不動産ナマ知識/法人融資の裏技

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「1物件1法人1金融機関」というスキーム知っていますか?
そのスキームで、数年でナン十億円もの収益マンションなどを購入した人が居るとか。

勿論、その指南役は不動産業者が適任かもしれませんが、これは金融機関の内情とか、融資の仕組みを熟知した人が考えたスキームで、不動産業者だけでは難しいでしょうね。
まあ、それを謳い文句にして堂々と営業している不動産業者もいますので、いわゆる犯罪とは言い切れないのかもしれませんが。
金融機関から見て属性の高い人、お医者さんとか、年収数千万円とかの外資系サラリーマンがターゲットにされています。

まず、法人Aを新設して、一棟売り収益マンションAを購入するわけですが、金融機関Aに融資を申し込みます。
それとは別に、法人Bを新設して、別の一棟売り収益マンションBを購入するために、金融機関Bに融資を申し込みます。
同じやり方で、C,D、E・・・と続けます。

基本的に資金はすべて金融機関のフルローン(全額融資)を前提にしないと、いかに属性が高いといっても、手元資金を入れてしまうと、現金は減り続けますから・・・

フルローンは今年に入ってからは、金融機関の融資姿勢が以前より厳しくなっているので、難しくなっています。
それで、荒っぽい指南役であれば、二重契約なんて手を使ってフルローンに填め込むこともありそうです。

例)二重契約とは・・・取引価格1億円の(真の)売買契約書とは別に、1億2千万円の(偽の)売買契約書を作って金融機関に提出をして2千万円の現金を売主に渡したように見せ掛けて、1億円の融資を引っ張る策を仕掛ける。

新設する法人は決算書とか未だありませんから、金融機関は属性の高い人の年収や社会的ステータスを前提に融資をすることになります。
属性の良い購入者は融資を受ける法人の連帯保証人になりますが、各金融機関は他の金融機関の融資については知らされてないので、全体の融資金額については把握していないことになります。
(本当に各金融機関が知らないのかどうかは、グレーだと思いますが・・・)

複数の連帯保証人になっただけでは、信用保証会社のデータには載りませんから。

とは言っても、収益マンションは入居者の確保や日常の管理業務は必要ですから、不動産業者等の地道な仕事は他人任することになります。
でも、指南役や元々コンサルをしていた業者さんが、どこかに行ってしまったりすると、空室は増え始めて、建物の管理も疎かになり、物件の資産性は低下し始めます。

元々不動産投資より投資話自体に興味のあった買主さんは、実務で頼りにするところが無くなって右往左往することになってしまい、新聞などでは、自己破産や銀行取引停止など辛い目にあっておられるケースもあるとか。

不動産投資ブームに乗じて、エライコト考える人も居ますので、気~つけて下さい!

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