不動産人/イールドギャップ

「イールド」って“利回り”、「ギャップ」は“すきま”とか”ずれ“のことです。

不動産業界でもの英語やカタカナの表現方法が多くなっていますが、「イールドギャップ」もそのひとつです。

イールドギャップ=表面利回りー借入れ金利

不動産購入をする場合、殆どの人、法人であっても、金融機関からの借入れを考えるのが普通です。
理由は、金融機関による担保価値を判断してもらうことにより、一定の安心感を得るということもありますでしょう。今だと、都銀で1~2%とか、地銀で2~3%、信金信組で3~4%くらいを目安にして、それ以下でもそれ以上でも借入先の与信・物件の融資評価額(担保価値)を含めての融資借入を考えないといけませんね。

また、手持ちの資金を使い融資を受けないと、その資金を他の運用に廻す事が出来なくなったりするからです。
金融機関からの借入金利が、投資する収益物件の利回りより低いとするなら、借りても損はないと思うから借入をして投資をするわけです。
それは、かつてバブル期に利回りが2%の収益物件に、借入金利8%で借りてでも融資を受けていた時代でも、最終的に購入価格が売却価格を大きく上回るだろうと思ったからの投資行動だったからです。
物件が高額であればあるほど、融資の必要性は高まりますので、バブル期の破綻が本体の金融機関まで及んだということでした。

私のお客さんで、サラリーマン家主の方が、いくつかの区分所有のマンションを当初は借入をして購入するのですが、その後その借入金は返済して無担保の状態で運用しておられます。
この場合、「イールドギャップ」=「表面利回り」です。

今年も1物件売却されたのですが、長い間所有されていたので、かつての購入金額より売却金額の方がかなり下回っていたのですが、毎年の収益が借入が無いのが貢献していて、結果として差引売却損を上回るトータルでの収益を得ることが出来ました。

勿論、そのまま借入していてもトータルでの収益は得られたのですが、借入比率の低い投資はいわゆるレバレッジ効果は無いけれど、結果として“儲け”が多くなることも知っておいて損はありません!

 

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