不動産投資の関心はどんな物件を購入するかからスタートしますが、保有すると今度は維持管理・入居者確保に移行します。
購入時の時の金利や修繕積立金・管理費や賃料から、時を経ると金利も変動します。
賃料も高くなる時もありますが、減少する場合も。
あまり関心のなかった修繕積立金がクローズアップされています。
新築分譲マンションの多くが、販売時に購入者の毎月の支払額を抑えるために、管理費や修繕積立金を低めに設定して購入しやすくしていると思われています。
でも、通常の住宅用の分譲マンションも含めて、長期にわたり建物の劣化を防ぎ、快適な居住環境を保つためには定期的な大規模修繕工事が必要です。
↑ 分譲マンションストック数の推移（国土交通省）
国土交通省「平成３０年マンション総合調査」によれば、大規模終戦計画に対して修繕積立金が確保されているマンションは３３．８％です。
不足していると回答しているのは、３４．８％、不明３１．４％です。
築後１０年、２０年と経つと具体的に大規模修繕工事の見積もりを業者から取ることになります。
特に現在のような建築費が高騰していると、アッと驚く工事費が要ることを知ることになります。
特に投資用マンションの場合は、自己居住用の分譲マンションよりも修繕積立金に対する意識が希薄な所有者が多いと思われます。
一時金で２００万円／戸を負担してくださいなんてことになったら大問題ですよね。（例えばの話ですが…）
修繕積立金の値上げは区分所有者等の過半数の賛成が必要です。
反対多数で値上げも出来ず、どんどん修繕積立金の不足額が膨らんでいけば、物件の資産価値がどんどん低下してしまいます。
怖いお話ですが、一棟マンションでも同様の問題は存在します。
区分所有の投資用マンションをお持ちの方も、頭の片隅に問題意識を持って置かれることをお勧めいたします。
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