不動産ナマ知識/仲介手数料の話

仲介手数料は売主・買主・貸主・借主の皆さんにとって気になるものですが、不動産仲介業者の“生活の糧”そのものでもありとっても重要なものです。
信じられない話ですが、収益ビルを買いたいということでお会いしたある買主様に「私は(仲介)手数料はお支払いしませんので、そのつもりで良い物件を紹介して下さい!」って言われたことがあります。
「それでは私共(仲介業者)は何処から報酬をいただけるのですか?」とお聞きしましたが、 お答えは「売主から貰えばいいじゃないか…」と。
「えっ?・・・・」(唖然、言葉もでない・・・) すごい人いるものです。

【  賃貸契約の場合】

宅建業法によると『家賃の1ヶ月以内』相当額(注1)がその報酬と決められているのですが、現実には名目はいろいろありますが、それ以上に実質的手数料が発生しているケースが多いのです。
大企業の所有する大型ビルや入居者がどうしても入りたいような人気エリアの物件は、宅建業法の規定に沿って仲介手数料が支払われていることが多いと思われますが、それは競争力のある物件だから許される事で、小規模の物件や通常の賃貸マンションは、宅建業法通りの報酬では仲介業者の協力が得られ難く空室状態が長引くことが考えられるので、正規の仲介手数料とは別の費用を発生させてでも早期の客付けを不動産業者に依頼しているのが実情です。

不動産業界としては、現行の“賃貸手数料”の持つ課題はとても大きいと思います。

注1  『家賃の1ヶ月以内』相当額

不動産業者でも勘違いしている場合が多いのですが、この『家賃の1ヶ月』相当額は「貸主」と「借主」からの支払い額の合計だということです。
その意味で「借主からの手数料が半額」とか「…手数料はいただきません」とか言うキャチフレーズは別に驚くに値しませんが、「貸主さまも手数料は半額」とか「…いただきません」でなければ手数料の合計が『家賃の1ヶ月以内』相当額にはなりません。

ただし、貸主の依頼により行なう広告費・(遠隔地の物件等の)調査費用・宿泊費・交通費などについては別に請求できることも確かですので、全てが問題だとは言い切れませんが。

【 売買契約の場合】

売買の場合は賃貸と比べて分かりやすいと思います。

物件価格200万円以下 物件価格の5%
  〃 200万円超~400万円以下  〃   4%
  〃 400万円超  〃   3%

※仲介手数料は消費税の対象になります。

この計算式から算出された金額を売主・買主双方から支払われることになります。

よく、“3%+6万円”の“6万円”って何だと聞かれますが、200万円の5%=10万円、~400万円の4%=8万円の合計18万円と、1~400万円の3%=12万円の差額6万円の金額です。
ただ、この金額は手数料の上限とされているので売主・買主は不動産業者に対して手数料を値交渉することができます。
冒頭の強烈な買主様のような人は殆どいらっしゃらないと思いけれど,不動産業者も手数料を支払って頂けない買主様には良質の物件情報は提供しないでしょうから、少なくとも常識の範囲で手数料を払う姿勢はお持ち頂きたいものです。
仲介手数料についてはいろんなエピソードや苦労話がありますが,ここは「同じ物件情報を複数の仲介業者から得た場合」と「支払時期」について取上げることにします。
同じ物件が別々の不動産業者から提供されることはよくあることですが、不動産取引に不馴れな方が対応を間違うと大きなトラブルになります。
プロでしたら、基本的に先着順に話しを進めていくことで、どうも商談がまとまらないとか、仲介業者の対応に納得ができない場合など、明らかに話が暗礁に乗り上げたことが明白であれば後順位の仲介業者に依頼し直すこともあります。
この場合では、先の仲介業者にハッキリ断りを入れておくことが大事です。
買主さんがプロじゃない場合、後で同じ物件情報を持って来た仲介業者の話しに乗ってしまうとか、同時並行して話しを進める人なんかも稀にいらっしゃいます。
後々商談が成立して蓋を開けてみると、先に情報を持ってきた業者が“抜かれた”ことになり、その業者から正規の仲介手数料を請求されることもあります。
そんな場合は自分自信で蒔いた種ですが,気分は悪いでしょうし、もめることになりますので、不動産情報は筋の通った方法で、順序立てて商談をすすめて下さい。

仲介手数料の支払は取引終了時(=決裁時)に行なわれることが殆どです。
よく契約時50%、決裁時50%と分けて仲介手数料を受け取る不動産業者もおりますが,それはその不動産業者の決めたルールであって特に法的に決まったものではありません。

ただ、仲介手数料の請求権は契約時点で発生しますので、別に決裁まで待たなくても問題はありません。
ただ、不動産取引は決済・引渡しまで完了して成就できるものですから、不動産業者としては決裁・引渡しが終わってから仲介手数料を頂くのが正解だと思います。
以前のことですが,台湾の法人さんにビル用地を購入してもらった時に、法務局で登記簿謄本が出来て所有者として名前が確認出来るまで、暫く仲介手数料の受領を保留したこともありました。
その時は、外国の方特有の慎重さだと納得して同意したのですが、そんなケースはイレギュラー中のイレギュラーで普通はそんなのはありえませんので、皆さんは決裁時には支払を済ませて下さい。