【非対面営業の普及】

コロナの感染者数もドンドン増加してきて、ここまできたら第２波って感じですよね。

第１波の時のような自粛で引きこもるようなことはなさそうですが、不要不急の外出は止めて下さいということになります。

そのため、「非対面営業」が普及しています。

移動時間、交通費も節約できますし、コストを抑えて、大きな効果がある。

小人数でも成果を上げることが出来るなど、

今ではネットで何でも買えるし、商品の説明もチャットやホームページ、電話応対などで会って話さなくても可能です。

簡単に言えば、聞かれたことに答えるということでしょう。

【不動産業界も変化しています】

もともと不動産業の仕事は「対面」するのが当たり前の「時代遅れのアナログ社会」でしたが、ネットやメールなどのお陰で出来るだけ対面する機会は随分と減ってきました。

でも、対面をしないで不動産業者とお客様が出来ることと、出来ないことがあります。

電化製品やその他単品の商品と同じような感覚で取引が成立する「賃貸マンション」や「中古マンション」などは、なんとかなる部分が多いと思いますが、５００坪とか１０００坪あるような売り土地、またはその利用方法について所有者と不動産業者が相談や協議する場を電話やメールで行えるのは資料の授受、いわゆる報告程度のやりとりであって、相手の考えや心配事を一緒に考えようとするならば、相対して時間を掛けて話し込み必要は不可欠だと考えます。

物件を案内するのも不動産の仕事のひとつです。

賃貸物件などは、ネット上で現地に居るような画像のあるサイトもありますし、大阪市内の投資用マンションを東京の方が購入を検討する際に、資料をメール等で手に入れて投資効果を判断するなんてことも昨今珍しいことではありません。

でもそのような場合でも、一度は現地に足を運んでおくことはとても大事なことです。

私どもでもgooglemapやストリートヴュ―で物件を見ますが、商談が進めば現地に行って生の状態を見ます。

写真や画像と全く違った印象を持つ場合も少なくありません。

最も大事なことは、相談相手（不動産業者）の人柄や態度、安心できる人物かどうかは対面しないと分からないということです。

随分昔のことですが、ホームページを見たという男性から『１０００万円あるので、なにか良い投資用の物件を紹介して欲しい…』と電話がありました。

話をお聞きすると、電話をすればホイホイといろいろな物件を『どうぞ、どうぞ』と送ってくれると思っておられる様子が感じられました。

確かに、そういう業者さんもおられるでしょうが、でもなにか勘違いされているという感じでしたね。

【対面営業で信頼と安心を得る】

不動産の購入や売却は、電化製品や車のそれとは違います。

不動産は“同じものが二つとない”世界です。

隣の同じ間取りの部屋であっても微妙に日当たりも違いますし、所有者の状態も違います。賃借人がいれば、その賃貸契約の内容も異なります。

不動産は、そのような個々の違いを知ること重要になることが多いものです。

不動産取引には、少なくとも相互に信頼関係や安心感を得られるような「面談」「対面」を経験しておくことがとても大事だと思い、わたしは

そこが面白いところだと思ってこの仕事をしています。

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コロナ患者を受け入れると一般患者の減少で、多くの病院で経営が苦しくなっているらしい。
全国１３３の大学病院の赤字は４，５月だけで３１３億円だとか。

職員のボーナスも大幅な減額や減少があるようです。
思い起こせば、アベノマスクの当初予算は４６６億円でした。その後、何故か大幅な圧縮がなされて２６０億円くらいに収まったようですが、マスク配るくらいなら、病院の赤字を助ける方がよっぽど国民の納得が得られるでしょうに。

今日から「GO TOキャンペーン」が始まりますが、１兆３５００億円の予算で観光やホテル・交通機関などの経済の落ち込みを支援するのですが、すったもんだの末にキャンセル料も国が負担するという無駄なお金の使い方の典型です。

悪いけど、商売感覚の乏しい役所の方や、政治家の発想では、効果的なお金の使い方は出来ないと改めて思い知らされました。

厄介や新型コロナではありますが、いろいろなことを教えてくれるという効果はあると思います。

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東京ではコロナ感染者が２００人超となる日が続いて、第２波の到来かと心穏やかではありません。大阪市でも通天閣が注意喚起となる黄色に点灯していて、やっと人通りも増えてきた繁華街のお店も「も～堪忍して欲しいなぁ」という心境であります。

営業自粛や不要不急の外出を避けて、やっと元の生活に戻りつつある中で、ホッとする気持ちはよく分かりますが、『辛抱できない時にするのが辛抱』という言葉通リでこれからが正念場なんでしょうね。

大好きなプロ野球も無観客試合から、５０００人までの入場制限をかけての観戦ができるようになりました。
テレビで見ていると、ひとりひとりの間隔がかなりあるものの、手拍子や拍手の応援が凄く新鮮で、且つ、いつもの鳴り物の騒音がない分、選手の声やバットとボールがあたる音が凄く心地好いですね。

ネット上でも叩かれていましたが、甲子園球場の阪神・ヤクルト戦で大声を出していた観客に審判が注意する一幕があったとか。
その前の阪神・横浜戦をテレビで見ていたのですが、同じような大声を出している観客の声が必要以上に煩くて、音を消して映像だけでテレビ観戦してしまいました。

大ひんしゅくで、ほんとうに大迷惑な人ですよ。

もうコロナは収束したと勘違いしているのなら、そうではないということを教えてあげることは必要ですね。

そうそう、「GO　TO　キャンペーン」って本当にやるのでしょうか？

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コロナでマスクを着けて出かける習慣が定着していますが、わたしはついつい朝に玄関を出てからマスクを忘れていることに気が付きます。
家に戻ってマスクを探すときもありますが、面倒だと思ったらカバンに袋に入った予備のマスクを使うようにしています。

『備えあれば憂いなし』って感じでしょうか！

コロナ禍の中、借入支援が行きわたっています。
新型コロナの影響で経済を支えようと政府が打ち出した、実質無利子（３年間）・無担保融資。リーマンショックの時にもなかった特例措置で、中小零細企業の資金繰りを支えているのです。

貸し手の金融機関にも、メリットがあるらしくて融資を実行すると自治体から一定の利子がその金融機関に振り込まれる制度だとか。
また、日銀に預けている当座預金残高の一部に０．１％の利息もつけてくれるという。
それに加えて、もし焦げ付いた時には信用保証協会が最大１００％保証してくれるというから、金融機関にとってもリスク回避と旨味がある融資制度になっていると言われています。

株価も戻り、不動産価格も意外なほど堅調なのは、市中にお金が大量に供給されているからで、そのお陰で資金ショートすることなく延命している事業者さんも多いのでしょう。
勿論、コロナ禍で実体経済は間違いなく悪いわけだから金融支援は必要だと思いますが、いつかお金の流れは変わるはずです。
幸いにしてコロナの第２波が来なかったとしても、長期的な人口減少の流れはなにも変わっていないし、雇用が不安定になったことも事実ですから、外国人旅行者は直ぐには戻ってこないだろうし、近い将来直面する課題は重い・・・と悲観的な意見ばかりを言うつもりはありませんが、正直なところ金融緩和の“反動”が怖いなって思っています。

コロナ禍で改めて認識をしたのが、レジ系の収益物件です。
レジは「レジデンシャル」（住居用）の意味です。
平易に言えば、賃貸マンションということになりますが、店舗やオフィスに比べて退去数も少ないし、賃料等の減額交渉も少なかったということです。
レジ系は、今回のような景気変動にも強く安定的な強みを持っていることを教えてくれました。

コロナウィルスはかなり手強い相手です。今後もしも、感染の第２波が到来し、実態経済の回復基調にストップを掛けるようなことになれば、果たして最初に講じた手法と同じようなことが出来るのだろうか？
先が見えない状況下で、プロであれば兎も角も、一般的には危険を顧みずに高額で高収益の物件を購入することには慎重に成らざるを得ないと思います。

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毎年のことですが、国税庁が今年の１月１日を評価基準として路線価を発表しました。（７月１日）「阪急梅田本店」前は、１平方メートル当たり２１６０万円と前年より３５％上昇しました。

もちろん、新型コロナの騒動前の評価ですから実態とは懸け離れているわけですが、バブル経済崩壊の時や、リーマンショックの時も急激な経済変動が起こった時も同じようにいわゆる時価とは大きく乖離が起こりますが、この時間差によるズレは路線価の宿命です。
路線価は相続が起こった時の不動産価格を把握するのが第一の目的ですから、１月１日以降にお亡くなりになったかた方は、この評価額を相続財産として相続税を支払うということを計算します。
ただ、国税庁もさすがにそれが通るとは思っていないらしくて、コロナによる急激な経済の落ち込みを考慮したうえで、路線価を減額修正できる措置を考えているそうです。

路線価は、金融機関も一般の融資をする際のひとつの指標としているので、そうなると担保価値を査定する時の金額は低めになる、つまり厳し目ということになるはずです。
まったく景気の先行きは誠に不透明であります。

国税庁ＨＰ（路線価）

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６月２４日、東京では新たに５５人の感染が確認されました。
「夜の街」だけなく、職場内でクラスターが発生しているとみられています。　５０人を超えたのは大型連休中の５月５日以来で、緊急事態宣言の解除後、最も多い数値となり、小池都知事も驚いたという。　

５５人のうち１２人は、ホストクラブなどの集団検査で判明し、人材派遣会社の「職場内クラスター」の濃厚接触者が８人。　
この職場の仕事内容はデスクワークに近い仕事だそうです。
ここで２３日までに７人の感染が判明していて、２４日に新たに８人が追加されたケースだというから大変厄介です。

プロ野球が開幕するというので、阪神巨人戦をスポーツバーで観戦しようと出掛けました。たくさんのタイガースファンが押し掛けているはずと思って行ったのですが、店内は閑散とした状況で拍子抜けしてしまいました。
今週の月曜日には数ヶ月ぶりに北新地に呑みに出掛けました。
６月１日から通常通リに営業していると聞いておりましたので、それからもう３週間経っているので少なく見積もっても５０％くらい復活しているだろうと予想しておりましたが、意外なほど来店者は少なくて“新型コロナ”の影響の大きさを実感してしまいました。

現在、各種給付金や緊急融資などで世間ではお金が大量に行き渡り始めて、倒産や廃業が食止められてるという良い効果の一方で、多くの事業者がその金を運用資金や投資に回しているという話も聞こえてきました。

コロナ対策で、各国が財政支出のオンパレードです。
それでも、今年の景気は大幅なマイナス予想となっています。
このまま、この金融緩和が株価を押し上げ、不動産だけでなく各種の物価を支えていることになるとどうなるのでしょうか？
意図して創られたバブル・・・どういう反動が起こるのか、だれにも分かりません。

【気になる言葉】　　マーシャルのＫ

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コロナ禍の経済状況は誠に不透明ですが、どうやら第一波が収束したということで、ボチボチもとの日常生活にもどりつつあります。
３～５月の間、時間が止まっていた状態でしたから、不動産取引どころではなかったというのが普通だと思います。

ところが、サラリーマン投資家さんを相手に投資用マンション（主に区分所有）を販売している不動産業者は、そのコロナ禍の間も相変わらず元気だったようです。
私どもは仲介専門で営業しておりますので、投資用マンションを買い取って転売する不動産業者さんとは買主の立場か、売主の立場でお付き合いすることになるのですが、コロナ禍の最中でも物件をせっせと仕入れしておられたようです。
事業主とは言え、区分の投資用マンションの所有者さんは、いわゆる素人さんですのでプロの不動産業者の感覚とは違います。
当方のお客様が所有している投資用マンションを売却されることになり、昨年秋に５戸、今年２月に８戸の仲介をして、コロナ禍の最中に決済を済ませました。
東京のお客様の物件は１０年近く、岡山のお客様の物件は３年位いろいろなご相談にのりつつ、物件管理（入居者からの問い合わせや、入退去の立ち合いや募集、リフォームの程度を診断、業者の手配など）（注）をさせて頂いておりましたので、一抹の寂しさも感じながらの仲介業務でした。
お客様からも「売ってしまうと、野澤さんとのやり取りがなくなるのは寂しい」とおっしゃっていただき、本当に有難いことだと感激した次第です。

（注）投資用分譲マンションの管理業務って専融部分の管理ですから、日常的に用事があるわけではありません。私どもはひとりで仕事しており、通常は一棟売マンションやビル、事業用地の仲介業務を生業として営業しておりますので、投資用分譲マンションの管理業務であれば、３０～４０戸をこなすのは、特に費用を必要としないでも大丈夫です。但し、実費として費用が発生する場合は事前にお伝えしてから着手することはあります。ご相談は随時うけたまわりますので、お気軽にお問合わせ下さい。）

実際に売りに出してみて、少し驚いたのは、エンドユーザーの希望購入価格より、プロの買取業者さんの購入希望金額の方が高いケースが続いたことです。投資用マンション市場の需給バランスが偏っている状況を感じさせるものでした。

サラリーマン家主さんの場合は不動産投資はあくまで副業ですので、時間的な制約もありますし、遠隔地にある物件の管理は地元の不動産業者さんに頼りっきりになる方が圧倒的となっています。
私どものお客様も、それぞれ関東地方や北陸・中国四国地方など所有物件のある大阪以外にお住まいになっていたわけで、物件の状況については私からの連絡や報告がほぼ全てです。
もしも私が悪意をもって管理や売却などの仕事をしていたら、売主（＝所有者）さんに多大な不利益を与えることになったはずです。
不動産管理業者の中にはそういう輩（やから）が多いのも現実なのです。

今回売却させて頂いた物件をお預かりした際も、前に管理していた業者さんがしてもいなリフォーム代を請求したり、入居者からのクレームや要求に対処することなく、ホッタラカシにしていた状態から引き継ましたので、同じ業界にいる私でもこういういい加減なのがいるんだと驚いたものです。
投資用マンションを購入しようとしている方の多くは、営業マンを信用してローンを組み、管理を任せて、人によっては「確定申告」まで手伝ってもらうなんて、全てを任せてしまうなんてことも・・・こういう不動産投資家が一番危ないのです。
結局、肝心なところは業者に取られてしまって、逆に空室リスクや余分な管理料や手数料を負担して、挙句の果てに上手く運用できないからということで、その業者に言われるままに安く売却してしまうなんてこともよくあるパターンです。

世の中、良い人ばかりではないことは分かっているはずなのに、不動産投資となるとなぜかそういう被害にあう人が多いのは残念なことです。
悪意の「不動産投資」商法にはお気をつけ下さい！

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１月１７日に２万４１１６円だった株価が新型コロナの感染騒動で大幅に下落し、３月１９日で日経平均で１万６３５８円台でした。
私の周りでも、景気の先行きを心配しながらも「１万４～５０００円台」になれば株式に投資を考えていた人もいましたし、実は私もそういう考えをもっていた一人でした。。

ところが、そんな株式市場は今６月には２万３０００円台まで回復して、各方面で実体経済の景況感が最悪の数値を示しているのに、なぜか株価だけは元気な数字が独り歩きしているようです。

よく株価は半年後の景気を織り込むとも言われていますが、今の株価は日銀がドンドン株式市場にお金を注ぎ込んで作られているのでしょう。
景気や企業業績の見通しなど関係なしに、株価だけが上がるというのならば、もはや市場とは呼べないのではないかも知れません。
日本ならずとも、世界中にあふれたお金は消費に回らずに、株式市場に流れ込んでいるのなら、日銀の動きと同じように株を買えばいいのでしょう。
株価を作る大きな要素が中央銀行のマネー供給の多寡だというのならそれも仕方ないかも知れませんが、なにか不自然で不健全に思えます。

昨日、同業者の人と軽い商談をしていた時に、「このまま景気が悪くなっても、不動産の価格はあまり下がらないかも知れませんね」という言葉がありました。
企業倒産が増えて、消費が伸び悩んでも、不動産の価格はしっかりと踏み止まるなんてことがあるのでしょうか？
株式市場のV字回復を見ていると、不動産価格も意外としっかりしたままで推移していく可能性もありそうだと感じましたが、こうしている間にコロナ二次感染を不安視して米国の株式市場の値下がりが始まり、日本の市場も７００円近く下がりました。
結局は、実体の伴わない作為的な相場はいつまでもは続かないということでしょうね。
本当に先行きが見通せない不安定な状態が続きます。

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大阪の老舗「づぼらや」が９月１５日で閉店するという。
大正９年創業というから、１００年の歴史があることになります。
今回の閉店のきっかけは、新型コロナも大きいということです。

大阪鍋物語（関西・大阪２１世紀協会）を読んでみると、元々は阿倍野の定食屋さんだったらしく、昭和２２年に大阪市条例でフグを食べることが出来るようになって、いまの「てっちり」ではなくて、「ふぐ汁」なる格好でスタートしていたということです。
「てっちり」が生まれたのは昭和３０年ころかららしいので、比較的歴史は浅いのだという事を知りました。

大阪人の好きな昆布で出汁を取る水炊き、ポン酢、それに大きなふぐの提灯看板。

「づぼらや」さんの閉店は、単に一料理店の廃業というより、大阪の文化の消失って感じです。
はりはり鍋の「徳家」さん、道頓堀の「くいだおれ」など名物店がなくなっていくのは、誠に切ない気持ちです。

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新型コロナで日本国中が大混乱ですが、日頃何気なく見過ごしていたようなことや判り難かったことがハッキリとするものですね。

自粛することで、近い将来の人口減少で起こることが感じられたし、マイナンバーがいかに中途半端ものなのかも分かりました。
各種の給付金や補助金の段取りの悪さで役所仕事がものすごくアナログで遅いことも明らかになりましたし、ＩＴ担当大臣がハンコ議連の会長だなんてブラックユーモアの極み話もありました。
いろいろなことがあり過ぎて、どこをどうしたらいいのか分かりませんが、兎に角、国の経済対策が大事です。
感染拡大の影響を受けた中小企業に最大２００万円を支払う給付金事業に７６９億円手続き業務を受注した一般社団法人が２０億円を「中抜き」して、大半の業務を電通に再委託しているという問題が国会で取り上げられています。
たぶん、意図的に作られた「幽霊会社」とか「トンネル会社」なんでしょうね。

「中抜き」は不動産の取引にも登場しますよ。
大手でなくても仲介手数料を身内の不動産業者に落とすなんてことはよくあることですし、”中間省略の売買契約”なんかも「中抜き」に近いものです。
一概に悪いことだとは思いませんが、我々のような仲介を本業にしている不動産業者からすれば嬉しくはないですね。

経済産業省や天下の電通、人材派遣の大手パソナ、大日本印刷などコンプライアンスにうるさそうな大企業が釣るんで「中抜き」をやっているとなると情けない限りです。

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