がいいのかよく判りません。
でも、確実なのは「日本の人口は減り続けている」ということです。

【神戸市のタワマン規制】

神戸市の人口は減り続けている。

ピークは２０１１年の１５４万人、２０２３年１０月には１５０万人を下回った。

久元市長は「これからは人口増を狙うのではなく、人口減少を前提にまちづくりを考える」と言ってる。

神戸市は、２０２０年から三宮・元町などの中心部で容積率の規制をして、高層マンションが建てられないように規制している。

大阪市内のタワマンも『へ～こんな所に建てるんだぁ』と驚くことがあります。

大阪や東京などとは「逆張り」して街つくりをしようとしているのが神戸市です。

５０年後、１００年後の高層マンションの姿を危惧しているらしい。

成果は長期間の歳月を要します。

神戸市：特別用途地区（都心機能誘導地区）の概要

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【空家が過去最多の９００万戸】

「住宅・土地統計調査」（５年に一度：総務省）によると、１年以上誰も住んでいない、使われていない空家が全国で９００万戸あるという。
５年前の調査から５１万戸増加。
その内、放置されている空家は、３８５万戸（同３６万戸増加）

空家になる原因の半数以上が「相続」で所有することなのだそうで、多くは不便な立地にあって貸家にも、建替にも向かないケースが多く、単に更地にしておくと「小規模宅地の特例」が使えないので、２００㎡以下の場合、固定資産税が６分の１、都市計画税が３分の１に権限されることがなくなり、結果として古年家屋を放置した方が税金が安いということも空家が増える理由でしょう。

その上、「解体費」も必要です。

「空き家バンク」制度や、「特定空家」として指定されると、自治体が指導や勧告などが所有者に通知され、５０万円以下の過料や固定資産税の軽減対象から除外されます。

また、２０２４年４月からは、「相続登記も義務化」されました。

宅建業者の仲介手数料も、金額の安い「空き家」については通常の報酬に色をつける措置が取られました。

【コンパクトシティ：富山市】

最近、富山市がコンパクトシティで街づくりをしているニュースを見聞きします。

富山市は２０１０年をピークに人口減少が始まり、地方都市で顕著な若い人と働き盛りの人口減少、逆に高齢者の割合が高くなる傾向が問題となりました。
大都会と違って、車がないと生活できないし、公共交通も採算面で将来の維持がテーマだったそうです。
ちなみに、富山市は自動車保有率の高い都市だそうです。

そこで、富山市はそれらの問題を解消しようと、公共交通（特におしゃれな路面電車）の整備、その沿線への居住誘導、中心市街地の活性化などをテーマにコンパクトシティ計画を進めています。

一定の成果を得ている為、札幌市や金沢市、熊本市などがコンパクトシティ計画を行っているそうです。

でも、これって国土交通省の旗振り策のひとつなのだそうですけど、実務は各地方都市がアイデアを出して実行した成功例ですね。

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「宅地建物取引業法第３７条」により、宅地建物取引業者が、宅地または建物の売買・交換する際に交付することを義務付けられている書面のことを「３７条書面」と言います。
でも「３７条書面」とは「契約書」とイコールではありません。

契約は民法上、口頭の意思表示でも成立することができます。

でも不動産取引においては、トラブルを回避するために書面で契約するのが当たり前になっています。

実務上は、その「契約書」に、契約を仲介した宅建業者が義務付けられた事項（注１）を記載して「３７条書面」を兼ねた「契約書」を完成させているのです。

（注１）

■当事者の氏名・住所

■宅地建物を特定するための表示

■取引金額・支払い時期・支払い方法

■契約の解除に関する定め

■損賠賠償の予定または違約金に関する定め

□買主・借主が宅建業者の場合、宅建士の記名が必要

仲介業者が介在しない当事者同士の取引の場合は、「３７条書面」は必要ありませんが、

仲介手数料を支払ってでも不動産業者に「契約書」を作成してもらい契約を成就させているケースが多いと思います。

「３５条書面」とは何でしょうか？

「宅地建物取引業法第３５条」に定められている「重要事項」を記載した書面のことを「重要事項説明書」のことです。

買主や借主に対してその土地や建物がどんなものかを説明するのは、宅地建物取引士です。

重要事項説明（注２）は宅建士にとって最も重要な仕事です。

もちろん、単に文字を読むだけではなくて、その物件の調査をして、よく物件のことを理解してることがとても重要です。

（注２）

■登記の状況

■法令の制限

■上下水道、ガス、電気の状況

■37条書面で記載する内容、未定の箇所があればその旨を伝える

□買主・借主が宅建業者の場合、重要事項説明は不要ですが、交付は必要

大きな不動産会社では、営業社員と宅建士を分けて仕事をしているところもありますが、わたしは営業の担当者が直接物件の調査もして、重要事項説明も行い、契約も行うことが顧客にとって非常に安心感を与えることに繋がる不動産業者の仕事だと思っています。

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今年も酷暑であります。
皆さん、体調にはお気をつけください。

日銀は７月３１日の金融政策決定会合で、政策金利（注）の引き上げを決めました。

（注）政策金利とは、日本銀行など各国の中央銀行が金融政策において使用する短期金利のことで、金融機関の預金金利や貸出金利などに影響を及ぼします。

金利が上下すると、最も身近に影響するのが預金金利と貸出金利、中でも多くの人が利用している住宅ローンの金利が高くなると利息は増えるので負担が重くなります。

住宅ローンは３０～４０代世帯の子育て世帯に対する影響が大きいと思われます。

また、企業や個人でも事業資金や設備投資に借り入れた資金の利息が増えることは、本当の意味で業績が良くなっていれば問題は無いのですが、現状はそうでもないことを多くのひとが感じているので、嬉しいことではありません。

一方、預金金利が上がると、６０代世帯の平均貯蓄額が２０２６万円なんて言う数字で考えると、仮に金利が１％上がると利息は２０万円増加しますので、高齢者には嬉しいことです。

借入金が多い業種、不動産業界はその内のひとつです。
金利上昇は、支払い利息の増加だけでなく、購入者のお財布の紐を固くする要素から物件価格の下げ圧力にも連動します。
そして、今までは金融機関にとって上得意先であった不動産業界にむける目が厳し目に変化します。

例えば、物件価格の７０％まで貸出していたのが、６０％に下がるというような感じです。

自己資金の割合が高まる、支払い利息は増加するという感じで、３０年ぶりの金利のある社会を働き盛りの購入者と働き盛りの不動産業者が初体験することになります。

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老舗企業の多い日本

日本って世界中でも屈指の老舗企業の多い国ってご存じでした？

創業１００年以上の老舗企業が４万社以上あって、事業を継続していることは本当にすごいことだと思います。

老舗企業の多くは小規模企業だとか・・・で、震災やグローバル化、後継者不足、物件高などの理由で倒産や廃業する件数が増加しているという。

不動産業者って不動産市場の景気が良くなると増加して、悪くなると減少するのは昔からの趨勢です。

「令和３年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果について」（国土交通省）によると、令和４年３月末現在での宅地建物取引業者数は、大臣免許と知事免許の合計で １２８５９７ 業者となっています。１年間で年間で １４４８ 業者（１．１％）増えています。

不動産は儲かると思って不動産業に参入するということでしょう。

最近では８年連続で増えています。

個人業者の高齢化

個人業者の平均年齢は　６６．３ 歳で、令和　２　年度末と同じ数値となっています。

構成比率は、６０ 歳以上が全体の　７１．６％、５０ 歳以上は全体の　８８．０％を占めています。

個人業者でも大阪市内の中心部である北区、西区、中央区など建物の1階や駅前の目立つ場所に店舗を構えている不動産業者の多くは賃貸物件を扱っていることが多く、当然、飛び込みの客もある。

私みたいにビルの２階とかで事務所として営業している不動産業者は飛び込みの客は滅多にありません。

ではどうして食っているのか？

社長さんが独立する前にどんな仕事をしていたのかにもよりますが、自分自身の人柄や、経験と知識を生かし、人脈を活かして商売のネタを探し、相談を受けて成約に結び付けるのです。

でも、相談事も社長さんの得意な分野の物件ばかりではありません。３０年年近く仲介業やってますと色々な問題を抱えている方にお会いできますし、内容も諸々で大小はありますが、ひとつひとつ紐を解く感じです。

いつ売上に結び付くのか分からないものも多いし、そもそも解決できることが出来ない問題もあります。

それとは別ではありますが有難いことに、プロの不動産業者、例えばマンション業者、建売業者、収益物件などの購入業者や仲介業者の方々は日々とっかえひっかえに訪問してくれて、世の中のトレンドが感じられます。

不動産業者のそんな日常の営業活動は予測するのが難しいし、思い通りには行かないことも多いものですから、精神力や忍耐力は自然と鍛えられるものです。

仲のいい会社員の業者さんからは、『自由で好きなように生きていて羨ましいって』言われることもありますが、これでも苦労はありますからね（＾＾）

まあ～これも３０年やってれば慣れてしまいますし、考えようによってはこの不安定感が結構楽しいもんですよ！

元気なうちは頑張りたいと思っています。

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今や”転職は当たり前”ですが…

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融資先企業の情報を無断で系列の証券会社に流したとして、金融庁は三菱ＵＦＪ銀行に業務改善命令などの処分を検討しているそうだ。
（令和６年６月８日毎日新聞より）

『ファイアウオール規制』という規制で、グループ内の銀行と証券会社の間で顧客情報の共有は制限されているという。但し、以前は顧客の合意が必要だったが、現在は顧客が望まない場合に限り、情報共有を注視しなければならないと分かったような分からないような運用に変わったらしいのです。

不動産業界では、随分前から銀行は不動産取引の世界に進出したくて仕方がなくて、再三要望をしているが、不動産業界の団体は断固拒否の姿勢を崩していません。
銀行の社会的な信用力は絶大ですから、不動産業界に参入すれば業界の景色は一変してしまいますし、情報操作や融資基準まで意のままになり不健全な市場が生まれることになってしまいます。

そういう経緯や背景があるから、銀行は系列の不動産会社を通じて不動産取引の世界に入ってきてるし、最近ではその系列の不動産会社から報酬を求めるという一段と陰湿な方法で収益を上げようとしているとか。
『ファイアウオール規制』は不動産会社には適用はないけれど、ご存じのように銀行が系列の不動産会社や親しい不動産会社にはインサイダーの情報を提供しているって誰でも知っています。

まるで、自民党の裏金問題の対策で、分かったような分からないような理屈で抜け道を作り出す手法は同じです。
一流と云われる大銀行でも政治家でもこの程度なのかと思うと、全く情けないお話じゃありませんか。

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水原一平氏が大谷翔平選手の口座から、約２４億６０００万円を盗んだとされる裏切りは金額の大きさと大谷選手と公私共に渡って築かれていた信頼関係があったと思われるだけに、我々の想像以上にショックはとんでもなく大きいはず。
ニュースで知る限り、悪質な手口も漏れていて水原氏は今後どういう顔をして世間を歩いていくのだろうかと妙な心配もしてしまいます。

それにしても、大谷選手はその後もチャンと大活躍ですが、表現できないほど傷ついているだろうし、マインドが物凄く強いひとなんだろうね。
２月末に結婚していてパートナーが横にいて良かったと思います。

もうお忘れの方もいらっしゃると思いますが、３月初めに世の中の信用を失うニュースがありました。

警視庁が東京の不動産コンサル会社社長と三菱ＵＦＪ信託銀行の銀行員ら４人を詐欺罪で逮捕したというものです。

手口は古典的なもので、「かきあげ」（書上げ））という別に不動産コンサルでなくてコテコテの不動産屋がやる手法です。

３億３千万円の物件を３億６千万円にして銀行に持ち込みます。

その際、源泉徴収票や資産残高は偽造していたようです。

差額の６千万円は遊興費や車を買うことなど好きに使えるお金になります。

ただ、融資金額はアップしてますので毎月の返済は増えます。

でも、この低金利ですから２５年や３０年の長期ローンであればその金額はそれほど負担に感じないのでしょう。

収益物件で毎月の賃料収入がある場合は、それで賄えることも出来そうです。

この「かきあげ」は、収益物件だけでなく、自宅用のマンションや戸建住宅にも使えます。…申告所得は低いけれど、実際はちゃんとした所得のある人など。
どちらにしても『犯罪』です。

こういう融資詐欺を繰り返して、総額３２億円に上る被害を金融機関に与えたそうです。

超大手の信託銀行員がわざわざこんな詐欺行為をしてまで、犯罪に手を染めたのか、傍から見てるとアホだと思いますが、本人はくそ真面目にやっていたのでしょうねェ～

そして、信用は一瞬で失ってしまいました。

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昨年１年間に各都道府県や市町村に転入、転出した移動者数を集計した統計が総務省から毎年１月に発表されています。

人の動きは不動産価格や取引数にも大きな影響がありますので、当然のことながら関心が高くなります。

日本全体としては人口が減っているのですが、東京都の転入者は４５万４１３３人、次は神奈川県の２３万６５４３人で大阪府は４番目です。

逆に転出の方は、東京都からの数が最も多くて３８万５８４８人、次は神奈川県で大阪府は３番目となっています。

転入者から転出者を引いた数が転入超過となりますので、人口が増えたということです。

１番は東京都、次は神奈川県で大阪府は３番目で、転入増加は７都道府県。

逆に４０都道府県は転出数の方が多いのです。

年齢別では高校を卒業して進学・就職する世代が移動の中心です。

また、２０代や３０代で転職する世代も移動しているようです。

大阪市は１０年連続で転入の方が多く、全国の市町村別でも、東京２３区に次いで2番目の人口流入です。

大都市は流入、田舎は流出っていうトレンドは止まらないのでしょうか。

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昨今、リーガルチェックと称して法的な問題がないかをチェックするケースが増えています。不動産取引、特に売買契約って事前に弁護士さんに見てもらえば安心ですよね。

ただ、我々の不動産業者の仲間内では、弁護士さんが取引の経緯や背景などを無視して単に法律的なトラブルが起こることを前提にしたチェックをするために、取引相手をあたかも問題児かのような前提でまるで訴訟しているかのように加筆して契約自体がトラブルになるケースを知っています。

弁護士さんもお金をもらっているので、妙に張り切るのでしょうね。

また、弁護士さんも専門分野がありますので、不動産取引に精通している方に依頼しないと面倒くさい問題が発生するかも知れません。
そもそも契約って売主と買主が合意することで成り立ちますが、あれやこれや言い出すと本来の一番大切な部分がどこかに行ってしまって、どちらか片方にだけ有利な契約書になってしまいます。

宅建協会か全日という大きな団体に加入している多くの不動産業者はその団体が規範とする契約書を使っています。
その契約書の条文と異なる合意内容が必要な場合は、特約条項の欄で追加条文を加筆します。
ですから、概ね特約条項の条文に気を付けてチェックをすることになります。

【例】

■隣地との越境物に対する対応についての取り決め

■建物内のテナント契約を停止条件とした売買契約を記載する

■契約後、決済までに施工する工事内容と期日や費用負担についての取り決め

■収益物件の賃料の清算方法について本文とは違う合意内容である場合

■建物内の設備に関して、残置物とするか、一定の保証期間を決める取り決め

『理屈は通っても、道理が引っ込む』
理屈は通るものの、道理が引っ込むことがありますね。
時には論理的には間違っていないものであっても、それが人の感情や状況に合わないことがあります。
人間関係や社会的な問題では単なる論理だけでなく、共感や配慮も大切です。

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