不動産人/サブリース新法施行

2~3年前、悪意をもった不動産業者や建築業者が、不動産取引に疎い素人を騙して収益用マンションを買わせたり、相続対策と称してアパート建築を勧めたりする時に、融資する銀行もグルになって、将来の賃料収入を保証するかのように装ったサブリース契約が社会問題になりました。
その結果、今頃と言うべきか、今更と言うべきなのか分かりませんが、サブリース契約に関する新法が2020年12月15日に施行されます。

 

新法の正式名称は、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」です。

国土交通省の行った調査によると、入居率が下がったり、家主に支払う賃料が減るリスクについて説明をしている業者は59.7%で、サブリース契約の説明が十分行われていないケースが多いことが判っております。

収益用不動産のオーナーはサブリース業者に一括して借上げてもらうことで、一定期間安定した収入を得ることが出来ます。でも、建物の維持管理・家賃の集金・費用の支払い業務も業者任せになることから、悪意のある業者に好き放題されてしまうケースがあると大きなトラブルに繋がります。

また、業者の目的が“賃貸マンション建築”自体である場合などは高値な建築費にしておいて、相場より高い賃料設定のサブリース契約を持ちかけておいて、数年後には契約解除を持ちかけるという信じられないような悪意のある話も耳にしたこともありました。

一棟のマンションでなくても、サブリース契約で安定した家賃収入を謳い文句に、大阪や東京の区分所有の投資用マンションを遠隔地に住んでいる医師や教師、一般のサラリーマンなどに販売して管理業務やリフォーム工事でオーナーさんに分からないように好き放題する不動産業者も残念ながら存在しています。

もちろん、大半のサブリース契約は適切に運営されていると思いますが、そんな悪質な業者に引っ掛かったオーナーはとんでもない負担を強いられることになります。
そのトラブルを防ぐためには業者側のモラルの向上と共に、家主さん=オーナーの不動産取引に対する知識と理解力が必要です。

不動産取引にとって『購入する物件』も重要ですが、ちゃんと相談できる『不動産業者を選ぶ』ことも重要だということもお忘れなく。

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不動産ナマ知識/『消費税』の基本的な知識

不動産仲介業も商売ですから、信頼や説明力・表現力って大事なことです。
今回は、以前に一棟売りマンションの売買契約をした時のことをお話します。
売主側の仲介業者さんが売買契約書(案)を作成してきて、買主側の仲介業者として当方が疑問点や修正箇所がないかどうかチェックすることになりました。
売買金額の内訳として、土地・建物と(建物の)消費税に分ける際、売主側の仲介業者の社長さんが「売主は個人だから消費税は掛からない」というのです。
理由を聞くと、「個人は消費税が必要ないから」と言うのです。
「へぇ~そうなんですか」と聞き流しておきましたが、こういう仲介業者さんでもちゃんと売主から売却を依頼されて商売できてるんだなぁと変な感心をしてしまいました。

消費税の課税事業者

 

消費税は、『課税事業者』と呼ばれる事業者が納税する税金です。

法人でも個人でも『課税事業者』になりえます。

単に「個人だから消費税は関係ない」なんてことは全くありません。

それに、先の売主さんは何棟もマンションを所有している方だと聞いてましたので、『課税事業者』である可能性が高いと思われました。

『課税事業者』であるどうかを判断するには、2年前の課税売上で判断します。

2年後に課税売上が一切ない場合は消費税を払う必要は勿論ありません。

それと、もし2年前に課税売上が1000万円を超えていなければ、売却した年に『課税事業者』になることはないので、消費税は課税されません。

それは基本的な知識ですので、おそらく売主さんはご存じのはずです。

 

特定期間というもの

 

プラスして課税事業者のことで付け加えると、『特定期間』(※注)というものがあります。

通常の基準期間の課税売上高が1000万円以下でも、『特定期間』における課税売上高が1000万円超だったら消費税の課税対象になります。

 

※注・・・個人:前年の1月1日~6月30日 法人:前年事業開始以降6ケ月

 

インボイス方式が導入される

 

2023年10月1日から導入されるインボイス制度

免税事業者が消費税を預かる形で納税することなく”益税”となることが難しくなる制度だと言われています。

この制度によりもうすぐ、免税事業者は消費税を上乗せして請求できないということも知っておかないといけませんね。

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不動産人/「ハザードマップ」(水害リスク)の話

ベテランの不動産業者さんと打ち合わせをしていると、昔の”契約書”はペラペラの紙1枚で、それに手書きだったなんて笑いながら昔話をすることがあるもんです。
また、昨今の”重要事項説明書”の記載内容は随分と質量ともに盛り沢山になっていることも話題になりますが、それは”重要事項説明書”自体の作成がすごく手間も時間も係るので大変だということです。
当然のことながら、”重要事項説明書”は契約前に作成して説明しないといけませんので、契約自体が吹っ飛んでしまうとしっかりした重説であればあるほどその苦労は水の泡となってしまいます。

令和2年宅建業法の改正で、宅建業者は賃貸・売買に関わらず「水害ハザードマップ」を添付して取引対象不動産の位置を示して、説明をしなければならないということになりました。

(令和2年8月28日施行)

「ハザードマップ」は各市町村のホームページから取得することが出来ますので、宅建業者にとってそれほど大変な作業でもありません。

必要とされている「ハザードマップ」は、全部で3種類です。

  • 河川氾濫の場合の浸水区域、水深。

  • 内水(雨水)浸水想定区域

  • 高潮浸水想定区域

まだ上記の「ハザードマップ」が作成されていない市町村にある物件だと、説明する時にその旨を伝えればよいとされています。

でも、「ハザードマップ」と物件についての説明義務は、『ハザードマップに記載されている内容の説明』まで義務つけるものではないので、ある意味で曖昧な部分がありますが宅建業者にそこまで説明できるはずもありません。

但し、「ハザードマップ」に記載された避難所については、その位置を示すことが望ましいという指導が宅建業者に対してなされています。

 

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不動産人/レジ系の収益物件の人気が・・・

コロナの終息が見通せないまま、GOTOイートやGOTOトラベル、GOTOイベントなどの景気刺激策が次々と実施されています。
さすがにいつまでもジッとしているわけにも行かないですから。

不動産業界でもことし3月ごろには、秋にはお買い得な物件が出てくるとか、夏ごろになれば冬には物件が出てくるなんて言い続けていましたが、意外にも売り物件は少なく、且つ、価格も低下する気配もありません。
その理由については、「金融緩和による潤沢な資金が売り手側を支えているから」という意見が大半です。
逆にその金融緩和は買い手側にもあって、最近ではそれなりの利回り(≒価格)であれば、ちゃんと融資が付くということにもなっております。

一棟売ビル、一棟売マンション、店舗ビルなどある内で、特に収益物件の多いレジ系(マンション)が人気者です。
景気の動向に左右されにくいと言われているレジ系の物件は、買主がプロでなくてもサポートする不動産業者がチャンとしていれば、投資用物件としては比較的危険性は低いと考えらます。

区分所有の投資用マンションでも同様ですが、投資用マンションの管理会社さんの中には家主さんを食い物にしているところもありますので、そこは十分注意すべきですね。

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そうそう、第一生命が来年の10月から「確定給付型」の年金保険について、運用利回りを年1.25%から年0.25%に下げると発表しました。

「確定給付型」の企業年金は、公的年金(国民年金や厚生年金)に上乗せして給付されるのですが、契約先の企業は3000社にものぼり、長らく続く低金利の状況から生保も運用にこまっているのでしょう。

生保はは確定利付資産(公社債など)が中心で、リスク性資産と呼ばれる株式や不動産など儲けの幅が大きいものはグッと少ない。

昔は生保も貸ビルを駅前にいっぱい保有していましたが、今では不動産の比率は当時の半分以下です。

但し、それでも6兆円くらいはあるんだそうですが・・・

 

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それに、来年か再来年かは分かりませんが、ワクチンが開発されてコロナが収束したら世の中の空気が一機に上昇して「コロナ禍ってありましたよねぇ」なんてことになるということを言い始めている人も結構いてはるみたいですよ。

市中に漂っているマネーが「虎視眈々と獲物を狙っている」という感じがヒシヒシとします。

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不動産人/コロナ禍・宅建の試験終わる・・・

今年の宅建試験が終わりました。
受験された皆さん、ごくろうさまでした!
受験する人たちは、コロナ騒動で世の中が自粛していたために勉強する時間が増えたそうで、そのお陰で例年よりも合格ラインが上がるそうです。
わたしは“風が吹けば桶屋が儲かる”的な、この意味がよく分かりません。

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【風が吹けば桶屋が儲かる】

ある事によって、まったく無関係と思われるところに影響が出るという諺。

また、とてもあてにできそうもないことに期待をかけるたとえ。強い風によって砂ぼこりがたつと、砂ぼこりが目に入ったために盲人がふえ、その人たちが三味線で生計を立てようとするため、三味線が多く必要になり、三味線の胴に張る猫の皮の需要も増え、そのために猫がへり、その結果、増えた鼠が桶をかじるので桶屋がもうかって喜ぶというもの。

みんながよく勉強して正解数が増えたのなら、一定の合格ライン以上の正解者は全員合格者にして、合格者の比率を増やせば良いのだと思うのですが、どうも受験者の内で15~17%くらいの合格者をだすという暗黙(?)の了解がなされているらしいのです。

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そもそも宅地建物取引士なる資格者が増えれば誰かが困るのでしょうか?
不動産の仕事をする人にすれば、自動車の運転免許証みたいなものですから、極端な話で言えば宅地建物取引士もドンドン増やして日本国民の30%や40%くらいの人が資格者でも問題ないと思うのですが…

現在、不動産事業者の内の5人に1人が有資格者である必要があることになっていますが、本来ならば従事者全員が宅建に合格して宅地建物取引士であるのが当たり前だと思うのですが。
そう思いませんか?

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不動産人/商業地5年ぶり下落 基準地価(全国平均)

「不動産」と「株価」は景気の動向を知るうえで重要な要素です!

国土交通省が9月29日に発表した基準地価は、上昇基調にあった地価が下落に転じて、不動産市場が曲がり角を迎えたことを示しています。

大阪や東京の地価(この場合、基準地価)は、半年ごとにみると昨年後半で上昇し、今年前半は下落です。

新型コロナの影響で、経済活動がストップし、人々が自粛しているのですから当然のことだと思います。

過去数年の地価上昇は、低金利とインバウンドが大きな支えだったと思います。

もうひとつとの支えだったレバレッジを利かした“不動産投資ブーム”は、“かぼちゃの馬車”騒動の前から既に向かい風が吹きだしてトーンダウンし始めていましたので、今回の地価調査にはそれほど影響していないように思います。

現実はもっと厳しいものです・・・

3大都市圏の商業地は、概ね横ばいを維持しているものの、上昇の伸びは鈍化しています。

大阪の商業地ミナミの心斎橋では昨年後半に17.6%上昇、今年前半に18.8%下落した地点もあったという風にジェットコースターみたいになっています。

とはいっても、現実に現物不動産の取引が頻繁に行われているのかと言えば、そうでもないというのが現状です。

大阪市内でも商業地、住宅地を問わず、飲食店や小売店舗の空き家がポツポツ目立ってきていますが、テナント退去の通知は3~6ケ月前に家主さんに告げられます。

実は目に見えないところでの空き家が増加しています

不動産業者や管理業者はその通知を退去前に知っています。

業者は早速次のテナント探しをするのですが、現状はそのテナント探しに大変苦戦しているのです。

これからどうなるのかは、誰にも分かりません

政府が打ち出した各種給付金や補助金の効果もさすがに薄れ始めているようで、国や知事さんには次の対策を打って欲しいということになります。

GOTOキャンペーンとかも良いのですが、別のプラスアルファが欲しいところです。
地価の話に戻ると、多くの人、売主も買主も「様子見」の状況だと思われています。
本格的な不況が実感できれば、早期の売却や底値での購入も始まるだろうし、ワクチン開発とウィルス対策が効果を期待出来れば、なんとか持ち堪える精神力もパワーを得て頑張ることができるでしょうし・・・

そこんところの「見極め」が果たしていつになったら出来るのか、そこが悩ましい今日この頃であります。

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不動産人/“9割引き”で事務所の賃貸か? 平井デジタル大臣

売買契約でも恣意的に安い金額で取引すると、「それはおかしい」と税務署に見つかってしまうと贈与税や所得税の対象にされてしまいます。

また、個人でマンション経営して所得が増えたり、相続対策で親族を役員にした管理会社を作って節税を目論んでいる場合も、あまりにも管理会社の報酬が高いと脱税とみなされます。

菅総理の看板政策のひとつである「デジタル庁」の新設。

その大臣として入閣した“平井卓也”氏が代表を務める政党支部が、家主の母親から相場より安い賃料で事務所を借りて、事実上の寄付を受けているという記事が「週刊文春」が調べたという。

その家賃は年間120万円とか、100万円と減額している年もあるとか・・・記事によると地元の不動産業者の話として、適正賃料は月額75万円~120万円ほどだということです。

つまり、年間900万円~1440万円の物件を母親(家主)から、100万円~120万円/年で借りていたということです。

他にも疑惑がある人らしいのですが、これが本当なら『国民のために仕事をする内閣』としては凄くイメージ悪いですよ!

特に驚かないですけど、無茶苦茶アナログな話でガッカリしました。

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不動産人/コロナ不況の入口に立っています

コロナ禍/秋以降の景気

新型コロナウイルスは、休業要請で人の動きをストップさせ、経済活動を止めた。給付金や補助金で暫くは凌げても、多くの中小零細企業の経営を直撃していたけれども、秋から冬にかけてそのカンフル剤も切れてくるという。
新型コロナの影響を大きく受けた観光、飲食、小売、宿泊などの業種が特に深刻な問題です。
当初、影響が比較的小さいとみられていた製造業や卸売業、サービス業にも影響が出てくることは間違いないし、そもそも国内全体の景気が悪いのだから不動産業界だけが安泰だなんてことはあり得ません。

資金繰りと持久戦


ネットで「国内の法人は何か月分の現金を保有しているのか?」という記事を眺めていたら、『小売り…1ケ月、飲食…1.6ケ月、宿泊…2.1ケ月、不動産…4.9ケ月』等とある。
例えば『小売り』と一概に言っても中身は多種多様ですし、個別の財務内容にも幅がありますし、その他の業種も同じようになっているのですが、ここはそういうバクッとしたイメージで考えたいと思います。

コロナ不況を当り前だと思って仕事をする

不動産業界のコロナ不況は声高に叫ばれていませんが、徐々に浸透してきている気配を感じますね。
『不動産』というのもビル経営、建売業者、仲介業者などドンと構えて賃料収入で経営している会社もあれば、マンションや戸建てなどの土地を仕入れて建物を建てて販売する業者もあり、仲介業者などのように基本的に仕入れは情報そのものであって、融資を受けて物件を購入することの少ない業者もいます。

仲介業者の中でも、店舗を構えて一般ユーザーへの物件紹介・案内・契約行為を行う賃貸業者のように営業マンを数人かもっと雇用しなくては回らない不動産業者もいます。
事業用不動産の仲介であれば、店舗というより事務所でプロの事業者と相手に商談しながら、不動産事業(マンション経営・倉庫・ビルや収益物件の売買)に伴う商談をする仕事がメインですので、大阪市内や東京などの大都市なら一人、二人で営業している不動産業者も多数います。この場合は、固定費は賃貸料と通信費、交通費、交際費ということになるので、人件費の負担は賃貸業者などに比べると少ない。
ただ、事業用不動産の仲介業者は、日常的に収入(仲介料)がないのが普通ですので、コロナ禍で3~4ケ月取引がなくても精神的には全然持ち堪えることができるものです。
もし賃貸業者さんだと数か月収入がないと、結構きついと思いますが、そんな長い期間ゼロってないですよね。
これから年末年始に向かって、コロナで苦しくなってきた方へ不動産のプロとしてのアドバイスも必要になってくるでしょうし、一緒になってこの苦境を乗り切る努力しなくてはなりません。

経済の専門家の意見では、コロナ不況は数年続くと言われています。
出来るだけ不必要な支出をしないようにして、今の状況を当り前のこととして受け入れて、着実な仕事をコツコツやり遂げないといけないと思う次第です。

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不動産人/「自宅売りませんか!」ポストのチラシ

朝、事務所に着くと、先ず部屋の照明とエアコンのスイッチを点けます。

次に、パソコンの電源を入れて、野菜ジュースとかお茶を飲みながら、メールチェックです。(以前はヤクルトを飲んでいたのですが、野菜ジュースに変えました。)

迷惑メールのBOXには毎日凄い数が入っていますし、いかにも真っ当そうにAmazonや楽天を名乗った悪質なメールも毎日到着し続けています。

不動産営業の”定番”で「チラシ」広告というものがあります。

皆さんの自宅のポストに「このマンション限定で、購入希望されている方がいらっしゃいます!」とか、「○○小学校に通学希望の方が・・・」「予算3000万円で・・・」なんていうチラシが頻繁に入っていませんか?

そうそう、そのチラシです。

私みたいな不動産業の人間でも、「このマンションを買いたい人が・・・」と、真に受けてしまうくらいですから、一般の住民であれば「いくら位で売れるのかな」って心が動くこともあると思います。

でも、そのほとんどが「売り物件」を獲得する手段として、そういうチラシを撒いている営業手法なのです。

勿論、別に悪いことをしているわけではありません。

でも、一般の売主さんや買主さんは不動産取引に精通しているわけではないので、こういう“引っ掛け“や”軽い騙し“についつい引っ掛かりやすいものです。

3000万円で売れる物件を、4000万円で査定して他の業者から切り離して、専任で受けてから、「やっぱり金額を下げましょう」なんていうのはザラですし、高値で売り出した物件に内覧する人が少ない場合に、知り合いの業者を客に見せかけて案内件数を増やしたりする輩(やから)も居ます。

コロナ禍で、対面営業に不慣れなエンドユーザーも増えることでしょうから、悪質な営業と良質な営業を見破る経験が欠乏してしまうと思います。
そんなことで、これからドンドン騙されやすい売主・買主さんが増えることを心配しております。

くれぐれも、お気を付けください!

 

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不動産人/『事故物件』の話

殺人、自殺、孤独死、無理心中……などの死亡事故が起きた「事故物件」に住み続ける芸人の話として、映画『事故物件 怖い間取り』が上映されます。
内容は詳しくは知りませんが、要するに怖い話なんでしょうか。
ちなみに、主演は「亀梨和也」というからきっと若者向けなんでしょう。

私自身は今までに事故物件を取扱いしたことはなかったのですが、先週に警察署から連絡があり、2年前に入居契約して頂いた方が孤独死をされたということがありました。
生活保護受給者で、ご親戚も疎遠であって寂しい限りです。
この方の場合は、区役所と警察の方でご遺体を引き取られて、ご葬儀を済まされることになりました。
少し遺品があるみたいですが、遠縁の方が受け取らなければ家主側で処分することになりますが、そのご親戚の方に電話で事情をお伝えすると「考えて連絡します…」ということでしたので、まだどうなるのか決まっていません。
また、家賃保証会社に加入していたので連絡を入れました。
生活保護も家賃保証会社も死亡すると同時に契約は打ち切られます。

相続人や親戚の引継ぎが無ければ、室内の原状回復費用も全て家主さんの負担で処理しなければなりません。
不動産業者としても、このお手伝いは気が重い仕事です。
通常のリフォームとは違い、特別清掃なる撤去費用・処分代金などはやはり大きな負担ですし、室内を換気する期間も数日というわけにはいきません。
次の入居者を探すのにも、当初は割安な家賃設定をするべきでしょうし、仮に売却するにしても同じく割安な価格になります。

『事故物件』っていうには、かなり重い心理的なダメージがありますが、上映される映画の”どこか軽いイメージ”と違い、”家主さん”にとっては物凄い負担があるということだけは知っておいて頂きたいですね。

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【もうひとつの『事故物件』の話】

森友学園の国有地値引きで、公文書改ざんを強要され命を絶った財務省近畿財務局の赤木俊夫さんの妻、赤木雅子さんのロングインタヴューが大阪日日新聞(8月29日号)に掲載されていました。元NHK記者の相沢冬樹さんが大阪日日新聞社の編集局長に着いて、赤木さんの裁判の記事や雅子さんの心情を取り上げているので、全国紙とは違って内容はかなり細かいものになっています。(ちなみに、大阪日日新聞は無料で配られている新聞で、広告料で経営している。)

「実家の支え」という箇所で、ご主人が亡くなって雅子さんが実家に帰り、母親とお兄さん一家(男の子3人)と暮らしていた時のことが書かれています。

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一番下の小学5年生だった子が「まあちゃん、こういう時はな、お笑い番組見たらいいんやで」って言ってくれて、番組を録画してくれて。その子は自分の見たい番組とかいっぱいあるじゃないですか。なのにね、部屋に連れていってくれて、それで一緒にお笑い、「千鳥が好きやろう」って言って、それをわざわざ録画してくれてて、一緒に見てくれたんですよ。

(中略)そしたらね、真ん中の子がね、急になんか様子がおかしくなったんですよ。
で、下の子に「もうちょっとその番組消せ」って大騒ぎになって、「ええじゃん、どしたん」とか言いながら見てたら、お笑いのそのネタに事故物件(室内で自殺者などが出た物件)の話があったんですよ。

ほんならね、真ん中の子はすごい気つかう子やから、その事故物件のネタが出るの分かってたから、「もう消せ、消せ」って大騒ぎしてくれて。うん、優しいなあと思った。ははは。

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