不動産人/共同仲介の相手も重要です!

不動産業界以外の方は分かり難いと思いますが、事業用不動産の売買をやっていると情報交換、交渉、調査や売主買主の見極めなどを他社の不動産業者さんと一緒に協力して仕事することが多いものです。

他社と言っても初対面の方のときもありますが、多くは日常的に情報交換したり半ば友達関係に近いお付き合いをしている同業者が関わっているケースが圧倒的に多いものです。
それは、相手の営業能力や交渉力、不動産の知識などが既に分かっているので、安心して商談を進めていけるからです。

初対面の業者さんや、一度も一緒に仕事をしたことがない業者さんであれば、どういう風に物事を進めていくのか、また、どのくらいの能力があるのかが分からないし、いろんな場面に遭遇したときにどういう判断をしてくれるのかが予想できないので、少しづつ手探りで商談をしなくてはなりません。

口は達者ですが、ハートの無い人も居ますし、売主や買主のことを親身になって対処せず、自分の儲けのことしか考えていない人もいます。
会う度に話がコロコロ変わっていくような人、いったい嘘なのかホントなのか分からない話をするような人もいます。

そういう人とは一緒に仕事はしたくはないのですが、不思議なことにそういう人には同じような気の合う人がいるのですねぇ・・・(^^)

経験が乏しくても、共同仲介している相手がフォローできる範囲なら問題は無いとは言えないけれども未だ救われますが、性悪な人、嘘を付く人などとは一緒になっていい仕事は出来ません。

これは性格の問題かも知れませんが、社会的に一流だとか立派だとか言われている会社に勤めている人自身が、あまりにも立派じゃない場合、心の中で「ご免なさい、止めときます」と呟いてしまうこともあります。

売主さん・買主さんと意思の疎通がスムーズだと商談は上手くいくものですが、共同仲介の相手さんともいい関係を築くことも不動産取引を成功させるためには大事なことであります。

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不動産人/抵当権と根抵当権の話

不動産を購入する方はほとんど融資を受けて買うのですが、その不動産を担保にするのに金融機関から抵当権の設定を求められます。稀にその不動産以外の物件を差し出すことや、他の物件と一緒に共同担保でお金を引っ張ることもあります。

 

抵当権とは、金融機関から融資を受けた方が、債務の担保として不動産などに設定される登記のことですが、抵当権は、借金の返済ができない時は、これを競売し換金して優先的に債務の弁済を受けることができるものです。
但し、提供される担保(≒不動産)は債務者本人の所有物件でなくても第三者(=物上保証人)の所有物件でもよいことになっています

こうした抵当権設定を物上保証(ぶつじょうほしょう)といい、このときの抵当権設定者を物上保証人と言います。

稀なケースですが、このような物件がありますので、買主は売主のその担保提供者の意思確認がとれない場合は売買契約が成就できないので、十分な注意と確認作業が必要です。

下記のケースのように、社長さんとその会社などもそういう関係になります。

(例:売主と担保提供者の名義が違うケース)

■売主A社長(個人)と物上保証人A社長の会社Y社所有の不動産(法人)

■売主B氏(個人)と物上保証人B氏の祖父X氏(故人)名義

 

根抵当権とは、不動産等に設定する抵当権の一種です。

抵当権は特定の債権に対して設定されますが、まず抵当権は、その借りたお金だけの担保で、その返済が終わると担保としての効力はなくなります。
根抵当権の場合、一度抵当を入れて極度額(担保として認められる額)を定めるとその限度内で債権は担保される。

通常は極度額の八賭け(80%)が利用できる上限だと認識されています。

ですから、購入しようとする不動産に根抵当権が設定されている場合は、実際は幾らの借入残高があるかは登記簿を見ただけでは分かりません

根抵当権は、銀行から何度もお金を借りたり返したりする会社の利便性のために作られたものですから、住宅ローンやアパートローンを申し込み時は殆ど使うことはありませんが、会社の経営者や事業主などに場合は根抵当権を設定して収益物件を取得したりすることもあります。

売主が売りたいと思っても、抵当権や根抵当権の設定されている物件については、金融機関が抹消することに同意しなければ売却することは出来ません。

物件の価格が下落基調にある時などは、売主だけでなく買主としても仲介業者を介して契約前に必ず確認するべき作業となっております。

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不動産ナマ知識/宅建業者って多すぎない?

一口に宅建業者(不動産業者)と言っても、賃貸仲介業者・住宅仲介業者・管理業者・戸建分譲業者・マンション販売業者など多種多様ですが、数量的に他業種と比較すると一体どうなのでしょうか?

【コンビニ・歯科医院・美容院の状況】

24時間営業の是非、同一地域に大量出店して競争激化などと、コンビニ業界の話題が世間を騒がせています。
国内のコンビニ店舗数は5万5000店強で、郵便局(2万4000店)の2倍(注)ですが、大阪市内などを歩くと分かることですが、ライバル店同士のコンビニがひしめき合っているにも関わらず、同じ看板の店が道路の反対側にあったり、数分歩くとあったりするくらいの飽和状況です。
人手不足と店舗飽和でコンビ経営者はかなり厳しい状況が続くと言われていますし、そもそも店舗の独自性が発揮できる余地が限られているので、本部の経営方針が非常に大事なところです。

(注)大阪府下では、コンビニ店舗数4000店に対して、郵便局は1100店で、4倍弱もあります。

昔から店舗数の多いのは、歯医者さんと美容院と言われていましたが、全国で歯医者さんは6万9000店(大阪府5500店)、美容院は24万3000店(大阪府1万6000店)という位の数で沢山な数ですね。
実はどちらも新規開業、閉店の多い業界ですが、手に職があると1人でも出来る仕事だというので数が多くなるのでしょう。

 

【宅建業者の状況】

宅建業者数は、平成30年3月末の調査で12万3782社(全国:法人個人含)です。
宅建業者に勤めていた人が独立する数と、廃業する数はほぼ拮抗している感じです。
ただ、景気の波が大きく上向いた時は新規開業も多くなりますが、逆に景気が悪くなると廃業がドッと増えます。
ここ数年の宅建業者数は微増ですから、景気がいいのだと言うことでしょう。
もうひとつには、コンビニ同様にFC賃貸業者が多いので店舗数は減らない。
コンビニと違うのは、仕入れを各店舗が独自に行うという点ですが、不動産賃貸の世界でも人口減少の波は確実に押し寄せていますので、家主さんが入居者確保の為に仲介手数料とは別に広告料を家賃の2ヶ月分、3ヶ月分と賃貸業者に支払うことも珍しくはありません。結果として賃貸業は美味しい仕事として成り立っていて、歩合給の客付け営業マンは結構高収入です。

大阪府下の宅建業者数は29年度末で1万2341件ですから、全国の宅建業者の10分の1で、東京は2万4009件で大よそ10分の2ほどです。
特徴としては地方都市では個人免許の業者さんが今でも多いのですが、大阪1,915件、東京が1,031件と圧倒的に大阪の方が比率・数共に多いということですので、大阪は未だ地方都市なのかも知れません。
また、大阪の不動産業者は個人色が強いので、その傾向が未だ残っているのだとも言えます。
最近では新規開業するときは、個人免許でなく法人免許で申請する人が殆どです。
全国の個人免許業者の平均年齢はすでに65歳を超えているので、今後は徐々に比率・数的にも減少していくことは間違いありません。
因みに、平均年齢が最も高いのは東京の68.4歳だそうです。

宅建業者も賃貸業者は成約時の広告料がなくてはもっと少ない業者数になるはず。
売買仲介では、大手業者が得意な両直(売り側と買い側を1社で仲介すること=手数料は2倍になる)が禁止になるとすれば、今の売り上げを維持するのは無理でしょう。
また銀行系の宅建業者が、銀行の顧客情報を取り込んで水面下での取引を続けるなら、不動産市場は不自然な形の取引が横行して、真面目に顧客本意で取引を行う業者が育たないことにも繋がることになると思われます。
宅建業者の数は確かに多いような気がするのですが、その前に顧客が真に満足できるような整備をしないといけないと思う次第です。

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不動産人/人口の減少と投資用マンション

最近、人手不足が現実になってきていることが実感できるニュースや出来事が増えてきました。

TUTAYAの支払いも、スーパーの支払いも機械相手で少しずつ慣れてきました。
都市銀行の新卒採用も大幅に縮小し、店舗も減らして行くようです。

人口が減少を続ける中、不動産オーナーにはさらなる競争を強いられる時代が始まります。

日本の人口が減少するというのに、今後の不動産投資は大丈夫なのか?ということは、今後も入居者を確保できるのかとほぼ同じ意味です。
日本に人が住んでいる限り、持ち家であろうが借家であろうが住居は必要です。
そういった意味では、需要はこれからもなくなりません。
だた、2013年現在13.5%の空き家率は2023年には20%を超えるとか、2040年には40%近くの空き家率になるという話もあります。

ぼちぼちではありますが、いろいろな対策も講じられるようになってきました。
まず、築後20~30年経った建物は担保価値がないという時代から、適切な修繕履歴や補修工事が為されている物件であれば、ローンが受けやすくなってきました。
借家とか投資用物件で運用されていた築年数の経った物件でも適切なメンテナンスを施されていたりすれば買い手は居ますし、立地が良ければ建て替えを念頭にした購入先もあります。

ただ、過疎化の進んでいるような処だと建物や土地を購入しょうとする人も極端に少なくなるので、売却先や入居者を見つける苦労は相当の覚悟をしなければならないでしょう。

東京や大阪のような都会でも、空き家はしっかり存在しています。

空き家の多いエリアとか、比較的高めの家賃が見込めるエリアとかあります。
投資用マンション業者のなかには、兎に角、高額な家賃で利回りを上げてから高く売ろうとする不動産業者もいます。
そんな業者は入居者をつける為に、賃貸業者に広告料を家賃の4ヶ月分とか5ヶ月分とか支払って高い賃料で入居者を確保してから売り払う努力をします。
その辺のとこもをちゃんと調査しないと、トンでもないことに成りかねません。

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不動産ナマ知識/「管理会社」の仕事内容とは

一口に不動産の「管理会社」といっても何をどういう風な仕事をしているのかは、かなり大雑把な名称なので実はその個別の委託内容を見てみないと分からないものです。

一般的に「管理業務」を大きく分けると、2つに分かれます。

①    PM(プロパティマネジメント)

②    BM(ビルディングマネジメント)

PMは主としてソフト面、②BMは主としてハード面からの建物管理となります。

どちらの管理業務もその目的は、建物の維持管理をすることにより継続して収益の確保する為ということになります。

 

【PM】の管理業務

賃貸募集の仲介、賃料回収と滞納対応、各種トラブル対応、リフォーム工事等の発注と管理、オーナーへの報告業務などを行います

【BM】の管理業務

エレベーターや受水槽設備の管理・点検、警備業務や防災管理、共用部の日常清掃などを行ないますが、PM会社の指示で業務をこなすことも多く、それぞれの作業は専門業者が行なうので各発注内容はかなり細分化されたものになります。

オーナーにとって、PM管理業務は、毎月の収入によって変動する契約内容となるケースが普通なのですが、BM管理業務は収入に関係なく必要な金額を支払うことになりますので、空室が多くて収益率が悪い建物だと管理状態をより良くしたい筈なのに、逆に管理状態が悪くなるという悪循環に陥ってしまうと言うことにもなっている建物もあります。

尚、建物の管理状態をのレベルに保つ為の工事をするのが「リフォーム」(修繕)、以前よりもより高い性能や機能にアップさせる為の工事を「リノベーション」(改修)という呼び方をしています。

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私もサラリーマン家主さん所有の投資用マンションの管理をしていますが、毎月の管理料は頂いておりません。それぞれが分譲マンションなので、建物全体の管理会社は共用部分や設備については家主さんがマンション管理料と修繕積立金を納めているので、日常的にはそれほどの大きな用事が無いからです。要するに、PM管理だけだから一棟マンションを管理するような手間が掛からないです。

ただ、入居者の退去と入居の立会い入居者募集とリフォームの必要性の有無の判断家主さんの承諾を得た後のリフォーム工事の発注入居後の細かな問い合わせ(ベランダに鳩が…とか、新たに駐車場や自転車を借りたいとか、お風呂の湯が出ないとか…)などに対応しています。

そのような仕事ありましたら、お声を掛けてください!

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不動産ナマ知識/”空き家”問題と相続&賃貸の関係について

【空き家問題と相続と賃貸の関連について】

昨今、なにかと”空き家”問題がクローズアップされています。
空き家の全国約820万戸(2013年)の内、「賃貸用の住宅」と、「長期にわたって不在の住宅と、取り壊すことになっている住宅」の合計が空き家全体の90%超です。
主たる原因は、①賃借人が見つからない②相続して取得した古い家に相続人が住まないということです。

「新築物件に入居者を取られてしまう」
「古い物件なので、修繕コストが高い」
「相続したけれども遠方なので…」
「相続人自身の高齢化」
「相続自体で揉めている」
「建物を除去すると固定資産税が上がる」(注1)

国としても損壊・倒壊や火災・衛生等の点で近隣に及ぼす悪影響を放置して置けなくなり、特に問題がある空き家に対しては「特定空家等」として、行政が所有者に対して助言又は指導、勧告や命令等を行うことができるようになりました。

(注1)
固定資産税
200㎡以下の「小規模住宅地」は、1/6に軽減
200㎡超の部分は床面積の10倍迄が「一般用住宅地」として1/3に軽減
都市計画税
「小規模住宅地」で1/3、「一般用住宅地」で2/3の軽減措置があります。
※家が建っているだけで、税金が安くすむし、解体費用も要らないし!

【賃貸用空き家の場合】

賃貸用住戸の場合の空き家(445,5万戸)は、共同住宅が約90%です。
傾向とすれば、古年・床面積小規模な物件の方が空き家になっている。
因みに、大阪府の賃貸用空き家数は、全国で2番目に多く、供給数の多さが人口増加に追いついていない感じです。
1東京都 645,000戸
2 大阪府 444,200戸
3 神奈川県 347,300戸
4 愛知県 271,000戸
全国 4,455,600戸
平成25年住宅・土地統計調査 特別集計(確報)

【戸建空き家の場合】

2013年の空き家の内、約半分弱の45,7%が賃貸用共同住宅、持ち家戸建が33.6%、持ち家共同住宅11.8%と続きますが、このうちの持ち家戸建が1998年139万戸→2013年275万戸と5年間で136万戸も増加しています。
戸建住宅の場合、分譲マンションなどと違って所有者自ら管理・修繕を行うのが通常ですので、一旦、空き家の期間が長引くと建物の老朽化はスピードアップしてしまいます。
数量的には大都市圏の方が多いのですが、率的には地方都市の戸建空き家率が高くなっています。

≪空き家阻止の対策≫
空室の発生を抑制し、特に戸建住宅の空き家要因である”相続で取得”(注2)した所有者の負担を軽減する策が講じられています。

■空き家の譲渡所得3000万円特別控除について■
相続日から起算して3年を経過する日の12月31日までに、被相続人の居住の用に供していた家屋を相続した相続人が、その家屋(耐震性のない場合は、耐震工事後)又はその家屋を解体後の土地を売却した場合は、売却益から3000万円と特別に控除できる制度ができました。
◇適用を受ける為の主なハードル◇
★対象となる譲渡期間・・・平成28年4月1日~平成31年12月31日
★建物は昭和56年5月31日以前に建築されたもの
★分譲マンションは対象外
★売却代金1億円以下(分割して売却した場合はその合計金額)

その他、適用要件があります・・・

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☆平成31年4月1日から注意すべき改正点2つ!

一、平成31年12月31日までの適用条件が、平成35年12月31日まで延長される。

一、被相続人が相続開始の直前に老人ホーム等に入所している場合は、入所前に居住していた家屋及びその敷地等は「特例の適用を受けることができるようになります。

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■法定相続情報証明制度■・・・平成29年5月29日スタート
相続が発生すると、自宅やその他不動産の名義変更(所有権移転登記)を行いますが、名義の変更することが諸々の理由により、そのまま放置されている物件も多いとか・・・それが、昨今の空き家問題の一因となっているということで、相続人が登記所に戸籍関係の書類を提出すれば、登記官が認証付の法定相続情報一覧表の写しを交付(手数料無料)、従来の戸籍に代わり、この一覧表で被相続人の預金の払い戻しや、相続登記が便利に出来るという制度ができました。

(注2)
個人住宅が空き家になった契機として、持ち主の取得理由の第1位が相続(56.4%)、第2位が新築して注文・購入(20.5%)と、半数以上が相続であります。
「平成26年空き家実態調査」

【大阪市の場合】・・・市内の空室率

大阪市の空室率(17.2%)は、全国平均(13.5%)と比べて高く、主たる原因としては、新築住宅の供給数が活発で、借家の占める割合が多いところに起因するものと思われます
空き家の内、賃貸住宅が占める割合は・・・
◎大阪府 空室率14.8%→内、賃貸住宅61.7%
◎大阪市  〃 17.2%→内、  〃 67.6%

空き家率の高い区は、西成区(23.8%)、東住吉区(23.8%)、生野区(22.4%)旭区(21.4%)となっていて、古い木造住宅が多いエリアです。
※それぞれ、空き家の内の戸建住宅が占める割合が4分の1前後です。

中央区や浪速区でも、空き家率は17~18%と高いのですが、これは単身者向けマンション(≒投資用マンション)の新規の供給数が多いことが原因と思われますので、賃貸用マンションをお持ちの方は、今後も賃料含めて住居者確保は厳しい局面が続きそうです。

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不動産ナマ知識/新築と中古、どっちがイイのか?

☆不動産投資の現状☆

2018年に不動産投資市場でいろいろな不祥事があったお陰なのか、金融機関の不動産融資に対するハードルは一段と引き上げられて、いまやフルローンなんて言葉は「死語」扱いとなっております。
それでも、融資さえクリアーできれば購入したいという投資家さんも多いのが実情です。

初めて投資用マンションを購入する方や、不動産に対する知識のない方は、新築物件に対する危険性を感じることが少ないようです。
また、そういう方は中古物件に対して必要以上に危険性を感じているのかも知れません。

実際、新築物件中古物件は何がどういう違いに気をつけないといけないのかを、考えてみましょう。

 

■仲介手数料の有無■

投資用に限らず新築の分譲マンションや戸建住宅は、事業主が販売しているので仲介手数料が要りません。(稀に仲介業者を通じて販売している場合がありますが、その場合は仲介手数料が必要となります。)

例えば、1700万円の物件だと、その(3%+6万円)×消費税8%=61万5600円中古物件だと要りますが、新築物件ゼロです。

でも、新築物件は1700万円の中に販売業者の利益や広告宣伝費が内蔵されているだけだと考えれば一概に不必要な費用が要らないものとは言えません。

 

■新築物件だと修繕費用が必要ない■

確かに建物は新築物件であれば10年とか15年とか修繕工事の負担は無さそうです
中古物件であれば、築10年、築20年経っている物件であれば、売主がどの程度の修繕工事やメンテナンス工事をしたのか知る必要があります。
そして、そのような工事をしていなかっったら近い将来その金銭的な負担をする覚悟をして購入しないといけません。

実際的な支出を伴わない「減価償却費」という経費も含めて、新築物件に軍配が上がりそうです。

 

■賃借人の確保が心配な方■

新築物件の場合、入居者の確保が楽だと思います。
ただし、それは最初だけです。

入居者の入退去が2~3回あれば、後は中古物件と同じです。

投資用物件の場合、単身者用のマンションが多いので、同じ入居者が5年10年と住み続けるケースはあまり考えられません。
同じ収益物件であっても店舗物件や事務所は、住居系と違って中長期の賃貸期間を想定して運用します。

また、新築時の賃料設定は同じエリアの中古物件と比べると高く設定できるのですが、入退居が2~3回行われれば、後は中古としての賃料だということは必ず知っておかないとダメです。

 

■利回りや資産価値とか…■

表面利回りで考えると、新築物件中古物件より低いと考えられます。

中古物件も最初は新築だったのですが、築年数を経て物件価格を下げて売り出されているから、相場の賃料が確保できれば新築よりも利回りは高くなります。

新築物件を購入される方は、相続税や所得税などの節税目的が多いと思いますので、利回りは低くてもいいのでしょうか。

もの凄く築年数が経っている中古物件は、設備や共用部などのメンテナンスしていてもやはり古さを感じますので、賃料設定も低いし購入に際しての融資期間も短いというデメリットを解消するために高い利回りで売りに出します。

よく「不動産は“立地”」だと言われます。

いかに新しくても立地が悪いと資産価値は低いと言わざると得ません。
反対に古い物件でも、駅前だとか駅近だとか利便性に優れているとかだと資産性はあると言えます。

特異な例ですが、10年位前に数百万円だった古年の投資用マンションを地上げ業者が1戸1戸買い増しして、今はその頃の3倍とかになっている物件を見たことがあります。
お金と時間に余裕のある投資家さんなら、そういうもの古年物件に目を付ける手もあります

★投資用不動産の利回りに関する記事★

「72の法則」

総合的な判断

表面利回りと収益還元利回り

6つの係数

自己資金とか利回りとか

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不動産人/平成21年、22年に取得した土地の譲渡・1000万円特別控除

地価公示2019年(平成31年度)が発表されました。
京都や大阪の繁華街や、北海道などの地方の住宅地の地価も上昇しているという結果でしたが、外国人旅行客と外国人投資家、日本人としては金融緩和の恩恵を受けての地価上昇と言うべきでしょう。

平成の時代もあと1ヶ月余りとなりました。
この30年間は、昭和時代のバブル崩壊と平成初期の不良債権処理、そしてハゲタカの襲来、ファンドバブルなどいろいろなことがありましたし、平成20年リーマンショックもありました、もう10年以上経ちました。

あの頃は景気が一機に景気が悪くなり、日本の不動産市場も状況は悪くなって、なんとか取引を喚起させようとこんな特例を作っていたのです。

『平成21年と平成22年に購入した土地を5年を超えて売却した場合、譲渡所得の金額から1000万円を控除できる』という特別控除です。
(1000万円以下だったら、その金額が控除額となります。)

都会であれば、5年前の価格よりより今の方が土地の価格は高くなっていると思われるので、慌てて売らなくってよかったなんて人もいるんじゃないですか?
この特別控除は土地にしか適用されませんが、マンションであっても敷地権部分の土地について、建物部分と按分して申告すればOKです。

自宅以外でも、投資物件やセカンドハウス、賃貸用の土地を売却してもOKです!

東京辺りでは、分譲マンションの金額がもの凄く高くなって売れ行きが良くないなんて話も聞いていますが、確かにここ数年がピークでその後は値下がりするなんて予想している人も多いですよね。実際のところは分かりませんが、現状の不動産市場ば売り手市場ですから売って“売損”はなさそうだと思いますね。

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「私が売主です」でも…本人かどうか確認する

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不動産人/景気後退への備えは

2019年春闘も大手企業の回答日を終えたようです。
基本給をベースアップ実施するとは言いながら、中国の経済減速がはっきりしたことを受けて、輸出企業中心にかなり低い回答だったようです。

不動産市場でも「かぼちゃの馬車事件」や「スルガ銀行他の不正融資問題」等で金融庁が各金融機関に対して不動産融資に慎重になるような指導を行っていると言われており、物件の動きは一時の状況から比べるとかなり冷え込んでいる状態に入っています。

今のところ低金利の状態に変化はありませんので、表立った不動産価格の下落は感じられません。

ただ、各金融機関もここ数年は不動産融資を積極的に行ってきたので、金融庁あたりの指導でその融資が出来ない状況が続くとなると、金融機関の儲けは激減するはずです。

もし日本の経済に本格的な景気後退局面になれば、かつてのバブル崩壊の時期にあった「貸し渋り、貸しはがし」などがないとは言い切れません。

そうなるとプロの不動産業者も大きな被害を被りますが、サラリーマン家主さんなどフルローンで物件購入していた人も売却する際に借入残高の抹消することに困るケースが多発するはずです。

「屋根を修理するなら晴れた日に限る」という言葉がありますが、今のうちにいざ不景気になった時に困ったことにならないように少し考えておいて損はありません。

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不動産ナマ知識/投資用マンションの修繕積立金

分譲マンションは、販売時点で「長期修繕計画」「修繕積立金」の額をマンション購入者に提示するようになっていますが、自ら住まいとする場合は「修繕積立金」の額について納得して毎月の支払いをするはずです。
投資用マンションの場合、管理組合の構成員である意識が低いせいか、総会などの出席率も低いし、役員になりたくない人も多く、所有者になってもどこか他人事の気持ちがあるのでしょうね。

だから、「修繕積立金」の支払いが1万円/月よりも1千円/月の方が安くてイイと思っている人も多いみたいです。

そのことを知っている販売業者は、新築の時点で「修繕積立金」を低く設定して、毎月の出費を抑えることで購入者に儲かると思わせて、物件を売りやすくしている場合もあります。

でも、築年数が10年、15年、20年と経つと共用部分や各部屋の設備についてメンテナンスしていかないと建物自体が劣化して資産価値が下がることになりますので、入居者募集の条件が悪化し、入居者其のものの確保もままならない状態にもなってしまいます。

それに「修繕積立金」自体も「メンテナンス費用」や「大規模修繕工事」の際に必要な金額が不足していると、必要な修繕工事が実施できない事態にもなりかねませんので、毎月適切な金額を積み立てていた方が結果として気は楽なはずです。

だから、中古の投資用マンションを購入する場合は、管理組合として「修繕積立金」が幾らあるのかを購入前に知っておかないといけません。
勿論、購入しようとしている部屋の「修繕積立金」にも滞納がないか確認してから購入しないといけません。

※前所有者に滞納がある場合は、新所有者が滞納分を支払うことになります。

「修繕積立金」が低く設定されている方が支出金額は抑えられる為、キャッシュフローや利回りは良く見えるのですが、迂闊に飛びつくと“危険”ですのでご注意ください。

 

【修繕積立金の目安】

「修繕積立金」はどの位が相場なのか?

目安は「国土交通省のガイドライン」(平成23年4月)が参考になると思います。

※下記クリックしてご覧下さい!

 

(注意)

自ら居住するマンションを想定したマンションを念頭に置いた数値です。また、エレベータの数、立体駐車場の有無、仕上げ材や設備の仕様などによっても金額は異なってきますので、あくまでも目安です。

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