不動産人/大家さんにとっての賃貸契約の手続き、諸費用の話

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ここでは賃貸契約は「賃貸マンション」を念頭にお話したいと思います。

私はいわゆる“賃貸専門業者”ではないのですが、店舗や事務所・マンションなどの賃貸物件の契約をしています。

大型店舗の100~200坪、700坪超の店舗ビル一括取引をさせてもらったこともありますが、多いのはサラリーマン家主さんの所有物件(分譲貸しの区分マンション)が空室になった時に「退去の立会い→リフォーム→入居者募集→賃貸借契約締結→引渡し」という一連の作業を家主さんの立場で仲介業務をしています。

対象物件の家主さんが遠方の方で、大よそ全部任せてもらっているケースが殆どです。
勿論、最初は初対面ですが、何回かお世話していて信用を頂いた結果だと思い、有難いことです、感謝です。

賃貸契約の流れとしては、先に書いた通りですが賃貸業者さんが客付けしてくれて募集活動を止めます。
それから家賃保証会社の承認も下りて、契約日が決まってからキャンセルされるのが一番迷惑なことです。
契約前の申し込み時点では手付金を支払う必要はありませんので、損害(キャンセル料)を問うことも出来ないからです。

入居者は重要事項説明書の交付、説明の後に手付金を支払うのが教科書通りの金銭授受です。

賃貸業者さんからは、商談をまとめたいので早めの入金を急がせるケースが多いと思いますが、それ以前に賃貸業者さんに支払ったお金は「申し込み証拠金」でありますので、申し込みを撤回すればお金は戻ってきます。(←戻ってくるハズです)

入居者にとって気になるのは、契約時に必要な諸費用ですね。

賃貸契約に必要な初期費用ですが、支払う必要性が高いものは数項目あります。
では、各種内容を見ていきましょう。

賃貸契約に伴う主な初期費用

敷金

原状回復費用や家賃の滞納分の担保、退去時には原状回復にかかった金額がここから差し引かれる。

礼金

大家さんに支払われる費用(返金されない)。

前家賃

家賃は前払いなので、契約時に1ヶ月分支払う必要がある。

日割り家賃

月の途中で入居する際の、家賃精算金。

火災保険料

火災や水漏れなどのトラブルに備えて入る損害保険のこと。必ず入る必要がある。

仲介手数料

不動産仲介会社へ支払う報酬のこと。

家賃保証料

家賃保証会社を利用する際に支払う費用。最近では連帯保証人を立てずに、家賃保証会社を入れることが多い。

鍵交換

防犯上、鍵を新しくするための費用。

クリーニング費用

退去時に室内を清掃する負担金。

消臭抗菌費用

入居時に室内を消臭抗菌する費用。

その他にも、各賃貸業者独自の費用があると思いますが、はっきり言ってしまえば、賃貸業者さんの収入に寄与するだけのものもあるみたいに思います。

怪しい項目としては、「鍵交換」・・・鍵の交換を希望しない場合もありますし、そもそも鍵の交換って入居者が負担すべきものなのか?
「クリーニング費用」って通常損耗の場合でも必要なのか?
「消臭抗菌費用」ってそもそも何?アパマンが札幌の店で消臭スプレーのガスを抜いていた時に引火して爆発したことで有名になりました。

「広告費」は実質的な仲介手数料として認知されていますが、家主さんは仲介手数料以外に家賃の1~2ヶ月の「広告料」を負担するもので、入居者には費用の負担はありません。
でも大家さんがせっかく大きな負担をして賃貸仲介会社に依頼しても、賃貸仲介会社が独自に設けた初期費用によって、入居募集の妨げに成りかねないものであることを知っていただきたいものです。

お部屋をお探しの方は、初期費用の過多をすごく気にしているのですから・・・

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