不動産人/飛行機の騒音が・・・

夜、ゆっくりしたところでテレビを見ている。
毎晩9時前になると、いつもの飛行機が飛んでくるので、ベランダの窓を閉めるのが日課です。
※日曜日とかは、そう少し早い目に飛んでくるようです・・・

大阪国際空港(伊丹空港)へ向う飛行機は、大阪城の上空を横切って伊丹空港目がけて高度を下げ、その飛行ルートの下に居る住民は、毎晩9時前になると窓を閉めないと程度の差はありにしてもテレビの声が聞こえ難いのじゃないでしょうか。

空港の近所に住んでいるともっと問題はもっと深刻だと思いますが、大阪市内に真ん中に住んでいても飛行機の騒音に神経を尖らせているなんて、都会住み難いものです。
うちはマンションの12階だから、一軒家に比べると飛行機に近いからかも知れません。

飛行機の騒音について、国土交通省のHPを見てみました。

このデータによると、飛行機の音60~80デシベルとなっていて、掃除機や騒々しい街頭などと同じレベルです。
大声やパチンコ店よりも低いレベルです。
まあ、そう思えば毎晩の飛行機の音もそのレベルなんだろうって思いますね。

夜9時前になったらベランダの窓を閉めること…諦めて日課にしますよ。

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不動産人/人気の収益用オフィスビル

大阪市内のオフィス空室率が大幅に改善されています。

大手不動産会社の調査結果を見ると、大型オフィスビルは空室率1%前後、それに新築やそれに近い築年数のオフィスビルだと1%以下の空室率となっている。
勿論、大型オフィスビルだから都心にあり、交通アクセスもよくて商業施設にも近いし、建物の機能性や快適性もグレードは高く社員の受けも良い。
こういうグレードの高いビルは数的にも限られているので、入居するテナントも広いスペースを求めていたりするので、順番待ちの状態になったりします。

10年前のリーマンショック後は、入居率6割とか7割とか言ってましたので、オフィスビルを買うなんていう客層は殆ど皆無だったことを思い出します。
世の中の移り変わりのスピードに改めて驚かされるばかりです。

それでも大阪では、新築のオフィスビルを計画する案件も少ないので、当分の間、中古の収益用オフィスビルが人気で推移すると考えられています。
去年の後半から、収益用の一棟売マンションの動きが悪いのに比べると、だいぶん人気も差がついてしまったみたいです。

 

新築オフィスビルの計画が少ない理由としては、ホテル需要が関係しています。

大阪市内のホテル稼働率は90%超と言われていますので、市内の100坪以上の纏まった面積の土地は、民泊やホテルなどの宿泊用の建物を建築する為に購入する場合が多くて、オフィスビルより収益性が高いとされるホテルに土地が流れているからです。
淀屋橋や梅田、北浜、本町など本来、オフィス街にホテルが建築されている現場が沢山あるのがその証拠です。

データ上では、それでもホテル部屋数はまだまだ足りないとか・・・何か調子が良すぎて返って怖いような気もしております。

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不動産ナマ知識/民法改正と大家さんの問題

民法改正が昨年成立して、2020年に施行されますので、現状はまだ準備期間ですので問題はありませんが、世の中のトレンドを知る上でも、予備知識としても知っておいた方がいいと思います。

不動産業者や大家さんとしては、次の2点が注意点です。

■敷金と賃借人の原状回復負担の問題

■連帯保証人の責任範囲

【敷金と賃借人の原状回復負担の問題】

実質的には従来と変わるものではなさそうです

ただ、敷金という慣習として入居者が家主さんに支払っていた預り金が、家賃の滞納などを担保するものだと明文化されたということでしょう。
入居者が退去する際の「原状回復」の範囲について、経年劣化と自然損耗については入居者は負担する必要はないということがハッキリしたということです。
但し、特約条項家主さんと入居者の間で明解な合意がなされた場合は、自然損耗等についても入居者の負担は発生します。(著しく入居者に不利益な場合は無効です。)

入居者が退居する際、トラブルが多いとされていた敷金の返還については、その原状回復費用を差し引いて返金するということです。

【連帯保証人の責任範囲】

改正された民法では、連帯保証人の限度額が定めることになりました
これが無いと連帯保証契約は無効となります。

限度額とは、おそらく「家賃の●●ヶ月分」とか、「損害金の●●万円」とかいうものになるのでしょう。
また、賃貸物件でも住居系以外の事業用物件(店舗・事務所など)では、賃借人の資産状況(現預金や借入金の内容など)を連帯保証人に知らせることが必須となりますので、第三者が連帯保証人になることが少なくなるでしょう。

どちらにしても、連帯保証人に代わって「家賃保証会社」に加入するケースが増えることは間違いないと思われます。因みに、既に賃貸借契約を結んでいる入居者やテナントさんとの契約は従来通りですが、契約書を巻き直すことも出来ますがその手間隙を考えると、そっと其のままにしておいた方が良さそうです。

 

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不動産ナマ知識/仲介手数料のトラブル

いよいよ梅雨入りしたようです。
暫くは鬱陶しい天気が続きそう。
プロ野球の交流戦も始まっていますが、阪神タイガースの打線が湿りっぱなし。
まだシーズンは90試合以上ありますけど、お天気共々早くスカッとして欲しいものです。

賃貸や住宅の仲介ではあまり無いと思いますが、事業用の売買仲介していて、買主さんと媒介契約を締結してから物件を探すことはほとんどありません。

特定の物件が見つかってから媒介契約を結ぶことはありますが、大手はどうか知りませんが中小の仲介会社は契約前に仲介手数料の「支払約定書」に買主さんから署名・捺印をもらって契約~決裁へと仕事を進めるのが通常だと思います。

これは私自身の話ではないのですが、買主さんと買側の値付業者が何かの原因から揉めてしまって仲介手数料減額とか、極端な場合では仲介手数料を払わないとかで大喧嘩になることがあります。

理由は本当にいろいろですから、どっちが正しいとか、間違っているとか一概に言えるものではありません。

この間、私は売主側の仲介会社で、中間業者(あんこと呼ばれる業者さん)が居て、買主側の仲介会社の方が介在していた一棟マンションの取引で、この種のトラブルがありました。

直に聞いたわけではありませんが、買主がいうには「あの業者は物件情報を持ち込んだだけで、後はなにもしていない・・・だから手数料は支払わない」とか。
他方、その仲介業者さん曰く「仲介手数料は×××万円を支払うということで合意している」と。

法的には、媒介契約等の書面での仲介業務の依頼を受けていないと仲介手数料の請求権は主張出来とされていますが、物件の紹介→現地案内→値交渉→追加資料提出など実務をこなしているので全く無報酬ということはあり得ないのですが、そういう間に何故か上手くコミュニケーションが取れていなかったということでしょう。

ただ、稀に“悪意”の買主という類の人が居ることも現実です

”悪意”の買主さんは最初から手数料を支払う気などないのに商談を進めてから、契約直前になって無茶苦茶なことを言い出して仲介手数料の支払いを渋ったり、逃げたりしてしまおうとする人です。
まあ、一種のクレーマーです。
そういう人に出会った場合、不動産業者としては別の問題として対処しなければなりません。

買主・売主はイイ仲介業者の選択を、仲介業者は節度ある買主・売主との出会いを心掛けないとあきません。

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不動産人/インターネットの集客

不動産会社をしていると、インターネット関連の会社から「うちでサイト充実を・・・」「サイトの診断してみませんか・・・」なんて観誘の連絡いただくことが多いですね。

若い頃、ハウスメーカーで住宅の請負営業していたことがありましたが、住宅展示場に来られるお客さんは紛れも無く家を建てたいと思っている人です。
でも、展示場には何件ものモデルハウスが建っていて、追客すれば間違いなく競合です。
競合が好きな営業マン(←居るのかな?)は良いでしょうが、確率はそれなりに低いですね。
ベテランの営業マンになると、ワザワザ競合してまでひとりのお客さんの時間を取ってしまうと、濃いお客さんの方が疎かになったりもするので、競合客は若手に譲ったりしてましたね。

インターネットの場合も同じことが言えて、物件が沢山見たい人はそういうサイトへ、またそういうサイトに載っている不動産会社のページなんかサーフィンのように見てはるンでしょうか。

このブログ版は平成29年夏から始めましたけど、ホームページを作り出したのは2001年冬だったのですが、まだ不動産会社でもHPを持っている数も少なくて、検索エンジンで上位に出て来なくってもなんとか見付けて貰える程度でしたのが、ホームページを見て電話やメールを貰ったりして、大型の収益マンションや信託受益権のビルなんかも契約したりして結構仕事になっていました。
それに当時のお客さんは未だに、お客さんですから嬉しいですね!
反響の数だけ言えば、今は「ヤッテます!」の生存確認の為のウェートの方が高いのかも知れません^^)
でも、こうして見ててくれはる方がいらっしゃるから、何じゃかんじゃと発信し続けますよ。

 

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不動産人/区分所有物件の契約は大変です!

お預かりしていた2物件(中古マンション・店舗)にそれぞれ買主、借主が付きましたので、今週は売買契約書、賃貸借契約書とそれぞれ重要事項説明書を作成するのに時間を割きました。

売買物件で、一棟の物件や土地などの場合は、法令や行政の規制を調査するのと、その物件の固有の資料を入手して整理して、重要事項説明書を作成します。
物件固有の資料が予め整っていると良いのですが、築年数の経った物件で何回か所有者が代わっていると資料は無かったりして、不明な部分を持ったまま資料作成を進めることになります。

賃貸物件は法令や法規制の調査は少なくて済みますので、その物件独自の調査の方がウエートは高くなります。

でも、区分所有権のマンション・店舗・事務所となると、建物全体の管理状況を管理会社に問い合わせてから、取引対象であるその物件の個別調査をすることになりますので、契約書や重説を作成する作業からすると、ほぼ2倍の手間が掛かる感じですね。

分譲マンションなら管理会社が重要調査資料を有償で提供してくれますので、お金は掛かりますがすっすっと作業を進めることはできますが、分譲店舗や事務所になると大きなビルになれば色々なことを調べるのも一苦労ですよ。

作業中に来客や電話が掛かってきたり、急な外出もあったりしつつ、そんなこんなで今週は契約書と重説に絡んでデスクワークに一生懸命で、肩が凝る一週間でした。

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不動産人/「駆け引き」の話

米国:トランプ大統領と北朝鮮:金委員長の直接会談はどうなるのだろうと思っていたら、この段階でトランプ大統領が中止を言ったかと思うと、今度は韓国:文大統領と金委員長が2回目の南北会談、そしてまたトランプ大統領が6月12日の会談もあり得ると・・・

 

灰汁(あく)の強い米韓の指導者ならではの「駆け引き」なんでしょうね!

トランプ大統領が不動産業界の人だからというわけでもないでしょうが、今までの米国大統領とは一味も二味も持って行き方が違いますよ。
不動産業界を、「駆け引き」の世界だと言われていますが、確かに口八丁手八丁の猛者が沢山いらっしゃいます。
また不動産業のことを「生き馬の目を抜く」という表現を使うこともあります。「素早く事をする。他人を出し抜いて利益を得る。油断も隙もない。」だという意味です。

商談を上手に纏めるために、相手の条件を聞き出しつつ、自分の有利な立場に持って行こうとする「駆け引き」のバトルなんていう場面は、事業用不動産の取引では珍しいことではありません。
住宅や賃貸などの一般ユーザー相手の営業ではあり得ない様な、ギリギリの攻防が繰り広げられるわけです。

商談は必ずしも合意されるまで行なわれないで、一旦決裂してから再び商談が復活することもありますし、二度と顔も見たくないほどの決裂することもあります。

正しく、トランプ大統領や金委員長がそういう場面なのではありませんか。

不動産営業の場合、あまり若いうちに「駆け引き」ばかりを覚えてしまうと、なにか大事なものを失ってしまうように思います。

飽く迄も、商談相手の立場も尊重しつつ、こちらの希望条件との摺り合わせをしているのだと考えて、口ではきついことを言ったとしても、頭の中は常に冷静な判断が出来るようにしないとアカンわけです・
これって、そうとう練れた人生経験が必要です。
不動産業者は、そういう仕事だと思います。

一歩進んで、二歩下がる・・・「日々是修練」でございます.

 

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不動産人/仲介業務としての責任範囲

「不動産」は千差万別、同じものは二つありません。
誠意を尽くしてくれたベテランの営業マンでも絶対に間違いを犯さないということはありません。


だから、Aさんが2年前に購入した物件を、今回売却することになり仲介業務を請け負うことになったとしても、用途地域・各種規制、全面道路の給排水管の埋設状況等は再調査ですし、仲介業者にとって土地勘のないエリアの物件調査は特に気をつけないと間違いが起こりやすいものです。

以前このブログでも書いたことがありますが、大手企業の所有するガソリンスタンド跡地の売却で売主担当者が、仲介を依頼していた某信託銀行の担当者に土地の面積を伝えていたのですが、後日それが換地前の面積だと分かり、結局破談になったなんてこともありました。

ミスは仲介業者の知名度とか上場企業だとかいうこととは別次元の問題であります。仲介業者の責任は、依頼主の目的を達することが出来るようにすることです。

契約前であれば、物件の調査義務・説明義務という形で客観的に物件そのものを判るものにする責任があります。

「善管注意義務違反」いう表現で、仲介業者のミスを指摘することがあります。
「善管注意義務」とは「善良な管理者の注意義務」の略で、仲介業務を委任された宅地建物取引業者や宅地建物取引士の専門家としての能力、社会的地位などから考えて通常期待される注意義務のことです。

仲介業者がその物件について、容易には知りえない事実については、「善管注意義務違反」には当たりません。
ここの線引きが曖昧な部分を持っているので、トラブルになるケースもあったりします。

仲介業者としては、契約前には出来るだけ細かなことでも知っておいて頂く様にして、契約後のトラブルが発生することは極力避けるようにしますが、それでも、もしもなにか問題が発生した場合は誠意ある対応だけは心掛けないといけません。
そこまでが、仲介業務の責任範囲だと思います。

中には居るんですよね、そういう場面になると逃げる奴が。

 

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不動産ナマ知識/不動産取引の2つの高齢化問題

高齢化社会を迎え、不動産を売買する人の判断能力を確認することが必要となってきております。

認知症、精神障害など判断能力が低下している場合には、家庭裁判所が審判を行い、本人を援助するために成年後見人を選任して、本人を代理して契約することができます。また、保佐人や補助人を選任して本人の援助をして不動産取引をすることもできます。

もし、高齢者が不動産の売買契約に際して、法律行為の意味や認識する能力を欠いていることが後日判れば、契約は無効となります。

でも、通常の生活をしている元気な高齢者の方にその疑いが感じられない場合、いちいち判断能力があるかないかを調べることも難しいこともありますし、何歳からとかいう決まった線引きもないのですから・・・80歳超の売主さんに「高齢者としての判断能力」についてお尋ねしたら、怒られた上に商談自体と打ち切られたという話もあります。
一応、子供や奥さんなど親族交えて商談すると安心ですね。

最近気づいたのですが、もうひとつの高齢化問題があるということを・・・不動産仲介業者も高齢化しているということをです。
不動産業者も70歳、80歳でも現役で仲介業務をしている方が沢山いらっしゃいます。
ベテランの不動産業者の方はベテランの政治家と同じく、円熟した経験や巧みな交渉能力など正に働き盛りかと思えるくらい仕事が出来る方がいらっしゃいます。
売主・買主との長い間の人間関係もあって、信頼関係も十分な場合も多いのですが、珠に「あれっ?」って思うような時もあったりします。
例えば、若い時と比べて物忘れが・・・とか、パソコンやメールを使った事務処理とは概ね苦手な方が多いですね。

売主・買主だけでなく、不動産仲介業者の高齢化も確実に大きなテーマであります。

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不動産ナマ知識/不動産取引の場所について

米朝首脳会談の場所を何処で行なうかが注目を集めていましたが、シンガポールに決まったそうです。政治的な駆け引きもあって、単純には決めことは出来なかったそうです。
不動産の取引・商談も場合によっては、どこでやるのかということ自体が大事な時があります。

 

売り値付け業者と買い値付け業者との打ち合わせや、中間業者がある場合の意思の疎がないどうかの打ち合わせなども、単純に日時を決めることができないものです。
各業者の経験の度合い、力関係みたいなものも働きます。

売主と買主との契約は、お互い”五分五分”の立場です。

契約時に会っても話もしないような方もいますし、すごく和気藹々として取引なんてこともあります。不動産売買の契約や決裁を行なう場所については、特に何処でやるべきとかいう決まりはないのですが、実務的に便利な場所、時間を選びます

契約する時は、売主の都合のいい場所にすることが多く、売主の会社や指定する金融機関の店舗などで行なうことが多いです。

決裁の場所については、買主が金融機関から借入する場合が多いので、その金融機関で取引すると現金を動かさないで済みますので便利で、スピーディーに取引ができます。

現金や小切手で決済することもありますが、それでも買主の指定する金融機関を使った方が現金や小切手を持ち歩いて引ったくりや交通事故など不測の事故が起こっても困りますのし、安心で便利です。

※現金決済であっても、通常は振込み伝票などで事務処理を行なって銀行で決裁を済ますのが普通です。

それに、売主の不動産に抵当権が付いていたりすることも普通ですので、抵当権を抹消するための振込作業もありますので、買主側の金融機関の一室を借りて取引するのが便利ですね。

 

【参考】

不動産契約にはクーリングオフができる場合があります。

  1. 売主が宅地建物取引業者、買主は宅建業者でないこと。
  2. 宅地または建物の売買契約(賃貸契約はクーリングオフ対象外です。)
  3. 契約した場所が、宅地建物取引業者の事務所等でないこと。(買主が宅建業者の事務所以外を希望した場合は、クーリングオフは適応されません。)
  4. クーリングオフについての相談事例(公益財団法人不動産流通推進センター)

 

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