不動産ナマ知識/「私が売主です!」でも…本人かどうか確認する

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売主が真の所有者かどうか特定する?確認する?

当たり前過ぎて、そんなこと判りきったことだろうって思いますよね。

勿論、他人に成りすまして、人の土地を勝手に売ったり、買ったりするのは犯罪だとわかっていますが、でも例えば、相続物件の場合に相続人が3~4人で、1人だけと契約してもその他の人の相続分には契約の効力が及ばないので、こういう場合も、「真の売主」ではありませんから、この取引は完結できない可能性があります。

こういう複数の売主さんが合意して売却するなどの相続物件の売却はかなり手間隙が掛かります。
(注1)一人ひとりが納得できる条件でないと契約書にハンコをついていただけません。

全員が揃っている場面では、「そうだね」なんて言っている人が、個別にお話をしてみると「あの人に都合で・・・」なんて話が横道に逸れて、「だから嫌です」なんてことにも成りかねません。

相続物件でなくても、共有名義になっている不動産も同様です。

(注1)相続人:相続による移転登記前の場合

【確認書類】

■戸籍謄本・除籍謄本など、全相続人が確定できる書類

■遺産分割協議書もしくは遺言書の有無

【有効な契約】

■相続人全員と契約を結ぶ。

■相続による移転登記の完了をもって不動産を取得した人と契約を結ぶ。

他にも、売主が未成年者成年被後見人など、知らずに契約すると取り消される可能性があります。
代理人だという人「私が売主です!」と言っても、正式な委任状(注2)も持たずに現れる場合ならば、代理権がないので商談を進めてもその商談は無駄になります。

(注2)正式な委任状

売主本人の実印のある委任状で、当然、本人の印鑑照明書添付されたもの。代理人の権限の範囲を定めてある内容を確認することも重要です。

法人の場合も注意すべきことはあります。株式会社の場合、代表取締役以外の者と契約すると、契約に効力が及ばない場合があるので、必ず代表取締役と契約を結ぶ必要があります。

その他の団体・法人でも理事長・組合長・代表社員など権限のある者と契約する必要があります。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・   以前、こんなことがありました。一棟のマンションを売ることにした高齢のお父さんが売却をするのに知り合いの不動産業者の方と進めていて、丁度、私の知り合いが収益マンションを購入する意思があったので物件を紹介したところ、話がトントン拍子に進んで契約することとなりました。物件の所有者はご本人とご長男の持分が少しで、取引の時にはご長男も同席することにしていたのですが、悪いことにその日が大雪になり、ご長男が長野県から来れなくなったわけです。
売主の片方が来れないので、司法書士の先生も本人確認が出来ないということで延期しようということになりましたが、お父さんが「大丈夫です。息子も同意しているので今日取引を済ませたい…」と主張し始めました。
売主側の不動産仲介業者も「大丈夫です」と言うのですが、些か無責任な感じの発言としか感じられません。(早く済ませたいだけの理由に、腹も立ちましたけど)
その後、司法書士さんと息子さんが電話とFAXで、いろいろやり取りをしてもらって間違いないという判断が出来たので、取引は無地終了出来ました。
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犯罪収益移転防止法

(平成20年3月1日施行:平成28年10月1日一部改正)

いわゆる「マネー・ロンダリング(資金洗浄)」対策として、宅建業者は一定の義務を課せられる「特定事業者」注3)のひとつとなっています。

(注3)特定事業者

仕事上、本人確認義務を課すのが妥当と考えられる業種・・・金融機関等、ファイナンスリース事業者、クレジットカード事業者、宝石・貴金属等取扱事業者、郵便物受取サービス業者、電話受付代行業者、電話転送サービス事業者、弁護士・弁護士法人、司法書士・司法書士法人、行政書士・行政書士法人、公認会計士・監査法人、税理士・税理士法人、そして宅地建物取引業者をいいます。

宅建業者は、不動産売買や仲介を行なう場合、取引に係る当事者の①本人確認をすること②その記録を7年間保存すること③疑わしい取引の届出をすることの3つの義務が課されることになりました。

本人確認は、職業を聞くことと基本的に顔写真付の身分証明書にて確認し、取引を行なう目的(買い替え、相続対策、投資など)を行なうことになっています。

また、不動産売買における疑わしい取引としては、短期間に複数の土地建物に現金で支払いを行うこと、また高額であることなど。売買契約の締結が、架空名義や他人の名義で行なわれた疑義が生じた場合。契約書としての法人が、実体のないもの疑い、必要書類を契約者の住所以外に送付することを希望するなどが、疑わしい参考事例として挙げられています。(国土交通省)

また、スルガ銀行の問題でもあったような、公務員やサラリーマンがその収入に見合わない高額な物件を購入することも疑わしい事例となって、「マネー・ロンダリング」を防止するのに協力することになっております。

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