不動産ナマ知識/「老後2千万円蓄え必要」金融庁報告書の余波

6月3日に金融庁が発表した「人生100年時代を見据えた報告書」が、大騒ぎの火種となってしまいました。
長くなる定年後の人生、じわり減り始めた公的年金、そして超低金利が続く中での運用難の時代を皆が実感し、将来への不安を感じ始めている。
そんな時に、95歳まで生きるには夫婦で約2000万円の蓄えが必要だと発表したのだから無理もありません。

高齢者の間に老後資金の不安が強まったのが平成30年頃からだったから、今多くの高齢者は「長く働く」ことを理解し始めていると思います。
公的年金だけは生活できないことを知っているけど、政治家は「100年安心」だと言っていたこともチャンと覚えています。(昨日、何を食べたかは忘れてしまっていますが^^)

いわゆる、平均的だとされる65歳男子+60歳女子の夫婦では、年金収入20万円に対して毎月5万円の赤字が生じるという試算から、95歳まで生きると約2000万円要るのだそうだ。

報告書では、現役のときから長期積み立ての商品に分散投資するように、定年後は退職金も有効に使いましょうと示唆しています。

後日、麻生金融相が「表現が不適切だった」と釈明しているのをニュースで見ました。
でも、余計に意味が分からなくなってしまいました。
たぶん、今の60歳の25%の人が95歳まで生きるという推計があるそうですので、「年金だけでは食って行けないよ」と言いたいのだということでしょう。

それから不動産関連の問題についてひつだけ取り上げてみますと・・・長い人生の中で最も比率の高いものとして、子供の教育費・老後の生活費などがありますが、最たるものは「住居」です。

どこに住むか、どんな処に住むかによってリタイアした後の生活費は全然違ってくるものです。

日本全国の持ち家比率は60%強です。最も比率が高いのが、富山県80%弱、秋田県、山形県と続きます。関西圏は賃貸比率が高くて、大阪府は40%強、京都府も約35%です。

賃貸か持ち家かという論議はあるのですが、持ち家派の方が定年位で住宅ローンが完済していると楽ですよね。
逆に、賃貸派の方は相変わらず支払いが続きます。
世帯人数が減ったりして引っ越すのもお金が掛かるのと、受け入れてくれる賃貸住宅も若いときのようには見つからないかも知れません。

この問題は出来れば、60歳より以前に考えておいて準備したいとです。
70~80代でこの問題に対処するのが結構きついと思われます。
金融庁の人はそこまで考えてはくれませんからね!

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不動産人/不動産投資市場の動向は・・・

関西圏の新築住宅の売れ行きは順調だそうですが、関東は厳しいのだそうです。
理由は価格が高くなり過ぎたからだとか。
給与所得者のベースは大阪でも東京でも一緒ですから、大阪市で4000万の分譲マンションが、東京で6000万円だとすれば購入者もきついですよね。

貸家の方はと言えば、8ヶ月連続のマイナスで、かぼちゃの馬車の不正融資事件や施工不良問題もあり、不動産投資市場に冷や水を思いっきり浴びせてくれています。

不動産投資家の皆さんの責任というよりは、事業者側のモラルとか経営姿勢の問題だというべきでしょう。

 

不動産融資がそのお陰で、各金融機関も審査を厳しくしているので、購入できる人が少なくなっている。金利は相変わらず低金利のままですが、フルローンは昔の話で、現状は手持ちの資金を投入して残りを融資で賄う人が必要です。

昨年の今頃と比較すると、不動産投資市場は様変わりしてしまいました。
不動産融資を厳しくしている金融機関の方もしんどいと思いますよ。
聞いた話によると、信金信組の中にはこっそり金利を上げているところもあるみたいです。

フルローンで物件を購入した家主さん、空室期間が長引いたり、家賃が下落したりすると、一機にマイナス収支に陥るなんてことのないように気をつけて下さい!

★不動産市況に関する記事★

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不動産人/購入予定のマンションに、管理費・修繕積立金の滞納が・・・

中古マンションを購入しようとして、売買契約を締結しました。
その前に重要事項説明書の内容を仲介業者に説明してもらっています。
買主として管理費・修繕積立金に滞納があることは知っていました。

契約書上では、売主が清算して滞納が無い状態で決済に臨むはずが・・・売主が事前にお金の用意が出来なかったのかどうかは定かではありませんが、その滞納金を決済金から差し引いて取引を完結させて欲しいと言ってきました。

あなただったらどうしますか?

売買契約の決済時点で、滞納金額が幾らあるのか管理組合に確認する必要があります。
もし決裁の当日に仲介業者や売主が滞納額は●●●万円ですと言っても、迂闊に信用してはいけません。やっぱり、管理組合や管理会社に正確な金額を確認しないとダメです。

また契約書では次のような条項がある場合があります。

(公租公課の分担)

本物件から生ずる収益または本物件に対して賦課される固定資産税、都市計画税等の公租公課ならびに管理費および修繕積立金等、ガス、水道、電気料金および各種負担金等の諸負担は、引渡完了日の前日までの分を売主の収益または負担とし、引渡完了日以降の分を買主の収益または負担として、引渡完了日において清算します。

……売主に管理費および修繕積立金等の滞納があった場合にはその額を売買金額から控除の上、買主においてこれを支払うこととします。

この条文があったとしても、契約時に滞納金がある場合は事前に買主が支払う決済金から差し引いて取引を終わらせる契約時点での合意が必要です。

決済時にいきなりから売主がそうして欲しいと言うのは無茶な話です。
また、口約束やメモ書きで「後日、支払いますから」なんていうのも、危ないケースです。
買主は購入後、管理組合や管理会社から滞納額の支払いを求められることがありますので、売主が支払うか、後日であっても決済金から差し引きいて取引を完了させるべきです。

最悪の場合は、買主は契約を解除することも出来ます。

★契約時のトラブルに関する記事★

投資用マンションの修繕積立金

「遅刻」で取返しがつかないことも

「持ち回り契約」について

重要事項説明に関するトラブル

悪意の商法をご紹介します!

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不動産人/収益中古分譲マンション:クレアート新大阪

当方で専任仲介をお受けしている物件のご紹介です!

いずれも大阪メトロ御堂筋線の西中島南方駅を最寄り駅(徒歩5分)としていますが、阪急京都線の南方駅もほぼ同じ所にあります。

≪クレアート新大阪セレニティ≫

大阪市淀川区西中島2丁目9-18
建物:RC造8階建ての7階部分の1戸です。
専有免責は25.92㎡(約7.8坪)バルコニー4.01㎡
平成18年9月築ですから、築後13年です。
総戸数は42戸、宅配BOXや駐輪場・バイク置き場・オートロックの設備があります。

現在賃貸中です。家賃(共益費込み)で6万2千円/月です。
で少し相場より安めかも知れませんので、売却価格も低めに設定して1250万円で売り出しています。
また、価格相談もお聞きして協議させて頂きますので、ご興味のある方は是非ご検討下さい!

≪クレアート新大阪パンルーフ≫

大阪市淀川区西中島4丁目9-24
建物:RC造11階建ての3階部分の1戸です。
専有免責は26.13㎡(約7.9坪)バルコニー4.35㎡
平成18年8月築ですから、築後13年です。
総戸数は44戸、宅配BOXや駐輪場・オートロックの設備があります。

現在賃貸中です。家賃(共益費込み)で6万5千円/月です。
同建物内で数件売りに出ている物件よりも、売却価格は低めに設定して1330万円しています。
また、価格を含めて症状件のご相談も承りますので、ご興味のある方は是非ご検討下さい!

尚、この2物件は売主様が親族関係でありますので、2戸ご購入いただけますので価格交渉含めご相談に乗りやすくなると存じますので、宜しくお願い申し上げます。

★不動産購入に関する記事★

不動産購入の諸費用について

「持ち回り契約」について

売買取引の習慣、大阪と東京の違い

「財産三分法」と不動産業者

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不動産人/フラット35悪用した不動産投資

大型連休中の5月4日、朝日新聞にフラット35(注)を本来の住宅ローンではなく、不動産投資に使うという不正が行われていた記事が一面に載っていました。

(注)

フラット35とは、住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)が住宅購入を民間金融機関などと連携して低金利、固定金利、最長35年の借りられる仕組みです。

住宅ローンは投資用のローンと比べると、金利が低いことと、フラット35は融資基準が借主年収30~40%の返済比率を上限としていますし、元々国の住宅購入支援を目的としているせいか審査も甘いようです。

これを悪用して戸建住宅や分譲マンションを購入して、最初は住民票を移してしばらくしてから元に戻して賃貸募集して入居者を確保して収益物件として運用するわけです。

新聞では不動産業者がその手口を指南したとありますが、この不正融資が見つかると、借主は一括返済を求められるというのですから大変です。

最近の不動産投資用の借入は数年前の様子とは様変わりしていますので、借り替えはかなり難しいでしょうね。

ただ、住宅ローンやアパートローンを使った他目的への使用は以前からありました。

今回と同じように、住宅ローンを組んだ後に転勤になっていつ戻れるか分からないので、賃貸に回して気がつけば10年以上経っていたとか・・・また、一棟のマンションを建てるのにローンを組むときに、少し(?)多めに融資を受けて車を買ったり、他で借りていた融資の返済をしたりする人も居ました。
あっ、それに本業の資金繰りに回す社長さんもいましたね・・・

まあ、なんでも程々にしておかないとえらい目に合いかねません!

★融資やローンに関する記事★

投資用マンションとローン審査

法人融資の裏技

アパートローン一巡か?

”72の法則”

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不動産人/不動産と相続放棄の関係

親や兄弟が亡くなると相続の問題が発生します。特に大金持ちでなくても、相続は誰にでも起こるややこしい問題です。

例えば、お父さんが一人暮らしをしていた分譲マンションの場合、数年の間、空き家にしていると管理費が滞納していたり、運悪くマンションの大規模修繕工事の時期にぶつかってしまって修繕積立金だけでは収まらない金額を負担しないといけないってこともあり得ます。
それは相続する人が特定されていない場合、先ずは相続人全員で負担するという考え方でいいしょう。

遺産分割や相続放棄を先延ばしにすると、固定資産税の納付やマンションや建物の維持管理が疎かになりがちですので、残された方々で速やかに話し合う必要があります。

また、故人が友人の賃貸マンションの連帯保証人になっていたりすると、その義務は相続人に引き継がれますので、その友人に連絡して別の連帯保証人を付けてもらうか、相続放棄するとかの判断をしなくてはなりません。

原則、相続放棄は3ヶ月以内に家庭裁判所に申し立てを行う必要があります。
相続の対象となった時からスタートですので、必ずしもお亡くなりになった日ではありませんので、お間違えの無いように。

ただ、相続放棄をしたとしても、故人(被相続人)の債務が消えてなくなるというわけではありません。相続放棄後、その相続人の次の順位の親族が相続人になるからです。

日頃は気にしていなくても、疎遠にしている伯父さんや叔母さん(被相続人の兄弟姉妹)や内縁の妻との間に生まれた子(内縁の妻は相続人になれない)、お父さんとは腹違いの兄弟姉妹などいろいろな立場の人がいるものです。

もし、相続放棄をしようとする時には、他の親族にいちいち了解を得る必要はありませんが、次の相続人になる方に連絡するのが大人としてのマナーじゃないでしょうか!

≪関連するサイト≫

民法改正による連帯保証人の扱いの変更

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”空き家”問題と相続&賃貸の関係について

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不動産人/レントロール(rent-roll)

収益物件の現状の入居者やテナントの賃貸条件を一覧表にしたものをレントロールといいます。
収益物件を購入しようとする場合、非常に重要な資料であります。
レントロールなんてハイカラな言葉使うようになったのは、ここ10年くらい前じゃないですかね。
それまでは、家賃表とか、入居状況一覧とか色々な言い方がありましたが、いわゆる“ファンド”が登場してからは“レントロール”っていうカタカナ表現がよく使われるようになりました。
部屋番号、広さや間取り、家賃、共益費、敷金や礼金、契約日・契約期間等の契約条件が記されている他、賃借人の属性が記載されていることもあります。
その形式に決まったものはありませんが、収益用不動産(マンション・オフィス・店舗を問わず)の購入を検討するには必要不可欠な売主からの提供資料です。

収益物件は、賃借人がいないと只の空間ですから、レントロールを読むことはとっても重要です。某銀行などでは、融資の審査途中でレントロールに嘘がないかどうか調べるため、各賃貸借契約書を全部提出するなどして審査するっていう話もあるくらいです。
(ということは、嘘をつく人もいるということです・・)

賃料のばらつき

階数や部屋の広さが同じなのに賃料にばらつきが無いかどうか?
ばらつきがあり、新しい入居者の賃料が大きく下がっている場合は、古くから入居している人に比べて賃料が下がっているということになります。
マンションなどでは、新築の時の方が賃料が高く取れるし、築年数を経ると賃料は低下傾向になると言われています。

敷金・礼金と返還債務の問題

新しい入居者の敷金の月数が減っている場合は入居者募集に苦戦していることが考えられます。
最近では、礼金だけの募集も増えていて、その為のリスクヘッジ対策として“家賃保証会社”に加入を条件にしている物件が大半です。

入居者の属性

安定した賃貸付けを期待できるかどうかは、現在の入居者の属性を見てみると判ります。
大手の大学生が多い所はこの先も同様の入居者が期待できそうですし、社会人とか女性が多いのならそれはそれで安心感をもたらしてくれますが、どうも水商売関係や外国人ばかりの入居者では管理面で一抹の不安を持つ方もいらっしゃるでしょう。
(もちろん、特にそんなのは気にしていないという方もいらっしゃいますが・・)

1棟借り上げ

不動産業者の賃料保証契約物件や社宅などの借り上げ物件は契約終了時で一気に退去してしまう可能性も無いとは言えません。
その場合の、次なる募集と入居者確保ができるかどうか予想して検討しなければなりません。

そんなことはあってはならないのですが、悪質な売主は、物件を高く売るために無理矢理入居させているケースもあります。
昔聞いた話ですが、知人や親類を無理矢理入居させていたり、フリーレントで入居させていたりしておいて、物件売却後に一斉に退去したりする嘘みたいな話しもありますので、レントロールはチャンとその裏付け資料も含めてご覧いただく必要があります。

★入居者情報に関する記事★

悪意の商法をご紹介します!

「サブリース契約」について

「リースバック不動産」のこと知っていました?

「事故物件」と「告知義務」

 

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不動産人/共同仲介の相手も重要です!

不動産業界以外の方は分かり難いと思いますが、事業用不動産の売買をやっていると情報交換、交渉、調査や売主買主の見極めなどを他社の不動産業者さんと一緒に協力して仕事することが多いものです。

他社と言っても初対面の方のときもありますが、多くは日常的に情報交換したり半ば友達関係に近いお付き合いをしている同業者が関わっているケースが圧倒的に多いものです。
それは、相手の営業能力や交渉力、不動産の知識などが既に分かっているので、安心して商談を進めていけるからです。

初対面の業者さんや、一度も一緒に仕事をしたことがない業者さんであれば、どういう風に物事を進めていくのか、また、どのくらいの能力があるのかが分からないし、いろんな場面に遭遇したときにどういう判断をしてくれるのかが予想できないので、少しづつ手探りで商談をしなくてはなりません。

口は達者ですが、ハートの無い人も居ますし、売主や買主のことを親身になって対処せず、自分の儲けのことしか考えていない人もいます。
会う度に話がコロコロ変わっていくような人、いったい嘘なのかホントなのか分からない話をするような人もいます。

そういう人とは一緒に仕事はしたくはないのですが、不思議なことにそういう人には同じような気の合う人がいるのですねぇ・・・(^^)

経験が乏しくても、共同仲介している相手がフォローできる範囲なら問題は無いとは言えないけれども未だ救われますが、性悪な人、嘘を付く人などとは一緒になっていい仕事は出来ません。

これは性格の問題かも知れませんが、社会的に一流だとか立派だとか言われている会社に勤めている人自身が、あまりにも立派じゃない場合、心の中で「ご免なさい、止めときます」と呟いてしまうこともあります。

売主さん・買主さんと意思の疎通がスムーズだと商談は上手くいくものですが、共同仲介の相手さんともいい関係を築くことも不動産取引を成功させるためには大事なことであります。

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不動産人/抵当権と根抵当権の話

不動産を購入する方はほとんど融資を受けて買うのですが、その不動産を担保にするのに金融機関から抵当権の設定を求められます。稀にその不動産以外の物件を差し出すことや、他の物件と一緒に共同担保でお金を引っ張ることもあります。

 

抵当権とは、金融機関から融資を受けた方が、債務の担保として不動産などに設定される登記のことですが、抵当権は、借金の返済ができない時は、これを競売し換金して優先的に債務の弁済を受けることができるものです。
但し、提供される担保(≒不動産)は債務者本人の所有物件でなくても第三者(=物上保証人)の所有物件でもよいことになっています

こうした抵当権設定を物上保証(ぶつじょうほしょう)といい、このときの抵当権設定者を物上保証人と言います。

稀なケースですが、このような物件がありますので、買主は売主のその担保提供者の意思確認がとれない場合は売買契約が成就できないので、十分な注意と確認作業が必要です。

下記のケースのように、社長さんとその会社などもそういう関係になります。

(例:売主と担保提供者の名義が違うケース)

■売主A社長(個人)と物上保証人A社長の会社Y社所有の不動産(法人)

■売主B氏(個人)と物上保証人B氏の祖父X氏(故人)名義

 

根抵当権とは、不動産等に設定する抵当権の一種です。

抵当権は特定の債権に対して設定されますが、まず抵当権は、その借りたお金だけの担保で、その返済が終わると担保としての効力はなくなります。
根抵当権の場合、一度抵当を入れて極度額(担保として認められる額)を定めるとその限度内で債権は担保される。

通常は極度額の八賭け(80%)が利用できる上限だと認識されています。

ですから、購入しようとする不動産に根抵当権が設定されている場合は、実際は幾らの借入残高があるかは登記簿を見ただけでは分かりません

根抵当権は、銀行から何度もお金を借りたり返したりする会社の利便性のために作られたものですから、住宅ローンやアパートローンを申し込み時は殆ど使うことはありませんが、会社の経営者や事業主などに場合は根抵当権を設定して収益物件を取得したりすることもあります。

売主が売りたいと思っても、抵当権や根抵当権の設定されている物件については、金融機関が抹消することに同意しなければ売却することは出来ません。

物件の価格が下落基調にある時などは、売主だけでなく買主としても仲介業者を介して契約前に必ず確認するべき作業となっております。

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不動産ナマ知識/宅建業者って多すぎない?

一口に宅建業者(不動産業者)と言っても、賃貸仲介業者・住宅仲介業者・管理業者・戸建分譲業者・マンション販売業者など多種多様ですが、数量的に他業種と比較すると一体どうなのでしょうか?

【コンビニ・歯科医院・美容院の状況】

24時間営業の是非、同一地域に大量出店して競争激化などと、コンビニ業界の話題が世間を騒がせています。
国内のコンビニ店舗数は5万5000店強で、郵便局(2万4000店)の2倍(注)ですが、大阪市内などを歩くと分かることですが、ライバル店同士のコンビニがひしめき合っているにも関わらず、同じ看板の店が道路の反対側にあったり、数分歩くとあったりするくらいの飽和状況です。
人手不足と店舗飽和でコンビ経営者はかなり厳しい状況が続くと言われていますし、そもそも店舗の独自性が発揮できる余地が限られているので、本部の経営方針が非常に大事なところです。

(注)大阪府下では、コンビニ店舗数4000店に対して、郵便局は1100店で、4倍弱もあります。

昔から店舗数の多いのは、歯医者さんと美容院と言われていましたが、全国で歯医者さんは6万9000店(大阪府5500店)、美容院は24万3000店(大阪府1万6000店)という位の数で沢山な数ですね。
実はどちらも新規開業、閉店の多い業界ですが、手に職があると1人でも出来る仕事だというので数が多くなるのでしょう。

 

【宅建業者の状況】

宅建業者数は、平成30年3月末の調査で12万3782社(全国:法人個人含)です。
宅建業者に勤めていた人が独立する数と、廃業する数はほぼ拮抗している感じです。
ただ、景気の波が大きく上向いた時は新規開業も多くなりますが、逆に景気が悪くなると廃業がドッと増えます。
ここ数年の宅建業者数は微増ですから、景気がいいのだと言うことでしょう。
もうひとつには、コンビニ同様にFC賃貸業者が多いので店舗数は減らない。
コンビニと違うのは、仕入れを各店舗が独自に行うという点ですが、不動産賃貸の世界でも人口減少の波は確実に押し寄せていますので、家主さんが入居者確保の為に仲介手数料とは別に広告料を家賃の2ヶ月分、3ヶ月分と賃貸業者に支払うことも珍しくはありません。結果として賃貸業は美味しい仕事として成り立っていて、歩合給の客付け営業マンは結構高収入です。

大阪府下の宅建業者数は29年度末で1万2341件ですから、全国の宅建業者の10分の1で、東京は2万4009件で大よそ10分の2ほどです。
特徴としては地方都市では個人免許の業者さんが今でも多いのですが、大阪1,915件、東京が1,031件と圧倒的に大阪の方が比率・数共に多いということですので、大阪は未だ地方都市なのかも知れません。
また、大阪の不動産業者は個人色が強いので、その傾向が未だ残っているのだとも言えます。
最近では新規開業するときは、個人免許でなく法人免許で申請する人が殆どです。
全国の個人免許業者の平均年齢はすでに65歳を超えているので、今後は徐々に比率・数的にも減少していくことは間違いありません。
因みに、平均年齢が最も高いのは東京の68.4歳だそうです。

宅建業者も賃貸業者は成約時の広告料がなくてはもっと少ない業者数になるはず。
売買仲介では、大手業者が得意な両直(売り側と買い側を1社で仲介すること=手数料は2倍になる)が禁止になるとすれば、今の売り上げを維持するのは無理でしょう。
また銀行系の宅建業者が、銀行の顧客情報を取り込んで水面下での取引を続けるなら、不動産市場は不自然な形の取引が横行して、真面目に顧客本意で取引を行う業者が育たないことにも繋がることになると思われます。
宅建業者の数は確かに多いような気がするのですが、その前に顧客が真に満足できるような整備をしないといけないと思う次第です。

★宅建業者関連の記事★

大手不動産会社の横暴「両手」「両直」

仲介手数料のトラブル

仲介業務としての責任範囲

不動産取引の2つの高齢化問題

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