コロナ禍でも株式投資やマンション投資は感心が高くて、その業界も景気はまずまずといったところです。

※でも、不動産業界全体が景気がイイかと言うと、実はそうでもないというのが実情ですが…その話はまた別の機会にします。

全国の消費生活センターに持ち込まれる相談や苦情は相変わらず多い。
例えば、２０２０年に寄せられた件数は１３８０件、その内６割が２０~３０代だということです。
朝日新聞の６月１日付朝刊には、サブリースだから収入が安定的に確保できると思っていたのに、ある日突然家賃が振り込まれない、サブリース業者（不動産業者）と連絡が取れなくなった、サブリース契約を解約したいと言うと２００万円の違約金をよこせと言われたなどの事例が載せられている。

また、現実の事例として、リフォーム工事をしたと請求されて支払っていたが、後で何もしていないことが分かったとか、長期間空室状態になったので、売却をする方がイイとアドバイスされて購入金額よりもかなり安く売却したのだが、実はそのストーリー全体が購入時から不動産業者によって予定されていた計画だったことが分かった。

あの手この手で不動産業界のことをよく知らない２０～３０代のネット世代の投資に関心を持っている人をはめようとする輩がうようよいるのです。

「私はこうして…成功した」とか言う成功体験の本や、オンラインセミナーで耳障りの良い話ばかり聞かされてその気にさせる業者など、軽いノリで不動産投資をするのは危険です。
２０~３０代の方は、バブル崩壊やリーマンショックなどの経験がありませんので、悪質な不動産業者にとっては恰好の餌食にみえるのでしょう。
不動産投資自体は確かにメリットもありますが、デメリットもあることを分かった上で、先ず良心的な不動産業者を見つける目を持ちましょう！！

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「大手」だから「安心」とは限らないという話

【諾成契約の話】

確かに、正式な契約を交わしていない段階でも、契約日まで合意しているのに他の買主が現れたからそっちにしたいなんてことがあれば、安心して契約できないですよね。

当事者の申し込みと承諾という合意の意思表示があれば契約は成立するという話をお聞きになったことがあると思います。
（「諾成契約」（だくせいけいやく）という）

法律上は不動産売買も「諾成契約」で成立するとされていますが、単に売買金額だけでなくて「手付金や決済金の金種」「決済日」「違約金の内容」「引き渡し条件」など諸々の決定事項などを決めないと現実的な売買契約は成立しません。

だから、不動産売買契約の成立は“書面”（売買契約書）の作成義務が宅建業法第３７条に定められているのです。

【プロとしての品格】

とすると、【事例】にあったS不動産販売が行った行為は、契約成立前なので問題はないとも言えますが、社会通念上は許される行為ではありません。

売主買主が契約合意した後に、違う客にそれ以上の金額で購入意思を取りつけ、そちらの商談を進めようとするなんてことは、「自分都合」以外のなにものでもありません。

宅建業者は宅建業法第３７条や第４７条により業務について誠実な対応を求められています。

・・・・・・・・・・・・・・・・・

■（宅建業法第３１条）業務処理の原則

宅地建物取引業者は、取引の関係者に対し、信義を旨とし、誠実にその業務を行わなければならない。

■（宅建業法第４７条２の３）

宅地建物取引業者等は、前二項に定めるもののほか、宅地建物取引業に係る契約の締結に関する行為又は申込みの撤回若しくは解除の妨げに関する行為であって、第３５条第１項第１４号イに規定する宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に欠けるものとして国土交通省令・内閣府令で定めるもの及びその他の宅地建物取引業者の相手方等の利益の保護に欠けるものとして国土交通省令で定めるものをしてはならない。

・・・・・・・・・・・・・・・・

【誰もが“半沢直樹”にはなれない】

単に自己の利益や、「買付証明書」や「売渡承諾書」が法的な拘束力がないと軽んじ、自分以外の関係者を翻弄するような行為は“行政処分”されることもあります。

名の通った大手仲介業者であっても、本当にバカなことをするものだと呆れてしまいます。

ただ、S不動産販売のまだ若い担当者の行為は、上司からの指示で止むを得ないということは理解できました。

勤め人の辛いところは、理不尽な指示でも従わなければならない時があるもので、わたしも経験があります。

誰もが“半沢直樹”にはなれませんが、「将来、ひとの上に立ったらこういうことをしない上司にならないとイケない」と伝えておきました…不動産業者もいろいろ、上司もいろいろであります！

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第３回目の緊急事態宣言下の真っ只中、１７日間で新型コロナ感染者数がどこまで抑えることができるのか、それにワクチン接種がいつどのように行われるのか、いつになったら落ち着いた日常生活に戻ることが出来るのか分からないことだらけです。

【売却予備軍の不動産が…】

大阪市中心部のキタ・ミナミの飲食向け店舗の空き室が目立ってきています。

あれから１年間、休業や時短の繰り返し、それに今回はアルコールの禁止があります。
オフィスもじわりと空が増えてきたようです。

新型コロナ禍で、約４割の人が年収減を実感している…そんな調査結果も明治安田生命が出しています。

テナントや入居者の収入源は、大家さんの収入減に早晩辿りつきます。

支援金や低利借入、リスケなどの影響で、売り物件不足が顕著で、逆に売却を考えている大家さんは、比較的思った金額で処分できる可能性は高いと言えます。

倒産件数は劇的に少ないみたいですが、実態経済は結構冷え込んでいますので、潜在的な倒産予備軍や廃業予備軍が密かに出番を待っているという気がしてなりません。

コロナ債務を抱えてしまった事業者にはそれほどの時間の猶予がありません。

大家さんが本当にしんどくなってくると、“売り物件”が増えてくる。

売却する不動産に限った事ではありませんが、おおかたの不動産には抵当権や根抵当権が設定されている。

抵当権は、土地や建物に設定してお金を借りて、全額を返済すれば抵当権は抹消手続きをします。

（注：抵当権は自動的には抹消されません。それに必ずしも、抵当権を登記上抹消しなくても構いませんが、後々のことを考えれば全額返済時にさっさと抹消することが最良だと思います。）

根抵当権は、設定後、極度額の範囲で何度でもお金の貸し借りが出来ますので、借入額がゼロになっても根抵当権は消滅しません。

【借入残高を確認／債務超過・隠れ債務】

売却する場合には、売買契約書に「決済引渡しまでに抵当権を抹消すること」が条件になっていますので、契約後どのくらいの期間おいて決済日を決めるのかは仲介業者が売主と買主の都合を聞いて調整します。

買主の都合で多いケースは、決済金を銀行から融資をしてくれる日です。

売主の都合で多いのは前述のように、抵当権を抹消できる日の場合であります。

通常は、今回の取引で買主が支払ってくれる売買代金で残債を返済して抵当権を抹消します。

これを「同時抹消」と言い、不動産売買では珍しくありません。

ただ、売主が本当にしんどい状態で、買主からの決済金だけでは売主の残債が一部残ってしまうこともあります。

残債を全額抹消できる現金が用意できない場合は、売主は別の物件に担保を設定してお金を借たり、他の財産を処分してお金を作るとか、場合によっては親戚から借り入れをしてでも、なんとか資金を搔き集めて抹消する手立てを講じなければなりません。

決済できなければ、違約金が発生したりする場合もありますが、元々資金繰りに窮している売主が違約金を支払うことは難しいので、買主としても迂闊に手付金を支払うことは避けたいですね。

このように売主も契約時にはどのくらいの準備期間を設けて決済に臨むのか考えて於かないといけません。

【抵当権抹消できないときの仲介業者の責任は…】

もし、抵当権や根抵当権の金額が取引金額よりも大きかったり、複数の抵当権が設定されていたりする場合は、要注意です。

仲介業者は売主に金融機関の残高証明を求めますし、登記簿に記載している他に借入金（高利貸し、個人的な借入金）がないかどうかを確認します。

仲介業者は、売買対象物件の権利関係や登記情報を説明し、聞き取り調査や金融機関の抹消手続きについて問題がないと確認している限りにおいて、売主が抵当権の抹消ができずに所有権移転（決済）が出来ないという売主の違約については、その責任を負うものではないとされています。

もちろん、買主に不利益になるようなことが分かっていたなら、仲介業者の責任はとても重いということは当然ですけど。

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コロナ禍なのに、日経平均株価が３０年半ぶりに３万円台を回復したことは、普通に考えて有り得ないことだと思った人が大多数じゃないでしょうか。
証券業界の人のご意見では、日経平均を構成する東証一部上場企業は自営業や中小企業に比べて、コロナ禍の痛みが少ないところが多く、過去最高の業績を上げた企業もあったりして、全く正常なマーケットなのだそうです。
「へ～そうななんだぁ」って感じですけども、野村証券やクレディ・スイスが巨額損失を出したなんてニュースもありましたし、どこかマネーゲーム風な感じは拭いきれません。

売り物件減少＋価格は高止まり！

株価のように不動産は上昇してはいませんが、（都心の商業地を例外として）下がってもいません。
今年の２月頃から大阪市内の不動産市況は急に冷え込んだように感じられます。
レインズの市場動向で見ても、大阪市内の登録物件は前年比では減少気味傾向、売り物件が少なくても成約状況は前年比でみても好調です。
結果として、購入希望者が検討できる物件情報は少なくなっています。

同様に事業用の不動産市場も、コロナ禍でも結構取引は行われていたのですが、新しく売りに出る物件が極端に少ないため、昨今は一部動きが止まったような状況になり、その上、不動産価格は『低金利＋金融緩和＋リスケ※』で高止まりしています。

いや、“高止まりさせられている”と言った方が正しいのかも知れません。

※「リスケ」は略語で、正しくは「リスケジュール(reschedule)」。金融機関への返済が苦しくなってきたときに、返済可能な計画に変更すること、先延ばしすることを指す言葉であります。

株価が下落すると不動産が動く？

コロナ禍が広がった２０２０年１回目の緊急事態宣言が発出された時は、不動産業界も仕事自体がストップ状態に陥りましたが、その後は回復基調が鮮明です。
とはいえ、先行きには不透明です。
コロナ禍で実体経済はやはりダメージを受けており、このまま不動産価格の高止が続いて安定した状況が続くとは考え難いと思います。

株価が下落するような状況や金利が上がることになれば、物件を売り急ぐ動きが出てくることも十分にあり得ます。
一方でワクチン接種が始まるなどコロナ禍の終息に向けた期待も広がっていますが、世の中が落ち着くまでは時間が必要でしょうから、当分の間はドキドキしながら過ごす日々が続きそうです。

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日本の「所有者不明土地」が問題になっています。
誰が所有者なのか分からない土地は、日本全体で約４１０万ｈａとされていて、九州よりも大きな面積だというから凄いことです。

不明の原因の７割が相続の起った後に相続人がそのままほったらかしているケースだとか。

不動産を取得しても、“登記”自体は義務ではありませんから。

都会でも昔なら未登記の土地にお目に掛かりましたが、未登記の建物は今でも時々出会うことがあります。

地方の土地は価格が低いし、利用するにも適当な方法が見つからない、子供は都会に行ったきり帰ることもない・・・等々の理由で、登記費用を負担してまで自分たちの名義にする必要性を感じないのでしょう。

所有者不明の原因の３割は、住所変更登記未了です。

管轄の役所では、１代目はまだそれでも所有者は特定出来ます。（戸籍などで確認したり、使用者を特定したりして）

でも、その所有者に相続が発生し、複数の名義に散らばり、空き家になって未使用になる状況だと、ドンドン誰のものか分からなくなりますし、固定資産税の徴収も出来なくなってしまいます。その上、公共工事の妨げ、上下水道などの老朽化による設備工事の妨げ、空き家で火災や犯罪が起ったりなどの問題にも。

■相続で不動産取得を知った日から３年以内に登記、名義変更をしないと１０万円以下の過料の対象になる。

尚、遺産分割がまとまらない場合、その内の１人が法務局に申告することにより、一旦、過料は免れます。

■個人・法人が住所変更した場合、住所変更登記が義務化され、２年以内に手続きしなければ５万円以下の過料の対象になる。

３月５日に不動産登記改正案を閣議決定して、国会で成立すれば、２０２３年度に施行される予定となっております。

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どこかのブログで、“成功した話よりも失敗した時の話の方が読者に受ける”というのを読んだことがありました。
確かに、成功談は自慢話みたいに思われたりしますし、失敗談は人間的な匂いがするような気がします。

一人前の営業マンや経営者の方であっても、若い頃には営業に不慣れだった時期があったはずです。最初からベテランなんて人はいないし、誰しも上司のアドバイスだとか、先輩の段取りやり方を見聞きして今日までやってこられたのではないでしょうか。

【失敗は成功の母】

営業慣れしていない時期には、会社の知名度に頼り過ぎたり、物件情報を次から次にお客さんに見せまくるようなこともあると思います。

最初は売主さんの物件の売却を任されることは少ないと思いますから、購入希望する方の要望を聞いて物件情報を集める仕事が多いでしょう。

希望条件に見合う物件情報を探してきて、見てもらうに努めます。

でも、ある日突然、他社からの持ち込まれた物件で決まってしまうことがあるものです。

ちなみに、どんな物件を購入されるのか教えてもらうと、自分が聞かされていた希望条件とは全く違うものだったりすることもあります。

他社の営業マンの方が本当の希望を聞き出す能力（？）、技術（？）、感性（？）が優れていたかも知れません。

また、買主と取引している銀行のから持ち込まれた物件だったりして購入を決定したのかも知れません。（その場合は、物件の良し悪しとは別の要因と考えていいでしょう。）

そういう残念な結果に終わった商談も決して無意味ではありませんよ。

商談が全て成約できるなんてことはそもそも有り得ないのですから。

こういう成就できなかった商談も”肥やし”になるはずだと考えるようにしています。

「失敗は成功の母」ですから。

【自分を飾らない】

営業マンとして数年経験した頃のサラリーマン時代のことです。

理由が分かりませんでしたが、会社の上司から行くように言われて、あるお客さんのところに訪問しました。

よく喋る飲食店経営している社長さんでしたが、２０社くらいの不動産業者に声を掛けて、ヨーイドンで業者を競わせようとしているヤナ感じの買主です。

ベテランの営業マンは、こういうお客さんには意欲が沸かないもので、だから上司がまだ青臭い私に行ってこいと言った意味が分かりました。

でも、私も特に忙しい仕事もないし、好きなようにやってみようと商売っ気なしでぶつかりました。

社長さんは昼間からお酒を飲む人でしたので、ランチタイムには一緒にお酒も飲みました。

夜にはご本人が行こうと言えば、ミナミの韓国クラブにも同行しました。

なにも成約するとか決まっていないのに、親戚の方を紹介してもらい先にそちらを成約しました。

結局、社長とは成約することになるのですが、今までとは違ったストーリーはその後の営業スタイルに影響しました。

お客さんは営業マンがどういう人物か見ているし、逆に営業マンもお客さんがどういう人なのか見ています。

だったら先にこちらから自分を出すことでお客さんも本音を出しやすくなるはずです。

今では自分を出すことに躊躇することは全くなくなり、妙な気負いや気兼ねすることもありませんので仕事はすごくやりやすくなりました。

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【今年の確定申告は未だ間に合います】

前年の１月１日から１２月３１日まで所得に対する税金などを計算して、税務署に申告するのが「確定申告」です。
「確定申告」をすることで、税金が戻せたり、支払う税金が少なくなる場合がありますので、税金に敏感な人は一生懸命に電卓を叩いて税金を取り戻そうと頑張ります。

所得税の「確定申告」の期間は、通常は２月１６日〜３月１５日迄ですが、２０２１年（令和３年）は、コロナ禍での「密」を避けるために、２月１６日（火）から４月１５日（木）までに「確定申告」するということになっています。

【確定申告は、税金のことを知るいい機会】

投資用のマンション、特に区分所有の分譲ワンルームなどを営業マンの巧みな話術に乗せられて購入した方の中には、確定申告をその営業マンに任せている人が結構いらっしゃるようです。なにかよく分からない経費が計上されていたり、実際よりも高額なリフォーム費が記載されていたりして収支が赤字になっていても、税金が戻ってくるから「まぁ～いいか！」って感じみたいです。

実は、「確定申告」って思っているほど複雑な計算もいりませんし、自分でやってみると所得控除や税額控除の意味、経費ってこういうものも参入できるなんてことが分かると、凄く役に立つものだということが実感できるものです。

特に、給与所得者（サラリーマン）の方は、源泉徴収制度にドップリと浸かってしまっていますので、納税意識は自営業者や会社の経営者に比べて希薄だと思います。

わたしも今から３５年位前のサラリーマン時代に投資用マンションや自宅として分譲マンションを購入してから「確定申告」するようになって、“税金“についてよく考えるようになりました。今では、自営していますので“税金”（所得税・市府民税・事業税・消費税）さえ無ければなんて素晴らしいのかと思ったりもします。（笑）
それに、税金は健康保険料などにも影響しますから、知っているのと知らないのとでは大きな差があります。
投資用マンションを所有されている方は、是非、ご自分で「確定申告」するようにしていただきたいものです。

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【離職・転職】

大雑把ですけど、全産業における離職率は１５％位らしいのですが、不動産業界のそれはそれより数％低いと言われています。
不動産の営業は厳しい世界だと思われているようですが、２０~３０年前とは違って今の世の中コンプライアンスの世界ですから、大手の不動産会社など営業職でも残業代が支給されるところもあるくらい緩いところもあるのです。
でも、中小零細では、離職なんて日常茶飯事でしょうから、そもそも率を計算するなんてことは不可能でしょうね。

昔ながらのテレアポ営業、飛込み営業を行っている会社は離職率が高くなりますが、それでも２０～３０年前の比ではないはずです。

昔も今も不動産業界は、同業他社に転職したり、独立したりする人も多い業界です。
転職や独立をされると、結果としてこ相談できる相手が増えることになりますので大歓迎です。

【信頼できる同業者】

今やネット社会で、誰でも簡単に不動産物件情報を見聞きすることが出来るようになっています。
でもその物件情報は、昔で言うところのチラシ情報と同じ撒き散らしている情報です。
賃貸物件や自宅用のマンション・建売住宅をお探しの方は、ネット検索は有益だと思いますが、事業用不動産はまた別ものですので情報発信と入手する方法は違うものです。

事業用不動産の売情報はエンドユーザーの目に触れる前に、不動産業界人は何らかのかたちでその物件を知る場合が結構あります。
その物件について所有者さんから売却する依頼を受けた業者が同業者に問題点について相談したり、近隣の実勢価格を調べたりすることもあります。
そういう時の相談相手は、口の軽い業者に相談したりすれば、あっという間に世間に広まってしましますから、信頼できる人や物事の道理をわきまえている人であります。
なかには、知らんふりをして直接所有者のところに出掛けるような“抜き”の業者もいますから、信用の置けない業者には怖くて相談なんてできません。

信頼できる同業者は、事業用不動産仲介業者にとって必要なことで、財産が増えたのと同じ意味があるのです。
やっぱり、イザと言う時に頼りになるのはいい友人や先輩だとつくづく思いますね。

【廃業・死亡】

不動産業はコロナ禍でも、比較的ダメージの少ない方の業種だと思います。
フランチャイズでやっている賃貸専門業者の店舗が突然なくなっていたなんてことはありますが、売買仲介の不動産業者で廃業したなんて、わたしの身近にはいないですね。
東京の知り合いに聞いても以前の営業実績と比べても大きく落ち込んだなんてなっていないと話していました。

先月、３０年来のお付き合いのある不動産業者のＭさんの奥さんから電話があり、Ｍが亡くなられたことをご報告頂きました。
昨年体調を崩されたときに、数年前に手術をして闘病生活を送りながら仕事を続けていたことはＭから聞かされていました。
その時に、電話口で「今度の宅建免許の更新をどうしようか迷っている」と弱気な感じで話していたので、だいぶん体調が悪いのだろうとは感じていましたが…またひとり、長いお付き合いのある戦友が居なくなってしまうことはとっても悲しくて、残念なことです。
６５歳にもなりますとこういう別れも徐々に増えてくるのも仕方のないことだと思いますが、ポッカリと心に穴が空いたような気持になります。

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賃貸マンションを借りる際、入居者が家賃保証会社と保証料を負担し、委託契約を締結して家主さんと賃貸借契約を結ぶのが極一般的になっていて、国土交通省の調査によると、家賃保証会社を利用する比率は約８割（昨年１０月調査）で前回（２０１８年調査）の約６割から大きく伸びている。

※店舗や倉庫などの事業用賃貸でも家賃保証会社を利用することは多くなりましたが、住居系に比べると比率は下がります。

家賃保証会社がこれほど普及する前は、親や友人に連帯保証人になってもらうことが当たり前だったわけです。
今でも連帯保証人がいれば、家賃保証会社はいらないと考えている家主さんもいらっしゃいますが、家主さんにとつて保証会社はメリットが大きいのは事実です。

また、客付する賃貸業者にとっても家賃保証会社の加入手続きをすると保証会社から（少額ながら）手数料を頂戴できるし、入居審査や滞納が発生した際の催促、焦げ付いた賃料の立替もタダで行ってくれることから、保証会社の利用を勧めるということは自然なことだと思います。

ただ、保証会社の利用に対しては賃借人の認知度は低く、尚且つ、現状では賃借人から保証会社をどこにするかは選べません。
そして、今後より一層高齢化が進み、収入が低い人が保証会社の入居審査に落ちるケースが増えることを危惧する意見もあるようです。

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森喜朗氏の女性蔑視問題の報道の陰に隠れてしまって、総務省幹部官僚の接待問題の取扱いが軽いような感じがします。

「菅総理の長男」が役人を接待漬にしていたから、国家公務員倫理法違反や贈収賄の疑いもあるとのこと・・・

こんな気になる釈明がありました。

「会食の出席者のなかに利害関係者はいないと思っていたので支払いはしなかった。」って？

そもそも高級官僚の方々は利害関係のない人から「接待」を受けることがあるのでしょうか？

わけがわからないし！

この問題が放送の許認可に係る総務省の幹部だから、各テレビ局も取り扱いが慎重になっていてニュースコメントも当り障りのないものになっていると言われています。

この問題も週刊文春だけが頼りなのでしょうか？

便宜を図ってもらうための「接待」って、民間の営業にはよくあることです。

「接待」ってお礼という意味もありますから、なにか成約した後で飲食やゴルフ、商品券などの形で感謝の気持ちを表すことはあります。

わたし自身も、そういうことはするようにしていますし、昨日も契約後に買主さんと昼からてっちりで一杯やっていました。

でも、事前に“賄賂っぽい”「接待」とかはやりませんね。

知り合いの不動産会社の社長さんで同業者とお酒を飲みに行くのが大好きな人がいますが、わたしはただ大勢でワーワーいって楽しむって感じの飲み会はあまり好きではありませんので、出来るだけ出席は控えるようにしています。

でも、いろいろな人と意思の疎通を図るということは大事なことですので、悪いことだとは思っていませんよ、個人の嗜好とか、生活スタイルの問題ですから。

コロナ禍ですから外で飲む機会は減りましたけれど、元々こじんまりとした飲み会の方が好きでしたので助かっています。

昨日のお酒は美味しかったなぁ～

やっぱり、「接待」は仕事終わらしてからにかぎります。

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