不動産ナマ知識/売買取引の習慣、大阪と東京の違い

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※関西・関東では範囲が広すぎるので,ここでは解り易さを優先し「大阪と東京」と表現します。

大阪では、相手のことを「自分」と呼び、「アホ」と言われても不愉快な気持にはならないけど、「バカ」と言われると腹が立つ。

お笑いの世界では東京でも大阪弁がかなり浸透していますが,不動産取引の世界では逆に大阪に東京方式の考え方が入り込んできております。
東京では大阪よりもマーケットの規模が大きくて、且つ、金融の世界では世界の中心でもありますので、不動産でも圧倒的な強さを保持しています。
聞けば、東京でそれなりの立地であれば、利回りも表面3~4%確保出来る物件を購入することは至難の技だそうです。
外資系のファンドが日本に来た頃から、大阪方面にも進出し東京方式の取引が増えたのです。
今回は、数ある不動産取引の中でも特に“収益物件取引”に伴う大阪・東京の習慣の違い、≪★保証金・敷金の取り扱い≫≪★税負担の按分方法の相違≫について整理してみました。

★保証金・敷金の取り扱い

■   収益物件で賃借人(入居者)付の物件は、売買する物件の所有権等の移転に伴い、賃借人の方との契約も旧所有者から買主(新所有者)に継承する手続を行ないます。
その際、元々賃借人が旧所有者に敷金や、保証金を支払っているのですが、その賃借人の退去時には敷引・ 解約引きや、保証金の償却などを差引かれた後の金額を返還してもらいます。
物件自体の所有者が売買によって変わるので、新所有者は所有権移転後に賃借人が退去した場合は、「返還金」を支払う事になります。

例)取引金額 1億円 保証金600万円(内350万円解約引き)

上記例の物件を東京方式(保証金返還方式)と称する方法ですると、1億円の物件取引を行ない、その時に売主は将来賃借人に返す予定の250万円(注1)を買主に引き渡します。(※保証金600万円ごと引き渡すケースもある。)

(注1→ 保証金600万円-解約引350万円=返還債務分250万円)

同じく、大阪で1億円の物件購入をした場合、“持回り”(返還債務負担)と言って、買主は購入後の退去者に対してその都度返還金を自らの負担で支払うのが一般的です。
取引金額が同じであれば東京方式の買主は“お徳”に決まっていますが、大阪の収益物件を購入する場合はその取り扱い習慣を理解した上で、検討・交渉しなければなりません。

★税負担の按分方法

■   同じく上記例にある収益物件の取引が11月1日決裁とします。
今回の売主が1月1日時点の所有者であるとすると、1年分の固定資産税・都市計画税の支払をすることになります。
仲介業者は、所有権の移転の日でその年間の税額を売主と買主に按分する作業をします。

大阪では下表のように年度初めの4月1日から10月末が旧所有者の、新所有者は所有権移転日から来年の3月末までを負担するように計算しますが、東京では1月1日から12月31日迄を1年間として案分するケースが多いようです。

例)11月1日決裁の場合で、固定資産税・都市計画税が年額80万円とします。

大阪の場合

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2

売主負担分:467,760円 【4/1~10/31214日分】

買主負担分:332,240円 【11/1~翌年3/31152日分】

東京の場合

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2

売主負担分:666,667円 【1/110/31305日分】

買主負担分:133,333円 【11/1~12/3161日分】

他にも色々商習慣の違いは各地域によってあると思いますので、プロでもその都度気をつけて確認していかないといけないものです。

事業用不動産の売却や購入、お困りの問題などお問合せ・ご相談は、お気軽にご連絡ください。

06-6360-9791

nozawa@minamimorimachi.jp

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