不動産ナマ知識/「検査済証」の有無と銀行融資の関係

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コロナ禍/2回目の緊急事態宣言

昨年のコロナ感染症で非常事態宣言が発令された頃には、不動産価格は下落するのは秋口か、年末かなんて思っていた人も多かったですよね。
でも、非常事態宣言が解除されてから通常の営業生活が始まり、その後、再び感染者が増え始めても土地も収益物件の価格は一向に下がる気配はありません。
国の支援策として融資や補助金などのお金が大量に市中に出て、その効果で不動産を売却する人(法人)が極端に減少したためだと言われています。
“コロナバブル”なんていう人もいるみたいです。
株価の高騰もそういうこともあるのでしょうかね。
プロの不動産業者やマンションデベロッパーなど、事業を進めていく上でどうしても不動産を購入する必要性がある場合は多少高値だと思っても仕方なしに購入することも珍しくないという状況です。

高利回りの収益不動産

購入者にとって“利回りの高い物件”とそうでない物件があったら“利回りの高い物件”の方が良いに決まっています。
でも中には、その高利回りである原因が後で家主さんの足を引っ張ることになる場合もあります。
そのひとつが、「(建物」検査済証」の有無です。

ご存じのように、建物を建築する際には設計図が必要で、その図面通リに建築するお墨付きを役所や認定審査機関に「(建築」確認済証」として交付してもらいます。
そして、その通リに建築し検査を受けて問題なければ「(建物」検査済証」が発行されます。

収益マンションやビルなどの一棟物件の購入を検討する場合、物件概要書「検査済証」が有とか無とか表示してあるのは、そういうことです。
但し、「(建物」検査済証」が有という場合でも、その後に建築確認申請をしないで改造工事や増築工事を実施している場合があります。

その収益物件は、厳密に言えば「違反物件」です。

そもそも「検査済証」を取得していなかったり、取得した後に違反工事をした建物は、出口としての売却を考える際に、次の買主が金融機関の融資を受け難くなる場合が予想されるので、売却金額を思惑より下げて高利回りにして売り出ざる得ないケースもあります。

元々関西、特に大阪は「検査済証」の取得率が低いと言われていました。

1階をガレージで確認申請して、完成後に店舗などのテナントを入れて賃料をアップさせる「車庫転」(しゃこてん)などというのが半ば当たり前だった時期もありましたし、金融機関も収入が上がってチャンと返済してくれるのならばと問題視していませんでしたから。
でも、ここ10年間くらいは金融機関も「検査済証」のない物件には、厳しく査定してきていますので、殆どの建築物には竣工時には「検査済証」はあるはずです。

金融が緩んで融資基準が甘くなると「検査済証」が無くてもOK、反対に融資査定が厳しくなると「検査済証」が無いから駄目だとか、金融機関の融資における物差しは、コロコロ変わりますし、買主の属性によっても伸縮自在ですので一筋縄ではいきません。
融資なんて所詮人間のやることですから、くれぐれもご注意ください。

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