パーキング投資が好きな方もいます！

不動産投資として先ず頭に浮かぶのは、ビルやマンション、区分所有の投資用マンションが先ず頭に浮かぶのですが、パーキング（駐車場）に興味を持っておられる方もいらっしゃいます。
私の知っているAさんは、大きなターミナル駅などではなく、普通電車しか止まらないような駅の近くで３０～５０坪位の土地を購入して複数のパーキング投資を行っておられました。

元々パーキングの収益率は低いので借り入れをしてまですると採算に合いません。

だから、購入はすべて現金です。
購入するとパーキング業者さんに一括して土地を貸し、毎月定額の賃料をいただくという方法です。
たぶん、固定資産税を払ってしまうと数パーセントの利回りでしょうから、銀行に預けているよりは、ずっとましだと割り切っておられる風です。

節税効果は低いかも…

パーキングは、平面タイプだと「更地」と同じ固定資産税や相続税が掛かります。

ちなみに、上記のようなパーキング用に専門業者に土地を賃貸するのは、「事業税」（地方税法）の課税対象になるのかという裁判が東京高裁であって、その土地所有者は駐車場業を行うものと認められないと判断されたそうです。
但し、個人事業税は地方税ですので東京以外での判断は不明です。

それに、他の不動産貸付業と認定されるものがあった場合は、トータルで事業税の対象となる場合があります。

換金性は高い

どちらにせよ、パーキング事業（土地）は現金より評価が低いという相続税の基本的な部分以外はあまり節税対策としては効果がなさそうです。

ただ、月極駐車場の場合、借地借家法の適用外であるので、貸主からの通告で比較的簡単に賃貸借契約を打ち切ることが出来ますし、コインパーキングは辞めると決めたら即辞めることも出来ます。
早期に賃貸契約を引きずることなく更地にすることが出来るという事は、それだけ換金性に優れているということにも繋がります。
インカムは低いけれど、キャピタルゲインは高いかも知れませんし。

そう言えば、パーキング投資をしていたAさんは、ご高齢で、且つ現金をお持ちの方でしたので、将来的なこと（値上がり・相続等）も考えてパーキング投資をしておられてのでしょうね。。

これがパーキング投資の最大のメリットかも知れません。

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「不動産営業マンの仕事」

最近、同業者と雑談しているとよく出てくる話のひとつに、Ｓ不動産の営業方針が変わって働いている営業マンのモチベーションが低下しているというのがあります。大手の仲介業者であるＳ不動産は全国に支店や営業所を構えて、知名度の高いこと、エンドユーザーにも安心感を与えることのできる不動産会社です。

ところが最近、事業用不動産の仲介情報を本社で一括管理するシステムにしたらしくて、営業マンが情報を入手すると本社に送って、あらかじめ本社に登録した６０００社の不動産業者にＩＴを活用して一括して物件情報を流し、入札形式で買主を決定するというやり方にしたということです。

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その話を聞きながら、「それで営業マンはどういう仕事をするの？」と聞いてみましたら、「成績は付くらしいけど、特に交渉することもないし、契約書や重説を作成するわけでもないので、“長良川の鵜飼いの鵜”みたいな感じかな」ということでした。

正直な話、このやり方は売主さんにはメリットは多いのかも知れませんし、会社としても効率がよいのかも知れません。

不動産業界だけではなく、いろいろな業界でもパーツ・パーツの仕事だけを、いわれるままにこなしていく仕事ってありますよね。
それだと、仕事の全体像はわかりません。

不動産取引の仕事は、相談や調整・調査など多岐に渡るので年季がいる仕事です。
不動産業界で生きていくことを考えると、そういう仕事では不動産仲介業者としてのスキルアップすることは難しいでしょう。

私の友人は、営業マンに「そんな会社さっさと辞めたら！」って言ってアドバイスしたそうです。

皆さんはどう思われますか？

★「仲介業者の独り言」記事

仲介業者の独り言③

仲介業者の独り言②

仲介業者の独り言①

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少し前の朝日新聞で、「固定資産税への疑念」というコラム記事を読みました。要するに、次の３つの疑念があるという内容です。

①３年毎の評価額変更をするために、約１億８０００万筆の土地と、約６０００万棟の家屋を自治体からの依頼により不動産鑑定士が評価を算出すること。

②海外ではドイツのように、６年毎に評価替えを行うことになっていたが、膨大な手間ひまが掛かる為に、実際には断念している違憲状態だそうだという。

現在ではどんな課税方法がいいのか議論中だとか。

大阪市の令和３年３月の予算によると、歳入予算（１００％）の内、市税収入（４０％）の内の半分が固定資産税と都市計画税（２０％）です。

大阪市以外でも概ねそれぐらいの割合はあるはずで、確かに税収の大きな柱です。

ちなみに、その固定資産税と都市計画税の額（３６７２７０百万円）は、大阪市の人件費を賄って余りある金額です。

③日本の固定資産税は「適正な時価」を課税標準としているが、それは税収を確保したい市町村などの自治体が依頼した不動産鑑定士さんが作業を行っている。

そこに忖度は存在しないのか？・・・と疑念を問うているというコラムです。

今回、このページを書くにあたってネット上の関連記事を読んでみると、今年１月に朝日新聞、２月に東洋経済誌が茨城県で不動産鑑定の評価業務をずさんな契約手法で依頼していたことがスッパ抜かれていました。
茨城県の大半の市町村が評価業務を随意契約で発注し、入札で発注先を決めていた市町村より最大で４倍以上の開きがあったとのこと。
果たして、固定資産税の評価って「適正な時価」に基づいて算出されているのか疑ってみる必要はありそうな気がします。

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大阪五低山（おおさかごていざん）とは大阪市内の五つの低い山のことで、大阪人特有の”いちびった”言葉遊びなのでしょうか。

「いちびる」って「ふざける」とか、「調子にのる」とかいう風な意味です。

本来、大阪市内には山は無いとされているので、五低山も古墳や人工的に土を盛ったものです。

仕事で物件を見に行ったりする後などに、こういう名所旧跡などに立ち寄ると少し旅行気分を味わえてホッとした気分になります！

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中国の不動産開発大手の恒大集団は、社債の利払いが９月２３日に続き、２９日も実施できないとニュースで伝えられました。
どうせ中国のことだから国家ぐるみで何とかするだろうと思われていたみたいですが、どうも恒大集団一社の問題ではなさそうです。
中国には恒大集団みたいな企業がほかにもたくさんあるのだそうです。
昔の日本のバブル期（１９９０年）にもあった「総量規制」みたいに国の政策によって、不動産に融資を行うことが難しくなっているそうです。

当時のことは思い出してみると世の中ってこうもコロッと変わるものかと実感しましたが、２０００年ＩＴバブル崩壊や２０１０年のリーマンショック、２０２０年新型コロナウィルスといろいろな問題に直面しながらも右往左往しながら前に進んで来ているわけです。

まあ、中国はコロナウィルスも封じ込めた大国ですから、大丈夫だとは思いますが…

思い出してみて下さい。

４～５年前には不動産投資ブームが起こりました。でも２年前の２０１９年後半には日本国内のそのブームが収束し始めていました。
「かぼちゃの馬車」や「スルガ銀行不正融資事件」などを発端として、不動産融資に慎重さが出てきたからです。

株式市場にも同様の気配が漂っておりましたよね。

そこにコロナがやってきて、逆に金融緩和と財政出動で株式市場は空前高値に、不動産は下がるどころか高止まりして堅調であります。
苦しかった一般企業も、倒産せずに済みました。

１０月１日から緊急事態宣言も全面解除となり、やっとお酒も気兼ねなしに呑めるし、カラオケも楽しめるようになります。

飲食店の皆さんも「休んでて一日４万円もらえていいなぁ」なんて陰口を言われなくなりますが、直ぐにコロナ前のように客が戻ってくればイイのですが、やはり不安でしょうね。

不動産市場もコロナ禍とは違った局面を迎えるはずです。
金融機関はコロナ前の少し慎重な不動産融資に戻るかも知れません。
資金調達に困らない買主は強気で攻めていくのでしょうし、本業に不安な気持ちの所有者は売りに出す可能性が高いのでしょうね。
徐々に、少し正常な不動産市場に戻ることを期待しています。

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不動産取引の世界では、日頃は気にしていない人がいざ日取りを決める際なると、急に“縁起”や“しきたり”なんてことを口にすることがあります。
「契約日」は大安にするとか、「決済日」を先勝にしょうとかいう類のものです。
やっぱり縁起の良い日を選ぶに越したことはありませんし、いつでもいいとか言いだすと選択する日が多くなるので、みんなが同意しやすいので結構重宝する為でしょうか。

「大安」とか「先勝」と言うのは、『六曜』（ろくよう、りくよう）という『暦注』（れきちゅう）のひとつです。
調べてみると『暦注』とは、古来使われていた暦に記載されている干支、方位、運勢などの注釈のことです。
『六曜』は文字通リ、「先勝・友引・先負・仏滅・大安・赤口」の６つです。

いったい、どんなものなのか？

『六曜』はいまでも冠婚葬祭や宝くじ購入・引越しやお見舞いに行くなどの際には、わざわざ縁起の悪い日を選ぶより、縁起の良い日を選びたいというのが人情でしょうから、『六曜』は知らないけれども無意識のうちに日常生活に残っています。

『六曜』とは別に、『三隣亡』（三輪宝）という言葉をお聞きになったことはありませんか？

明治時代から１週間を日曜、月曜…土曜日と使うことになりましたが、それ以前は職業ごとに休みの日を決めていたそうです。
そもそも今のように日曜日が休日という概念がなかったので、大工さんは雨の日は休んだようですし、独自の休日を決めていたそうです。
それに大工さんは午前に１時間、昼に１、２時間休憩していて、日常的には今と比べても過酷なものではなかったようです。

『暦注』のひとつである『三隣亡』の日もお休みの日だったそうです。
だから『三隣亡』の日は、地鎮祭や上棟式などの建築関係の祝い事を避ける習慣があったので、今でもその名残でその日は祝い事を避ける習慣があるのかも知れません。

スマホの予定表で管理したり、今風のカレンダーでは、『暦注』の『六曜』や『三隣亡』も表記されていないことも多いので、こういう風習もドンドン無くなってしまうのでしょう。

もしかしたら、不動産業界や建築業界の人達だけが使う“専門用語”みたいになるのかも知れません。

★不動産業界の風習・慣習に関する記事

【坪・帖・間・尺】

せんみつ（千三つ）

「方位」とか「鬼門」とか

常套句

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「長屋」の処分について相談をいただきました。
いわゆる、落語に出てくる「長屋」をイメージしたような木造家屋で、築年も昭和３０年代で今は空き家になっています。

相談内容は、このまま売却するか、更地にして売却するという内容でした。
事前に物件について調査していましたので分かってはいましたが、実際に現地に行ってみると改めて進入路と接道状況（３メートル弱の道路幅員）の狭さに問題を感じます。

「長屋」は戸建住宅と違って「区分所有法」（建物の区分所有等に関する法律）によりいろいろな制約を受けます。

基本的な考え方は分譲マンションと同じですが、「長屋」の場合は“連棟式建物”ということで確認申請時に基礎・屋根・壁等が一棟で申請して建てています。

その部分が共有部分ですので、所有権を持っていても自分ひとりの判断だけでは建物を解体することは出来ません。

４軒長屋であれば自分以外の所有者（共有部の変更の決議は、）全所有者の４分の３以上に合意してもらう必要があります。（建て替え決議は、５分の４の同意が必要です。）特にお隣の所有者については解体すると壁の半分が無くなることもありますので、解体の合意は必須条件となります。（壁などの修復費用は解体する側が負担します。）

当然ながら、「長屋」の端の家だとお隣は１軒ですが、中の家だと２軒となりかなり大変です。

今回のご相談のあった物件については、他にも厄介な部分がありました。

それは道路の問題ですが、道が狭いということは解体工事や改築工事など施工時に工事車両の出入りに制限を受けるので、工事費用が高くつくということ。

そして、もっと問題だったのは、広い道路から当該地に至る進入路と周りの「長屋」の道路が全て各住宅の敷地による持ち出しによっている「私道」だったということです。
水道や下水道、ガス工事をする際の道路の掘削同意を得るのに、沢山の所有者の同意が必要となるので、大変な時間と場合によっては金銭が要るからです。

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結論としては、金額的には低くなるけれど、現状のままでプロの不動産業者に引き取ってもらうのが現実的な解決方法だということになりました。

このような老朽化した「長屋」をどうしょうかと考えている方も沢山いらっしゃるはずです。
不動産はふたつと同じものはありませんので、個別に調査して費用対効果を考慮したうえで、どうするのが一番いいのか判断するしかないですね。

≪補足≫
今回の「長屋」を売却するのではなくて、”賃貸物件”として入居者を募集する案も検討しましたが、ちゃんとリフォームしても安価な賃料しか期待できないことからそろばんに合わないということで、その案は“没“と判断致しました。

★「不動産の処分」に関する記事

更地渡し

お隣との境界について

高齢者の不動産取引

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【景気のいい話】

人気者のYoutuberが１億円の土地を買った、別のYoutuberは３億円で自宅兼事務所として使用する物件を買ったと景気のいい話をネットニュースで見つけました。
軽く年収１億円以上あるらしいので、なるほど納得です。

コロナ禍で対面営業とか接客業みたいなサービスを提供する職種は売上の落ち込みは激しいと言いますが、いわゆる“物”を売り業界は高級車や高額な食材などかなりの率で売上を伸ばしているところも多いそうです。

そもそもの話、不動産は“物”なのかと言うと、確かに“物”には違いはないのですが、“権利”とか“付加価値”とか言う「眼には見えない要素」がありますので、一概に“物”とは違うような気がします。

思い起こせば、一昨年秋以降は不動産取引に少し停滞感があり、年明けのコロナ感染症対策で街中に緊張感に満ち満ちて、社会活動がストップしました。

不動産市場もストップしてました、昨春の賃貸市場は大学生の契約が低調でした。

それから夏以降は、売買市場も思っていたのと違い、比較的順調な動きで、反対に売り物件が少ないために売り手市場の様相となっています。
国の政策で融資や支援金が（遅い、チビチビではあるけれども）ドンドンと市中に流れ込んで、飲食・酒場やサービス業の景気は悪いけれども空前の株高、マンション販売も好調、倒産件数も少ない。

【懸念すべき金利動向】

アベノミクス以降、ずっと低金利政策が続いていますので、これが当たり前みたいな感じになっています。
でも、３０年前には住宅ローンの金利が６～７％であったことは５０代後半の人なら知っているはずです。
今のようなコロナ禍で急に金利が上がるというのは考えにくいのですが、低金利＋金融緩和でコロナバブルという言葉もあるくらい高値圏にある不動産市場は、いつ崩れるのかとヒヤヒヤして見ている人は大勢います。

アメリカの金融政策の転換、中国の不動産バブル破綻いう話もあります。
コロナ禍の後、膨らんだ借金を返すためにも増税はあるのでしょう。
金利が上がると不動産オーナーにとっては痛いですよね。

家賃収入より借入金返済の方が多くなっては困ります。
今から入居者とテナント確保を頑張って、来るべき状況変化に備えましょう！

備えあれば患いなし(そなえあればうれいなし)：普段から準備をしておけば、いざという時に心配することは無いということ　

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家内からLINEで日本橋で味噌を買ってきて欲しいと言われ、時間もあるのでブラブラ行こうかなって思っておりました。
お昼ご飯を一緒に食べていた知人から、「それやったら、わざわざ電車に乗っていかんでもええやろ～」って言われて、天満宮にほど近い「とりゐ味噌」さんに行くことにしました。

場所は知っていたのですが、お伺いしてビックリです。
ご主人とお話して、創業３００年元禄の頃から商売をされているとのこと。
おそらく、大阪の味噌屋さんでは一番古いのではないでしょうか・・・
味噌屋さん専業となったのは、江戸時代末期だそうですが、それでも１００年経っています。

「うちも江戸時代から大阪に住んでいた記録があります」とか「昔は萬屋（よろずや）なんかやってたみたいです。」なんて、私どものこともお話したりして、「お正月には、棒鱈のすき焼きを食べる家だったなんて、つい自分でも懐かしい話をしてしまいました。
お店の雰囲気がなにか懐かしい空気に包まれているせいでしょうか！

事務所に戻ってからＨＰを拝見すると、大塩平八郎がご贔屓だったとか、谷崎潤一郎夫人からのお礼状の写真があったりして・・・もっと早く知っていたらと思いました。

勿論、夕食の時のお味噌汁も最高でした。

とりゐ味噌ＨＰ

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２０２０年９月現在、全人口の２８．７%が６５歳以上の高齢者という割合です。（総務省統計局）
４人に１人が高齢者の時代ですが、２０６０年には４人に１人が７５歳以上になるそうです。高齢者がらみの不動産取引はドンドン増えることは間違いありません。

高齢者がらみの不動産取引に関しては、「購入」よりも「売却」の方が多いと予想されます。
ではそもそも高齢者とは何歳からなのか？
コロナワクチン接種でも、線引きされましたけど、７５歳以上は「後期高齢者」、６５歳以上７４歳までは「前期高齢者」となっています。
でも、現実的には６５歳や７０歳の方は、「老人」というにはまだまだ若々しい人が圧倒的に多いですよね。
「認知症」でなくても、歳をとると判断する能力や記憶力も衰えがちになるもんです。
そこで、判断能力が低下している高齢者を守るために、不動産売買契約を白紙解除できる保護策があったりします。

例えば、【契約不成立】としては次のような契約行為がそれにあたります。
詐欺的なやり口ですが、高齢の所有者に適当なことを言って、本人に実印を押させて売買契約をさせるような方法をすると、その売買契約は不成立となります。
また、【意思能力欠如】の要件は、結構複雑です。
「意思能力」は売買契約を締結すると、どのような責任や義務があるのか、どんな権利が得られるのかを判断できる能力のことです。
「認知症」や「泥酔状態」だと契約は無効となる可能性がありますが、まだらボケみたいにハッキリしている時もある人、酔う前にチャンと判断できていた時も話し合っていたりすることもありますので、一概に意思能力が欠如している人だから契約は無効になると言いきれません。
８０も超えている立派な高齢者なのに、「高齢なので、後見人をつけて欲しい」とか「医師の診断書が…」という風なことをお願いすると、気分が悪いと激怒して契約を辞めたいと言われてしまった業者さんの話を聞かされたことがあります。

年配者はそれなりにプライドもありますし、自分ではまだしっかりしていると思っているものです。
不動産業者としても、そこのところをわきまえておかないと、大きな落とし穴にはまってしまうかも知れませんのでご用心ください！

★高齢者に関する記事

高齢者の不動産取引

高齢者の「終の住まい」

高齢入居者との賃貸契約

不動産取引の２つの高齢化問題

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